某公司物业管理投标知识书

1、目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc237148864 第一部分 物业管理服务的整体设想及策划 PAGEREF _Toc237148864 h 1 HYPERLINK l _Toc237148865 第一节创辉辉煌物业业管理有有限公司司简介 PAGEREF _Toc237148865 h 11 HYPERLINK l _Toc237148866 第二节 物物业管理理服务的的总体设设想 PAGEREF _Toc237148866 h 2 HYPERLINK l _Toc237148867 第二部分 拟采取取的管理理模式、工工作计划划和物资资装备计计划 PAGER

2、EF _Toc237148867 h 4 HYPERLINK l _Toc237148868 第一节 拟拟采取的的管理模模式 PAGEREF _Toc237148868 h 4 HYPERLINK l _Toc237148869 第二节拟采采取的工工作计划划 PAGEREF _Toc237148869 h 7 HYPERLINK l _Toc237148870 第三节 拟拟采取的的物资装装备计划划 PAGEREF _Toc237148870 h 8 HYPERLINK l _Toc237148871 第三部分 拟采取取的人员员配备、培培训与管管理计划划 PAGEREF _Toc23714887

3、1 h 10 HYPERLINK l _Toc237148872 第四部分 管理规规章制度度和物业业管理档档案管理理 PAGEREF _Toc237148872 h 13 HYPERLINK l _Toc237148873 第一节物业业管理规规章制度度 PAGEREF _Toc237148873 h 13 HYPERLINK l _Toc237148874 第二节 档档案资料料的建立立与管理理 PAGEREF _Toc237148874 h 15 HYPERLINK l _Toc237148875 第五部分 各项指指标的承承诺及采采取的措措施 PAGEREF _Toc237148875 h 1

4、77 HYPERLINK l _Toc237148876 第六部分 社区文文化管理理 PAGEREF _Toc237148876 h 17 HYPERLINK l _Toc237148877 第七部分 物业日日常管理理服务 PAGEREF _Toc237148877 h 224 HYPERLINK l _Toc237148878 第一节 入入伙管理理 PAGEREF _Toc237148878 h 24 HYPERLINK l _Toc237148879 第二节 装装修管理理 PAGEREF _Toc237148879 h 26 HYPERLINK l _Toc237148880 第三节 客客

5、户管理理 PAGEREF _Toc237148880 h 29 HYPERLINK l _Toc237148881 第四节 护护卫管理理 PAGEREF _Toc237148881 h 32 HYPERLINK l _Toc237148882 第五节 维维修管理理 PAGEREF _Toc237148882 h 35 HYPERLINK l _Toc237148883 第六节 清清洁绿化化管理 PAGEREF _Toc237148883 h 442 HYPERLINK l _Toc237148884 第七节 财财务管理理 PAGEREF _Toc237148884 h 43 HYPERLINK

6、 l _Toc237148885 第八部分 经费收收支预算算 PAGEREF _Toc237148885 h 44 HYPERLINK l _Toc237148886 第一节 便便民服务务项目 PAGEREF _Toc237148886 h 444 HYPERLINK l _Toc237148887 第二节 财财务收支支预算 PAGEREF _Toc237148887 h 447 HYPERLINK l _Toc237148888 第九部分 智能化化系统的的管理维维护 PAGEREF _Toc237148888 h 500 HYPERLINK l _Toc237148889 第十部分 物业（包

7、包括板房房）的维维修养护护计划和和实施 PAGEREF _Toc237148889 h 552第一部分 物业管管理服务务的整体体设想及及策划创辉煌物业业管理有有限公司司简介公司概况佛山市顺德德区创辉辉煌物业业管理有有限公司司成立于于20000年，注册资本为300万元人民币，是新德业置业投资有限公司属下的唯一物业管理公司，具备中华人民共和国物业管理企业二级资质，在佛山顺德地区享有较高的知名度和信誉度。公司现有员员工5000多人人，其中中大专以以上文化化程度1100人人，具有有初级、高高级以上上职称的的管理及及技术人人员500多人次次，员工工持证上上岗率达达1000%,部部分成员员更为佛佛山物业业

8、管理协协会专家家组成员员。我司以“创创享美好好生活”为企业业口号，建建立了完完善的内内部工作作机制，倡倡导企业业行为的的规范化化，致力力于专业业化的发发展，着着力专业业化的发发展并提提高员工工的个人人素质，全全心全意意为业主主创造优优质美好好生活。荣誉情况 星级级物业，温温馨家园园创辉煌物业业管理有有限公司司现为顺顺德物业业管理协协会会长长单位。创辉煌务求求高质量量的物业业管理服服务，为为客户营营造文化化内涵丰丰富的和和谐家园园，自220000年成立立以来，担担纲了多多个楼盘盘的全方方位物业业服务。创辉煌物业业管理范范围多元元化，包包括高级级别墅、商商业大厦厦、高级级电梯洋洋房、多多层住宅宅、

9、小区区配套市市场、学学校等。现现管理面面积约1160万万平方米米，管理理的项目目近200个，其其中有：东乐花花园、锦锦城花园园、新德德业商务务中心、康康城花园园一期、康康城尚城城、海景景苑、德德业大厦厦、西苑苑小区、聚聚华苑、东东骏花园园、尚明明雅舍、顺顺洋商厦厦、新德德业一中中附属小小学、李李兆基中中学、顺顺德一中中实验学学校等等等。一直直以来，创创辉煌物物业备受受好评，管管理项目目屡受表表彰。2002年年东乐花花园获得得顺德市市物业管管理示范范小区称称号；2003年年海景苑苑获得顺顺德市物物业管理理示范小小区称号号；2005年年东乐花花园获得得佛山市市“静安居居住小区区”称号；2005年年

10、获得顺顺德区工工商行政政管理局局授予的的“守合同同重信用用企业”称号；2005年年康城花花园获得得佛山市市物业管管理示范范小区称称号；2006年年康城花花园获得得佛山市市物业管管理示范范小区称称号；2006年年获得佛佛山市顺顺德区消消费者委委员授予予的“维权先先进单位位”称号；2007年年获得佛佛山市顺顺德区消消费者委委员授予予的“物业管管理行业业诚信单单位”称号；2008年年康城尚尚城获得得佛山市市物业管管理示范范小区称称号；2008年年康城尚尚城获得得广东省省物业管管理示范范小区称称号；2008年年获得佛佛山房协协怡翠杯杯物业服服务（工工程维修修）综合合技能竞竞赛最佳佳合作奖奖；第二节 物

11、物业管理理服务的的总体设设想一、项目概概况碧桂园荔荔园位于于广州增增城市一一环路，四四至范围围：东至至 经经二路 ，西西至 一环路路 ，南临临 纬五路路 ，北北面靠 纬六路路 。项目总用地地面积 9.3 万万平方米米，其中中居住区区用地面面积 8.117 万万平方米米，住宅宅用地 5.779 万万平方米米，公建建用地 0.337 万平方方米，道道路用地地1.81万平方方米，公公共绿地地0.54万平方方米。项目总建筑筑面积8.551 万平方方米，其其中住宅宅建筑面面积77.711 万万平方米米，公建建建筑面面积00.033 万万平方米米，商铺铺建筑面面积 00.777 万平平方米，物物业管理理用

12、房建建筑面积积1700.2平平方米。项目规划设设计的物物业类型型有： 低层别别墅 、 多层层洋房 、 商商业用房房 。居居住建筑筑物共 31 幢（其其中多层层洋房 18 幢，建建筑面积积共 2.888 万万平方米米；低层层别墅 50 幢，建建筑面积积共 5.003 万平方方米）。项目的总建建筑密度度为 225.881% ，容积积率为 1.004 ，绿地地率为 36.45% 。本项目共规规划建设设机动车车停车位位7550 个个，其中中住宅停停车位5744个，商商业停车车位1176个。项目共分 二期开发发建设，第第一期工工程计划划于20009年年12月月竣工并并交付使使用；二二期工程程正在规规划筹

13、建建中，具具体交付付使用时时间待定定。二、物业管管理总体体设想根据住宅小小区的物物业管理理的自身身运作规规律，针针对碧桂桂园荔园的的实际情情况，我我们经过过初步综综合分析析，认为为在对该该项目的的物业管管理服务务工作中中应着重重抓好如如下几项项工作：（一）实施施综合管管理，创创建和谐谐人居环环境。1.对小区区的环境境的综合合管理，注注重公共共场所、场场地的清清洁卫生生环境。2.对所有有沙井、沟沟渠注重重疏通清清淤工作作，保障障排水系系统畅通通。3、对小区区的公共共设备、机机房、值值班室、宿宿舍等公公共设施施注意全全面检修修维护，保保证这些些公共设设施设备备尽量延延长使用用寿命。（二）健全全、完

14、善善保安系系统，把把小区安安全工作作放在第第一位，安安全工作作包括治治安和消消防安全全两大方方面。1.建立健健全适合合碧桂园园荔园实实际的安安全管理理规定并并严格执执行。2.对全体体安管员员的聘用用实行严严格把关关，严格格审查资资历、经经历、确确认无不不良记录录，并实实行担保保人制度度。3.利用技技防与人人防相结结合，不不留安全全隐患与与死角，对对安管员员实施半半军事化化管理，加加强培训训，严格格管理。4.对消防防设备、设设施认真真巡查，严严格管理理，使其其随时保保持在良良好状态态。5.加强对对业主、住住户的治治安消防防意识和和知识的的宣传，做做到全民民具备防防范能力力。（三）将绿绿化环境境的

15、管理理变成碧碧桂园荔园的的特色。碧桂园荔荔园的绿绿化环境境经过精精心设计计，绿化化面积比比重很大大，绿化化覆盖率率较高（336.445），花花草树木木品种繁繁多，接接管后将将发挥我我们多年年对物业业的管理理经验，结结合小区区的环境境特点，对对小区绿绿化进行行精心管管理，精精心修造造，把碧碧桂园荔园塑塑造成一一个四季季花开、鸟鸟语花香香的美丽丽的居住住小区。（四）以人人为本，实实施人性性化管理理，塑造造碧桂园园荔园鲜鲜明形象象。我们将坚持持我公司司的“业主、住住户至上上，服务务第一”的服务务宗旨，实实施“以人为为本，人人性化管管理”，逐个个走访业业主、住住户，广广泛征求求意见和和建议，集集思广益

16、益，事事事处处为为业主、住住户的利利益着想想，以诚诚待人，以以诚感人人，与全全体业主主、住户户及开发发商一起起共同努努力，完完善收费费，竭诚诚服务，用用我们的的双手和和智慧，塑塑造碧桂桂园荔园的的美好形形象，保保证物业业的保值值与增值值。第二部分 拟采取取的管理理模式、工工作计划划和物资资装备计计划第一节拟采采取的管管理模式式一、管理体体制接管碧桂园园荔园项项目的物物业管理理业务后后，形成成以广大大业主为为主，居居委会、派派出所参参与的共共管体制制，管理理处根据据所签委委托管理理合同条条款要求求，严格格执行广广东省物物业管理理条例及及广州市市相关法法律法规规规定，对对碧桂园园荔园实实施综合合一

17、体化化物业管管理。管管理的指指导思想想是：以以社会效效益为主主，经济济效益、环环境效益益有机结结合，为为业主提提供一流流服务。 （一一） 外外部管理理体制 政府主管部门政府主管部门佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司碧桂园碧桂园荔园服务中心（分公司）（二）碧桂桂园荔园服服务中心心（分公公司）组组织管理理架构佛山市顺德德区创辉辉煌物业业管理有有限公司司根据物物业管理理服务合合同，在在增城市市设立分分公司，财财务实行行独立核核算。分分公司组组织架构构图如下下：服务中心（分公司）经理服务中心（分公司）经理工程维修中心保安服务中心客户服务中心维修工安管员客户员（三）碧桂

18、桂园荔园服服务中心心（分公公司）组组织架构构说明1、服务中中心（分分公司）内内部采取取直线职职能制的的组织形形式，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率和和保证信信息渠道道畅通。2、在岗位位设置上上，充分分考虑到到碧桂园园荔园规规模及硬硬件设施施先进的的特点，岗岗位设置置少而精精，减少少中间层层，满足足碧桂园园荔园的的实际需需求，降降低管理理成本。3、要求服服务中心心的管理理维修人人员素质质高，一一人多职职，一专专多能，最最大限度度地压缩缩人员定定编数量量。二、监督约约束机制制（一）碧桂桂园荔园监监督约束束机制示示意图门创辉煌物业管理有限公司碧桂园荔园回访双周检制度定期巡查业 主门创辉煌物业

19、管理有限公司碧桂园荔园回访双周检制度定期巡查业 主（二）碧桂桂园荔园监监督约束束机制说说明1.由政府府部门及及业主、创创辉煌物物业管理理有限公公司对碧碧桂园荔园服服务中心心实行全全方位监监督。2.服务中中心内部部运作公公开透明明，便于于大家监监督。3.强化佛佛山市顺顺德区创创辉煌物物业管理理有限公公司及碧碧桂园荔园服服务中心心（分公公司）的的检查考考核职能能，考核核结果与与员工工工资待遇遇挂钩。三、激励机机制（一）激励励机制示示意图激励机制奖惩体系薪酬体系沟通体系培养提升体系企业文化体系激励机制奖惩体系薪酬体系沟通体系培养提升体系企业文化体系（二）激励励机制说说明1.公司激激励机制制分为两两个

20、层次次，第一一层次为为员工直直接感受受的报酬酬及奖惩惩体系。第第二层次次为沟通通、提升升、企业业文化体体系，满满足员工工的精神神需求。2.通过合合理的报报酬体系系设计，完完善的绩绩效管理理与考评评，严格格的奖惩惩体系，真真正做到到奖惩分分明，优优胜劣汰汰，保护护员工长长期的工工作热情情及动力力。3.通过加加强沟通通，加强强企业文文化建设设，引导导员工形形成共同同的价值值取向和和文化观观，确保保员工积积极主动动愉快地地从事本本职工作作。同时时对积极极上进，追追求自我我提升的的员工，给给他们提提供培训训再教育育的机会会，随着着企业的的发展，使使员工的的自身能能力不断断提高，尽尽可能创创造条件件满足

21、员员工自我我价值实实现的愿愿望。四、管理工工作的控控制方式式1.采用定定点检查查方式，通通过管理理处受理理投诉，追追溯处理理问题的的全过程程，检查查有无推推拖、应应付之现现象，发发现问题题及时纠纠正。2.实行“走访管管理、层层层检查查”，主任任、管理理员定期期、不定定期对各各类人员员的工作作进行检检查、量量化考核核奖优罚罚劣，从从而不断断改善工工作质量量。3.实行动动态信息息反馈控控制，定定期或不不定期走走访住户户、街道道办及派派出所，听听取他们们对服务务中心（分分公司）的的意见和和建议，并并在工作作中予以以改进。拟采取的工工作计划划依据管理方方式和管管理运作作流程，我我们将工工作计划划分为接

22、接管管理理和常规规管理两两部分，按按照轻重重有序、科科学实效效的原则则，拟定定如下管管理工作作计划。一、接管管管理工作作计划对于接管管管理工作作，我们们注重对对资料档档案的接接管，一一方面要要接管开开发商所所移交的的建设施施工验收收的各种种图纸资资料，另另一方面面还要建建立有关关业主的的各种入入伙、交交费资料料档案，以以便今后后进行完完善的管管理服务务，更为为了业主主的切身身利益，所所以在接接管时我我们将对对资料档档案认真真、严格格进行科科学分类类、编号号、建档档、整理理。做好好登记造造册，完完善交接接签收认认可工作作，分清清责任，对对于各类类设备设设施，结结合设备备档案，认认真核对对，办好好

23、接收手手续。序号项 目内 容容时 间一档案接管建筑施工竣竣工全套套资料签订委托管管理合同同后一周周内二设备接管公共设备接接管公共设备技技术档案案二、正常期期管理工工作计划划序号项 目内 容容时 间一机电设备的的维修养养护设备的基础础资料管管理设备的运行行管理设备的维修修管理设备能源和和安全管管理每日二保安管理治安管理交通、车辆辆管理消防管理每日三小区环境管管理园林绿化管管理清洁卫生管管理每日四财务管理费用收取财务记帐每日五社区文化活活动开展展社区宣传举办社区活活动重大节假日日六便民服务和和完善配配套为住户提供供便民服服务每日第三节拟采采取的物物资装备备计划一、固定资资产购置置表序号项目计量单位

24、数量1工程设备/仪器仪仪表1.1室外管道疏疏通机台11.2对讲主机台12清洁设备2.1真空吸尘机机台12.2吸水机及配配套设备备台22.3多功能洗地地机套22.4清洁服务车车部13行政办公设设施设备备3.1电脑含管理理软件台93.2打印机台33.3数码照相机机台13.4电视机（培培训）台13.5图纸柜个5注：以上物物品单价价在20000元元以上，使使用年限限超过55年。二、低值工工具/器器具购置置表序号项目计量单位数量1工程工具器器具1.1冲击钻把11.2手电钻把11.3电焊机台11.4砂轮切割机机台11.5室内疏通机机台11.6水泵台21.7扳手套91.8仪表块21.9工具箱套21.10空调

25、专用维维修工具具套11.11手电筒把101.12消防服及配配套工具具套101.13应急灯个101.14钥匙柜个11.15铝合金组合合梯架51.16线缆盘个51.17低平板推车车部12行政办公工工具器具具2.1保险柜台12.2打卡钟台12.3塑封机台12.4办公桌椅套102.5文件柜个102.6档案柜个23宿舍工具器器具3.1宿舍设施（床床/柜）套303.2更衣柜组30第三部分 拟采取取的人员员配备、培培训与管管理计划划一、人员配配备碧桂园碧桂园荔园服务中心（分公司）经理：1人经理助理：1人客户主管：1人工程主管：1人安全主管：1人维修工：2人安管员30人（三班制）客户员2人财务：1人以上编制：

26、41人备注：清洁洁、绿化化外包。二、人员培培训（一）培训训内容 1.企业文文化培训科目授课部门课时1.入司指指引（公公司简介介、规章章制度、劳劳资政策策）经理/主管管52.应知应应会、物物业基本本特点客户服务中中心主管管23.服务理理念及管管理目标标客户服务中中心主管管14.职业道道德客户服务中中心主管管15.客户识识别与沟沟通技巧巧客户服务中中心主管管16.礼仪、礼礼节客户服务中中心主管管17.安全常常识保安服务中中心主管管18.军事训训练（单单兵队列列、班队队列）保安服务中中心主管管52.专业知知识 培训科目授课部门课时1.物业管管理概论论客户服务中中心主管管12.房屋构构造与识识图工程维

27、修中中心主管管13.房屋设设备基础础知识工程维修中中心主管管14.计算机机应用工程维修中中心主管管15.公文写写作与文文书处理理客户服务中中心主管管16.物业管管理案例例分析23.法律法法规、规规范标准准培训科目授课部门课时1.法律基基础知识识客户服务中中心主管管12.国家物物业管理理条例客户服务中中心主管管23.治安管管理处罚罚条例保安服务中中心主管管14.住宅室室内装饰饰装修管管理办法法工程维修中中心主管管15.城市住住宅小区区竣工综综合验收收管理办办法工程维修中中心主管管16.房屋接接管验收收标准工程维修中中心主管管17.国家示示范项目目考评标标准客户服务中中心主管管18.国家及及碧桂园

28、园荔园市市物业管管理合同同（范本本）客户服务中中心主管管19. 国家家及碧桂桂园荔园市市前期物物业管理理协议（范范本）客户服务中中心主管管110. 国国家及碧碧桂园荔园临临时管理理规约（范范本）客户服务中中心主管管111.住宅宅装修管管理办法法客户服务中中心主管管112.其他他法律法法规（房房地产及及物业管管理类）客户服务中中心主管管14.管理服服务体系系 培训科目授课部门课时1.各部门门服务规规范各自部门22.各部门门岗位职职责、规规章制度度各自部门13.入伙流流程与入入伙管理理客户服务中中心14.装修流流程与装装修管理理客户服务中中心15.接待客客户服务务流程客户服务中中心16.业主（住住

29、户）户户籍管理理客户服务中中心17.消防治治安管理理保安服务中中心18.设备、设设施维修修保养工程维修中中心19.电梯系系统运行行、保养养工程维修中中心110.楼宇宇综合布布线系统统工程维修中中心111.物业业服务收收费客户服务中中心112.其他他分项工工作流程程各部门113.分项项工作检检验与考考核标准准各部门114.突发发事件的的预防和和应急处处理各部门1第四部分 管理规规章制度度和物业业管理档档案管理理物业管理规规章制度度常言道：“没有规规矩，不不成方圆圆”。企业业的“规矩”就是企企业制度度的“规章制制度”，健全全、完善善、具有有操作性性的规章章制度是是我公司司进行统统一、规规范化管管理

30、的准准绳和保保证。长长期以来来，佛山山市顺德德区创辉辉煌物业业管理有有限公司司致力于于探求专专业化、规规范化的的管理途途径，构构建出一一套完善善的、科科学化的的质量保保障体系系。我公公司若能能中标碧碧桂园荔园项项目，我我们将对对该园区区实施专专业化，规规范化管管理。规规范业主主、使用用人、来来访客人人，以及及社区行行为、企企业管理理行为，共共建轻松松、安全全、怡人人的居住住环境，为为碧桂园园荔园项项目注入入清新和和活力，形形成全新新的现代代化生活活模式。在此我们归归纳了碧碧桂园荔园初初步介入入的基本本规章制制度，以以便为中中标后的的管理提提供有效效的管理理保证。在在中标后后进入日日常管理理后，

31、我我公司将将根据项项目的实实际情况况，对项项目进行行更为深深入的管管理，并并不断修修改和完完善制度度，以及及制定新新的符合合园区现现状的规规章制度度，紧紧紧围绕碧碧桂园荔园的的具体情情况，为为住户提提供引导导、服务务、内部部员工的的培训与与考核等等；并参参照国家家考核标标准，做做到量化化、细化化，从而而使各项项制度更更具操作作性及实实用性。类别名称人力资源管管理制度度劳动人事管管理制度度公司考勤管管理制度度物业公司奖奖罚办法法项目人员管管理制度度计划文档管管理制度度物业公司计计划管理理制度物业公司合合同管理理制度物业公司内内部行文文规定工程款项审审批规定定资产管理制制度物业公司资资产购置置管理

32、办办法办公用品管管理细则则公务车使用用管理规规定工装管理规规定标识管理规规定仓库管理规规定二级仓库管管理规定定财务管理制制度收费管理规规定商务中心财财务管理理规定物业公司消消费卡管管理办法法消防安全管管理制度度消防管理办办法公共秩序管管理制度度安管员离职职交接手手续规定定安管员请销销假规定定安管员训练练管理规规定安管员宿舍舍管理规规定安管员宿舍舍卫生管管理规定定安管员门岗岗管理规规定停车场管理理规定对讲机使用用管理规规定关于发现业业主未锁锁汽车的的处理程程序和奖奖励办法法后勤事务管管理制度度通讯管理规规定档案管理制制度食堂管理制制度职工宿舍管管理规定定公司卫生管管理规定定办公区域卫卫生管理理规

33、定午间值班规规定夜间值班规规定公共设施设设备管理理制度电梯机房管管理规定定配电房管理理规定第二节档案案资料的的建立与与管理档案资料的的管理是是物业管管理工作作的一个个重要组组成部分分，科学学的、规规范化的的档案管管理能有有效地为为住宅区区楼宇及及共用设设施的使使用、维维修、改改建和各各项管理理工作提提供指导导和服务务。针对对碧桂园园荔园的的物业管管理形式式，做到到每一项项管理工工作有理理论、有有制度规规范、有有工作详详实记录录，计算算机系统统对原始始文件资资料进行行管理，完完善档案案管理工工作，从从物业管管理的角角度记录录每一个个住宅单单元的生生活档案案，配备备专职档档案管理理人员，建建章立制

34、制，对所所有档案案资料进进行严格格的、科科学的、集集中的管管理。一、碧桂园园荔园档档案的建建立（一）主要要思路1.碧桂园园荔园档档案资料料分类：依据小小区的具具体情况况，管理理特点略略有增减减、各有有侧重。在在管理过过程中，注注重对资资料的整整理，找找到过往往管理中中存在的的缺陷和和不足，并并进行重重新的分分类和补补充，使使其符合合对园区区细致管管理的需需求。2.档案建建立抓住住初次接接管这一一契机，从从一开始始就注重重整理住住户全面面的原始始资料，最最大限度度的明确确物业状状况和业业主的自自然状况况，作为为分户管管理的档档案基础础，以方方便接管管后日常常管理。3.档案管管理实行行原始资资料与

35、电电脑管理理资料综综合管理理。原始始资料包包括：纸纸张、文文字、卷卷宗、录录像带、胶胶卷、照照片、图图表等形形式；电电脑资料料包括：电脑软、硬硬盘储存存系统；做到各各种档案案资料并并重，互互相补充充，形成成小区管管理的无无盲点网网络。4.区内各各项管理理工作必必须建立立档案资资料，依依照“采取的的管理方方式”中制定定的规范范程序，逐逐一建档档，形成成标准化化、制度度化的档档案管理理体系。二、碧桂园园荔园档档案的管管理物业管理档档案的种种类繁多多，我们们拟采用用建立档档案、资资料的分分类检索索的方式式进行管管理。1.发展商商提供的的资料1）产权资资料项目批准文文件；用用地批准准文件；建筑执执照；

36、拆拆迁安置置资料2）技术资资料规划图；竣竣工图（a.总平面图b.单体建筑、结构、设备竣工图c.消防、附属工程及地下管网竣工图d.地质勘测报告e.工程合同开f.竣工报告g.工程预决算h.图纸会审记录i.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）j.隐蔽工程验收签证k.沉降观察记录l.竣工验收证明书m.钢材、水泥等主要材料的质量保证书n/新材料、构配件的鉴定合格证书o.水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书p.砂浆、混凝土试块试压报告q.供水的试压报告r.绿化工程竣工图纸及相关资料s.其他技术资料）2.管理处处建立的的资料1）物业资资料住宅区基本本资料；住宅区区分区资资料；商商业网点点

37、资料；娱乐设设施资料料2）住户资资料住户入住资资料；入入住通知知书；入入住协议议书；家家庭人员员档案；住户情情况登记记表3）管理资资料保洁管理理记录：日常巡巡查记录录；绿化化消杀记记录保安管理理记录：日常巡巡查记录录；交接接班记录录；值班班记录；物资搬搬运放行行记录；紧急事事件处理理记录；车辆管管理记录录；夜间间查岗记记录出租屋档档案：承承租人员员资料车辆管理理档案：车位使使用协议议装修管理理档案：装修申申请表（附附图纸）；装修工工程队安安全责任任书；临临时施工工人员登登记表；施工单单位营业业执照工程返修修档案：住户情情况登记记表第五部分 各项指指标的承承诺及采采取的措措施一、总体目目标在物业

38、管理理合同期期内，把把小区管管理成“安全、文文明、优优美、舒舒适”的示范范小区，在在小区达达到硬件件指标后后，所有有建筑物物及配套套设备设设施完善善，全部部正式竣竣工验收收并交付付使用后后的一年年内，达达到“市物业业管理示示范小区区标准”，两年年内达到到“省物业业管理示示范小区区标准”。二、分项目目标1.房屋及及公共配配套设备备设施完完好率达达98%以上，其其中大型型设备完完好率999%以以上，中中小型设设备完好好率955%以上上，消防防水系统统设备完完好率达达1000%，其其它消防防器材完完好率达达98%，公共共照明完完好率995%以以上；2.卫生合合格率达达98%，环境境绿化完完好率995

39、%；3. 244小时电电话报修修服务，房房屋零修修、急修修及时率率1000%；维维修质量量合格率率达到1100%；4.管理人人员专业业培训合合格率1100%；5.业主对对物业管管理满意意率955%以上上，年有有效投诉诉率不超超过0.2%，投投诉处理理率1000%；6.维修服服务回访访率达885%；7.管理区区域内车车辆停放放有序，交交通秩序序良好；8.做好消消防设施施、设备备的检修修保养，保保证随时时启用；9.有效投投诉处理理和回访访率达1100%。第六部分 社区文文化管理理一、社区活活动设想想社区文化是是社区成成员包括括业主和和管理人人员塑造造的反映映社会文文明、体体现现代代生活方方式、具具

40、有个性性特征的的小区居居住理念念及其活活动方式式的综合合。社区区文化具具有凝聚聚功能、导导向功能能、约束束功能、激激励功能能和辐射射功能。社社区文化化是人们们基本生生活不可可缺少的的组成部部分，是是社会安安定团结结的需要要，是创创造小区区良好人人文环境境和提高高住户生生活品味味的重要要手段，也也是实施施物业管管理的润润滑剂。社社区文化化建设是是物业管管理的使使命，营营造文明明、静雅雅、祥和和的碧桂桂园荔园五五星级的的文化居居住环境境和人文文环境是是我们的的追求。（一）碧桂桂园荔园社社区文化化的目标标创辉煌物业业管理有有限公司司已积累累了丰厚厚的文化化底蕴。我我们将通通过寓教教于乐、寓寓乐于教教

41、、循序序渐进的的方式，以以“爱家、爱爱区、爱爱国”、“营造现现代居家家新理念念”、“绿色环环境”为主题题，坚持持大中小小散相结结合、老老中青少少相结合合、古今今中外相相结合的的原则，重重点考虑虑老人和和儿童的的需求，特特别设置置社区文文化部门门，精心心选派能能文能武武、素质质综合全全面的社社区文化化专干，合合理做出出社区文文化活动动计划和和安排，优优先保证证社区文文化活动动经费及及活动场场所，开开展多样样化、多多层次、多多形式、全全方位的的环境文文化、形形体文化化、约束束文化、精精神文化化、网络络文化、修修造文化化等活动动，突出出一些有有特色的的固定性性社区文文化活动动，把碧碧桂园荔园建建设成

42、与与特区文文化相融融合的亲亲和型社社区文化化的典范范。(二)碧桂桂园荔园社社区文化化的重要要内容1.碧桂园园荔园的的环境文文化社区环境是是社区的的脸面，是是社区文文化的依依托，是是最直接接最明显显的外在在表现，时时时刻刻刻影响着着业主的的心理和和情绪，影影响着业业主的生生活质量量，影响响着社区区的人文文环境。环环境建设设是社区区文化建建设的起起点，经经过精心心设计和和精心维维护的环环境有助助于良好好社区文文化的形形成。（1）环境境净化环境保护的的目标是是小区文文明洁净净，环境境质量良良好，资资源合理理利用，生生态良性性循环，基基础设施施健全，生生活舒适适便捷，形形成环保保意识。我们将环境境保护

43、工工作纳入入物业管管理日常常工作中中。设立立专人负负责，齐齐抓共管管。拟定定制度，及及时监督督，并邀邀请居民民代表组组成环保保小组，义义务监督督沟通信信息，发发现问题题及时处处理。我我们将定定期向社社区成员员公布环环境公告告。我们采取的的主要措措施有：按照IISO1140000环境境管理体体系和使使用指南南，控制制家庭污污水进入入雨水管管网、垃垃圾分类类袋装和和资源化化回收、垂垂直绿化化和立体体绿化、噪噪音监测测和管制制、空气气污染控控制等。（2） 环环境绿化化绿色是生命命和力量量的象征征，环境境绿化是是生活在在城市中中的现代代人的迫迫切需要要，生活活多一点点绿色，生生活便多多一点轻轻松，多多

44、一点健健康。创创辉煌物物业管理理有限公公司将根根据小区区的绿化化规划特特点，合合理划分分管理区区域，管管理好绿绿化，同同时利用用小区文文化节向向居民传传授园艺艺花卉知知识，鼓鼓励引导导居民发发挥绝妙妙的想象象，绿化化自己的的小空间间，共同同参与搞搞好立体体绿化，垂垂直绿化化，全民民绿化。从从而使碧碧桂园荔园成成为园林林式、花花园式“绿色”住宅小小区。碧桂园荔荔园的绿绿化管理理拟采取取的措施施：由服务中心心和绿化化工负责责实施；对所有绿化化植物的的栽培、养养育、修修剪、造造型工作作；对所有绿化化植物的的摆放、补补植、除除草、施施肥、杀杀虫工作作；对所有绿化化植物的的浇水等等日常养养护；对所有绿化

45、化区域的的清洁卫卫生工作作；根据小区情情况设计计整体和和细部绿绿化造型型方案，要要求常绿绿常新；针对不同时时令和季季节的绿绿化美化化办法；重大节日或或活动的的绿化美美化办法法；小区将根据据情况建建设园艺艺苗圃，培培植绿化化植物，苗苗圃实行行开放管管理，居居民可自自行欣赏赏甚至选选购；小区开展家家居绿化化摆花服服务。（3）环境境美化保护环境、绿绿化环境境是营造造“绿化环环境”的起步步和塑型型，而环环境美化化才是“画龙点点睛”之笔，才才是“传神”之作。碧桂园荔荔园的环环境美化化，要依依照园林林式的建建筑风格格，在不不破坏建建筑设计计思想的的前提下下，要充充分体现现出古雅雅、现代代、和美美、静宜宜、

46、自然然的整体体文化环环境，营营造出休休闲、愉愉快、安安逸、祥祥和的生生活氛围围。其具具体体现现方式就就是要突突出社区区观赏文文化。在环境美化化上，拟拟采取如如下措施施：全面推广CCIS系系统。服服务中心心处除了了统一设设计制作作与物业业管理企企业CIIS相统统一的各各类美观观大方的的标识牌牌以外，在在小区各各类物业业模式和和架构上上更加深深入地灌灌注创辉辉煌物业业的精神神和理念念，从而而形成一一种积极极的、向向上的、美美好的愿愿望。如如人性化化的绿化化艺术、即即时净化化的环卫卫意识、隐隐性管理理的安全全意识等等。这样样一来，就就充分实实现了社社区视觉觉形象的的高度协协调和统统一；建议开发公公司

47、在适适当位置置建设儿儿童游乐乐场所，如如儿童迷迷宫、儿儿童滑梯梯、儿童童秋千等等，使其其成为儿儿童戏耍耍的乐园园；建儿童涂画画墙，给给孩子们们自由发发挥创造造的余地地；吸取国外先先进经验验，专门门设计实实用、美美观、艺艺术化的的分类垃垃圾箱，使使其成为为碧桂园园荔园的的一道风风景。逢大的节假假日，开开展形式式多样的的节日装装点活动动。2.碧桂园园荔园的的形体文文化社区形体文文化就是是通过人人的形体体、动作作表现的的文化。形形体文化化是社区区文化最最基本、最最主要的的组成部部分，它它有强身身健体，满满足人们们身心的的需要，减减少身心心压力，增增加生活活乐趣。我们将采取取多种形形式，开开展丰富富多

48、彩、行行之有效效的社区区形体文文化活动动，具体体做法有有：（1）开展展文化娱娱乐活动动。开展展各种形形式的歌歌咏会、舞舞会、音音乐欣赏赏会、趣趣味游戏戏、棋类类、牌类类活动。每每年重点点举办22-3次次大型活活动；（2）举办办体育健健身活动动，如二二年一次次的碧桂桂园荔园业业主运动动会，以以个人或或以家庭庭为单位位或以楼楼宇区域域为单位位开展友友谊比赛赛。开展展各种形形式的球球类、武武术、气气功活动动等；（3）组织织老年人人集体郊郊游、踏踏青、登登高等；（4）在教教师节，举举办茶话话座谈会会等；（5）举办办美食会会餐。动动员社区区成员自自己动手手，自己己下厨，各各显神手手，互传传技术，相相互交

49、流流与沟通通。这样样既吃了了“团圆饭饭”，又加加深了感感情，还还学习了了“食文化化”，一举举三得；（6）每年年开展22-3次次美容、美美发、服服饰表演演竞赛，以以推动社社区的“形体美美”文化和和“穿”文化。3.碧桂园园荔园的的约束文文化社区约束文文化是对对社区成成员的思思想、心心理和行行为具有有约束和和规范作作用的文文化氛围围、行为为准则、道道德规范范、规章章制度等等。这种种文化是是形体文文化向精精神文化化过渡的的纽带和和桥梁，在在社区文文化中起起重要作作用。碧桂园荔荔园的约约束文化化，我们们拟采取取两个方方面的大大行动：（1）营造造社区观观念文化化以传统美德德和现代代生活理理念为基基础，以以

50、文明公公约、行行为准则则、道德德规范为为内容，运运用群众众意识、小小区社会会舆论、共共同的习习俗等观观念的东东西，造造成强大大的个体体行为从从众化的的群体心心理压力力和动力力，使社社区成员员产生心心理共鸣鸣，继而而产生行行为的自自我控制制。这种种约束不不是强迫迫规定，而而是一种种“软”约束，主主要靠通通过强烈烈的社区区氛围促促成社区区成员自自觉的行行动来维维护。（2）开展展社区制制度文化化建设社区制度文文化是由由管理处处制定，要要求社区区成员必必须遵守守的规章章制度。这这种约束束是一种种“硬”约束，不不管是谁谁，不管管是您愿愿不愿意意，都要要执行，具具有强制制的性质质。制度度文化建建设是碧碧桂

51、园荔园社社区文化化不可缺缺少的重重要组成成部分，只只有它，才才能保障障既定目目标的实实现，同同时制度度文化本本身也是是一种文文化，充充分传达达着碧桂桂园荔园文文化居住住区个性性化的文文化内涵涵。我们将制订订碧桂桂园荔园文文化居住住区管理理规章制制度，作作为该区区制度文文化建设设的蓝本本。4.碧桂园园荔园的的精神文文化社区精神文文化是反反映社区区成员内内心和精精神的文文化，是是最高层层次的社社区文化化，是社社区文化化的核心心和灵魂魂，是社社区文化化的升华华，是社社区文化化中最高高尚最重重要的构构成因素素，是社社区文化化最终所所要追求求的目标标。培养养社区精精神文化化需要高高素质的的社区成成员，而

52、而一旦这这种精神神文化形形成，社社区成员员就能达达到一种种高度精精神享受受的境界界。如何何升华碧碧桂园荔园社社区文化化的层次次，做到到雅、俗俗、教、尚尚相结合合，尽量量满足不不同层次次的文化化需求，突突出高层层次社区区文化，是是我们的的社区文文化工作作的重点点。碧桂桂园荔园的的精神文文化，重重点包括括以下两两个方面面的内容容：（1） 社社区凝聚聚文化通过社区文文化中所所蕴含的的价值观观、世界界观、人人生观、道道德规范范、行为为准则和和精神理理念的宣宣传，使使社区成成员产生生共鸣，形形成一种种粘合剂剂，从各各个方面面把社区区成员“粘合”起来，从从而产生生一种巨巨大的向向心力和和凝聚力力，将整整个

53、社区区的个人人行为转转化为自自觉的共共同行为为，共同同为社区区的建设设出谋划划策、做做出贡献献，并使使其感到到能为社社区共建建而自豪豪和光荣荣，从而而达到一一种精神神上的享享受。（2） 社社区激励励文化是指能使社社区成员员从内心心产生高高昂情绪绪、进取取精神、鼓鼓舞推动动的社区区文化。如如开展“爱家、爱爱区、爱爱国”活动、“五四”纪念活活动、“抗日胜胜利”纪念活活动、“未来家家园设想想描绘计计划”活动等等。文化化本身就就具有激激励这一一特质，营营造社区区特有的的文化氛氛围，就就更有这这种作用用。它对对人的激激励不是是一种外外在的推推动而是是一种内内在的激激发，它它不是被被动消极极地满足足人们对

54、对实现自自身价值值的心理理需求，而而是通过过社区文文化的塑塑造，使使每个成成员从内内心深处处自觉参参与各种种文化活活动，产产生为社社区服务务的奉献献精神。5.碧桂园园荔园的的网络文文化21世纪是是知识经经济时代代，信息息是知识识的载体体，电脑脑网络是是信息传传播的手手段。碧碧桂园荔园作作为高尚尚住宅小小区，是是文化人人聚积的的地方，所所以信息息、网络络对于该该区是至至关重要要的。我们拟通过过以下工工作，建建设碧桂桂园荔园的的网络文文化：（1）在IInteerneet网上上增设网网站，对对有需求求的用户户进行联联网，分分配网址址、网页页，为社社区成员员与外界界传输知知识信息息开辟新新通道，为为开

55、展社社区文化化搭建新新舞台。（2） 开开展网上上沟通、交交流、学学习。在在Intternnet网网上设“碧桂园园荔园”网上论论坛、网网上报告告会、网网上培训训站、网网上书苑苑、网上上交友站站等，使使社区成成员足不不出户就就可以交交流、沟沟通、学学习、交交友、论论事。（3）在内内联网上上进行社社区内的的娱乐游游戏活动动。（4）管理理处可以以采用网网络进行行工作，通通知有关关事项。（三）碧桂桂园荔园社社区文化化的人员员配备为真正做好好碧桂园园荔园的的社区文文化工作作，管理理处特设设置社区区文化部部，选配配综合素素质高的的人员，负负责社区区文化活活动的工工作。采采取专职职和兼职职相结合合、义务务协助

56、和和专业顾顾问相结结合的方方式，精精心策划划，共同同努力，组组织好每每一项社社区文化化活动。1.专职人人员（11人）。专专门负责责整个居居住区的的社区文文化活动动，如大大型文娱娱体育活活动、编编辑小区区报、开开办宣传传栏、对对外宣传传等。专专职人员员熟悉和和掌握住住宅区管管理法规规，了解解住宅区区居民特特点，具具有文艺艺特长，能能文能武武、能说说会道，有有十分强强的组织织和协调调能力，是是社区文文化工作作的核心心人员。2.兼职人人员（55-6人人）。在在社区管管理人员员中挑选选爱好广广泛、知知识水平平高、综综合素质质好、有有较强组组织能力力和协调调能力的的人员兼兼任，在在组织大大型社区区文化活

57、活动时，协协助专职职人员工工作。3.义务协协助人员员（100人左右右）。在在社区居居民中，挑挑选热爱爱公益事事业并具具有一定定专长的的人员，在在发给其其适当劳劳动补贴贴的前提提下，义义务协助助社区文文化部开开展各项项活动。 （四）碧桂桂园荔园社社区文化化的经费费来源1.管理费费中拨出出部分经经费；2.适当的的酌情收收费，如如郊游、培培训等；3.接受资资助（含含发展商商）；4.其他合合法来源源。（五）碧桂桂园荔园社社区文化化活动场场所1.社区文文化体育育中心；2.社区公公共场所所；3.借用学学校体育育场所；4.报纸、宣宣传栏等等。（六）碧桂桂园荔园社社区文化化活动计计划碧桂园荔荔园社区区文化活活

58、动计划划是对社社区文化化活动设设想的具具体实施施安排，是是所有社社区文化化活动的的集中反反映，是是社区文文化的重重点。碧碧桂园荔园的的社区文文化活动动在内容容上，既既考虑全全体业主主多层次次的需要要，又突突出老人人和小孩孩的地位位与需求求，在时时间分布布上既考考虑节日日重大性性活动，又又考虑平平日经常常性活动动，还考考虑固定定性特别别活动；在类型型和方式式上，既既考虑大大型集体体活动，又又考虑小小型分散散活动。根根据碧桂桂园荔园住住户的特特点，我我们将突突出以下下几项固固定性社社区文化化活动：1.秋季重重阳节“夕阳红红”系列活活动。老老人是城城市社区区文化的的最主要要的需求求者，这这部分社社区

59、文化化活动的的安排直直接影响响着整个个社区文文化的好好坏。城城市中的的老人在在家庭、社社会中处处于很尴尴尬的地地位，白白天子女女们、孙孙子们去去上班上上学，晚晚上又忙忙于家务务作业，无无睱去老老人住处处团聚，社社会活动动也少的的可怜，老老人们严严重缺乏乏心理沟沟通和情情感交流流，心里里压抑大大，精神神无寄托托，急需需社区文文化活动动。所以以社区的的老人文文化活动动搞好了了，社区区文化活活动就等等于成功功了一半半。我们们将采取取一系列列的有宜宜于老人人身心健健康和精精神寄托托的老人人社区文文化活动动，如，给给老人提提供一个个能经常常活动的的固定场场所，开开展九九九重阳节节茶话会会、“夕阳红红”展

60、艺会会、金银银婚纪念念、全家家福庆典典、健康康老人评评比推广广、生活活修养经经验交流流、出国国旅游等等。2.儿童夏夏令营系系列活动动。儿童童虽小，却却是社区区文化的的重要需需求者，是是社区文文化中最最活跃的的分子，孩孩子们玩玩高兴了了，大人人们也就就满意了了。我们们开展的的儿童夏夏令营活活动的形形式是多多种多样样的，比比如，儿儿童歌舞舞会、儿儿童智力力游戏、儿儿童球赛赛、儿童童独立生生活训练练、儿童童社会生生活体验验等。另另外，我我们还在在社区设设置各种种儿童游游乐场所所，如蝴蝴蝶园、小小鸟天堂堂、儿童童画墙、儿儿童迷宫宫、儿童童滑梯、儿儿童秋千千等。3. 碧桂桂园荔园业业主演讲讲会。了了解时