世联地产豪宅KPI研究课件

1、豪宅别墅KPI体系世联研究理论2006.2.132关键字：豪宅、别墅简介：此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅）的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。3豪宅别墅的KPI体系：KPI体系关键驱动因素项目地段达标指标自然环境户均资源居住私密性户型设计产品的建筑风格成熟成型的别墅圈社区外部综合环境状况与城区的快速交通关系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标所处地段的特殊价值集中庭院面积与位置私

2、家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有 大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑间距户前院尺度规划布局形式户型面积内部功能空间4达标动作关键驱动因素通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定出豪宅别墅的产品要点1. 地 段2. 环 境6. 建筑风格3. 户均资源4. 居住私密性5. 户型设计项目调查与客户调查均显示：高总价别墅项目的市场认可和客户接受存在关键驱动因素：地段、内环境。其他要素则依据项目条件的不同和客户自身需求的各异而各有标准，但各要素并非决定性影响因素。5项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势项目名称地段优势之所在项目致命伤与不足之处晴翠园温榆河、机场高速直达处于飞机航

3、道正下方，噪音影响极大碧海方舟北四环外亚运村成熟区域姜庄路噪音干扰，用地面积有限致使别墅间距过小，开发时间久造成产品过久。东山墅东四环连接东部生活区为东侧高层建筑俯视，局部受环路噪音影响西山美庐西五环中部容积率高导致别墅左右间距过密，无内部自然资源长岛澜桥香江核心区域，机场高速直达千万别墅与类别墅物业混合优山美地天竺别墅核心项目，成熟别墅区内社区存在较高比例租住人口碧水庄园八达岭高速路直达，传统别墅区社区过大、居住人口庞大，外观与户型陈旧过时财富公馆香江核心区域，机场高速直达-别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优

4、势。2022/9/137达标动作关键驱动因素1. 地 段2. 环 境6. 建筑风格3. 户均资源4. 居住私密性5. 户型设计8别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均在内部环境上大做文章碧水庄园-344亩中心湖大湖山庄-带状绿化公园长岛澜桥-60m宽的人工河道晴翠园-入口林荫道西山美庐-依香山而居东山墅 依坡而居10“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处理手法，也是“必要动作”。大湖面- 碧水庄园344亩人工湖，在豪宅客户群中的认可度极高，沿湖2000万元别墅极为抢手。宽敞的河道/水系- 长岛澜桥引入温榆河支流水体，在社区一侧建造宽度6

5、0m大草坪- 气候条件决定了北京不具备建造大规模景观草坪的条件，碧海方舟凭借高尔夫球场的“球道景观”成为北京为数不多的球场别墅。11“依水而居”的生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节长岛澜桥总规图优山美地总规图晴翠园总规图客户访谈显示，豪宅客户在社区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体越能刺激客户的购买欲望。北京玫瑰园总规图北京玫瑰园总规图12局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达豪宅景观的私有与珍贵国花园- 社区入口的私家路处理，模仿杭州月湖山庄，自然传达私密豪宅的气势大湖山庄- 对外待征绿地的处理，营造出与世隔绝的环境2022/9/1314土地资源指标私家庭院面积私家庭院完

6、整性视野开阔度特征景观的私家享有景观资源指标达标动作关键驱动因素1. 地 段2. 环 境6. 建筑风格3. 户均资源4. 居住私密性5. 户型设计15主要在售项目私家庭院的面积状况项 目建筑面积全部庭院面积碧海方舟500 500碧海方舟620800东山墅488600东山墅11001000西山美庐380300 长岛澜桥560-640300-800财富公馆1400700-1200西山美庐460600晴翠园5001200优山美地550-600400碧水庄园700800目前市场上豪宅别墅私家庭院面积通常与地上建筑面积呈1:1-2:1的关系：地上建筑面积 10m西山美庐6 8 m20 - 30m长岛澜桥

7、6 8 m-财富公馆8 -10 m20 - 30m晴翠园10 m20 - 30m优山美地7 8 m15 m北京玫瑰园8-12m15-25m碧水庄园10 m车行路前后间距：豪宅别墅的布局，大多为沿资源走向的行列式布局，车行路作为别墅前后间隔的一部分，可使得前后间距达到20-30m。组团式布局的别墅，不存在南北正向间距，建筑斜向间距可达8-10m。左右间距：项目调查显示，目前北京豪宅别墅的左右间距大多集中在6-10m。20客户对现有项目间距的接受度较高豪宅客户对于建筑间距的关注度相对较低，认可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事实，因此大多可以接受市场上常见的6-10m左右间距，前后间距20-30m

8、。对于间距过小的大面积别墅，应更注重利用庭院和户型设计避免对视影响。碧海方舟 -左右间距仅为7m，但到访客户在被高尔夫景观打动的同时，对间距的关注程度很低。西山美庐 很多业主认为西山美庐唯一的缺点即为左右间距太小，整体过密。但西山美庐在利用户型设计避免主要空间对视的处理手法深受客户认可。21在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求沿资源走向而成的行列式布局，可以实现社区公共景观的别墅私有化、保证建筑单体与庭院内的开阔视野，且可通过车行路扩大别墅前后间距，不存在斜向间距过近的弊端。项目名称行列式组团式碧海方舟东山墅西山美庐-长岛澜桥-财富

9、公馆-晴翠园-优山美地-大湖山庄-碧水庄园-沿资源走向的行列式布局- 大湖山庄总体规划图22行列式布局在一定程度上影响别墅居住的私密性，通常会采用扩大前院尺度和户型调整来规避同组团式布局相比较，行列式布局使得沿路别墅均受到过往车辆的干扰处理手法二：将首层客厅与二层主卧区等主要居住空间朝向后院布置处理手法一：增加前院与车行路的距离24豪宅别墅地上建筑面积区间可通过如下分布图体现：面积项目名称40045050055060065070075080085090095010001100120013001400碧海方舟492519598615晴翠园399454514608705优山美地4925526069

10、37长岛澜桥460510碧水庄园5707381020北京玫瑰园630735东山墅3975506501150大湖山庄420560600655财富公馆1400豪宅别墅供应的面积集中在三个面积区间：300平米，合计使用面积1400平方米以上房间数量通常8个，平面空间调整余地大，可根据需要自由增加房间数量。户型设计的功能空间的组成和序列与常见居家型别墅有所不同，不仅主要的功能空间的尺寸进一步放大，同时室内增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间。 因为具备商务招待功能，因此首层空间的尺度应尽可能的夸大，通过夸张华丽的楼梯形式、3.6m的层高、大面积挑空来传达招待功能。地下室

11、功能丰富，除常见功能外，通常设计有游泳池、大规模酒窖、艺术收藏室、紧急避难室。2022/9/1328达标动作关键驱动因素1. 地 段2. 环 境6. 建筑风格3. 户均资源4. 居住私密性5. 户型设计29豪宅别墅市场风格类型之一：居家风格偏向居家的北美风格，通过柔和的颜色、中规中矩的风格，适合用于以私家居住为主的别墅。北京玫瑰园北京玫瑰园东山墅碧海方舟晴翠园大湖山庄30豪宅别墅市场风格偏向之二：商务风格以“怪”求胜类，适合商务型别墅定位国花园-将新古典主义、巴洛克风格、维多利亚时代、托斯卡尼娜风格尽收项目财富公馆-法式古典贵族风格31访谈结果显示，豪宅客户对于建筑风格的关注度较低，但存在一定的倾向性传统现代复古简约豪宅客户对各类建筑风格关注度低