验楼师专业知识培训课件

1、验楼师专业课程培训 -设计中心2010年11月目录一、概念释疑篇二、毛坯交楼标准篇三、装修交楼标准篇四、现场答疑概念释疑篇层高示意图一、层高国家规范定义：建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离。通俗说法：楼面至楼面的垂直距离；屋顶层:由该层楼面 面层(完成面)至平屋面的结构面层或至坡 顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。一、层高各功能空间楼板设计厚度不一，大空间（如厅）板厚度大约100200mm，小空间正常在100mm。问题原因：一、层高国家规范定义：由经济部指定认可实验室，根据2009年1月1日起实施的新版防火门国家标准GB_12955-2008,防火门耐火试验法

2、测试合格，并取得经济部标准检验局核发验证登录证书及授权标识者，称之为防火门。二、防火门木质防火门门角小样二、防火门通俗说法：能够防火的门。特级防火门一般分布在车库防火分区之间的防火门；甲级防火门一般在机房等重要设施功能房设置；丙级防火门一般设置于管道井检修门。高层及小高层，多层入户门基本上均为乙级防火门。故入户门不允许业主自行拆除更换。注意：三、隔音玻璃：国家规范定义：隔音玻璃是一种对声音起到一定屏蔽作用的玻璃产品，中空玻璃图示集团对珠三角地区选用原则为：厅、房等面向较噪杂方向安装中空隔音玻璃。隔音玻璃除了能隔音还能节 能隔音玻璃选用原则：四、结构形式框剪结构框架结构筒体结构砖混结构剪力墙结构

3、分 类：主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙。墙体全部采用填充墙体，由密柱高梁空间框架或空间剪力墙所组成，在水平荷载作用下起整体空间作用的抗侧力构件。适应于平面或竖向布置繁杂、水平荷载较大的高层建筑。框剪结构：常用结构形式：高层住宅 框剪结构、剪力墙结构别墅及多层住宅 常用框架结构注意事项：不可以破坏和拆除以上所有结构形式，外墙部分包括门窗等构件，均不可以自行破坏和拆除。所有楼板均不能破坏，只能在结构楼板面上做装饰面。所有柱、剪力墙、梁等均不可以破坏及穿孔。内部分隔墙不建议大面积重砌，可以局部修改。五、建筑面积 广义概念： 指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通

4、面积和结构面积组成。建筑面积使用面积交通面积结构面积五、建筑面积使用面积指主要房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）。使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数。交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。结构面积指墙体、柱所占的面积。建筑面积 使用面积 交通面积 结构面积主要房间净面积次要房间净面积走道净面积楼梯间、电梯间墙体所占面积柱所占面积其它套内面积为单元套内使用面积+套内结构面积+单元外墙结构面积的一半。公共分摊面积为交通面积与建筑物外围结构面积和按每户套内面积比例进行分摊所得。套内面积计算规则：封闭功能房按全面积计算，阳台按一半面积计

5、算，净高超过2.2米的空间按全面积计算。电梯分类：按消防分 :消防电梯与普通乘客梯按载物分：货梯与客梯电梯设置原则：一至六层住宅建筑可不设置电梯，六至十一层住宅建筑至少应设置一台客梯，十二层以上至少应设置两台电梯，并保证至少有一台电梯为消防电梯。七、电梯电梯设置原则：一至六层住宅建筑可不设置电梯，六至十一层住宅建筑至少应设置一台客梯，十二层以上至少应设置两台电梯，并保证至少有一台电梯为消防电梯。套内安全防护类型分为：阳台栏杆、护窗栏杆、楼梯栏杆八、安全防护阳台栏杆高度：多层阳台栏杆从可踏面算起净高1050mm，高层阳台栏杆从可踏面算起1100mm，且栏杆构件间间距小于等于110mm；护窗栏杆从

6、可踏面起净高大于等于900mm；楼梯栏杆梯段处栏杆净高大于等900mm，水平段平台栏杆净高大于等于1050mm。八、安全防护注意事项：阳台栏杆业主不能自行拆除；护窗栏杆原则上不允许业主拆除，如为室内符合自己装修风格需要变更护窗栏杆样式，必须按护窗栏杆防护要求进行重新制作安装；毛坯交楼复式套内楼梯栏杆，交互式仅作了简单围护业主二次装修时需按以上说明进行安装楼梯栏杆。毛 坯 交 楼 标 准 篇毛坯交楼地面为原混凝土结构板面，表面较粗糙；不做找平层，是为了方便业主自行装修时不需重新凿楼板。如做好找平层，如铺装时另需要凿毛。抹灰不均匀图示一、地面：墙面饰面水泥混合砂浆批荡。墙面横向轻微裂缝属于较正常现

7、象，出现裂缝的原因之一是因为墙体材料与梁交接处，由于热胀冷缩的原因，导致出现裂缝，原因之二是因为新砌墙体，因墙体内水分蒸发，墙体缩水导致裂缝。抹灰不均匀图示二、墙面：室内天花：交楼标准为满刮腻子。考虑到室内天花业主装修中会对天花进行重新装修，所以取消刷油漆工序。阳台天花：面刷白色乳胶漆。考虑业主装修时不会对阳台天花进行二次装修，同时阳台天花属于建筑外立面的一部分，为保证建筑外观的美观和一致，不建议业主重新装饰。三、天花：天花裂纹抹灰不均匀天花常见问题（详见下图）：天花角不直 板材接口裂缝 卫生间防水问题：通常毛坯交楼，卫生间不做防水，由业主装修时做好防水，因毛坯交楼后，如已做柔性防水，因无保护

8、层，时间长了可能失去防水左右，同时业主自己装修时，很可能会破坏防水层。故卫生间防水由业主自理。部分地区，地方质检部门要求毛坯楼做好防水。虽已经做好防水，但建议业主重新做防水层。防水层高度：卫生间地面满做防水，墙面反上地面做600mm高防水，淋浴间地面满做防水，墙面反上做1800mm防水。四、卫生间：现有项目栏杆形式大致分为以下几种：实墙栏杆、铁艺栏杆、玻璃铁艺栏杆等。五、栏杆：生活阳台一般选用实墙栏杆，主要考虑生活阳台会有比较多的杂物，为避免杂物坠落。景观阳台一般选用比较通透的铁艺栏杆或玻璃栏杆。可以尽大范围的享受室外景观。玻璃栏杆：有业主提出感觉玻璃栏杆不安全的说法。其实玻璃栏杆中所采用的玻

9、璃是钢化夹胶玻璃。刚度和强度都符合国家规范要求，同时因为是夹胶玻璃，玻璃裂了，玻璃也不会马上坠落。铝合金型材表面处理常见类型：粉末喷涂、电泳、电泳消光等。特征：粉末喷涂表面有明显凹凸不平，较有材料质感，无光反射，但油漆容易脱落。普通电泳型材表面光滑，且有一定的光泽，有光反射。电泳消光型材表面光滑，亚光型，无反射光。六、铝合金门窗：平开窗联动执手锁 平开窗多点执手锁推拉门多点执手锁 常见五金构件 推拉门钩锁平开门单面多点执手锁平开门双面带钥匙执手锁 常见五金构件 给水主系统设计一般按使用性质（因水费价格不同）区分为：商业、住宅、绿化、特殊（泳池）等系统，市政水表组一般集中小区主入口位置。区内给水

10、管材的设计：室外一般采用球墨铸铁管及PE塑料管，室内采用PP-R塑料管或衬塑钢管。七、给排水设计：PP-R塑料管衬塑钢管注：上述管材均符合国家及地区饮用水管材标准，严禁采用镀锌钢管。3.住宅单位入户管采用PP-R塑料管压槽式设计：复式或别墅用DN32管径，其余DN25。毛坯房在厨房设置一个给水龙头，其余由业主装修时自行调整。4.高层住宅的水表及控制阀门集中设于电梯间水管井，并设清洗龙头及排水地漏。多层住宅的水表及控制阀门集中于首层设计，并设清洗龙头及排水地漏 。5.商铺给水设计：在卫生间预留给水龙头。6.住宅排水系统设计的原则是：雨水、污水分流（分开管道）。7.商铺的排水设计是：污水、废水合流

11、（合为用排水管）；并适当设置隔油池及烟道。8.厨房及卫生间：预留排水接口并且排水立管独立设计，卫生间沉箱二次排水采用DN50的地漏；厨房一般不设置地漏，排水亦可与生活阳台排水共用管道；分体空调排水原则上单独排放亦可以与阳台排管驳接，但绝不能与天面雨水管驳接。二次排水地漏接口9.天面露台排水口一般采用雨水斗设计。消能湾10.排水系统每6层设消能湾，并且外露排水管要求涮与外墙一致的着色。车库出入口两台泵11.地下室车库入口设二台4KW（一用一备）的排水泵，其余采用1台2.2KW的排水泵。1.配电系统a.普通住宅及商铺用电负荷属于三级用电负荷，单独市政电源供电。供电途径：由公变电房供电引到每栋住宅电

12、井电表箱（总电表箱）再引到住户内配电箱。b.每栋住宅的电梯、公共照明（电梯间、楼梯间照明）、地下室照明、地下室动力及所有消防用电属于二、三级用电负荷，由市政电源及发电机备用电源供电。c.园林景观照明用电属于三级用电负荷，由专用电房供电（单独市政供电）。八、电气设计：2.住宅户内部分a.住宅用电负荷标准（此标准为通用标准，个别楼盘根据实际要求相应变动）序号名称户内建筑面积(m2)用电负荷(KW)入户进线规格1普通洋房804BV-3X102普通洋房80 A1406BV-3X103大户型洋房140 A1608BV-3X164复式洋房160 A25010BV-5X105超大型复式洋房25015BV-5

13、X166别墅25015BV-5X16b.毛坯交楼电气配置洋房住户内设一个总强电配电箱、一个插座、一盏白炽灯；别墅住户内设一个总强电配电箱，负层及首层均设一个插座、一盏白炽灯。每户设住户弱电箱体；考虑有线电视、电话、宽带网络、可视对讲系统。c.装修交楼电气配置进户线均按“住户套间用电负荷标准”设计；灯具及插座根据室内设计要求设置。配电箱及一灯一插住户内均设住户配电箱、弱电箱。装 修 交 楼 标 准 篇1.天花平滑、没有裂纹、没有水迹 。2.天花线平直、天花角成直角。3.天花油漆颜色均匀；饰面板吊顶工程的饰面板不能有颜色、花纹不一致现象，接缝一致，压条顺直，交接严密。4.灯座安装稳固，轻型灯具可吊

14、在主龙骨上，重量大于3的灯具或其他电器应另设吊钩。5.木制吊顶宜进行防火处理加工，并应符合国家有关防火标准的规定。 6.明、暗龙骨吊顶工程允许偏差和检验方法应符合广州家居装饰装修工程质量验收的规定。 一、天花天花应平整，检查点每个房间4-6个点，地坪至天花各检查点高低差小于15mm ，天花水平度允许偏差小于10mm。净高允许偏差小于-5mm、+15mm。开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。 注意事项：灯座是否安装稳固油漆颜色是否均匀，是否有裂纹，有没有水迹天花线平直角成直角1. 地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。 地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允

15、许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。2. 地面需平坦无裂漏如是未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上薄铺一层水， 若水向一面聚集，说明地面有倾斜 。二、地面3. 如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线 要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢， 地板下是否空心。具体办法是用一木槌 轻敲地面砖，如出现空洞声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖部分面积 下面是虚空的。4. 地板砖无空鼓、铺贴平整、地板砖缝均匀、平直，砖缝必须用瓷砖接缝剂填缝，地板砖无 明显色

16、差、表面无损伤，地板砖与地脚线接口妥贴 、地脚线平直，接口妥帖、安装牢固、 无明显色差 。二、地面5. 木地板断裂、尤其是边缘、角落等与墙身接连处，必须眼、脚并用来检测、地板间没有太 大间隙、颜色均匀一致、表面没有划痕。6. 在地板上行走时没有空洞声音，地板与脚线接口妥贴、脚线与墙身接口妥贴、敲打脚线时 没有异响。7. 地板铺贴平整，置于地板上的乒乓球没有向一边滚动(如有表示地台倾斜)，复合地板安装 牢固，无变形、无明显色差、表面无损伤。 二、地面地材铺贴是否平整 地材与脚线接口是否妥贴 脚线与墙身接口是否妥贴 1. 墙身平滑、没有裂纹、没有水迹，墙身油漆颜色均匀。2. 墙身垂直，允许偏差小于

17、3mm，阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm，预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确、出墙口整洁、顺直；墙身阴阳角成直角，墙身与天花的夹口平直，窗边的墙身没有粉状物(如有表示可能曾渗水) 。3. 墙表面平滑无空鼓，用手电筒靠近墙面斜着照射,顺着光线去看,检查墙面是否隆起或凹陷，每面墙检查不少于3个。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一 致，无修补痕迹。三、墙面4. 厨房、卫生间墙身瓷砖无空鼓，用一木槌轻敲墙身时没有较响的声音。墙身瓷砖无明显 色差、无损伤，墙身磁片填缝密实，必须用瓷砖接缝剂填缝。卫生间墙面防水高度宜 1800以上；厨房墙面防水高度宜1200以上。5. 墙体和墙面，笔直均匀

18、是关键检查墙角，墙体转角线是否笔直；带个卷尺量一下层高、量一量房子是否方正，用三角尺测量墙角直角的准确度 及均匀度；查一查墙脚部分硬度是否高于墙面，地否平整，是否在一个 平面上。墙脚的高度以1215公分为宜，色彩最好与地面相同。6. 墙面处理的主要方式有：抹灰、贴墙纸等。对于抹灰，可从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较租的颗粒或印迹大，说明质量低。查看墙纸、墙布是否有气 泡，纸与纸，布与布的交接处是否平整, 无水迹。 墙身常见问题（详见下图）：开关与墙身是否平滑垂直墙纸接口是否有水迹抹灰是否均匀墙体阳角是否笔直1. 灶台底垫木具有防水效果、灶台面无损伤、灶台边设计合理。2. 洗碗盘

19、无损伤 ，表面光洁，水龙头无漏水，开启方便，锌盘去水通畅、 去水隔气无漏 水，锌盘边接口紧密，具有防水功能，明装管固定规范。3. 橱柜门、隔板表面无损伤、厨柜门安装牢固，缝隙合理、柜门门把安装牢固、柜门门铰 安装牢固、柜脚防水措施良好。4. 抽油烟机运行正常、煤气灶运行正常、煤气警报器安装合理，运行正常、煤气管道安装规范，煤气总阀开关灵活；给水总阀开关灵活；地漏排水通畅 。四、厨房注意事项: 厨房应查看厨柜有否损坏，柜门是否开关自如；煤气喉是否安装妥当，有没有破裂，炉具有没刮花；检查水、电、煤气表的度数是否由零度开始，排水位是否够斜、有无淤塞，水龙头有没破裂、上、下水、灶具排烟是否通畅；瓷砖质

20、量、铺砌款式及位置是否按照购房合同的说明，墙身磁砖是否够1.5米高；随楼附送的家电是否齐全；各种设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符，等等。 洗碗盘有无损伤、漏水煤气警报器安装是否合理煤气表的度数是否零度煤气灶运行是否正常，灶台面有无损伤柜门开关是否自如1. 天面无水迹、地面24小时关水试验无漏水、地漏排水通畅（倒一桶水到地上测试地漏排水情况）、 地面坡度规范，无积水。2. 洗手盆无损伤，与台面连接紧密，水龙头无漏水、无损伤，开启方便；洗脸盆去水通畅；满水孔通 畅；水塞密闭；隔气无漏水。3. 洗脸盆杂物柜柜门、隔板无损伤、变形；洗脸盆杂物柜柜门缝隙适宜；柜内层板扩孔规范；柜门

21、门 铰安装牢固，无变形；柜脚有防水措施；柜脚与地台间没有太大间隙； 4. 镜子安装牢固，无损伤，无黑点；镜边平滑，无破损，镜面无失真。五、卫生间5. 坐厕无漏水；坐厕无损伤；厕板安装牢固，无损伤；水箱、及水箱盖表面无损伤；水箱配件完好， 运行正常；球阀无漏水，开启方便。6. 浴缸排水通畅；没有渗水情况(放半缸水，在水平线附近留下标记，因蒸发作用，一天后的水位会轻 微下降，但若水位下降情况明显，那便可能是浴缸有渗水问题)；浴缸表面无损伤；浴缸周围防水良好；浴缸旁修理门开启方便。7. 毛巾架安装牢固，位置合理；厕纸架安装牢固，位置合理。 五、卫生间8. 花洒头及软管无漏水，无损伤；花洒架安装牢固，

22、位置合理，无损伤 。9. 排气扇操作正常，安装牢固，无杂音； 排气扇电源线安装规范；热水器电源线安装规范；煤气管道 安装规范；水阀、煤气阀开关灵活；连接热水器软管无漏水。注意事项： 卫生间要注意查看天花有无水渍，地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，洗手盆及浴缸排水是否顺畅，坐厕把手与水龙头等能否灵活操作；天面无水迹。五、卫生间浴缸排水是否通畅检修门开启是否方便地漏排水是否通畅洗手盆有无损伤花洒架安装是否牢固1. 阳台24小时关水试验无漏水、地漏排水通畅、阳台地面坡度正确，无积水。2. 阳台门锁安装牢固，开启方便。3. 阳台栏杆光洁、无锈迹和污迹；阳台玻璃护栏固定牢固；表面无明显划痕、

23、无凹损和明显色差，栏杆整齐一致，位置正确。 4. 除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂。5. 阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。 六、阳台阳台玻璃护栏固定牢固地漏排水是否通畅，立管清洁有无污染门 窗1. 门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整、光洁、色泽一致，无划痕、毛刺、锤印和缺、断角。2. 大门门框安装牢固，无损伤，大门门铰安装牢固，大门门框封口线平直、打磨光滑。3. 门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇接缝宽度为1.52.5mm，高低差小于2mm。4. 门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，大门无损伤，大门锁安装牢固，开启正常、开启方便，门阻安装牢固，防盗猫眼安装牢固、清晰，防盗链安装牢固，使用方便。七、门窗门 窗5. 门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确。6. 门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无明显划伤、气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲。7. 硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆