2010年6月南京别墅市场研究报告

1、市 场 研 究南京别墅市场报告2010-6-11报告四个核心问题Q1 南京别墅市场分布及板块特征？Q2 南京别墅市场供求特点？Q4 2010年下半年别墅市场走势？Q3 调控政策对别墅市场的影响？南京是一个不缺乏资源的城市作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资源；自然资源：紫金山、老山、汤泉、珍珠泉、玄武湖、九龙湖人文资源：夫子庙、中山陵、总统府凭借丰富的资源南京形成了“一足三鼎的近郊别墅版图江北仙林江宁资源：灵山代表楼盘：依云溪谷资源：将军山代表楼盘：玛斯兰德资源：珍珠泉代表楼盘：珍珠泉9号、绿城玫瑰园紫金山资源：紫金山代表楼盘：钟山国际高尔夫紫金山板块凭借紫金山风景区和区域的历史文脉形

2、成了城市顶级别墅区客户未来供应未来供应稳定，但供应总量较少。产品形式独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米城市市区客户为主，城市高端、顶级客户为主紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔夫、赛马场项目占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率物业类型主力面积单价总价钟山高尔夫698-100.15独栋642、769、919、1098平米3.5-4.5万3000-5000万钟山美庐104.50.39独栋400-4703.5万1500万双拼360-3901.6-2万600-780万土地属性板块特征：顶级别墅群落 主力面积400-600 主力总价千万以上仙林板块凭借大学城、轨道交通形成了城市新区的经济

3、型别墅板块土地属性客户未来供应仙林板块是南京未来城市新区，未来供应充足产品形式联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米城市市区客户为主，大学城客户、鼓楼医院客户、生意人大学城、轨道交通2号线、灵山、鼓楼医院项目占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率物业类型主力面积单价总价栖园29220.75联排2681.7万400万叠拼150、2211.1万160-240万山水风华1390.7叠拼142-2001万142-220万联排213-2221.4万298-310万双拼227-2281.6万310万东墅山庄8.25.350.65叠180联排（7月推）

4、200-300招商依云溪谷24170.47独栋6003.51500-2000双拼294-3762.6万800板块特征：经济型别墅群落 主力面积200-250 主力总价150-300万江北板块凭借老山、汤泉、珍珠泉等资源形成了城郊资源别墅区客户未来供应未来供应稳定，但供应总量较少。产品形式独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用珍珠泉、老山、纬三线、纬七线，长江大桥项目占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率物业类型主力面积单价总价绿城玫瑰园3190.3独栋600-9002-2.8万1700-1800万珍珠泉9号1030.3独栋425-4

5、902-2.51200-1800双拼3132.2700-800国信自然天城75300.4独栋500-6701.5万900-1000土地属性板块特征：高端别墅群落 主力面积500-600 主力总价900-1500江宁板块凭借将军山、百家湖、城市快速干道等资源形成了城市边缘资源型别墅区，目前区域正在从二居所向第一居所转变客户未来供应江宁未来主要供应将向九龙湖、方山转移产品形式独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态。城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用将军山、百家湖等资源，将军大道、机场高速等交通方便 项目占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率物业类型主力面积单价总价玛斯兰德4718

6、0.39独栋3655401.7万600-1000万复地朗香别墅33130.39独栋427、5141.65万780-900万颐和南园50350.59联排236-2789200210-250万独栋271-4031.4万350-520万叠加未推出7000运盛美之国40240.56独栋300-6002.5750-1400双拼3002600联排180-2401.3230-320土地属性板块特征：中高端别墅群落 独栋、双拼主力面积300-500 主力总价600-1000万联排、叠加主力面积200-250 主力总价200-300除近郊别墅外，近两年来远郊别墅逐渐冲击南京市场江北仙林江宁资源：灵山代表楼盘：依

7、云溪谷资源：将军山代表楼盘：玛斯兰德资源：老山代表楼盘：山河水紫金山资源：紫金山代表楼盘：钟山国际高尔夫远郊别墅近郊别墅溧水卧龙湖板块恒大金碧天下，卧龙湖国际社区句容仑山湖板块中国边城、世外边城句容宝华板块代表楼盘新湖翠谷香泉湖板块代表楼盘碧桂园汤泉老山板块山河水、大吉山水蒙塔卡利汤山板块阳明山庄远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布在句容、溧水，江北老山汤泉片区，多为旅游度假别墅客户未来供应未来供应稳定，独栋别墅供应量较大产品形式小独栋别墅为主，主力面积200-350平米城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用老山、宝华山、汤泉、仑山湖、卧龙湖等资源，沪宁高速、宁杭高速等

8、城际高速。土地属性项目占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率物业类型主力面积目前单价目前总价（万元）山河水41.9100.3独栋370-50013000480-650卧龙湖国际226.7800.35独栋239-35014000330-500森湖溪谷53.213.30.236独栋197-25210000197-260阳明山庄14.711.70.67独栋、联排（未售）400-600240001000-1500世外边城37.8100.245独栋280-32010000280-320蒙塔卡利13.33.70.28独栋200-2808500180-250板块特征：小独栋别墅群落 主力面积250-35

9、0 主力总价250-500万报告四个核心问题Q1 南京别墅市场分布及板块特征Q2 南京别墅市场供求特征？板块特征明显，资源优势在板块竞争中被弱化02-04年市场供应逐年增长04-06年市场供应逐年减少07-09年市场供应逐年增加 从近8年别墅供应走势看，三年时间段为别墅市场供应周期。从别墅市场供应年增幅看，年供应增加量空间缩小，别墅市场供应趋紧信号明显。07-09年别墅年均供应增幅38%左右02-04年别墅年均供应增幅120%左右市场供应呈现明显的周期性供应高峰期出现在07-09年，供应量为近8年来的43.4%。 02-09年别墅供应420万方，07-09年184万方。江宁、仙林为别墅供应的两

10、大主力板块，别墅累计供应量分别达到全市的41.5%和23.5%，占据半壁江山。 近两年别墅供应主要集中在江宁、仙林及江北三大区域，其中江宁板块别墅供应量居各板块之首。经济型别墅市场供应量较大，联排、叠加别墅累计供应量占市场总份额的70.8% 经济型别墅占据市场供应主导地位，而独栋、双拼此类高端别墅市场供应量少，累计不足3500套。经济类别墅供应主要集中在江宁、仙林板块，供应总量占到该类别墅市场供应额的73.6%板块指标独栋双拼联排叠加江宁板块累积上市量（套）57843825641328江北板块46676106166东郊板块7443210061265紫金山板块120887148主城009375远

11、郊板块436746539250合计1674178053333032 高端别墅供应集中在江宁、江北、远郊板块，供应总量占到该类别墅市场供应额的88.4%别墅市场供应高度集中化！市场去化高峰期同样出现在2007-2009年，去化量万方，其中2009年市场去化达到万方，去化量为近三年的42.9%。2007-2009别墅供应量184万方2007-2009别墅去化283.93万方累计供求比0.6409年市场供应68.5万方09年市场去化121.92万方供求比经济型别墅供销两旺，高端别墅受总价影响市场份额走低。 经济型别墅占据市场需求主导地位，该类别墅累计去化率达到别墅去化总量72%独栋、双拼此类高端别墅

12、市场供应量少，但同时市场去化相对较慢，去化率达到别墅去化总量28%经济别墅占比较大的仙林、江宁板块去化，远郊别墅虽然有总价优势，但受区域接受度影响去化较慢。 从累计供销看，江宁板块别墅累计去化量占到42.4%遥遥领先于其他板块。远郊别墅板块累计去化率81.6%，均处于全市较低水平。各板块中，经济型别墅去化率也都表达出先行优势。板块指标独栋双拼联排叠加江宁板块累积上市量（套）57843825641328累计成交量（套）44139122481297累计成交比例（%）76.30%89.30%87.70%97.70%江北板块累积上市量（套）46676106166累计成交量（套）3876583766累计

13、成交比例（%）83%85.50%78.90%100%仙林板块累积上市量（套）7443210061265累计成交量（套）494278611225累计成交比例（%）66.20%98.80%85.60%96.80%紫金山板块累积上市量（套）120887148累计成交量（套）98824548累计成交比例（%）81.70%93.20%63.40%100%主城累积上市量（套）009375累计成交量（套）007974累计成交比例（%）0084.90%98.70%远郊板块累积上市量（套）436746539250累计成交量（套）327612438232累计成交比例（%）75%82%81.30%92.80%产品、

14、区域供应的高度集中性带来相应市场去化的集中化。高端别墅供应少去化慢折射出南京高端客群来源面窄。板块指标独栋双拼联排叠加江宁板块累计入网余量（套）1374731631江北板块79112240仙林板块25514540紫金山板块126260主城00141远郊板块10913410118合计36220382690入网存量显示：全市1479套别墅存量，其中经济型别墅存量约有900多套，集中在两江、仙林板块，高端别墅存量约有560，其中以独栋别墅居多，主要集中在两江和远郊板块。供销集中化带来各类别墅市场余量分别也较为集中，江宁、江北板块面临着中、高档别墅产品的双向性竞争。江宁江北仙林远郊经济型别墅主力竞争区

15、高端别墅主力竞争区从未开发项目量和项目类型看，未来独栋别墅上市量较大，江宁和远郊板块是未来独栋别墅的主要竞争区域。板块项目建面（万）容积率建筑类型预计上市时间江宁鸿信云深处10.2独栋下半年九龙湖居住区140.8独栋、叠加、小高未定双龙湖10万0.2独栋未定国府大院独栋未定江北佛手湖度假村12.330.3独栋未定美达象山路地块100.4独栋、双拼未定远郊大吉汤泉东方0.7独栋、双拼、联排未定宇扬方山别墅（六合）1.60.55独栋、双拼、联排未定金陵避暑山庄（句容）-独栋未定紫金7号（句容）独栋未定卢瓦尔郡（句容）3.10.4独栋今年年底城东顾家营地块370.7花园洋房未定保利紫金山251.2花

16、园洋房、独立、双拼未定 从新项目类型看，未来南京别墅市场独栋供应较多，主要集中在江宁和远郊板块，江北板块也有20万方的高端别墅上市。 江宁别墅市场竞争较大，除未开盘项目外，今年又有一块别墅类用地成交。未来独栋别墅供应量加大江宁板块将面临外向板块和板块内的双向竞争别墅价格板块梯度较大，但是经济类别墅和高档别墅价格差距开始缩小全市叠加联排双拼独立07年6847746095761393608年7015831689131406709年101191141313556164042010年1-4月85589799120521559909年2009年各板块别墅价格 城东板块别墅价格达到21456元/，位居全市

17、榜首，远郊板块别墅价格仅5911元/，其他四板块别墅价格差梯度在200-300元/。经济型别墅需求较大，价值凸显，叠加与独栋的价格差由07年的7089元下降至09年的6285元/。累计增比32.3%累计增比15%累计增 比34.6%累计增比29.3%同板块内经济型别墅与高端别墅的价格差幅在30-40%板块类别单价价格总价（万元）代表项目江宁板块独栋15000-25000580-1100玛斯兰德、复地朗香、运盛美之国联排8000-17000200-400奥斯伯恩、雷丁twon、颐和南苑叠加6500-10000120-200运盛美之国江北板块独栋13000-20000500-18000上河水、绿城

18、玫瑰园、自然天成联排10000-13000300-350香山湖一号，大吉山水仙林板块双拼260001500-2000依云溪谷联排12000-20000400-700东墅山庄、栖园环紫金板块独栋350002000-2600钟山高尔夫叠加25000300-480紫庐主城联排30000700-800汇景国际远郊板块独栋4500-11000180-420中源阳光城、双富家园，阳光名城、世外边城双拼5500-7500100-200森林溪谷、金碧天下、凤凰小镇联排6500150-200万福城面积段81-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-20020

19、1-250251-300301-400401-500501-600600以上独立供应销售双拼供应销售联排供应销售叠加供应销售高端别墅主力成交面积在250-400，经济型别墅主力成交面积在180-250。 独立别墅主力供应面积段在300-600平米之间，其中供应量最大的区域是401-500平米区间房源；独立别墅主力销售面积段在251-500平米之间，其中销售量最大的区域是301-400平米区间房源。报告四个核心问题Q1 南京别墅市场分布及板块特征Q2 南京别墅市场供求特征Q3 调控政策对别墅市场的影响板块特征明显，资源优势在竞争中被弱化供应、去化、存量集中化，同类产品在同区域竞争性较大未来江宁板

20、块面临的竞争较大高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板块间经济别墅与高端别墅的价格差幅在30-40%2010年政策调控从紧信号明显一月 政策初显倪端大型企业存款准备金上调个百分点；二套房贷不得少于40%二月 政策扑朔迷离存款准备金上调个百分点三月 政策重磅出击两会召开，国九条出台，央企退市四月 政策连下冰雹政府的杀手锏国十条出炉，目标 严打投资客 在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“新政利空；2008年的“新政利好。而此次新政与新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40提高至50，对于贷款购买地三套及以上

21、住房的家庭，首付有原来的40提高至50以上。 强力挤压投资客生存空间 其中“国十条新政力度影响最大，与2007年的新政相比力度更大此次调控对投资投机客打击重大，改善刚需及部分首置刚需也受到较大抑制部分首置刚需改善性刚需投资投机客三类购房者延后购房时间 对于改善型住房者，二套房首付提升至50%，利率提高至1.1倍，资金压力加大。等待房价下滑 虽然不是调控的主调，但政策调控之下近期市场成交低迷，使得这部分客群对后期市场预期不佳，等待房价下调淡出市场 此次调控的主源头，投资成本增加，抛房是王道。我们都有疑问：作为高端物业，别墅是否不受宏观调控的影响？事实说话别墅市场成交量亦受调控政策影响，且对成交量

22、影响程度较大，从政策颁布到市场反馈一般历时3个月。07年 9.27新政颁发（利空）08年10.22新政颁发（利好）成交回落成交上升 从2007年到2009年前一轮市场调控可以看出，别墅市场成交同样受政策调控影响，且影响幅度较大，07年新政颁布后，市场成交量约下跌50%。别墅市场对调控政策反应滞后期一般为3个月，基本于普通住宅市场同步。 2007年，新政颁布后，约3个月后08年1月份，别墅市场成交量开始回落。 2008年，新政颁布后，约3个月后09年2月，别墅市场成交量上升。高端别墅逆市成交量为旺市时的50%，而经济类别墅仅为25%。 从2008逆市/2009年旺市两类别墅月成交走势看：高端别墅

23、同样受调控政策影响，但市场抗风险能力高于经济别墅，逆市/旺市=约50%逆市/旺市=约25%事实证明别墅亦逃脱不了市场调控虽然以信贷调控为主新政对高端人群制约性相对较小，但新政更主要作用是表达在对购房人心理预期的影响。 09年12月温家宝在政府工作会议上提出“坚持政 策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性。 2010年一季度，GDP增幅11.9%，国民经济保持8%增长顾虑不大。 上海房产税征收方案拟定，已上报中央等待审批 二套房认定标准从严从种种迹象看，如果现行政策收效不明显，不排除后期有更严厉的政策出台。如后期调控政策从紧，对别墅市场将又注射一剂冷冻剂。报告四个核心问题Q1 南京别墅市场分布及板块特征Q2 南京别墅市场供求特征Q3 调控政策对别墅市场的影响板块特征明显，资源优势在竞争中被弱化前景暗淡、淡市持续Q4 2010年下半年南京别墅市场走势预测供应、去化、存量集中化，同类产品在同区域竞争性较大未来江宁板块面临的竞争较大高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板块间经济别墅与高端别墅的价格差