领秀新硅谷项目后评价

领秀新硅谷谷项目后后评价北京科技园园置地有有限公司司二○一二年年四月目录一、项目概概况1二、项目策策划及经经营分析析评估22（一）投资资及策划划分析22（二）土地地协议执执行情况况4（三）项目目经济技技术指标标变化情情况及其其对最终终收益的的影响66（四）以财财务指标标为主要要依据的的项目综综合评价价7三、规划设设计评估估8（一）项目目的品质质定位88（二）项目目区位及及主要经经济技术术指标99（三）项目目建筑标标准及功功能指标标10（四）项目目设计过过程管理理回顾与与实施完完成情况况11（五）项目目设计费费用控制制12四、工程建建设管理理评估113（一）工程程概况113（二）安全全、质量量、进度度、成本本管理目目标完成成及创优优情况115（三）招投投标方案案及中标标单位合合同执行行情况220（四）先进进工艺、新新材料的的采用222（五）变更更洽商原原因分析析22（六）项目目成本控控制分析析23（七）细部部质量及及各项验验收评价价25（八）风险险控制及及事故控控制的评评价266（九）移交交后的使使用及经经营情况况27（十）对监监理、总总包、分分包、设设备厂家家等参建建单位评评价288（十一）对对项目管管理团队队的评价价28五、销售管管理与物物业管理理评估229（一）项目目销售情情况299（二）营销销计划随随房地产产市场变变化的调调整情况况29（三）目标标客户与与签约客客户的比比较分析析30（四）物业业管理取取费标准准、服务务内容等等评估331（五）项目目销售策策略评估估30（六）对销销售团队队及物业业管理团团队的评评估333（七）综述述34六、项目财财务评价价35（一）销售售及回款款指标完完成情况况35（二）开发发成本及及费用控控制情况况35（三）现金金流分析析34（四）财务务评价指指标分析析36（五）税务务筹划情情况377七、综合评评估388（一）与集集团发展展战略的的符合性性分析338（二）项目目开发中中的主要要经验337（三）项目目开发有有待改进进的方面面46（四）项目目开发周周期的思思考499（五）置地地公司开开发领秀秀新硅谷谷项目的的收获551一、项目概概况领秀新硅谷谷项目位位于北京京市海淀淀区西二二旗，项项目总占占地面积积34..7万平平方米，规规划地上上建筑面面积399.1万万平方米米，其中中住宅建建筑面积积35..86万万平方米米，配套套商业22万平方方米，其其他配套套1.224万平平方米。本本项目为为置地公公司于220044年9月月在北京京市土地地交易市市场通过过公开挂挂牌交易易取得，土土地成交交价格为为人民币币11..75亿亿元。根据20005年市市规委方方案复函函，领秀秀新硅谷谷设计总总建筑面面积477万平方方米（含含地下），其其中住宅宅面积443万平平方米（含含地下），产产品涵盖盖了别墅墅、花园园洋房、小小高层等等多种住住宅形式式，配套套及商业业面积33.8万万平方米米，配套套幼儿园园0.22万平方方米。按照土地挂挂牌出让让条件，配配套商业业2万平平方米需需返还西西二旗村村集体。商商业项目目影响到到领秀新新硅谷项项目的整整体开发发，公司司经过市市场调研研和经济济测算，220077年111月向集集团提出出回购商商业项目目的申请请，经集集团批准准后与西西二旗村村进行了了长达一一年的洽洽谈，最最后终于于20008年112月与与西二旗旗村集体体达成协协议，我我公司不不提供22万平米米商业，作作为补偿偿，向西西二旗村村集体支支付30000万万元（折折合楼面面地价115000元/平平米）。根根据最新新测算，商商业项目目整体价价值达到到4.55亿元。二、项目策策划及经经营分析析评估按目前领秀秀新硅谷谷项目的的投入产产出计算算，投资资效益远远远高出出了当初初的测算算。虽然然当初的的测算与与现在的的收益出出入较大大，但总总体的趋趋势判断断是正确的的，开发发周期的的延长在在客观上上使项目目享受到到了经济济高增长长周期的红红利。总总体上此此项目的的投资及及策划非非常成功功。（一）投资资及策划划分析1.投资决决策（1）投资资决策来来自对宏宏观环境境的正确确认识以全面市场场化为方方向，是是在集团团初步完完成从任任务主导导型向市市场主导导型转变变的基础础上，进进一步实实现科学学发展和和跨越式式发展的的必然要要求。项项目用地地是北京京市第一一批通过过招拍挂挂方式供供应的土土地，这这种方式式意味着着土地供供应方式式的重大大改变，土土地资源源的稀缺缺性将逐逐渐显现现，因此此土地价价值的溢溢价会比比以前协协议方式式大很多多。正是是基于这这种超前前的认识识，集团团及公司司领导意意识到此此项目用用地出让让价格会会高出以以往的估估值。在在深入研研究项目目的定位位及各种种设计和和策划方方案的基基础上，对对项目的的经济测测算和可可行性进进行了反反复论证证，并制制定了详详细的土土地摘牌牌策略，向向集团和和股东单单位进行行了多次次汇报和和沟通。在两家大股股东-北北科建集集团和首首创集团团的支持持下，置置地公司司通过了了董事会会和股东东会决议议，获准准参加北北京市土土地交易易中心西西二旗配配套居住住区地块块（领秀秀新硅谷谷）挂牌牌交易并并成功摘摘牌。到目前为止止，北京京市挂牌牌土地价价格已经经远远高高于当初初对市场场行情的的估计，证证明当时时的投资资策略是是正确的的。（2）投资资决策出出于对“领秀”品牌的的塑造西二旗配套套居住区区为中关关村高科科技园区区配套居居住区，由由北科建建集团负负责土地地一级开开发，适适逢国家家开始实实行房地地产开发发土地公公开出让让制度。该居住区土地分两期出让，置地公司于2000年经过招投标获得西二旗配套居住区一期项目开发，历经4年开发建设，把西二旗村打造成为一个适宜人居的环境，也创建了“领秀·硅谷”品牌。一期项目倾注了置地公司全体员工的心血，为树立“领秀”住宅高品质的形象，公司在产品设计、工程建设、环境美化等各方面均做了大量的投入，提升了区域价值，因此，获取二期项目势在必行。2.开发策策略领秀新硅谷谷开发初初期，由由于公司司资本积积累不足足，资金金压力大大，无法法集中开开发，并并且集中中开发虽虽有利于于公司实实力和形形象的提提升，但但难以获获得利润润的最大大化。基基于此，公公司经研研究形成成以下开开发战略略决策：：将项目目分为AA、B、CC、D四四个区进进行分期期滚动开开发，第第一期AA区为保保公司现现金流，低低成本、低低利润，快快速建设设、快速速销售；；第二期期B区以以提升项项目品质质为目的的，创造造较高的的附加值值；第三三期D区区、第四四期C区区在前两两期创造造的有利利条件的的基础上上，以实实现公司司利润最最大化为为目的。A区总建筑筑面积110.77万平米米，20006年年4月开工工，20008年年5月竣工工；B区区总建筑筑面积111.77万平米米，20007年年5月开开工，220099年6月月竣工（幼幼儿园于于20110年竣竣工）；；C区总总建筑面面积122.9万万平米，220099年9月月开工，220122年4月竣工工；D区区住宅总总建筑面面积8..5万平平米，220088年3月月开工，220100年8月竣工工；D区区配套商商业3万万平米于于20111年111月竣竣工。3.前期策策划在投资决策策阶段，公公司董事事长和总总经理亲亲自带领领公司项项目研究究团队，对对全国房房地产市市场和北北京市区区域内类类似项目目进行了了深入的的调研，并并组织营营销顾问问公司、设设计师研研究项目目特点及及策划方方案。项目总体策策划方案案制定后后，各个个区的分分体策划划方案并并没有因因此一成成不变，而而是根据据市场变变化情况况不断微微调，更更贴近客客户需求求，使项项目的收收益得到到最大化化。（二）土地地协议执执行情况况我公司自220044年9月月29日日通过挂挂牌取得得西二旗旗居住区区二期土土地成交交确认书书以来，分分别与北北京市国国土资源源局签订订了国有有土地使使用权出出让合同同及其补补充协议议，以及及与北京京科技园园建设（集集团）股股份有限限公司签签订的土土地开发发建设协协议。现现将土地地协议执执行情况况分述如如下：1.国有土土地使用用权出让让合同执执行情况况2004年年11月月24日日与北京京市国土土资源局局签订了了土地出出让合同同，合同同总额3377228万元元。20005年年3月225日缴缴纳155%的地地价款556599.2万万元。2006年年1月110日签签订补充充协议附附件二，将将受让方方名称由由北京归归谷园有有限责任任公司变变更为北北京科技技园置地地有限公公司。2006年年4月55日签订订补充协协议附件件三，根根据规划划方案复复函变更更土地面面积；增增加地下下面积，其其中地下下车库面面积1886499平方米米，需补补交地价价款5559.447万元元，合同同总额变变更为3382887.447万元元。2006年年5月111日缴缴纳两笔笔地价款款分别为为5599.477万元及及32006.888万元元。2006年年5月223日缴缴纳资金金占用费费2799.94418万万元、滞滞纳金223833.99946万万元。至至此地价价款已全全部缴清清，于220066年7月月5日办办理了国国有土地地使用权权证。2008年年10月月29日日签订补补充协议议附件四四，出让让部分增增加S22区幼儿儿园土地地面积229022.899平方米米，建筑筑面积220000平方米米，地价价款总额额不变。待项目全部部竣工之之后，办办理地价价款竣工工结算。2.土地开开发建设设协议执执行情况况我公司于220044年100月与北北京科技技园建设设（集团团）股份份有限公公司签订订的土地地开发建建设协议议，土地地开发费费总额为为797772万万元。2006年年12月月4日支支付土地地开发费费2亿元元。2006年年12月月12日日支付土土地开发发费3千千万元。2007年年10月月24日日支付土土地开发发费资金金占用费费32666.4420776元。土地开发费费由公司司财务部部直接支支付，付付款明细细详见财财务总账账。（三）项目目经济技技术指标标变化情情况及其其对最终终收益的的影响项目开发完完成后，经经济技术术指标变变化极其其微小，完完全符合合控制性性规划条条件和数数据指标标，对最最终收益益的影响响不大。（表一）开开发计划划的经济济技术指指标规划建筑用用地面积积3431007.77m2住宅平均层层数4.27总建筑面积积4697991m22高层住宅比比率26.9%%其中地上建筑面面积3886110mm2中高层住宅宅比率10.7%%其中配套公建建建筑面积积300000m22人口毛密度度204.22人/hha住宅建筑面面积3586110mm2住宅面积毛毛密度104522m22/haa地下建筑面面积811811住宅面积净净密度162411m22/haa总户数2502住宅建筑净净密度38.0%%总人数7006机动车总停停车数量量2200覆盖率28.3%%其中地上停车数数1500容积率1.13地下停车数数700绿地率30%（表二）开开发完成成后经济济技术指指标规划建筑用用地面积积3431007.77m2住宅平均层层数4.27总建筑面积积4695113.55m2高层住宅比比率26.9%%其中地上建筑面面积3878993.44m2中高层住宅宅比率10.7%%其中配套公建建建筑面积积294055.4m2人口毛密度度204.22人/hha住宅建筑面面积3584888mm2住宅面积毛毛密度104522m22/haa地下建筑面面积816200.1住宅面积净净密度162411m22/haa总户数2466住宅建筑净净密度38.0%%总人数6905机动车总停停车数量量2318覆盖率28.3%%其中地上停车数数1573容积率1.13地下停车数数745绿地率30%（四）以财财务指标标为主要要依据的的项目综综合评价价在公司的第第一个五五年计划划里，领领秀新硅硅谷项目目的计划划开发周周期是55年，预预计总销销售收入入是3444,1111万万元，预预计净利利润3亿亿元左右右。领秀新硅谷谷项目现现在最新新利润预预测数据据是：利润项目预计总额营业收入656,8880营业成本371,8892营业税金及及附加95,6113销售费用16,3772管理费用13,0000财务费用利润总额16,00004减：所得税税费用45,0001净利润115,0003根据测算，领领秀新硅硅谷项目目预计实实现销售售收入665.77亿元，预预计营业业成本337.22亿元，预预计实现现项目净净利润111.55亿元。领领秀新硅硅谷项目目各项财财务指标标情况，测测算如下下表：序号指标比例1销售毛利率率(%))43%2销售净利率率(%))18%3成本费用利利润率((%)32%4资本金收益益率(%%)1150%%领秀新硅谷谷项目开开发得益益于中国国经济和和房地产产市场的的高速发发展，并并得到集集团的大大力支持持，采取取的开发发策略得得当，因因此项目目的实际际收益超超出原计计划收益益的3倍倍。三、规划设设计评估估（一）项目目的品质质定位领秀新硅谷谷位于北北京中关关村科技技园核心心区的北北部，是是为北京京中关村村科技园园配套的的住宅项项目。邻邻近清华华大学、北北京大学学等高等等院校，毗毗邻中关关村软件件园、生生命科学学园及上上地信息息产业基基地，东东侧领秀秀硅谷已已经竣工工入住。遥遥望西山山风景区区、圆明明园、颐颐和园等等风景名名胜，具具有独特特的人文文环境和和优美的的自然景景观。项项目占地地34公公顷，地地块方正正，根据据项目用用地状况况，结合合区域市市场产业业经济发发展趋势势、区域域环境、人文地域特征、住宅区域市场潜在供应量等分析研究结果，得出如下结论：本区域经济济发展为为区域住住宅市场场发展提提供了源源动力，区区域住宅宅市场整整体发展展呈上升升趋势，尤尤其是区区域产业业经济的的发展及及第二核核心区的的建设，帮帮助项目目从城郊郊低密度度住宅项项目跃升升为城市市低密度度住宅项项目，提提升了产产品的档档次，对对项目的的价格提提升给予予了支持持。结合一期领领秀硅谷谷成交分分析，领领秀新硅硅谷产品品设计、定定位慎重重考虑了了以下几几点：1.产品配配套的合合理性———充分分考虑各各产品需需求基本本配套，增增加特色色性配置置。2.项目整整体绿化化景观———本区区域周边边项目景景观缺乏乏水景，因因此，项项目二期期应首选选综合水水景绿化化设计。3.原有的的成树保保护设计计——现址址上的成成树，可可为项目目增色添添彩，合合理布局局地下管管线，尽尽最大程程度保护护成树，必必会为销销售起到到推动作作用。4.社区配配套———因地制制宜，弥弥补项目目周边配配套不完完善的现现状，在在社区形形成完整整商业配配套（如如底商、娱娱乐健身身、会所所、大型型超市）。5.户型初初步建议议：板式或塔式式高层———以小小户型为为主，一一居面积积控制在在50——60平平方米，二二居面积积控制在在65——80平平方米，三三居面积积控制在在90——1200平方米米，多层——以以挑空、错错层、跃跃层为主主，面积积控制在在1600—1800平方米米之间。TOWNHHOUSSE类产产品———首要的的是各功功能区的的合理布布局和地地下室功功能设计计，且希希望采用用独立供供暖、供供热方式式，各居居室面积积应尽可可能大，面面宽要作作足，面面积控制制在2550—3400平方米米。综合以上研研究结果果，领秀秀新硅谷谷项目定定位为新新都市主主义的第第一居所所，混合合居住区区的城市市生活。规规划有别别墅、多多层、高高层多种种住宅类类型，以以别墅类类建筑为为主，高高层与多多层主要要集中在在用地外外围，如如地块的的南北两两侧边缘缘地段，以以及C区区的东侧侧地段。（二）项目目区位及及主要经经济技术术指标该地块位于于海淀区区东北旺旺乡西二二旗，宗宗地四至至范围是是：东至至安宁庄庄西路，南南至西二二旗南路路，西至至铁路（城城铁133号线、京京包铁路路），北北至东北北旺北路路。通过对经济济技术指指标的前前后期的的数据比比对，用用地面积积与报批批时完全全一致，位位置与报报批时设设置完全全相符。（三）项目目建筑标标准及功功能指标标项目的建筑筑标准，严严格遵循循了前期期定位的的标准，别别墅、花花园洋房房、小高高层、白白领公寓寓、底商商及独立立商业的的建筑标标准各不不相同，充充分体现现了市场场的需求求。详细细的建筑筑标准见见附表（领领秀新硅硅谷建筑筑标准）。回顾A-DD区的建建筑标准准的设定定与完成成情况，基基本遵循循了保持持品质不不变的原原则，具具体而言言，A区区的建筑筑标准设设置略高高，而BB、C、DD区是在在不降低低项目的的品质的的前提下下，进行行建筑材材料和设设备的替替换，成成本控制制效果明明显；对对于项目目在功能能指标上上执行了了规划指指标的相相关要求求，因此此开发流流程比较较顺利。通通过报建建指标和和竣工后后指标对对比，可可以明显显看到这这点。类别序号项目报批时建筑筑面积位置用地面积竣工后建筑筑面积教育1幼儿园2000mm2B区2900mm22000mm2医疗2社区卫生服服务站300m22B12500300m22文化体育3文化活动站站400m22A-配套400400m224文化广场全区1000商业服务5综合超市、菜菜市场3500m2D区配套公公建3500m26再生资源回回收点10m22D区配套公公建10m227其他商业服服务220500B、C、DD区220500金融邮政8储蓄所150B131509邮电所250B13250250社区服务10社区综合分分中心150C721015011综合服务部部270B12、CC727012自行车库4000B、C、DD区402913地下车库403500A、C、DD区371833行政管理14社区居委会会150D1415015地下物业用用房500B2500市政公用16密闭式清洁洁站130D区15013017燃气调压站站150B、C区20015018公厕50全区605019开闭站400C区43540020变电室700全区70021水泵房150A415022有线电视机机房40A-配套40总计总建筑面积积757000725622其中地上建筑面面积300000300000地下建筑面面积457000425622（四）项目目设计过过程管理理回顾与与实施完完成情况况领秀新硅谷谷的开发发时序为为：A、BB、D、CC区，过过程管理理内容如如下：A区产品的的设计亮亮点有：：落地窗窗、褚石石色外墙墙砖、别别墅产品品多样化化、赠下下沉花园园。B、D区沿沿袭了AA区的以以上亮点点，并做做适度调调整，使使B、DD区成为为了A区区的升级级版。具具体措施施有：提提高外墙墙石材硬硬度，同同时减少少石材用用量。简简化门窗窗类型和和窗内分分格形式式。别墅墅区的私私家院落落，变AA区的封封闭为通通透感较较强的钢钢丝构件件。将之之前选用用的系统统窗配置置，调整整为常规规铝合金金门窗，使使成本得得到了有有效控制制。在景景观设计计中尽可可能地增增加开阔阔空间的的设计，减减少了室室外构筑筑物的数数量，多多用视觉觉统一的的绿植元元素，线线条流畅畅，较之之A区简简洁明快快。C区的设计计阶段正正处于房房价上扬扬时期，即即将6--8号楼楼的1776户990-1140平平米的两两居和三三居，调调整为888户一一梯一户户的2220-2230平平米的宽宽景大宅宅；鉴于于D区白白领公寓寓产品供供不应求求，将CC3-CC5号楼楼的多层层配楼设设计成990平米米的白领领公寓；；对于别别墅户型型，减少少了8%%的开窗窗面积，有有效控制制了建造造成本；；全区均均采用封封闭式阳阳台方案案，使CC区的销销售收入入得到了了实际增增加。由于是修改改型设计计，加上上力求原原规划面面积指标标不损失失，该设设计成果果还存在在一些难于于解决的的问题和和缺憾，如如：写字字楼层高高定为33米，导导致净空空过低；；层高44.5米的的LOFFT，做做小二层层的可能能性受限限，空间间尺度比比较紧张张；由于于受先天天规划条条件的影影响，底底商仅拆拆分为十十二个中中小销售售单元，其其余被迫迫只能按按大面积积和整层层销售，此此方案对对于商业业建筑来来讲并不不理想。（五）项目目设计费费用控制制纳入开发计计划的设设计费预预算是：：序号类别预算金额（元元/m22）实际发生金金额1建筑（方案案）设计计费22202建筑施工图图设计费费30283勘察设计费费32.44景观设计费费15135小市政设计计费15146施工图审查查32.47其他（备用用金）76.6综合设计费费9586.4经统计，领领秀新硅硅谷前期期各项设设计费预预算为444655万元，折折合单价价为955元/平平米；实实际发生生的设计计费总额额为40060万万元，折折合单价价为866.4元元/平米米。总之，在项项目开发发之初的的设计费费预估工工作还比比较充分分和全面面，不仅仅考虑到到了各专专业设计计工作取取费的差差异性，还还充分考考虑了项项目开发发周期的的时间因因素对设设计费递递增的客客观影响响，在工工作中对对设计费费用保持持边摸底底边控制制的管控控方式，使使设计费费用完全全控制在在计划范范围内。四、工程建建设管理理评估（一）工程程概况1.基本情情况总建筑面积积为46697991平米米，分AA、B、CC、D区区四期开开发，于于20006年44月份开开工建设设，220122年上半半年全部部竣工，详详见《领领秀新硅硅谷项目目平面图图》。（领秀新硅硅谷项目目平面图图）2.建设概概况A区于20006年年4月开开始施工工，20008年年5月份份竣工，包包括344个单体体，其中中A1--5#楼楼为155层板楼楼，A66-155#楼为为4-55层板楼楼，166-311#楼为为别墅，还还包括11栋配套套用房。分三个个标段招招标施工工。B区于20007年年5月开工工建设，220099年6月竣工工，包括括51个个单体，其其中B11、B33、B44#楼为为6-111层板板楼，BB5-113#楼楼为5层层板楼，114-551#楼楼为别墅墅，还包包括1个个幼儿园园。分4个个标段招招标施工工。C区于20009年年9月开开工建设设，20011年年11月竣工工（C66-8##预计220122年4月竣工工），包包括322个单体体，其中中C1--8#楼楼为155层，CC9-112#楼楼为5--12层层板楼，CC13--32##楼为别别墅。分3个个标段招招标施工工。D区于20008年年3月开工工建设，220100年8月竣工工，包括括33个个单体，其其中D11-111#楼为为5-111层板板楼，DD12--14##楼为66层板楼楼，D115-332#楼楼为别墅墅，D区区配套公公建为33-4层层。分3个个标段招招标施工工，详见见下表。分区标段建筑面积（平方米）开工

时间竣工

时间施工单位监理单位设计单位面积合计AA12-115#、AA29--32##19077710694442006..42008..4北京建工四四建工程程建设有有限公司司北京方正建建设工程程管理有有限公司司北京中天元元工程设设计有限限公司A6-111#、AA16--28##、A333、AA-配套套424277A1-5##454400中国建筑工工程总公公司BB1、B33、B44＃21859911727792007..92009..6北京建工四四建工程程建设有有限公司司北京帕克国国际工程程咨询有有限公司司B5-133#4485552007..62008..1北京住总第第六开发发建设有有限公司司B14-551#485655中国建筑工工程总公公司B-幼儿园园20002009..72010..7北京建工一一建工程程建设有有限公司司CC11-331#30668812938802009..92011..10北京住总第第六开发发建设有有限公司司北京帕克国国际工程程咨询有有限公司司C1-4##、C99-100#5978772010..32011..10C5-8##3892552010..42012..6中国建筑股股份总公公司DD1-111＃48400011570052008..42010..8中国建筑股股份总公公司北京方正建建设工程程管理有有限公司司D12-332#3730552008..12010..8北京住总第第六开发发建设有有限公司司北京方正建建设工程程管理有有限公司司D-配套公公建3000002010..62011..10（领秀新硅硅谷项目目施工概概况）（二）安全全、质量量、进度度、成本本管理目目标完成成及创优优情况领秀新硅谷谷各区陆陆续开发发建设，我我们对合合作单位位的要求求不断提提高，管管理得到到进一步步提升，得得到各方方的好评评。部分分工程及及合作单单位曾获获得北京京市结构构长城杯杯、北京京市“安全文文明工地地”等称号号：20007年年中建负负责施工工的A11-5楼楼标段获获得了北北京市结结构长城城杯，220099年中建建负责施施工的DD1-111楼标标段获得得了北京京市结构构长城杯杯、北京京市“安全文文明工地地”称号。1.安全管管理目标标完成领秀新硅谷谷项目自自开工以以来，就就把安全全管理工工作放在在首位。AA、B区区施工阶阶段，坚坚持推行行月度安安全联合合大检查查，发现现问题及及时整改改；定期期检查施施工单位位安全管管理内业业资料，促促进其安安全管理理工作规规范化；；推行了了安全管管理奖惩惩制度，由由监理单单位负责责现场安安全管理理工作奖奖罚。在C、D区区阶段，继继续加强强对安全全的检查查和管理理力度，同同时试行行推广了了首次例例会项目目管理交交底、签签订安全全管理协协议、召召开安全全专题会会、实行行安全奖奖惩制、建建议聘用用消防局局专职安安全员、CC区高层层外装修修吊篮“一篮一一验”制度等等，定期期组织现现场消防防工作演演习，使使安全管管理工作作得到进进一步加加强。C区建设中中，工人人宿舍用用电低压压入室，设设充电器器室、设设柜供工工人充电电使用，由由施工单单位电工工负责日日查、管管理。结结构施工工阶段，在在电梯竖竖井设施施工消防防立管、随随结构施施工同步步进行安安装，外外墙面装装修完成成后方可可拆除。并并定期进进行消防防水试射射演习，保保证了施施工现场场消防全全覆盖。但在项目四四个区建建设过程程，也出出现了非非建设单单位责任任的安全全事件：：A区55号楼外外墙外保保温施工工阶段，施施工单位位对外墙墙保温施施工碎料料未及时时清运，由由于聚苯苯碎料堆堆放墙根根，导致致了施工工中的外外保温被被引燃，造造成火灾灾事件。从从B区外外墙保温温施工开开始，我我们要求求施工单单位加强强对聚苯苯材料存存放管理理，采取取必要消消防预防防措施，配配备灭火火器材，架架子下及及墙根部部位聚苯苯碎料及及时清运运，避免免火灾隐隐患。C区高层施施工中，施施工单位位在小区区北侧拆拆除高压压线防护护架时，由由于工人人操作不不当，在在搭设时时脚下踩踩空掉至至高压线线上，导导致本人人当场死死亡。针针对此次次出现的的非建设设单位责责任的安安全事故故，公司司领导高高度重视视，及时时召开了了现场会会，会同同施工单单位研究究处理方方案，妥妥善处理理赔付，将将事故的的损失和和社会影影响降到到最小。我我们及时时协调供供电局，由由施工单单位委托托供电局局组织专专业队伍伍，进行行后续高高压线防防护的搭搭设和拆拆除工作作，减少少了施工工安全风风险。总之，项目目四个区区建设过过程中，未未发生建建设单位位责任的的安全事事故，现现场安全全管理各各项工作作均处于于良好受受控状态态。2.质量管管理目标标完成A区作为本本项目首首次开发发建设小小区，我我们在质质量管理理重点和和管控手手段等方方面缺少少现成有有效方法法。同时时，进入入二次结结构及装装修、小小市政施施工阶段段，由于于交房时时间紧迫迫的客观观情况，要要求我们们必须把把工程进进度放在在首位；；加之在在项目中中后期，现现场参施施单位多多，交叉叉施工集集中，部部分合作作单位主主动性差差、配合合能力不不强，需需要我们们花费较较大精力力和时间间去及时时协调，而而无法保保证对工工程质量量进行较较全面、深深入管理理。经过过多方努努力，AA区按期期完工交交房，但但工程整整体质量量水平不不高，尤尤其出现现了别墅墅地下室室渗水、地地下室采采光窗质质量问题题，给后后期的维维保工作作曾带来来较大难难度。针对A区情情况，我我们及时时进行总总结经验验教训，召召集项目目团队多多次研究究讨论，探探索更有有效的管管理模式式、方法法和手段段。在BB区开发发建设中中，严格格择优挑挑选信誉誉好、实实力强的的总包单单位、分分包单位位。通过过对施工工图纸集集中审核核，对设设计进一一步优化化，提高高现场可可实施性性、减少少缺陷。在在工程管管理中，推推行样板板制、主主要材料料封样，实实施质量量过程验验收管理理。通过过一系列列的探索索和努力力，B区区工程质质量在AA区基础础上得到到了大幅幅度提高高。在质量管理理方面，我我们不断断总结经经验教训训、寻求求科学系系统化管管理，通通过深入入学习领领会集团团各项管管理办法法，建立立健全公公司工程程管理制制度和流流程，积积极推广广“表格化化”管理模模式。从D区和BB区幼儿儿园工程程开始，到到C区全全面收官官，推行行编制了了《项目目管理策策划书》，梳梳理了工工程建设设总体部部署安排排，各阶阶段管理理要点、管管理方式式、部门门配合等等，在项项目建设设中起到到一定的的指导意意义；实实行了合合作单位位进场后后首次工工地例会会和项目目管理交交底制度度，以书书面形式式明确了了各项管管理要求求、检查查验收程程序、奖奖罚情况况等；深深化推行行施工图图纸会审审，分别别进行了了招标前前图纸审审查、施施工阶段段图纸审审查、市市政园林林综合图图纸审查查等，减减少了施施工中变变更洽商商，避免免以往工工程类似似项目的的变更。在在工程做做法上更具可可操作性性，比如如对市政政管线进进行综合合布线，避免了燃气及自来水专业管线特殊要求而进行的现场拆改等。在施工过程中，继续推广了材料封样及施工样板制、主要材料设备进场验收、质量检查及过程验收等管理措施；在项目后期多单位集中交叉施工阶段，每周召开施工现场协调会，集中解决现场协调问题和专业技术问题，针对现场质量问题提出整改要求等。从D区到C区，工程质量进一步得到了提升，交房后各方的满意度明显提高。通过领秀新新硅谷AA、B、DD、C四四个区建建设，工工程质量量逐步提提高，业业主的满满意度不不断提升升，实现现了领秀秀新硅谷谷项目的的圆满收收官，达达到了公公司的质质量预期期目标。3.进度管管理目标标完成在A区合作作单位多多、交叉叉施工时时间集中中、现场场协调难难度大，对对工程进进度影响响极大。特特别是小小市政冬冬期土方方施工，加加上施工工单位配配合能力力差、管管理能力力弱，总总包单位位又不配配合，给给室外的的市政、专专业管线线、景观观园林、小小院围墙墙施工造造成较大大影响。公公司领导导召集各各参施单单位每日日晚7点点召开现现场协调调会，检检查当日日工程进进展、及及时解决决近期矛矛盾，此此项工作作持续33个多月月时间，及及时解决决了现场场大量问问题。同同时，根根据现场场需要，在在最后交交房前33个月，工工程、成成本、设设计部均均集中现现场办公公。通过过公司上上下全体体努力，最最后保证证了A区区按期交交房。B区在二次次结构施施工及装装修阶段段，正逢逢08奥奥运召开开，给材材料运输输、工人人管理带带来一定定难度。公公司提前前召集各各单位召召开专题题会，要要求施工工单位组组对材料料设备提提前认样样、招标标、织材材料加工工进场，防防止因奥奥运管制制影响材材料设备备进京，影影响施工工。另外外，奥运运期间，建建委城管管等单位位全面禁禁止现场场土方施施工，为为确保BB区小市市政在奥奥运期间间正常施施工，工工程部及及时与建建委、城城管等单单位沟通通协调，按按照相关关要求各各类管线线土方及及时覆盖盖，同时时实行现现场全封封闭管理理，对多多余土方方就近临临时堆放放、覆盖盖，满足足了建委委、城管管的相关关要求，保保证了小小市政工工程顺利利进行，保保证了BB区按计计划竣工工，并且且B5--51楼楼提前77个月交交房。在D区施工工中，受受四川大大地震影影响，很多来来自灾区区的施工工工人情情绪波动动较大。现场及时召开监理总包动员会，要求各级从生活各方面加强对震区工人的安抚工作，保证了现场劳动力的基本稳定。在C、Ｄ区施工中，要求总包单位春节前与劳务单位签订返城协议，春节后及时落实劳动人进场情况，实行劳动力日统计日报告制度，有力促进了劳动力及时返场，确保了春节后现场工作面的展开。同时，我们总结了Ａ、Ｂ区经验教训，开工前工程部会同监理、总包单位充分讨论进度计划，保证其合理可行性；施工中严格按照总进度计划考核，通过每周监理例会进行周计划分析，针对未完成项目制定相应措施，保证各节点按计划完成；在工程收尾阶段，采取了召开专业协调会、细排重点工期按日检查、提前各项验收计划等措施。通过对现场的进度控制管理，Ｃ、Ｄ区均保证了按计划竣工交房，Ｃ区５号楼提前了7个月交房。领秀新硅谷谷Ａ、ＢＢ、Ｃ、ＤＤ各期均均在公司司预定日日期前竣竣工，保保证了公公司各项项进度指指标落实实。4.成本管管理目标标完成情情况各区成本管管理目标标的完成成情况如如下表所所列，各各区目标标成本与与已发生生成本数数据在柱柱状图中中形成对对比，其其中A、BB、D区区已结算算完毕，CC区工程程除6、77、8号号楼尚未未竣工外外，其余余工程正正处于竣竣工结算算过程中中，因此此表中AA、B、DD区已发发生成本本为最终终结算确确定数据据，C区区已发生生成本为为截至220111年四季季度末的的动态成成本数据据，其差差额中还还包括部部分未统统计的待待发生成成本。如以上数据据所列，领领秀新硅硅谷项目目的成本本管理目目标完成成情况良良好，四四个区的的目标成成本均为为结余状状态，并并且结余余额按开开发次序序逐渐递递增，能能反映出出置地公公司在项项目成本本管理方方面进步步提升的的趋势。动态成本管管理方面面，一直直严格按按照集团团要求每每季度申申报《动动态成本本报表》，及及时反馈馈项目动动态成本本。但是是现状下下承包商商对变更更的申报报还缺乏乏时效意意识，导导致动态态成本还还存在一一定的滞滞后性。此此外变更更洽商虽虽然已经经按提出出方及变变更原因因等口径径进行了了分类，但但成本性性质还缺缺乏比较较清晰的的界限。今后如何加强动态成本的管理，增加动态成本的实效性，以及如何按成本性质进行分类汇总分析，从成本绩效角度为项目后评价提供数据支持是我们成本管理工作主要努力的方向。（三）招投投标方案案及中标标单位合合同执行行情况招标方案的的审批情情况：AA、B、DD区为集集团成本本管理办办法下发发前实施施的项目目，未经经招标方方案审批批程序。CC区方案案设计阶阶段的招招标方案案于20009年年7月上上报，并并经集团团审批。招标方案的的执行情情况：CC区招标标工作严严格按照照集团审审批的招招标方案案执行，个个别工程程的招标标方式根根据集团团成本管管理办法法的招标标方式与与规模标标准要求求由原审审批方案案的“邀请”招标方方式更改改为“公开”招标方方式。各区招标方方式权重重比例如如下图所所示。可见随着集集团《招招标管理理办法》的的颁布和和执行，项项目招标标工作越越来越规规范化，按按集团招招标管理理办法对对规模标标准划分分及对应应招标方方式的要要求，领领秀新硅硅谷项目目A、BB、D、CC区公开开招标权权重比例例逐渐增增大，邀邀请招标标及直接接发包权权重比例例逐渐减减少。中标单位合合同执行行情况良良好，除除极个别别的A区区的外墙墙砖供应应分包工工程合同同经历过过诉讼纠纠纷外，各各区中标标单位均均未出现现过合同同违约问问题。（四）先进进工艺、新新材料的的采用项目中建设设中，积积极推广广《建筑筑业100项新技技术（220100）》，先先后采用用一些先先进工艺艺、新材材料。项项目在高高层基坑坑开挖施施工，采采用了复复合土钉钉墙支护护技术、高高边坡防防护技术术，针对对深基坑坑及特殊殊边坡部部位，实实施深基基坑施工工监测技技术；项项目中门门窗工程程、空调调工程、燃燃气工程程等由专专业设计计单位进进行了深深化设计计；小区区小市政政工程中中，专业业管线多多、布局局复杂，根根据小区区道路及及景观绿绿化设计计，采用用管线综综合布置置技术，协协调各专专业设计计对管线线进行综综合布置置；在幼幼儿园工工程、CC区、DD区的二二次结构构及装修修阶段，采采用了预预拌砂浆浆技术；；项目各各区均采采用了现现浇混凝凝土外墙墙外保温温施工技技术、铝铝合金窗窗断桥技技术。通过项目上上先进工工艺、新新材料的的推广运运用，使使工程技技术更先先进、工工程质量量得到提提高，实实现了安安全适用用、经济济合理性性的要求求。（五）变更更洽商原原因分析析由于设计变变更、施施工条件件变更、施施工变更更、技术术标准变变更和工工作范围围变更，导导致施工工中产生生一些变变更洽商商。设计变更产产生主要要为以下下几种原原因：开开发单位位从使用用角度出出发，改改变工程程局部功功能；勘勘探、设设计图纸纸深度不不够；设计图图纸矛盾盾，方案案不合理理，设计计图纸错错误；监理工工程师和和施工单单位提出出合理化化建议；；设计计规范的的修改；；监理理指令错错误或指指令不及及时；施施工单位位擅自修修改设计计图纸或或不按图图施工。施工条件的的变更是是由于实实际的现现场条件件不同于于招标文文件中、施施工合同同中描述述的现场场条件，为为了使工工程顺利利进行，要要求承包包商增加加一些必必要的工工作来实实现合同同规定的的条件。施工变更主主要是在在施工作作业过程程中由于于业主要要求的加加速施工工，工程程师现场场指令的的施工顺顺序改变变和施工工顺序的的调整，或或承包商商进行价价值工程程分析后后提出的的有利于于工程目目标实现现的施工工建议等等。技术标准变变更是在在工程实实施的过过程中，开开发单位位出于造造价、进进度等考考虑会要要求承包包商提高高或降低低工程质质量的技技术标准准和改变变材料质质量或类类型，或或者由于于工程质质量、技技术标准准的改变变和施工工、设计计法规的的改变所所引起的的设计和和施工修修改。工作范围变变更是指指开发单单位指令令施工单单位完成成超出其其在投标标时估计计的工作作或超出出原合同同工作范范围的工工作。例如：1.由于燃燃气、自自来水、电电力等专专业设计计及验收收的特殊殊要求，在在市政设设计中存存在部分分不交圈圈的情况况，如在在市政园园林施工工出现的的对燃气气管线的的圈、压压、埋、占占而影响响验收，而而对相关关影响苗苗木及景景观设施施进行调调整的变变更；2.由于设设计单位位结构与与建筑专专业不交交圈，产产生了对对C区112号楼楼二层南南侧露台台顶板进进行了结结构的剔剔凿的变变更洽商商；3.由于市市政对小小区道路路的标高高按小区区排水坡坡度进行行道路设设计，而而各楼栋栋号建筑筑设计各各自标高高不同，导导致小区区道路与与楼单元元入户坡坡道标高高不交圈圈，出现现了局部部标高调调整的变变更；4.此外，由由于现场场条件变变化或原原清单未未含情况况，出现现了对开开工后现现况土方方降方、清清运的变变更洽商商，在基基坑开挖挖过程中中由于地地下不可可预见障障碍物、基基础土质质不满足足要求需需特殊处处理的变变更洽商商等等。（六）项目目成本控控制分析析各区单方建建设成本本比较如如下图所所示，A、BB、D区区由于已已结算完完毕，已已发生成成本即为为最终动动态成本本。C区区尚未结结算完毕毕，已发发生成本本数据暂暂按截至至20112年一一季度统统计数据据计入，暂暂不能反反映最终终动态成成本,但但为便于于数据比比较对CC区预计计结算的的单方成成本做了了预估。从以上分析析可以看看出：A区我司在在项目管管理上相相对不太太成熟，动动态成本本虽然得得到了有有效控制制，但绩绩效不是是很理想想。B区项目的的实施过过程中，我我司积极极总结AA区的管管理经验验，使得得成本绩绩效有所所提升。D区项目实实施前对对A、BB区的数数据进行行分析，从从功能与与成本的的价值角角度对产产品优化化提出了了一系列列的建设设性建议议，如适适当降低低铝合金金窗的档档次，由由德国旭旭格系统统改为普普通断桥桥铝合金金系统；；屋面瓦瓦采用金金属钢板板瓦成本本比重过过高，可可采用成成本较低低但功能能基本不不变的油油毡瓦替替换；降降低铝合合金百叶叶的叶扇扇间隔；；取消装装饰性的的钢架雨雨蓬等等等，在产产品优化化方面的的努力从从一定程程度上抵抵消了奥奥运期间间成本上上升等不不利于成成本的影影响因素素，使DD区的成成本绩效效进一步步提升。C区虽然还还包含一一部分待待发生成成本，但但可预见见C区的的成本绩绩效要优优于其他他三个区区，得益益于项目目前期的的设计优优化，招招标过程程的控制制与创新新，施工工过程的的精细化化管理等等诸多因因素。（七）细部部质量及及各项验验收评价价通过领秀硅硅谷的建建设，在在领秀新新硅谷项项目建设设中，我我们建立立了材料料的封样样管理制制度。施施工单位位进场后后提交材材料封样样计划，按按照封样样计划对对外墙砖砖、涂料料、墙面面装修材材料、门门窗、景景观灯具具、道路路铺装、石石材、防防腐木等等重要功功能及效效果材料料，由施施工单位位根据设设计要求求提供样样品，经经监理、工工程部核核查后，报报设计单单位进行行选样、封封样、签签认，按按封样要要求，施施工材料料方可正正式进场场。随着A、BB、C、DD区的逐逐步开发发建设，我我们更深深入进行行工程细细部质量量和各项项过程验验收工作作。A区区施工中中，别墅墅区地下下室采光光窗细部部缺陷，漏漏雨严重重，通过过分析原原因，在在B区开开始改进进取得一一定效果果，在DD、C区区制作样样板、深深化细部部节点做做法，全全面避免免了漏雨雨现象的的发生。BB区开始始，外立立面做法法均制作作样板由由各方参参与验收收后开始始大面实实施。在在C区门门窗、玻玻璃砖隔隔墙、卫卫生间防防水、设设备安装装、室内内粗装修修等项目目施工前前，均要要求施工工单位制制作了实实体样板板，由各各方参与与验收、改改进合格格后按样样板大面面组织施施工。除以上细部部质量控控制外，施施工各阶阶段，我我们参与与主要项项目过程程验收及及检查工工作，会会同监理理单位提提出了质质量要求求，使工工程质量量始终处处于受控控状态。通过我们对对项目的的细部质质量控制制、质量量管理和和过程验验收，加加强了合合作单位位的质量量意识，现现场严格格执行了了各项验验收程序序，项目目四个区区的整体体质量水水平得到到逐步提提高。别墅区外墙墙砖粘贴贴样板B区竣竣工小区区效果（八）风险险控制及及事故控控制的评评价工程建设过过程中，始始终将风风险控制制及事故故控制贯贯穿到施施工全过过程中。对对工程建建设中风风险源进进行了分分析，并并根据需需要制定定措施。项项目开工工阶段，通通过首次次工地例例会项目目管理交交底，强强调安全全管理工工作及安安全奖惩惩制度；；入场后后签订安安全管理理协议，明明确安全全管理责责任及管管理要求求；要求求施工单单位分析析现场风风险源并并制定相相应措施施及方案案，加强强过程控控制；定定期组织织现场安安全检查查，召开开安全专专题会；；实行安安全否决决制，任任何安全全隐患不不放过。领秀新硅谷谷项目开开发建设设以来，我我们严格格抓好风风险控制制及事故故控制，取取得较好好的效果果，但在在风险管管理的系系统化、科科学化方方面有待待提高，逐逐步形成成风险控控制的制制度化长长效机制制。现场消防定定期演习习（九）移交交后的使使用及经经营情况况A区交房后后，业主主反应质质量问题题较多，集集中反应应在窗户户五金件件维修、别别墅地下下室渗水水、雨天天屋面漏漏水等问问题，公公司工程程部会同同客服部部及时组组织物业业单位、监监理单位位、施工工单位，在在集中维维保阶段段每日召召开维保保专题会会，根据据物业维维修申报报记录落落实较集集中问题题的维修修责任、安安排维保保单位及及时维修修。集中中维保每每日召开开维保会会持续超超过了半半年。在各区竣工工验收阶阶段，我我们均提提前成立立工程维维修保驾驾管理小小组，适适时召开开维保专专题会，对对移交过过程发现现问题进进行及时时维修，力力求做到到“反应迅迅速、维维修及时时、业主主满意”。随着后期BB、C、DD区管理理提高和和加强，工工程质量量得到进进一步重重视，一一些集中中质量部部位，如如别墅地地下室采采光窗、阳阳台、地地下室穿穿墙管线线、屋面面防水等等，在设设计优化化、施工工过程及及检查验验收中得得到各方方高度重重视，减减少了以以往类似似质量问问题发生生量，降降低了维维保工作作量和管管理难度度。至CC区，集集中维保保阶段每每日召开开维保会会缩短至至2个月月，集中中反应质质量维修修问题已已基本结结束。随着工程管管理水平平提升，工工程质量量得到较较大提高高，维保保工作更更加规范范，各分分区移交交后报修修率不断断降低、维维修量减减少，移移交后业业主使用用满意度度提高。（十）对监监理、总总包、分分包、设设备厂家家等参建建单位评评价领秀新硅谷谷各个区区建设过过程中，监监理、总总包、分分包及专专业厂家家多达二二十多家家，大多多合作单单位均能能较好配配好、并并按合同同要求完完成了工工作。部部分合作作单位管管理能力力强、配配合较好好，令各各方满意意，如：：中建集集团总公公司、北北京建工工一建等等总包单单位项目目组织机机构健全全、管理理人员业业务能力力高、具具有较强强的大局局意识，能能积极配配合、主主动协调调，加之之公司对对项目较较重视，所所负责项项目能较较好地按按期完成成。同时，也出出现部分分能力差差、业务务水平低低的参施施单位：：A区小小市政施施工单位位配合能能力较差差，对监监理、甲甲方的指指令执行行力差，施施工进度度缓慢，从从而影响响了项目目总体进进度，给给工程管管理增加加了较大大难度；；B区小小院围墙墙施工单单位（北北京建工工二建）在在施工后后期，与与劳务队队伍纠纷纷导致短短期停工工，交房房后未能能正常进进行维修修保驾工工作。总之，项目目开发建建设以来来，得到到了各参参建单位位的大力力支持，监监理、总总包、分分包、设设备厂家家等合作作单位均均能积极极工作、主主动协调调各方、解解决现场场问题，均均较好完完成了合合同范围围的工作作，达到到了预期期各项目目标。（十一）对对项目管管理团队队的评价价在项目管理理中，工工程、成成本、设设计等各各业务管管理部门门通过项项目的陆陆续开发发建设，得得到进一一步成长长，部门门内部管管理、部部门间沟沟通与配配合更默默契，工工作效率率得到提提高。通通过各管管理制度度的建立立健全，相相关工作作更规范范、流程程化，使使公司的的项目管管理水平平得到提提高。通过项目四四个区的的开发建建设，为为公司“锻炼了了管理队队伍、提提高了管管理水平平、完善善了管理理制度”，项目目管理团团队得到到成长，为为公司更更好胜任任新项目目的开发发建设提提高了团团队保障障。五、销售管管理与物物业管理理评估（一）项目目销售情情况领秀新硅谷谷项目整整体营销销周期为为20006年99月至220111年111月，项项目累计计销售金金额达660亿元元。其中中：别墅：销售售面积11052224平平方米；；实现销销售10025117平方方米；销销售率997.443%；；实现总总销金额额20..38亿亿元；实实现成交交均价1198880元//平方米米。洋房：销售售面积11495521平平方米；；实现销销售14447115平方方米；销销售率996.779%；；实现总总销金额额20..44亿亿元；实实现成交交均价1141227元//平方米米。高板：销售售面积11176601平平方米；；实现销销售11173883平方方米；销销售率999.882%；；实现总总销金额额19..50亿亿元；实实现成交交均价1166110元//平方米米。（二）营销销计划随随房地产产市场变变化的调调整情况况2006年年11月月“封顶放放贷”政策出出台，对对本项目目回款造造成影响响。为确保完成成年度回回款任务务，项目目团队及及时调整整销售对对象，只只针对一一次性客客户销售售，由于于之前进进行了足足够的客客户积累累以及良良好的沟沟通维系系，项目目第三、四四次开盘盘只面向向一次性性客户，成成交率均均达到1100%%。（三）目标标客户与与签约客客户的比比较分析析本项目不同同类别产产品的目目标客户户群体各各有不同同。1.别墅产产品本项目独特特的地段段价值，“城市别墅”第一居所的产品定位，均得到相当一部分有着海淀情结的高端客户的深度认同。因此，对于别墅成交客户而言，地段价值毫无争议地成为他们购买的最主要因素。2.洋房产产品本项目独特特的地段段价值依依然是洋洋房客户户购买的的最主要要因素，项项目前期期，本项项目优质质的教育育配套成成为洋房房客户的的主要购购买因素素，项目目后期，成成熟环境境、升值值潜力成成为洋房房客户主主要购买买因素。洋房客户的的家庭结结构以三三口之家家为主，多多为改善善型升级级置业，对对居住舒舒适度要要求较高高。3.高板产产品板楼成交客客户大多多从事IIT、教教育行业业。B区区、D区区板楼产产品以三三居、四四居为主主，故BB区、DD区板楼楼成交客客户以二二次置业业为主；；而A区区、C区区板楼产产品户型型设计丰丰富，一一居、二二居占比比较大，因因此A区区、C区区板楼成成交客户户首次置置业比例例较高。地段价值一一直以来来都是板板楼客户户购房的的最主要要因素，其其次，便便利交通通和完善善配套也也是他们们的重点点关注因因素。成交客户的的总体特特征：地缘性、高高知性、行行业性、改改善型、家家庭化、生生活化。通过上述对对不同类类型成交交客户的的分析可可以看出出，本案案的目标标客户定定位是非非常准确确的，成成交客户户描述与与目标客客户特征征非常契契合。（四）物业业管理取取费标准准、服务务内容等等评估本着服务业业主、微微利经营营的原则则，根据据物业不不同类型型，按建建筑面积积（含公公共分摊摊面积）向向业主或或物业使使用人收收取物业业管理费费。别墅4.55元/月月/平方方米洋房2.88元/月月/平方方米（带带电梯）洋房2.00元/月月/平方方米（不不带电梯梯）高板2.88元/月月/平方方米金地物业公公司认真真履行前前期物业业管理合合同中约约定的服服务质量量要求，妥妥善处理理开发商商、业主主、施工工单位的的关系。物物业管理理服务质质量不低低于北京京市物业业管理主主管部门门同期施施行的普普通商品品住宅物物业管理理服务标标准，并并达到下下列服务务质量要要求：其中：1.房房屋外观观：完好好率999%;;2.设设备运行行：完好好率999%；3.房房屋及设设施设备备的维修修养护：：及时率率1000%；4.急急修：及及时率1100%%；5.小小修：及及时率1100%%；6.绿绿化维护护：完好好率999%；7.环环境卫生生：清洁洁保洁率率99%%；8.公公共秩序序维护：：及时率率1000%；9.停停车管理理：停车车场、单单车棚完完好率996%；；10.消消防管理理：消防防设施设设备完好好率999%；11.电电梯运行行维护：：完好率率1000%；12.装装饰装修修管理：：及时率率1000%；（五）项目目销售策策略评估估明确总体工工作基调调和年度度营销目目标，确确定为达达成目标标而制定定的核心心营销战战略是保保证销售售任务顺顺利完成成的前提提和基础础。领秀秀新硅谷谷项目营营销致胜胜的关键键在于：：“以快取取胜，跑跑赢大市市”。在“踏准市市场节奏奏、把握握优势先先机；迎迎合市场场走势、稳稳健控制制风险；；精准有有效沟通通、执行行紧跟策策略；灵灵活把控控节奏、稳稳步提升升价格”的战略略思想的的指引下下，明确确了以下下积极贯贯彻项目目前期定定位及总总体营销销战略的的手段措措施：成功的营销销，关键键不仅在在于策略略，同样样在于执执行力。策策略，可可以创造造出项目目与竞争争对手之之间的差差异，从从而获得得市场中中的领先先地位；；但仅仅仅有策略略是不够够的，还还需要高高效的执执行力，两两者缺一一不可！！若执行行力不够够，即使使起跑时时处于领领先地位位，最终终也一定定会被竞竞争对手手追上。策策略或有有雷同，但但结果却却往往不不同的案案例比比比皆是，关关键就在在于团队队的执行行力。营销工作从从前期市市场调查查、产品品定位开开始，就就与规划划设计、景景观打造造、工程程建设和和物业管管理紧密密结合，再再加之系系统的营营销推广广工作，这这才有了了今天项项目圆满满结案。（六）对销销售团队队及物业业管理团团队的评评估领秀新硅谷谷项目由由伟业顾顾问公司司全案代代理销售售。伟业业顾问公公司成立立于19994年年，是与与中国房房地产行行业相伴伴而生的的最早的的房地产产服务机机构之一一。全程程参与了了领秀新新硅谷的的市场调调研、产产品包装装顾问、营销策划、销售代理等工作。从20066到20112年，“领秀新硅谷谷”经历了了宏观环环境的风风云变幻幻，承受受住了市市场的严严峻考验验，取得得了骄人人的销售售业绩。为为了在激激烈的市市场竞争争中脱颖颖而出，伟伟业营销销团队针针对本项项目提出出强调有有效的销销售渠道道应用，以以及销售售现场的的成交能能力，从从而实现现项目成成功销售售。伟业营销团团队与置置地公司司同舟共共济、精精诚合作作，使整整个营销销体在宏宏观层面面上，对对项目的的营销运运作把控控到位，各各项策略略制定得得当；在在中观层层面上，营营销执行行精准有有效；在在微观层层面上，对对营销细细节严格格要求；；从而使使项目在在三个营营销层面面上进行行了良好好的整合合，确保保了销售售任务的的顺利完完成。金地物业公公司是置置地公司司为领秀秀新硅谷谷项目引引入的物物业管理理公司。金地物业公司作为上市公司的成员企业，在物业管理行业中，位列全国三甲。有丰富的管理经验。金地物业以富有特色的物业管理服务而闻名业界，在注重将传统物业管理服务项目做到细致入微的前提下不断挖掘服务创新的潜力，以增强物业管理的内涵。金地物业公司结合本小区的物业硬件和业主需求，突出以“客户为中心”的管理模式，推出个性化服务项目。在社区建设上增加更加多样化、多层次的社区文化活动，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围，将领秀新硅谷物业管理服务的内涵提升到一个新的境界。金地物业公公司领秀秀新硅谷谷管理处处是一个个团结向向上，有有进取心心，认真真负责的的集体。讲讲道德，重重操守，重重诚实，尊尊重合作作伙伴，对对客户有有求必应应。在日日常管理理上，以以客为先先、以服服务为核核心，一一切工作作都围绕绕着客户户，通过过服务去去体现，向向客户负负责，将将客户满满意作为为检验物物业管理理工作最最重要的的评价指指标，最最大限度度地满足足客户需需求。（七）综述述1.产品：：以多元化产产品满足足硅谷菁菁英家庭庭结构的的居住需需求；别别墅类产产品彰显显项目高高端调性性，满足足硅谷高高端人群群的别墅墅居住梦梦想；洋洋房产品品满足市市场主流流改善型型需求，优优势产品品增强竞竞争力；；高层产产品满足足刚性和和首次改改善型需需求，并并贡献容容积率；；同时结结合内部部环境与与交通、配配套优势势，打造造高品质质低密度度城市宜宜居社区区。2.客户以中关村科科技园区区的产业业人群为为项目主主力目标标客群；；引领硅硅谷菁英英人群的的生活价价值导向向，改变变硅谷人人的居住住方式，并并始终保保持项目目的高端端宜居品品质。3.形象以“中国硅硅谷唯一一城市别别墅区”的高端端站位，与与区域竞竞品形成成明显差差异化竞竞争，将将项目打打造成“中国硅硅谷城市市别墅标标杆”。六、项目财财务评价价（一）销售售及回款款指标完完成情况况领秀新硅谷谷项目预预计总销销售收入入6566,8880万元元，A区区预计销销售收入入92,,4500万元，BB区预计计销售收收入1662,5522万万元，CC区预计计销售收收入2553,0053万万元，DD区预计计销售收收入1448,8855万万元。截至20111年末末，领秀秀新硅谷谷项目累累计结转转销售收收入5559,6638万万元，累累计实现现销售回回款6111,6686万万元。由由于领秀秀新硅谷谷项目CC区部分分楼座及及D区商商业尚未未完成销销售，预预计于220122年实现现项目收收尾，结结转余下下销售收收入。项目销售回回款情况况良好，截截止20011年年底，回回款率在在99%%以上。（二）开发发成本及及费用控控制情况况领秀新硅谷谷项目成成本管理理框架按按集团成成本管理理办法以以及在此此基础上上置地公公司制定定的招标标、计量量支付、变变更洽商商、结算算等相关关管理办办法执行行。领秀秀新硅谷谷项目已已经进入入收尾工工作，公公司对项项目成本本进行了了细致的的归集与与测算，对对每一份份结算书书进行整整理及时时更新数数据。公公司在220111年3月月按照集集团要求求完成了了领秀新新硅谷项项目动态态成本报报告，为为集团和和置地公公司领导导决策提提供财务务依据。根据领秀新新硅谷项项目成本本预测情情况，预预计项目目总成本本4011,2664万元元，具体体包括：：土地成成本1336,0019万万元，预预计工程程直接费费用1997,0021万万元，预预计项目目间接费费68,,2244万元。截至20111年末末，领秀秀新硅谷谷项目账账载成本本3233,7662万元元，其中中：实际际发生土土地成本本1344,4777万元元，实际际发生工工程直接接费用支支出1555,6625万万元，实实际发生生项目间间接费333,6660万万元。置地公司费费用控制制上，严严格在集集团下达达的费用用考核指指标范围围内进行行；在成成本支出出上，严严格控制制在集团团批复的的成本预预算内。（三）现金金流分析析领秀新硅谷谷项目自自20006年开开始实现现销售回回款，经经营活动动现金流流入占总总现金流流入比重重最大，并并且销售售回款呈呈逐年递递增趋势势，表明明公司主主营业务务突出，营营销状况况良好，创创现能力力较强，其其次为筹筹资活动动取得的的现金流流入，表表明公司司为项目目取得融融资能力力较强，偿偿债风险险较大。现金流出方方面体现现，经营营活动现现金流出出与筹资资活动现现金流出出所占现现金总流流出比例例较大，表表明公司司主要现现金支出出用于经经营业务务成本及及为项目目融资支支付的融融资成本本。近六年领秀秀项目现现金流量量较为平平衡，经经营活动动净现金金流量220.337亿元元，筹资资活动净净现金流流量-112.332亿元元，表明明项目销销售利润润较大，偿偿债能力力较强。（四）财务务评价指指标分析析根据测算，领领秀项目目预计实实现销售售收入665.77亿元，预预计营业业成本337.22亿元，预预计实现现项目净净利润111.55亿元。领领秀新硅硅谷项目目各项财财务指标标情况，测测算如下下表：序号指标比例1销售毛利率率(%))43%2销售净利率率(%))18%3成本费用利利润率((%)32%4资本金收益益率(%%)1150%%以上数据说说明：领领秀新硅硅谷项目目盈利水水平较高高，置地地公司在在注册资资本金较较低的情情况下，领领秀新硅硅谷项目目为公司司获取了了较高的的经济效效益。（五）税务务筹划情情况经测算，领领秀新硅硅谷项目目税费合合计1440,6613万万元。1.两税一一费：预预计应交交两税一一费3661,2284,,0588