台湾新联康培训资料

台湾新联康康培训资资料房地产业作作为第三三产业的的支柱产产业，是是一项涉涉及到金金融、建建筑、装装潢等多多方面的的行业。而而房地产产业本身身也是由由多个环环节组成成的。从从房地产产开发、房房地产销销售到物物业管理理，这个个过程是是很长的的，而且且任何一一个环节节出现问问题，都都会导致致这个过过程出现现偏差。所所以，在在目前房房地产业业的高速速发展中中，对各各个环节节的要求求也越来来越高，从从而导致致各个环环节的工工作都需需要有专专业的人人才来从从事。象象以前，一一家公司司完成整整个过程程的时代代一去不不复返。从房地产业业的发展展趋势中中可以看看出，今今后开发发商将专专门负责责开发（造造房子），销销售商将将专门负负责销售售（卖房房子），物物业管理理公司将将专门负负责对成成熟小区区的管理理（把小小区内的的各项管管理事物物再分包包给各专专业公司司来负责责，例小小区的保保安可以以请专业业的保安安公司，小小区的绿绿化可以以请专业业的园艺艺公司）。在这里，主主要向大大家介绍绍其中一一个环节节――销售售。讲得得通俗一一点，就就是把开开发商正正在建造造的房子子/已建建造完的的房子，通通过广告告吸引客客户至现现场，从从而把房房子卖掉掉的过程程。这个行业虽虽然不象象做房产产开发需需要很多多的资金金投入，但但它对专专业性的的要求会会更高，其其中代销销业还可可再分成成三个部部分。纯企划企划代销包销纯企划的概概念简单单地讲，就就是由发发展商出出广告费费，我们们公司根根据项目目的特点点，来为为这个项项目进行行一系列列的广告告策划，不不包括现现场业务务。企划代销的的概念简简单地讲讲，由发发展商提提供广告告费用，我我们公司司根据这这个项目目的特点点给这个个项目重重新定位位，从前前期的案案前准备备、广告告策划以以及现场场的销售售进行一一系列正正题的运运行。包销和企划划代销的的区别在在于，由由我们公公司来承承担广告告费用，因因此包销销的风险险性在代代销业中中是最大大的。或许有人会会问那代代销和中中介到底底有什么么区别呢呢？同样样都是自自己不盖盖房子，来来替发展展商卖房房。其实实代销和和中介的的最大差差别在于于，代销销行业讲讲究的是是整体作作战（由由公司研研展部了了解市场场，把信信息反馈馈给业务务部和企企划部，而而业务部部根据现现场的实实战接触触把信息息反馈给给企划部部，使企企划部能能根据市市场的变变化不断断调整广广告的诉诉求，从从而达到到最佳效效果，吸吸收更多多的客户户去售楼楼现场，可可以说缺缺了任何何一个部部门都不不行），而而中介更更多地是是靠个人人的单兵兵作战，它它们往往往没有一一系列的的广告配配合。更更不一样样的是，代代销业通通常是一一批人围围绕着一一个案子子进行工工作，而而中介是是每个人人都可以以有许多多案子来来供客户户挑选，中中介往往往要主动动找客户户，而代代销因为为有广告告的配合合，故更更多的时时间是客客户主动动上门。当然，中介介和代销销还是有有一定联联系，因因为大家家都有自自己的优优势，如如能做到到取长补补短的话话，那就就能使自自己的能能力更上上一层楼楼。最后再向大大家介绍绍一下，目目前在上上海能经经常出现现于报端端的几家家代销公公司，除除我们公公司还有有莲花物物业、力力阳富阳阳等。在在上海较较出名的的中介公公司主要要有太平平洋和信信义。贰认识识新联阳阳，认识识新联康康教学重点：：让新人人知道新新联阳的的组织架架构及新新联康在在上海的的情况教学用具：：新联阳阳介绍，新新联康介介绍教学配合：：各部门门负责人人在讲课之前前，先向向新人介介绍各部部门负责责人一、台湾新新联阳公公司发展展史台湾新联阳阳成立于于19777年底底，经过过20多多年的风风风雨雨雨，从最最初的110人公公司发展展成至今今拥有四四个处（总总管理处处、不动动产代理理销售事事业处、建建设事业业处、海海外事业业处），一一个基金金会和九九家转投投资企业业，年营营业业绩绩在10000亿亿台币以以上的实实业机构构。作为一家成成功的公公司，必必定有不不同于其其它公司司的企业业精神支支撑着它它，那新新联阳的的企业精精神是什什么呢？？我们可可以用五五心作为为概括：：诚心、信信心、爱爱心、细细心和决决心。新新联阳在在这200年的成成长过程程中，一一直能稳稳坐代销销业的龙龙头地位位，除了了公司的的专业，更更重要的的是全体体同仁都都以这五五心精神神作为工工作的标标准来要要求自己己，并服服务于客客户。上海新联康康的前身身为台湾湾新联阳阳实业机机构下属属的海外外事业处处。922年，随随着台商商投资大大陆房地地产的热热潮兴起起，海外外事业处处应一批批台湾著著名发展展商之邀邀进入中中国大陆陆，进行行合作销销售。1995年年，随着着海外事事业处业业务不断断扩大，于于19995年66月2日日正式注注册成立立上海新新联康投投资顾问问有限公公司，专专业从事事新联阳阳实业的的主营项项目―――房地产产销售代代理。与与此同时时，新联联阳实业业机构下下属建设设事业处处，也在在北京注注资上亿亿人民币币，与北北京建工工集团成成立北京京长兴房房屋开发发有限公公司，开开发了高高尔夫球球场、别别墅及办办公大楼楼等项目目，作为为上海新新联康的的兄弟公公司在中中国大陆陆共同发发展。二、公司的的架构公司目前共共有四个个部门，行行政人事事管理部部、财务务部、企企划部和和业务部部。这四四个部门门各有自自己的职职责范围围。首先，我们们来看一一下企划划部。企企划部的的工作是是针对产产品的定定位分析析拟定广广告、策策略及方方向。从从命名到到策略执执行预算算的控制制，广告告内容的的制作及及各类宣宣传媒体体的综合合运用都都属于企企划部的的范畴。而企划部具具体的工工作内容容可以用用以下十十个方面面来概括括：提列广告总总精神广告策略制制定及检检讨修正正命名建议LOGO设设计预算编列广告进度编编列及执执行媒体运用之之建议及及效果评评估检讨讨各项印刷品品之设计计、文案案制作（说说明书、报报纸稿、海海报…等）立体媒体之之策划，包包括现场场布置广广告图样样、收音音机、电视广告、录录影带之之脚本提提列大型促销活活动之协协助举办办其次，让我我们再来来看一下下业务部部的工作作内容，业业务部主主要包括括两个方方面的工工作：研究发展业务执行研究发展包包括如下下内容：：研究/针对对市场现现有个案案行销状状况，随随时跟踪踪调查市场预测//包括市市场供需需分析，大大环境景景气预测测，从政政治、金金融、经经济、政政策及社社会面角角度宏观观分析未未来市场场走势市场定位//包括产产品定位位、价格格定位、目目标客源源定位等等多方面面建议业务执行案前阶段准备各种销销售道具具制作及及监测质质量、效效果，包包括模型型、透视视图、现现场接待待中心、样样品屋（实实品屋）、庭庭园布置置、灯光光效果……等个案销售讲讲习资料料及答客客问之完完成人员训练行销策略之之提供行销阶段//分为引引导期、公公开期、强强销期及及持续期期，在各各个阶段段运用不不同的业业务策略略，并达达成每一一阶段之之任务及及持续对对发展商商及客户户之服务务品质，将将一直是是工作的的重心。最后，让我我们再了了解一下下行政人人事管理理部和财财务部。行行政人事事管理部部除了对对公司的的人员进进行管理理，更重重要的是是，要让让公司在在一个有有序的环环境中正正常地运运作，发发挥最大大的效率率，而财财务部除除了给全全体员工工发放工工资与奖奖金之外外，它的的首要任任务就是是帮助公公司控制制成本，严严格审核核各项支支出，做做到在单单位成本本下的利利益最大大化。在介绍完公公司部门门的情况况后，接接着要向向大家介介绍一下下公司这这些年在在大陆的的业绩，即即成长历历程（借借助新联联康介绍绍，首先先，从中中选出有有代表性性个案，配配合这些些个案的的销售资资料，向向新人介介绍，其其次他们们介绍公公司在报报纸媒体体上的专专栏写作作）。三、上海新新联康公公司发展展史1992年年年底进进入大陆陆市场。1993年年8月推推出第一一个项目目－大连连站前不不夜城，发发展商是是台湾首首富荣方方霖、蔡蔡辰男父父子的企企业―国泰。1993年年11月月推出汤汤臣集团团在沪开开发的三三个浦东东项目。1994年年－19996年年：上海海以外销销办公楼楼为主福州以高档档纯住宅宅为主，成成功推出出华林御景、花花开富贵贵等项目目。1995年年新联康康公司完完成注册册。1997年年至今在在上海市市以中高高档内销销商品房房为主要要代理房房源。1997年年推出市市场风云云个案－－上海新新家坡新家坡美树树馆1998年年首次引引入错层层房型，走走俏上海海，代表表项目－－东苑绿绿世界，供供不应求求，杨浦浦大运盛盛城创一一天旺销销63套套的记录录1999年年推出四四季园，获获99年年度徐汇汇区预售售面积、预预售金额额双项第第一2000年年度结合合东方金金马－上上海名前前列第的的外资开开发公司司推出市市中心550万mm2的明日日星城代理项目区区域不断断扩展，119999年项目目分布苏苏锡常、北北京、青青岛、福福州福州代理了了汇多利利建材市市场、凤凤翔大第第、广场场特区等等项目五、业务部部的企业业文化：：可以用“一一、二、三三、四、五五”来概括括。一套工作方方法：计计划、进进度、品品质、预预算、目目标两个精神：：团队合合作精神神无墙壁精神神三大保证保证辛苦保证严格保证学到东东西D.个人人素质四四个要求求：热情情、专业业、诚实实、负责责心心心心心堂还大致一司励公了每正工各险每会利3来员年一力果了公尾会各项了奖售五的不同最誉是阳的传叁住宅宅建筑基基础知识识社区部分单体部分附：建筑面面积计算算方法社区部分：：按照社区的的规模可可分为：：居住住区80000--1.55万人居住小区330000-50000人人居住组团8800--15000人（按照各地地户均人人数不同同，基本本上3--3.55人/力力）以目前来看看，商品品房开发发一般是是组团级级的，也也有超大大规模的的，象万万科等，就就可算的的上是居居住区级级的。按照社区的的规划布布局可分分为：行列式（象象公房、新新村房）周边式（花花园在当当中，建建筑围绕绕周边，象象东苑绿绿世界、新新家坡美树馆馆）混合式（既既有行列列式，又又有周边边式）自由式（依依据景观观、地形形等因素素考虑，布布局较自自由，象象万科）按照社区的的层数结结构可分分为：别别墅花园园联排别墅、排排屋多层小区小高层小区区高层小区混合式按照社区景景观组织织方式：：中心式式（集中中绿地）分散式（小小区花园园）社区部分中中需要了了解的基基本知识识：基地面积：：又称占占地面积积是开发发商买的的全间距面积间距用地面积：：基地面面积―――规划红红线（道道路），退界的面积积退界道路（是可可供开发发商进行行建设的的用地）（退界，沿沿主要道道路，一一般退了了3～55米）建筑面积：：所有建建设形成成的构筑筑面积（每每层均算）其中住宅建建筑面积积是实际际销售面积容积率：建建筑面积积/基地地面积一般多层小小区2以以内高层3以上上间距：（日日照间距距）建筑筑物之间间的间隔隔，目的是保证建建筑物的的采光，彼彼此不受受影响，或减少少影响。日照间距：：每年冬冬至一天天、中午午北面座座向的建筑保证11小时日日照的间间距。上海这样规规定：住宅建筑间间距控制制规定建筑间距规规定朝向建筑间距（不不少于建建筑高度度倍数）市区浦东新区等等平行布置南北向[[正南向向、南偏偏东（西）≤45℃]1.01..2((与南侧侧建筑高高度比）东西向[[正南向向、东（西西）偏南南≤45℃C]0.91..0((与较高高建筑高高度比）垂直布置南北向[[同平行行布置]]0.70..8((与南侧侧建筑高高度比）东西向[[同平行行布置]]0.70..8((与较高高建筑高高度比）非平行非垂垂直布置置两幢建筑筑的夹角角≤30°°按平行布置置的居住住建筑控控制30°〈夹夹角〈660°0.80..9((与南侧侧或较高高建筑高高度比）〉60°°按垂直布置置的居住住建筑控控制对执行上述述规定确确有困难难的，经经规划部部门批准准可适当当按规定定间距缩缩小100％。社区需要注注意的主主要是规规模、布布局、结结构、层层数（容容积率）、景景观组织织。其次还要注注意小区区的停车车组织方方式：人人车分行行，和景景观一同同组织，大大面积地地下停车车等在市市场上较较为流行行。单体部分：：进深单体就高度度来看：：有别墅墅、排屋屋进深面宽多层多层带带电梯面宽高超单体就结构构来说：：砖混（一般般多层）钢筋混凝土土（高层层）预制楼板（在在工厂定定做好）现浇楼板（在在施工现现场现做做）就房型来说说：平面面式、平平层式立体式、错错层式跃层式、复复式单体需要着着重注意意的层数数、结构构、建材材（外观观）、房房型厅：讲稳定面（少开门）厨房：操作流程卫生：通风卧室：采光，适风房型：主要要有横（厅厅：讲稳定面（少开门）厨房：操作流程卫生：通风卧室：采光，适风（厅东西向向）直（厅）套套式（厅厅南北向向）房动织次讲结构：层高高、楼板板施工方方式、隔墙施工方方式建材外观：：面砖还还是涂料料塑钢窗还是是铝合金金外观风格：：现代式式、古典典式、新古典式单体需要了了解的基基本知识识：进深面宽：迎南南面，直直接有关关采光朝朝向进深进深：南北北长，直直接影响响有关适适风采光光N面宽得房率：基基本为套套内使用用面积//建筑面面积N面宽建筑面积＝＝套内面面积＋公公用分摊摊面积套内面积＝＝套内使使用面积积＋套内内墙体面面积＋阳台面面积附：有关建建筑面积积计算规规定什么是房屋屋建筑面面积、住住宅使用用面积和和居住面面积？房屋建筑面面积是房房屋各层层面积的的总和。每每层建筑筑面积按按建筑物物勒脚以以上外墙墙面积水水平截面面计算。建建筑面积积包括使使用面积积、辅助助面积和和结构面面积三部部分。住宅使用面面积是指指住宅中中分户门门内全部部可供使使用的净净面积的的总和。包包括卧室室、起居居室、厅厅、厨房房、卫生生间、壁壁橱、阳阳台和室室内走道道、室内内楼梯等等等。居住面积是是指住宅宅中供日日常生活活起居用用的卧室室、起居居室等的的净面积积的总和和。当分分户门内内的厅和和过道的的面积超超过6平平方米时时，可按按其面积积的二分分之一计计算在居居住面积积内。建筑面积计计算有什什么规则则？建筑面积计计算规则则：计算建筑面面积的范范围单层建筑物物不论其其高层均均按一层层计算，其其建筑面面积按建建筑物外外墙勒脚脚以上的的外围水水平面积积计算。单单层建筑筑物内如如带有部部分楼层层者，亦亦应计算算建筑面面积。多层建筑物物的建筑筑面积按按以建筑筑面积的的总和计计算，其其底层按按建筑物物外墙勒勒脚以上上外围水水平面积积计算，二二层及二二层以上上安外墙墙外围水水平面积积计算。层高超过22.2米米的地下下室、半半地下室室、地下下车库、仓仓库、商商店、地地下指挥挥部及相相应出入入口的建建筑面积积按其上上口外墙墙包光防及护外外围的水水平面积积计算。用深基础做做架空层层加以利利用，层层高超过过2.22米的，按按架空层层外围的的水平面面积的一一半计算算建筑面面积。坡地建筑利利用吊脚脚做架空空层加以以利用且且层高超超过2..2米，按按围护结结构外围围水平面面积计算算建筑面面积。穿过建筑物物的通道道，建筑筑物内的的门厅、大大厅不论论其高度度如何，均均按一层层计算建建筑面积积。门厅厅、大厅厅内回廊廊部分按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积。电梯井、提提物井、垃垃圾道、管管道井等等均按建建筑物自自然层计计算建筑筑面积。舞台灯光控控制室按按围护结结构外围围水平面面积乘以以实际层层数计算算建筑面面积。建筑物内的的技术层层（管道道层、附附层、夹夹层）是是指房屋屋的局部部层次，层层高超过过2.22米的，按按其墙外外围水平平面积计计算建筑筑面积。与建筑物连连接的有有柱雨篷篷按柱外外围水平平面计算算建筑面面积；独独立柱雨雨篷按其其顶盖水水平投影影面积的的一半计计算建筑筑面积。有柱的车棚棚、货棚棚、站台台等按柱柱外围水水平面积积计算建建筑面积积；单排排柱、独独立柱的的车棚、货货棚、站站台等按按其顶盖盖水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。突出屋面的的有围护护结构的的楼梯间间、水箱箱间、电电梯机房房等按围围护结构构外围水水平面积积计算建建筑面积积。突出墙外的的门斗按按围护结结构外围围水平面面积计算算建筑面面积。封闭阳台、挑挑廊，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积。凹凹阳台、挑挑阳台按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。建筑物墙外外有顶盖盖和柱的的走廊、檐檐廊，按按柱的外外边线水水平面积积计算建建筑面积积。无柱柱的走廊廊、檐廊廊按其投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。两个建筑物物间有顶顶盖的架架空通廊廊，按通通廊的投投影面积积计算建建筑面积积。无顶顶盖的架架空通廊廊按其投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。室外楼梯做做为主要要通道和和用于疏疏散的，按按每层水水平投影影面积计计算建筑筑面积；；楼内有有楼梯的的，室外外楼梯按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。跨越其他建建筑物、构构筑物的的高架单单层建筑筑物，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积，多多层者按按多层计计算。室内体育馆馆按实际际层数计计算建筑筑面积。体体育馆（场场）看台台下空间间加以利利用的，其其超过11.8米米的部位位计算建建筑面积积（多层层按多层层计算）。原始设计为为假层（含含顶层阁阁）屋面面全部翻翻高后，前前后墙沿沿口到楼楼板高度度超过11.8米米的，按按实际计计算建筑筑面积。不计算建筑筑面积的的范围突出墙面的的构件和和艺术装装饰，如如：柱、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨篷等等。检修、消防防等用的的室外爬爬梯。层高在2..2米以以内的技技术层、夹夹层。构筑物，如如：独立立烟囱、烟烟道、油油罐、水水塔、储储油（水水）池、储储仓、地地下人防防干、支支线等。建筑物内外外的操作作平台、上上料平台台，及利利用建筑筑物的空空间安置置箱罐的的平台。没有围护结结构的屋屋顶水箱箱，舞台台及后台台悬挂幕幕布、布布景的天天桥、挑挑台。单层建筑物物内分割割的操作作间、控控制室、仪仪表间等等单层房房间。层高小于22.2米米的地下下室、半半地下室室深基础础地下架架空层、坡坡地建筑筑物吊脚脚架空层层。岗亭、警亭亭、书报报亭等。里弄房屋后后天井内内的天棚棚。利用马路、通通道及隙隙地所搭搭棚架。阁楼。房屋的平台台、晒台台、花台台、屋顶顶平台等等。其他在计算建筑筑物面积积时，如如遇上述述以外的的情况，可可参照上上述规则则精神办办理。公用建筑面面积分摊摊有什么么规则？？公用建筑面面积分摊摊规则分摊原则房屋公用建建筑面积积分摊以以幢为单单位。公公用建筑筑面积分分摊仅限限于本幢幢内的公公用建筑筑面积。与与幢房屋屋不相连连的公用用建筑（如如变电房房、水泵泵房、门门卫房等等）不得得分摊到到本幢房房屋内。房屋公用建建筑面积积按各户户套内建建筑面积积乘以房房屋内相相关面积积的比例例进行分分摊。公公用建筑筑面积分分摊后，不不划分各各户摊得得面积的的具体部部位。公公用建筑筑面积部部位一经经分摊，任任何人不不得侵占占或改变变其原始始设计的的使用功功能。商、住、办办综合楼楼，其房房屋内各各部位使使用功能能，房型型分隔差差异较大大，应根根据其用用途或房房型分隔隔的不同同，按相相关面积积比例先先行分摊摊全幢公公用建筑筑面积（此此次分摊摊的最小小单位为为层），然然后再分分摊各自自公用建建筑面积积。商品房按“套”或“单元”出售。商商品房的的销售面面积即为为购房者者所购买买的套内内或单元元内建筑筑面积（以以下称套套内建筑筑面积）与与应分摊摊的公用用建筑面面积。套（单元）建建筑面积积＝套内内建筑面面积＋分分摊的公公用建筑筑面积计算方法套内建筑面面积由以以下三部部分组成成：套（单元）内内的使用用面积套内使用面面积的计计算应符符合下列列规定：：套内使用面面积包括括卧室、起起居室、厅厅、过道道、厨房房、卫生生间、假假层、厕厕所、储储藏室、壁壁柜等分分户门内内面积的的总和；；跃层住宅中中的户内内楼梯按按自然层层数的面面积总和和计入使使用面积积；不包含在结结构面积积内的烟烟囱、通通风道、管管道井均均计入使使用面积积；套内墙体面面积新建住宅各各套（单单元）内内使用空空间周围围的围护护或承重重墙体，有有共用墙墙和非共共用墙两两种。外外墙（包包括山墙墙，共用用墙墙体体按水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积。非共用墙墙墙体水平平投影面面积全部部计入套套内墙体体面积。内墙面装修修厚度均均入套内内墙体面面积。阳台建筑面面积原设计的封封闭式阳阳台，按按其外围围水平投投影面积积计算建建筑面积积；挑阳台（底底阳台）按按其底板板水平投投影面积积的一般般计算建建筑面积积；凹阳台按其其净面积积（含女女儿墙墙墙体面积积）的一一般计算算建筑面面积；半挑半凹阳阳台，挑挑出部分分按其底底板水平平投影面面积的一一般计算算建筑面面积，凹凹进部分分按其净净面积的的一般计计算建筑筑面积。套内建筑面面积＝套套内使用用面积＋＋套内墙墙体面积积＋阳台台建筑面积公用建筑面面积由以以下两部部分组成成：电梯井、楼楼梯、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅和走道道、地下下设备、值值班警卫卫室等。套（单元）与与公用建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的一般般。公用用建筑面面积＝全全幢建筑筑面积－－全幢各各套内建建筑面积积之和－－单独具具备使用用功能的的独立使使用空间间的建筑筑面积（如如地下车车库、仓仓库、人人防工程程等）。公用建筑面面积分摊摊系数整幢建筑物物的公用用建筑面面积除以以整幢建建筑物各各套内建建筑面积积之和，得得到建筑筑物的公公用建筑筑面积分分摊系数数。用＝建积建积系房间中心距距面积和和房间内内净面积积为什么么有差异异？在购买期房房时，由由于房屋屋未竣工工，无法法实际测测量房间间内净面面积。因因此消费费者只能能从开发发商提供供的设计计平面图图中的尺尺寸，计计算房间间面积。由由于图纸纸中的每每间尺寸寸距离是是由墙的的中心距距起算至至彼墙的的中心距距，因此此计算房房间内净净尺寸，应应将图纸纸所标尺尺寸减去去两墙厚厚度之和和的一般般再减去去两内墙墙粉刷层层厚度。上上海地区区多层建建筑的承承重墙、围围护墙一一般都采采用一砖砖（约224公分分），户户内分割割墙一般般采用一一砖或半半砖。肆南京京道路交交通及商商业情况况南京重要道道路情况况1.纵向 中轴线线 雨花台台-中华华路-中中山南路路-中山山路-中中央路--幕府山山城东干道 龙蟠南南路-龙龙蟠中路路-龙蟠蟠路 城西干干道 凤台南南路-凤凤台路--虎距南南路-虎虎距路--虎距北北路-大大桥南路路2.横向孝陵卫—中中山门——中山东东路—汉中路路—汉中门门—汉中门门大街3.其他重重要道路路 山西路路、湖南南路：南南京商业业、餐饮饮设施集集中的地地方。珠江路：电电脑、电电子一条条街。太平南路：：小商品品商业街街。御道街：明明故宫的的古皇家家轴道。江东南路、江江东北路路：河西西的快速速景观大大道。4.轨道交交通 南京共共规划了了六条地地铁。 1号线线：沿主主城区南南北中轴轴线建设设，全长长16..9公里里，从迈迈皋桥到到小行小小区。将将会南延延到江宁宁区。 2号线线：一期期长255.4公公里，其其正线由由河西油油棉路经经汉中路路、新街街口、中中山门至至马群站站。支线线由滨江江路至茶茶亭。 3号线线：长118.66公里，由由西站经经鼓楼，光光华门到到宁溧路路。 4号线线：长225.88公里，由由沙洲经经南京站站到仙西西。5号线：长长19..1公里里，由宁宁南小区区经锁金金村、南南京站、中中央门到到上元门门。6号线：长长23..8公里里，由沧沧波门经经光华门门、夫子子庙、水水西门、虎虎踞路、中中央北路路、迈皋皋桥到尧尧化门，为为市中心心的U形形线。南京各行政政区简介介南京现下辖辖六个城城区(玄玄武区、白白下区、建建邺区、鼓鼓楼区、秦秦淮区和和下关区区)，五五个郊区区(雨花花台区、栖栖霞区、浦浦口区、大大厂区、江江宁区))和四个个县(江江浦县、六六合县、溧溧水县、高高淳县))。鼓楼区南京京市中心心城区之之一，江江苏省党党政军首首脑机关关所在地地。东接接新街口口，西越越秦淮河河，直抵抵长江之之滨，南南面是汉汉中路和和汉中门门，北面面是挹江江门和中中央门。全全区总面面积255.244平方公公里，总总人口447万人人。辖110个街街道办事事处。区区内林木木葱郁，景景色秀美美。府弟弟苑囿，星星罗棋布布。现代代建筑，鳞鳞次栉比比。交通通便利，通通讯发达达。自然然风光与与人文景景观，融融为一体体。鼓楼楼区所在在地，是是南京文文明的摇摇篮。迄迄今发现现最早的的南京地地区原始始村落遗遗址，就就在鼓楼楼岗之西西的北阴阴阳营，距距今约550000-60000年年前。公公元前3333年年，楚威威王置金金陵邑，筑筑城于长长江边石石头山上上，就在在今清凉凉山之侧侧，这就就是南京京历史上上建置之之始。鼓楼区辖区区内有南南京大学学、河海海大学等等大专院院校233所；江江苏省社社会科学学院、省省人民医医院、金金陵饭店店、南京京饭店、3318米米江苏南南京广播播电视塔塔、五台台山中心心等都坐坐落区内内。玄武区因玄玄武湖而而得名，位位于市区区东北部部，是南南京市最最大的中中心城区区，全区区总面积积80..97平平方公里里（其中中玄武湖湖面积44.444平方公公里，紫紫金山园园林面积积28..08平平方公里里），东东至仙鹤鹤门、大大朱庄、马马群，与与栖霞区区、江宁宁县交界界；南至至中山东东路、出出中山门门、至沧沧波门（苜苜蓿园、后后庄除外外），与与白下区区为邻；；西至中中山路、中中央路全全线，与与鼓楼、下下关区隔隔街相望望；北至至东井亭亭、仙鹤鹤门一线线，与下下关、栖栖霞区连连接。下下辖100个街道道，是南南京市市市级机关关所在地地。纵观全区，西西南部人人口稠密密，商厦厦、宾馆馆、饭店店星罗棋棋布，又又有火车车站、长长途汽车车站、电电报电信信大楼、邮邮电大楼楼等交通通、通讯讯枢纽；；东北部部地势雄雄伟，山山环水绕绕，风景景秀丽，是是南京著著名的风风景旅游游胜地，拥拥有紫金金山、玄玄武湖、孙孙中山临临时大总总统府、梅梅园新村村纪念馆馆、中山山陵、明明孝陵等等名胜古古迹，文文物保护护点722处。区内大专院院校、大大型企事事业单位位多，有有东南大大学、南南京农业业大学、南南京理工工大学、南南京体育育学院、南南京林业业大学、金金陵石化化、南京京烟厂、熊熊猫电子子集团公公司、华华飞集团团、华电电集团等等。白下区因唐唐贞观七七年(公公元6633年年)移白白下区县县于大中中桥畔而而得名。地地处市区区东南部部，东起起紫金山山麓，南南至大校校场飞机机场，西西起市中中心新街街口，北北至中山山东路，总总面积221平方方公里，人人口300.4万万。具有有悠久历历史的白白下区，辖辖区内有有“明故宫宫遗址”、“郑和遗遗址”、“天主教教教堂”、“伊斯兰兰教清真真寺”、“金陵刻刻经处”等一批批名胜古古迹，而而且是文文化教育育兴旺发发达的地地区。白白下区历历来是南南京金融融、商贸贸高度发发达的地地区。南南京新街街口百货货商店、中中央商场场、太平平商场、金金贸大厦厦、太平平洋大厦厦等都座座落在区区内，以以商贸经经济为特特色的区区位优势势为全区区经济持持续发展展奠定了了良好的的基础。其总体布局局：将全全区区域域划分为为具有不不同功能能的部分分，间隔隔分布，互互相呼应应。西部部，以新新街口商商业中心心和太平平南路商商业街为为依托，以以发达的的商贸经经济为主主要功能能，建成成周长66公里的的新太商商贸圈，并并使之成成为南京京大都市市的标志志性区域域；东部部依托高高等院校校、科研研院所、大大型企业业和新闻闻机构，以以御道街街为主轴轴，以高高新技术术产业为为主导，建建成瑞金金科技信信息产业业带；东东南部依依托交通通枢纽和和城乡结结合部的的优势区区位，以以光华门门为轴心心，建设设具有商商贸、工工业、房房地产和和旅游业业等综合合功能的的光华综综合经济济带，总总体上形形成“一圈两两带”的大商商贸产业业格局。秦淮区位于于南京市市城区东东南部，因内秦秦淮河纵纵贯全境境而得名名，下辖辖6个街街道(夫夫子庙街街道、饮饮虹园街街道、双双塘街道道、钓鱼鱼台街道道、中华华门街道道、秦虹虹街道))、1个个镇(红红花镇))，面积积22..34平平方公里里，人口口23万万。区内内交通畅畅达，环环境优美美，自古古以来便便是人文文荟萃、商商贾云集集之地，素素有"江江南佳丽丽地"之之美誉。建邺区位于于南京主主城区西西南部，东东接市中中心新街街口，西西临长江江夹江，总总面积118.66平方公公里，人人口233.1万万。下辖辖朝天宫宫、止马马营、安安品街、莫莫愁湖、南南湖、兴兴隆等66个街道道。区区内有繁繁华的市市中心商商贸区，也也有待开开发建设设的河西西新城。外外秦淮河河穿境而而过直达达长江，江江东路、虎虎踞南路路、建邺邺路、王王府大街街等主干干道为框框架的道道路网络络已初步步形成。建建邺区地地理条件件较好、区区位优势势明显、是是具有深深厚的发发展潜力力的南京京市的中中心城区区之一。三、南京商商业中心心分布新街口南京的市中中心，有有“中华第第一商圈圈”之称，集集中了各各种商场场及购物物中心。有有定位于于高档百百货的金金陵饭店店购物中中心、东东方商城城、金陵陵百货、金金鹰国际际购物中中心，定定位于中中档百货货的新百百、中央央商场等等。马上上又将开开设沃尔尔玛、新新世界百百货、太太平洋百百货等。夫子庙始建于宋，时时称学府府，包括括明清科科举考场场—江南贡贡院、瞻瞻园、白白鹭洲等等，沿秦秦淮河两两岸绵延延着近十十里的明明清河房房，聚集集着数百百家的酒酒楼、饭饭店、商商店及市市场。湖南路南京的又一一商圈，专专业商场场、餐饮饮设施集集中。南京城市规规划目目标：把把南京建建设成为为充满经经济活力力的城市市，富有有文化特特色的城城市，最最佳人居居环境的的城市。空间布局：：“以长江江为主轴轴，以主主城为核核心，结结构多元元，间隔隔分布，多多中心、开开敞式的的空间布布局”。规划划东山、仙仙西、浦浦口-珠珠江三个个新市区区。分别别成为城城镇空间间向南、向向东、跨跨江发展展三个增增长级。主城：都市市发展区区的核心心，是南南京都市市圈和更更大区域域的中心心。中心心区范围围保持不不变，东东至城东东干道，西西至城西西干道，北北至纬三三路、玄玄武湖，南南至建康康路-升升州路，用用地200.5平平方公里里。主要要由新街街口中心心商务区区，北京京东、西西路行政政中心，夫夫子庙、湖湖南路、中中央路商商业中心心，太平平南路、朝朝天宫--仓巷、莫莫愁路、丹丹凤街等等商业街街、以及及长江路路文化街街和珠江江路科技技街等特特色街构构成。河河西副中中心位于于江东路路西侧，纬纬五、纬纬六路之之间，由由大型体体育中心心、重要要文化设设施以及及商业贸贸歇区等等构成。地地区中心心以周边边地区居居民服务务为主，并并尽可能能发挥专专业特色色，分别别布置于于热河路路、中央央门、卡卡子门、孝孝陵卫、迈迈皋桥、沙沙洲及中中保七处处。东山新市区区：次区区域中心心，承担担主城综综合功能能扩散的的新市区区。鼓励励发展商商贸服务务、生活活居住、休休闲娱乐乐等第三三产业，高高新技术术产业和和其他污污染轻加加工业等等；禁止止污染严严重的、控控制大用用水量的的相关产产业。规规划提出出20110年前前依托江江宁开发发区，大大力推动动南部东东山新市市区的发发展，按按照新市市区要求求提高东东山新市市区的整整体建设设水平。在在建设过过程中，建建设用地地应控制制在规划划公路二二环以北北、牛首首山一祖祖堂山风风景区以以东地区区、对已已建成地地区和已已批租出出去的土土地要实实施空间间整合。地地铁一号号线南延延至东山山新市区区。仙西新市区区：次区区域中心心，是以以发展教教育和高高新技术术产业为为方的新新市区。鼓鼓励发展展教育科科研、文文化体育育、休闲闲娱乐、商商贸服务务、高品品质居住住等第三三产业，高高新技术术产业研研发加工工以及其其他无污污染、高高科技含含量的第第二产业业，禁止止有污染染、建设设标准低低、技术术含量不不高的第第二产业业的发展展。20010年年以前仙仙西新市市区着重重配合大大学城的的建设集集中完善善仙西新新市区西西北部的的仙鹤分分区。要要建立严严格的土土地准入入机制，禁禁止有污污染，粗粗放型项项目的进进入。要要加强基基础设施施等的配配套建设设、地铁铁三号线线应延伸伸至仙西西新市区区西北部部。浦口-珠江江新市区区：次区区域中心心，相对对独立区区域综合合服务功功能的新新市区。鼓鼓励发展展生活居居住、商商贸流通通、综合合服务、文文化体育育、旅游游休闲度度假等第第三产业业、高新新技术产产业和无无（轻）污污染加工工工业。禁禁止发展展污染严严重的产产业。220100年以前前要完成成长江三三桥的建建设，积积极推进进结合轨轨道交通通的纬七七路过江江通道和和京沪高高速铁路路过江通通道建设设，为江江北新市市区的进进一步发发展改善善外部环环境，江江北新市市区近期期要重点点加强基基础建设设和各项项配套设设施建设设、形成成相对自自我完善善的服务务功能。南南京有丰丰富的自自然历史史文化资资源，规规划重点点保护的的界面有有：明城城墙风光光带的内内外界面面、滨江江城市景景观界面面、紫金金山四周周界面、玄玄武湖、莫莫愁湖四四周界面面、雨花花台风景景区界面面、幕府府山南北北界面等等。规划划提出应应重视城城市由雨雨花台——中华路路—中山南南路—中山路路—中央路路—幕府山山的南北北轴线、以以及由孝孝陵卫——中山门门—中山东东路—汉中路路—汉中门门—汉中西西路—汉西副副中心——滨江地地区的东东西轴线线。规划要求保保护好秦秦淮河，金金川河、珍珍珠河、玉玉带河、明明御河、干干河沿等等河道，加加强滨河河和滨江江绿带景景观和环环境建设设。搞好好明城墙墙风光带带、秦淮淮风光带带、滨江江风光带带。规划充分利利用既有有风景区区，形成成牛首山山-祖堂堂山、青青龙山--汤山、栖栖霞山、老老山、灵灵岩山等等大型近近郊公园园，构成成都市发发展区“一江、二二洲、三三环、四四大主城城绿地、五五大近郊郊公园”的绿色色空间格格局的有有机组成成部分。一一江指长长江南京京段的滨滨江绿带带；二洲洲是指八八卦洲和和江心洲洲；三环环指明城城墙风光光带、绕绕城公路路绿带和和公路二二环绿带带；四大大主城绿绿地是指指位于主主城西北北部的幕幕燕风景景区、东东部的钟钟山风景景区、南南部的雨雨花台风风景区、西西部的夹夹江滨江江风光带带；五大大近郊公公园是指指上述的的牛首山山-祖堂堂山等大大型近郊郊公园。伍市场场调查培培训课程程教案目的：通过过市场调调查，获获得所需需要的信信息，并并对竞争争个案作作出评价。分类：基础础市调：：通过市市场调查查，对所所从事的的房地产产代销行行业做基本的直直观了解解。专题市调：：针对性性的市场场调查，迅迅速获得得所需要要信息。例如以性质质划分的的：办公公楼市调调别墅市调商场市场调调等以地理区域域划分的的：区域域内个案案市调，某道路沿线线个案市市调以市调重点点划分的的：竞争争个案折折扣情况况市调。竞争个案来来客情况况市调等等。市调表讲解解：陆房地地产开发发流程房地产综合合开发的的步骤及及主要内内容（44个阶段段）（1）决策策阶段。这是房地产产公司选选择开发发项目，进进行调查查研究，决决定实施施开发建建设的阶阶段。主主要内容容包括：：规划摸底—了解解城市总总体规划划对拟开开发区域域的要求求，研究究开发建建设的可可能性。市场调查—通过过系统地地收集、记记录、了了解房地地产市场场的情况况，对拟拟开发项项目的前前景进行行预测。可行性分析析—经济济分析、效效益测算算等领导决策—在完完成以上上工作的的前提下下，由领领导研究究决定开开发项目目。（2）前期期阶段。在开发建设设项目决决策以后后，从申申报立项项到完成成建设准准备工作作阶段，也也称土地地开发阶阶段。主主要内容容包括：：申请立项—由房房地产开开发公司司向主管管部门提提出申请请，获批批准后，列列入开发发预备项项目计划划，以后后视前期期工作进进展再列列入建设设计划。建设方案—根据据城市总总体规划划要求编编制建设设方案，并并报市或或区的规规划管理理部门批批准。同同时，应应征询各各主管单单位意见见，研究究小区建建成后市市政、公公建等配配套的可可能性。申请用地—在建建设方案案获批准准后，向向土地管管理部门门申请建建设用地地，在得得到批准准后办理理用地手手续。委托设计—建设设方案获获批准后后，可以以通过招招标委托托进行工工程设计计。动拆迁——上述述工作完完成后，可可向市房房管局申申请动拆拆迁。接接受委托托的动迁迁单位必必须经市市房管局局审查批批准。三通一平—指施施工用水水、用电电和道路路畅通以以及施工工场地平平整。建建设单位位一般在在完成施施工图设设计后可可向供水水、供电电部门申申请用水水和用电电。（3）工程程建设阶阶段。即指房屋的的施工阶阶段。主主要的工工作内容容包括：：施工招标—房地地产开发发公司可可通过招招标、邀邀标等方方式择优优选定施施工队伍伍。进度控制—按照照审定的的施工组组织设计计，监督督施工单单位按计计划施工工，保证证建设进进度。质量监理—对各各个分部部分项工工程进行行验收并并签证，发发生质量量问题，应应及时组组织处理理，确保保工程质质量。竣工验收—工程程竣工后后，按规规定由房房地产开开发公司司会同质质量监督督部门对对工程项项目进行行验收。市政配套—市政政、公建建的配套套应与房房屋施工工同步进进行。房房屋竣工工后，还还要进行行各种管管线的施施工，并并申请正正式用水水、用电电等。交付使用—小区区建设的的内容全全部完成成后即具具备交付付使用的的条件。建建设单位位在将建建设项目目交付使使用前要要组织房房屋管理理单位等等进行验验收，并并办理房房屋的移移交手续续。（4）经营营阶段。实现房地产产本身价价值，回回收建设设投资，达达到资金金增值的的重要阶阶段。主主要工作作包括：：房屋预售—在投投资开发发达到一一定阶段段后进行行商品房房的预售售或预租租。预售售或预租租房地产产必须报报市房管管局批准准。房屋销售—商品品房竣工工交付使使用，可可以进行行房屋的的销售或或出租。产权登记—商品品房竣工工后，建建设单位位应到产产权登记记部门进进行总登登记；房房屋买卖卖后，业业主必须须按规定定进行产产权登记记，并领领取房地地产权证证。（5）物业业管理。房屋交付使使用后，在在两年内内，由房房地产开开发公司司负责房房屋管理理和质量量保修。两两年后，由由业主自自行或委委托有关关单位或或机构进进行物业业管理。房地产开发发中涉及及的部门门及批文文（1）申请请选址立立项报计委取得得立项批批复报规划局局取得选选址意见见书与土地局局洽谈取得得土地出出让合同同到住宅发发展局登记记开发项项目内容容（2）规划划阶段进行规划方方案设计计报规规划局方案审审批进行扩初设设计报报规划划局扩扩初批准准各项配套征征询报报各配配套主管管部门取得征询意意见（3）申请请用地三证一书报规划局局取得规划用用地许可可证、建建设用地地许可证证、建设设工程规规划许可可证报房屋土土地管理理局取得建设用用地批准准书（内内销房）或或房地地产权证证（外销销房）注：有偿取取得土地地使用权权有三种种方式招标、协协议、拍拍卖。上上海第一一幅出让让地块是是虹桥桥开发区区26号号地块（太太阳广场场）。119888年8月月8日，采采用国际际招标方方式，由由日本孙孙氏企业业有限公公司中标标。（4）建设设扩初批准后后报建委委取得得施工许许可证建设过程中中包括建建筑、监监理单位位的招标标、对监监督站的的报监、材材料采购购等工作作，征询询单位穿穿插其中中。（5）预销销售取得预售许许可证的的条件：：工程进进度至++0或投投资≧总投资资的255%。期房→预售售；现房房→销售。期房→｛竣竣工验收收合格交房许可证证大产证｝→→现房（6）验验收经过质监站站、水、电电、煤、消消防、交交通设施施等配套套部门、住住宅发展展局等的的验收。柒基本本建材知知识一、墙面涂料：常用用于居室室中大面面积墙面面和顶面面装饰，有有数百种种颜色，施工工简便、价价格便宜宜、适用用范围极极广。餐厅、走廊廊等的墙墙面、顶顶面选用用的涂料料要具备备良好的的耐老化化性、保保色性和和较强的的附着性性。可选选择8003内墙墙涂料、乙乙丙涂料料、JHHN844－1内内墙涂料料。一般房间走走动较少少的部位位要选用用防火、防防霉等性性能的，可可选择VVB型浮浮胶漆、BBS系列列乳胶漆漆、RTT－1771内墙墙涂料、2206内内墙涂料料。卫生间、厨厨房要选选用耐火火、防水水、防霉霉、防沾沾污、易易刷洗的的，如JJQ－8831耐耐擦洗内内墙涂料料、8008内墙墙涂料、苯苯丙乳胶胶内墙涂涂料、YYJ－884011耐久内内墙涂料料。壁纸、墙布布：壁纸纸、墙布布图案丰丰富、色色彩鲜艳艳、材料料质地柔软，装装修后效效果突出出，不易易断裂、吸吸声、无味、无无毒，适适合书房房、卧室室、儿童童房和客厅。全纸壁纸：：图案较较多、价价格便宜宜、性能能差、不不耐潮。天然材料壁壁纸：用用草、木木、树叶叶等制成成面层，风风格古朴、自然、素素雅、大大方、返返璞归真真。塑料壁纸：：简称PPVC塑塑料壁纸纸，通常常分为普普通壁纸纸、发泡壁纸，品品种多。织物壁纸：：用丝、毛毛、棉、麻麻等纤维维多原料料织成，色色泽高雅、质质地柔和和。无纺墙布：：用棉、麻麻等天然然纤维或或涤腈合合成纤维维，经过无纺成型型，涂树树脂，印印刷彩色色花纹制制成无纺墙布挺挺括，不不易折断断、富有有弹性、表表面光洁、有有羊绒毛毛感、色色彩鲜艳艳、不易易褪色、可擦洗洗。锦缎墙布：：在三种种颜色以以上的缎缎纹底上上再织出出花纹，锦缎墙布柔柔软易变变形、价价格贵，适适用于室室内高级饰面面。玻璃纤维墙墙布：以以玻璃纤纤维布作作为基材材，表面面涂树脂脂，印花而成，花花样繁多多、不褪褪色、不不易老化、防火火、防潮潮、施工工简便。陶瓷墙砖：：广泛应应用于卫卫生间、厨厨房、盥盥洗室的的墙面，耐磨、耐蚀蚀、易清清洗、易易维修、色色彩丰富富、价格相对低低廉。釉面墙砖：：表面有有一层釉釉，色彩彩丰富，主主要用于于厨房、卫生间墙面面。通体墙砖：：单一色色彩，抗抗冲击性性好，不不褪色，用用于阳台墙面。护墙板：用用木材装装修室内内墙面是是较高档档的装修修做法，护护墙板的板材材一般以以胶合材材的贴面面饰板为为佳。软墙裙：采采用以人人造革、织织锦缎、仿仿粗花呢呢等软质质面料，内衬泡沫塑塑料、矿矿棉等材材料覆盖盖普通硬硬质木墙墙裙上而成，软软墙裙造造价高、费费工、费费时、费费料，但质地柔软软、触感感柔和、质质感丰富富。二、地面木地板：纹纹理自然然、保温温性好、富富于弹性性。木地板分为为实木地地板和复复合地板板（又称称强化地地板）两两类。实木地板：：木材经经烘干，加加工形成成的花纹纹自然、施施工简便、使用安安全。实木地板可可分为两两类：漆板：地板板表面经经涂刷地地板漆后后可直接接安装。素板：在铺铺装后要要涂刷地地板漆，素素板在安安装后经经打磨、刷漆后表面面平整，装装修效果果、质量量优于漆漆板，但费时。实木也可分分为：原木地板。指接木地板板：木材材经裁切切、指接接加工而而成，它它改变了了木材物理性性能，铺铺装后更更不易扭扭曲变形，是高档档地面装装修材料料。实木还可分分为：软木地板：：软木地地板有松松木、杉杉木两种种，适合合一般家庭装修，缺缺点是耐耐磨性差差，如干干燥不够、易变形形、干裂裂。硬木：质地地坚硬、纹纹理细腻腻、耐磨磨性好，浸浸过油的的硬木可防潮潮。目前前市场上上有柞木木、水曲曲柳、桦木等几种种。柞木木的各项项物理性性能都优优于水曲柳，为市市场上首首选材，水水曲柳纹纹理清晰晰、装饰性好，为为上选材材料，桦桦木的各各项指标标较差，但价格格便宜。复合地板：：以原木木为原料料经粉碎碎，添加加黏合剂剂、防腐腐材料后加工而而成。从表面装饰饰层的效效果上分分，复合合木地板板有榉木木、橡木木、桦木木等。从加工档次次上分，有有单面耐耐磨层和和双面耐耐磨层22种。一般统一规规格为222000mm××1955mm，厚厚6mmm、8mmm、114mmm，其构构造为中中密度板板基材加加面饰材材料，表表面以结结晶三氧氧化二铝铝为耐磨磨层复合合而成。复合地板具具很高合合计含量量和环保保价值，具具有硬木木的耐磨磨性，又又保持了了木质材材料自然然、温润润的特点点，且铺铺设简便便、免漆漆、免腊腊、耐划划、耐压压、耐高高温、不不易变形形、清理理方便，且且阻燃、抗抗静电、防防虫、防防潮，但但脚感不不十分舒舒适，弹弹性比原原木稍差差。石材地板：：石材地地板是天天然岩石石经加工工而成的的板状装装饰面材，可用用于地面面和墙面面。石材材地板构构造致密、强度大大、有耐耐潮、耐耐候性、效效果自然然、好养护。一一般规格格的石材材厚度在在15mmm以上上，家庭装修中中只选用用10mmm以下下的“家庭板板”。大理石：坚坚实耐磨磨、光洁洁度好、花花纹秀丽丽、脚感感较硬，属中高档材材料，一一般用于于入口、门门厅及客客厅。花岗石：主主要成分分为长石石、石英英，表面面强度高高、抗风风化、抗腐蚀、使使用期长长，图案案不如大大理石流流畅，但但色彩丰富。人造石材：：用于大大理石、花花岗石的的碎石（石石屑、石石粉）作为填充材材料，用用粘结剂剂，经搅搅拌成型型研磨，抛光后制成成的可与与天然石石材媲美美的一种种材料。因其色色调、花花纹可预预先设计计，因而而产品色彩和花纹纹多样、构构图灵活活、产品品重量轻轻、强度高、厚厚度适宜宜、耐腐腐蚀、经经久耐用用。水泥型人造造大理石石：以水水泥为粘粘结剂，砂砂为细骨骨料，碎大理石为为粗骨料料经加工工而成，表面光洁度度高、花花纹耐久久、抗风风化能力强、耐耐侵性、耐耐潮性，均均优于一般人人造大理理石。树脂型人造造大理石石：多以以不饱和和聚酯树树脂为粘粘结剂，石英、大理理石或方方解石为为骨料浇浇筑成型，在在固化剂剂下固化化加工而而成。光泽好好、颜色色可调、易易于成型、生产效效率高，得得以广泛泛应用。复合型人造造大理石石：将无无机骨料料粘结成成型，再再将已成成毛胚浸于有有机单体体中，使使其聚合，有物美美价廉的的特点。人造石材中中，树脂脂型最常常用，物物理性、化化学性最最为稳定定，但价价格较高高。水泥泥型，价价格便宜宜，但稳稳定性差差。人造石材表表面光泽泽度高，抗抗老化性性能好，花花色纹路路可模仿仿大理石石、花岗岗石，比比天然石石材易于于加工，有有良好的的装饰效效果，又又耐醋、酱酱油、油油等物质质侵蚀，抗抗污能力力强，一一般情况况下，骤骤冷骤热热表面无无裂纹，颜颜色无异异样。水磨石：价价格便宜宜、有一一定耐磨磨性、冷冷硬感适适中、可可冲洗、适于潮潮湿的住住宅，属属中低档档材料。石塑防滑地地板：由由大理石石打成粉粉，再经经压制而而成的新新型材料，品8以大具无防防坚磨等同量施不水既度了的不房度面了层滑能突更和的使陶瓷地砖：：陶瓷地地砖表面面平整，质质地坚硬硬、重量量轻、耐耐磨、耐压、耐耐冲洗、色色彩丰富富、吸水水率低、不脱色、不不变形、安安全无毒毒、施工工方便、价价格比天然石石材低的的多。按原料分：：1.陶陶制砖：：以陶土土为原料料，强度度低，主主要用于厨卫。2.通体砖砖：以炻炻石为原原料，其其强度高高于陶制制砖，适用范范围广。按表面分：：有釉：：无釉：分平平面、麻麻面、磨磨光面、抛抛光面等等几种。从效果分：：单色、仿仿石材、纹纹理、仿仿木材等等。塑料地板：：以树脂脂为主要要原料加加工而成成，价格格低廉、花花色品种多、选选择余地地大、装装饰效果果好、质质轻耐磨、尺寸寸稳定，属属中低档档材料。分分塑料地地板块、地板板革两种种。马赛克：又又称陶瓷瓷锦块，用用瓷土烧烧制而成成的片状状小瓷砖砖，多数不上釉釉，表面面光滑或或毛糙、厚厚度薄。自自重轻、规格小小、拼接接灵活，粘粘贴方便便。吊顶板棉板多色多吸上一不孔有的性内降音耐轻保玻璃纤维粘粘合板：：玻璃纤纤维粘合合板经玻玻璃纤维维棉和黏黏合剂处理而成的的毡片一一样的玻玻璃纤维维板重量量轻，表面喷喷涂成多多种颜色色，有大大点、小小点之分，目目前最多多的是白白色。纸面石膏板板：纸面面石膏板板是建筑筑石膏为为主要原原料，掺掺入适量黏合剂与与纤维做做板芯，以以特别板板纸为护护面，经加工制成成的板材材，重量量轻、隔隔声、隔隔热、加工性强、施施工简便便，是藻藻井吊顶顶的主要要材料。装饰石膏板板：装饰饰石膏板板将石膏膏表面处处理成图图案，考考虑到吸音要求，可可加工成成带孔的的板。PVC吊顶顶型材：：PVCC吊顶型型材重量量轻、安安装简便便、防水水、防潮、防蛀、隔隔音、隔隔热、阻阻燃，PPVC吊吊顶型材表面花色色多样，主主要用于于卫生间间、厨房房、阳台。玖现场场销控对对答练习习教学重点：：能了解解销控的的作用，并并可以熟熟练地进进行销控控对答配合教学：：一名老老业务人人员销控作为现现场SPP中的一一种，不不但是促促进销售售的一种种重要手手段，更更已成为为我们新新联阳的的一种企企业文化化。现在，我先先给大家家演练一一遍流程程：“客户到”“欢迎参观观”请新人操练练，每人人二遍请一位老业业务员配配合来示示范喊柜柜台流程程甲：“柜台台”乙：“有”甲：“请问问晨风阁阁20楼楼C户可可不可以以介绍//卖掉了了没有？”乙：“恭喜喜你还可可以介绍绍/对不不起，已已经卖掉掉了”甲：“请再再帮我确确认一次次/请问问晨风阁阁19楼楼C户可可不可以以介绍？”乙：“再帮帮你确认认一次//恭喜你你还可以以介绍”甲：“售出出了”/请再再帮我确确认一次次，并完完成一次次销售全体同仁：：恭喜了了（鼓掌掌）在演练完一一遍销售售流程后后开始讲讲解首先讲解销销控的重重要性：：喊销控控不但能能使现场场的灵魂魂（柜台台）知道道你目前前的销售售程度，使使你的个个人销售售演变成成群体销销售，并并能加快快你的成成交速度度。更重要的是是能活跃跃现场气气氛，使使柜台根根据当时时现场的的情况，去去控制整整个销售售，从而而达到在在单位时时间中产产生最大大效益，这这也正体体现了我我们新联联阳团队队作业的的一个重重要方面面。其次：讲解解喊销控控中的基基本技巧巧（“可不可可以介绍绍”/“卖掉了没有”）请两位老业业务员作作示范最后，向新新人讲解解销控中中的一些些惯用技技巧（如如何通过过喊销控控来封楼楼层及把把自己的的意愿告告诉柜台台）请新人每人人练二遍遍老业务员示示范最后后一个流流程甲：“现场场的各位位同仁请请注意，让让我们再再一次恭恭喜×××先生购购买我们们晨风阁阁20楼楼C户。晨晨风阁220楼CC户售出出了，让让我们再再一次恭恭喜他。”演练完毕后后，向新新人讲解解喊这句句话的目目的因为当客户户听了这这句话后后，虚荣荣心再一一次得到到满足，同同时，也也会认为为我们的的服务周周到，为为下一次次做追踪踪留下伏伏笔。请新人每人人练二遍遍。拾现场场基本动动作和基基本礼仪仪一、进门：：帮客户拉开开门，等等客户进进门喊“客户到到，欢迎迎参观！！”如果下雨，请请客户把把伞或雨雨披放在在门口准准备好的的专门装装置中；；坐在接接待桌时时，注意意坐在椅椅子的前前半部分分，两手手放在桌桌上，保保持随时时起立的的姿势。问客户基本本情况时时，与客客户交换换名片。二、销售区区：不要将自己己的东西西，如AA、B级级卡、FFILEE夹等放放在柜台台上。引导客户进进入销售售区，帮帮客户拉拉好背对对柜台或或侧对柜柜台的椅椅子，请请客户入入座。帮客户倒水水，水倒倒七分满满；端给给客户时时，手尽尽量远离离杯口。拿好FILLE夹坐坐在面对对或侧对对柜台的的位置上上，不要要与客户户坐或与与客户面面对面。如果客户抽抽烟，拿拿烟缸给给客户，烟烟缸要洗洗干净并并擦干。坐在销售桌桌时注意意坐姿，不不要用手手撑着头头。不要让客户户的杯子子空掉，当当水剩下下一小半半时，要要帮客户户加水，可可以拿水水壶到桌桌边加水水。加水水时，把把杯子拿拿到桌子子外面，加加好水后后放回桌桌上。客户要看样样板房或或工地时时，把桌桌上的东东西包括括价目表表、计算算器、FFILEE夹收回回柜台，椅椅子归位位。三、样板房房：引导客户到到样板房房门口，帮帮客户放放好拖鞋鞋，请客客户换鞋鞋。在样板房中中要走在在客户前前面，先先请客户户看客厅厅及阳台台，如果果房间内内灯没开开，先打打开灯，再再带客户户进主卧卧室，帮帮客户拉拉开壁橱橱及卫生生间的门门，然后后带客户户看书房房及卧室室，最后后介绍卫卫生间及及厨房、餐餐厅。如果客户坐坐或动样样板房中中的东西西，提醒醒客户样样品请勿勿动。请客户先出出样板房房、换鞋鞋，自己己再出来来；客户户换好鞋鞋，请客客户回销销售区就就座，放放好拖鞋鞋。上下楼时，走走在客户户前面。注意：若客客户吸烟烟，拿出出烟缸，请请客户把把烟留在在外面。四、工地：：数好人数，请请客户稍稍等一下下，先戴戴好安全全帽，人人手一顶顶。在工地上，提提醒客户户注意安安全，戴戴好安全全帽。始终走在客客户前面面，但注注意不要要离客户户太远，如如果人数数较多，要要招呼大大家一起起走，不不要走散散。注意介绍规规划、外外立面等等。五、送客户户出门：：与客户告别别，收好好桌上的的东西，价价目表、FFILEE夹等，提提醒客户户带好销销平、销销海，桌桌椅归位位。送客户到门门口，帮帮客户开开门；告告别后，目目送客户户离开。如果下雨，客客户要叫叫车，帮帮客户叫叫好车，打打伞送客客户上车车。拾壹现现场各种种表单的的正确填填写和注注意事项项来人来电表表的正确确填写作用：真实实反映每每组客户户的实际际情况，便便于追踪踪和储备备客源、分析析调整销销售策略略、评介介媒体效效果。内容：来人人表有客客户基本本资料，如如姓名、性性别、电电话、地址、职业业身份、区区域、交交通工具具、客户户需求、动机及询问问重点等等等。来来电表有有询问重重点、区区域、媒体、需求求、客户户基本资资料等。填写要求：：真实、准准确、及及时、完完整、整整洁。真实：内容容据实填填写，真真实反映映每组客客户的实实际情况况，不能在事后后凭自己己想当然然随便乱乱填。准确：正确确引导客客户，不不同个案案会有不不同内容容的来人人来电表，但但格式基基本相同同，要正正确填写写。及时：每接接一通来来电、一一组来人人都要及及时填写写，并且且放入指定专专用文件件夹。完整：表单单中的每每项内容容尽可能能做到面面面俱到到，完整整填写。整洁：保持持表单清清洁，不不能乱涂涂乱画，以以免增加加分析统计人员的的工作难难度及工工作强度度。预约单的正正确填写写预约单的作作用：相相当于客客户订购购房子的的凭时凭凭证及预预约金的临时收收据。填写要求：：字迹清晰，内内容准确确，如日日期、客客户基本本资料、户户型、总总价。币别要注明明（如人人民币、美美元），大大小写一一致，顶顶格写，总总价空白白处要划划掉。定购户别、总总价要和和实际一一致。签约金、补补足、签签约时间间一定要要填写清清楚。附带说明要要向客户户解释清清楚。备注栏一般般写付款款方式或或客户特特别要求求（如打打折）或或除预约约金之外外的抵押押物。业务员签字字和请客客户签字字确认，再再和定金金一并交交柜台盖盖章，第第一联白白单交客客户并交交待客户户补足时时带来，其其余三联联留在柜柜台。空白部分要要划掉，特特别是有有关金额额部分。如果客户交交的是外外币或抵抵押物，要要当着客客户的面面封存好好，请客客户在封封口处签签字确认认，并在在预约单单备注栏栏特别说说明。如单位订购购交的是是银行支支票，要要特别注注明并写写清支票票号码、支支票性质质。拾贰来来电接听听方法和和技巧一、开场白白“明日星城城，你好好！”注意：音调调亲切，上上扬，有有节奏，有有朝气。二、目的激发客户兴兴趣，吸吸引客户户来现场场三、作用吸引来人积累客源测试广告市市场反映映了解目标客客源和需需求要点留客户联络络方法（电电话、姓姓名、地地址等）突然发问：：在交谈谈中，突突然发问问，使客客户在毫毫无防范范心理时，说说出他的的电话等等。通过留地址址：××我帮您您寄一份份资料，您您的地址址是哪里里，我的的地址是是××，我我寄过去去时给您您打个电电话，您您的电话话是几号号；您给我个地地址，我我们每天天有很多多客户要要求寄资资料，替替您先寄寄份资料料，我们们资料由由专人寄寄发，您您最好再再留个电电话，可可以打电电话再确确认一下下。注意意电话中中重复确确认地址址。通过留传真真××先生，我我们这里里传真机机不是很很好，传传过去时时可能不不一定清清楚，您您的电话话是几号号，传过过去时跟跟您确认认一下；；××先生，我我现在较较忙，过过会替您您传过去去，传时时给您打打个电话话，您的的电话是是几号。先直接介绍绍产品，关关键处问问电话。先直接问，不不肯留时时，再拉拉回介绍绍产品，介介绍一写写客户感感兴趣的的东西后后再问。介绍产品要要针对客客户需求求。应在在最短的的时间内内，了解解客户的的兴趣点点，随后后有针对对性地将将产品优优势详尽尽描绘。××先生，对对不起，我我的一位位老客户户来付订订金或签签约，您您留个电电话给我我，过55分钟我我给您打打过去。××先生，现现在现场场客户非非常多，您您留个电电话给我我，过几几分钟我我给您打打过去。大声喂、喂喂，电话话听不清清楚，您您那边电电话是多多少，我我给您打打过去。我听不太清清楚，您您的电话话是多少少，我到到立面给给您打过过去。填写来电表表接听来电，除除了要介介绍产品品外，还还要了解解客户情情况，要要边接听听电话，边边填写来来电表。约定时间与客户约定定来现场场时间，要要注意方方式。要要引导客客户，把把主控权权掌握在在自己手手中，帮帮客户锁锁定时间间。错误方式：：“张先生生，您什什么时候候能现场场看一看看呢？”正确方式：：“张先生生，您今今天下午午有时间间来吧？？”如回答“没没空”，则“那就星期期三上午午好了！！”“星期期三上午午10：：00吧吧！”要注意约来来人时间间要集中中，如上上午都约约在100：000，下午午都约在在14：：00。××先生，我我们在×××地方方，您在在哪里，我我在×××，噢，从从××过来来很快，大大约200分钟，您您现在有有时间吗吗？若有，200分钟后后您来找找我，我我姓沈；；若没有，那那中午112点呢呢，或下下午1点点有空吗吗？尽量量把是假假往早约约（约在在现场来来人较集集中时间间段）。电话问销控控您有无来过过，若没没有来过过，您最最好到现现场来，看看中了户户型、楼楼层我再再帮您查查，不到到现场我我没办法法帮您。若来过，是是哪位接接待您的的，把电电话转给给接待人人。若记不清楚楚是哪位位接待的的，噢，没没关系，我我姓沈，您您贵姓，我我姓×××，××先生生，对不不起，您您问的这这个问题题是我们们经理一一人管的的，要客客户到现现场来了了才能问问，再说说，我现现在告诉诉你也没没用，就就算现在在有，说说不定过过会儿就就没了，这这样，您您今天点点有空来来吗，来来了我帮帮您问。电话问折扣扣、付款款方式先生，我们们这里不不同的付付款方式式，折扣扣也不相相同，您您最好到到现场来来先选定定户型，拟拟定付款款方式，现现场有有有关这方方面的资资料，你你准备怎怎样付款款？然后后根据您您的付款款方式确确定折扣扣；一次性付款款打折，分分期、贷贷款折扣扣具体要要到现场场来谈（电电话里不不放折扣扣）。忌点不要在电话话中，回回答销控控不要在电话话中，与与客户谈谈折扣和和付款方方式拾叁来来电追踪踪方法和和技巧追踪的目的的：了解客户的的状况，约约客户来来现场达达成销售售目的。追踪的时间间：一般选择上上午100：300之后，下下午3：：00之之后。如如果留的的是家里里电话一一般在晚晚上打；；是移动动电话，除除上述时时间段之之外，可可以灵活活一些，但但比较忌忌讳在一一上班时时间就打打。追踪的方法法和技巧巧电话接通时时，有秘秘书小姐姐挡驾，可可有以下下几种说说词：我和赵总是是朋友，昨昨天约好好的，请请帮我接接进去。我是××公公司的，赵赵总让我我打电话话给他，谢谢谢！直呼老总大大名，说说有私事事不方便便和秘书书小姐谈谈。约客户来现现场：告诉客户这这几天现现场来人人很多，销销售情况况良好，请请她尽早早来挑选选自己满满意的房房子。如果客户很很忙没时时间，就就说服他他上门做做DS，然然后再带带来现场场。对久约不来来的客户户就告诉诉她工程程进度，比比如外墙墙装修完完毕，花花园做得得很漂亮亮，请她她来参观观样板房房等等。找借口，比比如特价价销售，过过几天提提价，或或是举办办SP活活动。天气状况，如如今天天天气很好好，适宜宜看房，百百闻不如如一见，可可以眼见见为实。约来现场时时间：上午10点点，下午午3点，比比较集中中，制造造现场气气氛，便便于炒作作。补足、签约约客户很很多的时时间。周六、周日日。朝东的房子子约在上上午，朝朝西的房房子约在在下午，如如果下雨雨，尽量量约白天天。拾肆产产品介绍绍注意事事项和销销售道具具的充分分运用教学重点：：了解哪些是是销售道道具如何合理地地运用销销售道具具教学用具：：楼书、DMM、销平平销海（选选几个典典型案例例）FILE夹夹（选一一个案例例为例）作为现场销销售，除除了人员员的整体体作战，我我们还需需要靠许许多外界界的东西西来帮助助销售，我我们称之之为销售售道具，换换句话说说，也就就是一切切能用来来帮助销销售的东东西，我我们都可可称之为为销售道道具。现在，先让让我们来来看一下下，哪些些是销售售道具以以及它们们的作用用，我们们根据由由外至里里的顺序序来介绍绍。首先，在工工地的周周围肯定定会有PPOP看看板，这这主要是是为了让让路过的的客户知知道，这这边有房房子在卖卖（条件件许可的的情况下下，还会会在案子子周围插插上引导导旗、竖竖上精神神堡垒和和灯箱，这这所有的的一切都都是要让让路过的的客户或或指引客客户到现现场）其次，客户户进了现现场后，根根据产品品的介绍绍流程，他他首先会会看到环环境示意意图，环环境示意意图的作作用是把把个案附附近的道道路、交交通状况况以图的的方式表表现出来来。再次，客户户会看到到案子的的立面透透视图，这这主要是是让客户户对这个个案子的的外观有有一个大大致的了了解。然然后客户户会被带带至模型型，模型型一般会会按照一一定的比比例把整整个案子子的情况况详细地地反映出出来，所所以模型型的作用用相对于于其它的的销售道道具来讲讲，会显显得更为为重要。在介绍完模模型后，客客户会被被领至销销售桌坐坐下，这这时，业业务员会会拿出销销平、销销海，对对客户的的需要做做一个针针对性的的介绍。销销平、销销海是销销售平面面图和销销售海报报的简称称，销售售海报的的作用是是把这个个案子的的卖点做做一个着着重介绍绍，而销销售平面面图会把把案子的的房型、面面积和家家具配置置图画在在上面，让让客户根根据自己己的需要要做一个个选择。除了销平、销销海能提提供给客客户的