房地产开发企业纳税环节课件

1、房地产开发环节涉及的税种汇总及关注事项2017-9-20中科建（廊坊）房地产开发有限公司房地产开发环节涉及的税种汇总及关注事项2017-9-20 第一章 拿地阶段业务拿地阶段涉及的税种主要有：1、契税（取得土地及不动产涉及）2、城镇土地使用税（取得土地到商品房交付完毕）3、印花税（签订纳税范围的合同涉及）4、耕地占用税（取得生地涉及耕地占用税）5、企业所得税（从成立到清算涉及）6、增值税（从头到尾涉及；如采购办公用品等）7、房产税（持有房屋建筑物或出租房产涉及） 第一章 拿地阶段业务拿地阶 第一章 拿地阶段业务-契税 一、契税1、直接取得国有土地使用权为纳税义务人 纳税义务人：境内转移土地、房

2、屋权属，承受的单位和个人。 房地产企业在项目开发前，取得国有土地使用权，发生权属转移，为契税的纳税义务人。 2、征税范围 契税暂行条例规定国有土地使用权出让、转让，出售、赠与、交换均属于转移土地权属的范畴。 暂行条例实施细则规定房地产企业通过受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，属于契税的征税范围。 第一章 拿地阶段业务-契税 第一章 拿地阶段业务-契税3、计税依据 契税征收中几个问题批复（财税字199896号）契税暂行条例及暂行条例细则规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格；包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其

3、他经济利益，包含行政事业性收费。 第一章 拿地阶段业务-契税3、 第一章 拿地阶段业务-契税 有关契税问题的通知（财税2004134号） 规定：出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （1）以协议方式出让的，契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： a、评估价格：政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价

4、格。 b、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 第一章 拿地阶段业务-契 第一章 拿地阶段业务-契税（2）以竞价方式出让的，契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 (3)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函2009603号），出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的

5、土地前期开发成本不得扣除。 第一章 拿地阶段业务-契税（2）以竞 第一章 拿地阶段业务-契税 从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点： 第一，为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，国税函20021094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。国税函2004322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复（国税函2005436号）根

6、据契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 第一章 拿地阶段业务 第一章 拿地阶段业务-契税 4、间接取得土地的契税问题 房地产企业实务中，通过股权转让、合并、分立等方式间接取得土地使用权。通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。企业改制重组若干契税问题（财税2008175号）规定：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税； 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免

7、征契税； 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 第一章 拿地阶段业务-契 第一章 拿地阶段业务-耕地占用税 二、耕地占用税 1、占用耕地建房成为纳税义务人 占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，为耕地占用税纳税人。 耕地占用税暂行条例2008年1月1日实施，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括

8、个体工商户以及其他个人。 第一章 拿地阶段业务-耕地占用 第一章 拿地阶段业务-耕地占用税2、特点：出于特定目的、对特定的土地资源课征的税种，兼具资源税与特定行为税的性质； 以占用农用耕地建房或从事其他非农用建设的行为为征税对象，采用地区差别税率，分别制定差别税额，在占用耕地环节一次性课征； 在纳税人获准占用耕地的环节征收；3、征税范围 ：耕地主要指种植农作物的土地4、计税依据 ：实际占用的耕地面积为计税依据。 5、纳税义务时间 ：办理占用农用地手续通知的当天。 第一章 拿地阶段业务-耕地占用 第一章 拿地阶段业务-耕地占用税耕地占用税的税额规定如下：(1)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政

9、区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元;(2)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元;(3)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元;(4)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。 第一章 拿地阶段业务-耕地占用 第一章 拿地阶段业务-印花税 三、印花税1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税 房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。根据印花税若干政策的通知规定，按产权转移书据征收印花税。 2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税 廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知规定，开

10、发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 第一章 拿地阶段业务-印花税 房地产开发企业纳税环节课件 第一： 拿地阶段业务-城镇土地使用税 四、城镇土地税1、使用城镇土地成为纳税义务人 城镇土地使用税暂行条例第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。 包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人

11、，包括个体工商户以及其他个人。不论出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。 2、征税范围 房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。 3、计税依据 实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 第一： 拿地阶段业务-城镇土地使用税 第一章 拿地阶段业务-城镇土地使用税 房产税城镇土地使用税有关政策的通知规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。 已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使

12、用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。 第一章 拿地阶段业务-城镇土地 第一章 拿地阶段业务-城镇土地使用税 4、纳税义务时间 第一，根据城镇土地使用税暂行条例规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳。 第二，根据关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳。 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇

13、、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下： （一）大城市1.5元至30元； （二）中等城市1.2元至24元； （三）小城市0.9元至18元； （四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 第一章 拿地阶段业务-城 第一章 拿地阶段业务-城镇土地使用税 5、开发廉租住房、经济适用住房可减免 廉租房经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知规定，对廉租房、经济适用房建设用地以及廉租房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租房用地，免征城镇土地使用税。 开发商在经济适用房、商品房项目中配套建造廉租住房，在商品房项目中配套建造经济适用住房，提供政府部门出具的相关材料，可按廉

14、租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应交纳的城镇土地使用税。 第一章 拿地阶段业务-城镇 第一章 拿地阶段业务-企业所得税 开始生产经营年度的确定： 国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知（国税发1997191号）规定：对新办企业、单位开业之日的执行口径，统一为纳税人从生产经营之日起开始计算。生产经营之日，是指从纳税人开始从事生产经营的当天算起，包括试营业。 国家税务总局关于新办企业所得税优惠执行口径的批复（国税函20031239号）的规定，对新办企业、单位开业之日的执行口径统一为纳税人取得营业执照上标明的设立日期。 国家税务总局关于新办企业减免企业所得税执行起始时间

15、的批复（国税函2007365号）规定，新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。 企业所得税法实施条例中对环境保护、节能节水项目所得的三免三减半税收优惠，也自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起计算。因此，新企业所得税法实施之后，开始生产经营年度指企业取得第一笔生产经营收入所属纳税年度。 第一章 拿地阶 第一章 拿地阶段业务-企业所得税 开办期指企业被批准筹建之日起至开业之日（营业执照上的设立日期）国税函200998号第九条：开办费未列作长期待摊费用的，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可按长期待摊费用处理，但一经选定不得改变。1.业务招待费、广告费和业务

16、宣传费国税总局公告2012年第15号：企业在筹建期间，发生与筹办活动有关的业务招待费，可按实际发生额的60%计入开办费，并在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入开办费，并按有关规定在税前扣除。2.开办期间不计算为亏损年度国税函201079号第七条：企业自开始生产经营年度，为开始计算损益的年度。筹办期发生的开办费支出，不得计算为当期的亏损。只能在开办费中归集。企业开始生产经营的年度，是开始计算损益的年度。如果两者处于同一年度，则应分别确认筹办费摊销及经营年度的开始。 第一章 拿地阶 第一章 拿地阶段业务-企业所得税 某房开企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料

17、显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，2011年6月开始生产经营。企业在2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；2011年度发生了亏损，确认的亏损年度就是2011年度。（1）该开发企业2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年3月，购建营业楼所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费；（4）企业在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。（1）业务招待费支出可按

18、实际发生额的60%计入开办费，广告宣传费按实际发生额计入开办费；（2）投资方因投入资本自行筹款支付的利息，不计入开办费，由出资方自行负担。（3）为购建固定资产所支付的设计费、部分材料费应予资本化，不计入开办费。 企业2011年一次性扣除开办费金额为：200+300-（10+20）（1-60%）- 8-10=470（万元）。 第一章 拿地阶段业务-企 第二章 设计、施工阶段 设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。主要涉及增值税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税等事项。 1、印花税：采购合同、建安合同、设计合同及租赁合同等； 2、增值税

19、：主要涉及采购货物进项税； 3、企业所得税：涉及季度及年度所得税； 4、城镇土地使用税：同拿地阶段； 5、房产税（自有房产或者临时设施） 第二章 设计、施工 第二章 设计、施工阶段-印花税 一、印花税1.采购材料应按购销金额：万分之三税率贴花；2.建筑安装工程承包合同：按承包金额，万分之三税率贴花；3.建设工程勘察设计合同：按费用金额，万分之五的税率贴花；4.借款合同：按借款金额的万分之零点五贴花； 5.财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，保险 费收入金额的万分之十税率贴花。 第二章 设计、施工阶段-印花税 第二章 设计、施工阶段-房产税 二、房产税 房产税若干解释和暂行规定（

20、财税地19868号）第二十一条规定：“为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，征收房产税。第十九条：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。 因此，施工期间不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则

21、须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。 第二章 设计、施工阶段-房产税 第三章 预售阶段 房地产开发产品预售，由购房者交付定金或预付款，在未来一定日期拥有现房的交易行为。它与现房销售已成为商品房市场中的两种主要销售形式。预售阶段与施工阶段对房开来说是同一个阶段，但由于预售收入税务处理的特殊性分开描述。 为防止开发企业：故意延缓收入实现的时间、随意确定成本对象、混淆成本界限等方式来实现递延或逃避纳税义务，保证税收及时足额入库及平衡不同纳税人之间的税负和纳税时间，税法对房地产企业取得预售收入的主要税种均作出了规定。 预售阶段主要涉及税种： 1、增值税（预收款按3%） 2、土地增值税（不同开发产品适用

22、不同预征率） 3、企业所得税（根据开发产品所处位置由当地政府确定毛利率） 4、土地使用税（开发产品所处土地级别确定单位平米定额） 5、房产税（新开发商品房不涉及房产税，自有房产涉及） 6、印花税（销售合同、采购合同等） 第三章 第三章 预售阶段 增值税一、增值税 财税2016 36号文：1. 销售不动产，指转让不动产所有权的活动。不动产，是指不能移动 或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。2. 建筑物：包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。3. 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。4. 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建

23、的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 第三章 预售阶 第三章 预售阶段 增值税 国家税务总局公告2016 18号： 第二节 预缴税款第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 案例：A房开企业2017年8月预售

24、期房，取得预收款250万，增值税税率11%，预征率3%；应预交增值税=250/1.11*3%=6.76万 第三章 预 第三章 预售阶段 增值税房地产企业增值税纳税业务发生时间确定;1.先开发票的，为发票开具的当天；2.转让开发产品并收讫销售款的当天；（过程中或者完成后收到款项）2（1）书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期；2（2）没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日；2（3）房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同，不构成增值税纳税业务，在其他应付款核算；2（4）销售的期房在未完工期间，尚未移交给购房者，未产生增值税真正纳税业务，所以实行预征增值税；（增值税纳税业务总结：

25、转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务；） 第三章 预售阶 第三章 预售阶段 土地增值税 二、土地增值税 土地增值税暂行条例实施细则第十六：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于在成本确定方面或其他原因，无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 房地产企业开发的行业特点，商品房是按照项目开发，分期分批进行销售，在商品房全部或基本实现销售前，由于许多工程未进行结算，无法准确计算成本，从而无法准确计算土地增值税；先按销售开发商品收入进行预征，待该商品房全部或基本实现销售后进行结算，该项目应交的土地增值税才可以准确计算，因此，采

26、取了预交制度。预交税款属于税务部门核定的纳税款。 案例：A房开企业2017年8月预售期房，取得预收款250万，增值税税率11%，增值税预征率3%；土地增值税预征率2.5%； 应预交增值税=250/1.11*3%=6.76万； 应预交土地增值税=250/1.11*2.5%=5.63万； （本案例适合采用一般纳税人的房开企业；简易计税的按5%） 第三章 预售阶段 第三章 预售阶段 企业所得税 国税发200931号第九条：销售未完工开发产品取得的收入，按预计毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1

27、）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损 第三章 预售阶段 企业所 第三章 预售阶段 企业所得税案例分析：某房地产开发企业，发生2个开发项目开发项目A：2012、2013年预售收入7000万元，2014年结转开发产品收入7000万元、结转开发产品成本5000万元，实际发生营业税金及附加525万元，在交

28、纳税金的当期并没有计入当期损益；预交税金全部在2014年转入当期损益。 开发项目B：2014年新开发项目，当年预售收入8000万元，实际发生营业税金及附加600万元，在2014年并没有计入当期损益。（假定：A、B开发项目的预计毛利额均为20%， A企业2014年账面利润为-100万元；开发项目A在2014年完工： 2014年结转开发产品收入、成本时 借：预收账款 7000万 贷：主营业务收入 7000万 借：主营业务成本 5000万 贷：开发产品 5000万 借：营业税金及附加 525万 贷：应交税费 525万 第三章 预售阶段 企业所 第三章 预售阶段 企业所得税开发项目B：2014年预售收

29、入借：银行存款 8000万 贷：预收账款 8000万借：应交税费 600万 贷：银行存款 600万 第三章 预售阶段 企业所 第三章 预售阶段 企业所得税 第三章 预售阶段 企业所 第三章 预售阶段-企业所得税 A企业2014年应纳税所得额=-100+125=25万 A企业2014年应纳企业所得税=25万*0.25=6.25万 上述表格的填写对房地产企业预交企业所得税非常重要，本表容易出错误的地方在于日常核算预交的增值税及附加（包括土地增值税）是计入交纳当期损益科目（营业税金及附加）还是计入预交负债科目（预交税金）进行核算；如果在交纳的当期已经计入损益科目，本表25行不再调整； 第三章 预售阶

30、段-企业所得 第四章 预售阶段阶段-企业所得税 第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税法规定计算的特定业务的纳税调整额。第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第22行 “（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：填报销售未完工开发产品取得销售收入，按税收规定计算的纳税调整额。第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第23行 “1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填

31、报销售未完工产品取得的销售收入按规定毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。 第四章 预售阶段阶段-企业 第三章 预售阶段-企业所得税 第25行 ： 3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税：第1列“税收金额”销售未完工产品实际交纳的营业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”： 填报销售的未完工产品转完工产品，按税法计算的纳税调整额。第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第27行 “1.销售未完工产品转完工产品的销售收

32、入”：第1列“税收金额”填报销售未完工产品(以前年度已按预计毛利额征收所得税）本年度转为完工产品，完工当年转为销售收入金额。第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”以前年度销售的未完工产品（以前年度已按预计毛利额征收所得税）本年结转完工产品，确认为销售收入，转回原预计毛利额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第29行“3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税”： 销售未完工产品结转完工产品后，完工年度将对应实际发生的营业税金及附加、土地增值税转入完工当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。 第三章 预售阶段-企业所得 第四章 完工

33、销售阶段-增值税 （财税201636号）第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 对预收款和开票的增值税纳税时点很明确，对书面合同约定了付款日期的也容易判断，但对合同未约定付款日期的未开票、未收款的收入部分（基本属于按完工百分比法确认的收入）增值税纳

34、税时点即为“服务完成的当天”。 第四章 完工销售阶段- 第四章 完工销售阶段-增值税 房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 1、销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%） 2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售建筑面积，指当期纳税申报销售额对应的建筑面积。 可供销售建筑面积，指可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 3、

35、房地产开发企业在计算可抵扣土地价款时，地下车库面积不纳入“建筑面积”进行计算。 第四章 完工销售阶段- 第四章 完工销售阶段-增值税 4、支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 5、一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 6、土地价款扣除应建立并登记台账，留存备查。如果纳税人没有依据规定建立台账，可能招致税务机关的行政处罚。 第四章 完工销售阶段- 第四章 完工销售阶段-增值税 甲房地产开发企业，2016年5月8日开工建设某住宅小区，至2017年7月31日全部竣工决算。甲公司按一般计税方法

36、计算缴纳增值税。开发成本中“地价款”为12000万元，土地面积为12000平方米，可供销售的建筑面积为37500平方米。8月甲公司销售收入（含税）为29000万元，销售建筑面积为15000平方米；本月采购材料及其他用品合计200万，进项税金34万；本月取得建安专用发票不含税10000万，增值税进项税金1100万；当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款=（1500037500）12000=4800（万元）应抵减的销项税额=4800（1+11%）11%=475.68（万元） 借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）475.68 贷：主营业务成本

37、475.68 销售房屋增值税（销项税）=29000/1.11*0.11=2873.87万 本月应交增值税=2873.87-1100-475.68-34=1264.19万 第四章 完工销售阶段- 第四章 完工销售阶段-土地增值税 一、征税对象及范围 土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 上述规定了土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附

38、着物所取得的增值额。 二、清算条件 暂行条例实施细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。 第四章 完工销售阶段- 第四章 完工销售阶段-土地增值税 1、自行清算 国税发200991号第九条，符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2、税务机关要求清算：第十条， 对符合以下条件之一的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地

39、产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 第四章 完工销售阶段-土地 第四章 完工销售阶段-土地增值税 三、清算单位 土地增值税以最基本的核算项目或核算对象为单位。 细则第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土

40、地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。 国税发200991号第十七条规定， 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 第四章 完工销售阶段-土地 第四章 完工销售阶段-土地增值税 四、土地增值税的计算 1、基本计算规定 转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收. 增值额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额 增值率=增值额扣除项目金额 应纳税款=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数 第

41、四章 完工销售阶段-土地增值 第四章 完工销售阶段-土地增值税 五、土地增值税收入口径：收入，转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入、视同销售收入。 企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 视同销售收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不

42、列收入，不扣除相应的成本和费用。 第四章 完工销售阶段 第四章 完工销售阶段-土地增值税 六、扣除项目口径 土地增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本，费用；（三）新建房及配套设施的成本，费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）。 （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按规定交纳的有关费用。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 第四章 完工销售阶段 第

43、四章 完工销售阶段阶段-土地增值税 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本，指纳税人房地产开发项目实际发生的成本：土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等）前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出）建筑安装工程费（是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费）基础设施费（包括开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等工程发生的支出）公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出）开发间接费用

44、（是指直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等）。 第四章 完工销售阶段 第四章 完工销售阶段-土地增值税 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他开发费用，按本条（一）、（二）项金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计

45、算扣除。 （四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税（不包括销售不动产缴纳的印花税）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （五）对从事房地产开发的纳税人可按（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 第四章 完工销售阶段- 第四章 完工销售阶段-土地增值税 七、计算扣除项目金额应遵循的原则 （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的（期间费用除外）。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （

46、4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 第四章 完工销售阶段-土 第四章 完工销售阶段-增值税 公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款。对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款

47、返还的名义支付。 第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 第四章 完工销售阶段-增值 第四章 完工销售阶段 企业所得税 应纳税所得额：会计制度核算的年度利润为基础，依据税法规定，计算出纳税调整增加额、纳税调整减少额，按下列公式计算出应纳税所得额。应纳税所得额=利

48、润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额+境外应税所得弥补境内亏损-允许弥补的以前年度亏损应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损房开企业在核算企业所得税时特别政策：（1）房开业务包括土地开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或开发产品已开始投入使用，或开发产品已取得了初始产权证明，应视为已经完工。国税函2010201号规定：房开企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当开发产品交付手续（包括入住手续）、

49、或已开始实际投入使用时，视为开发产品已经完工。房开企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 第四章 完工销售阶段 企 第四章 完工销售阶段 企业所得税（2）房开企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入，其成本费用准予扣除；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门单位收取并开具发票的，作为代收代缴款项管理，其成本费用不得扣除。（3）企业所得税汇算清缴时，销售未完工开发产品取得收入可作为计算业务招待费，广告费和业务宣传费的基数（4）可预提成本费用的情况：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票

50、的，有相关合同等证明资料的，可预提合同总金额的10%，计入开发成本中。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照规定必须配套建造的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房开企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。 第四章 完工销售阶段 第四章 完工销售阶段 企业所得税（5）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的、无偿赠与地方政府及公用事业单位的

51、，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用按固定资产进行处理外，其他一律按开发产品进行处理（6）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本。（7）国税发200931号第三十三条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。会计核算中，对于利用地下设施建造的地

52、下车位，利用地面道路等划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中；取得上述车库、车位的转让收入，均应作为销售收入且不得重复扣除成本。 对于采用长期出租并一次性收取租金方式的，根据合同日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。 第四章 完工销售阶段 企 第四章 完工销售阶段 企业所得税（8）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价

53、格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确； 第四章 完工销售阶段 第四章 完工销售阶段 企业所得税（国税发200931号）规定：成本对象归集和分配的确认原则包括以下六项：1 可否销售原则。开发产品能够对外销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外销售的，可先作为过渡性成本进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。2 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象进行核算。3 功能区分原则。开发项目某组成部分

54、相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。4 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。5 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。7企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 第四章 完工销售阶段 第四章 完工销售阶段 企业所得税计税成本的内容：国税发200931号房地产企业的计税成本主要

55、归类为以下六类：1 土地征用费及拆迁补偿费。取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2 前期工程费。开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3 建筑安装工程费。开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4 基础设施建设费。开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网

56、工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。6 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 第四章 完工销售阶段 企 第四章 完工销售阶段 企业所得税 计税成本核算一般分以下五个步骤：1 对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并区分为应计入

57、成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（区分成本和费用）2 计入成本对象的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，并将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（区分直接成本间接成本和共同成本）3 期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，已销开发产品的部分，当期纳税进行扣除；未销开发产品的成本费用待实际销售时再予扣除。（完工成本在已销、未销和固定资产之间分配）4 本期完工成本对象分为开发产品和固定资产并对成本进行结算。属于开发产品的，应按可售面积计

58、算单位工程成本，再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待实际销售时再予扣除； （完工成本在已销、未销和固定资产之间分配）5 本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。（未完工成本建立成本台账） 第四章 完工销售阶段 第四章 完工销售阶段 企业所得税 共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有以下几种： 1 占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。（1）一次性开发的，按某一成

59、本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 第四章 完工销售阶段 企 第四章 完工销售阶段 企业所得税2 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。3 直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4 预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 第四章 完工销售阶段 企 第四章 完工销售阶段 企业所得税 特定成本的分配方法1 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。