项目开发成本、费用分析

1、五、项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。1.土地成本本项目的土土地成本本主要是是由土地地使用权权转让金金、和契契税两部部分组成成。详见见项目各各类开发发成本构构成一览览表。2勘察设计计和前期期费本项目的勘勘察设计计和前期期费用主主要由交交通管理理费、图图纸审查查费、地地质勘察察费、建建筑设计计费、市市政公用用基础设设施配套套费（一一级）、建建筑工程程招投标标费、监监理费、安安全质量量监督费费、质检检费、白白蚁预防防费、三三通一平平费、自自来水管管

2、网建设设工程费费、自来来水管网网建设工工程费、民民用管道道燃设施施安装费费、楼内内配套用用电费各各项费用用构成，合合计为113188万元。详详见项目目各类开开发成本本构成一一览表。3. 建筑筑工程造造价费用用由商业、住住宅建筑筑工程造造价费用用构成，总总计共555200万元。详见项目各类开发成本构成一览表。4. 物业业管理维维修基金金物业管理维维修基金金为4883万元元，详见见项目各各类开发发成本构构成一览览表。6. 管理理销售财财务费用用本项目的管管理销售售财务费费用主要要是开办办和管理理费、销售代代理费、销售推推广费、前期物物业管理理费总计计共为7770万万元。详详见项目目各类开开发成本本

3、构成一一览表。7.不可预预见费用用不可预见费费用为1165.6万元元，详见见项目各各类开发发成本构构成一览览表。*地块开开发成本本、费用用分析表表实际成本计划控制情况(+表示示费用增增加，费用减减少）备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率率造价或费用用(万元元）楼面造价（元元/m22)比例（%）费用标准费用或造价价1.一、土地费费用未知2.二、勘察设设计和前前期费13182.1交通管理费费1.12.2图纸审查费费5.52.3地质勘察费费41.42.4建筑设计费费692.5市政公用基基础设施施配套费费（一级级）483一类，1005元/M22，按建建筑面积积2.6建筑工程招招投标费费9.92.7

4、监理费16.52.8安全质量监监督费27.62.9质检费6.62.10白蚁预防费费10.52.11三通一平费费276按实际发生生工程量量，通常常60元/M222.12自来水管网网建设工工程费78住宅26元元/M222.13自来水管网网建设工工程费60.8商业38元元/M222.14民用管道燃燃设施安安装费户2162.15楼内配套用用电费户16.83.三、建筑工工程造价价55201200元元/平方方米jjf间接费1418.64物业管理维维修基金金483按成交价33计提提5管理销售财财务费用用7705.1开办和管理理费276.工程总价55计提提5.2销售代理费费3225.3销售推广费费1615.4

5、前期物业管管理费11工程总价00.2计提6不可预见费费用165.66工程总价33计提提7总计8256.6除去(1)项注：投资分分摊的原原则：总原则：所所有的总总投资均均应分摊摊到可销销售的面面积中去去。细则： 11、按计计算投资资的各项项成本来来分摊； 22、各项项中能按按各功能能使用容容量来分分摊的按按各功能能使用容容量分摊摊； 33、若不不能按使使用数量量或容量量来分摊摊，则按按各功能能的面积积比例来来分摊；4、各种税税费中与与工程有有关的按按同一分分项功能能工程成成本比例例分摊，同同工程无无关的按按功能面面积比例例分摊； 5、与与功能无无关的分分项按各各功能面面积比例例分摊。本案利润测测

6、算利润15时最终终土地成成交价格格单位：万元元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积积*均价价4.6*335000161000开发利润15%项目成本总销金额/（1+开发利利润）161000/1.15140000除土地外的的成本8256.6详见项目各各类开发发成本构构成一览览表土地成本（140000882566.6）/1.0045522.5255万/亩折合土地成成交单价价3835元元/平方方米折合楼面价价1237元元/平方方米利润20时最终终土地成成交价格格单位：万元元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积积*均价价4.6*335000161000开发利润20%项目成本总

7、销金额/（1+开发利利润）161000/1.2134166除土地外的的成本8256.6详见项目各各类开发发成本构构成一览览表土地成本（134116882566.6）/1.0044960229万/亩折合土地成成交单价价3444元元/平方方米折合楼面价价1111元元/平方方米利润30时最终终土地成成交价格格单位：万元元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积积*均价价4.6*335000161000开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利利润）161000/1.3123844除土地外的的成本8256.6详见项目各各类开发发成本构构成一览览表土地成本（123884882566.6）/1

8、.0043968183万/亩折合土地成成交单价价2755元元/平方方米折合楼面价价888元/平方米米利润40时最终终土地成成交价格格单位：万元元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积积*均价价4.6*335000161000开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利利润）161000/1.4115000除土地外的的成本8256.6详见项目各各类开发发成本构构成一览览表土地成本（123884882566.6）/1.0043118144万/亩折合土地成成交单价价2165元元/平方方米折合楼面价价698元/平方米米注：以上利利润估算算时所有有成本为为直接成成本，以以土地增增值税、销销售

9、税金金、企业业所得税税为主的的其它税税费没有有详细计计算在内内。根据目前市市场情况况该地价价约为550万/亩，推推算本项项目利润润如下：类别计算公试计算过程数据结果备注土地成本1080土地契税1080*0.00443.2获取土地总总费用1123.2除土地外的的成本8256.6详见项目各各类开发发成本构构成一览览表项目总成本本9379.8总销金额总销售面积积*均价价4.6*335000161000地价50万万/亩时时项目销销售税金金及附加加测算*地块销销售税金金及附加加一览表表序号类别计算依据交纳金额（万万元）1营业税销售收入*5.5568952城市维护建建设税营业税*77%623教育费附加加营

10、业税*33%264教育专项基基金营业税*44%355防洪工程维维护费销售收入*11616印花税销售收入*0.0058合计1187地价50万万/亩时时项目土土地增值值税测算算：*地块土土地增值值税测算算序号类别计算依据交纳金额（万万元）1销售收入1610002扣除项目金金额99072.1开发成本及及相关费费用82562.2其它扣除项项目取（2.11）项22016513增值额（1）-（22）61634增值率（3）/ (2)38.45增值税率30%6速算扣除率率同上07土地增值税税（3）*（55）-（22）*（66）1848地价50万万/亩时时项目资资金损益益表资金损益表表序号项目名称计算依据金额（

11、万元元）1销售收入1610002总成本费用用82563销售税金及及附加11874土地增值税税18485利润总额（1-2-34）48096所得税（5）*33315867税后利润（5）-（66）3223本项目税前前利润总总额为： 48809万万元本项目税后后利润总总额为： 32223万万元本项目税前前直接投投资成本本利润率率为：660.44本项目税后后直接投投资成本本利润率率为：440.44以上指标与与同类房房地产项项目相比比，可以以看出本本项目的的静态经经济效益益指标良良好，项项目可行行。五：结论及及建议根据预期利利润以及及销售价价格的不不同情况况，估计计最终的的地块价价格可以以有一定定的浮空空间。而而20004年该该地块周周边地块块最终成成交折合合50万万/亩左