上海浦西中心写字楼项目市场定位报告

1、一、前言二、宏观市场综述三、供求分分析四、上海市市市场租租售价格格分析五、人民广广场淮海海中路板板块1、供求分分析2、租金情情况分析析3、客源情情况分析析i客户来源源ii客户行行业分析析iii客户户需求六、南京西西路板块块1.供求分分析2.租金情情况分析析3、客源情情况分析析3.1高档档产品客客户分析析i客户来源源ii客户行行业分析析iii客户户需求3.2中档档产品客客户分析析i客户来源源ii客户行行业分析析iii客户户需求七、淮海中中路、南南京西路路沿线典典型楼盘盘产品分分析1.层数和和体量2、面积和和层高3、外立面面4、大堂5、电梯6、车位7. 其它它内部配配套八、政策对对写字楼楼市场的的

2、影响1、近期出出台政策策介绍2、政策的的时间效效应3、分析九、典型楼楼盘一、前言随着中国加加入世界界贸易组组织、220100年成功功申办世世界博览览会、FF1赛车车场、环环球乐园园的立项项，外资资对上海海的信心心倍增，上海经济的未来将一片光明。经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。财富周周刊一项项调查数数据表明明，跨国国公司在在中国设设立地区区总部选选址时，上上海对其其他大城城市更具具有吸引引力；各各大财团团经济巨巨头纷纷纷进驻上上海。2003年年中国入入世对写写字楼市市场

3、的利利好影响响开始逐逐渐显现现，加上上上海市市政府对对跨国企企业地区区总部推推出的优优惠政策策及20010年年世博会会三方面面因素将将构成上上海写字字楼需求求的强劲劲原动力力。回顾上海写写字楼市市场的发发展历程程，经历历了膨胀胀、鼎盛盛和衰退退，当前前正处于于繁荣复复苏的时时期。目目前甲级级写字楼楼供给需需求同步步增加，空空置率进进一步下下降，办办公楼市市场处于于上升通通道。甲级写字楼楼开始改改变原先先只租不不售的模模式，市市场上出出现全幢幢出售的的甲级写写字楼。乙级写字楼楼整体租租售情况况不如甲甲级，中中、低档档写字楼楼产品租租售价格格停滞不不前，将将逐渐被被市场所所淘汰，性性价比高高的项目

4、目颇受中中小企业业青睐，小小面积商商务间成成为市场场追寻的的新热点点。二、宏观市市场综述述综合竞争力力全国首首位：上上海在城城市综合合竞争力力、资本本力和科科技力的的排名中中，均位位居全国国首位。保持良好增增长：上上海经济济继续保保持良好好增长，2004年，上海经济再创佳绩，国内生产总值（GDP）7450.27亿元，比上年同期增长13.6。（见图一）图1 119977-20004年年上海GGDP和和GDPP增长变变化情况况 资料来源：上海统统计局平稳的快速速发展期期：在全全球经济济不景气气的背景景下，作作为经济济中心的的上海经经济逆风风飞扬，进入了一个比较平稳的快速发展时期。产业结构的成功调整

5、，第三产业成为上海经济增长的支柱产业；连续多年两位数的增长更是引人注目。199820003年上上海FDDI及增增长率变变化数据来源：上海统统计局外资涌入：外商投投资企业业在推动动经济增增长中正正起着越越来越大大的作用用。吸收收外资规规模继续续扩大，结结构进一一步优化化。20004年年吸收外外资合同同金额1116.91亿亿美元,比上年年增长112.66%；实实际到位位金额665.441亿美美元。大量外外资涌入入绝对量量的增加加以及占占全国引引进外资资总额比比重的提提高，使使得上海海经济以以不同于于全国增增长与波波动的轨迹运运行。分析外资的涌入入和上海海产业结结构的调调整也对对上海的的房地产产市场

6、提提出了新新的需求求。以写写字楼为为例子，这这几年上上海的办办公楼供供给在不不断增加加，但占占用率却却保持较较高的水水平。220044年上海海办公楼楼的占用用率为886.66%，好好地段的的甲级和和乙级写写字楼占占用率为为1000%，空空置率比比前几年年有所下下降。在在办公楼楼承租方方中，内内资企业业占422.944%，外资和港港澳台企企业占554.995%，个个体占11.111%。外资企业业的进驻驻，不仅仅增加了了对办公公楼、商商业营业业楼宇的的需求，也也增加了了对住宅宅的需求求，特别别是增加加了对有有地方特特色的石石窟门和和环境优优美高档档住宅的的需求。三、供求分分析1、甲级写写字楼供供应

7、量1997年年以后，受受到亚洲洲金融危危机的冲冲击，写写字楼开开发投资资出现连连续下滑滑的迹象象；为改变变写字楼楼市场空空置情况况日益严严重的状状况，政政府开始始停止经经营性写写字楼用用地的审审批，从从而进一一步限制制了近几几年写字字楼的开开发投资资和市场场供应。进入20000年写写字楼市市场在经经过两年年的恢复复期之后后，市场景景气指数数大增，开开发商逐逐渐恢复复了入市市发展的的信心，在高科科技产业业、ITT信息业业、跨国国公司等等多股力力量的共共同作用用下，沪沪上写字字楼吸纳纳量增长长，空置置率迅速速下降。2002年年底至220033年初，办办公楼土土地大量量供给，按按照新写写字楼33年至

8、44年的建建设周期期计，220066至20007年年又将是是新一轮轮供应热热潮。预预计20005年年至20007年年底，上上海甲级级办公楼楼的供应应面积总总计将达达2300万平方方米，今今后三年年内上海海的甲级级写字楼楼增长将将达622%。200220004年甲甲级写字字楼市场场处于市市场高位位，保持持平稳发发展，房房地产市市场的持持续向好好，产权权写字楼楼吸引投投资消费费群体的的进驻，带带动写字字楼市场场的繁荣荣，呈现现供不应应求的消消费趋势势。预测今年是是甲级写写字楼投投放的小小高峰年年，如无无意外，预预计今年年上海落落成交付付的甲级级写字楼楼共有77幢，为为嘉华中中心、都都市总部部大楼、

9、花花旗集团团大厦、汇汇亚中心心、港汇汇双塔、新新茂大厦厦和上海海银行大大厦。这这7幢大大楼为上上海甲级级写字楼楼市场新新增供应应量将达达54.8万平平方米。2004年年上海甲甲级写字字楼的平平均空置置率降至至6.551%，220044年上海海甲级写写字楼的的总吸纳纳量约达达到500.2万万平方米米，比220033年全年年增长近近一倍。特特别是静静安、卢卢湾及黄黄浦等区区在20004年年底的剩剩余量相相当紧张张，市场场空置率率低于55。2005年年第一季季度，上上海甲级级写字楼楼投放量量为6.5万平平米，而而吸纳量量为3.9万平平米，空空置率保保持在77%，变变化不大大。预计20005-2000

10、6年，上上海写字字楼市场场将会出出现第二二波增长长态势，甲甲级写字字楼市场场依然看看好。而而从租赁赁与买卖卖来看，仍仍是以租租赁为主主，买卖卖为辅。从从档次分分配来看看，仍旧旧是甲AA级写字字楼以租租赁为主主，甲BB级和中中档以下下写字楼楼会出现现租售并并举的现现象。2005年年年初起起，外资资银行以以及海外外地产基基金普遍遍看好上上海甲级级办公楼楼市场。相相对于住住宅及商商铺市场场，上海海甲级写写字楼由由于产权权集中并并且透明明度高，对对于着重重风险管管理的外外商基金金具有较较高的吸吸引力。四、上海市市市场租租售价格格分析数据来源：绎凯博博才研发发中心市市调组上海各区的的甲级写写字楼租租金水

11、平平19996年达达到顶峰峰后开始始下调，119999年达到到谷底后后止跌反反弹，22000020002年年有大幅幅度增长长。20004年全市市甲级写写字楼平平均租金金较20003年大幅提提升0.07美元元，达到00.733美元/平方米米/天。2005年一季度上海甲级写字楼租金上升6.6%，至0.81美元/平方米/天，可供租用的空置面积继续下降。各区域租金金变化非非常小，主主要商业业地区的的租金反反映了整整个城市市的平均均水平，新新的供应应抵消了了需求的的增长效效应，使使得租金金保持了了基本不不变，220044年开始始市场价价格稳步步上扬，成成交租金金维持较较高水平平。从20000年开始始，上

12、海海甲级写写字楼销销售价格格开始稳稳步增长长，但是是增幅没没有租金金快。今今年第11季度，售售价达到到31550美元元/平方方米，比比上季度度增长77.1%。受供给关系系的影响响，写字楼楼市场已已经进入入新一轮轮的上升升期。新新上市的的写字楼楼在智能能化、环环境上均均达到了了较高标标准。交交通便利利、设施施完善、价价格较低低的写字字楼成为为中小企企业及投投资者关关注的对对象，带带动价格格持续上上扬。五、人民广广场淮海海中路板板块人民广场：该板块块地处上上海市城城市交通通中心，加加上完善善的购物物环境和和良好的的物业管管理服务务，是上上海最早早形成的的高档写写字楼板板块。人人民广场场是集商商务、

13、金金融、高高级住宅宅于一体体的中央央商务区区，也是是现代交交通网络络的汇聚聚点。嘉嘉里不夜夜城、世世界贸易易大厦等等高档写写字楼汇汇聚于此此，飞利利浦、阿阿尔卡特特、莱因因等国际际著名公公司的入入驻更凸凸显这一一黄金地地区无比比尊贵品品质。 淮海海中路板板块：西藏路路成成都路高高架区域域，是上上海商务务楼最集集中的区区域之一一，其中中包括：兰生广广场、金金钟广场场、上海海广场、力力宝广场场、香港港广场（南南北楼）、香香港新世世界广场场、中海海广场、柳柳林大厦、大上海时代代广场、瑞瑞安广场场、中环环广场、企企业天地地大厦等。 成成都路高高架陕西路路区域，其其中的商商务楼有有：新华华联商厦厦、二百

14、百永新大大厦、久久事复兴兴大厦等。 这这些商务务楼绝大大部分楼楼下的裙裙房用于于商业用用途，楼楼上则为为办公用用途。 商商圈内办办公楼总总面积：约为555万平平方米 点点评：这这里集中中了许多多境外著著名的发发展商，尤尤其以香香港地区区的开发发商居多多，发展展商的实实力雄厚厚、信用用良好；同时大大部分的的商务楼楼均聘请请了资质质良好的的物业管管理公司司，以提提供给租租客优质质的服务务。淮海中中路商圈圈周边环环境 交通通的便利利性： 高高架：南南北高架架及延安安路高架架是分别别贯穿市市中心的的南北、东东西的主主要干道道 机场：距虹桥桥机场约约十几公公里路程程 点评：商圈位位于市中中心，延延安路高

15、高架、内内环高架架、南北北高架和和徐家汇汇路形成成“王”字字型主体体交通，交交通极其其便利。 商圈圈内的景景观： 绿绿地：延延中绿地地、太平平桥绿地地及两个个法式公公园淮海公公园、复复兴公园园 水景：新天地地里的太太平湖、延延中绿地地里的人人工湖 保保护建筑筑：新天天地里著著名的“一大”会址址周围大大片的石石库门建建筑，保保留了上上海典型型的建筑筑风貌、市市级文物物保护建建筑还有有“尚尚贤坊”、中中环广场场的商场场部分等等 点评：在这个个商圈内内可以看看见上海海发展变变化的脚脚步，既既有传统统的建筑筑，又有有全新的的建筑。比比如：站站在力宝宝广场的的北侧，您您可以看看见延中中绿地、市市政府办办

16、公大楼、上海海大剧院院、市规规划陈列列馆等一一系列景景观。淮淮海路又又是近代代历史的的浓缩，是是繁华时时尚的体体现，是是海派文文化的映映像。这这里有上上海特色色的石库库门，有有中国共共产党的的诞生地地，众多多的历史史名人遗遗迹使其其积淀了了独特的的人文魅魅力。商商圈内的的景观非非常漂亮亮。商圈内内酒店、购购物、餐餐饮、娱娱乐 酒店店：香港港广场北北楼的酒酒店式公公寓、社社科院里里的御景景苑、美美臣大酒店、五五星级的的新锦江江大酒店、花花园饭店店等。 购购物：有有太平洋洋百货、百百盛购物物中心、大上海时代广场、伊势丹百货、东方美莎、新华联商厦、众多商务楼下的裙房商场部分，还有相当多的品牌专卖店。

17、 餐饮：其中包括了新天地里的、宝莱纳、香港采蝶轩等众多的餐饮名店，还有达伶港川菜、大食代美食广场、海上星餐厅、巴西达伽玛烤肉、麦当劳、等众多中西式餐饮美食餐厅 娱乐：金碧辉煌、钱柜、好乐迪量贩式、思南路上的、还有新天地里众多的特色。 点评：淮海路位于上海市的中心，是上海最繁华的商业街区之一。现代化建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流。不同档次的宾馆群，“王”字形的立体交通，吃、住、行、游、购、娱设施齐备，无不让你感受到新奇、悦目、便捷。良好的购物环境、众多的餐饮娱乐名店，以及优越的酒店服务为淮海中路商圈增色不少。淮海中中路上的的公交线线路：9445路：航南路路新新开河 1126路路：虹桥桥路新

18、开河河422路：广广东路外外滩上海体育育馆 02路路：宜山山北路龙门门路9111路：老老西门万科科城市花花苑 9226路：上海体育育馆新开河河9220路：宜山北北路老西门门、轨道交交通地铁一号线线 新客客站莘庄站站 点评：淮海路路是上海海著名的的中心商商业街区区，交通通便捷，四四通八达达。借助助地铁一一号线的的优势：贯穿淮淮海路，西西经徐家家汇商业业圈，至至莘庄新新城，北北经人民民广场，至至新客站站，东至至浦东，各各类公共共交通可可达各处处，附近近M8线即即将开通通，它将将给此处处带来滚滚滚人潮潮及商机机。1、供求分分析该区域写字字楼市场场长期处处于供不不应求状状态，人人民广场场区域在在建楼盘

19、盘2个，预预计20005年年推出，淮淮海中路路板块的的企业天天地也将将在今年年推出。区域新增或或在建写写字楼名称开发商位置总建面积(m2)层数建设状况预计开售时时间都市总部大大楼多福房地产西藏中路、广广中路4.1万22F装修2005企业天地瑞安集团紧邻新天地完工2005 分析：人民广场淮淮海中路路板块现现有写字字楼总供供应量774万平平方米，占占上海写写字楼总总量的331，来来福士广广场、企企业天地地等顶级级办公楼楼的出现现使该区区域高档档办公楼楼的面积积大幅度度增加。2004年年底该区区域写字字楼空置置率继续续下降至至3.22，虽虽然近期期新建的的楼盘如如都市总总部大楼楼、企业业天地等等有一

20、定定的体量量，但由由于目前前该区域域可开发发的办公公用地缺缺乏，后后继供应应量的缺缺乏，将将使该区区域仍然然保持供供应紧缺缺的状态态。2、租金情情况分析析自04年下下半年起起租金价价格整体体处于稳稳步上升升阶段，高高档楼盘盘仍将有有进一步步上升的的空间，中中档楼盘盘也将有有小量涨涨幅。由于半年内内淮海路路人民广广场板块块新推出出的办公公楼较少少，因此此该板块块近几个个月内租租金主要要是受上上海甲级级写字楼楼市场整整体租金金水平上上升的影影响；加加上年末末又是办办公楼租租赁的高高峰时间间段，因因此产生生了0.1美元元左右的的涨幅。分析：由于近期空空置率进进一步下下降，该该区域市市场供应应处于供供

21、不应求求状态，以以时代广广场、来来福士广广场为代代表的高高档楼盘盘租金报报价已经经达到11.01.22美元/平方米米/天，周周边楼盘盘如香港港广场、中中环广场场等也达达到0.85-1美元元/平方方米/天天。由于目前该该板块市市场长期期处于供供应紧张张的状态态以及近近两年周周边将推推出的新新楼盘如如企业天天地等品品质较高高，可以以预见未未来两年年该板块块甲级写写字楼租租金价格格将保持持上升趋趋势。代表楼盘租租金价格格物业名称租金（美元元/平方方米/天天）物业费车位租金入住率香港广场0.854美元/月月1600元元/月满租香港新世界界广场0.84美元/月月1500元元/月98%中环广场1.03.7

22、5美美元/月月1600元元/月99%时代广场1.23.6美元元/月1700元元/月满租瑞安大厦1.33.6美元元/月1600元元/月满租来福士广场场1.03.9美元元/月1760元元/月满租港陆广场0.83.2美元元/月1800元元/月98%分析：从20044年1月月到20005年年1月，淮淮海中路路板块甲甲级写字字楼租金金均价上上升0.1美元元，与其其他板块块相比上上升幅度度较小；由于个个案品质质高，又又处于市市中心板板块，吸吸引了大大量高端端客源，因此整整体出租租率高，该板块块多数办办公楼长长期处于于满租状状态，且且原有租租金水平平较高。时代广场、瑞瑞安大厦厦等金三三角高档档楼盘租租金价格

23、格报价已已经达到到1.221.3美元元/平方方米/天天，在其其带动下下周边楼楼盘如来来福士广广场将报报价由原原来的00.900美元/平方米米/天提提高到11.0美美元/平平方米/天。由于目前该该板块市市场处于于求大于于供的状状态以及及近两年年周边将将推出的的新楼盘盘如都市市总部大大楼、企企业天地地等品质质较高，可可以预见见未来两两年该板板块甲级级写字楼楼租金价价格将保保持上升升趋势。3、客源情情况分析析该区域客户户以咨询询服务、贸贸易和制制造业为为主，又又50多多家世界界5000强企业业、8000多家家著名跨跨国企业业入驻。i客户来源源分析：以瑞安广场场和时代代广场为为代表的的淮海中中路板块块

24、高档写写字楼作作为上海海顶级写写字楼，虽虽然租金金价格较较高，对对于有实实力的外外资企业业仍然具具有相当当大的吸吸引力，其其客户群群中外资资占有885，如如麦肯锡锡、杜邦邦、拜耳耳等大型型中资企企业也入入驻在此此，这些些企业的的由足够够的能力力承担高高额的租租金，他他们追求求的是高高档的办办公环境境和完善善的物业业服务。瑞安广场和和时代广广场的开开发商和和物业管管理公司司为知名名的香港港企业，对对客户定定位的针针对性较较强，目目前该区区域倾向向于香港港和欧美美的知名名企业，因因此香港港和欧美美企业占占有较大大的比重重。ii客户行行业分析析分析：咨询服务和和贸易企企业对交交通的依依赖性较较强，该

25、该区域强强大的交交通网络络是吸引引此类客客户的主主要原因因。作为上海最最早形成成的高档档写字楼楼板块，该该区域已已经形成成较强的的商业办办公氛围围，因此此对实力力较强的的知名跨跨国公司司又较强强吸引力力。iii客户户需求对于各行业业顶尖的的企业，更更注重办办公环境境和物业业管理水水平。350-4400个个车位设设计，有有效满足足客户车车位需求求。200-3300平平方米小小面积租租借为主主，各层层公共会会议室的的设计，满满足客户户的又一一重要需需求。大厦裙楼引引入国际际名牌购购物中心心，形成成上海最最高档的的购物商商圈，满满足企业业员工购购物需求求。六、南京西西路板块块南京西路板板块： 成都都

26、路高架架延延安路区区域，是是上海商商务楼最最集中的的区域之之一，其其中包括括：南证证大厦、5555大大厦、博博爱大厦厦、中创创大厦、静静安新时时代广场场、锦江江向阳大大厦、梅梅陇镇广广场、中中信泰富富广场、恒恒隆广场场、上海海商城、中中欣大厦厦、轻工工机械大大厦、上上海机场场城市航航站楼、上上海嘉里里中心、上上海展览览中心等等。商圈圈内办公公楼总面面积：约约为522万平方方米由于于地处市市中心繁繁华商圈圈，每天天都有大大量的人人流光顾顾南京西西路商圈圈，因此此在这些些商务楼楼楼下的的裙房多多用于商商业用途途，楼上上则为办办公用途途。 点点评：优优越的地地理位置置，便利利的交通通设施，完完善的购

27、购物环境境，良好好的物业业管理服服务，政政府高效效的配套套服务，这些些优势正正吸引着着越来越越多的跨跨国公司司争相入入驻南京京西路商商圈。南京西路商商圈的周周边环境境；1.交通的的便利性性： 高高架：延延安高架架及南北北高架是是分别贯贯穿市中中心的东东西、南南北的主主要干道道；机场场：距虹虹桥机场场约十几几公里路路程； 点评：商圈位位于市中中心，延延安路高高架、内内环高架架、南北北高架和和长寿路路形成纵纵横交错错的主体体交通，交交通极其其便捷。2.商圈内的景观： 绿地：位于静安寺的静安公园、位于北京西路、石门一路的“东八块”绿地。保护建筑：哈同花园（今上海展览中心）、距今已有1750多年历史的

28、静安寺、近年来,融合石库门风情与欧美建筑风格，建成西王小区、王家沙花苑小区等。 点评：这里是上海石库门建筑最为集中的区域，追寻三十年代大上海石库门文化风情的最佳场景；上海商城、上海展览中心、嘉里商务中心坐落其中，构成了近现代优秀建筑交相辉映的独特景观。3.商圈内的酒店、购物、餐饮、文化娱乐 酒店：有著名的波特曼酒店、锦沧文华酒店、四季酒店等五星级酒店。购物：有梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、伊势丹百货、久光百货、伊美时尚广场、上海商城、鸿翔百货、众多商务楼下的裙房商场部分，还有众多的时尚品牌专卖店。 餐饮：传统中式的有著名的梅陇镇酒家、绿杨村酒家、王家沙，其他有小南国、金钱豹、巴西达伽玛烤

29、肉、玛满矿泰国餐厅MaBoonKrong、starbucks、香港避风塘、台南担仔面、大渔日本料理、达伶港川菜、大食代美食广场、KFC、麦当劳、pizza-hut等众多中西式餐饮美食餐厅。 文化娱乐：有70多年历史的百乐门歌舞厅、美琪大戏院、环艺影院、帕多瓦KTV、艳阳天MandarinSky、乐贝尔LeBelle、马龙美式酒吧MalonesAmericanCaf等。 点评：南京西路是上海最繁华的商业街区之一，现代化建筑与传统建筑交相辉映。高档次的宾馆群，便捷的立体交通，商圈内吃、住、行、游、购、娱设施齐备，为周围众多商务楼里的白领，以及来自海内外的游客提供了一个理想的集旅游、观光、购物、休闲

30、、娱乐的氛围；世界各国的风味美食与中国传统美食文化在此融为一体，众多的Caf、Pub成为南京西路商圈一道亮丽的风景。4. 南京西路公交线路20路九江路外滩中山公园、24路复兴东路外滩长寿新村37路美丽园齐齐哈尔路、40路乌鲁木齐路骊山路41路龙华天目东路、57路铜仁路龙柏新村62路美丽园绿杨桥、76路中潭路宜山路凯旋路109路南浦大桥上海火车站、112路人民广场万里城128路南洋中学沪太新村、148路昌平路昌平路轨道二号线：中山公园张江高科技园 点评：南京西路是上海著名的中心商业街区，交通便捷，四通八达。借助地铁二号线的优势：将浦江两岸连为一体，贯穿浦东，西至中山公园商圈，途经人民广场，横跨小

31、陆家嘴金融贸易区及世纪公园，东至张江高科技园区，各类公共交通可达各处，给南京西路商圈带来滚滚人潮及商机。1梅龙镇广场场5嘉里中心2中信泰富广广场6恒隆二期3恒隆广场7东海大厦4中欣大厦8越洋广场注：红色为在建建项目1.供求分分析多数写字楼楼长期处处于满租租状态，市市场供不不应求；预计到到07年年新增的的27万万供应量量不足以以彻底解解决越来来越多的的跨国公公司争相相入驻的的需求，市市场供不不应求状状态仍将将持续。区域新增或或在建写写字楼名称开发商位置总建面积(m2)层数建设状况预计开售时间东海广场北京西路一期7万50封顶2005明园大厦上海明宇房地产公司胶州路1号号，愚园园路、胶胶州路路路口1

32、.3万15主体施工2006年年中恒隆二期8.1万主体施工2007年年底嘉里中心二期5万商业打桩2007会德丰广场华山路、愚愚园路交交叉口11.4万万58打桩2007越洋广场越洋、越洋洋恒捷常德路、南南京西路路交叉口口20万，其其中写字字楼8晚晚，商业业3万，公公寓9万万地上六层商商场，总总高度332.55米；办办公楼443层，总总高度1188.9米；公寓楼楼24层层，总高高度988.9米米。打桩2007 分析：南京西路板板块现有有写字楼楼总供应应量522万平方方米，占占上海写写字楼总总量的221，该该区域将将以目前前上海最最好的办办公楼：恒隆广广场、中中信泰富富、梅龙龙镇广场场组成的的写字楼楼

33、金三角角为中心心形成上上海最为为密集的的办公楼楼区域之之一。南京西路板板块规划划甲级写写字楼总总建筑面面积130多多万平方方米，将将成为浦浦西最大大的办公公楼板块块。至20077年该区区域还将将有东海海广场、恒恒隆二期期等277万新增增供应量量陆续上上市，该该区域办办公楼长长期供应应紧缺的的情况有有望得到到缓解。2.租金情情况分析析租金价格处处于稳步步上升阶阶段，仍仍将进一一步上升升。代表楼盘租租金价格格物业名称租金（美元元/平方方米/天天）物业费车位租金入住率上海嘉里中中心0.90-1.003.8美元元/月187美元元/月满租恒隆广场1.0-11.23.8美元元/月180美元元/月95%中信

34、泰富1.1-11.23.8美元元/月180美元元/月95%中欣大厦0.7-00.8553.8美元元/月180美元元/月满租梅龙镇广场场1.03.8美元元/月180美元元/月95%分析：从20044年1月月到20005年年1月，南南京西路路板块甲甲级写字字楼租金金均价上上升0.09美美元，与与其他板板块相比比上升幅幅度较小小；主要要由于该该板块多多数办公公楼长期期处于满满租状态态，且原原有租金金水平较较高。恒隆广场、中中信泰富富等金三三角高档档楼盘租租金价格格报价已已经达到到1.001.2美元元/平方方米/天天，在其其带动下下周边楼楼盘如嘉嘉里中心心将报价价由原来来的0.90美元元/平方方米/天

35、天提高到到1.00美元/平方米米/天。由于目前该该板块市市场处于于求大于于供的状状态以及及近两年年周边将将推出的的新楼盘盘如东海海大厦、恒恒隆二期期等品质质较高，可可以预见见未来两两年该板板块甲级级写字楼楼租金价价格将保保持上升升趋势。3、客源情情况分析析大量国内外外航母级级企业和和领事馆馆入驻，突突显区域域产品吸吸引力。3.1高档档产品客客户分析析国内外各行行业顶尖尖企业入入驻，注注重产品品品质和和物业管管理水平平。代表企业：惠氏，摩摩托罗拉拉、KPPMG、AMDD、GE等i客户来源源分析：以恒隆广场场和中信信泰富为为代表的的南京西西路板块块高档写写字楼作作为上海海顶级写写字楼，虽虽然租金金

36、价格较较高，对对于有实实力的外外资企业业仍然具具有相当当大的吸吸引力，其其客户群群中外资资占有885，如如华为等等大型中中资企业业也入驻驻在此，这这些企业业的由足足够的能能力承担担高额的的租金，他他们追求求的是高高档的办办公环境境和完善善的物业业服务。恒隆广场和和中信泰泰富的开开发商和和物业管管理公司司为知名名的香港港企业，对对客户定定位的针针对性较较强，目目前该区区域倾向向于香港港和欧美美的知名名企业，因因此香港港和欧美美企业占占有较大大的比重重。ii客户行行业分析析分析：作为市中心心最高档档写字楼楼聚集的的板块，入入驻企业业行业背背景有多多样化趋趋势；极极佳的商商业氛围围吸引了了各行业业顶

37、尖企企业入驻驻。高素质的物物业管理理是吸引引客户的的另一个个重要因因素，如如中信泰泰富广场场的物业业管理为为了保证证办公人人员素质质，拒绝绝房地产产业及培培训机构构入驻。iii客户户需求对于各行业业顶尖的的企业，更更注重办办公环境境和物业业管理水水平。350-4400个个车位设设计，有有效满足足客户车车位需求求。200-3300平平方米小小面积租租借为主主，各层层公共会会议室的的设计，满满足客户户的又一一重要需需求。大厦裙楼引引入国际际名牌购购物中心心，形成成上海最最高档的的购物商商圈，满满足企业业员工购购物需求求。3.2中档档产品客客户分析析国内和日韩韩企业所所占比例例较大，咨咨询服务务业为

38、主主，租金金价格是是客户最最为注重重的因素素。代表企业：大金投投资、广广电日人人寿保险险等i客户来源源分析：以国内外中中小型企企业为主主，其较较低的租租金是吸吸引该客客户群的的主要原原因。其价格较低低，分割割面积较较小的定定位较为为符合实实力一般般的国有有企业和和善于计计算成本本的日韩韩企业。ii客户行行业分析析分析：市中心商圈圈绝佳位位置和区区域相对对较低的的租金价价格水平平吸引了了国内外外众多中中小型咨咨询服务务企业和和事务所所入驻。将周边大型型企业作作为目标标客户，也也是咨询询服务类类行业入入驻的主主要原因因之一。iii客户户需求对于此类中中小型企企业客户户，租金金价格成成为其主主要参考

39、考标准，此此类客户户的目的的是以较较低的租租金价格格入驻到到南京西西路商业业圈。针对此类客客户特点点，适当当减小分分割面积积，降低低总价；同时提提供会议议室租赁赁服务供供客户使使用是该该区域中中档写字字楼的又又一卖点点。七、淮海中中路、南南京西路路沿线典典型楼盘盘产品分分析抽样产品基基本配套套表物业名称层数总建筑面积单层面积可分割面积净层高外立面大堂电梯车位内部其他配套恒隆广场6614059931780200-1178002.74层挑高，豪华中庭，18部客梯梯，2部货梯梯（迅达达）400购物中心中信泰富467700001900129-1190002.73层挑高，大理石装饰饰材料21部奥的的斯3

40、65购物中心上海嘉里中中心263447881462111-1146222.7深蓝色玻璃璃幕墙结结合钢架架豪华酒店大大堂设计计，挑高高15米米，大理理石和花花岗岩三菱电梯，110部餐厅、健身中心中欣大厦438200001455-28002.5-22.8双层中空玻玻璃，氟氟碳烤漆漆铝板净高6.55米，优优质花岗岗石，吊吊顶配以以灯饰10部客梯梯日立262商场、餐厅厅南证大厦4911071141000-2050244-44812.7采用进口玻玻璃幕墙墙、铝复复合板及及五金配配件3层挑高，墙、地面贴贴大理石石及花岗岗岩9部客梯日日立商场、餐厅厅、购物物中心港陆广场365400001000-150010

41、0-22502.5-22.6采用热反射射中空玻玻璃幕墙墙加花岗岗石，外外观雄伟伟，又有有较好的的防辐射射效果地台及墙身身铺砌上上等进口口花岗石石及云石石，并设设假天花花及灯饰饰10部客梯梯奥的斯斯商场、餐厅厅香港广场384070441000-127292-21162.6采用花岗岩岩贴面PPC幕墙墙加上铝铝合金玻玻璃幕墙墙，外观观简洁，耐耐久性强强墙、地面贴贴大理石石及花岗岗岩8部（OTTIS）商场、餐厅厅、购物物中心高档办公楼楼大多拥拥有气派派的大堂堂，装修修豪华，极极大地提提升了个个案的品品质。以标准交房房为主，部部分个案案附送全全套办公公家具，即即时就可可入住，服服务一流流。个案多数配配备

42、100部以上上客梯，且且分区运运行，极极大疏通通了楼宇宇内人员员的流动动。高档个案除除依赖优优越的外外部设施施，自身身更提供供高档的的豪华会会所和高高级商务务活动的的支持服服务。上述产品分分布情况况1.层数和和体量层数范围高档产品比例中档产品比例20-3000012530-4000250%40-500240%125%50以上360%建筑面积高档产品比例中档产品比例3-5万001255-10万万12037510万以上上48000目前市场中中档甲级级办公楼楼一般为为20-40层层，体量量10万万平方米米以下，电电梯数量量10部部左右。目前市场高高档甲级级办公楼楼一般要要为400层以上上，体量量10

43、万万以上，电电梯数量量20部部左右，分分高中低低三个区区。2、面积和和层高单层面积个数比例分割面积个数比例1000-12000444%100以下下111100-22005561300上上333市场单层面面积主要要在13300-15000平方方米，113000平方米米的嘉里里中心等等楼盘属属于中等等品质。分割面积在在1000平方米米以下的的仅有香香港广场场、港陆陆广场；目前市市场上越越来越多多的大楼楼如恒隆隆广场等等高档产产品采用用无柱设设计，采采用自由由分割的的方式。大部分楼盘盘都采用用2.77米的层层高设计计，改变变了原来来写字楼楼曾高较较低的状状况，营营造宽敞敞明

44、亮的的工作环环境，无无压抑感感。3、外立面面目前市场上上甲级办办公楼简简约现代代的风格格最为流流行，最最新建造造的产品品几乎都都采取此此类风格格。目前市场许许多产品品底层区区和高层层区采用用不同的的面积和和外形，取取代原有有的上下下面积统统一的楼楼盘形态态。目前市场比比较流行行的外立立面材料料主要分分为以下下三种类类型：南证大厦采采用最先先进的玻玻璃幕墙墙，对幕幕墙框架架作了鳞鳞化处理理，基本本消除了了光污染染。港陆广场采采用热反反射中空空玻璃幕幕墙加花花岗石，外外观雄伟伟，又有有较好的的防辐射射效果。香港广场采采用花岗岗岩贴面面PC幕墙墙加上铝铝合金玻玻璃幕墙墙，外观观简洁，耐耐久性强强。4

45、、大堂目前市场大大堂的主主流趋势势是超高高的挑高高，巨大大的空间间和面宽宽以及高高品质的的玻璃墙墙面，给给人明亮亮气派的的感觉。嘉里中心豪豪华酒店店大堂设设计，挑挑高155米，使使用名贵贵大理石石和花岗岗岩，吊吊顶灯饰饰，不仅仅高雅气气派还给给来访者者和工作作人员舒舒适的休休息空间间。南证大厦大大厅开阔阔的空间间和自动动扶梯的的设置，不不仅给人人气派感感觉，而而且很好好的配合合了其电电梯单双双分层的的设计。5、电梯目前市场上上甲级写写字楼更更加注意意电梯的的品质，玻玻璃门厅厅的设计计成为主主流的趋趋势，数数步电梯梯共用一一个梯井井的设计计也在烂烂尾楼项项目中较较为流行行。高档写字楼楼的电梯梯配

46、置一一般为每每15-20层层6部电电梯配置置，为了了解决垂垂直交通通的速度度问题，现现实行高高中低区区的分区区电梯设设置，各各区电梯梯速度也也有不同同。上海甲级写写字楼中中使用最最多的电电梯品牌牌为三菱菱和奥的的斯。其其中三菱菱电梯的的占444.4，而中中信泰富富、港陆陆广场等等大厦则则使用奥奥的斯电电梯。可可见高品品质的名名牌电梯梯配置也也是甲级级写字楼楼的选择择的趋势势。来福士广场场电梯采采用过度度层设置置，节约约电梯井井占用面面积，有有助于提提高得房房率，但但有时需需要在过过度层等等待，增增加了梯梯内等待待得时间间。因为为来福士士广场原原为烂尾楼项目目，此设设计是一一个无奈奈的弥补补措施

47、。对对于项目目的特点点选择有有特色的的电梯功功能设计计也将来来是高档档甲级写写字楼电电梯选择择的考虑虑因素。恒隆广场的的迅达电电梯速度度和品质质较高，但但在电梯梯内手机机基本没没有信号号是其致致命弱点点。因此此，选择择产品品品牌的同同时也应应注重实实用的细细节问题题。6、车位目前市场上上新的甲甲级办公公楼在体体量增加加的同时时也增加加了车位位的数量量，改变变了原先先写字楼楼车位紧紧缺的现现象，而而且从新新建的产产品趋势势看车户户比正在在向更高高的水平平发展。数 量高档产品比 例中 档比 例200-3300004100300-440036000400以上上24000中档写字楼楼体量较较小，因因此

48、车位位设置在在2000-3000个范范围内；而高档档写字楼楼体量较较大，客客户较多多，部分分楼盘如如恒隆广广场和中中信泰富富还需为为商业裙裙房准备备足够车车位，因因此车位位数量一一般在4400个个以上。恒隆广场和和中信泰泰富广场场在其广广场内设设置地上上停车位位，方便便客户临临时停车车。早期建成的的写字楼楼如梅龙龙镇广场场等为了了增加车车位数量量，车位位间隔较较小，通通道狭窄窄，通道道坡度较较大，都都给客户户出入停停车带来来了不便便；而以以恒隆广广场和中中信泰富富位代表表新楼在在车位间间隔和通通道都比比梅龙镇镇广场提提高许多多，这些些改进也也有其无无柱式办办公楼设设计的原原因。7. 其它它内部

49、配配套综合考虑客客户需求求针对客客户特点点的设置置配套设设施，使使物业服服务功能能更加全全面，更更好的满满足客户户需求。中信泰富中中多数楼楼层位小小面积分分割办公公室，其其每个楼楼层提供供2个大大会议室室供客户户使用，节节省了客客户设置置会议室室的面积积。梅龙镇广场场、中信信泰富和和恒隆广广场的裙裙楼为大大面积高高档商业业用途，不不仅为客客户提供供了购物物消费的的场所，同同时大量量世界名名牌的进进入也提提高了该该区域的的商业氛氛围和档档次。政策对写字字楼市场场的影响响1、近期出出台政策策介绍2005年年3月66日，上上海市政政府发布布关于于当前加加强房地地产市场场调控，促促进房地地产市场场持续

50、健健康发展展的若干干意见。2005年年3月77日市市地税局局本市个个人出售售普通住住房营业业税征收收规定的的通知，规规定个人人购买本本市行政政区域范范围内的的普通住住房，居居住不满满一年出出售的，销销售时按按销售价价减去购购入原价价后的差差额依55%的税税率征收收营业税税，并按按规定征征收城建建税、教教育费附附加和河河道整治治费（以以下简称称“营业税税及附加加”）。个个人购买买后居住住满一年年（含一一年）的的普通住住房，出出售时免免征营业业税及附附加。2005年年3月116日，中中国人民民银行宣宣布将现现行的住住房贷款款优惠利利率回归归到同期期贷款利利率水平平，基准准利率调调整为66.122%

51、，同同时实行行下限管管理。2005年年3月226日，上上海市政政府推出出两个“一千万万”配套商商品房工工程，其其平抑房房价的意意图凸显显。2005年年3月229日，上上海市政政府出台台关于于进一步步加强个个人住房房贷款管管理的指指引,重点指指出对贷贷款购买买房屋在在一年内内转让的的，商业业银行将将不再提提供住房房贷款及及转按揭揭服务，交交易时并并增加营营业税。2005年年3月226日，国国务院下下发了关关于切实实稳定住住房价格格的通知知。一一、高度度重视稳稳定住房房价格；二、切切实负起起稳定住住房价格格的责任任：房价价提高到到政治高高度，建建立政府府负责制制，省政政府负总总责，对对住房价价格上

52、涨涨过快，控控制不力力，要追追究有关关责任人人责任；三、大大力调整整住房供供应结构构，调整整用地供供应结构构，增加加普通商商品房和和经济住住房土地地供应，并并督促建建设；四四、严格格控制被被动性住住房需求求，主要要是控制制拆迁数数量；五五、正确确引导居居民合理理消费需需求；六六、全面面监测房房地产市市场运行行；七、积积极贯彻彻调控住住房供求求的各项项政策措措施；八八、认真真组织对对稳定住住房价格格工作的的督促检检查。2005年年4月66日，上上海市房房地资源源局推出出三条措措施，其其中转按按揭“交易登登记三步步不再并并办”的政策策引人注注目。2005年年4月227日，国国务院总总理温家家宝主持

53、持召开国国务院常常务会议议，分析析当前房房地产市市场形势势， HYPERLINK /2005-04-28/408582.htm 提出出八项措措施引导导和调控控房地产产市场（简简称“新8条条”）。一一是强化化规划调调控，改改善商品品房结构构。二是是加大土土地供应应调控力力度，严严格土地地管理。三三是加强强对普通通商品住住房和经经济适用用住房价价格的调调控，保保证中低低价位、中中小户型型住房的的有效供供应。四四是完善善城镇廉廉租住房房制度，保保障最低低收入家家庭基本本住房需需求。五五是运用用税收等等经济手手段调控控房地产产市场，特特别要加加大对房房地产交交易行为为的调节节力度。六六是加强强金融监监

54、管。七七是切实实整顿和和规范市市场秩序序。八是是加强市市场监测测，完善善市场信信息披露露制度。2005年年4月330日，国国务院七七部委联联合下发发关于于稳定房房价工作作的意见见，主主要内容容包括：一、强强化规划划调控，改改善住房房供应结结构。住住房价格格上涨过过快、中中低价位位普通商商品住房房和经济济适用住住房供应应不足的的地方，要要保证中中低价位位、中小小套型住住房的有有效供应应。二、加加大土地地供应调调控力度度，严格格土地管管理。对对居住用用地和住住房价格格上涨过过快的地地方，适适当提高高居住用用地在土土地供应应中的比比例，着着重增加加中低价价位普通通商品住住房和经经济适用用住房建建设用地地供应量量。继续续停止别别墅用地地供给，严严格控制制高价住住房用地地供给。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。六、