广州房地产市场10月市场月报-20111109课件

1、 10月广州房地产市场简报集团营销管理中心市场部2011.11目 录市场整体监测12南沙竞品市场分析3其他区域标杠性项目分析市场整体监测1商品住宅总体走势市场供应：10月供应急速下降55.40%，但供求差依然逐渐增大 ，库存大有望未来降价。市场成交：“金九银十”风光不再 ,10月成交爆跌55.82%,随着齐年关将近，开发商在完成业绩、回收资金的压力也越来越大，市场消化能力明显不足。 价格走势：10月份全市商品住宅成交均价为11567元/，环比、同比双下降，环比下降更高达7%备注：商品住宅包括普通住宅、酒店式公寓、别墅 量、价爆跌 限购限贷政策给楼市带来的巨大冲击开始显现。 数据来源：CRIC各

2、区域量价走势中心区域：10月中心六区均价为21711元/，均价开始回落，环比下跌10%，其中海珠、天河、荔湾等老城区均价未见回落。成交量6区均大幅下降，其中天河区跌幅高达83.45%。近郊区域：近郊板块均价趋稳10月仅环比小幅下跌1.6%，长期缺货的萝岗区在上月新盘开售的拉动下成交量抬升，本月开始回复早前水平，降幅98.35%.数据来源：CRIC中心、近郊区均成交下滑，“金九银十”成“铜九铁十”，10月成广州楼市转淡分界线。不同产品形态量价走势数据来源：克而瑞系统独栋别墅市场：10月供应面积446.61、成交面积 7098.88 、成交均价14680元/，环比均下跌，跌幅分别为93.72%、

3、29.13%、 52%。 联排别墅市场：供应面积环比下跌100%，成交面积环比下跌46.58 ，成交均价下跌了1%。叠加别墅市场：本月无供应，成交面积环比增长45.89 ，成交均价上涨27%。数据来源：CRIC别墅产品10月受冷，时代南湾、花都玖珑湖等撑起别墅市场均价！不同面积段量价走势数据来源：克而瑞系统供应结构：10月供应总量下滑，仅90 以下产品环比上涨4.%。成交结构：楼市政策调控收到成效，成交以首置型产品为主；数据来源：克而瑞系统数据来源：CRIC大规模、批量性购房已基本受控，各类型产品本月成交量均下跌。 再改型产品供应占比上涨，首置型产品供应占比下滑； 成交倒置，再改型产品下降、首

4、置型产品上涨。不同面积段量价走势首置产品线数据来源：CRIC总体市场：首置产品供应面积为9.87万平方米，环比下跌71.02%。成交面积为15.24万平方米，环比增长4%。成交价格：首置产品成交均价为11163元/平方米，微幅下涨4%.成交均价趋稳.供应结构：70平方米以下、70-90平方米的首置产品供应面积全线下降成交结构： 70-90平方米的首置产品成交面积较上月上升6%； 首置产品市场10月成交量升、价跌， 自住型产品为市场主力成交产品！不同面积段量价走势首置产品线不同面积段量价走势首改产品线数据来源：CRIC不同面积段量价走势首改产品线 总体市场：首改产品供应面积为48.03万平方米，

5、环比下跌54%成交面积为38.66万平方米，环比下跌4.7%。成交价格：首改产品成交均价为10472元/平方米，环比下降6.6%；供应结构：90-110平方米环比下涨67%，110-145平方米环比上涨46%。成交结构：90-110平方米与110-145平方米产品成交结构基本持平.黄金周后，持续成交低迷开始影响市场预期，首改产品供应量、成交量、成交价格均下跌！数据来源：CRIC不同面积段量价走势再改产品线数据来源：CRIC10月全新开盘项目情况开盘项目看市场走势数据来源：CRIC全新开盘项目共推出3457套房源，以二、三房为主，但不乏四房、五房的大户型。10月商品住宅成交金额十强排行榜热销项目

6、看市场走势数据来源：CRIC 本月番禺区雅居乐剑桥郡热销持续，以销售总金额3.95亿元居首； 成交金额前10位占整个10月成交金额份额25。广州标杠性企业销售情况在国庆黄金周成交遇冷后 ，虽个别房企抢收活动取得一定效果，但仍无法改变大部分房企10月业绩大幅下滑态势。10月仍以富力地产和雅居乐地产销售业绩排前，销售总金额分别为7.7亿、7.85亿。数据来源：CRIC临近年末，各大房企为完成年度业绩目标，将有一定量的新项目上市，同时随着融资渠道的堵塞，可能会引发一定的促销潮。广州标杠性企业销售情况数据来源：CRIC广州标杠性企业销售情况土地市场走势供应结构 1.公告地块用途结构分析2、公告地块区域

7、结构分析本月公告用地大多分布在郊区，其中番禺区以16块土地供应居首；其次为白云区，供应10块，天河区本月供应土地9块，萝岗区供应4块，花都区和海珠区供应较少，分别供应3块和2块，增城市与黄埔区各供应1块。数据来源：CRIC10月，广州全市土地公告地块为46块，较上月减少27块。住宅用地（含商住综合用地）21块，占比为46%，住宅用地面积98.28万平方米；工业用地12块，占比26%，供应面积44.62万平方米； 商业用地11块，占比24%，用地面积14.86万平方米。土地市场走势成交结构 1.成交地块用途结构分析2、成交地块区域结构分析 10月，广州市共成交土地21块，多集中在郊区。其中南沙区

8、的横沥镇2011NGY-17地块，面积达到11.92万平方米，成为本月成交面积最大地块。 数据来源：CRIC10月，广州市共有21块土地成交，较上月减少6块。土地成交总面积55.15万平方米，15块为工业用地，占比71%；6块为商业用地，占比29%；无住宅用途用地成交。广州楼市调控最直接的表现是土地市场遇冷 土地市场走势市场动态54本月政策要闻目前国家的宏观调控已从单纯地调控楼价，变为制度的建设，广州楼市调控开始进入细化制度建设，未来遏止楼市过热的措施仍会持续并不断合理完善！ 市政规划：1、南沙站高铁将与水路无缝对接根据广州南沙新区总体概念规划综合方案，明珠湾区内的万顷沙交通枢纽商贸区，将现南

9、沙站高铁与水路无缝对接。2、广州南沙规划方案出台 番禺大岗、榄核、东涌拟并入南沙3、未来五年天河将投两千亿改造城中村未来五年，天河区重点发展中央商务区与智慧城两大“重量级”板块，全面完成珠江新城金融商务核心区的建设并全面启动员村金融商务延伸区开发，推动华润万象城、招商局中心、广州东塔等重大项目建设，投资超过两千亿元改造面积超过10平方公里的城中村。1、广州第三季度TOP盘成交金额大降25.7% 广州第三季度商品住宅成交TOP10楼盘中，成交套数达4719套，环比第二季度大降31.1%，成交面积518870，环比第二季度大降34.3%，成交金额为650750万元，环比第二季度下降25.7%。第三

10、季度数据一片惨淡，广州金秋楼市出现爆冷。宏观经济：1. 广州前三季度GDP同比增长11% 前三季度，广州实现地区生产总值8900亿元，同比增长11%；财政增收提速，实现地方财政一般预算收入722.77亿元，同比增长20.7%。 本月楼市动态要闻市场动态：南沙区竞品市场分析2新增预售量1214套，仍居高位，在时代南湾持续热销推动下整体市场成交维稳。南沙整体市场量价走势在广州各区楼价跌幅声中，南沙10月成交均价高达9736元/，环比增幅5%，楼价越来越逼近万元大关。数据来源：CRIC价格依然领涨南沙整体市场成交排行榜数据来源：CRIC单位：元/单位：套单位：亿元时代南湾，成交套数、成交均价、成交总

11、金额均居第一，成为 南沙的明星楼盘。洋房的热销持续带动其别墅成交，10月别墅 成交12套，23216元/别墅成交价，拉动了项目整体成交均价。龙光棕榈水岸、碧桂园豪庭等表现突出；竞品组范围 南沙奥园珠光南沙御景万科府前花园 碧桂园豪庭广晟海韵兰亭 龙光棕榈水岸滨海隽城 南沙珠江湾 优山美墅时代南湾竞争范围选择：南沙区域主流在售的10个项目10月南沙各盘新增供应呈“零供应”状态，仅万科府前花园、碧桂园豪庭有少量货量供应。竞品当月供应量走势 各竞品项目存量图目前为止竞品项目的存量套数共有2545套，比9月 新增存量182套，随着下半年出货难度加大，存货 量将加剧。数据来源：CRIC竞品当月供应户型/

12、面积段走势 南沙10月供应户型均为三房产品、以110-145首改型产品为主，90-110户型供应有所增加数据来源：CRIC竞品当月成交面积/套数走势除龙光棕榈水岸、碧桂园豪庭外，南沙竞品盘本月成交量均下滑，尽管如此，时代南湾仍然凭借自身的产品优势，使得成交面积、成交套数均居第一。数据来源：CRIC竞品当月均价走势时代南湾销售均价继续攀高,本月销售均价为12631元/,万科府前花园以9712元/排列第二,竞品项目50%均价已超“九”字头，原先“八”字头、“七”字头项目均继续上涨。数据来源：CRIC竞品当月成交户型/面积段走势南沙成交户型依然是以中小户型为主，其中三房占比达64%，二房占比22%。

13、110-145的首改型产品最受欢迎，占比达54%。数据来源：CRIC竞品当月成交单价段/总价段走势数据来源：CRIC南沙主流价格开始上升为9000-10000，8000-9000的价格已成为历史；9月南沙市场90-120万总价产品占44%，随着单价的高攀，高总价产品占比不断提升；其他区域标杠性项目分析3竞品组范围番禺：广州亚运城、雅居乐剑桥郡、雅居乐锦官城、金山谷荔湾：新世界凯粤湾天河：凯旋新世界海珠：中海橡园国际白云：万科金域蓝湾增城：碧桂园凤凰城花都：雅居乐花锦集竞品当月成交面积/套数走势10月份中心区域标杆项目成交回升，近郊项目随着推盘量的下降销售量相应下滑；其中番禺的雅居乐剑桥郡、广州

14、亚运城，金沙洲金域蓝湾等销售突出。番禺增城荔湾海珠天河白云花都荔湾海珠天河白云花都增城番禺数据来源：CRIC竞品当月均价走势广州“限购限贷”的政策持续效应开始彰显，目前虽然没有房价大幅下跌，但也没有明显上扬，市场观望气氛明显，僵持局面尚未打破。数据来源：CRIC国庆成交疲软，国庆前后新开盘或加推的项目多数以低于市场价推售，较少有楼盘上调售价，但中心城区各大标杆项目价格仍居高不下。市场热销项目分析香江翡翠绿洲销售状况：香江翡翠绿洲在售的是金色凡尔赛组团的五、六期洋房，楼栋位于小区南侧，源章路北侧的57-63栋和69-78栋小高层洋房。主力户型是86-105平方米二房、120平方米三房和180-2

15、15平方米四房。销售优惠方面接受诚意金认购，交3万元定期存款证明，开盘可享受优先选房权。 10月共成交了279套单位，2.9万平方米面积，销售总金额2.09亿。产品亮点： 亮点一：广州东部少有的成熟型大盘多年开发建设，项目发展成总建筑面积超30万，拥有多项生活配套大型社区。自2003年推出市场，目前项目社区配套和物业管理已趋于成熟稳定的阶段。楼盘配有市一级的小学教育资源，更带动该楼盘作为常住性质的产品价值。亮点二：充足的交通资源紧邻广园东快速路、广深高速公路、107国道，规划中地铁13号线及城市列车轻轨铁路将途径社区。其中，公交车设有437路、572路、新塘公交14路，站点:埔南路总站(翡翠绿

16、洲)；小区楼巴：共设广州，科学城，开发区、黄埔三条专线；自驾车：广园东快速路往东，萝南立交下左转100米右转埔南路。亮点三：优质的园林景观和天然湖景采用天然湖水，打造由数十个湖泊、溪流组成的水生态园林系统，水源来自上百平方公里的陈家林风景区原始次生林。斥巨资引进有“树中的王中王”、“树中的狮子”美誉的加拿利海枣，价格每棵高达数十万元，并把它种植顶级别墅的花园。楼盘小区景观以临近天然风景区的优势，搭配一系列具有规模的园林绿化，从最大限度提升了楼盘的绿化空间和空气质素。市场热销项目分析香江翡翠绿洲项目营销策略： 策略一：主流报纸媒体推广香江翡翠绿洲的的平面媒体宣传，主要以广州地区的主流大型媒体为主，例如广州日报、新快报等。本项目报广媒体投放一般为周四和周五，主要为周末开售做诚意登记以及蓄客准备。策略二：多渠道的