国有资产评估每章习题与答案汇总

1、国有资产评估每章习题及及答案第一章 导导论一、练习题1、术语解释（1）资产评估估 （2）资资产评估的时时点性 （3）市市场价值 （44）非市场价价值2、单项选择题题（1）资产评估估的时点性是是指以被评估估资产在（ ）的实际际状况，对资资产价值进行行的评定估算算。a、评估日期 b、评评估工作日期期 cc、评估基准准日 d、过去去、现在及未未（2）不可辨认认的资产是指指（ ）。a、 没没有物质形态态因而无法辨认认的资产 b、 因因不具有综合合获利能力而而无法单独出出售的资产 c、不能独立于于有形资产而而单独存在的的资产d、除有形资产产以外的所有有资产（3）资产评估估价值取决于于资产的（ ）。a、

2、原原先的购买价价格 bb、生产成本本 c、预预期效用 d、评评估基准日的的利用现状（4）正常情况况下，一栋别别墅在某一时时点的市场价价值，不会高高于此时点重重新开发一同同等效用别墅墅的成本（包包括利润）。这这体现了资产产评估的（ ）。a、贡献原则 b、客客观原则 c、预期期原则 d、替代代原则 （5）下列不属属于资产评估估工作原则的的是（ ）a、独立性 bb、客观性 c、替代性性 d、科学学性（6）在企业兼兼并时，目标标企业（被兼兼并企业）价价值评估的最最适用假设是是（ ）。 a、清算算假设 b、公开开市场假设 c、继继续使用假设设 dd、持续经营营假设（7）银行在因因债务不能清清偿而需要对对

3、其受押的抵抵押房地产进进行处置时，该该抵押房地产产价值的评估估适用于（ ）。a、清算假设 b、公公开市场假设设 c、继继续使用假设设 dd、持续经营营假设（8）资产评估估价值与资产产交易中的实实际成交价格格之间的关系系是（ ） a、前前者必须高于于后者 b、前前者必须低于于后者 c、前者必须等等于后者 d、前前者可以高于于、低于或者者等于后者（9）资产评估估工作的执行行操作者不同同于会计计价价，它是由独独立于企业以以外的具有资资产评估资格格社会中介机机构来完成的的，这说明资资产评估具有有（ ）a、市场性 b、公公正性 c、咨询询性 d、预测测性（10）某一宗宗土地用于住住宅开发时的的价值为30

4、00万元，用用于商业大楼楼开发时的价价值为5000万元，用于于工业厂房开开发时的价值值为280万万元。城市规规划确认该土土地可用于住住宅或工业生生产。该宗土土地的价值应应评估为（ ）万元 a、5000 b、3000 c、2280 d、33603、多项选择题题（1）资产评估估行为涉及的的经济行为包包括（ ）a、产权转让 bb、企业重组组 cc、资产抵押押 d、资产纳纳税 e、停业整整顿（2）资产评估估的科学性原原则是指（ ）a、选择适用的的价值类型和和方法 bb、由包括科科技专家组成成的资产评估估队伍c、制定科学的的评估方案 d、以充分分科学的事实实为依据 e、遵遵循科学的评评估程序（3）资产评

5、估估的公正性表表现为（ ）a、资产评估应应遵循正确适适用的评估原原则，依照法法定的评估程程序，运用科科学的评估方方法。b、资产评估主主体应当与资资产业务及其其当事人没有有利害关系。c、资产评估的的目标是为了了估算出服务务于资产业务务要求的客观观价值。d、资产评估需需要通过对评评估基准日的的市场实际状状况进行模拟拟。 e评估价值是为为资产业务提提供的一个参参考价值，最最终的成交价价格取决于资资产业务当事事人讨价还价价的能力。（4）在估价对对象已经处于于使用状态，运用用最佳使用原原则的选择前前提有（ ）a、保持利用现现状前提 b、转转换用途前提提 c、投资资改造前提d、新利用前提提 e、上述述四种

6、情形的的某种组合（5）适用于资资产评估的假假设有（ ）a、继续使用假假设 b、公公开市场假设设c、持续经营假假设 d、清清算假设 ee、交易假设设（6）确定评估估基准日的目目的是（ ）a、确定评估对对象的计价时时间 b、将将动态下的资资产固定在某某一时点c、将动态下的的资产固定在在某一时期 d、确定评评估机构的工工作日 e、遵循科学的的评估程序4、问答题（1）资产评估估的基本要素素有哪些？（2）资产评估估假设的具体体内容是什么么？（3）资产评估估的经济原则则有哪些？二、参考答案1、（1）资产评估估是对资产在在某一时点的的价值进行估估计的行为或或过程。具体体地讲，资产产评估是指符符合国家有关关规

7、定的专门门机构和人员员，依据国家家的有关规定定，为了特定定的评估目的的，遵循适用用的评估原则则，选择适当当的价值类型型，按照法定定的评估程序序，运用科学学的评估方法法，对特定资资产的价值进进行估算的过过程。（2）时点性是是指资产评估估是对评估对对象（即待评估资资产）在某一一时（间）点点的价值的估估算。这一时时点是所评估估价值的适用用日期，也是是提供价值评评估基础的市市场供求条件件及资产状况况的日期，我我们将这一时时点称为评估估基准日。评评估基准日相相对于评估（工工作）日期而而言，既可以以是过去的某某一天，也可可以是现在的的某一天，还还可以是将来来的某一天。（3）一资产在在公开竞争的的市场上出售

8、售，买卖双方方行为精明，且且对市场行情情及交易物完完全了解，没没有受到不正正当刺激因素素影响下所形形成的最高价价格。（4）非市场价价值是指资产产在各种非公公开交易市场场条件下的最最可能价值。常常见的非市场场价值有：使使用价值、投投资价值、保保险价值、课课税价值、清清算价值、净净变现价值、持持续经营价值值。2、（1）c （22）c （33）c （44）d （55） c （6）c （77）a （88）d （99）b （110）b3、（1）abcdd （22）acdee （3）aab （4）abcdde （55）abdee （6）aab4、（1） 资产评估的的基本要素有有哪些？资产评估的基本本要素包

9、括评评估主体、评评估对象、评评估依据、评评估目的、评评估原则、价价值类型、评评估程序及评评估方法八个个构成要素。从事资产评估业业务的机构和和人员，是资资产评估工作作中的主体，必必须符合国家在资产产评估方面的的有关规定，即即具有从事该该项业务的行行业及职业资资格并登记注注册。特定资产是待评评估的对象。国家的有关规定定是指资产评评估活动所应应当遵守的有有关法律、法法规、政策文文件等，它是是资产评估的的依据。特定的评估目的的，是指资产产业务发生的的经济行为，它它直接决定和和制约资产评评估价值类型型的确定和评评估方法及参参数的选择。评估原则即资产产评估工作的的行为规范，是是处理评估业业务的行为准准则。

10、价值类型是对评评估价值的质质的规定，它它取决于评估估目的。评估程序是资产产评估业务的的工作步骤。评估方法是估算算资产价值所所必需的特定定技术方法。（2） 资产评估假假设的具体内内容是什么？资产评估假设是是资产评估工工作得以进行行的前提假设设，包括继续续使用假设、公公开市场假设设和清算假设设。继续使用假设是是指资产将按按照现行用途途继续使用，或或转换用途继继续使用。现现实中的表现现主要有三种种情况：一是是资产将按照照现行用途原原地继续使用用；二是资产产将转换用途途后在原地继继续使用；三三是资产的地地理位置发生生迁移后继续续使用。在确确定是否可以以采用继续使使用假设时，需需要充分考虑虑待评估资产产

11、从经济上、法法律上、技术术上是否允许许转变利用方方式、变换产产权主体，以以及允许转变变利用方式和和变换产权主主体的前提条条件。公开市场假设是是指待评估资资产能够在完完全竞争的市市场上进行交交易，从而实实现其市场价价值。不同类类型的资产，其其性能、用途途不同，因而而市场化程度度也有差异。用用途广泛、通通用性比较强强、市场化程程度较高的资资产如住宅、汽汽车等，比具具有较强专用用性的资产有有更加活跃的的交易市场，因因而更适用于于公开市场假假设。专用性性资产一般具具有特殊的性性质，有特定定的用途或限限于特定的使使用者，在不不作为企业经经营活动的一一部分时，很很少能够在公公开市场上出出售。清算假设是指资

12、资产所有者在在某种压力下下，如破产、抵抵押权实施等等，将被迫以以协商或以拍拍卖方式，强强制将其资产产出售。按照照寻找购买者者的时间的长长短，可以将将清算分为强强制清算和有有序清算。清清算假设下的的评估价值往往往也低于继继续使用和公公开市场假设设下的评估价价值。（3）资产评估估的经济原则则有哪些？资产评估原则是是规范评估行行为和业务的的准则。规定定评估原则是是为了确保不不同的估价人人员在遵循规规定的估价程程序，采用适适宜的估价方方法和正确的的处理方式的的前提下，对对同一估价对对象的估价结结果能具有一一致性。资产产评估的经济济原则包括贡贡献原则、替替代原则、预预期收益原则则、最佳（也也称最高最佳佳

13、）使用原则则。贡献原则是指在在评估时，某某一资产或资资产的某一构构成部分的价价值，应取决决于该资产对对与其他相关关资产共同组组成的整体资资产价值的贡贡献，或该部部分对资产整整体价值的贡贡献，也可以以用缺少它时时整体资产价价值或资产整整体价值的下下降程度来衡衡量确定。 替代原原则的理论依依据是同一市市场上的相同同（或相近似似）物品具有有相同（或相相近）的价值值。对具有同同等效用而价价格不同的物物品进行选择择时，理性人人必定选择价价格便宜的；对价格相同同而效用不同同的物品进行行选择时，理理性人必定选选择效用较大大的。替代原原则要求尽可可能利用与估估价对象特征征相类似资产产的市场交易易资料，来进进行

14、比较分析析评估估价对对象的价值，以以确保所评估估的结果是估估价对象在公公开市场上成成交的最可能能价格。 预期收收益原则是指指资产的价值值不是取决于于其过去的生产成成本和销售价价格，而是决决定于其在评评估基准日后后能够带来的的预期净收益益，即预期的的获利能力。预预期的获利能能力越大，资资产的价值就就越高。最佳（也称最高高最佳）使用用原则即按照照估价对象的的最佳使用方方式，评估资资产的价格。最最佳使用是指指在法律上允允许、技术上上可能、经济济上可行的前前提条件下，能能够使估价对对象产生最高高价值的利用用方式。在运运用最佳使用用原则时，首首先要求最佳佳利用方式在在法律上是得得到允许的，其其次还要得到

15、到技术上的支支持，不能将将技术上无法法作到的利用用方式当作最最佳使用，最最后应注意所所确定的最佳佳利用方式在在经济上可行行，不可能通通过不经济的的方式来实现现资产的最佳使使用。在估价价对象已经处处于使用状态态的情况下，应应根据最佳使使用原则对估估价前提作如如下选择：（11）保持利用用现状前提，即即认为继续保保持利用现状状为最佳使用用时，应以保保持现状继续续使用作为估估价前提；（22）转换用途途前提，即认认为转换用途途再予以使用用最有利时，应应以转换用途途后的使用假假定为估价前前提；（3）投投资改造前提提，即认为不不转换用途但但需要进行投投资改造后再再予以使用最最为有利时，应应以改造后的的使用假

16、定为为估价前提；（4）重新新利用前提，即即认为拆除现现有资产的某某一部分再予予以利用最为为有利时，应应以拆除该部部分后的使用用假定为估价价前提；（55）上述四种种情形的某种组合。 第二章 资产产评估的程序序与基本方法法一、练习题1、术语解释（1）复原重置置成本 （2）更更新重置成本本 （3）实体体性贬值 （4）功功能性贬值（5）经济性贬贬值 （66）总使用年年限 （7）实际际已使用年限限 （8）资资产利用率（9）成新率 （110）成本法法 （11）比比较法 （122）收益法2、单项选择题题（1）被评估宾宾馆因市场原原因，在未来来3年内每年年收益净损失失额约为5万万元，假定折折现率为100%，该

17、宾馆馆的经济性贬贬值最接近于于（ ）万元元。a、15 bb、12.66 c、110 d、550（2）用物价指指数法估算的的资产成本是是资产的（ ）。a、复原重置成成本 bb、既可以是是复原重置成成本，也可以以是更新重置置成本 c、更新重置成成本 dd、既不是复复原重置成本本，也不是更更新重置成本本（3）某项资产产1997年年购建，账面面原值1000000元，22000年进进行评估，若若以购建时物物价指数为1100%，则则3年间同类类资产物价环环比价格指数数分别为1110%、1220%、1115%，则该该项资产的重重置成本应为为（ ）元。a、1450000 b、11150000 c、155200

18、0 d、11518000（4）某被评估估资产19880年购建账账面价值为550万元，11989年进进行评估，11980年、11989年该该类资产的定定基物价指数数分别为1220%、1770%，则被被评估资产的的重置成本为为（ ）万万元。a、50 b、770.8 cc、35.33 d、85（5）某设备的的年收益额为为50万元，适适用本金化率率为20%，则则该设备的收收益现值为（ ）万万元。a 、200 b、2250 c、3000 d、3350（6）教堂、学学校、专用机机器设备等资资产的价值评评估，一般适适宜选用（ ）。 a、成本本法 b、收收益法 c、市市场比较法 dd、残余法 （7）复原重置置

19、成本与更新新重置成本的的相同之处在在于运用（ ）。 a、相同的的原材料 b、相同同的建造技术术标准 c、资产的的现时价格 d、相同同的设计（8）运用成本本法评估一项项资产时，若若分别选用复复原重置成本本与更新重置置成本，则应应当考虑不同同重置成本情情况下，具有有不同的（ ）。 a、实体体性贬值 b、经经济性贬值 c、功能性性贬值 d、资资产利用率（9）估算资产产的实体性贬贬值时所用的的总使用年限限是资产的（ ）。 a、总经经济使用年限限 b、总总技术使用年年限 cc、总物理寿寿命 dd、以上三个个都可以（10）某机器器设备购建于于1994年年10 月，根根据其技术经经济指标，规规定正常使用用强

20、度下每天天的运转时间间为8小时，由由于其生产的的产品自19994年初至至1998年年末期间在市市场上供不应应求，企业主主在此期间一一直超负荷使使用该设备，每每天实际运转转时间为100小时，自11999年初初恢复正常使用，现现以20000年10月55日为评估基基准日，则该该设备的实际际使用年限为为（ ）年。 a、6 bb、7 c、88 d、77.5（11）待评估估资产为一栋栋层高为4米米、面积1000建筑平方方米的住宅，其其复原重置成成本为16000元/建筑筑平方米，而而在评估基准准日建造具有有相同效用的的层高为3米米的住宅，更更新重置成本本为15000元/建筑平平方米，则其其超额投资功功能性贬

21、值为为（ ）元。 a、1660000 bb、1500000 c、100000 d、440000（12）现评估估某企业某类通用用设备，首先先抽样选择具具有代表性的的通用设备66台，估算其其总重置成本本为25万元元，从会计记记录中查得这这6台设备的的历史总成本本为30万元元，该类通用用设备的账面面历史总成本本为500万万元，则该类类通用设备的的总重置成本本为（ ）万元。 a、3577 b、4448 c、4400 d、4417（13）预计某某企业未来55年的税后资资产净现金流流分别为155万元、133万元 、112万元、114万元、115万元，假假定该企业资资产可以永续续经营下去，且且从第6年起起以

22、后各年收收益均为155万元，折现现率为10%，确定该企企业继续使用用假设下的价值为（ ）万万元。 a、1366 b、2119 c、1227 d、1455（14）某类设设备的价值和和生产能力之之间成非线性性关系，市场场上年加工11600件产产品的该类全全新设备价值值为10万元元，现已八成成新的年加工工900件产产品的被评估估设备的价值值为（ ）万元。规规模效益指数数为0.5。 a、5.66 b、4.5 c、77.5 dd、6（15）某评估估参照物价格格为10万元元，成新率为为0.5，被被评估资产的的成新率为00.75，二二者在新旧程程度方面的差差异为（ ）万元。 a、2.55 b、5 c、7.5

23、 d、10（16）通常情情况下，可以以用市场法进进行评估的资资产是（ ）a、专利权 b、专专用机器设备备 cc、通用设备备 dd、专有技术术（17）在应用用市场法时，一一般应该选择择（）参参照物进行比比较。a、3个或3个个以上bb、2个或22个以上 c、1个或或1个以上d、4个或或4个以上3、多项选择题题（1）资产评估估业务约定书书的内容包括括有（ ）。a、评估范围 b、评评估目的 c、评评估假设 d、评评估基准日 e、评评估工作日期期（2）重置成本本的估算方法法有（ ）a、物价指数法法 b、功功能价值法 c、规规模经济效益益指数法 d、重置核算法法 e、观观察法（3）实体性贬贬值的估算方方法

24、有（ ）a、观察法 b、经经济使用年限限法 cc、使用年限限法 dd、修复费用用法 e、成成新率法（4）功能性贬贬值包括（ ）a、超额投资性性功能性贬值值 b、超额额运营性功能能性贬值 c、复原重置成成本的功能性性贬值 dd、更新重置置成本的功能能性贬值e、修复性功能能性贬值（5）估算资产产净现金流量量时所用的资资产经营管理理成本包括资资产（ ）a、维修费用 bb、保险费用用 c、折折旧费用 d、资资金成本 e、管管理费用（6）造成资产产经济性贬值值的主要原因因有（）。a、该项资产技技术落后b、该该项资产生产产的产品需求求减少c、社会劳动生生产率提高 dd、自然力作作用加剧e、政府公布淘淘汰该

25、类资产产的时间表（7）复原重置置成本与更新新重置成本的的相同之处在在于运用（ ）a、相同的功能能效用 b、相同的的建造技术标标准 c、资资产现时价格格 d、相同的设计计 e、相相同的材料4、问答题（1）资产评估估应按照什么么样的步骤进进行？（2）功能性贬贬值的估算应应按照什么样样的步骤进行行？（3）运用收益益法进行资产产评估时，如如何确定被评评估资产的纯纯收益？（4）如何确定定折现率？5、计算题某待评估的生产产设备每月可可生产100000件产品品，生产每件件产品的工资资成本为1.5元,而目目前的新式同同类设备生产产每件产品的的工资成本仅仅为1.2元元。假定待评评估设备与新新设备的运营营成本在其

26、他他方面相同，待待评估设备资资产还可以使使用5年，所所得税税率为为33%，适适用折现率为为10%。根根据上述调查查资料，求待待评估资产相相对于同类新设设备的功能性性贬值。二、参考答案1、（1）复原重置置成本是指在在评估基准日日，用与估价价对象同样的的生产材料、生生产及设计标标准、工艺质质量，重新生生产一与估价价对象全新状状况同样的资资产即复制品品的成本。（2）更新重置置成本是指在在评估基准日日，运用现代代生产材料、生生产及设计标标准、工艺质质量，重新生生产一与估价价对象的具有有同等功能效效用的全新资资产的成本。 （3）实体性贬贬值是指资产产投入使用后后，由于使用用磨损和自然然力的作用，导导致其

27、物理性性能不断下降降而引起的价价值减少。 （4）功能性贬贬值是指由于于新技术的推推广和应用，使使得待评估资产与社社会上普遍使使用的资产相相比，在技术术上明显落后后、性能降低低，因而价值值也相应减少少。（5）经济性贬贬值是指由于于资产以外的的外部环境因因素的变化，如如新政策或法法规的发布和和实施、战争争、政治动荡荡、市场萧条条等情况，限限制了资产的的充分有效利利用，使得资资产价值下降降。（6）总使用年年限是指资产产的物理（自自然）寿命，即即资产从使用用到报废为止止经历的时间间。 （7）实际已使使用年限是资资产自开始使使用到评估基基准日为止，按按照正常使用用强度（负荷荷程度）标准准确定的已经经使用

28、的年数数，它与资产产的实际使用用强度和名义义已使用年限限有关。 （8）资产利用用率表示资产产的实际使用用强度，其计计算公式为：资产利用率率 = 至评评估基准日资资产的累计实实际利用时间间至评估基基准日资产的的累计法定利利用时间。（9）成新率反反映评估对象象的现时价值值与其全新状状态重置价值值的比率。成成新率的估算算方法有观察察法、经济使使用年限法、修修复费用法等等。 （10）成本法法成本法是从从待评估资产产在评估基准准日的复原重重置成本（rreprodductioon cosst neww）或更新重重置成本（rreplceement cost new）中中扣减其各项项价值损耗,来确定资产产价值

29、的方法法。（11）比较法法也称市场比比较法,是指指通过比较待待评估资产与与近期售出的的类似资产（即即可参照交易易资产）的异异同,并据此此对类似资产产的市场价格格进行调整,从而确定待待评估资产价价值的评估方方法。 （12）收益法法是通过估算算待评估资产产自评估基准准日起未来的的纯收益，并并将其用适当当的折现率折折算为评估基基准日的现值值的方法。2、（1）b （22）a （33）d （44）b （55）b （66）a （77）c （88）c （99）c （110）b （11）c （112）d （113）d （114）d （115）b （116）c （17）aa3、（1）abd （2）aabcd （

30、3）acc （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、（1）资产评估估工作是指从从接洽资产评评估业务到提提交资产评估估报告的全过过程，具体应应按以下步骤骤进行：资产评估项项目的接洽；组建资产评评估项目小组组；拟定资产评评估的工作方方案；收集与资产产评估有关的的资料；待评估资产产的清查核实实和实地查勘勘；资产评估的的评估假设条条件、价值类类型及评估标标准分析；选择评估方方法并进行估估算；编写资产评评估报告；与委托方办办理提交报告告和评估费用用清算等手续续（2）比较待待评估资产的的年运营成本本与技术性能能更好的同类类资产的年运运营成本之间间的差异（包包括工资支付付、材料及能能源耗费、产产

31、品质量等方方面）。确定净超额额运营成本。净净超额运营成成本等于超额额运营成本扣扣除所得税后后的余额。估计待评估估资产的剩余余使用寿命。以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值 = 复原重置成本 - 更新重置成本（3）对评估对对象的纯收益益即预期资产产净现金流的的估算，一般般需要考虑资资产在社会平均经营营管理水平状状况下的预期期资产净现金金流水平，而而不是在资产产的某个使用用者

32、经营管理理下的预期资资产净现金流流，或者说需需要估算的是是资产的客观观资产净现金金流。预期资资产净现金流流等于资产的的潜在毛收入入减去预计经经营管理成本本。经营管理理成本包括有有维修费、销销售及管理费费、保险费、税税费、销售成成本、原材料料费及工资等等成本费用。折折旧费、筹资资成本等不作作为经营管理理成本从收入入中扣除，因因为折旧费是是收入的一部部分，它不会会支付给任何何人，而筹资资成本也在对对预期资产净净现金流进行行折现时即从从货币时间价价值的角度考考虑了。（4）折现率实实质上是投资资的期望回报报率，我们可可以将它看作是投资资于估价对象象的机会成本本，或者说是是资本成本。正正确的折现率率是投

33、资者能能够从一项“相相似的”投资资中得到的回回报率。折现现率的估算方方法主要有以以下几种：市场比较法法。即通过对对市场上相似似资产的投资资收益率的调调查和比较分分析，来确定定待评估资产产的投资期望望回报率。资本资产定定价模型法。即即通过比较一一项资本投资资的回报率与与投资于整个个资本市场的的回报率，来来衡量该投资资的风险补偿偿。利用该模模型确定的折折现率是资产产的权益成本本，而非资本本成本。一项项投资的风险险包括可分散散风险和不可可分散风险。可可分散风险是是由与该项投投资相关的特特殊事件引起起的，可以通通过投资多样样化（组合）来降降低或消除。不不可分散风险险是由那些对对整个经济而而不只是对某某

34、一项投资产产生影响的事事件带来的，无无法通过投资资多样化降低低或消除。因因为可分散风风险能够通过过多样化来消消除，所以投投资市场不会会给予它回报报，投资市场场只对无法避避免的风险即即不可分散风风险予以补偿偿。由于不同同类型资产的的风险不同，因因而其回报率率也不同。期期望回报率 = 无风险险利率 + 资产风险补补偿。国库券券是最安全的的投资方式，我我们可以将它它的回报率当当作无风险利利率。资产风风险补偿等于于资产市场（平平均）风险补补偿乘以资产产的贝他系数数（）。因因而可以将资资产的期望回回报率表示为为：资产期望回报率率 = 无风风险利率 + 资产市场场风险补偿 = 无风险利率率 +（资产产平均

35、回报率率 - 无风风险利率）加权平均资本本成本法。加加权平均资本本成本法既考考虑权益资本本的成本，也也考虑负债资资本的成本，用用公式表示为为： 加权资本成成本（折现率率） = 权权益成本 权益比 + 负债成成本 负负债比 如果将将利息可以冲冲减企业的应应纳税所得额额因素考虑进进去，则负债债成本应为税税后负债成本本，因而可用用公式表示为为： 加权资本成成本 = 权权益成本 权益比 + 税前负债债成本 （11 - 所得得税边际税率） 负债比5、（1.5-11.2）11000012（11-33%） 1-1/（1+10%）55/10% = 911434（元元）第三章 机机器设备评估估一、练习题1、单项

36、选择题题（1）机器设备备按其工程技技术特点分类类，不包括( ) a专用设设备 b通用设设备 c生生产性设备 d非标标准设备（2）成本法主主要适用于评评估( ) a可连续续计量预期收收益的设备 b可正常变现现的设备 c可获得得非正常变现现价格的设备备 d续续用、但无法预测测未来收益的的设备（3）机器设备备重置成本中中的直接费用用包括( ) a各种管管理费用 b安安装调试费用用 c人员培训费费用 d总体设设计赏用（4）计算重置置成本时，不不应计入的费费用是( ) a购建费费用 b维修费费用 c安装费用 d总调试费用用（5）估测一台台在用续用的的设备的重置置成本，首选选方法是( ) a. 利用用价格

37、指数法法 bb利用询价价法询价再考考虑其他费用用 c利用重重置核算法 d利用功能价价值法（6）物价指数数法只能用于于确定设备的的( )。a复原重量成成本 b更新重重置成本 cc实体贬值值 d功能性贬值值（7）采用价格格指数调整法法评估进口设设备所适用的的价格指数是是( )a设备进口国国零售商品价价格指数 b设设备出口国生生产资料价格格指数c设备出口国国综合价格指指数 dd设备出口口国零售商品品价格指数（8）机器设备备的经济寿命命是指( )。a机器设备从从使用到报废废为止的时间间b机器设备从从使用到运营营成本过高而而被淘汰的时时间c从评估基准准日到设备继继续使用在经经济上不合算的时时间d机器设备

38、从从使用到出现现了新的技术术性能更好的的设备而被淘淘汰的时间（9）鉴定机器器设备的实际际已使用年限限，不需考虑虑的因素是( )。a技术进步因因素 b设备使使用的日历天天数c设备使用强强度 d设备的的维修保养水水平（10）运用修修复费用法估估测成新率适适用于( )。a所有机器设设备b具有特殊结结构及可补偿偿性有形损耗耗的设备c具有特殊结结构及在技术术上可修复的的有形损耗的的设备d具有特殊结结构及不可补补偿有形损耗耗的设备（11）设备的的技术寿命与与( )有关。a. 使用强度度 b使用时间 cc技术更新新速度 d维修修保养水平（12） 运用用价格指数法法评估机器设设备的重置成成本仅仅考虑虑了( )

39、因素。a技术因素 b功能因素 c地域因因素 d时间因因素（13）被评估估设备购建于于1985年年，账面价值值为300000元，19990、19993年进行行两次技术改改造，主要是是添置了一些些自动控制装装置，当年投投资分别为33000元和和2000元元，19955年对该设备备进行评估，假假设从1988519995年价格上上升率为100，该设备备尚可使用年年限为8年。评评估时设备的的加权投资年限为（ ）年 a10.5 b9.5 c8 d8.5（14）对被评评估的机器设设备进行模拟拟重置，按现现行技术条件件下的设计、工工艺、材料、标标准、价格和和费用水平进进行核算，这这样求得的成成本称为( )a更

40、新重置成成本 b复原重重置成本 c完全全重复成本 d实际重置成成本（15）某台被被估资产19978年购建建，其账面原原值为10万万元，当时该该类设备定基基物价指数为为120，11990年对对该设备进行行评估，当年年定基物价指指数为1800，则该台台设备的重置置全价为( )万元。a10 b188 cc12 d115（16）某设备备的原始价值值为5万元，当当修理后才能能正常使用，并并且修理后所所带来的收益益足以弥补修修理费用。若若修理费用为为1万元，重重置成本为44万元，则其其成新率不会会超过( )a25 b880 c75 dd202、多项选择题题（1）在设备评评估中，重置置核算法主要要适用于(

41、)设设备重置成本本的估算。a通用 b进口口 c非标 d自制 e了解解市场行情（2）设备评估估的现场工作包括( )a. 指导委托托方填报评估估表格 b分析委托方方的各种评估估表格c对设备进行行技术鉴定 dd查明设备备实物落实评评估对象e确定设备的的成新率（3）机器设备备的重置成本本应包括( )a. 机器设备备的日常维修修费用 b机器设备的的购置费用c设备操作人人员的培训费费用 d设设备的大修费费用e. 设备的技技术改造费用用（4）构成机器器设备重置成成本的间接费费用主要( )a购建设备所所发生的管理理费用 bb购建设备备所发生的运运输费用c购建设备所所占用的资金金成本 dd购建设备备所发生的总总

42、体设计费用用e购建设备所所发生的安装装费用（5）影响机器器设备物理寿寿命的因素有有( )a机器设备的的使用强度 b机器设备的的维修保养水水平c同类设备的的使用强度 d机器设备的的经济用途e设备的自身身质量（6）进口设备备的重置成本本包括( )a设备购置价价格 b设备运运杂费用c设备进口关关锐 d银行手手续费用e设备安装调调试费用（7）运用使用用年限法估测测设备的成新新率涉及到的的基本参数( )a设备的总经经济使用寿命命 bb设备的技技术水平c设备的实际际已使用时间间 dd设备的负负荷程度e设备的剩余余经济使用年年限（8）机器设备备的经济寿命命受下列因素素影响( )a物理性能 b技术进步速速度

43、c设备生产产产品的市场状状况d设备使用人人员的技术水水平 ee设备配套套情况（9）设备成新新率的估测通通常采用( )进进行。a使用年限法法 bb修复费用用法 cc观测分析析法 d功能价价值法 e统计分析法法（10）安装周周期很短的一一般设备，其其重置成本包包括( )a设备购置费费 bb运输费用用 c利息费用 d安装费费用（11）设备的的功能性贬值值通常要表现现为( )a. 超额重置置成本 b超额额投资成本 c超额额运营成本 d超额更新成成本（12）机器设设备寿命按其其性质可分为为( )a法定寿命 b市场寿命 c物理寿寿命 d经济寿寿命 ee技术寿命命3、计算题（1）某被评估估的生产控制制装置购

44、建于于1985年年，原始价值值100万元元，19900年和19993年分别投投资500000元和200000元进进行了两次更更新改造，11995年对对该资产进行行评估。调查查表明，该类类设备及相关关零部件的定定基价格指数数在19855年、19990年、19993年、11995年分分别为1100%、1255%、1300%、1500%。该设备备尚可使用年年限为6年。另另外，该生产产控制装置正正常运行需要要5名技术操操作员，而目目前的新式同同类控制装置置仅需要4名名操作员。假假定待评估装装置与新装置置的运营成本本在其他方面面相同，操作作人员的人均均年工资福利利费为120000元，所所得税税率为为33

45、%，适适用折现率为为10%。根根据上述调查查资料，求待待评估资产的的价值。（2）某被评估估设备购建于于1995年年6月，账面面原值1000万元，19998年6月月对该设备进进行了技术改改造，以使用用某种专利技技术，改造费费用为10万万元，19999年6月对对该设备进行行评估，评估估基准日为11999年66月30日。现现得到以下数数据：1995年年至19999年该类设备备的定基价格格指数分别为为105%、1110%、1110%、1115%、1120%；被评估设备备的月人工成成本比同类设设备节约10000元；被评估设备备所在企业的的正常投资报报酬率为100%，规模效效益指数为00.7，该企企业为正

46、常纳纳税企业；经过了解，得得知该设备在在评估使用期期间因技术改改造等原因，其其实际利用率率为正常利用用率的60%，经过评估估人员鉴定分分析认为，被评估设设备尚可使用用6年，预计计评估基准日日后其利用率率可以达到设设计标准的880%。根据据上述条件估估算该设备的的有关技术经经济参数和评评估价值。（3）评估对象象为某机器设设备生产企业业的一条国产产型机组，该该机组于19996年5月月20日购置置并投入使用用，其设计生生产能力为年年产a产品110万件账面面原值为1550万元，现现评估人员需需要评估该机机组于20001年5月220日的价值值。评估人员员经过调查得得到以下有关关经济技术数数据资料：从19

47、966年5月至22001年55月，该类设设备的环比价价格指数19997年为1102%，11998年为为101%，11999年为为99%，22000年为为100%，22001年为为102%；型机组在在2001年年的出厂价格格为100万万元，运杂费费、安装调试试费大约占购购置价格的225%；被评估机组组从使用到评评估基准日，由由于市场竞争争的原因，利利用率仅仅为为设计能力的的60%，估估计评估基准准日后其利用用率会达到设设计要求；该机组经过过检测尚可以以使用7年；与具有相同同生产能力的的型机组相比比，该机组的的年运营成本本超支额大约约在4万元左左右；折现率为110%。试评评估确定该机机组的市场价价

48、值。二、参考答案：1、（1）c （2）dd （33）b （4）b （5）bb （66）a （7）bb （88）b （9）a （10）bb （111）c （12）dd （113）b （14）aa （115）d （16）cc2、（1）cd （22）cde （3）bbc （44）acd （55）abe （66）abcdde（7）ace （88）abcdd （9）aabc （110）abdd （111）bc （112）cdee3、（1）1）估算重置成成本 重置成本1001150%1110%+55150%125%+21550%1330%1444.67（万万元）2）估算加权投投资年限 加权投资资年限100

49、136.361444.67 + 566144.67 + 22.33144.67 9.666年3)估算实体性性贬值率实体性贬值率9.66（9.6666）661.69%4)估算实体性性贬值实体性贬值重重置成本实实体性贬值率率144.67611.69%89.255(万元)5）功能性贬值值估算 第一步，计计算被评估装装置的年超额额运营成本 （554）112000120000（元） 第二步，计计算被评估装装置的年净超超额运营成本本 112000（1333%）80040（元） 第三步，将将被评估装置置的年净超额额运营成本，在在其剩余使用用年限内折现现求和，以确确定其功能性性贬值额 80400（P/AA，1

50、0%，66）804404.33553335016.61(元)3.5万万元6）求资产价值值待评估资产的价价值重置成成本实体性性贬值功能能性贬值=1144.67789.2253.5551.92(万元)(2)1）估算重置成成本 重置成本本100120%105%+101220%1115%1224.72(万元)2）估算加权投投资年限加权投资年限41144.291124.722 + 110.433124.723.75年3)估算实体性性贬值率 实体体性贬值率3.75（3.7556）338.46%4)估算实体性性贬值实体性贬值重重置成本实实体性贬值率率124.72388.46%47.977(万元)5）估算功能

51、性性贬值 第一步，计计算被评估设设备的年超额运运营成本 11000112120000（元） 第二步，计计算被评估设设备的年净超超额运营成本本 112000（1333%）80040（元） 第三步，将将被评估装置置的年净超额额运营成本，在在其剩余使用用年限内折现现求和，以确确定其功能性性贬值额 80440（P/A，10%，6）8804044.35533350116.61(元) 33.5万元6）估算经济济性贬值率经济性贬值率1（660%800%）X 100% 1（660%800%）0.77 1000% 18.224%7)估算经济性性贬值经济性贬值(重置成本实体性贬值值功能性贬贬值) 经经济性贬值率率

52、 （1124.72247.9973.55）18.24% 113.36(万元)8）求资产价值值待评估资产的价价值重置成成本实体性性贬值功能能性贬值经经济性贬值 1124.72247.9973.55-13.336 599.89(万万元)(3)1)运用市场重重置方式(询询价法)评估估工型机组的的过程及其结结果重置成本=1000(1+25%)=125(万万元)实体有形损耗率率=5600%/(5560%)+71100%=33/101100%=330%评估值=1255(1-330%)=887.5(万万元)2)运用价格指指数法评估II型机组的过过程及其结果果重置成本=1550(1+2%)(11+1%)(1-

53、1%)(1+2%)=1566.04(万万元)实体有形损耗率率=3/(33+7)1000%=300%功能性贬值=44(1-333%)(PP/A,100%,7)=2.684.86884=13.05万元评估值=1566.04(1-30%)-13.05=966.18(万万元)3)关于评估最最终结果的意意见及理由：最终评估结结果应以运用用市场重置方方式(询价法法)的评估结结果为准或为为主(此结果果的权重超过过51%即算算为主)。因因为此方法是是利用了市场场的判断，更更接近于客观观事实，而价价格指数法中中的价格指数数本身比较宽宽泛，评估精精度可能会受受到影响。第四章 房地产产价格评估一、练习题1、术语解释

54、（1）地产 （22）房地产 （3）不动动产 （4）基基准地价 （5）标定定地价 （66）楼面地价价2、单项选择题题（1）最佳使用用是( )必须考考虑的评估前前提。 a.地产 b.房屋屋建筑物 c.企业资资产 d.资资产（2）基准地价价系数修正法法所要修正的的因素是( )。 a. 地理理位置和交通通条件 b. 个别别因素和市场场转让条件 c. 容积积率和覆盖率率 d. 特别利害关关系和特殊动动机（3）假设开发发法属于一种种( )。 a. 加和和法 b. 积算法 cc. 类比法法 d. 倒倒算法（4）某宗地年年金收益额为为8500元元，剩余使用用年限为200年，假定折折现率为100，其评估估价值最

55、有可可能为( ) 元元。 a. 855000 bb. 126631 c. 723669 d. 123699 （5）计算建筑筑期利息的工工期应按( )计计算。 a. 合同同工期 b. 额定定工期 c. 协商商工期 d. 实际际工期（6）待估建筑筑物账面原值值100万元元，竣工于11990年底底，假定19990年的价价格指数为ll00%，从从1991年年到19955年的价格指指数每年增长长幅度分别是是11.7、17、330.5、66.9、44.8，则则1995年年底该建筑物物的重置成本本最有可能是是 ( ) 元。 a. 100480000 bb. 19110000 c. 14800000 d. 1

56、191000000（7）待估建筑筑物为砖混结结构单层住宅宅，宅基地3300平方米米，建筑面积积200平方方米，月租金金3 0000元，土地还还原利率为77.建筑物物还原利率为为8，评估估时，建筑物物的剩余使用用年限为255年，取得租租金收入的年年总成本为77600元，评评估人员另用用市场法求得得土地使用权权价格每平方方米1 0000元，运用用建筑物残余余估价法所得得到建筑物的的价值最有可可能是( ) 元。 a. 616667 b. 9250000 c. 7899550 d. 580411（8）残余估价价法属于( )中的一种具具体方法。 a. 收益法 b. 成本本法 c. 市场法 dd. 功能价

57、价值法（9）有一宗地地面积为5000平方米，地地上建有一幢幢3层的楼房房，建筑密度为0.7，容积率率为2.0，土土地单价为33000元平方米，则则楼面地价为为( )元平方方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 22800（10）若反映映宗地地价水水平，( )指指标更具说服服力。 （11）某地产产未来第一年年纯收益为330万元，假假设该地产的的使用年限为为无限年期，预预计未来每年年土地纯收益益将在上一年年的基础上增增加l万元。资资本化率为77%，则该地地产的评估值值最接近于( )万元。 a. 205 b. 4229 c. 633 d. 690（12）待估地地产年总收人人18

58、万元，年年总费用100万元，剩余余使用年限110年，折现现率为10%，则其评估估价值最接近近于( )万元。a. 110 b. 611 c. 880 d. 49（13）待评估估建筑物为一一砖混结构两两层楼房，宅宅基地面积为为300平方方米，房屋每每层月租金为为2500元元，各种费用用占租金收入入的40%，土土地还原率为为8%，建筑筑物还原率为为10%，评评估人员另用用市场法求得得土地使用权权价格为每平平方米10000元，建筑筑物的年纯收收益为( ) 元。a.1000 b.122000 c.40000 d.20000（14）某评估估机构采用市市场法对一房房地产进行评评估，评估中中共选择了三三个参照

59、物，并并分别得到1127万元、1142万元、115l万元33个评估结果果，它们的权权重依次为225%、400%、35%，则被评估估房地产的价价值最接近( )万元。a140 b. 157 cc. 1411 d. 1448（15）如果房房地产的售价价为50000万元，其中中建筑物价格格为30000万元，地价价为20000万元，该房房地产的年客客观净收益为为450万元元，建筑物的的资本化率为为10，那那么土地的资资本化率最接接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 cc. 7.55 d. 5（16）被评估估建筑物历史史建造成本为为80万元，11997年建建成，要求评评估该建筑物物2000年年的重置

60、成本本。调查得知知，被评估建建筑物所在地地区的建筑行行业价格环比比指数分别为为103%、1103%、1102%，该该建筑物的重重置成本最接接近于( )万元元。 a. 86 b. 887 cc. 90 d. 85（17）已知某某房地产月租租金收入为220万元，月月费用总额为为5万元，建建筑物价格为为1000万万元，建筑物物的资本化率率为10，该该房地产的土土地年纯收益益最接近于( )万元。a. 50 b. 600 c. 80 d. 1100 （18）假定被被评估房地产产可以永续利利用，预计前前3年的纯租租金收入分别别为3万元、22万元、1万万元，从第44年开始年纯纯收益保持在在3万元水平平上，折