上海房地产豪宅市场暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告课件

1、上海房地产豪宅市场 暨陆家嘴板块高端市场调研分析报告CONTENT豪宅市场解析上海豪宅格局透析陆家嘴板块特性研判1豪宅市场解析上海豪宅格局透析陆家嘴板块特性研判我们先由豪宅发展史来透析上海豪宅本质。2001年世茂滨江2000美金，开启上海豪宅先河2005年汤臣一品开价10万，树立豪宅标杆2009年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生10万元豪宅成为常态同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块由此上海豪宅由地段标杆俨然转变成了一场资源抢夺战未来又会如何发展？面对这个市场，我们由板块产品成交来透析这个特殊市场的格局华山夏都苑嘉里华庭2期新华路1号翠湖天地嘉苑华润外滩九里世茂5号汤臣一

2、品财富海景华山路法租界陆家嘴外滩滨江新天地豪宅分布板块静安南京西路滨江凯旋门巴卡拉绿城黄浦湾御华山协和城远中风华园凯德茂名公馆白金湾豪景苑北外滩华山路法租界老式洋房豪宅板块静安南京西路城市商办传统集聚区豪宅板块新天地老上海新里人文豪宅板块陆家嘴金融CBD商务集聚豪宅板块外滩滨江世博、外滩江景新兴板块北外滩新型外滩江景衍生板块传统板块新兴板块松江：华润佘山九里（5-6万/）闵行：星河湾（5-6万/）新江湾：仁恒怡庭（6-8万/）唐镇：绿城玫瑰园（5万/）外环外：以优厚产品力、大平层挤身豪宅之列，并且单价已超过5万催生市中心豪宅单价继续上升：预计新鸿基开盘均价为20万/汤臣目前报价20万/翠湖四期

3、预计20万/外围市场产品之争挤身豪宅行列除地段之外，产品力、品牌力也尤为重要新天地最高价：16万/湖南路、华山路售价：10万/陆家嘴最高价：18万/南外滩售价：10万/北外滩最高价：15万/新江湾板块目前售价：5-8万/松江最高价：6万/闵行最高价5.5万/新鸿基预计售价：20万/唐镇最高价：5万/翠湖四期预计报价：20万/星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们上海豪宅在资源掠夺的同时，产品力、品牌力开始=稀缺性产品透析从大平层高品质到奢侈品联合，市中心办公属性酒店公寓也挤入豪宅之列。2005200620072008200920102005年，汤臣一品大厦均价10万/横空出世香港丽园7-10万/

4、翠湖天地嘉苑8-12万/财富海景花园7-10万/绿城黄浦湾9-10万/御华山大厦7-10万/嘉里华庭8-10万/新华路一号10-11万/中粮海景一号8-11万/海珀日晖10万/济南路8号10-12万/华府天地8-10万/目前报价10万元级的豪宅逐步成为市场常态华润外滩九里9-10万/汤臣一品大厦12-14万/09年后各大豪宅与奢侈品牌联合使豪宅除地段、品质之外=奢侈品09年后越来越多的办公产权的项目正在涌入豪宅市场2005-2008年办公产权所占同期开盘住宅总体量2009年办公产权所占同期开盘住宅总体量2010年办公产权所占同期开盘住宅总体量成交透析11年“限购令”政策对豪宅几乎无影响，历年成

5、交透析市场集中总价段。2010.09.29“二次调控”出台2010.11.15“限外令”出台自2010年4月起，中央和地方房产政策持续出台，政策调控常态化2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房2010.06.04三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房8月7月6月5月4月楼市调控政策2010.09.02沪“五条”出台2010.07.18沪开发商拿地需现场签合同 30天内付清全款2010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金2010.04.17国十条2010.04.13住建部：加快保障房建设遏

6、制房价过快上涨2010.08.24李克强两次谈话2010.08.05银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷9月11月10月2010.09.29“二次调控”出台2010.10.07沪“十二条”出台2010.11.19存款准备金率上调0.5%2010.11.9存款准备金率上调0.5%2010.11.15“限外令”出台2010.10.19存贷款基准利率上调0.25%2010至今出台政策一览12月2011年1月2011年2月2011.1.29限购令、物业税出台2011年5月进一步执行限外政策新国十条出台（房产税、限购令）连续6次提高准备金率、2次加息4月限购限贷政策实施2011.1.29“限外令”“物业税”

7、全面紧缩市场2009Q10套/0套2009Q20套/22套2009Q3185套/59套2009Q4206套/123套2010Q1104套/35套季度供应套数成交套数2010Q20套/26套2010Q360套/28套2010Q40套/44套2011Q10套/32套2011Q2186套/60套7月0套/9套8万以上公寓供求价走势（2009.01-2011.07.24）11年新政后8万以上豪宅共成交80套，同比10年同期水平上涨78%，限购影响较弱11年新政后共成交80套10年2-7月共成交45套11年“限购”后8万以上的豪宅成交分析豪宅俨然脱离政策成交市场=远期保值品上海近3年以来，即2008年以

8、来合计各总价段公寓成交总量总价5000万以上30005000万20003000万10002000万6216322835263478116594250997034791875170994一手成交二手成交合计年平均从目前静态市场来看，上海高端公寓30005000万总价段尚属起步阶段总价5000万以上成交市场容量有限，10003000万属普遍豪宅总价水平一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心2008至今豪宅成交套数统计上海近3年总价千万以上公寓总价段细分汇总情况单位：套无论从上海一手房还是二手房成交，200

9、9年开始放量，2009年属于上海豪宅元年一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月30日，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心从01年世茂滨江到09年豪宅元年我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发生转变板块透析产品透析成交透析中心地段、优厚资源品转变、添加产品品牌稀缺元素不分物业属性的奢侈元素保值化的级别象征元素在透析了上海整体豪宅市场格局后我们深入研究陆家嘴板块2009至今板块内成交均价不断上升由09年的10万直到目前汤臣报价20万；及新鸿基未开盘的预计20万区内典型个案表现温州籍投资者外地投资客港澳台商人(温州人台湾人居多)投资客（江浙人

10、外籍华人） 香港人企业高管外地投资客港澳台商人(温州人台湾人居多)香港台湾上海江浙外籍华人（特别是福建人）高层次外籍人士(如巴西、南非等四国驻沪总领事）台湾新加坡东南亚投资江浙一带的商人特别是温州投资客境外人士国内的低调富豪阶层外籍华人上海本地人（高级政府官员）海外基金，香港、台湾和海外华人香港，美国、新加坡等境外人士，海外基金客户构成外籍人士港澳台本地高官江浙投资客港澳台华人港澳台境外人士江浙投资客投资自住投资居多自住为主长线投资客户变化成交价格从2004-2006年上半年区间内看价格表现：一线江景或黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高，09

11、年由稀缺性开始飙升成交价格对比图内地客源异军突起长线投资收藏自用10万以上高端公寓核心新增供应/存量分析新天地板块2011201220132014陆家嘴板块湖南/华山路板块00翠湖四期翠湖四期新鸿基项目4万新鸿基项目3万0000静安区000南外滩绿城黄埔湾3万中粮海景1号3万新鸿基项目4万新鸿基项目5万绿城黄埔湾3万绿城黄埔湾5.2万绿城黄埔湾3万总计10.9万10万7万10.2万主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为16万平方米目前存量汤臣一品5.8万世茂滨江2万国信世纪海景4.8万新华路1号0.9万嘉里华庭0.2万MANOR 0.3万远中风华1.9万协和城2.9万御华山3万华润外滩九里

12、1.2万20.1万国信世纪海景4万板块内稀缺资源项目自01年起至今变化不多由于各楼层价差较大，区内均价7-15万/平米07年至今二手月均成交10套，一手成交09年呈井喷，10年后月成交平稳，未来本区供应预计较大主要以世茂滨江成交为主典型项目特点总结财富海景盛大金磐世茂滨江仁恒滨江汇豪天下汤臣一品中粮海景1号【产品塑造】【资源稀缺】【软件服务】【营销特点】塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业 不可再生与复制的地段:黄浦江江景陆家嘴CBD万国建筑群外滩景观对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动服务周到保证安全性与私密性国际化的物业服务、高品质会所服务主要个案产品比较大多为欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在2.7-3.6；酒店式大堂挑高设计；普遍注重外部江景，相对弱化内部景观设计（除仁恒外）主要个案户型配比比较仁恒滨江100120140160180200220240260280300320340360盛大金磐财富海景汇豪天下世茂滨江3房2厅2房2厅4房2厅项目主力户型面积区间分布图区内主力户型以3房2厅为主，约占60-80%，3房主力面积段140-220平米主要个案精装及设计单位比较装修标准基本在3000元/或以上；合作单位均为国际或国内著名建筑设计单位主要个案会所配置比较都配备高标会所，成为豪宅生活的标准配置；酒吧、SPA、健身