租赁合同知识讲义

1、租赁合同【案例引引入】冯某与张张某口头头约定将将一处门门面房租租给张某某，租期期2年，租金金每月1000。合同履履行1年后，张张某向冯冯某提出出能否转转租给翁翁某，冯冯表示同同意。张张某遂与与翁某达达成租期期1年、月租租金1200的口头协协议。翁翁某接手手后，擅擅自拆除除了门面面房隔墙墙，冯某某得知后后欲收回回房屋。下列选选项哪些些是正确确的？ A.冯某与张张某间的的租赁合合同为不定期租租赁B.张某将房房屋转租后，冯某某有权按按每月1200元向张某某收取租租金C.冯某有权权要求张张某恢复原状状或赔偿损失失D.冯某有权权要求翁翁某承担担违约责任任租赁合同同概述一、概念念合同法法第212条：租赁赁

2、合同是是出租人人将租赁赁物交付付承租人人使用、收益，承租人人支付租租金的合合同。其中，以以物供使使用、收收益之人人称为出租人；使用、收益出出租物而而支付租租金之人人称为承租人。所谓租金，也就是是承租人人为使用用、收益益租赁物物而支付付的报酬酬或者对对价。租租赁合同同的标的的物称为为租赁物，动产抑抑或不动动产，均均无不可可。通过过上述定定义可以以看出，租赁就就是一种种移转“使使用收益益”权限限的合同，或称“用益提提供合同同”。二、租赁赁合同的的特征1.租赁赁合同是是移转财财产使用用权、收收益权的的合同；2.租赁赁合同的的标的物物是有体体物、非非消耗物物；3.租赁赁合同是是承租人人以支付付租金为为

3、代价的的合同；4.租赁赁合同是是诺成合合同、有有偿合同同、双务务合同；5.租赁赁合同是是有期限限的合同同。三、租赁赁合同的的种类010203定期租赁赁与不定定期租赁赁合同法上上的租赁赁与特别别法上的的租赁动产租赁赁与不动动产租赁赁1.动产租赁赁与不动动产租赁赁以租赁的标标的物的的种类为标准，可将租租赁合同同分为动产租赁赁（如衣服服、图书书等）与与不动产租租赁（如房屋屋出租、土地出出租）。区分意义在于，法法律一般般对不动产产租赁有有特殊的的要求，如进行行登记等；而动动产租赁赁一般没没有这些些要求。但是，有些动产产往往适适用不动动产制度度的规定定，如汽车车、船舶舶、航空空器等动动产的租租赁，法法律

4、也有有特殊的的要求。2.合同法上上的租赁赁与特别别法上的的租赁我国合合同法对租赁赁合同做做了一般般规定，在我国国属于一一般法。除此之之外，我我国海商法对船舶租租赁有特特殊规定定，城市市房地产产管理法法规对城城市房屋屋租赁有有特殊要要求，这这些属于于特别法法上的租租赁。区分的意义在于，在在法律适适用上，贯彻“特别法优优先适用用”的原则。3.定期租赁赁与不定定期租赁赁以租赁合合同是否定有有固定的的租赁期期限，将租赁赁合同区区分为定期租赁赁与不定期租租赁。前者指指合同中中有明确确的固定定的租赁赁期限的的情形；后者指指合同中中没有约约定固定定的租赁赁期限的的情形。合同法第215条：租赁赁期限6个月以上

5、上，应当当采用书书面形式式。当事事人未采采用书面面形式的的，视为为不定期期租赁。根据合同法第232条规定：当事人人对租赁赁期限没没有约定定或者约约定不明明确，依依照本法法第六十十一条的的规定仍仍不能确确定的，视为不不定期租租赁。当当事人可可以随时时解除合合同，但但出租人人解除合合同应当当在合理理期限之之前通知知承租人人。合同法法第236条条：租赁赁期间届届满，承承租人继继续使用用租赁物物，出租租人没有有提出异异议的，原租赁赁合同继继续有效效，但租租赁期限限为不定定期。3.定期租赁赁与不定定期租赁赁例：张某某于1月月租住何何某一套套房屋，租期一一年。半半年后何何某出国国，租期期届满，何某未未做任

6、何何表示。次年三三月何某某归来，要求张张某立即即搬出。问：租赁赁关系如如何？答：次年年一月起起，该合合同转为为不定期期租赁租赁合同同的成立立一、租赁赁的标的的物关于租赁赁的标的的物，合同法第212条明定为为“物”。另外外，此“物”原原则上应应为不可可替代物物，如果果供使用用收益的的物为金金钱或者者其他可可代替物物，则合合同类型型将成为为消费借借贷，而而非租赁赁。二、租赁赁合同成成立的样样态租赁合同同为不要式合合同与诺成合同同，其成立立不以具备备特别的的方式以以及交付付租赁物物为必要要。原则上上，只要要当事人人对于租租赁物的的使用收收益及租租金的支支付达成合意意，合同即即告成立立。关于合同形式式

7、，根据合同法第215条，租赁赁期限六六个月以以上的，应当采采用书面面形式。当事人人未采用用书面形形式的，视为不不定期租租赁。故是否采用用书面形形式并不不影响租租赁合同同的成立立及生效效。仅所定定之期限限，不受受法律的的保护而而已，结结果各当当事人均均不得主主张期限限利益，亦即均均不受期期限的拘拘束，而而可依合同法第232条随时解解除合同同。租赁合同同的预约也是可以以进行的的，通过过该预约约来成立立文本。比如房房屋在建建阶段，可以先先签订租租赁的预预约。租赁合同同无效的的特别效效果一、基于于继续性性合同的的特别效效果作为一种种继续性合合同，如果租租赁合同同无效或或被撤销销，其法法律后果果比较特特

8、殊。我我国司法法解释明明确规定定：法释【2009】11号第5条第1款：房屋租赁赁合同无无效，当当事人请请求参照照合同约约定的租租金标准准支付房房屋占有有使用费费的，人人民法院院一般应应予支持持。二、装饰饰装修的的善后1、经出租租人同意意场合1）未形成成附合场场合：在城镇房房屋租赁赁合同场场合，出出租人同同意利用用的，可可折价归归出租人人所有；不同意意利用的的，可由由承租人人拆除。因拆除除造成房房屋毁损损的，承承租人应应当恢复复原状。（法释【2009】11号第9条第1款）2）已形成成附和场场合：已形成附附合的装装饰装修修物，出出租人同同意利用用的，可可折价归归出租人人所有；不同意意利用的的，由双

9、双方按照照导致合合同无效效的过错错分担现现值损失失（法释【2009】11号第9条第2款）2、未经出出租人同同意场合合承租人未未经出租租人同意意装饰装装修发生生的费用用，由承承租人负负担。出出租人请请求承租租人恢复复原状或或者赔偿偿损失的的，人民民法院应应予支持持。（法释【2009】11号第13条）三、扩建建费用的的负担1、经出租租人同意意的扩建建承租人经经出租人人同意扩扩建，但但双方对对扩建费费用的处处理没有有约定的的，人民民法院按按照下列列情形分分别处理理：1）办理合合法建设设手续的的，扩建造造价费用用由出租租人负担担2）未办理理合法建建设手续续的，扩建造造价费用用由双方方按照过过错分担担。

10、（法释【2009】11号第14条）2.未经出租租人同意意的扩建建承租人未未经出租租人同意意扩建的的费用，由承租租人负担担。出租租人请求求承租人人恢复原原状或者者赔偿损损失的，人民法法院应予予支持。（法释【2009】11号第13条）租赁合同同的存续续期间一、租赁赁期限的的限制：租赁合同同属于继续性合合同，可区分分为定期期租赁与与不定期期租赁。关于租租赁合同同的存续续期间：合同法第214条第1款：租赁赁期限不不得超过过二十年。超过二二十年的的，超过过部分无无效。由上述规规定可知知，永久久租赁是是法律所所不允许许的，最最长以20年为限，是担心心租期过过长，有有碍租赁赁物的改改良。另外，这这一规定定，

11、无论论是动产产租赁还还是不动动产租赁赁，都是是适用的的。二、租赁赁期限的的更新租赁期限限的更新新，是就就原存租租赁仅更更新其期期限，使使之延长长，其他他内容（比如租租金的数数额、担担保等）原则上上不变，租赁合合同仍不不失其同同一性。这与租租赁合同同本身的的更新（作为债债的一种种消灭原原因）是是不相同同的。租租赁期限限的更新新，有约定更新新与法定更新新两种类型型。1、约定更更新或称明示示更新，指当事事人另外外达成合合意更新新租赁的的期限。合同法第214条第2款规定：租赁期期间届满满，当事事人可以以续订租租赁合同同，但约约定的租租赁期限限自续订订之日起起不得超超过20年。至于更新新的次数数，法律律

12、并无限限制。2.法定定更新或称默示示更新，即租赁赁期间届届满，承承租人继继续使用用租赁物物，出租租人没有有提出异异议的，原租赁赁合同继继续有效效，但租租赁期限限为不定定期（合同法法第236条条）。这这种更新新并非基基于当事事人的意意思，而而是法律律上延长长租赁期期限。租赁合同同的效力力一、出租租人的义义务1.交付租赁赁物及保保持合于于用益状状态的义义务合同法第216条出出租人人应当按按照约定定将租赁赁物交付付承租人人，并在在租赁期期间保持持租赁物物符合约约定的用用途。否则，构构成根本违约约，承租人人可解除合同同。例如：甲甲将一辆辆汽车出出租给乙乙使用，交给乙乙后，汽汽车发动动不起来来。经查查，

13、汽车车发动机机已经报报废。 维修义务务的成立立要件：（1）维维修的必必要即租赁物物发生毁毁损，如如不维修修，则不不能够符符合约定定的用途途。（2）维维修的可可能依交易上上的观念念加以决决定。例例如维修修房屋的的费用相相当于新新建房屋屋的费用用时，应应当认定定不能维维修。（3）通通知出租租人合同法第221条：承租租人在租租赁物需需要维修修时可以以要求出出租人在在合理期期限内维维修。出出租人未未履行维维修义务务的，承承租人可可以自行行维修，维修费费用由出出租人负负担。因因维修租租赁物影影响承租租人使用用的，应应当相应应减少租租金或者者延长租租期。2.维修修义务合同法法第第220条出出租租人应当当履

14、行租租赁物的的维修义义务，但但当事人人另有约约定的除除外。3.瑕疵疵担保义义务租赁合同同为有偿偿合同，关于该该义务，有规定定时依照照其规定定，无规规定的参参照买卖卖合同的的有关规规定。（合同法法第174条条）（1）权权利瑕疵疵担保出租人就就交付的的标的物物，负有有保证第第三人不不得向承承租人主主张任何何权利的的义务。（合同法法第第150条前段段）因第三人人主张权权利，致致使承租租人不能能对租赁赁物使用用、收益益的，承承租人可可以要求求减少租租金或者者不支付付租金。（合同法法第228条条第1款款）（2）物物的瑕疵疵担保合同法第231条 因不不可归责责于承租租人的事事由，致致使租赁赁物部分分或者全

15、全部毁损损、灭失失的，承承租人可可以要求求减少租租金或者者不支付付租金；因租赁赁物部分分或者全全部毁损损、灭失失，致使使不能实实现合同同目的的的，承租租人可以以解除合合同。第233条 租赁赁物危及及承租人人的安全全或者健健康的，即使承承租人订订立合同同时明知知该租赁赁物质量量不合格格，承租租人仍然然可以随随时解除除合同。1、租金支支付义务务主给付义义务。合同法第226条承租人应应当按照照约定的的期限支支付租金金。对支支付期限限没有约约定或者者约定不不明确，依照本本法第六六十一条条的规定定仍不能能确定，租赁期期间不满满一年的的，应当当在租赁赁期间届届满时支支付；租租赁期间间一年以以上的，应当在在

16、每届满满一年时时支付，剩余期期间不满满一年的的，应当当在租赁赁期间届届满时支支付。第227条承租人无无正当理理由未支支付或者者迟延支支付租金金的，出出租人可可以要求求承租人人在合理理期限内内支付。承租人人逾期不不支付的的，出租租人可以以解除合合同。二、承租租人的义义务2、用法遵遵守义务务承租人应应当按照照约定的的方法适适用租赁赁物。合同法第217条承租人应应当按照照约定的的方法使使用租赁赁物。对对租赁物物的使用用方法没没有约定定或者约约定不明明确，依依照本法法第六十十一条的的规定仍仍不能确确定的，应当按按照租赁赁物的性性质使用用。第218条承租人按按照约定定的方法法或者租租赁物的的性质使使用租

17、赁赁物，致致使租赁赁物受到到损耗的的，不承承担损害害赔偿责责任。第219条承租人未未按照约约定的方方法或者者租赁物物的性质质使用租租赁物，致使租租赁物受受到损失失的，出出租人可可以解除除合同并并要求赔赔偿损失失。3、租赁物物保管义义务合同法第222条承租人应应当妥善善保管租租赁物，因保管管不善造造成租赁赁物毁损损、灭失失的，应应当承担担损害赔赔偿责任任。1）承租人人违反租租赁物保保管义务务而承担担的赔偿偿责任，属于过过错责任任。2）租赁物物保管义义务属于于合同义义务，违违反此义义务的责责任，属属于违约约责任。3）承租人人不仅要要对自己己的行为为负责，如因其其同居人人或被允允许为租租赁物使使用收

18、益益的第三三人的行行为，导导致租赁赁物毁损损、灭失失的，承承租人也也应负损损害赔偿偿责任，属于无无过错责责任。4、租赁物物返还义义务合同法第235条租租赁期期间届满满，承租租人应当当返还租租赁物。返还的的租赁物物应当符符合按照照约定或或者租赁赁物的性性质使用用后的状状态。 三、与第第三人的的关系1.租赁赁物的转转租、租租赁权的的转让（1）租租赁物的的转租租赁物的的转租，是指承承租人不不脱离租租赁关系系，而将将租赁物物另行出出租给次次承租人人。合同法法禁止擅自自转租。第224条承承租租人经出出租人同同意，可可以将租租赁物转转租给第第三人。承租人人转租的的，承租租人与出出租人之之间的租租赁合同同继

19、续有有效，第第三人对对租赁物物造成损损失的，承租人人应当赔赔偿损失失。 对于合法法转租场场合，出出租人与与次承租租人之间间并无合合同关系系，须遵遵循合同相对对性原则。不不过，于于此场合合并不妨妨碍可以以由次承承租人构构成“第三人清清偿”。依法释【2009】第第11号号17条条规定：因承承租人拖拖欠租金金,出租租人请求求解除合合同时，次承租租人请求求代承租租人支付付欠付的的租金和和违约金金以抗辩辩出租人人合同解解除权的的，人民民法院应应予支持持。但转转租合同同无效的的除外。次承承租人代代为支付付的租金金和违约约金超出出其应付付的租金金数额，可以折折抵租金金或者向向承租人人追偿。此外，出出租人与与

20、承租人人之间的的租赁合合同终了了时，出出租人可可以依据据租赁物物的所有有权或其其他权利利，直接对次次承租人人请求返返还租赁赁物。承租人未未经出租租人同意意转租的的，属非非法转租租，出租租人可以以解除合合同。若若出租人人未行使使此解除除权，该该合同仍仍然有效效。如果果出租人人解除租租赁合同同，请求求承租人人返还租租赁物，也可以以直接向次次承租人人主张所所有物返返还请求求权。 （2）租赁权的的转让即承租人人将租赁赁权让与与给第三三人，承承租人自自己退出出租赁关关系。合同法法未明明文规定定租赁权权可否转转让。2.承租租人与第第三人的的关系1）买卖不不破租赁赁原则2）房屋承承租人的的优先购购买权3、出

21、租人人与第三三人的关关系1）共同居居住人合同法第234条承租人在在房屋租租赁期间间死亡的的，与其其生前共共同居住住的人可可以按照照原租赁赁合同租租赁该房房屋。2）共同经经营人或或其他合合伙人法释（2009）11号第19条承承租租人租赁赁房屋用用于以个个体工商商户或者者个人合合伙方式式从事经经营活动动，承租租人在租租赁期间间死亡、宣告失失踪或者者宣告死死亡，其其共同经经营人或或者其他他合伙人人请求按按照原租租赁合同同租赁该该房屋的的，人民民法院应应予支持持。租赁合同同的终了了一、租赁赁合同终终了的原原因1.期间间届满定有租赁赁期间的的合同，租赁期期间届满满，原则则上合同同归于终终了。2.合同同解

22、除（1）不定期期租赁的的随时解解除合同法第232条当事人对对租赁期期限没有有约定或或者约定定不明确确，依照照本法第第六十一一条的规规定仍不不能确定定的，视视为不定定期租赁赁。当事事人可以以随时解解除合同同，但出出租人解解除合同同应当在在合理期期限之前前通知承承租人。第236条租赁期间间届满，承租人人继续使使用租赁赁物，出出租人没没有提出出异议的的，原租租赁合同同继续有有效，但但租赁期期限为不不定期。合同法第231条因不可归归责于承承租人的的事由，致使租租赁物部部分或者者全部毁毁损、灭灭失的，承租人人可以要要求减少少租金或或者不支支付租金金；因租租赁物部部分或者者全部毁毁损、灭灭失，致致使不能能

23、实现合合同目的的的，承承租人可可以解除除合同。（2）租赁赁关系持持续期间间情事变变更而致致解除合同法第227条承租人无无正当理理由未支支付或者者迟延支支付租金金的，出出租人可可以要求求承租人人在合理理期限内内支付。承租人人逾期不不支付的的，出租租人可以以解除合合同。第219条承租人未未按照约约定的方方法或者者租赁物物的性质质使用租租赁物，致使租租赁物受受到损失失的，出出租人可可以解除除合同并并要求赔赔偿损失失。第224条承租人未未经出租租人同意意转租的的，出租租人可以以解除合合同。（3）因违违约而解解除二、租赁赁合同终终了的效效力1.返还还租赁物物2.装饰饰装修的的善后3.扩建建费用的的负担2

24、、装饰装装修的善善后（1）经出租租人同意意场合A.未形成附附合场合合法释200911号第10条 在城城镇房屋屋租赁合合同场合合，租赁赁期间届届满或者者合同解解除时，除当事事人另有有约定外外，未形形成附合合的装饰饰装修物物，可由由承租人人拆除。因拆除除造成房房屋毁损损的，承承租人应应当恢复复原状。B.已形成附附合场合合合同解除除场合：（具体参参照法释释（2009）11号号第11、12条）a.因出租人人违约导导致合同同解除。b.因承租人人违约导导致合同同解除。c.因双方违违约导致致合同解解除。d.因不可归归责于双双方的事事由导致致合同解解除。租赁期间间届满场场合：承租人请请求出租租人补偿偿附合装装

25、饰装修修费用的的，不予予支持。但当事事人另有有约定的的除外。（2）未经出出租人同同意场合合法释（2009）11号第19条承承租租人未经经出租人人同意装装饰装修修发生的的费用，由承租人负担。出出租人请请求承租租人恢复原状状或者赔偿损失失，人民法法院应予予支持。3、扩建费费用的负负担1）经出租租人同意意的扩建建承租人经经出租人人同意扩扩建,但双方对对扩建费费用的处处理没有有约定的的,人民法院院按照下下列情形形分别处处理:a.办理合法法建设手手续的,扩建造价价费用由由出租人人负担;b.未办理合合法建设设手续的的,扩建造价价费用由由双方按按照过错错分担。2）未经出出租人同同意的扩扩建承租人未未经出租租人同意意装饰装装修或者者扩建发发生的费费用,由承租人人负担。出租人人请求承承租人恢恢复原状状或者赔赔偿损失失的,人民法院院应予支支持。案件分析析1、冯某与与张某约约定的租租期为两两年，但但为口头头约定，双方并并