向优秀的地产工程师迈进

.7.9向优异地产工程师前进向优秀的地产工程师迈进第1页目前：项目组织架构及职责向优秀的地产工程师迈进第2页项目工程部组织架构工程经理土建工程师配套安装工程师绿化工程师造价工程师资料员向优秀的地产工程师迈进第3页项目工程部定位项目工程部是在西安城市企业领导下代表企业推行施工承包协议，按协议要求完成项目建设任务项目管理机构。项目工程部是一个组织体，要含有凝聚管理人员力量并调动其主动性，促进管理人员合作；协调部门之间、管理人员之间关系，发挥每个人岗位作用；项目部与西安企业各部门之间沟通，项目部与政府主管部门、监理单位、指定分包单位等关系向优秀的地产工程师迈进第4页负责工程工期、质量、材料、成本控制。项目经理负担直接领导责任；企业各职能部门负担指导、评定和监控职责。促进企业各职能部门协调统一，成为高效率团体，让员工快速成长。项目工程部主要工作内容向优秀的地产工程师迈进第5页项目经理职责项目工程部经理作为企业工程代表，对所辖工程施工过程中全部问题向企业负最终责任。1.2依据企业项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实管理人员职责，组织项目工程部开展工作。

1.3建立项目标协议管理体系，严格推行协议管理任务，处理好与乙方协议争议和纠纷；落实法务工作，躲避风险发生。

1.4帮助选择施工承包单位、施工监理单位招投标工作。1.5全方面控制施工质量、进度、成本，完成企业下达建设任务。1.6严格执行动态成本管理制度，分阶段总结成本管理情况，对项目标成本管理负有领导和实施职责。1.7执行企业公布各项指令，接收企业各业务部门指导、检验、监督。

1.8开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理相关手续。1.9全方面统筹各专业施工管理协调工作。1.10审核各阶段进度计划并监控其实施。1.11对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位组织各专业工程师和监理进行专题验收，并对各分项组织抽验。1.12组织专业工程师和监理对已完单位工程进行验评。1.13对施工中不合格品或材料、设备提出处理意见。1.14定时或不定时组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面考评。1.15完工后组织相关人员对工程实施和管理进行总结，为后施项目提供借鉴。1.16负责组织工程实施中政府相关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间综合协调工作。1.17定时向企业领导和相关部门提交项目实施情况汇报。向优秀的地产工程师迈进第6页土建工程师2.1开工前详细落实向施工单位移交场地相关工作，并帮助办理相关手续。2.2负责帮助办理前期报建相关工作。2.3审查施工组织设计，参加组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。2.4掌握图纸内容工艺要求、材料选取要求，负责本专业范围工程图纸全方面审核。掌握建筑工程规范要求，并能够合理利用。2.5掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间关系。能够合理利用专业知识技巧，使建筑工程施工到达设计要求、装饰美观、使用方便。

2.6能够掌握建筑结构相关专业知识，并熟悉相关工程专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料选取，到达建筑结构系统功效和品质要求。2.7严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。2.8能够在现场指导监理企业、施工单位工作，确保工程进度，工程质量到达整体工程进度要求；2.9协调组织工程建设中基础、主体、完工等验收，从工程方面负责与物业企业交接工作。2.10负责范围：土建全部工程。向优秀的地产工程师迈进第7页配套安装工程师3.1掌握本专业工程图纸内容工艺要求，材料选取要求，负责本专业范围工程图纸全部审核。3.2能够掌握给排水、消防、供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络技术相关专业知识和规范，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料选取，到达各系统功效品质要求。协调工程建设后期完工验收，从专业工程方面负责与物业企业交接工作。3.3掌握电气专业工程与相关土建、给排水、建筑工程之间关系，能够合理利用专业知识技巧，使各系统安装合理美观、使用方便。3.4含有组织本专业施工能力，能够在现场指导工程队安装，确保工程进度工程质量到达整体工程进度要求。3.5含有组织本专业施工能力，能够在现场指导监理企业、施工单位安装，确保工程进度工程质量到达整体工程进度要求；3.6掌握相关配套知识，熟悉政府相关部门对各系统管理方法及相关法规要求。3.7负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门亲密联络，申请减无偿用、缴费。3.8严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。3.9负责范围：供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统、给水工程、排水工程、消防工程、燃气工程。向优秀的地产工程师迈进第8页园林工程师4.1负责完成各专业从确定方案、委托设计、招投标、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场、施工管理及协调等事宜。4.2与相关部门亲密联络，申请减无偿用、缴费。4.3帮助施工单位开展工作，监督进度、质量、安全文明施工，并确保完成协议要求。4.4协调工程建设后期完工验收，并完成与物业企业交接工作。4.5严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责。4.6从专业工程方面负责与物业企业交接工作。4.7负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门亲密联络，申请减无偿用、缴费。4.8严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。4.9搜集和整理给排水工程管理新思绪、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。4.10负责范围：道路、路灯、园林绿化、围栏、施工现场整体形象等工作。向优秀的地产工程师迈进第9页造价工程师5.1初审、支付进度款，确认现场签证，初审补充预算，对工程结算初审。5.2审核承建商提出甲供材料计划。5.3汇总当月工程资金使用情况，提交下月工程资金使用计划，并监督承建商及供给商资金使用情况。5.4依据协议条款，搜集一手资料，与成本管理部一起办理工程保险索赔及对承建商和供给商索赔、反索赔工作。5.5做好阶段性成本总结工作，帮助成本管理部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。5.6参加对工程管理部和成本管理部组织工程、物资招标文件和协议条款审核。向优秀的地产工程师迈进第10页资料员6.1负责监督和检验勘察、设计、施工、监理等单位工程文件形成、积累和立卷工作。6.2按照规范搜集和汇总工程前期和勘察、设计、施工、监理等单位立卷归档档案资料，并负责办理移交手续。6.3搜集施工全过程中形成其它技术文件并进行立卷归档。6.4科学分类、合理编目、整理全部归档工程技术档案资料。6.5工程部、勘察、设计、施工、监理等单位之间工作联络单、签证等工程技术信息传递工作。6.6准确、快捷提供工程档案资料，满足各方面对工程档案资料利用需求。6.7工程完工验收前，联络城建档案管理机构对工程档案进行预验收。工程完工后，将全部工程档案、资料移交相关部门存档。6.8工程部内文件编写、打印、复印、搜集、归档及管理工作。向优秀的地产工程师迈进第11页文件归档A册：企业管理规范：管理控制文件（A1）B册：协议文件：施工协议文件（B1）

监理协议文件（B2）

材料采购协议文件（B3）

协议登记汇总表（B4）

施工协议台帐（B5）C册：企业内部来往文件:

发文：（C1）

收文：（C2）D册：监理企业往来文件

《监理人员记录表》及证实资料（D1）

监理规划（D2）

监理细则（D3）

监理例会纪要（D4）

监理备忘录及专题汇报（D5）

监理月报及审核意见（D6）

发监理单位文件（D7）监理考评表（D8）

E册：与施工单位来往文件

施工组织设计（E1）

施工方案（E2）

工程联络单（E3）工程整改单（E4）工程验收单（E4）分户验收档案（E5）F册：设计变更和工程签证

设计变更（F1）

技术核定单（F2）

工程签证（F3）工程指令单（F4）向优秀的地产工程师迈进第12页G册：计划管理

总进度控制计划（G1）

施工图纸交付计划（G2）

甲供材料进场计划（G3）

总进度计划（施工单位）（G4）

月计划（施工单位）（G5）

周计划（施工单位）（G6）H册：作业指导书

工程管理策划书（H1）

成本管理指导书（H2）Ｉ册：材料设备管理

封样登记一览表（I1）

收（调）料单（I2）

设备调试验收统计（I3）J册：进度款支付

工程付款台帐（J1）

扣款通知单（J2）

奖/罚款通知单（J3）K册：会议纪要

企业每个月例会纪要（K1）

甲方召集专题会议纪要（K2）工程月报（K3）

L册：后勤管理

考勤表（L1）

项目企业固定资产记录表（L2）

其它文件（L3）文件归档向优秀的地产工程师迈进第13页项目需申批方案施工组织设计测量方案雨季施工方案冬季施工方案桩基施工方案基坑支护施工方案防水施工方案混凝土施工方案钢筋施工方案模板施工方案砌筑施工方案脚手架施工方案屋面工程施工方案装修施工组织设计成品保护施工方案外墙保温施工方案设备专业施工组织设计

向优秀的地产工程师迈进第14页工程管理策划内容1、工程概况及项目总平面图2、项目组织架构与岗位职责3、项目范围划分4、工程进度管理5、工程质量及安全管理6、工程成本管理7、采购与招标管理8、项目沟通管理9、项目风险与对策10、项目总体协调11、销售配合向优秀的地产工程师迈进第15页土建工程师与地产工程师关注点关重视点土建工程师地产工程师技术管理施工方案、工法(1)将营销理念转化为工程技术参数；(2)将客户要求转化为结构、技术标准；(3)经过采购和过程管理确保技术参数实现。计划管理施工过程关键节点控制(1)从宏观层面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全方面布置，甲方计划是施工单位计划安排基础和依据；质量与安全管理(1)按图施工，符合国家、地方标准(2)怎样把工程质量做好，不出质量安全事故。(1)客户对产品质量标准与要求；(2)施工单位、监理是否含有健全质量确保与管理体系。成本管理工程协议成本控制(1)项目标投资回报；(2)工程造价控制。信息管理资料签发规范化；资料管理。(1)流程规范化；(2)沟通顺畅；(3)经验沉淀与积累。区分： 微观 VS 宏观 部分 VS 整体 阶段 VS 全局向优秀的地产工程师迈进第16页土建工程师与地产工程师职责工作内容土建工程师地产工程师技术管理图纸会审：错漏碰缺检验图纸审查：错漏碰缺/功效性缺点/经济性检验/交付标准检验计划管理总包节点进度控制（1）基础开挖（2）主体结构施工（3）装饰工程施工（4）雨污水管线施工（5）室外配套管线施工（6）景观工程施工（7）完工验收与立案(1)总包工程节点进度控制(2)分包工程施工与甲供材料进场施工协调(3)分包工程与甲供材料出图-定板-招标-进场计划协调与落实(4)配合销售对外展示工程实施(5)入伙验收与交付质量与安全管理现场巡视/检验/整改(1)检验承包商管理体系(2)有效引导监理/利用监理(3)技术梳理/沟通/交底与引导(4)系统地发觉问题-整改成本管理现场核查工程量预防控制设计变更/控制现场签证信息管理文件签发规范化文件签发规范化总结与案例库建设向优秀的地产工程师迈进第17页地产工程师绝不应仅仅是冲锋陷阵“猛将”，更应是知道排兵布阵“帅才”！一、工程管理体系：1.体系建立各阶段活动分析工作流程建立培训案例库建设工作模板建立企业标准建立连续改进向优秀的地产工程师迈进第18页一、工程管理体系

2.流程及活动分析项目部组织结构及职责分工工程计划管理体系工程关键质量控制点协议组织与策划施工场地规划项目工程管理策划施工图审查与技术交底施工组织设计审查承包商进场知会样板引路工序检验监理管理工程进度款支付设计变更管理现场签证管理工程结算分户验收表工程整改物业移交程序项目入伙交付投诉处理程序维保款支付成品保护管线综合设计里程碑形象进度汇报工程月报工程质量、安全周检验奖罚处理分包工程验收现场资料清单完工验收立案工程管理组织与策划工程施工过程管理移交入伙与维修处理工程管理策划桩基施工基础及主体施工装饰施工配套及景观施工完工验收移交入伙维修处理向优秀的地产工程师迈进第19页二、工程管理组织与策划战略管理项目组合管理多项目管理项目管理决议实施立项运行移交开放快速有序集团层面区域企业纵向集成项目部横向集成全过程项目管理项目管理在企业管理体系中地位区域企业工程管理资源与环境组织结构及职责分工项目中心与区域企业职能部门职责划分项目中心内部组织与职责划分项目中心工程管理资源分配向优秀的地产工程师迈进第20页1.工程计划管理体系工程计划管理体系是房地产工程管理最主要部分之一；经过一系列预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”，同时也将各部门工作衔接起来，做到步调一致。向优秀的地产工程师迈进第21页项目里程碑节点及基准工期向优秀的地产工程师迈进第22页2.工程质量管理体系质量是客户满意度中“保健因子”，是企业生命；房地产竞争最终将是产品技术与质量竞争，以及在此基础上开发效率竞争，而非“营销概念”竞争。向优秀的地产工程师迈进第23页关键质量控制点渗漏屋面漏水天台漏水外墙渗漏卫生间漏水门窗渗漏厨房渗漏屋顶水箱渗漏空调盒渗漏阳台管根烟道管根卫生洁具漏水排水管道渗漏供水管道渗漏裂缝楼板结构裂缝墙面墙体裂缝墙面砂浆裂缝地面找平层裂缝天棚抹灰裂缝地下室裂缝内外墙内墙空鼓外墙瓷砖空鼓外墙涂料褪色生活烟道堵塞、排烟不畅等积水阳台地面积水卫生间地面积水小区路面积水门入户门成品损坏卫生间木门套吸水发黑大堂玻璃门地弹簧损坏空调预埋空调冷凝水管破裂空调不制冷常规电气设备电梯高低压配电电表其它常规水设备变频供水设备水表其它智能化系统可视对讲门口机可视对讲室内机其它铁艺锈蚀精装修部分质量目标规划1：明确产品最终交付给客户形式，统一楼盘交付标准。质量目标规划２：针对易引发客户投诉质量问题设置项目关键质量控制点。客户交付标准统一工程统一技术标准作法质量目标规划3：将客户质量要求转化为技术办法。向优秀的地产工程师迈进第24页3.施工场地规划设计向优秀的地产工程师迈进第25页4.协议组织与策划——专业分包与甲供材料专业分包工程政府垄断行业序号分包工程名称备注1供配电工程

2燃气工程

3室外给水工程

4有线电视工程

5电话和网络工程

6泵房设备安装工程

7人防工程

8消防工程

专业分包1桩基工程

2防水工程

3铝合金门窗、玻璃雨篷、单元门、空调百叶制造安装4入户门制作、安装

5阳台栏杆制作、安装6外墙外保温工程7外墙涂料工程8电梯制造与安装9样板房精装修10智能化工程11可视对讲设备制造与安装12园林景观

向优秀的地产工程师迈进第26页5、《工程管理策划书》——项目工程管理“总作战图”理论基础——PMP九大知识领域在房地产工程管理中详细应用。范围沟通进度质量成本人力资源风险采购综合管理作用——项目部、区域企业内部工程管理思想统一；——加深对项目工程管理宏观认识与了解。问题能否处理工程管理过程中所碰到全部实际问题？向优秀的地产工程师迈进第27页（1）施工图审查………………三、工程施工过程管理向优秀的地产工程师迈进第28页施工场地规划基坑围护地下室裂缝控制砌体抹灰抗裂办法防水施工办法悬挑架及外爬架（2）施工组织设计审查向优秀的地产工程师迈进第29页（3）承包商进场知会普通事项本企业工作时间与贵司对接主要部门项目主要管理人员及联络方式工作纪律及要求工程文件制度（附流程）企业会议制度施工单位用电须知及流程施工单位用水须知及流程工程进度款申请及支付（附流程）工程完工验收（附流程）向优秀的地产工程师迈进第30页（4）样板引路样板验收表工程名称建设单位楼号户型序号样板验收部位完成时间检验结果建筑师（签署）总包技术员（签署）监理工程师（签署）1墙体定位2墙体材料、厚度3梁布置影响4门窗开启碰撞5空调预留空洞6空调专用插座7卫生间排气孔8卫生间预留孔洞…………向优秀的地产工程师迈进第31页（5）工序检验

——对我方所关注重点分部分项工程进行工序控制与检验，推行严格工序验