8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总结摘要： “实践是检验真理的唯一标准”，土地估价工作也适用这个道理。只有理论知识、没有实践经验的估价师是不合格的估价师。本文从笔者通过实践对土地估价工作的认识入手，简单总结了实践过程中土地估价工作的方法和步骤，以及通过实践得到的一些体会和收获。正文：第一部分 实践过程中对土地估价工作的认识随着我国土地市场的建立健全以及房地产业的快速发展，土地作为生产和生活要素在社会经济生活中的地位和作用日益凸显，涉及土地使用权出让、转让、抵押、租赁等的经济行为也越来越多。作为土地中介机构，土地估价公司（事务所）已经成为土地市场正常运行不可缺少的“媒介”，而土地估价作为一个朝阳行业，承担的责任也越

2、来越大。第二部分 对土地估价实践工作的总结一、土地估价工作要把握好估价的目的、价值定义，选择正确的估价方法在实际工作中，我所遇到的估价目的主要有以下几种：土地使用权出让价值估价土地使用权转让、出租、抵押估价司法仲裁中涉及的土地估价征地拆迁中的土地使用权估价当然，除了上述列举的几项外，土地估价的目的还包括有：政府进行的基准地价评估和标定地价评估；以土地使用权作价入股时土地使用权价值评估；征收土地税费涉及的土地评估等等。在估价工作中，根据不同的估价目的，往往会产生出不同的价值定义，不同的价值定义暗示着不同的价格构成。这就要求我们在进行土地估价的工作过程中，首先要根据委托方的要求，确定出估价的目的，

3、分析价格内含。目前，我国的主体地价构成为“土地取得费”、“土地开发费”、“土地增值收益（或土地纯收益）”以及相关的“利息”、“利润”和“税金”，但在不同目的下，价格构成是不同的。例如：对于政府出让土地的估价，土地的出让价格包括上述全部的土地价格构成；但是对于用以抵押的国有划拨用地的估价，该土地在“抵押评估”的目的下所估算的价格内涵中则应扣除假设将划拨土地改为出让用地时应向国家交纳的土地使用权出让金。这是因为当抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押土地使用权获得的最大价值，是在处分该土地使用权所得价款的基础上将要向国家交付的土地使用权出让金扣除的剩余部分。只有搞清楚了估价目的，明

4、确了价格内含，才能选择出正确的估价方法，把握住土地估价的方向。土地估价的基本方法有“收益法”、“市场法”、“剩余法”、“成本法”、“基准地价修正法”以及“路线价法”等。在实践中，我体会到必须将各种方法的应用都融会贯通，才能真正的做到将估价报告写好，对估价的委托人、报告的使用者以及社会各方负责。我觉得，在实际工作中，对估价方法的选择的难点主要在于：由于估价资料和数据的缺乏，限制了估价方法的选择。每种估价方法都有其所特定需要的数据资料来支持其估价结果，但是在现实工作中，往往会由于数据资料的难以取得和滞后性而限制估价方法的应用。例如，对于“基准地价系数修正法”的采用，由于基准地价的更新速度较为迟缓、

5、有些地方的地价变动指数数据不全或者没有公布等因素，造成难以使用该方法进行估价；又如“收益还原法”，不同地方、不同使用权性质的土地还原率往往都不尽相同，而对于使用收益还原法得到的土地估价结果和土地还原率又有着紧密的联系，可谓“差之毫厘，失之千里”；再如“市场比较法”在运用过程中需要收集市场比较案例，但大多数时候，即使收集到了可比案例，也无从了解可比案例的详细情况，这样就会造成在对估价对象和可比实例的比较过程中产生疏漏。上述的这些在选择估价方法时遇到的问题，就要求我们在实际工作时将工作做细、做实，多调查分析，努力缩小理论与现实工作的差异，不断提升自己的业务水平。二、对实践中土地估价具体步骤的小结土

6、地估价工作的一般步骤是：接受估价委托、拟定估价计划、收集资料并实地踏勘、分析整理相关资料、选定方法试算价格、确定估价结果、撰写估价报告、送达估价报告。在实践中，我体会到，每个工作步骤都不可或缺，每个步骤都必须做到尽职尽责、认真对待。在接受土地估价业务时，必须清楚的了解客户的需求，与委托方签订必要的土地估价合同，确定估价的有关事项，如“估价对象”、“估价目的”、“估价基准日”以及“报告提交日期”等。土地估价属于服务业，我始终认为，作为中介性质的公司，良好的服务态度就是公司的生命！服务态度和质量直接影响估价师的水平和估价机构的信誉度，为了能控制好估价项目的完成进度和估价人员之间的协调合作，我们必须

7、在估价开始时就对估价任务进行分析，拟定估价计划，对整个估价项目进行全盘的统筹和安排。这样才能避免估价中的重复劳动，节约工作时间，按时提交估价报告，达到工作效率的最大化。在实践中，我体会到实地踏勘和收集资料是土地工作的一个重点和难点。土地是不可移动的，我们如果不到现场去勘察、去感受，很难得出客观正确的估价结果，也会影响我们对各个土地影响因素的判断。我认为，对于土地估价来说，估价师不去实地踏勘就做出估价结论是不负责任的表现。准确的估价结果来源于对资料正确的分析判断和计算。如果在一开始的时候我们就没有搜集到正确和全面的资料、对估价对象没有形成一个直观、真实的印象，正确的估价结果是难以得到的。在实地踏

8、勘和搜集资料的同时，我们应该对资料做一定的分析，并不是所有资料都是有效和有用的，比如资料的时效性、地域性等因素，都必须纳入考虑的范围。另外，搜集资料和选定评估方法往往互相影响、相互依存，一方面土地估价工作必须以资料为基准，另一方面选取什么样的资料又要取决于拟定采用的估价方法。最后，经过试算确定估价结果，就可以撰写估价报告了。估价报告才是最终提交给客户的“产成品”。在实践中我体会到，一份好的估价报告除了要求估价结果准确之外，文字是否流畅、印刷是否规整，都是客户对这份“产成品”的评价范围。如果一份报告里出现错别字，或者印刷质量低劣，都会在客户心目中降低估价机构的形象。总而言之，土地估价工作的每个步

9、骤都是必不可少而且必须认真对待的，任何步骤的疏漏或者马虎都有可能影响到估价结果的准确性。作为一名土地估价师，我们有责任认真完成每一个步骤，对每一个估价项目勤勉尽职。第三部分 通过实践所得到的收获实践的必要性之我见俗话说“读万卷书不如行万里路”，理论知识固然重要，但是没有实际经验，再多的理论知识也发挥不了作用。作为一名合格的土地地估价师，除了需要对估价理论有扎实的根底，更重要的环节就是在实际的估价工作中锤炼自己。我觉得土地估价师如果没有经过实践，考分再高也没有用，因为那样根本就不知道如何将理论应用在实际估价工作中，更不要谈对业务的熟练了。在实践中得到的收获 作为土地估价行业中的后辈，我深刻的体会到实践给我带来的有利之处，其中最重要的几点就是：通过实践，让我熟练的掌握了整个估价工作的流程，每次拿到一个项目都可以思维清晰的安排好工作步骤，做到心中有数；通过实践，我能轻松的将土地估价理论和和实际接轨，而不是只停留在书本上；通过实践，我的业务能力得到了一个新的飞跃，那种充实自我、完善自我的感觉，甚至是用语言都难以表达的。对土地估价工作的展望 在我国，土地估价还是个