房地产项目投资分析报告3

1、房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。2、报告中中有关成成本的明明细换算算科目基基本参考考永州市市江华县县市场行行情及有有关国家家地方收收费标准准并结合合实践经经验确定定。项目面积参参数表 表1-11项目总占地地(m2)6655.85 总建筑面积积(m2)479222.122沿街商业建建筑(m2)住宅面积(m2)配套设施面面积(m2)地下停车场场(m2)二、项目开开发成本本费用的的估算：本项目开发发由土地地成本购购买款，前前期开发发费用，建安安工程成成本费，基基础设施施费，房房地产各各项税费费，管理理、销售售及财务务费用，不不

2、可预见见费等构构成。鉴鉴于工程程建设周周期较长，本本案采用用动态分析析法进行行估算，各各项费用用详见以以下列表表：(一)土地地费用表2-2序号项目单价（元/m2）备注1土地使用权权出让金金3455.6元/m22征地费3拆迁安置补补偿费(二)前期期开发费用估算表表表3-3序号项目金额（万元元）取费标准(元/m2)1规划、设计计、可研研费47.0001.1规划费20.0001.2设计费25.0001.3可研费2.002水文、地质质勘察费费3.502.1测绘费1.502.2勘探费2.003策划费合计（三）建安安工程费费用表4-4序号建安项目单方造价（元/m2)总造价(万万元）1沿街商业建建筑土建建2

3、民用建筑3地下车库4水电设备5内部装修6合计（四）基础础设施费费表4-5序号项目单方造价(元/m2)总造价(万万元)基础设施(含道路路、绿化化、配电房、化化粪池、室室外管网网)130（五）开发发期税费费估算表表表4-6序号项目金额(万元元)估算说明(元/m2)1固定资产投投资方向向调节税税5%2配套费803质检费34建筑管理费费1.25卫评费1.46环评费1.27墙改基金128绿化费0.19白蚁防治费费2.310土地使用费费411再就业基金金1012教育专项基基金1013编标费214招标费115规划许可工工本费0.516土地证工本本费0.517施工许可证证0.5合计（六）不可可预见费费表4-7

4、序号项目金额(万元元)说明1土地费2建安工程费费3前期工程费费(一)+(二)+(三)+(四)*33%4基础设施费费总计（七）管理理销售费费用表4-8序号项 目金额(万元元)估算说明(元/m2)1广告2售楼处3售楼许可6监理费7物业管理基基金8公用设施维维修基金金9管理费合计（八）投资资与成本本费用估估算汇总总表表4-9项目单方成本(元/m2)金额(万元元)占总投资比比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费费开发间税费费不可预见费费管理销售费费财务费合计三、投资计计划与资资金筹措措：本项目开发发投资的的资金来来源有三三个渠道道，一是是企业自自有资金金，二是是银行贷贷款，三三是预售售收入用用于

5、投资资的部分分。本案案开发商商自有资资金*万元作作为启动动资金，需需贷款*万元，总总投资*万元，将将项目投投资进程程分为前前期、中中期和后后期，投投资计划划与资金金筹措详详见表5-110。投资计划与与资金筹筹措表4-100序号项目合计(万元元)前中后1开发投资2资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售资金再再投入四、项目销销收入的的测算本项目以*市同类*房可比比案例，参参照*市房地地产物业业平均价价格水平平运用市市场比较较分析法法，并经经实地调调查确定定：沿街街商业建建筑1-3层商铺铺连卖，其其中1-2层，建建议售价价*元/m2,三层建建议售价价*元/m2,（均价*元/m2）。地地下停车

6、车场，建建议售价价*万元/车位。表4-111项目面积(m22)建议单位平平均售价价（元/m2)销售收入（万万元）沿街商铺 住宅停车场 个车位位合计说明：以上上销售收收入都是是在项目目进展顺顺利，营营销也同同时取得得成功，房房屋全部部租售的的条件下下取得。但但实际的的销售进进度，楼楼盘的销销售率及及出租率率存在不不确定因因素。特特别是在在目前市市场条件件下的沿沿街商业业办公房房的出售售，地下下车位的的租售有有一定的的风险，难难以达到到预期目目标，所所以在营营销时必必须给予予足够的的重视。五、项目投投资收益益分析：根据估算的的开发成成本费用用以及销销售收入入，本案案投资损损益及静静态投资资分析利利

7、润率的的分析计计算如下下：（一）销售售税金及及附加估估算表4-122序号类别计算依据金额（万元元）1营业税销售总收入入*5.68%2教育费附加加营业税额 *111%3城建税4印花税销售总收入入*0.05%5交易管理税税销售总收入入*0.5%合计（二）土地地增值税税计算表表表4-133序号项目计算依据金额(万元元)1销售收入2扣除项目金金额以下4项和和2.1开发费用2.2开发成本2.3销售税及附附加2.4其他开发成本*20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值税率(4)30%25300%15255%10155%10%安全状态安全较安全有危险较危险危险说明：地下下停车场场由于存存在人

8、防防工程的的要求，所所以财务务上看成成本高于于收入，但但为近邻邻的*节约约了*元/的人人防配套套费，并并产生了了一定的的社会效效益。（三）投资资利润率率敏感性性分析表表表4-177项目变 幅敏感度-10%-5%05%10%单价投资额投资利润率率(图4-11) 单价变变动 *% 目标利利润率 投资变变动 因素变变化率 -100% -5% 00 55% 110%说明：从敏敏感性分分析表中中看出，当当销售单单价提高高5%时，投投资利润润率增长长*%，即* X *%=*万元，当当投资成成本降低低5%是，投投资利润润率提高高*%，即* X *%=*万元，可可见销售售单价与与投资额额在本案案中对投投资效益益的影响响还是较较为明显显的。在在本项目目实施过过程中，控控制成本本和制定定适宜的的价格策策略较为为关键。七、结论与与建议：1、 本本项目是是*，按本本项目的的测算依依据和方方法、静静态分析析的投资资利润率率回报还还是十分分可观的的。特别别是投资资前景中中、长期期看好，但但必须注注意近期期可能的的风险，总总体项目目