某某省某庄市某城区2017年棚户区改造PPP项目实施方案

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 第一章项目概况1 HYPERLINK l _bookmark1 一、项基本况1 HYPERLINK l _bookmark2 二、项建设和建设模2 HYPERLINK l _bookmark3 三、项投资6 HYPERLINK l _bookmark4 四、建进程状7 HYPERLINK l _bookmark5 五、项产出明9 HYPERLINK l _bookmark6 六、项协调制9 HYPERLINK l _bookmark7 七、项操作程12 HYPERLINK l _bookmark8 八、采用PPP的行性和要性14 HYPERL

2、INK l _bookmark9 九、方编制据17 HYPERLINK l _bookmark10 第二章项目运作模式19 HYPERLINK l _bookmark11 一、项运作式19 HYPERLINK l _bookmark12 二、项合作限19 HYPERLINK l _bookmark13 三、前发生处置20 HYPERLINK l _bookmark14 四、项运营容20 HYPERLINK l _bookmark15 五、项公司权21 HYPERLINK l _bookmark16 第三章项目交易结构22 HYPERLINK l _bookmark17 一、项交易构22 HYP

3、ERLINK l _bookmark18 二、项投融构22 HYPERLINK l _bookmark19 三、融方案23 HYPERLINK l _bookmark20 四、资形成移25 HYPERLINK l _bookmark21 五、相配套排25 HYPERLINK l _bookmark22 第四章回报机制27 HYPERLINK l _bookmark23 一、回机制27 HYPERLINK l _bookmark24 二、财补贴算27 HYPERLINK l _bookmark25 三、政付费排28 HYPERLINK l _bookmark26 四、调机制29 HYPERLIN

4、K l _bookmark27 第五章项目收益分析31 HYPERLINK l _bookmark28 一、财补贴明31 HYPERLINK l _bookmark29 二、财补贴结果31 HYPERLINK l _bookmark30 三、增税测算34 HYPERLINK l _bookmark31 四、项收益况34 HYPERLINK l _bookmark32 第六章风险分配基本框架41 HYPERLINK l _bookmark33 一、项风险的目标41 HYPERLINK l _bookmark34 二、项风险的原则42 HYPERLINK l _bookmark35 三、项风险基本

5、框架44 HYPERLINK l _bookmark36 四、项风险分析45 HYPERLINK l _bookmark37 五、项的宏险46 HYPERLINK l _bookmark38 六、项的中险52 HYPERLINK l _bookmark39 七、项的微险56 HYPERLINK l _bookmark40 八、风分担程58 HYPERLINK l _bookmark41 九、初风险方案59 HYPERLINK l _bookmark42 十、初风险措施60 HYPERLINK l _bookmark43 第七章项目合同体系62 HYPERLINK l _bookmark44 一

6、、PPP项目同构62 HYPERLINK l _bookmark45 二、合双方利义务63 HYPERLINK l _bookmark46 三、PPP项目同键问题析67 HYPERLINK l _bookmark47 第八章项目产出及绩效考核办法86 HYPERLINK l _bookmark48 一、项产出明86 HYPERLINK l _bookmark49 二、绩考核准87 HYPERLINK l _bookmark50 第九章项目监管架构97 HYPERLINK l _bookmark51 一、监架构97 HYPERLINK l _bookmark52 二、监方式97 HYPERLIN

7、K l _bookmark53 第十章采购方式103 HYPERLINK l _bookmark54 一、采依据103 HYPERLINK l _bookmark55 二、采方式择103 HYPERLINK l _bookmark56 三、社资本的采购体103 HYPERLINK l _bookmark57 四、实程序103 HYPERLINK l _bookmark58 五、资预审准106 HYPERLINK l _bookmark59 六、竞条件107 HYPERLINK l _bookmark60 第十一章结论及建议109 HYPERLINK l _bookmark61 一、结论109

8、HYPERLINK l _bookmark62 二、建议1092017 PPP 2017 PPP PAGE PAGE 34第一章项目概况一、项目基本情况（一）项目名称某某市某某城区2017PPP”）。（二）项目类型和所属行业（三）实施机构与政府出资人代表实施机构：某某市某某城区住房和城乡建设局； 政府出资人代表：山东仲建发展有限公司；本项目的实施机构及政府出资人代表均需由某某市某某城区人民政府授权，并出具相应的授权书。（四）项目联系人联系人：王金伟联系方五）项目建设的背景二、项目建设位置和建设规模（一）项目建设位置图 1-1 项目建设位置示意图备注：以上项目建设位置来

9、源于实施机构提供的相关规划资料，具体以规划及国土部门批准的文件为准。（二）项目建设规模2850项目总安置土地面积 275364.32 ，总建筑面积 666570.83 ，其中地上建筑面积 528509.87 （住宅建筑面积 497984.7 ，网点建筑面积 22094.78 ，幼儿园建筑面积 2997.88 ，公建建筑面积5432.51138060.96（地下车库建筑面积85102.7，地下储藏室建筑面积 52958.26 ），设置地下停车位 3909 个，安置套数总居住户(套)数 4447 套。（1）何庄安置土地面积 37572 ，总建筑面积 101079 ，其中地上建筑面积 75999 (

10、住宅建筑面积 71549 ，网点建筑面积 4450)，地下建筑面积 25080 (地下储藏室 13055 ，地下车库 12025)，停车位 481 个，安置套数总居住户(套)数 601 套；（2854，其中地上建筑面积 242064 (住宅建筑面积 226464 ，网点建筑面积 13000 ，公建建筑面积 2600 )，地下建筑面积 73440 (地下储藏室 23160 ，地下车库 50280 )，停车位 1676 个，安置套数总居住户(套)数 2094 套；（3）潘庄新村一期安置土地面积 132504.32 ，总建筑面积249987.83 ，其中地上建筑面积 210446.87 （住宅建筑面

11、积199971.7 ，网点建筑面积 4644.78 ，幼儿园建筑面积 2997.882832.51（1160.85服务中心 1671.66 ），地下建筑面积 39540.96 （地下车库建筑面积 22797.7 ，地下储藏室建筑面积 16743.26 ），设置地下17521752（5606）。表 1-1 何庄主要技术指标序号项目单位数量1规划用地面积375722总建筑面积1010792.1地上建筑面积759992.1.1住宅建筑面积715492.1.2网点建筑面积44502.2地下建筑面积250802.2.1地下储藏室及公共配套设施130552.2.2地下车库120253基底面积6333.34

12、容积率2.285绿化率%356建筑密度%197总居住户数户6017.1套内建筑面积 60-69 以下户1147.2套内建筑面积 90-150 以下户4877.3居住总人数人18038项目投资总额万元38000.008.1工程费用万元25294.148.2工程建设其他费用万元1646.378.3预备费万元1347.038.4征地拆迁费用（不纳入本项目范畴）万元8222.68.5建设期利息万元1489.69建设工期月24表 1-2 来泉山庄主要技术指标序号项目单位数量1规划用地面积1052882总建筑面积3155042.1地上建筑面积2420642.1.1住宅建筑面积2264642.1.2网点建筑

13、面积130002.1.3公建建筑面积26002.2地下建筑面积734402.2.1地下储藏室231602.2.2地下车库50280序号项目单位数量3基底面积171884容积率2.35绿化率%406建筑密度%16.307总居住户数户20947.1套内建筑面积 60-90 以下户3307.2套内建筑面积 90-150 以下户17647.3居住总人数人62828项目投资总额万元1056008.1工程费用万元69927.858.2工程建设其他费用万元4311.658.3预备费万元3711.988.4拆迁征地费用（不纳入本项目范畴）万元235098.5建设期利息万元4139.529建设工期月24表 1-

14、3 潘庄新村一期主要技术指标序号项目单位数量备注1可用建设用地面积132504.32100%1.1建筑物占地26328.6119.87%1.2道路及硬化广场占地59772.6945.11%1.3绿化占地46403.0235.02%2总建筑面积249987.832.1地上建筑面积210446.872.1.1住宅建筑199971.7全部为回迁安置2.1.2网点建筑4644.782.1.3幼儿园2997.882.1.4公建2832.5物业管理用房1160.8社区服务中心1671.662.2地下建筑面积39540.962.2.1车库建筑面积227地下储藏室16743.263容积率-1.594建筑密度%

15、19.875绿化率%35.026设计户数户17525606 人7机动车位个1752全部为地下停车位8总投资万元72015.058.1拆迁补偿费用（不纳入本项目范畴）万元12669.448.2拆迁工程费用（不纳入本项目范畴）万元2688.718.3回迁安置小区建设费用万元51651.468.4建设期利息万元5005.449资金筹措万元72015.059.1上级财政部门划拨万元14415.059.2银行贷款万元57600备注：以上规模和内容来源于实施机构提供的可研报告，项目各片区主要技术指标以发改批复的立项文件为准，建设内容具体以审批备案的施工图设计文件为准。三、项目投资本项目总投资估算 2132

16、98.99 万元，其中：建安工程费用128261.69 万元，设备购置费 9171.18 万元，工程建设其他费用12939.00 万元，预备费 7518.60 万元，安置区土地费用 44774.2 万元，建设期利息 10634.56 万元。47090PPP44773.96 万元纳入本 PPP 项目。（1）何庄总投资 36540.10 万元。其中:建安工程费 23006.33 万元，设备购置费 2287.81 万元，工程建设其他费用 1646.37 万元，预备费 1347.03 万元，安置区新占用地土地费用 6763.2 万元，建设期利息 1489.60 万元；（2）来泉山庄总投资 104201

17、.48 万元。其中:建安工程费64514.05 万元，设备购置费 5413.8 万元，工程建设其他费用 4311.65万元，预备费 3711.98 万元，安置区新占用地土地费用 22110.2 万元，建设期利息 4139.52 万元；（3）潘庄新村一期总投资 72557.41 万元。其中:建安工程费40741.31 万元，设备购置费1469.57 万元，工程建设其他费用6980.98万元，预备费 2459.59 万元，安置区新占用地土地费用 15900.8 万元，建设期利息 5005.44 万元。本项目个子项详细投资估算见附表一。分项占地（）分项占地（）占地（亩）单价（万元/亩）估价（万元）来

18、泉山庄105288157.9314022110.2何庄3757256.361206763.2潘村新村一期132504198.768015900.8合计275364413.0544774.2备注：数据来源于实施机构提供的可研报告，项目最终实际投资以审计单位出具的决算审定值为准。新建安置区土地价格由实施机构参考项目周边同类土地出让价格提供，为估算价，具体价格以实际出让价格为准。四、建设进程及现状（一）项目建设的进程及合规性1、项目所处阶段PPP52、项目前期工作进展2017162223。（1）何庄安置区为在现状村庄北侧新建安置区，待安置区建成后，将村庄拆迁，完成安置工作。（2）来泉山庄安置区为在现

19、状村庄东侧新建安置区，待安置区建成后，将村庄拆迁，完成安置工作。（3）潘庄新村一期安置区在现状村庄西北侧新建安置区，待安项目。3、项目融资进展4、项目采购进度5、建设进程（二）项目区位现状项目 PPP 顾问团队对项目勘查现场，现状如下：来泉山庄房屋现状来泉山庄安置区现状来泉山庄房屋现状来泉山庄安置区现状何庄安置区现状 潘庄原村拆迁现状何庄安置区现状潘庄原村拆迁现状五、项目产出说明图 1-2 项目现场勘察图本项目产出说明详见本实施方案第八章第一节。六、项目协调机制为加快推进本项目政府和社会资本合作工作，建议由某某市某某城PPP（PPP 中心PPPPPP表 1-5 PPP 推进工作小组责任分工表部

20、门或组织主要职责财政局PPPPPPPPPPPP负责项目前期已发生费用置换后到位；监管实施机构关于社会资本方的采购工作；协调并监督实施机构开展全过程跟踪审计工作；对项目执行过程中的资金、股权、债权等运作进行全过程监督；提供财政决算资料，协助区人大常委会出具相关决议或证明材料；PPP项目移交完成后对项目进行绩效评价，并公开评价结果；PPPPPP住建局（实施机构）提供项目的前期资料，包括规划、环评、可研，工程建设内容及投资等；负责项目前期已发生费用的整理和上报；项目实施方案和物有所值评价报告编制，会同政府出资人代表、财政局组织评审会议；在财政部门协助下，会同咨询服务机构等落实项目实施方案；负责项目采

21、购（社会资本方资格预审、采购文件编制投标文件评审、谈判与合同签署），作为采购主体负责社会资本的招标采购工作， 合理设定社会资本方资格条件，组织专家评审，并与社会资本进行谈判，将项目中标信息进行公示和公告；PPPPPPPPP部门或组织主要职责作为合同甲方参与项目投融资、建设等工作，建立监管体系及后期绩效考核工作；监督项目资本金到位，并督促社会资本按合同约定按时足额出资；监督社会资本或项目公司履行合同义务，检测项目产出绩效指标， 并编制季报和年报，报财政部门备案；10.项目竣工验收合格后接收项目设施，负责项目的专业运营管理工作；11.审核项目公司提供的运营维护方案，并监督实施情况；12.在项目执行

22、过程中，负责协调解决合同修订、违约责任和争议协商等工作；13. 在财政部门、发改组织下，每 3-5 年对项目进行中期评估；14.根据区政府安排组建项目移交工作小组，并对项目资产进行评估和性能测试，代表政府收回项目合同约定的项目资产和股权；15.办理建设施工许可证等。山东仲建发展有限公司（政府出资人代表）代表政府与中选社会资本方共同注册成立项目公司；负责按照合同约定按实足额出资；根据区政府意见，选派人员进入项目公司三会（股东会、董事会、监事会）及财务管理；参与项目的建设、运营、移交。发改局在本项目环评、能评、土地等手续齐全后，立项批复；PPP协助做好建立综合评价体系和中期评价。物价局1. 及时跟

23、踪监管项目，建立健全调价机制。规划局项目建设用地规划许可证发放；项目建设工程规划许可证发放。国土局负责办理用地预审意见等土地相关手续；依法办理土地出让手续。审计局1.负责做好全过程跟踪审计工作。部门或组织主要职责法制办PPP合同签订前，区政府法制办会同实施机构提出修改意见。拆迁办及所属地政府1. 负责项目涉及到的拆迁安置工作。备注：其他政府主管部门根据政府相关要求配合和监督。七、项目操作流程本项目需严格按照关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（2014113职能部门通力合作，由财政部门负责及时将各阶段完成的成果上传PPP（ HYPERLINK / h ），PPPPPP4-6表1-6项目操作流

24、程及产出成果表序号项目阶段项目工作内容工作成果责任主体备注1识别阶段项目发改立项、环评、能评续、项目各项手续审核或批复文件2编制可研报告可研报告实施机构基础资料3委托 PPP 专业咨询机构PPP 咨询服务合同实施机构、PPP 咨询公司4实施机构提供项目相关资料PPP所需资料实施机构财政部门5编制 PPP 模式初步实施方案或项目推进核心边界条件咨询建议项目初步实施方案或项目核心边界条件汇报文件PPP 咨询机构6方案核心内容初步对接7项目推行 PPP 模式请示请示文件实施机构、财政部门8PPPPPP委托书、人民政府9准备阶段编制项目实施方案项目实施方案PPP 咨询机构10方案对接及完善方案对接及汇

25、报11物有所值评价物有所值评价报告PPP 咨询机构同步编制12财政承受能力论证财政承受能力评价报告13专家及相关部门评审意见PPP 咨询机构14修正、优化报告实施方案、物有所值和财政承受能力评价报告终稿PPP 咨询机构15纳入 PPP 项目开发目录项目入库财政部门16实施机构对项目实施方案报本级人民政府审核政府对本项目的审核意见实施机构人民政府17采购阶段选取采购代理机构采购代理合同实施机构提前确定18资格预审资格预审文件资格预审评审结果报告采购代理机构PPP 咨询机构15工作日19采购文件（含合同）编制采购文件穿插作业20公开招标采购公告、采购文件、评标结果报告采购代理单位、实施机构20日2

26、1采购结果确认谈判项目采购结果确认谈判备忘录实施机构、PPP10个工作日内完成22项目合同文本审批PPP合同文本及批复文件实施机构、人民政府23预中标公示预中标结果公示、合同文本采购代理单位5个工作日24书中标通知书采购代理单位2工作日内25PPP 项目合同签署PPP实施机构、中选社会资本30日内26执行阶段注册成立项目公司公司章程、股东协议等政府方、中选社会资本/27PPP 项目合同重新签署政府方与项目公司重新签署 PPP 项目合同政府方、中选社会资本/八、采用 PPP 的可行性和必要性（一）采用 PPP 模式的可行性1、当地政府支持项目的建设某某市住房城乡建设局编制某某市棚改行动计划(20

27、162018 年)，并研究出台某某市深化棚改工作的若干意见及其配套文件，明确了到 2020 年全面完成全市既有棚户区改造的任务。2、项目市场化程度较高3、有利的政策导向PPPPPP 号）、关于（试行（2014113（20142724关于公共服务领域深入推进政府和社会资本合作工作的通知财金201690（201692 号）等PPPPPP2015425（二）采用 PPP 的必要性1、某某院的相关规定201410 号文），该意见再次强调“剥离融2、有利于缓解财政压力3、有利于提高公共财政在公共设施领域中的投入4、利于降低项目总体风险某某院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意（201460号（

28、20142724号（20162231 号本项目采用PPP模式，项目公司将主要承担项目投资、融资、建PPP九、方案编制依据1、某某院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见（国发201460 号）；2（201443 号）；3、财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金201476 号）；4、关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014113 号）；5、国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见（发改投资20142724 号）；6（2014215 号）；7、关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知（财金2014156 号）；8、政府和社会

29、资本合作项目通用合同指南（2014 年版）；9、基础设施和公用事业特许经营管理办法（国家发展和改革委员会财政部住房和城乡建设部交通运输部水利部中国人民银行令201525 号）；10201551）；11、关于印发 的通知（财金201692 号）；122016223113、中华人民共和国预算法；14、中华人民共和国政府采购法；15、中华人民共和国政府采购法实施条例；16、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；17、某某院关于加快棚户区改造工作的意见(国发201325号)18、某某市城市总体规划(2010 年-2020 年)19、中共某某市委、某某市人民政府关于进一步加快推进棚户区改造的意见(枣发2

30、00913 号)20中共某某市委某某人民关于进步加迁工作的意见(发20107号)2120096222、实施机构提供的本项目相关资料；235PPP24、其他相关法律法规。第二章项目运作模式一、项目运作方式本项目采用建设运营维护移交（BOT）运作方式。某某市某某城区人民政府授权某某城区住房和城乡建设局作为实施PPP（12.项目公司负责项目的全部投融资工作，具体由社会资本方承担。34.项目竣工验收后，项目公司负责安置房及配套建筑等的开发、5二、项目合作期限152（13PPP（格日次日起至项目合作期满。三、 前期发生费用处置本项目政府方前期已发生费用包括已支付和应支付未支付的费1、项目前期工作所涉及的

31、相关方，包括但不限于：可研机构、PPP其中项目的设计费用由实施机构按照有关规定和程序进行采购， 经审计后计入财政补贴范畴，由项目公司承担。2、征地拆迁费用由政府方承担，不纳入本项目财政补贴范畴。3、项目前期摸底等发生的费用（以最终以审定值为准）不纳入本项目财政补贴范畴。四、项目运营内容五、项目公司股权政府出资人代表与中选社会资本共同注册成立项目公司。项目公司注册资本为42660万元，政府出资人代表以货币方式出资2133万元，占项目公司5%股权；由中选社会资本以货币方式出资40527万元，占项目公司95%的股权。政府出资人代表参与分红，项目公司各股东同股同权。政府方有权引进中国政企合作投资基金（

32、中国PPP基金）等，政第三章项目交易结构政府出资人代表授权政府出资人代表授权某某城区人民政府PPP中选社会资本方政府出资人代表实施机构授权95%5%某某城区住房和城乡建设局承继合同或签补充协议缺口补助 绩效财政局付费 金融机构还本付息融资支持PPP（SPV）公众建设费维修费物业费监督租售费社会公众施工单位 广告费维修 物业网点房 小区车位小区广告备注：图中实线表示组织架构关系，虚线表示现金流向关系图 3-1 项目交易结构图二、项目投融资结构213299201551 号），此20%5%。213299 万元项目资本金20%,42660 项目融资贷款80%,170639 中选社会资本方出资 4052

33、7 万元,占股 95%政府出资人代表出资 2133 万元,占股 5%图 3-2 投融资结构图三、融资方案1、投资计划70%。2、资金来源213299表3-1 投资计划表单位：万元第 1 年第 2 年合计占比项目资本金政府方5%1493640213320%社会资本95%283691215840527小计298621279842660项目融资1194475119217063980%建设投资总额14930963990213299100%3、项目资本金到位时间项目资本金为 42660 万元，由中选社会资本与政府出资人代表以货币方式出资，分三笔到位，具体如下表：资本金到位时间社会资本方（万元）资本金到位

34、时间社会资本方（万元）（万元）项目公司成立 1 个月16211853项目公司成立 6 个月16211853项目公司成立 13 个月8105427项目公司实际到位的项目资本金数额及时间除需满足以上要求外，还需满足项目实际投资需求和银行等金融机构的要求。4、融资资金及还款计划本项目融资资金 170639 万元，方案暂以传统的银行贷款方式为54.9132926二年还息 7107 万元。运营期采用等额本息还款方式，每年还款 18056万元；运营期内总计还本付息 234732 万元。表 3-3 项目融资还本付息表单位：万元序号项 目融资利率建设期运营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9

35、年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1期初余额1194471706391609441507741401061289151171751048609194278391641764926433622172132本年借款119447511923本年应计利息4.90%292671078361788673886865631757425138450538413145241416478434本年还本付息29267107180561805618056180561805618056180561805618056180561805618056180565其中：还本9695101701066811191

36、1174012315129181355114215149121564216409172136付息292671078361788673886865631757425138450538413145241416478437期末借款余额11944717063916094415077414010612891511717510486091942783916417649264336221721308偿债备付率71.27备注：本测算仅作参考，具体的还本付息周期、融资利率等以项目公司和金融机构实际签订的融资合同为准。四、资产形成和转移1、资产形成包括有形固定资产形成和无形资产形成。（1）有形固定资产形成（2）无

37、形资产形成2、资产权属五、相关配套安排1、征收安置工作2、土地使用93、配套条件政府主管部门负责协调本项目供电、给水、道路、场地等达到“三通一平”，提交项目公司使用，合作期间发生的费用由项目公司自理。4、基建相关手续5、融资条件第四章回报机制一、回报机制PPP 项目回报机制主要说明社会资本取得投资回报的资金来源， 包括使用者付费、可行性缺口补助和政府付费等支付方式。PPP二、财政补贴测算运营期政府可行性缺口补贴公式如下：第 N 年可行性缺口补贴=第 N 年可用性付费补贴-第 N 年运营收益1、第 N 年可用性付费补贴(1 + )13A = P (1 + )13 1A：为项目建设部分的年财政补贴

38、数额，该部分补贴由区财政承担，支付给项目公司。P（项目建设总投资的审计详见第七章第三部分第 7、8 条约定。（若有5） N：为项目财政付费年数，N1,13。2、第 N 年运营收益三、政府付费安排1、付费时间（1）政府财政补贴支付周期：每年支付一次，支付期为 13 年。（2）1220（3）政府财政补贴按照政府指定审计、评审单位出具决算审计90/2、付费流程（1）1（2）1515按约定时间和补贴额度拨付给实施机构由其按期支付给项目公司或备注：目前没有正式的相关付款流程的指南或发文，该部分具体需根据财政部相关付款流程要求并结合某某城区的相关政策执行。四、调价机制PPP表 4-1 调价指标表序号调价指

39、标调整方法1项目建设总投资以政府方或政府方委托的第三方中介机构出具的决序号调价指标调整方法算审定值为准，参见合同约定的投资控制章节。2投资年化收益率投资年化收益率根据中国人民银行发布的 5 年以上期贷款基准利率同比例调整。3运营净收益根据项目公司的运维绩效，按实计取。第五章项目收益分析一、财政补贴说明1、项目建设总投资：付费基数暂按 213299 万元计取；2、投资年化收益率：暂按 6.2%进行测算（税前）；3、物业管理费及运营成本参照当地收费标准；4、本项目的运营付费期为 13 年；5、税率：建安工程费用进项税税率 11%，工程建设其他费进项6%176%， 6%66%6%66%6%1，6%1

40、3%25%； 6、项目公司为独立企业法人，按照公司法规定依法纳税。二、财政补贴测算结果第 N 年可行性缺口补贴=第 N 年可用性付费补贴-第 N 年运营收益1、可用性付费补贴根据财政补贴测算，建设投入部分的总补贴额为 316895 万元，运营付费期第 1 年到第 13 年，政府方应按照等额本息的方式向项目公司支付 24377 万元/年。2、第 N 年运营收益（1）运营收入1）本项目棚户区的住宅建筑面积为 497984.7 平方米，物业费按每月 0.6 元/平方米计取，经测算运营期第 1 年的物业收入为 480 万元，并考虑每年 2%的增幅，第 13 年的运营收入为 609 万元，合计收入 70

41、46 万元；2）网点建筑面积为 22094.78 平方米，暂按两年销售完，每年销售 11047 平方米，每平方米 6000 元，合计收入 13257 万元；3）项目共有 3909 个车位，分两年销售完，每年销售 1955 个，每个车位 5 万元，合计收入 19545 万元；4）小区按 184 部电梯测算，每个单元暂设 3 个电梯广告位，每个广告位 600 元/月，并考虑每年 2%的增幅，则运营期第 1 年收入 397万元，第 13 年收入 504 万元，合计收入 5835 万元；5）小区内广告可设置沿街，公告栏等形式，折合成暂按 20 个测算，每个广告位 600 元/月，并考虑每年 2%的增幅

42、，则运营期第 1 年收入 14 万元，第 13 年收入 18 万元，合计收入 211 万元；6）1451357655综述，运营期第 1 年的运营收入为 17337 万元，第 13 年的运营收入为 1188 万元，合作期内项目总收入为 46548 万元。（2）运营成本PPP1）工资及福利费：项目定员 80 人（包括清洁工 50 名，绿化工人 5 名，日常维修工 9 名，管理人员 9 名及其他后勤工人 7 名），折合平均工资标准为 3000 元/月，则运营期第 1 年的工资及福利费为288 万元，并考虑每年 2%的增幅，第 13 年的工资及福利费为 365 万元，合计支出 4228 万元；2）清洁

43、费：本项目的清洁费用只要指在运营期所需清洁剂、拖14093）工程维护费：本项目的工程维护费用只要指新建的房屋、车14094）园林绿化：本项目的园林绿化费用只要指修剪园林所需的设470 万元；5）社区活动：本项目社区活动费用支出主要指国家节假日等相4706）其他费管理：除上述五项费用支出外，存在其他不确定的各项费用，运营期内合计支出 1409 万元。合算运营期第 1 年的运营成本为 640 万元/年，第 13 年的运营成本为 812 万元/年，合作期内项目静态总成本为 9395 万元。根据运营测算结果，运营付费期第 1 年收益 16697 万元/年，第13 年收益 376 万元/年，合计收益静态

44、值为 37153 万元。3、可行性缺口补贴综上，从运营付费期第 1 年到第 13 年，可行性缺口补助从 767976732400824001279743备注：运营收入和运营成本最终以审定值为准，具体运营方案以实际为准，鼓励社会资本方积极运营。三、增值税测算本项目增值税按照设定的进项和销项税率计算。计算公式如下： 合作期内增值税总额=销项税总额-进项税总额经测算，本项目 15 年合作期内，销项税总额 19863 万元，进项税综合 15068 万元。其中第 1 年至第 11 年，销项税小于进项税，无2年至第55万元，140014004232项目公司为独立企业法人，须依法缴纳增值税、企业所得税等。四

45、、项目收益情况在合作期内，项目税后投资财务内部收益率为 4.89%，项目投资3.99%， 2017 PPP PAGE PAGE 40单位：建设期运营期序号分项表单位：建设期运营期序号分项第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年 第12一运营收入17337 17356 974 994 1014 1034 1054 1076 10 1物业费收入4804904995095195305402网点销售收入662866283车位销售收入977397734电梯广告收入3974054134225小区广告收入1415156其他收入4545二运营成本640 6 1工资及福利费2882

46、清洁费3工程维护费4园林绿化5社区活动6其他三单位：万元序号项目收益率单位：万元序号项目收益率建设期运营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1期初建设投资余额149309213299202147190304177726164368150182135117119118102127840826491844567229532项目建设投资149309639903本年应计收益6.20%1322512533117991101910191931183777385633252134025276314234建设投资补贴2437724377243

47、77243772437724377243772437724377243772437724377243775其中：建设投资返还111521184312578133581418615065159991699118045191632035221613229536 建设投资收益1322512533117991101910191931183777385633252134025276314237期末建设投资余额14930921329920214719030417772616436815018213511711911810212784082649184456722953(0)序号项目收益率建设期运营期第1年

48、第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1建设投资补贴243772437724377243772437724377243772437724377243772437724377243772运营收益16697167033083143213273343403473543613683763可行性缺口补贴767976732406824062240562404924043240362402924022240152400824001单位：万元序号分项税率建设期运营期单位：万元序号分项税率建设期运营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年

49、第10年第11年第12年第13年第14年第15年1增值税000000000005951400140014002销项税额21132114141714181419142014211421142214231424142514262.1可行性缺口补贴收入6%435434136213621362136113611361136013601359135913592.2物业费收入6%272828292930313132323334342.3网点销售收入11%657657000000000002.4车位销售收入11%968968000000000002.5电梯广告收入6%22232324242525262627

50、2728292.6小区广告收入6%11111111111112.7其他收入6%33333333333333进项税额103434433202021212222222323242425253.1建安工程费进项税额11%889738133.2建设工程其他费进项税额6%5132203.3设备购置及安装进项税额17%9334003.4工资及福利费00000000000003.5清洁费6%56666666667773.6工程维护费6%56666666667773.7园林绿化6%22222222222223.8社区活动6%22222222222223.9其他管理费用6%5666666666777表5-4利润

51、与利润分配表单位：万元序号项目建设期运营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1总收入费用( 不含税)229042291623625236372365023663236772369023704237182373323747237621.1可行性缺口补贴收入( 不含税）7245723922706227002269422688226822267622669226632265622649226421.2物业费收入( 不含税）4534624714804905005105205305415525635741.3网点销售收入( 不含税）59

52、725972000000000001.4车位销售收入( 不含税）88048804000000000001.5电梯广告收入( 不含税）3753823903984064144224314394484574664761.6小区广告收入( 不含税）141414141515151616161717171.7其他收入( 不含税）424344454646474849505152532总成本费用（不含税）242522378923304227942225921697211072048819838191561844017689169262.1运营成本（不含税）620632645658671684698712726

53、7417557708122.2财务费用8361788673886865631757425138450538413145241416478432.3摊销（不含税）152711527115271152711527115271152711527115271152711527115271152713税金及附加000000000771821821824利润总额-1348-8743218441392196725703202386644855110587666545弥补以前年度亏损32184410576应纳税所得额0000334196725703202386644855110587666547所得税0000

54、8449264280196611211278146916648税后利润-1348-8743218441308147519272402289933643833440749919累计未分配利润-1348-2222-1901-105725117263653605589541231816151205582554910提取盈余公积00002514719324029033638344149911可供投资者分配利润000012831327173521622610302734503967449212政府方分红0000646687108130151172198193213息税折旧摊销前利润22284222842

55、298022980229802297922979229782297822900227952279522769单位：万元序号项目建设期运营期第单位：万元序号项目建设期运营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1现金流入250172502925042250562506925083250972511225126251412515725172251881.1可行性缺口补贴7679767324068240622405624049240432403624029240222401524008240011.2运营收入17337173569749

56、941014103410541076109711191141116411881.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出1418656079964065366667969370772173575014372362237823942.1项目总投资141865607992.2运营成本6406536666796937077217357507657807968122.3增值税0000000005951400140014002.4税金及附加000000000771821821823所得税前净现金流量-141865-607992437724377243772437724377243772437724

57、37724377237042279522794227944累计税前净现金流量-141865-202664-178288-153911-129535-105158-80782-56405-32028-7652167254042963224860181088125调整所得税17531753192719271927192719271927192719071881188118746所得税后净现金流量-141865-60799226232262322449224492244922450224502245022450217972091420913209207累计所得税后净现金流量-141865-20266

58、4-180041-157418-134968-112519-90070-67620-45170-22721-27121526424406335384273所得税后财务内部收益率4.89%回收期（含建设期）11.01单位：万元序号项目建设期运营期第单位：万元序号项目建设期运营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1现金流入250172502925042250562506925083250972511225126251412515725172251881.1可行性缺口补贴7679767324068240622405624049240

59、432403624029240222401524008240011.2运营收入17337173569749941014103410541076109711191141116411881.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出3278819905186961870918722187351883319255194191959219773206152169621903221142.1项目资本金29862127982.2借款本金偿还96951017010668111911174012315129181355114215149121564216409172132.3借款利息支付292671078

60、361788673886865631757425138450538413145241416478432.4运营成本6406536666796937077217357507657807968122.5增值税0000000005951400140014002.6税金及附加000000000771821821822.7所得税00008449264280196611211278146916642.8维持运营投资3净现金流量-32788-1990563206320632063206237582956785520535445273461326930744累计净现金流量-32788-52693-46373-