专题二房地产开发与经营相关法律法规

1、（房地产开发与经营专题）专题一 房地产开发与经营 基础知识专题二 房地产开发与经营 法律法规毕 琼 媛2012.4.15回顾顾专专题一一 房地地产开发发与经营营 基础础知识一、房地地产相关关概念、术语案例：商商品房买买卖纠纷纷解决途途径思考考二、房地地产人力力资源现现状三、理论论工作程程序关注：房房地产营营销案例例借鉴四、房地地产市场场价格是怎怎样形成成的？五、全国国、郑州州、县域房地地产业趋趋势探讨讨一、房地地产开发发与经营营法律服服务背景景二、相关关法律法法规分类类、汇总总三、常见见的法律律事务范范畴、纠纷类型型四、案例例讨论专题二房房地产产开发与与经营法法律法法规一、房地地产开发发与经营

2、营法律服服务背景景1、房地产产法律服服务的起起源及发发展2、该业务务是一个个很好的的发展和和研究方方向二、相关关法律法法规分类类、汇总总1、房地地产法律律法规是一切调调整房地地产活动动的有关关法律法法规。2、如何何来分类类？（分类的的标准很很多）按照立法法时间分分；按照立法法层次分分；按照管理理职能分分； 土地管理理法、城市房地地产管理理法、城乡规规划法、招标投标标法、建建筑法、物权法法、合同同法国有土地地房屋征征收补偿偿条例、城市房地地产开发发经营管理条例例、土地法法实施条条例、物物业管理理条例房地产开开发企业业资质管管理规定定、商品房预预售管理理办法、闲置土地地处置办办法、房房地产估估价师

3、注注册管理理办法省城市房房地产开开发经营营管理条条例、省住房公公积金管理条例例、省住住房公积积金管理理条例房地产法律房地产法规房地产规章地方立法法（按立法法层次分分）房地地产法律律体系图图 省建设工工程监理理管理条条例、省城市房房地产交交易管理办法法、城市房地地产中介介服务管管理办法法、评标标专家和评评标专家家库管理理办法关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律问题的的解释、关于审审理建设设工程施施工合同同纠纷案案件适用用法律问问题的解解释房地产估估价规范范、住宅宅建筑规规范、住住宅设计计规范、建筑工程程施工质质量验收收统一标标准国务院办办公厅关关于促进进房地产产市场健健康发展展的若

4、干干意见（2008）；关关于促进进河南省省房地产产业稳健健发展的若干意意见（2008）地方法规规规章司法解释标准规范政策文件（按管理理职能）房地产产法律体体系图税收管理物业管理中介服务管理权属登记管理 城市拆迁管理房地产交易管理 建设工程管理房地产开发管理建设用地管理 分类 1）建设用用地管理理的主要法律法法规：1.土地管理理法；2.土地管理理法实施施条例；3.城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例；4.招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定；5.建设用地地审查报报批管理理办法；6.协议出让让国有土土地使用用规定；7.闲置土地地处置办办法。2）房地产产开发管管理的主要法律法法规：

5、1.房地产管管理法；2.城市房地地产开发发经营管管理条例例；3.房地产企企业资质质管理规规定；4.房地产广广告发布布暂行规规定；5.关于调整整部分行行业固定定资产投投资项目目资金比比例的通通知；6.关于规范范房地产产市场外外资准入入和管理理意见；7.商品住宅宅实行住住宅质量量保证书书和住宅宅使用说说明书制制度的规规定。3）建设工工程管理理的主要法律法法规：1.城乡规划划法；2.建筑法；3.招投标法法；4.合同法；5.建设工程程质量管管理条例例；6.建设工程程安全生生产管理理条例；7.工程项目目报建管管理办法法；8.建筑工程程施工许许可管理理办法；9.审理施工工合同若若干问题题的司法法解释；4）

6、房地产产交易管管理的主要法律法法规：1.城市房地地产转让让管理规规定2、商品房销销售管理理办法；3.城市房地地产交易易价格管管理暂行行办法；4.城市商品品房预售售管理办办法；5.城市房地地产抵押押管理办办法；6.城市房屋屋租赁管管理办法法；7.房地产经经纪管理理办法；8.审理商品品房买卖卖合同若若干问题题司法解解释；5）城市拆拆迁管理理的主要法律法法规：1.城市房屋屋拆迁管管理条例例；2.国有土地地上房屋屋征收补补偿条例例；6）权属登登记管理理的主要法律法法规：1.房屋登记记办法；2.土地登记记办法；3.房屋权属属登记信信息查询询办法；4.房产测绘绘管理办办法；5.建设部关关于房屋屋建筑面面积

7、计算算与房屋屋权属登登记有关关问题的的通知；6.关于审理理房屋登登记案件件若干问问题的规规定；7）中介服服务管理理的主要法律法法规：1.城市房地地产中介介服务管管理规定定；2.关于房地地产中介介服务收收费的通通知；3.房地产估估价机构构管理办办法；4.房地产估估价师注注册管理理办法；8）物业管管理的主要法律法法规：1.物业管理理条例；2.住宅专项项资金维维修管理理办法；3.业主大会会规程；4.物业服务务收费管管理办法法；5.物业服务务企业资资质管理理办法；3.物业服务务收费明明码标价价规定；4.前期物业业管理招招标投标标管理暂暂行办法法；9）我国现行房房地产税税的主要要法规：1.契税暂行行条例

8、；2.中华人民民共和国国房产税税暂行条条例；3.中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例；4.中华人民民共和国国征地占占用税暂暂行条例例；5.中华人民共共和国城城镇土地地使用税税暂行条条例；6.固定资产投投资方向向调节税税暂行条条例；7.中华人民共共和国印印花税暂暂行条例例。10）其他管管理的主要法律法法规：1.住房公积积金管理理条例；2.城镇最低低收入家家庭廉租租房管理理办法；3.城市异产产毗连房房屋管理理规定；4.经济适用用住房管管理办法法；5.城市危险险房屋管管理规定定；可以按照照房地产产开发与与经营四四个阶段段来划分分相应的法法律事务务和纠纷纷：1、房开决决策、前前期阶段段（拿地地、

9、筹钱钱）；2、建设实实施阶段段（设计计、建造造）；3、销售经经营阶段段（卖房房、盈利利）；4、物业管管理服务务阶段（管房、保修）。 三、法律律事务范范畴、常见的纠纠纷类型型1、决策、前期阶阶段（拿拿地、筹筹钱）法律事务务：公司法律律事务；土地交交易法律律事务；资金筹集集法律事事务；招招投标法法律事务务；报批办证证法律事事务；问题纠纷纷（较多涉涉及行政政管理、行政诉诉讼领域域）土地违规规开发；拆迁补偿偿安置（2011年，新国有土地地上房屋屋征收管管理条例例）2、建设实实施阶段段（设计计、建造造）；法律事务务：项目建设设过程风风险控制制法律事事务；建设工程程合同法法律事务务；其他合同同法律事事务；

10、竣工验收收交付法法律事务务。问题纠纷纷:建设工程程合同纠纠纷（重在施施工合同同）；（此类法法律事务务 归属属于建筑筑工程法法律事务务范畴！）3、销售经经营阶段段（卖房房、盈利利）；法律纠纷纷：1）虚假宣宣传、承承诺；2）认购协协议、交交付定金金的效力力；3）商品房房买卖合合同纠纷纷：设计变更更；延期交付付、逾期期办理房房产证；面积误差差；房屋质量量存在缺缺陷、瑕瑕疵。关注：商商品房“赠送面面积”法法律风险险讨论：商商品房买买卖合同同的惩罚罚性赔偿偿1、开发商赠赠送的一一般都是是些什么么“面积积”？1）“偷面面积”：本身不不计面积积或计半半面积。2）违建面面积：擅擅自变更更规划设设计违法法搭建。

11、3）侵犯共共有面积积：顶层层露台、地下室室、庭院院等。关注注：商品品房“赠赠送面积积”法律律风险1凸窗面积积赠送利用凸窗窗面积全全赠送，扩大空空间容量量。凸窗面积积赠送限限制：当凸窗高高度小于2.20米，或凸凸窗进深深不大于于0.60米时，凸窗窗部分不不计算建建筑面积积。注：落地凸窗窗进深不不宜过大大，否则则会影响响室内采采光效果果在卧室中中设置落落地凸窗窗（凸窗窗高度2.2m），可结结合凸窗窗设置书书房/电脑房/阳光房等等空间，该项做法法适用度度较广露台面积积全赠送送限制：双层高高且上盖盖水平投投影小于于12平米单层送露露台双层送露露台可设置错错层送露露台（面面积12m2）面积全全赠送，增加

12、户户内居住住舒适度度2灰空间运运用：露露台当阳阳台功能能，错层层送露台台，设置置在主卧卧与客厅厅，提高高户型整整体居住住舒适度度，并通通过赠送送面积提提高产品品附加值值整体预留留房间空空位，并并预留钢钢筋承重重埋挂件件，验收收交楼后后，整体体替业主主搭板改改房。注：后期期改造成成本较高高，且交交房时必必须保证证改房处处的安全全质量/防水等符符合验收收标准，有一定定的风险险性承重钢筋筋挂件预预埋3突破规定定极致偷偷面积积：直接接送房预留承重重挂件，整体房房间空缺缺，交房房后改房房赠送面面积不计面积的1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内) (空间的延伸)2、 落地凸窗(2.2米内) (

13、空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高) 4、 两层高以上的普通大露台 (增加使用面积但是不占用房间面积)5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园 (增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间)7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)总结“赠送送面积”的几种种常用方方法 8、 一楼庭院和楼顶的使用面积 ！ (增加辅助使用空间) 9、 超高内庭院 (可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，

14、插层，技术层 (增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下 (增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米6米甚至更高 (增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积 (高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积 (阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)卧室卧室厨

15、房阳台庭 院平面简图图和解or诉讼？（途径）赔偿？（多少！）退房？（理由！）送庭院有有哪些法法律问题题？2、开发商赠赠送的“面积”法律风风险分析析1）开发商商角度：涉嫌虚假假宣传、损害他他人利益益、行政查处处风险、遭遇诉诉讼赔偿偿纠纷等等。2）业主角角度：产权无登登记、所所获面积积不牢靠靠、花高高价得到到、“赠送面面积”发发生安全全隐患、事故得得不到法法律的支支持。关注注：商品品房“赠赠送面积积”法律律风险1、关于惩惩罚性赔赔偿；（消法第49条、合同法第113条、一加加一赔偿偿）2、思考消法在商品房房买卖中中可否适适用？（是争论论的焦点点、关注注的热点点）2、何种情情况适用用惩罚性性赔偿的的法

16、条解解释：（商品房买买卖适用用惩罚性性赔偿的的6种情形）讨 论：商品房房买卖合合同的惩惩罚性赔赔偿问题题1）关于惩惩罚性赔赔偿；消法第四十九九条：经经营者提提供商品品或者服服务有欺欺诈行为为的，应应当按照照消费者者的要求求增加赔赔偿其受受到的损损失，增增加赔偿偿的金额额为消费费者购买买商品的的价格或或者接受受服务的的费用的的一倍。合同法第一百一一十三条条：经营营者有欺欺诈行为为的，消消费者有有权要求求双倍赔赔偿。讨 论：商品房房买卖合合同的惩惩罚性赔赔偿问题题2）观点点：（1）消法第四十九九条适用用范围不不包括商商品房买买卖。 （2）消法适用于商商品房买买卖合同同纠纷是是大势所所趋、人人心所向

17、向； 讨 论：商品房房买卖合合同的惩惩罚性赔赔偿问题题参考：学学者的观观点民法学家家梁慧星先先生认为，商商品房买买卖不适适用消法第49条。一是消法制定时，针对的的是普通通商品市市场存在在的假冒冒伪劣和和缺斤短短两问题题，其适适用范围围不包括括商品房房。同时时制定的的产品质量量法明文规定定不包括括建筑物物，可作参参考。二是商品房作作为不动动产与作为动动产的普普通商品品有差异异，商品品房买卖卖合同上上即使出出卖人隐隐瞒了某某项真实实情况或或捏造了了某项虚虚假情况况，与普普通商品品交易中中的欺诈诈行为不不能等量量齐观，商品房质质量问题题通过瑕瑕疵担保保责任制制度可以以得到妥妥善处理理。三是商品房买卖

18、卖合同金金额巨大大，动辄数数十上百百万，如判决双双赔，将将导致双双方利害害关系的的显失平平衡，在一般般人的社社会生活活经验看看来很难难说是合合情合理理合法的的判决。参考：法法院和法法官的观观点不少法院院也是认认为房屋屋买卖不不适用消法，但不同同的法院院作出的的判决完完全不同同。有的法官官认为房房屋是大大件商品品，是不动产产，所以不不适用该该法；有的法官官则认为为房屋经经过验收收合格，不存在在质量问问题，所以不不适用该该法；有的法官官干脆指指明房屋屋不属于于产品质质量法的的调整范范围，应应当适用城市市房地产产管理法法进行判决决。更有法官官认为，消法对商品做做的是“狭义”理解，即“一一般商品品说”

19、。商品房房是特殊殊的商品品，一旦旦刻意强强调按消法调整，将会给市市场交易易秩序带带来难以以想象的的干扰和和破坏，造成“公平”与“秩秩序”之之间的严严重失衡衡。商品房买买卖适用用惩罚性性赔偿的的几种情情形：关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释第八条、具有下下列情形形之一的的，导致致商品房房买卖合合同目的的不能实实现的，无法取取得房屋屋的买受受人可以以请求解解除合同同、返还还已付购购房款及及利息、赔偿损损失，并并可以请请求出卖卖人承担担不超过过已付购购房款一一倍的赔赔偿责任任：（一）商商品房买买卖合同同订立后后，出卖卖人未告告知买受受人又将将该房屋屋抵押给给第三人人

20、；（二）商商品房买买卖合同同订立后后，出卖卖人又将将该房屋屋出卖给给第三人人。讨 论：商品房房买卖合合同的惩惩罚性赔赔偿问题题第九条、出卖人人订立商商品房买买卖合同同时，具具有下列列情形之之一，导导致合同同无效或或者被撤撤销、解解除的，买受人人可以请请求返还还已付购购房款及及利息、赔偿损损失，并并可以请请求出卖卖人承担担不超过过已付购购房款一一倍的赔赔偿责任任：（一）故故意隐瞒瞒没有取取得商品品房预售售许可证证明的事事实或者者提供虚虚假商品品房预售售许可证证明；（二）故故意隐瞒瞒所售房房屋已经经抵押的的事实；（三）故故意隐瞒瞒所售房房屋已经经出卖给给第三人人或者为为拆迁补补偿安置置房屋的的事实

21、。讨 论：商品房房买卖合合同的惩惩罚性赔赔偿问题题案 例1：销售广广告风险险案 例2：隔热层层的使用用归属问问题案 例3：销售后后期，交交房风险险四、相关关案例分分析某群诉案案。销售售广告中中出具赠赠送阁楼楼，并用用图文明明确表示示，但在在交房后后，并无无图中所所示阁楼楼，导致致业主要要求开发发商承担担违约责责任。分析：销销售广告告的效力力？开发发商是否否承担责责任？案 例1：销售广广告风险险根据商品房买买卖合同同司法解解释的相关规规定，商商品房的的销售广广告和宣宣传资料料原则上上为要约约邀请，但就在在开发规划划范围内内及相关关设施所做的说说明和允允诺具体体明确，并对商品房房合同的的订立及及房

22、屋价价格的确确定有重重大影响响的，应应当视为为要约。即使该该说明和和允诺未未载入合合同，仍仍为合同同内容。何为具体体明确？属于法官官自由心心证的范范畴。虚假广告告的法律律责任：行政责责任和民民事责任任。特别别提醒，有可能能适用消消费者权权益保护护双倍赔赔偿责任任。案 例1：销售广广告风险险某小区在在销售时时，对顶顶层的用用户约定定，同意意其使用用顶层隔隔热层空空间。后后顶层的的两户业业主对隔隔热层使使用发生生争议。分析：合合同中承承诺是否否有效？如何规规避、解解决此类类纠纷？案 例2：隔热层层的使用用归属问问题分析析：1）隔热层层从法律律定义上上来看为为业主共共有部分分，不论论是开发发商和业业主都无无权私自自对隔热热层作出出归属约约定。若若是顶楼楼的业主主需要使使用隔热热层，必必须经本本幢业主主全体同同意使用用。2）开发商商在