物业管理法律关系

1、第四章 物业管理法律关系概况法律关系物业管理合同法律责任法律规定法律实务法律案例一、概况况（一）、传统物业业管理与与现代管管理的比比较1949-1978年，我国国实行的的是公有化、福利型型的住宅制制度；我国住房房制度试试点阶段段（1978-1987），首推城市市是广州、深深圳。深圳市物物业管理理公司成成立于1981年3月23日；传统的房房屋管理理主要采采用行政手段段、产权权归国有有。（二）立立法概况况最早确认认建筑物物区分所所有权的的法律：城市已产产毗连房房屋管理理规定（1989年12月21日，建设设部）把物业管管理推向向前进的的法律是是：关于进一一步深化化城镇住住房体制制改革、加快住住房建设

2、设的通知知（1998年国务院院）法律体系系：宪法中华人民民共和国国宪法（最高的的法律效效力）法律中华人民民共和国国合同法法（全国人人大及常常务委员员会通过过）行政法规规物业管理理条例（国务院院）部门规章章城市新建建住宅小小区管理理办法（国务院院授权的的部门建设部、国土资资源部等等）地方性行行政法规规广东省物物业管理理条例（地方人人大）二、法律律关系（一）构构成要素素1、主体参与者国家支配地位位，行使管理权；法人最为突出出的是物业管理理公司的出现和和发展。自然人2、客体权利客体体（权利利指向对对象）包包括：物物、行为为（管理活活动）、非物质质财富（智力活动动成果）；3、内容权利和义义务内容容注意

3、：物业管理理工作的的归口管管理部门门：房地产行行政主管管部门；物业管理理法律关关系产生生、变更更的基础础是协议委托托；（二）、业主、业主委委员会、业主大大会1、业主物业的所所有权人人（房屋屋所有权权人）（1）业主权权利选择权监督权解聘权（2）业主义义务遵守法律律、法规规；（守守法）；遵守业主主公约和和pm合同条款款；服从业主主大会和和业主委委员会的的各项决决议、决决定；支持物业业管理公公司工作作；2、业主大大会（1）概念：由pm区域内全全体业主主组成，决定在在物业使使用与管管理方面面事关业业主利益益重大事事项的业业主自治治最高权权力组织织；（2）业主大会会的召开开首次业主主大会召召开条件件：物

4、业交付付使用的的建筑面面积达50%以上；业主大会会每年至少召开开一次；例行业主主大会会会议由业主委员员会负责召集集；临时业主主大会召召开应有有20%以上投票权的的业主提提议；物业所在地的的行业行政政主管部部门应指导首首次业主主大会的的召开；（3）业主大大会权利利和地位位业主大会会是对物物业区域域内的各各项物业业管理事事务有最高决策策权；权利：选举和撤撤换业主主委员会会的组成成人员，监督业业主委员员会的工工作；通过业主主公约和和业主委委员会章章程批准物业业管理委委托合同同；决定事关关业主利利益的重重大事项项；决定物业业管理的的其他事事项；（4）业主投投票权（表决权权）权力来源源：业主主的所有权派

5、生出来来的；标准：住宅按户户计算表决决权；工工业厂房房、商业业用房按按建筑面面积；行使：业业主大会会通过的的决议需需要1/2以上有票票权的业主同同意；大大会应超过1/2的业主或或代表的的参加；3、业主委委员会概念：在物业管管理区域域范围内内，经业业主大会会或业主主代表大大会选举举产生，又物业业所有人人代表组组成，代代表全体体业主实实施自治治物业管管理的组组织；地位：必须对业主大大会负责责；业主委员员会成员员：业主委员员的个数数应按照照物业的的规模确确定为5-15人，（最少少不少于于5人）；成员的任任期为2-3年；委员是否否获得酬金应由业主大会会决定；业主委员员会成员的撤撤换应由业主大会会决定；

6、职权和义义务职权决策权、监督权权、审议议权 义务执行业主主大会决决议、接接受政府府监督三、物业业管理合合同（一）合合同订立立的原则则当事人之之间地位位平等一方不得得将自己己的意志志强加给给另一方方；当事人意意思自治治原则充分协商商，合法法形式确确认，合合同成立立；公平原则则合同兼顾顾各方利利益。显显失公平平的“霸霸王合同同”和忽忽视对方方权利的的“格式式合同”都不受受法律保保护；诚实信用用原则不得欺诈诈、隐瞒瞒真相、乘人之之危的手手段侵犯犯他人的的利益；合法原则则合法、遵遵守社会会公德、不损社社会、公公共利益益；缔约过失失指一方当当事人在在合同成成立前的的缔约过过程中，由于自自己的过过错致使使

7、合同不不成立，并因此此给对方方当事人人造成损损失；缔约过失失责任是在诚实信用用原则在合同订订立阶段段的体现现；（二）物物业管理理合同性质：劳务合同同 ；（合同客客体伟：劳务）合同效力力首要因素素：合同主体体资格是是否合法法；订立：属属于：要式合同同；必须以书面形式式签订，并并报有关关部门登记备案案；四、法律律责任法律责任任认定和归归结法律律关系的的有责主主体所应应（内容）承担的的带有强强制性的的法律义义务；（前提：违法行为为）（一）种种类民事责任任表现为一一种财产上的责任；行政责任任主要表现现为一种种管理或职职务上的责任；（承当责任任的形式式包括：行政处罚罚，行政政处分）经济责任任表现为一一种

8、经济上的责任刑事责任任是所有法法律责任任中性质质最为重要要、制裁裁最为严严厉的一种责责任；（二）、构成主要回答答物业管管理过程程中各种种法律责责任的认认定问题题，即回回答根据据什么来来确定物物业管理理法律责责任，回回答物业业管理法法律责任任的归责责问题；这是物物业管理理法律认认定和规规则的关关键所在在，也是物业业管理法法律责任任中最主主要、最最核心的的内容；1、一般情况况下物业业管理法法律责任任构成的的必要条条件：违法性和和危害性性；违法性物业管理理公司主主管部门门的工作作人员、物业管管理公司司、物业业所有权权人或使使用人在在进行管管理、服服务、使使用物业业的活动动中，不遵守国国家关于于物业的

9、的法律规规范；危害性违法行为为人的行行为对国国家、集集体或公公民、企企业的合法权益益造成的的侵害，具备了了法律规规定的危危害结果果；2、特殊情情况下物物业管理理法律责责任的构构成“无过错责责任”原原则；因为，物物业管理理过程中中经常涉涉及大量量高度危险险性的业务，对业主主或使用用人造成成人身和和财产损损害的机机会和事事件增多多；故对对于物业业管理这这种不利利于物业业管理公公司及其其他从事事高危业业务人员员增强责责任心，加强管管理，而采用“无过错错责任”原则；（也就就是严格格责任原原则）无过错责责任原则则中的“过错”指的是是一种“心理状状态”（三）民民事责任任是物业管管理法律律责任中中的最普遍的

10、的一种；是指在物物业管理理中，业业主或使使用人和和物业管管理公司司因侵犯犯相对人人的民事事权利或或违反民民事义务务，依照照民事法法律、法法规或合合同而应应承担的的法律义义务；包括：违约责任任和侵权权责任；因管理人人员违法法履行职职务而产产生的责责任民事责任任；物业业管理公公司员工工在履行行其职务务时，因因超越法法定权限限或违反反发行义义务而给给他人造造成损失失时，必必须承担担赔偿责责任；超超越法定定权限往往往表现现为滥用用职权；违反法法定义务务则一般般表现为为玩忽职职守。这种责任任依照民民法理论论属于转承责任任。（即损失失虽然是是由管理理人员造造成的，但对于于损失的的赔偿则则由其所所在单位位（

11、物业业管理公公司）承承担；至于物业业管理公公司对其其员工如如何追究究责任，则属于于其公司司内部的的管理问问题）五、法律律规定（一）物物业转让让的法律律规定物业转让让行为中中房地产买买卖行为为是最典型型、最重重要的形形式；私房买卖卖中，机机关团体体、部队队、企事事业单位位因特殊殊原因需需要而购购买私房房的须经经县级以上上人民政政府的批准；在国家建建设征用用土地范范围内的的城市房房屋，禁禁止转让让，禁止止转让期期限不得得超过1年；职工购买买的旧房房居住或或经营一一定时期期后，允允许出售售，但愿愿出售单单位有优优先购买买权，中中的“一定时时期”是是指“五年”物业转让让必须签签订书面面合同，并须由由当

12、事人人到当地房地地产管理理部门办理产权权登记手手续；领领取权属属证书，方才有有效；（二）物物业租赁赁的法律律规定承租人拖拖欠租金金累计达6个月以上的，出租人人可以终终止租赁赁合同；房屋租赁赁人应当当在租赁赁合同签订后30日内，持有关关的规定定的文件件到直辖辖市、市市、县人人民政府府房地产产管理部部门办理理登记备备案手续续；出租人的的权利和和义务权利：收取租租金、监监督用房房情况、法定解约约、期后收收回房屋屋；义务：按约交交付房屋屋、修缮缮房屋、权利瑕瑕疵担保保、纳税税；承租人的的权利和和义务：权利：租期内内合法使使用、占占有房屋屋，并取取得合法法收益；优先购购买、优优先承租租权、催催告房主主修

13、缮房房屋；义务：缴纳租租金、依依约使用用房屋、保管房房地产（合理利利用房屋屋）、不得擅擅自转租租、租期期完了后后返还房房屋；房地产交交易包括括：转让让、抵押押和租赁；（三）物物业抵押押和典当当的法律律规定抵押合同同：要式合同同从合同若诚合同同对抗第三三人（抵押权人人享有房屋屋的抵押权和和优先受受偿权）六、法律实务务（一）律律师实务务土地使用用者，应应该在签签订土地地出让合合同60日内，支付全全部土地地使用出出让金；国家提倡倡和鼓励励采用的的拆迁形形式是：统一拆迁迁；拆迁补偿偿的对象象是：所有人；商品房贷贷款的开开办银行行是：中国建设设银行；土地的取取得方式式：协议议太平市教教育局；招标，拍拍卖；（二）物物业管理理公正和和产权登登记公证指国家公公证机关关根据当当事人的的申请，依法证证明有关关法律行行为或者者有法律律意义的的文书和和事实的的真实性性、合法法性的一一种非诉诉讼活动动；一般来说说，是否否进行公公证，由由当事人人根据自愿原则则确定；土地权属属登记包包括：初初始登记记（土地总总登记）和变更登登记；房地产产产权资料料包括：图、档档、卡、册；卡为了查阅阅房地产产的基本本情况，及时对对各类房房屋进行行分类汇汇总，以以便对方方各类房房屋进行行统计管管理；房屋所有有权的转转移是以过户登登记时间间为所有权权转移的的时间；（三）法