商业项目返租方案

1、商业项目返租方案返租方式返租期限：3年或5年年回报：总总房款的的8回报计算期期：实际际交付使使用期，如如20002年22月288日交付付使用，回回报期为为20002年22月288日开始始计。发展商回报报偿付方方式：交付使用之之日起两两年内时时间，慧慧都公司司一次性性给付116的的回报，之之后按月月给付。或或3年一一次性给给付244的返返租租金金。风险责任：无论租租出与否否，业主主零风险险，享受受3年8的年回回报，发发展商承承担3年年回报的的全部风风险，同同时享有有超出年年回报差差额的租租金收入入。甲乙双方：签定返返租协议议，明确确双方权权利义务务关系乙方：交纳纳相关税税费，累累计税率率（营业业

2、税与房房产税）为为17.5。并并在获得得给付回回报时扣扣除。 甲乙双方分分别签定定房地产产买卖合合同与返返租合同同。乙方在返租租期间不不承担物物业管理理费与空空调费，招招租的客客户承担担这些费费用。而而通过招招商的品品牌商家家不承担担，由商商场的项项目管理理公司承承担。开出极具诱诱惑力、驱驱使力的的优惠条条件吸引引有知名名度的百百货公司司以租赁赁或合作作的方式式对商场场进行经经营管理理。6、商场运运营方案案根据商场主主题及市市场定位位的要求求，结合合当前房房地产市市场走势势，通过过招租、招招商形式式吸引产产品品牌牌商家进进场经营营，营造造专业化化、规模模化、品品牌化的的商场形形象，确确保所采采

3、取的返返租方案案顺利实实施。为为此，寻寻找经营营商场的的商家可可谓方案案可否执执行的重重要前提提及保障障。那么么，以什什么样的的合作方方式与之之联手打打造商场场形象呢呢？以下下两个方方案为我我们做出出了可行行性分析析。方案1商家二、三三楼整层层租赁的的方式进进场经营营优点：1、避避免直接接参与经经营管理理，避免免经营风风险。2、品牌商商家有一一定的市市场知名名度及号号召力，同同时有丰丰富的经经营管理理经验。3、通过商商家的物物流配送送体系，节节约经营营成本，增增加盈利利。缺点：1、因因为商场场体量较较小，较较难找到到有意向向的商家家进场经经营。2、出租租租金收入入是否能能与年回回报8的返租租租

4、金持持平或盈盈利较难难把握。谈判要点：1、物物管公司司承租二二、三楼楼的商场场，确定定租金受受益，租租赁期限限以100年以上上为宜。 22、物管管费用及及其他由由物管公公司承担担。 33、双方方签定租租赁协议议，明确确双方权权利义务务关系。 44、合同同中列明明租金的的增长幅幅度及增增长周期期。 55、维修修基金由由投资小小业主承承担。方案2由慧都公司司牵头，聘聘请有实实力有经经验的商商场运营营公司或或个人组组织招租租招商进进行商场场的统一一经营管管理。优点：1、具具丰富的的商场管管理经验验，体现现专业化化经营管管理特色色。2、有一定定的招租租招商客客户基础础及渠道道。3、对二、三三楼商铺铺的

5、实现现理想价价位的销销售产生生重大影影响。4、充分体体现商场场的个性性定位，树树立市场场形象，充充分具备备商场经经营的条条件。5、提高慧慧都大厦厦的知名名度，提提升产品品的附加加值。6、提高慧慧都大厦厦整体形形象与品品质，对对写字楼楼的销售售有一定定的促动动作用。缺点：1、公公司承担担全部的的经营管管理风险险，招租租招商风风险。2、公司缺缺乏商场场经营管管理经验验，提高高商场经经营的成成本。3、增加人人力、物物力、财财力的投投入，相相关费用用有所增增加。谈判要点：1、物物业管理理费最好好由商场场项目管管理公司司承担。2、超出年年回报88的盈盈利部分分进行分分成，公公司得770，项项目公司司30

6、。3、商场经经营管理理所需人人力物力力财力哟哟由双方方按比例例承担，最最好完全全由项目目公司承承担，公公司承担担低于小小业主年年回报88的经经营收入入的全部部损失。4、双方签签订合作作经营的的协议，明明确双方方的权利利义务关关系。方案1为最最优方案案，尽量量找到有有意向的的商家通通过租赁赁的方式式进场经经营，规规避不确确定的风风险因素素。如果果找不到到这样的的商家，方方案2可可作为次次优方案案实施，打打造专业业化、规规模化、品品牌化商商场形象象与风格格。以上上分析阐阐明了与与商家谈谈判的基基本基调调，具体体事宜需需双方在在谈判中中明确与与深化。2、税收分分析销售过程中中发生的的税种（销销售合同

7、同一经签签定已产产生法律律效力）税种税率税目计税范围印花税万分之三购销合同合同金额营业税5购销合同合同金额城建税7营业税的77附加类附加3营业税的33附加类土地增值税税2（预收收金额）购销合用合同金额根据决算金金额多退退少补其他类出租 公司出出租 个人人出租房产税 112 4营业税 55.5 3合计（租赁赁税） 177.5 7所得税 33（税后后利润）3、市场形形势分析析：通过对济南南市场业业态的调调查分析析可知，市市场中独独立铺位位的销售售一般都都在一楼楼，如万万达沃尔尔玛商场场；而能能单独销销售商场场二楼铺铺位的开开发商几几乎没有有，发展展大厦采采取的销销售方式式也只是是一、二二楼捆绑绑销

8、售的的模式，且且售价较较低。一一般而言言，项目目价格的的高低要要受到市市场需求求、成本本费用、竞竞争情况况等因素素的影响响和制约约，而无无论是采采用需求求定价、成成本定价价还是竞竞争定价价方法，项项目的最最高价格格都要受受到市场场需求的的影响。而而市场投投资者普普遍不看看好二三三楼铺位位的销售售。那么如果单单纯地为为了迎合合市场肯肯定是行行不通的的，而突突破这种种瓶颈的的根本方方法只能能是引导导市场需需求甚至至创造市市场需求求。例如如嘉恒大大厦为了了吸引深深圳国贸贸进场经经营，提提升商场场附加值值，不惜惜向国贸贸给出前前三年免免租金进进场经营营的优惠惠条件，然然后通过过与国贸贸合同约约定后期期

9、租金的的增长幅幅度来抵抵补其前前期所遭遭受的损损失。由由此可见见，实现现最后的的合同销销售，及及时回笼笼资金，才才应是公公司的战战略指导导方向。否否则，因因市场需需求严重重不足，几几乎无法法实现销销售，形形成有价价无市的的海市蜃蜃楼现象象，造成成的损失失远远大大于给予予的让利利，这完完全是一一种表面面上让利利给客户户，实际际上暗升升地行之之有效的的营销策策略。为为此，我我们需要要给商场场培育一一定的特特色，树树立一定定的市场场形象，以以求在目目标客户户心中形形成一种种特殊的的便爱。通过对周边边业态的的调查分分析及本本商场的的品质需需要，寻寻求商场场产品差差异化的的经营理理念，商商场主题题确定为

10、为慧都服服饰购物物广场将将是恰当当的选择择。先吸吸引投资资客户促促使资金金及时回回笼，然然后通过过返租的的经营方方式统一一进行招招商、招招租，营营造个性性化的商商场品牌牌形象。4、商场平平面布局局要点分分析充分考虑人人流的合合理互动动，在此此基础上上实现各各展位最最大利用用率。根据商场主主题、市市场定位位以及其其他商场场的规化化情况，结结合本项项目的平平面布局局，从而而划分最最小单位位、最大大单位及及其比率率。针对投资者者的资金金状况，尽尽量把铺铺位划得得更小，促促使套内内总价较较低，扩扩大市场场需求面面，提高高成交率率。商场基本采采用敞开开的货价价式分割割布局，一一般在实实际摆放放中还要要退出33050公公分的距距离，公公共通道道的宽度度为1.5米，加加上退出出的面积积大概22米左右右的路面面宽度，基基本保证证人流之之间的互互动。各分割单位位标准面面积约为为18mm2，使用用面积99m2左右，套套内总价价大都在在20万万以内，投投资者较较易承受受其价格格。墙角面积大大都在330770m22，适合合经营品品牌服饰饰