建工基础班全练习全

1、第九章 假设开发法及其一、单项选择1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”C、成本D、长期趋势2、假设开发法用于房地产估价在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个（ ）的投资者的D3、测算（ ）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开A、待地产最高费用 B、待地产预期利润 C、待地产最高价格 D、待地产最优资源适宜采用（ ）进行估价。B、成本D、长期趋势5、假设开发法最基本的公式是（ ）6、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（ ）B、7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.

2、5 年，现该在建工程民强制 拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5 年，通过市场得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（ ）年。【2011年】 8、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。【2011年A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法B、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是的扣除项目在未来发生时的D、在开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价9、某房地产开发项目建筑面积 3850m2，建设期 2 年，根据市场分析，该项目

3、建成时可售出 50，半年和一年后30和20，出售时的平均单2850 元m2，折现率为15。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（ ）万元。【2011 年】A、572.21 B、765.85 起点应是（ ）。C、取得待开发房地产的日D、房地产开发完成并投入使用的11、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至（ ）的日C、将其售出之日D、房地产经济结12、评估一宗房地产开发用地2011年3月1日的价值，该宗土地2014年3月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为 4000 万元，折现率为 10，则该土地的价值为（ ）万元。A、B、3305.79 13、下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的

4、是（）A、动态分析法测算结果精B、静态分析法测算过C、动态分析法测算需要精确开发经营期的时D、静态分析法测算结果比14、用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（ ）来求取C、收益D、长期趋势15、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是）B、投资者待开发房地产应负担的税费 D、开发成本、用和销售费16、在最佳开发经营方式的选取中，要弄土地的区位状况，包括下列（ ）A D、开发程但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（ ）。C 1、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有）。【2011 年BD

5、、建筑档E、房地产开发企2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）3、下列关于假设开发法的表述中，正确的是（ ）A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本D、假设开发法通常测算的是的价格剩余E、假设开发法也称为剩余4、假设开发法具体可为房地产投资者提供（ ） E、房地产开发中可能的最高费5、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是（ ）A、运用假设开发法估价应考虑的时间价B、净现金流量=现金流入量现金流出C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出6、与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（ ）都单独显现出来A、销售费E、用7、动态分析法具体需要做到下列（ ），才能保证估价

6、结果的准确A、后续开发经营期究竟多长要准确 D、销售期多长要准确E、运营期多长要准8、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间的关系说法正确的是（ ）A、开发经营期可分为建设期和经D、经营期可以准确答E、三者一般情况下9、房地产的开发经营期可分为（ ） E、预售10、开发完成后用于出售的房地产通常采用（ ）测算开发完成后的房地产价C、成本11、下列关于开发经营期的描述正确的是（ ）A、在销售情形下，建设期包括前期 C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有 1、某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有 年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变途

7、，装修费为 180 万元，每年净收益比装修前增加 50 万元；二是重新装修且改变用途，装修费为 300 万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定率为10，则承租人应选择第二个方案。（）【2011年】错值。 （ ）能的规划条件进行估价，但要具体说明。 （ ）4、当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。（ ）错发法估价。（ ）出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。 （ ）7、评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中不包括房屋征收补偿费。（ ）错8、运用假设开发法估价应当考虑的时间价值。（ ）错测算过程相对简单一些。（ ）要

8、是根据估价时的房地产市场状况来的。（ ）11、假设开发法中开发中，开发经营期中的建设期可分为前期和建造期。（ ）错12、采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、用、销售费用和销售税费等（ ）【2011年】错13、建设期的起点和开发经营期的起点相同。（ ）错14、在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能。（ ）错四、简1、某成片荒地的面积2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率成“五通一平”熟地的开发成本以及用、销售费用为 2.5 亿元/km2；年利率为 8%；土地开发的年资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费

9、为转让价格6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。答案部一、单项选择1【正确答案】假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见 P321【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246482【正确答案】在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上。参见 P322【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246513【正确答案】过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见 P322。【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 10224

10、6534【正确答案】对重新开发、更新改造或改变用途的房地产，都适宜使用假设开发法估价。参见 P321【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246545【正确答案】假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值开发完成后的价值后续必要支出及应得利润。参见P323【该题针对“假设开发法的基本公式”知识点进行考【正确答案】在求取建在工程价值时，需要减去续建利润。参见 P326【该题针对“假设开发法的基本公式”知识点进行考【答疑 102246677【正确答案】后续建设期是从取得在建工程的时间，到竣工的时间正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，说明1.5年时间，只1 年的工程进度。正常

11、建设期为3 年，还剩 2 年的后续建设期由于在建工程民强制拍卖办理有关变更等交接手续的还要正常期限 0.5 年，总后续建设期 2.5 年。综合理解分析题目。【该题针对“动态分析法和静态分析法概述”知识点进行考核【答疑 102246698【正确答案】A 只要可以开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以收用益法求取开发完成后的价值该结合未来的变动趋势，如长期趋势法。参见 P333。【该题针对“动态分析法和静态分析法概述”知识点进行考核【答疑 102246709【正确答案】38502850（50%/1.152+30%/1.152 5+20%/1.153）=791.235 万。参见 328

12、【该题针对“动态分析法和静态分析法概述”知识点【答疑 1022467110【正确答案】开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见 P331【该题针对“动态分析法和静态分析法概述”知识点进行考核【答疑 1022467311【正确答案】日或者经济结束之日。参见 P331。【该题针对“动态分析法和静态分析法概述”知识点进行考核【答疑 1022467412【正确答案】4000（110）33005.26（万元）。参见 P328【该题针对“假设开发法测算中各项的求取”知识点进行考核【答疑 1022468413【正确答案】静态分析法测算过程相对简单。参见 P328【该题针对“假设开发法测算中各项的求取”知识

13、点进行考核【答疑 1022468514【正确答案】运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取。参见 P333【该题针对“假设开发法测算中各项的求取”知识点进行考核【答疑 1022468615【正确答案】销售税费一般不计算利息。参见 P334【该题针对“假设开发法测算中各项的求取”知识点进行考核【答疑 1022468716【正确答案】选项BD 属于实物状况；选项C 属于权益状况。参见 P330【该题针对“最佳开发经营方式的选取”知识点进行考核【答疑 1022468817【正确答案】息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。参见 P334。【该题

14、针对“假设开发法测算中各项的求取”知识点进行考核【答疑 10224689二、多项选择1【正确答案】区位、房地产开发企业是既定的，无法选择。参见 P321【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246452【正确答案】假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见 P321322【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246553【正确答案】假设开发法包括可供开发的土地在建工程可重新改造或改变用途的旧房所以 C 选项错误参见 P322【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246564【正确答案】预期利润；测算房地产开发中可能的最

15、高费用。参见 P322。【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246575【正确答案】动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。参见 P328【该题针对“动态分析法和静态分析法概述”知识点进行考核【正确答案】在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。参见 P328【该题针对“动态分析法和静态分析法概述”知识点进行考核【答疑 102246767【正确答案】各项收入、支出在何时发生要准确；各项收入、支出发生的金额要准确。参见 P328。【该题针对“动态分析法和静态分析法概述”知识点进行考核【答疑 102246788【正确答案】售期与运营期有。参见 P331。【该题针

16、对“假设开发法测算中各项的求取”知识点进行考核【答疑 102246909【正确答案】开发经营期可分为建设期和经营期。参见 P331【该题针对“假设开发法测算中各项的求取”知识点进行考核【答疑 1022469110【正确答案】在动态分析法中开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作结，即根类房地产去现在的场格及其来能的变趋来推测参 P333。【该题针对“假设开发法测算中各项的求取”知识点进行考核【答疑 1022469211【正确答案】在销售（含预售）情形下，建造期和销售期有。参见 P331【该题针对“假设开发法测算中各项的求取”知识点进行考核【答疑 1022

17、4693三、判1【正确答案】第一种增加价值180+50/10%（1-万第二种增加价值300+80/10%（1-1/1.15）=3.26 万元。参见 P328【该题针对“动态分析法和静态分析法概述”知识点进行考核【答疑 102246472【正确答案】改造或改变用途的旧房。参见 P321。【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246593【正确答案】 P322。【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246604【正确答案】当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。参见 P323【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答

18、疑 102246615【正确答案】应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。参见 P322【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246626【正确答案】测了估价对象开发完成后的价值。参见 P323。【该题针对“新假设开发法概述”知识点进行考核【答疑 102246637【正确答案】参见 P324。【该题针对“假设开发法的基本公式”知识点进行考【答疑 102246688【正确答案】运用假设开发法估价应当考虑的时间价值。参见 P327【该题针对“动态分析法和静态分析法”知识点进行考核【答疑 102246799【正确答案】程相对简单一些。参见 P328。【该题针对“动态分析法和静态分析法”知识点进行考核【答疑 1022468010【正确答案】发法的估价结果。参见 P328。【该题针对“动态分析法和静态分析法”知识点进行考核【正确答案】建设期包括前期和建造期。参见 P