物业管理法规培训

1、物业管理及法规基础知识主要内容容一、物业业管理的的产生与与发展二、物业业管理基基本概念念三、物业业管理的的性质和和特点四、物业业管理的的作用五、物业业、物业业管理的的分类六、物业业管理的的基本内内容七、物业业管理的的基本环环节涉及法规规1、物业管理理条例国务院379号令2003年9月1日实施2、住宅室内内装饰装装修管理理办法建设部110号令2002年5月1日实施3、机关、团团体、企企业、事事业单位位消防安安全管理理规定公安部61号令2002年5月1日实施4、中华人民民共和国国安全生生产法2002年11月1日实施业主委员员会由业业主大会会选举产产生，是是业主大大会的执执行机构构。履行下列列职责：

2、1、召集业业主大会会会议，报告物物业管理理的实施施情况；2、代表业业主与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业签订物物业服务务合同；3、及时了了解业主主、物业业使用人人的意见见和建议议，监督督和协助助物业管管理企业业履行物物业服务务合同；4、监督业业主公约约的实施施；5、业主大大会赋予予的其他他职责。概念五：业主委委员会概念六：业主公公约业主公约约是指由由全体业业主承诺诺的，对对全体业业主具有有约束力力的，有有关业主主在使用用、维护护物业及及其管理理等方面面的权利利义务的的行为守守则。应当对有有关物业业的使用用、维护护、管理理，业主主的共同同利益，业主应应当履行行的义务务，违反反业主公公约应当当

3、承担的的责任等等事项依依法作出出约定。概念七、房屋本本体维修修基金：来源：住宅区竣竣工交付付使用在在一年以以上的，由业主主自保修修期满后后第一个个月起按按月向住住宅区管管理处缴缴纳住宅宅维修基基金用途：房屋共用用部位包包括承重重结构、抗震结结构、外外墙面、楼梯间间、公共共通道、门厅、屋面、本体共共用排烟烟道、电电梯、机机电设备备、本体体消防设设施等的的维护概念八、公用设设施专用用基金：来源：在住宅区区移交时时，按住住宅区总总投资除除地价以以外的建建设总投投资百分分之二的的比例，一次性性向业主主委员会会划拨住住宅区的的公用设设施专用用基金用途：用于购买买管理用用房和住住宅区公公用设的的重大维维修

4、工程程项目概念九、管理用用房来源：按条例规规定向业业委会提提供。以以建造成成本价提提供住宅宅区物业业管理用用房，其其产权属属住宅区区全体业业主计算公式式：人均管管理用房房规划指指标（0.06）X住宅区房房屋的总总套数（固定）X户均人口口数（3.75）包括：办办公、生生活和库库房等用用房。机机电值班班室概念十、商业用用房：来源：以同期市市政府微微利房价价格向业业主委员员会提供供部分商商业用房房，其产产权属于于全体业业主共用用计算公式式：多层总建建筑面的的千分之之三高层总建建筑面积积的千分分之二概念十一一、物业业管理服服务费来源：1、向业主主收取的的管理费费2、公用设设施、设设备和公公共场所所的经

5、营收入入3、部分商商业用房房的租金金4、住宅区区的其它它合法收收入三、物业业管理的的性质和和特点：1、物业管管理的性性质社会化：有利提提高整个个城市管管理的社社会化程程度物业的所所有权、使用权权与物业业的经营营管理权权相分离离是物业业管理社社会化的的必要前前提。专业化：设备、环境、安全、租售等等企业化：物业管管理行为为是一种种企业行行为经营型：物业业管理的的属性是是经营，提供的的是劳务务与服务务，推行行有偿服服务、合合理收费费。讨论：物物业管理理企业开开源节流流方面应应有哪些些新举措措？2、物业管管理的基基本特点点业主自治治自律（业主公公约和业业主委员员会）业主自治治：业主对自自己的财财产负责

6、责，具有有和行使使管理权权；业主自律律：单个业主主利益服服从公众众利益。物业管理理企业的的专业化化管理业主委员员会与物物业管理理企业是是平等的的合同关关系四、物业业管理的的作用确保物业业功能的的正常发发挥，并并且延长长物业的的使用寿寿命能够为业业主和用用户提供供优美、舒适、安全的的环境（怎样样理解予予管理于于服务之之中？具具体应当当怎样做做）使物业保保值、升升值（消消费者注注重长期期效应）促进政府府部分职职能的转转变，减减轻政府府的财政政补贴负负担（花园城城市有赖赖于物业业管理）五、物业业、物业业管理的的分类1、物业的的分类按使用功功能分为为：居住物业业、商业业物业、工业物物业、其其他按产权分

7、分为：公有产权权、私有有产权、单位产产权按结构层层次分为为：单层、多多层、高高层、超超高层2、物业管管理的类类型 住宅区管管理（广州四四季花城城）工业区管管理（厂厂区管理理）写字楼管管理（中中信大厦厦）商贸楼管管理（深圳福福景大厦厦）六、物业业管理的的基本内内容1、房屋的的使用、维修、养护2、消防设设施设备备、电梯梯、机电电设备、路灯、连廊、自行车车库、园园林绿化化地、沟沟、渠、池、井井、道路路、停车车场等公公用设施施、公共共场所的的使用、维修、养护和和管理3、清洁卫生生（外包体体现专业业化分工工）4、车辆行使使及停泊泊5、公共秩序序（业主家家中失窃窃是否应应由管理理公司赔赔偿）6、市住宅宅主

8、管部部门规定定和委托托管理合合同规定定的其他他物业管管理事项项：如房房屋本体体维修基基金管理理规定、公用设设施专用用基金管管理规定定等相关案例例分析之之一犬在给人人类带来来乐趣的的同时也也给社区区带来不不安（咬人、扰扰人、吓吓人）！深圳经济济特区限限制养犬犬规定有时我也也很乖！养犬证件件：犬类免疫疫证、养犬许可可证犬只户外外活动须须遵守：1、佩带号号牌；2、戴防护护口罩；3、佩带犬犬链、成成人牵领领看管；4、即时清清除粪便便。相关案例例分析之之二停车场车车辆被撞撞、被盗盗1、认真作好好记录，车辆检检查、放放行到位位（制度度）2、安全防防范、风风险意识识的造就就3、寻求第第三方进进行帮助助以某大

9、厦厦住户车车被一外外来车刮刮伤的案案例以小区的的停车小小票在另另一小区区出现为为例以小区车车辆丢失失为例入世了，我也更更贴近您您的生活活，有关关我的安安全也越越来越被被人关注注了相关案例例分析之之三小区发生生被盗的的处理以送东西西为由入入室，抢抢劫、勒勒索、绑绑架事主主1、定期调整整巡逻路路线，加加强对安安全盲区区的警戒戒2、强化安安全员主主动获得得信息的的能力2、保留好好现场记记录3、寻求第第三方协协助再高的槛槛也拦不不住我，我时常常惦记着着你您哪哪！相关案例例分析之之四邻里利益益的处理理1、上下层层渗水，各自不不管。2、上下层层水管堵堵塞，下下家不予予支持。1、参照条条例中相相关的条条款进

10、行行说服（房屋毗连连部位：房屋本本体中中中不属于于共用和和自用部部位的部部位、设设施设备备）2、适时运运用下层层业主一一同进行行协商相关案例例分析之之五禁止行为为1、破坏承承重结构构、拆、凿、搭搭2、破坏防防水层3、增加负负载4、使用不不符消防防要求装装修材料料5、超时等等违章装装修巡查关键键点：岗岗位？记录；停停水停电电停工要要慎重装修单位位：承建资格格证书、上岗证证入住前您您必须先先过我这这关！深圳市家家庭居室室装修管管理规定定配套说明明房屋的五五分法：1、自用部位位：责任任人为业业主2、毗连部部位：责责任人为为毗连业业主3、本体（共用部部位）：本体内内的全体体业主4、公用设设施：责责任人

11、为为业委会会5、居民生生活供应应部门（供水、供气、供电等等）责任人为为有关部部门住宅区内内禁止的的行为1、践踏、占用绿绿化地；2、占用楼楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场场、自行行车房等等公用设设施而影影响其正正常使用用功能；3、乱抛垃垃圾、杂杂物；4、影响市市容观瞻瞻的乱搭搭、乱贴贴、乱挂挂等；5、损毁、涂画园园林艺术术雕塑；6、聚众喧喧闹；7、随意停停放车辆辆和鸣喇喇叭；8、发出超超出规定定标准的的噪音；9、排放有有毒、有有害物质质；10、经营业业主公约约所禁止止的行业业；11、法律法法规及市市政府规规定禁止止的其他他行为。相关案例例分析之之六高空抛物物问题的的处理1、住户家中中抛出物

12、物品2、楼体附附作物脱脱落3、高空作作业1、加强宣传传（事故故实物展展）2、加强楼楼附着物物的检查查巡视3、加强高高空作业业的保护护监视4、明确安安全生产产责任谁总是这这样讨厌厌？相关案例例分析之之七商户管理理中容易易出现的的一些问问题1、违章、占道经经营2、不按消消防要求求或不按按管理处处的要求求执行1、沟通、教育；2、政府部部门协调调3、文明经经商户评评比活动动、商会会4、通过其其它方式式（拍照照、曝光光）引以以自律它需要综综合治理理深圳经济济特区消消防管理理条例、机关、团团体、企企事业单单位消防防安全管管理规定定要求：1、防火重重点日检检查：用用火用电电、通道道出口、指示标标志、设设施器

13、材材、防火火门、防防火卷帘帘等2、其他单单位月、季度检检查：隐隐患整改改及防范范措施落落实、消消防水源源、灭火火器材配配置有效效、人员员消防知知识掌握握、危险险品防火火防爆、控制室室值班记记录等相关案例例分析之之八对小区内内发广告告人员的的管理1、封闭小小区派发发广告、2、非封闭闭小区3、派发广广告的位位置：信信箱、户户内1、可以联系系公安城城管2、平时进进行宣传传和监控控3、采取其其它方式式的处分分措施玩的就是是你不注注意相关案例例分析之之九遇有家居居报警的的处理方方法1、家居报报警时破破门而入入的损失失2、家居报报警时袖袖手旁观观的损入入什么样的的情况下下可以破破门而入入？能否否破门而而入？私私闯民宅宅？火灾、煤煤气泄漏漏、刑事事案件以以及其它它严重的的情况（如泡水水）正当当防卫、紧急避避险。最最好现场场有第三三人，带带相机，破门前前后均要要进行拍拍照难过的仅仅仅只是是这道门门？七、物业业管理的的基本环环节1、策划阶阶段早期介入入：项目目决策、可行性性研究、规划设设计制定管理理