××服务中心物业服务方案

1、 二、物业服务中心人员编制说明（一）小区物业服务中心事务管理人员编制（共计18人）序号岗位名称人员 数量岗位设置说明备注1物业服务中心 总经理1负责小区物业管理服务的全面领导工作2物业服务中心副总经理1协助总经理做好小区物业管理日常事务工f-3工程部经理1负责工程部管理工作4工程部副经理1协助工程部经理工作5客服部经理1负责客服部管理工作6保洁部经理1负责保洁部管理工作7维序部经理1负责维序部管理工作8行政人事部经理1负责行政人事部管理工作9前台客服3负责物业服务中心前台接待、维修投诉记 录、派单、跟踪、回访等工作10会计1负责小区的财务会计工作11财务收银兼仓管2负责小区的财务收银工作12客

2、服专员3负责责任区的客服工作13内业档案管理1负责所有管理的内业整理和档案管理合计18（二）小区公共区域管理服务人员编制（55人）序号岗位名称人员 数量岗位设置说明备注1强电运行值班7双岗制24小时四班三倒值班2消控运行值班14双岗制24小时四班三倒值班2间消控室3监控室值班、BA运行值班7双岗制24小时四班三倒值班1间监控室4室外保洁组长1负责室外保洁的管理工作5保洁员5负责室外广场、道路、绿地、景 观小品、沟渠、标识标牌、垃圾 清理、消杀等保洁工作6绿化主管1负责小区室外绿化养护管理工作7绿化员4负责小区室外绿化养护工作8消防主管1负责小区的消防管理工作9维序员15负责公共区域24小时安全

3、巡查、 地上车辆管理合计55（三）办公楼、写字楼室内管理服务人员编制（共计55人）序号岗位名称人员数量岗位设置说明备注1VRV空调运行 值班及维护3运行值班及维护2弱电维修维护 技工2负责安防、门禁、BA、VRV远控和消 防系统的维修维护（外委之外部分）3综合维修技工51甘、2#、4#、5#、6#一栋一人负责4电梯技工1负责所有电梯维保工作的监督， 困人的应急处理5保洁主管1负责协助保洁经理的管理工作6保洁组长511、2#、41、5#、6#各一个组长 负责各栋室内保洁管理7保洁员38按建筑面积计算，平均每人负责 保洁面积4000 nf的室内保洁保洁面积152000 ma合计55（四）各栋值班维

4、序员编制（共25人）楼株岗位名称人员 数量岗位设置说明备注维序主管1负责各栋内维序管理工作1班长1负责1#、2甘大楼的维序管理工作1门岗、形象岗4双岗，7： 30至晚上6： 00时2门岗、形象岗4双岗，7： 30至晚上6： 00时合计104班长1负责A、B栋大楼的维序管理工作4维序员4企业办公门厅4人合计55班长1负责A、B、C栋大楼的维序管理工作5维序员4企业办公门厅4人合计56班长1负责A、B、C栋大楼的维序管理工作6维序员4企业办公门厅4人合计5共计25十四章 财务管理制度一、财务管理制度1、严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律，按会计法办事，遵章 守法，做好财务会计工作。2、财

5、务部负责全公司的经济总核算，并要综合公司资金运作的情况、管理费收入 和费用开支的资料定期向总经理报告。3、负责组织各部门编制收支预算草案，根据总经理的指令，结合公司的情况进行 综合平衡。编制公司年度的财务预算草案，定期对执行情况进行分析，并做出书 面报告送总经理。4、管理和控制各部门编制收支计划，平衡工作，严格检查备用金的使用，严格执 行库存现金限额制度，负责全公司资金运作的组织和调动，定期把资金变化情况 向总经理汇报。5、遵循权责发生制原则及时完成收支核算，做好财务记载，正确核算，按时准确 编报会计报表。6、每月按时向各业主收取管理费，做好收支结算表、欠缴管理费情况表，编制月、 季、年度损益

6、表和资产负债表。7、每年6月，12月向业主公开木小区的管理费用及维修资金的收支状况，并按规 定程序审核后张贴于本小区内的告示板上。8、负责公司的各项财产登记、核对工作，保证资产更新的资金来源，保障资产的 更新换代。9、对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支，对违反规定，未经审批的开支 一律不得报销。二、会计核算管理制度1、采用借贷记账法，以权责发生制为原则，收入与其相关的成本、费用应当相互 配比。2、合理划分收益性支出与资本性支出，凡支出的效益仅与本会计年度相关的，应 当作为收益性支出（如办公费用的支出）；支出的效益与几个会计年度相关的，应 当作为资本性支出（如固定资产的购置）。3、会计年

7、度自公历1月1日起至12月31日止。4、会计核算以人民币为记账本位币；会计记录的文字均使用中文；会计凭证使用 复式记账凭证。5、会计科目的设置，会计凭证、账簿、报表和其他会计资料的编制，必须符合国 家统一的会计制度的规定，并应及时向董事会和有关部门报送会计报表。6、会计凭证、账簿、报表和其他会计资料，应当按照国家有关规定建立档案，妥 善保管，保管期满需要销毁时，要填写“会计档案销毁清册，经总经理审阅， 报董事会和财政部门批准后销毁。三、现金管理制度1、根据物业管理中心管理业务的需要，库存现金限额为人民币壹仟元正，超出限 额部分，应在当天存入银行，现金必须在规定的范围、限额内支出，除特殊情况 夕

8、卜，不得在现金收入中直接坐支。2、现金的使用范围：（1）支付员工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项；（2）支付不能转账的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项；（3）结算起点（500元）以下的零星支付款项。3、不准单位之间和个人因私借用备用金。4、不准利用管理中心银行账户为其他单位或个人支付和存入现金。5、不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。6、行政部门因釆购工作需要，可申请备用金，限额1,000元，用于零星釆购， 并于每年末办理清算手续，次年初重新申请配备。四、现金管理方法（-）现金的使用范围1、支付员工个人的工资、奖金、津贴、福利费、医药费和其他劳务报酬。

9、2、支付员工困难补助、抚恤金、丧葬费等。3、支付员工不能转账的集体、单位与个人购买物资和劳务费。4、支付员工因公出差的旅差费或探亲路费。5、支付结算起点（500元）以下的其他零星开支。6、结算起点以上的支出，应报经财务经理或公司总经理批准。（二）库存现金限额的规定1、库存现金限额的规定，按照银行规定的现金库存量版行，由财务部根据现金 支用量多少，结合公司具体情况，原则上一般不超过两天的支用量。总额不得 超过5000元。2、现金收入应当日送存开户银行，当日送存确有困难的，应采取防范措施，妥 善保管，次日送存银行。3、库存限额不足时向开户银行提取。4、大额现金存取，必须由公司安全管理人员或财务部其

10、他人员陪同。（三）现金使用的规定1、不准坐支现金。2、不准单位之间（公司以外单位）互相借用现金。3、不准利用公司银行账户为其他单位或个人支付或存入现金。4、不准将公款现金以个人名义存入储蓄。5、不准用“白条”或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。6、不准私设小金库。（四）库存现金的核算和清査1、出纳人员进行现金收付的依据是会计人员填制的，经审核的有效记账凭证（即 收款、付款凭证），并按记账凭证逐日逐笔序时登记现金日记账，每日业务终了， 应盘点现金并与现金日记账当日余额进行核对，做到日清月结，账款相符。2、会计人员与出纳人员应定期将总账的现金账户余额与现金日记账余额进行核 对，做到账账相符。3、为

11、了及时发现和防止现金收付差错，财务部对库存现金进行定期或不定期的清 查盘点，发现长短款应查明原因及时处理。（五）借用现金的支付手续1、员工因公借用现金应事先办理借款手续，金额在人民币1000元以上的应提前 一天办理手续。借款单必须经部门经理、公司总经理签字后，会计人员才能进行 账务处理，借款人应在会计凭证上签字，岀纳人员才能给予支付现金。2、员工借用现金后应不超过五天到财务部门履行报账手续，特殊情况出差到外地 的报账时间最长不超过三十天。五、支票管理制度1、严格遵守公司有关支票使用的规定，不得发出空白支票，为方便工作，经总经 理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元的半空白支票，即必须填写日期、用

12、途， 只空出金额、收款人名称栏，但必须注明限额，凡领用支票者必须在开出支票五 天内报账。2、支票金额起点为人民币100元，支票的付款期限为自出票日起10天内。普通 支票可以用于支取现金，也可以用于转账，在普通支票左上角划两条平行线的， 为划线支票，划线支票只能用于转账，不得支取现金。3、签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写，票面必须有收款人名称、出票日期、确 定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财 务专用章及法定代表人或其授权的代理人的私章，支票印鉴应盖在出票人签 章处，不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章，否则银行将予以退票。六、费用开支管理制度所有费用的支岀

13、一律须管理处经理审核后上报总经理审批并经财务经理审核， 方可报销。（一）计划审批1、开支计划的审批：各部门用款须事前做好计划，由部门主管首批，经总经理 审核批准，财务经理审核后方可办理借款手续。2、釆购计划的审批：工作需要提出釆购计划，由部门主管首批，经行政主管审 核，汇总后报管理处经理审批，各部门每月28日前申报下月釆购计划。3、紧急釆购的工作由管理处行政部门负责。（-）借款制度：1、采购借款：由采购人员根据己批准的计划书填写借款单，交由管理处经理审 批，送财务审核后到出纳处借款。2、一般性请款（差旅费、业务费）：由经办人填写借款单，经部门主管审核，金 额在1000元以下由管理经理审批，金额

14、在1000元以上的由管理处经理审核后 报公司总经理审批，然后向财务部门办理请款手续。（三）报销制度：1、釆购报销：由釆购员将物资交仓库验收后附上原始单据，交行政人事部经理 首批，在发票背后签名确认，再送总经理审批后到财务部审核报销。2、其他费用报销：由经办人填写费用报销审批单，并将原始凭证整齐粘贴附于 报销单后并签上经办人的名字，经管理处经理首批，送财务审核，由出纳员统一交总经理审批后报销。3、出差人员的住宿费和交通费，按公司规定标准报销，超支部分自理。如自带交 通工具的不报交通费。4、出差人员补助天数从出发之日起至返回单位所在地止。5、若借出差之便绕道探亲访友，须经领导事先批准，并扣除绕道的

15、交通费和出差 天数后给予报销补助。6、外委用款报销：由经办人填写报销单，并附上决算或合同书及发票，经管理处 经理首批，送总经理审批，经财务审核后报销。7、财务在付款时，必须认真审査付款凭证是否符合有关规定，上级是否巳批准开 支，是否超出审批权限，凭证是否有规定的人员审核，经办人、证明人、签章是 否齐全，原始凭证是否真实，对不符合财务制度或不合理的支出，财务部有权拒 绝付款。8、所有款项收付后，必须在发票、收付款单据或原始凭证上加盖有日期的“现金 收讫”、“银行收讫”或“银行付讫”等字样的戳记。9、低值易耗品，由仓管员或行政部门派专人保管，根据购入、领用情况，按品名、 存入地点，设实物账登记，每

16、月核对实物与账簿，保证账实相符，月终编制低值 易耗品收、发、存情况交财务部。10、办公用品由行政部门派专人保管，根据购入、领用设簿登记。11、每月十五日为工资发放日，行政部门应于每月五日前将员工上月考勤及工资汇 总表交财务部，财务部根据汇总表及员工考勤制作工资表，呈总经理审批后发放。七、会计电算化管理制度1、为加强公司会计电算化管理，提高财会工作效率，特制定本管理细则。2、财务部电算化管理人员必须熟悉计算机原理，了解财务管理，能独立排除常 见的计算机故障，负责电算化的全面管理和维护，指导电算化操作人员正确操 作，电算化管理人员应协助财务负责人，给每位操作人员赋予相应的操作权限。 电算化操作人员

17、必须熟悉财务业务和懂得计算机操作，电算化操作人员可由主 办会计兼任。3、操作人员必须经过相应的培训、取得由财政局颁发的“会计电算化知识培训 合格证，持证上岗，并根据其所在岗位所赋予相应权限内工作。4、操作人员应严格按计算机操作程序上机，并保持计算机整洁和安全。5、操作人员必须注意各自所授密码的保密，一旦泄密，应及时更换密码并向财务 负责人报告。6、禁止使用未经许可的外来磁盘、光盘等软件，杜绝病毒入侵，以确保财务资料 的安全，如确定需要使用外来软盘，要进行必要的检测和消毒处理。7、所有涉及与财务有关的磁盘等软件，必须在专用登记簿里进行登记，并注明路 径、文件名、主要内容等。8、会计电算化资料包括

18、书面资料和磁介质资料，它是会计资料主要部分。因此两 种资料必须同时存在且保持一致。在每月结账之前，用软盘作一次数据备份，备 份盘两套，隔月轮流使用，还应备有临时资料备份盘。9、年末更换备份盘，更换出来的备份盘，视作历史档案资料，妥善保管，并进行 造册，一式两份，一份财务部保管，另一份公司档案室保管。10、记账凭证要根据原始单据直接在微机上填制，会计主管应及时将凭证存盘、登 账、打印、签章后定期装订成册。为了便于查阅，装订成册的会计凭证应加上封 面，并注明单位名称、凭证所属时期、种类、张数和起始数等。为了防止拆毁， 应在装订处加贴封签，并由会计主管及装订人员盖章后，作为资料保管。11、出纳人员在

19、电脑或打印机输出现金日记账和银行存款日记账后，要与库存现金、 银行对账单进行核对，如不符应及时査明、调整并与会计核算人员共同编制银行 存款余额调节表。12、各种会计报表应按月、季、年度分别整理装订成册，并专门留一份归会计档案。13、每年度末，将一年的明细账、总账分别打印整理装订成册，加上封面归档，特 殊情况则另行处理。14、所有核算资料整理及归档按会计档案管理办法执行。八、固定资产管理制度1、固定资产包括汽车、机械设备、传真机、电脑、空调等，由财务部负责设账 登记，行政部门负责实物管理，各部门同时应建立固定资产登记簿，记录固定 资产的名称、规格、原值、购置日期、预计使用年限、使用部门、存放地点

20、。2、固定资产每年年终必须进行一次全面清査盘点，以保证账实相符，如发现有 盘盈盘亏的固定资产，应查明原因，明确责任，并作出适当处理。3、固定资产原值包括购进价、运杂费、安装费、税费等。4、固定资产折旧年限按规定。九、内部牵制与稽核制度1、本公司的会计机构、会计人员对本单位的经济业务进行事前审核和事后复核， 实现会计监督，以充分发挥会计的职能作用。核算单位规定会计人员一岗多人的， 制单人不得兼复核，一人多岗的可以兼任。2、对原始凭证的审核、复核和监督。3、由会计人员对原始凭证进行审核、复核。入账前应根据公司制定的预算标准，审 批资料，付款程序，文件其他规定，复核其合理性、合法性、真实性及准确性。

21、4、对不真实、不合法的原始凭证不予受理，对弄虚作假、严重违法的原始凭证， 在不予受理的同时，应当予以扣留，并及时向单位领导报告，请求查明原因，追 究当事人的责任。5、对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人员更正，补充。6、对会计账簿的管理监督（1）对所有会计账簿根据其性质不同指定专人登记，并定期检查、核对，发现问题 及时处理，做到账证、账账、账实、账表相符。（2）出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工 作。7、对实物、款项的监督（1）坚持“管钱不管账，管账不管钱”的原则，出纳人员除现金、银行日记账外， 不得兼管稽核，会计档案保管和收入、费用、债权债务

22、账目的登记工作。出纳员 应严格执行会计法中的现金管理制度，登记银行存款账、现金日记账，对会 计凭证进行序时登记，做到日清月结，及时与银行核对，月末会同会计人员编制 银行余额调节表。（2）由仓管员或公司指定专人对财产物资进行登记管理，严格执行收发领用制度， 建立财产物资台账，并分别注明购买日期、产地、金额、数量、存放地点、保管 人等。（3）对账簿记录与实物、款项不符时，应当按照公司有关规定进行处理。（4）对超出会计机构、会计人员职权范围的，应当立即向公司领导报告，请求查明 原因，作出处理。（5）认真执行财产清查制度，分清责任，保护公司财产的安全、完整。8、对财务收支的监督、审核1）对审批手续不全

23、的财务收支，应当退回，要求补充、更正。（2）对违反规定不纳入单位统一会计核算的财务收支，应当制止和纠正。（3）对违反国家统一的财政、财务、会计制度规定的财务收支，不予办理。（4）对认为是违反国家统一的财政、财务、会计规定的财务收支，应当制止和纠 正：制止和纠正无效的，应当向单位领导人提出书面意见请求处理。（5）对严重违反国家利益和社会公众利益的财务收支，应当向主管单位或者财政、 审计、税务机关报告。9、对其他经济活动的监督会计机构、会计人员对违反单位内部会计管理制度，以及单位制定的预算、 财务计划、经济计划、业务计划等的经济活动实行监督。10、配合搞好国家监督和社会监督必须依照法律和国家有关规

24、定接受财政、审计、税务机关等单位的监督，如 实提供会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料以及有关情况，不得拒绝、 隐匿、谎报。十、银行账号与票据管理方法为了加强银行账号及票据的管理和监督，保证结算业务的正常进行，防止结算业 务发生差错，根据银行结算办法有关规定及本公司的实际情况，特制定如下银行 账号及票据管理方法：1、按银行结算方法规定，各项经济往来，除了按国家现金管理规定可以使用 以外必须办理转账结算。在银行开设账号必须严格控制，无业务关系银行单位， 原则上不在该行开设银行账号。2、结算方式按银行结算办法和国际结算办法及本公司业务特点，国内结算采 用银行汇票、支票、委托收款、商业汇票等；

25、国际结算采用电汇、承兑交单汇票、 信用证等。3、票据和结算凭证是办理结算的依据。单位和个人办理结算必须使用统一的票据和 结算凭证。按照规定正确填写，字迹清楚，印章齐全，票据和结算凭证严禁伪造和 变造。4、有关印签由出纳员和财务经理分别保管，不得为简化手续把办理业务的几个印章， 全部交给出纳员“包管。有关人员因特殊情况，不能履行业务时，需及时向公司 领导请示，不得私自转给他人保管。5、严格按支票的审批手续签发支票，对签发的支票要及时登记。未经批准，出纳员 无权签发现金支票、转账支票、信汇委托书等银行结算票据。6、严格控制不准签发空头支票和远期支票，不准出租、出借银行账号，不准套取银 行信用。7、

26、有关票据应慎重保管，若发生遗失，应及时向公司领导报告，并及时到有关单位 办理有关的挂失手续。8、出纳员办理各种货币的银行结算收付业务，必须以经过会计审核无误的原始凭证 和编制的收付款凭证等为依据。9、出纳员根据复核无误的现金收付款凭证、银行存款收付凭证及时登记账簿必须 做到书写工整，摘要清楚，数字准确，不重记、不漏记、不错记，按期结算、按 期对账，认真核对未达账，保证现金日记账与银行存款日记账、银行存款日记账与银行存款账户余额相符。会计人员应根据银行对账单及时编制银行存款余额调节表。10、对应收、应付票据和往来结算，应分别不同的货币、按不同的单位的名称或个人姓名设立账户组织核算。并设立应收、应

27、付票据登记簿，详细登记每笔票据的内容、货币单位、金额等。十一、公共维修金的管理制度1、维修资金技双方约定的力式收取及使用。公共维修金按用户的使用面积计算, 同物业服务费同期缴纳，使用不足时再续筹。2、维修资金专项用于公用部位、公用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。3、公共维修金专款专用、专户储蓄，在保修期内的质量维修有施工单位负责, 不能动用公共维修金，在保修期后使用应经业主单位或建设单位或业委会确 认后方可使用。4、建立维修资金专项账户储存，按项目立户，分开到栋记帐。5、使用公共维修金后分账到户的方法：如果是楼栋内的维修其费用应由本楼栋 的用户按其建筑面积分担：如果是楼栋外的公共设备设施

28、的维修应由小区内 的所有用户按其建筑面积分担。6、当有关业主转让其单元时，维修资金随房屋转移为新业主。7、公共维修金收支情况需定期公布。十二、会计档案管理制度1、公司的会计档案是指会计凭证、会计账簿（含备查账簿）、财务报表、财务计划、 财务分析等会计核算专业的文字、图表和电脑软盘资料。它是记录和反映公司经 济业务的重要资料和证据，必须切实加强对会计档案的管理。2、会计档案由公司财务部负责管理，由主办会计组织有关人员，严格按照会计 人员工作规则要求，对会计档案进行定期收集，审查核对，分类装订成册或整 理成卷、编制目录及序号进行登记，严防毁损、散失和泄密。年度的会计资料归 档时间为次年的2月底以前

29、。3、会计档案由主办会计负责保管，做到不丢失、不缺损、不烂、不被虫蛀等，财务 部定期不定期检查会计档案保管情况，及时处理档案保管中存在的问题。4、会计档案管理人员应将归档的会计资料，按年、季、月顺序立卷登记存放。5、财务人员因工作需要查阅档案时必须向档案管理人员打招呼，阅后按规定顺序及 时归还原处。6、公司各部门因公需要查阅会计档案时，必须经财务部负责人同意，由财务档案管 理人员接待査阅。7、外单位人员因公需要査阅会计档案时，应持有单位介绍信及工作证，经公司领导 批准，财务部负责人指定由档案管理人员接待査阅，并要详细登记査阅会计档案人 的工作单位，査阅日期，会计档案名称及查阅事由。8、会计档案

30、，原则上不对外借，如有特殊情况需要，须经公司领导或财务部负责人 批准后方能外借或复印，并办理有关手续，外借期间不得转借他人，不得拆散原卷 册，要限期归还。9、会计档案的保管期限，根据其特点和使用价值，分为永久、定期二类，定期保管 期分为三年、五年、十五年、二十五年。具体保管期限详见附表。10、会计档案保管期满需要销毁时，由会计档案管理人员提出销毁意见，由公司领导、 财务部负责人及有关人员共同签定，严格审査，编制会计档案销毁清册，报上级主 管部门批准后执行销毁。销毁时应派人监毁，并在销毁清单上签名或盖章。应保存 的资料，按上级有关规定执行。11、由于单位人员的变动，会计档案需要移交时，由移交人办

31、理交接手续，并由监交 人、移交人、接收人签字或盖章。12、撤销、合并单位和建设单位完工后，会计档案应随同单位的全部档案一并移交指 定单位，并按规定办理交接手续。13、公司分设新单位时，由老单位根据账面数编制财务移交表，双方签字作为新建 单位建立新账册的依据，原凭证、账册等会计资料必须留在老单位。十三、会计核算操作规程会计核算是会计的基本职能之一，在会计基础工作中占有非常重要的地位，它 对提高整个会计工作水平，起着举足轻重的作用，为此，公司根据国家财政部颁布 的会计法等一系列法律法规，特制定如下会计核算管理办法：（一）会计核算的一般要求1、依法建账。本公司依中华人民共和国会计法和国家统一会计制度

32、的规定建立 会计账册，进行会计核算，及时提供合法、.頁.实、准确、完整的会计信息。2、会计核算内容：1）款项和有价证券的收付。2）财物的收发、增减和使用。3）债权债务的发生和结算。4）资本基金的增减和经费的收支。5）收入、费用、成本的计算。6）财务成果的计算和处理。7）其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。3、会计核算的基本要求：1）会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行， 保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的一个年度前后期一致，年 度前后期如有变更，应当在说明中加以披露。2）会计核算年度：以公历一月一日起至十二月三十一日止。3）原则上以人民币为记账

33、本位币。4）会计制度：实行会计法和两则两制共性财务政策部分按照施工、房 地产开发企业会计制度执行，特性财务政策部分按照物业管理企业财务管理 规定执行。5）固定资产折旧方法：以釆用“平均年限法”计提。6）低值易耗品摊销方法：以会计法规定的一次摊销法按月摊销，但同时要设 备查簿对低值易耗品进行辅助管理。7）存货收发方法：釆用会计法规定的先进先出法进行核算。8）成本核算方法：按照会计法和房地产企业会计制度规定的实际成本法、 开发间接费用按工程量进行分配的核算方法执行。9）会计核算原则：以会计法规定的权责发生制为原则。10）会计凭证、会计账薄、会计报表和其他会计资料必须符合国家统一会计制度规定， 不得

34、伪造、变造，不得设置账外账，不得报虚假的会计凭证和会计账簿、报表。11）按照国家统一会计制度的要求设置和使用会计科目。12）公司使用金算盘财务软件，所使用的财务软件和电脑生成的会计凭证、会计账簿、 会计报表等会计资料应当符合国家颁布的会计电算化管理办法、会计核算软件 基本规范等规章。13）会计档案应当按照会计档案管理办法的规定进行妥善保管，对电算化电子数 据及相应会计备份资料、文字资料等应视同会计档案进行管理。14）会计记录文字统一使用中文。15）原始记录：各种原始记录（包括自制和外来、严格按会计法规定的办法执行， 以保证原始记录的严肃性、真实性和合法性。（二）会计凭证1、原始凭证必须具备如下

35、内容：1）原始凭证的基本要素：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或填制 人姓名：经办人员的签名或者盖章：接受凭证单位名称：经济业务内容、数量、単 价和金额。2）如从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；对外开出的原始凭证， 必须加盖本单位的公章。3）自制的原始凭证必须有经办单位的领导人或者由单位领导人指定的人员签名或者 盖章。4）购买实物的原始凭证，必须有验收证明。5）支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明，不能仅以支付款项 的有关凭证如银行汇款凭证等代替。6）发生销货退回的，除填制退货发票外，还必须有退货验收证明；退款时，必须取 得对方的收款收据或者汇款银行的

36、凭证，不得以退货发票代替收据。7）职工因公出差借款凭据，必须附在记账凭证之后，收回借款时，应当另开收据或者退还借款副本，不得退还原借款收据。8）经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为记账凭证的附件。2、记账凭证必须具备如下内容：1）记账凭证的基本要素：填制凭证的日期；凭证编号；经济业务摘要；会计科目； 金额；所附原始凭证张数；填制凭证人员、稽核人员、记账人员、会计机构负责人（主管会计人员）签名或盖章。2）填制记账凭证时，应当对记账凭证进行连续编号，电脑打印出来的记账凭证要加 盖制单人员、审核人员、记账人员及财务负责人、主管会计人员印章或者签字。3）会计凭证的字迹和保管要求。4）填制会

37、计凭证的字迹必须清晰、工整。5）会计凭证要及时传递，不得积压，以保证会计核算的及时、正常进行。6）会计凭证登记完毕后，应当按照分类和编号顺序装订、保管，不得散失。7）原始凭证不得外借，其他单位确需借用的，可以提供复制件，但应当履行严格的 报批和借用登记手续。8）原始凭证如有遗失，应当按照规定的要求取得相应证明，并办理审核和报批手续。（三）会计账簿1、会计账簿的设置。按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计账簿。 包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿，以上所有会计账簿、会计凭证和 会计报表均到市财政局指定的地点购买。2、会计账簿的启用。新账簿启用时，应当在账簿封面上写明单位名称和账

38、簿名称， 并填写账簿扉页上的“启用表，注明启用日期、账簿起止页数、记账人员和会计 机构负责人、会计主管人员姓名等，并加盖名章和单位公章。当有记账或者财务 负责人调动工作时应在“启用表”上履行签字等手续。3、账簿的登记。会计人员应当根据审核无误的会计凭证登记会计账簿，具体方法严 格按会计法的规定执行。4、账簿记录的错误更正。如果会计账簿记录发生错误，不允许涂改、挖补、刮擦、 药物消除字迹等手段更正，也不允许重抄，而应当根据情况，按照规定采用划线 更正法等进行更正。5、对账。将会计账簿记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来単位 或者个人等进行相互核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。

39、6、结账。将本期内所发生的经济业务全部登记入账的基础上，按照规定的方法对该 期内的账簿记录进行小结或年结，结出本期或本年发生额合计和余额，并将其余 额结转下期或者转入新账。（四）编制财务报告1、必须按照国家统一会计制度规定定期编制财务报告，包括会计报表主表、附表、 附注及财务分析。2、会计报表应当根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编制，做 到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。3、会计报表之间、会计报表各项之间，凡有对应关系的数字，应当相互一致。4、财务分析：按季度分析，分析应包含各项财务指标，及重要的会计事项。5、会计报告由公司经理和财务经理、主办会计等人签字或盖章（年终

40、报表企业主要 负责人和财务负责人必须签字）后及时送交各有关单位。十四、物业收费操作规程（一）冃的规范物业管理服务收费（包括代收费用），确保业主对服务的满意。（二）适用范围物业管理费、代收代交费用，为业主提供的有偿服务费用的收取。（三）职责1、财务人员负责办理各项费用的收取及银行托收工作。2、客户服务部负责派发各项收费通知单，收费员做好费用的收、催缴工作3、维修人员负责对有偿服务进行计费，工程管理人员对有偿维修服务收费进行审 核。（四）工作程序物业管理费、公摊水电费、有偿服务收取1、物业服务费按政府相关文件及购房合同的规定执行，从入伙通知书发出之日 起计收，按季收取。2、公摊费用的收取：工程部主

41、管每月安排人员准确抄记水、电表度数（或从供水、 供电部门收集计费单），客户服务部人员根据水、电表度数准确计算费用，并分摊 给相关住户，按月计收。3、有偿服务费收取1）工程维修（或家政服务）人员在为业主提供有偿维修服务后，应根据公司有偿服 务项目及收费标准计费，并靖业主对维修或服务项目进行验收、在工作单上签 字认O2）工程（客户）管理人员在检查维修单时应对维修服务费进行审核，并对不符合有 偿服务项目及收费标准的收费及时釆取措施纠正，并在每次任务完成后及时将维 修单第三联进行交回发单人员。3）每次有偿维修服务完成后，而由收费人员统一收取费用。（五）物业服务费收取规定1、每季第三个月的最后一天，财务人员首先将上一季度的收费作结账处理，计算上 季度收费情况表。2、客户服务中心每月3日前计算上月各楼宇公用水电的分摊数据，交财务人员审核。3、财务人员应仔细检查和核对各业户的面积、计费标准、收费项目、车位等计费情 况是否准确，及时纠正存在的问题。4、财务人员确认收费无误后打印各楼宇的收费汇总表及收费单。