不动产经济学2(5)房管 (3学分)

1、不动产经济学 Real Estate Economics第二部分：不动产经济微观分析1第一部分 不动产经济基础理论 总结1、区域与社区分析影响着不动产市场的发展城市和区域的兴衰产业和不动产需求2、土地利用管制（公共政策和城市规划）决定了不动产市场的构架 3、产权经济理论是不动产市场研究的制度前提，影响着不动产市场的效率2回顾第一周的授课内容：由于不动产独特的自然属性和经济社会属性，不动产市场可以说是现实中偏离完全竞争最远的一种市场。既然不动产市场是离完全竞争最远的市场，这是否意味着供求原理在不动产市场中不起作用？或者说主流经济学的一般均衡分析能适用于房地产市场的分析吗？解决办法：对土地市场独特

2、分析；市场细分（物业细分、属性细分、区域细分）。3第二部分学习内容2、 住房市场1、 土地市场3、 非住房市场4土地市场 学习内容1第一节 土地市场供求关系 2第二节 地租理论 3第三节 地价理论 5教学目标深刻理解土地市场及其均衡分析掌握各种地租理论理解地价形成机制6土地市场1第一节 土地市场及供求关系 2第二节 地租理论 3第三节 地价理论 71、土地市场及其供求关系1.1 土地市场的运行模式A、美国、日本为代表的完全市场模式，其土地所有制度是土地私有制。 联邦政府和州政府所有的土地中 , 绝大部分是矿山、森林、草地、水域、沼泽、荒地等。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律

3、保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。 81、土地市场及其供求关系B、英国土地制度 在英国，全部土地在法律上属于英王所有 , 即国家所有，土地使用者只能从英王那里取得土地。“ 因为只有国王才能拥有土地 , 而其他人只是从他那里取得土地的保有。 ”因此，在英国 , 国家土地所有权又称绝对土地所有权，从国王那里取得的土地权利也具有排他性，称保有土地所有权，或永业权。租用保有

4、地产权、也称为租业权。 91、土地市场及其供求关系C 香港 新加坡 1997年7月1日，中国政府恢复对香港先例主权后，按中央联合声明的规定，香港特别行政区内的土地归属中华人民共和国所有。中国政府授权香港特别行政区政府行使土地所有权，土地批租制度仍旧保留，50年不变。 在新加坡。建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益；防止地产炒作，对居民购买组屋次数做出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。 101、土地市

5、场及其供求关系1.2 中国土地市场运行 土地市场：土地这种特殊商品交换的的经济关系的总和。 我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。111、土地市场及其供求关系中国土地市场的模式：1）行政划拨、市场配置2）土地公有制的前提下国家所有、农民集体组织所有（城市土地市场和农村土地市场）。3）土地市场的交易主要是土地使用权的交易，也就是说我国不存在土地所有权市场。 121、土地市场及其供求关系1.3 我国土地市场形成1.土地市场的

6、萌芽阶段1978年农村实行家庭联产承包责任制，土地所有权与使用权开始分离。1980年，我国开始向中外合资企业收取场地使用费，1982年，深圳开征城市土地使用费。1987年，国务院批准在深圳、上海、天津广州、厦门、福州等城市进行土地使用制度改革试点。1988年修订后的土地管理法正式宣布土地有偿使用制度的确立。我国开始了通过市场机制配置土地资源的尝试。131、土地市场及其供求关系2.土地市场的形成阶段1990年，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例颁布实施，中国土地市场建立和发展有了法律依据。土地资源的市场配置在全国展开。1992年，邓小平同志南方谈话和十四大以后，全国土地市场的培育、发展进程大大

7、加快。到1992年底，全国除西藏外的29个省（市、区）都已经开展土地出让工作。这一时期，全国各地大搞开发区建设，土地投机盛行，炒卖土地现象非常严重。为此，1993年，国务院开始整顿土地市场。1992年发布的划拨土地使用权管理暂行办法规定划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件和相关规定。141、土地市场及其供求关系3.土地市场的发展与完善阶段1995年城市房地产管理法颁布之后，城市土地市场发展进入一个新的阶段。 1998年国土资源部成立以来，土地市场逐步发展和完善。1999年，国土资源部下发了关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知，严格限定行政划拨供地和协议出让土地的范围，并限定了协议出让

8、土地使用权的最低价格。 2002年5月国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确规定各类经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。2003年6月国土资源部颁布了协议出让国有土地使用权规定，规定不符合招标拍卖挂牌出让条件的国有土地，方可协议出让。 151、土地市场及其供求关系我国土地市场化程度较低。就要素市场而言，土地要素与资本要素、劳动力要素有着本质区别。资本要素、劳动力要素是可移动的，改革开放初期，全国的要素都往沿海一带移动。但土地具有不可移动性，所以未来的竞争就是土地资源如何配置的竞争。 相对资本市场、劳动力市场，我国土地的市场化程度相对是低的，虽然经营性用地开始出让，但更多

9、政府、学校以及原来的工业用地都不是通过市场取得的，由此产生了许多低效率配置，也导致了不公平竞争。 我国土地市场需要坚持市场化改革方向。目前我国土地市场不透明，竞争也不充分。这样的市场，是土地本身的特殊属性而形成，还是因我国特殊国情而致，抑或其本身不完善而需要进一步改革?我认为，我国土地市场是需要进一步市场化的。 161、土地市场及其供求关系土地市场化改革也是破解三农问题的关键点。我国城市发展取得了日新月异的成就，在很大程度上归功于我国城市土地市场的形成和发展。目前城乡二元结构、城乡巨大差距的形成原因，我个人认为主要原因在于农村土地市场化速度赶不上城市化速度，城市化速度又赶不上工业化速度。因此，

10、土地制度的变迁，土地市场化改革的坚持，尽快使土地市场化和城市化相匹配，在今后经济社会制度改革中必定起着至关重要的作用。 土地市场化的基础，是产权明晰。现阶段的任务是进一步明晰土地产权，重点是土地使用权、土地抵押权等权利，空间范围包括城镇国有和农村集体的土地产权，基本发展方向是逐步实现国有和集体土地的“同地、同权、同价”。171、土地市场及其供求关系第一，中国在一段时间内可通过加强住房保障走新加坡模式，也就是政府配给型供应方式，这可能是第二次房地产改革的主要方向，从长期看土地市场应该走向土地私有为主导的市场，并以此构建更有效率同时兼顾公平的市场。对于城市用地的政府垄断是中国最大的国进民退，也是中

11、国房地产供不应求、房价不断高企的重要原因。（中短期）第二，中国土地私有化进程可以从放开小产权房进而允许集体土地进入一级批发市场等行为开始。政府如果真想帮助弱势的农民以及农民工，此举势在必行。彻底改革目前的土地二元制度，允许农民的土地直接入市，与国有土地同市同价。（长期）第三，土地制度变迁需要配套改革，比如需要与城市化进程相结合，需要与全社会保障的进程相结合，还需要综合考虑农民人力资本的进步以及整个新农村建设的进步等等。所以，政府在具体的变革路径上需要非常审慎。一个比较可取的做法是先在地方试点，取得经验，再逐步向全国推广。（长期） 181、土地市场及其供求关系1.4 我国土地市场的构成1、土地使

12、用权出让市场。土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。土地一级市场是国家垄断的市场。2、土地使用权转让市场。土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。又叫土地二级市场。（比如房地产开发公司间土地转让）3.土地使用权租赁市场。土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。4.土地使用权抵押市场。土地使用权抵押是土地抵押人以其合法

13、的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。191、土地市场及其供求关系1.5 土地市场的供给与需求土地供给即在一定时期内，土地所有者在各种可能价格下愿意并且能够提供的土地数量。土地的供给可以分为自然供给和经济供给。20A 土地自然供给土地自然供给指作为自然力的土地可供人类利用的性质（或特性）以及数量。亦称为物理供给或实质供给。包括：（1）已利用的土地资源（2）后备土地资源土地自然供给数量是相对固定的，不受任何人为因素或社会经济因素的影响，是无弹性的。21土地的自然供给曲线PQ22B 土地的经济供给土地的经济供给指在土地自然供给基础上，通

14、过投入资金和劳动再开发后，可供人们直接用于生产和生活的土地的特性和数量。（1）土地的经济供给是一个变量。 人们可以通过开垦荒地、排除给水、填湖造地等土地开发活动增加土地数量； 但自然灾害或人为因素也可能造成土地经济供给量的减少，如草原退化成沙漠。（2）土地自然供给变成经济供给进入市场后，才能为人类所利用。 土地的经济供给的变化，不仅包括总量的变化，更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型的土地数量的变化。23 土地的经济供给曲线在一定时间内，土地经济供给与土地价格存在一定的关系。一般而言： 地价升高，会引起土地经济供给的增加； 相反，地价降低，会引起土地经济供给的减少。24土地经济供给量是有限

15、变动的 土地经济供给量不会随着地价的升高而无限制地增加。 这是因为土地的自然供给数量有限，所以当地价超过某一水平后，土地经济供给量就不会再增加。PQ自然供给曲线经济供给曲线25B、土地的经济供给 土地的经济供给曲可以分为： 瞬间供给曲线 短期供给曲线 长期供给曲线长期供给曲线PQ自然供给曲线短期供给曲线瞬间供给曲线26B、土地的经济供给 土地的瞬间供给是指土地经济供给来不及随地价变化而变化的供给状况。这时，土地经济供给不变，供给曲线呈垂直状。27 B、土地的经济供给 土地的短期供给是指土地所有者或开发者只能在固定的机械设备和不变成本（如土地契约费用、折旧费、管理人员的工资、保险费等）之下，从事

16、土地开发建设，在这一时间内的土地供给状况。在此条件下，土地供给的增加只能依可变成本的改变。 如增加工人人数，提高机械工作台班次数等短期能够实现的因素来增加土地开发量，或把后备可利用的土地投入市场；28 B、土地的经济供给 土地的长期供给是指土地所有者或开发者能够通过改变机械设备和所有成本来从事土地开发建设时的土地供给状况。这时土地所有者和开发者可以更换和添置设备；新的所有者和开发者可以进入，老的可以退出；他们可以通过改变所有生产要素的组合来增加或减少土地供给的数量。当地价上升时，短期内增加的土地供给数量不会太多，但长期内却会引起土地供给量的大幅增加。因此，土地经济供给曲线表现为垂直的、陡直的和

17、平缓的。291、土地市场及其供求关系土地需求作为一种生产要素，是一种引致需求（派生需求）。DRLD301、土地市场及其供求关系投资或者投机PQOD特殊状态下土地需求曲线311、土地市场及其供求关系土地需求曲线的移动土地需求量不仅与地租高低有关，它还会受到诸如人口数量、投资规模等因素的影响。DDDRLD32（1）人口的影响 当每个承租者对土地的承租量，以及地租不变的条件下： 人口增加，会带来新的土地承租者，从而引起土地需求曲线向右移动； 人口减少，会引起土地承租者数量的减少，从而使土地需求曲线向左移动。DDDRLDDD33（2）经济发展的影响经济发展包括: 经济规模的扩大引起对土地总量的需求变化

18、 产业结构的变化导致土地需求结构的变化34（3）土地承租者收入的变动当地租和其他因素不变时，土地承租者的收入增加，这会引起土地需求曲线向右移动，如图所示，移至DD。DDDDRL35（4）其他生产要素或物品价格的变动在地租和其他因素不变时，其他生产要素或物品价格的变动，也会引起土地承租者对土地需求量的增减。36(5)预期如果人们预期未来地价上涨，便会现在增加土地承租量，以获得地价上涨带来的额外收益，或避免价格上涨后承租土地发生的价格差损，这会使土地需求曲线向右移动；如果人们预期未来地价下降，现在就会减少土地承租量，以便将来以低租承租土地，避免现在以较高地组承租土地发生的价格差损,这会引起土地需求

19、曲线向左移动。37(6)公共基础设施水平公共基础设施水平，是指一个城市或地区最基本的设施水平。公共基础设施齐全完备，有利于生产生活，有利于刺激需求； 反之，会压抑需求。38 土地供求的均衡土地供求的瞬间均衡土地供求的短期均衡土地供求的长期均衡391、土地供求的瞬间均衡即地价仅由需求决定，而需求又是仅对价格作出反应，也称单一市场的均衡。这时，土地供给表现为一条垂直向上的直线；土地需求表现为一条向右下方倾斜的曲线，它是由地段L的市场价格决定的；均衡价格Po是由供给与需求曲线的交点决定的。DPLD0SL0P0A 402、土地供求的短期均衡在短期内，土地供给有一定弹性，虽然弹性不足。在土地供给数量没有

20、超过自然供给量时，均衡由供给和需求共同决定，均衡地租和均衡土地数量既取决于供给，又取决于需求。413、土地供求的长期均衡在长期内，土地供给弹性增大，供给曲线更为平缓地向上倾斜。均衡地价和均衡土地数量由需求和供给的交点决定。地价既取决于需求，又取决于供给。如果较高的地租保持的时间很长，土地拥有者会增加更多的机器设备，订立更多的开发契约，会有更多的人加入土地所有者或开发者行列，提供的土地会比短期的更多。42土地长期供给曲线与土地需求曲线DD相交于A点，而该点即为土地所有者或开发者对所有生产要素和费用都完成了调整，使之适合土地需求的新水平以后，最终达到的均衡点。在该点，均衡地租低于短期均衡点的地租水

21、平。A长期均衡P2短期均衡P1DS0ALSDP相同需求水平下的均衡价格43下次课的前置作业(地租与地价部分）经典的地租理论有哪些，主要观点是什么？马克思的地租理论与西方经济学的地租理论存在哪些异同? 你更倾向哪一派别的观点？地价形成理论有哪些？地租与地价之间存在什么关系？地价评估方法有哪些？哪些方法是借助了地租或地价的基本理论？你能将第二章区域与社区分析与本章土地市场的内容结合在一起吗，即，怎样做土地市场研究？ 参考书目房地产经济学通论现代不动产1+X作业模式（请补充你的至少一个与该部分学习有关的问题）44土地市场1第一节 土地市场供求关系 2第二节 地租理论 3第三节 地价理论 45 地租理

22、论可以帮助我们了解土地资源和资产的重要性及不动产产权的特殊意义，也可以解释土地资源在各种用途之间的竞争和配置。而且，地租量的大小还会对土地租赁方式和国家的租税政策产生重要影响。 “租”是使用他人物品而支付给所有者的代价。在经济学家看来，“租”，通常指生产要素在生产过程中获得的超过成本的报酬。461、地租的含义地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式。地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质

23、、内容和形式也有很大的差异。472、地租理论的产生和发展过程古典政治经济学的地租理论威廉配第弗朗索瓦魁奈亚当斯密大卫李嘉图庸俗政治经济学的地租理论萨伊托马斯马尔萨斯现代西方经济学的地租理论阿尔弗雷德马歇尔保罗萨缪尔森雷利巴洛维48古典经济学对地租属性的认识该时期的地租观点是，地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余。工资和利润的高低是造成农产品价格高低的原因，价格高低又引起地租的高低，所以地租高低是农产品价格高低的结果。土地面积的有限性、不可移动性和土地质量的差异性是产生地租的原因。土地肥沃程度和位置的不同产生地租的差异。地租是为使用土地原生产力而支付给地主的那一部分产品。49马克思的

24、地租理论 马克思地租理论是在对古典政治经济学家的地租理论批判性地继承的基础上建立和发展起来的。主要研究了资本主义农业地租，对城市地租也有所涉及，主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和矿山地租等内容。50马克思的地租理论资本主义地租的实质 资本主义地租，是租地农场主为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那一部分剩余价值，它在本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。51马克思的地租理论马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉。马克思主义认为，在农业的资本

25、主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。52马克思的地租理论级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性 53马克思的地租理论 马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动

26、生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。54例：级差地租I的形成土地等级投入资本（元）平均利润（元）产量（单位）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租I（元）全部产品单位产品全部产品单位产品劣100002000400120003012000300中100002000500120002415000303000优10000200060012000201800030600055例：级差地租II的形成土地等级投入资本（元）平均利润（元）产量（单位）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租I（元）全部产品单位产品全部产品单位产品劣10000200040012000301200

27、0300优100002000600120002018000306000（I)优等地追加投资1000020007001200017.1421000309000( )56马克思的地租理论级差地租和级差地租的关系：级差地租是级差地租的基础和出发点。从历史上看，级差地租和级差地租反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。从形成过程看，级差地租的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。57马克思的地租理论绝对地租马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社

28、会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。58绝对地租的形成生产部门资本有机构成剩余价值平均利润产品价值生产价格绝对地租工业部门80C+20V20201201200农业部门60C+40V40201401202059马克思的地租理论垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付

29、能力决定 。60新古典经济学派的观点古典经济学有关地租的研究都是从生产关系的角度，主要对农业地租进行深入研究; 现代西方经济学不涉及地租存在的社会经济根源，而是注重空间分析和定量分析，主要采取均衡分析、边际分析、供求分析和数量分析的方法，侧重研究地租量的形成等。他们的理论否定了古典经济学中把生产要素三分为土地、劳动、资本的方法，认为各生产要素的价值由它的边际生产力决定，地租是土地作为生产要素在一定时期内提供服务的正当报酬，从而否认地租是一种剩余。代表人物马歇尔、威克斯蒂德、门格尔、杰文斯、杜能等。61新古典经济学派的观点1、边际生产力地租理论（马歇尔的地租理论） 马歇尔把土地的收益分为两部分：

30、一是基于自然赋予的特性，而不是由人为的努力取得的收入，这是土地的纯收入，是真正的地租；二是对土地的投资使土地改良获得的收入。 他认为地租也是受供求关系支配的，由于土地的供给是固定的，因此地租只受土地需求的影响，它的大小取决于土地的边际生产力。62新古典经济学派的观点边际生产力地租理论 投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。在陆续投入的过程中，陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会出现递增、递减或者增减交替的过程。我们把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的剂量，称为边际剂。它所产生的报酬称为边际报酬。投入土地的总剂量数乘以边际报酬，得到所投入资本和劳动的一般总报酬。所投入资本和劳动产

31、生的总报酬，超过这个一般总报酬，超过的部分就是土地的剩余生产物，在一定条件下转化为地租。63 新古典经济学的地租理论 图 边际生产力地租的形成efghcdbaao资本和劳动投入量报酬量d64新古典经济学派的观点2、准地租 准地租是指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入，即任何无供给弹性的生产要素都能得到或多或少具有地租性质的收入。如，建筑物、特殊机器设备等在短期内，供给都可能缺乏弹性，它们的收入都被称为准地租。65新古典经济学派的观点3、地租与土地产品价格的关系（萨姆尔森） 地租是不是决定价格的成本，取决于我们是从一个企业、一个小的行业，还是一个大的行业或整个经济范围的角度来看问题。从整个

32、经济或大的行业角度看，可以把各种土地利用归并为一类，土地的利用自然就是单一的，土地的供给缺乏弹性，地租的大小就取决于对土地的引致需求。地租是引致的，即由土地产品价格决定。从单一企业或小行业来看，土地利用方式是可以选择的，土地的供给有很大的弹性，地租是影响土地产品价格的成本。66注意：在传统的西方经济学理论中，地租是土地所提供的经济服务的报酬，作为土地服务，它是一个流量概念，所以地租又可以看做是土地服务这种流量财富的价格，在传统西方经济学理论里所讲的土地价格实际上是地租。67马克思地租理论和西方经济学地租理论的综合分析在解释地租的真正来源时，西方地租理论是错误的，认为地租是土地创造的，土地本身只

33、是自然之物，它只是地租产生的条件但不是地租的真正来源，地租的真正来源是人类的劳动，在解释地租来源问题上，马克思是正确的：地租是工人创造的剩余价值的转化形式。两种地租均有合理成分。马克思地租理论科学解释了地租的真正来源，西方经济学的效应价值论（市场地租论）可以成功地解释现实地租或地租的决定机制。劳动价值论是评判市场地租的平均尺度和检测地租水平合理性的标准。换言之，劳动价值地租是土地市场的一个长期均衡租金，而效用价值地租则是土地市场的一个短期均衡租金，二者可以相互结合以解释现实中的地租形成机制。68土地市场1第一节 土地市场供求关系 2第二节 地租理论 3第三节 地价理论 69 土地资源能否得到优

34、化配置，土地资产能否实现保值增值，关键在于地价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其作为土地市场机制核心的作用。 在西方经济学家看来，价格是为了获得某一种商品或服务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然的土地根本不是人类的劳动产品，不包含人类的抽象劳动，那么，土地价格的内涵到底是什么呢？70一、土地价格的形成 （2） 西方经济学地价形成理论（1）马克思主义地价形成理论71（1）马克思主义地价形成理论自然土地不是劳动产品，没有价值，土地的价格是没有价值的价格，所以是虚幻形式的价格。土地分为土地物质和土地资本:土地资本的利息和真正的地租构成了土地所有者的收入，从而决定了土地的价格。土地价格实

35、质是地租的资本化 土地价格是一次性提前付清的未来的地租土地价格=地租/土地还原利率 4000 = 200 / 5%72土地供求理论马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决定。（2）西方经济学地价形成理论73E2E1P2P1PSLSD1D274土地数量mOp1p2p3ps1sssmd1d价格图 土地供给随时间变化条件下地价的决定75二、土地价格的内涵及特点土地价格的内涵 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，地租的存在是地价的前提。在私有制国家，地价是土地所有权的交易价格；在公有制国家，地价是使用权的价格。在西方经济学理论里，地价实际上就是地租

36、，是土地服务这种流量财富的价格。 从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。76二、土地价格的内涵及特点地租和地价都属于价格范畴，概念的区别仅在于，前者是土地服务的价格，后者是土地源泉的价格。地价是一种可以源源不断地提供土地服务流量或地租收益流量的土地资产的价格。土地的价格除了受资产市场供求关系因素的影响外，还要受到人们心理预期因素的巨大影响。购买土地的权利，实际上是购买一定时期的土地收益的权利。77二、土地价格的内涵及特点土地价格

37、的特点土地价格具有资源与资产的双源性土地价格是土地的权益价格土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价土地价格主要是土地需求所决定的土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性78三、影响土地价格变动的主要因素- 地租- 利息率- 土地使用权的出让期- 土地供求状况- 土地利用规划和区划制度- 国家的法律法规和方针政策79四、土地价格与国民经济的关系地价与经济周期地价上涨可能对国民经济造成的不良影响 - 住宅问题难以解决; - 公共事业难以开展; - 地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费; - 土地投

38、机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环。地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响80土地价格评估的基本方法- 市场比较法- 收益还原法- 成本逼近法- 剩余法- 基准地价系数修正法81市场比较法 1、基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。82 VD=VBABDFVD：待估宗地价格VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正2. 基本公

39、式83A：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价日期地价指数比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数F：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件修正指数计算84 区域因素估价对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C繁华程度道路通达度公交便捷度对外交通环境质量景观城市基础建设社会公共设施规划限制治安状况1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912总分值 100 97 106 103853. 特点与适用范围

40、是最基本、最常用的土地估价方法之一、也是国际上通用的基本估价方法。评估价格比较接近土地的实际市场价格。适用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例地区。86收益还原法 1. 基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。87 V = a / r：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率 2. 基本公式883. 特点与适用范围是地租地价理论的直接应用，也是较为常用的评估方法。只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。89. 基本原理 成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和

41、土地增殖收益来确定土地价格的方法。 成本法的理论依据是生产费用论。成本逼近法90 地价土地取得费土地开发费税费 利息利润土地增殖收益 土地成本价格土地增殖收益 . 基本公式913. 适用范围一般用于新开发土地。既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。92. 基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 剩余法的理论依据是古典地租理论。剩余法93 （+） ：待估土地的价格 ：总开发价值 ：整个土地项目的开发成本 ：开发商合理利润. 基本公式943. 适用范围 适用于有开发价值的土地估价，包括几种情况：待开发土地的估价；待拆迁改造的再开发房地产的估价；仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。95例：出让熟地一块，面积 5000m2，出让期限 50 年，出让期间每 m2的折旧基金和利息分别为 70 元