XXXX年度广东房地市场分析报告

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2011年度广东房地市场分析报告广东房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定定资产投投资统计计处）一、市场运运行概况况（一）房房地产开开发投资资1.完完成开发发投资 20111年全全年全省省完成房房地产开开发投资资48999.119亿元元，同比比增长333.99%，比比全国总总体水平平高6个个百分点点；比11-111月份回回落1.7个百百分点，但但仍保持持较快的的增长势势头。从从走势看看，20

2、010年年进入下下半年后后投资增增速的明明显回落落，一定定程度上上促使220111年投资资增速持持续高速速增长（见见图1）。但但另一方方面，在在严厉的的调控政政策之下下，商品品房销售售相对不不畅，房房地产企企业的资资金情况况并不宽宽裕，投投资高速速增长或或是因为为企业迫迫于前期期投入而而追加的的后续投投资。图1220100、20011年年广东房房地产开开发投资资走势对对比 分分用途看看，办公公楼投资资增速在在上半年年连续33个月大大幅提升升之后逐逐步回落落，但增增速仍是是各类投投资中最最高。在在宏观经经济结构构处于调调整转型型的背景景之下，房房地产市市场也将将随之转转型，商商业地产产日渐兴兴起

3、。作作为商业业地产的的传统模模式之一一，办公公楼投资资的快速速增长反反映出其其中蕴藏藏着更多多商机。但但20111年银银监会接接连3次次向金融融机构下下发商业业地产信信贷预警警，上海海银监局局更是直直接要求求禁止个个人消费费信贷用用于购买买商业用用房，意意味着投投资商业业地产须须承担更更高的市市场风险险和政策策风险。 商品住宅投资方面，全年保持在30%以上的速度稳步增长，理论上有利于减缓住房市场的供应压力。但在限贷、限价尤其是限购等政策仍将持续的情况下，商品住宅市场短时间内难以复苏，市场供求关系可能向局部供过于求转变，企业投资回报周期或将延长。 商业营业用房投资及其他投资增速在经历上半年的较大

4、幅度波动之后，下半年趋于平稳。其中商业营业用房总体呈稳步上升，而其他投资则呈小幅回落趋势（见图2）。图2 20111年广广东房地地产完成成开发投投资同比比增速走走势按用用途分 从从近100年情况况看，220111年商品品住宅投投资同比比增加9957.41亿亿元，接接近20005年年全年投投资额，而而其他年年份同比比均未超超过5000亿元元；办公公楼及商商业营业业用房投投资虽然然同比增增速不低低，但绝绝对数量量同比分分别仅增增长699.199亿元和和1077.155亿元，实实际增加加投资额额不多。从从各类用用房投资资占总投投资比重重上看，住住宅投资资占711.3%，办公公楼及商商业营业业用房投投

5、资分别别占4.4%和和9.33%，广广东房地地产以住住宅为主主体的投投资结构构仍未发发生改变变（见图图3、图图4）。图3220022-20011年年广东房房地产投投资走势势按用途途分图4220022-20011年年广东房房地产投投资结构构2.开发资资金来源源 全年年房地产产企业本本年到位位资金小小计68889.45亿亿元，同同比增长长19.9%，较较1-111月回回落4个个百分点点，增速速连续两两个月回回落。从从单月份份看，每每月新增增到位资资金较为为平稳。全全年到位位资金同同比增速速总体呈呈上行态态势，与与20110年呈呈现反向向走势，说说明20010年年增速不不断回落落一定程程度上成成就了

6、220111年增速速的逐步步上升（见见图5、图图6）。图5220111年各月月份广东东房地产产企业本本年到位位资金小小计图6220100、20011年年广东房房地产企企业本年年到位资资金小计计对比 其其中，企企业国内内贷款中中的银行行贷款同同比全年年均为负负增长，而而非银行行金融机机构至年年底则同同比增长长63.4%，信信贷政策策的收紧紧使得企企业的融融资渠道道受限、融融资成本本上升；自筹资资金同比比增速基基本稳定定在355%左右右的较高高水平，反反映出企企业资金金情况较较为紧张张；其他他资金来来源中，定定金及预预收款同同比由年年初的666.66%降至至年底的的34.1%，而而个人按按揭贷款款

7、全年同同比下降降6.00%，则则反映出出严厉的的信贷政政策和限限购措施施已对销销售产生生抑制效效应，不不仅限制制了投资资型住房房需求，同同样也将将相当一一部分自自住型需需求拒之之门外。数数据反映映，全年年企业银银行贷款款和个人人按揭贷贷款两项项涉及银银行的指指标都呈呈现负增增长（见见图7）。图7 20111年广广东房地地产企业业部分资资金来源源同比增增速走势势从资金金来源结结构看，近近10年年数据反反映，在在正常年年份，国国内贷款款所占比比重约220%，利利用外资资基本占占2%以以内，自自筹资金金占277%左右右，其他他资金约约占511%。其其中，资资金宽裕裕程度与与自筹资资金占比比逆相关关，

8、与国国内贷款款和其他他资金占占比正相相关，与与利用外外资则无无明显相相关性。当当其中两两项指标标同时明明显比正正常年份份差时，企企业资金金压力也也将凸显显。如220088年自筹筹资金比比重高达达33.22%，而其其他资金金比重仅仅为422%，当当时众多多企业均均面临资资金链断断裂情形形。20011年年广东房房地产企企业国内内贷款112188.655亿元，占占到位资资金177.699%，占占比为近近10年年次低；自筹资资金21162.76亿亿元，占占到位资资金311.399%，比比重仅低低于20008年年；其它它资金334266.633亿元，占占49.74%（见图图8、图图9）。综综合上述述数据

9、，220111年广东东房地产产企业资资金面临临压力，但但稍好于于20008年。图8220022-20011年年广东房房地产企企业各类类来源资资金变动动情况图9220022-20011年年广东房房地产企企业资金金来源结结构从资金金来源与与完成投投资情况况看，在在正常年年份下，到到位资金金同比增增速应略略高于完完成投资资增速，而而当前者者增速越越低于后后者，反反映出企企业的资资金越紧紧张，反反之则越越充裕。依依此判断断，20011年年到位资资金同比比增速比比完成投投资增速速低144个百分分点，较较20110年提提高7.4个百百分点，说说明资金金情况较较为紧张张。若将将到位资资金与完完成投资资的比值

10、值定义为为资金充充裕度，则则20111年的的资金充充裕度为为1411%，明明显低于于20006、220077、20009、220100年等市市场火爆爆的年份份，但仍仍高于220088年及220055年之前前水平（见见图100）。考考虑到220099年及之之后年份份企业借借贷款项项有相当当部分将将于20012年年到期，还还贷压力力可能较较大，企企业资金金状况仍仍存隐忧忧。图1020002-220111年广东东房地产产企业资资金充裕裕度情况况（二）土地地购置截至220111年期末末，全省省房地产产待开发发土地面面积35500.88万万平方米米，比220100年期末末下降113.22%。从从购置情情

11、况看，上上半年购购置面积积同比增增速震荡荡上行，下下半年开开始急速速回落后后趋于平平稳，全全年购置置面积222899.699万平方方米，同同比增长长30.4%；土地成成交价款款4799.400亿元，同同比增长长28.3%。从从20004年以以来各年年购置土土地情况况看，购购置面积积同比仅仅20007年和和20111年实实现增长长，其他他年份均均为下降降了；成成交价款款同比增增速走势势大致与与购置面面积相反反；土地地成交均均价则震震荡上走走（见图图11、图图12）。近近年土地地出让价价格大幅幅上涨，大大幅提高高商品房房重置成成本，为为了促进进房价合合理回调调，地方方政府除除了增加加土地供供应外，

12、也也应该主主动降低低起拍价价格。图1120111年广广东房地地产企业业购置土土地情况况图1220004-220111年广东东房地产产企业购购置土地地情况（三）商品品房建设设20111年，广广东商品品房屋施施工面积积稳定增增长，增增幅自年年初开始始均维持持在200%以上上；新开开工面积积同比增增速在前前10个个月基本本保持在在15%左右，至至年底有有所提升升；竣工工面积同同比增速速在年底底的提升升更为明明显，一一举扭转转了一季季度以来来房屋竣竣工面积积持续负负增长的的局面。全全年看，全全省商品品房屋施施工面积积363311.94万万平方米米，同比比增长224.33%；其其中新开开工面积积1199

13、68.66万万平方米米，增长长21.0%。竣竣工面积积58000.552万平平方米，增增长100.8%（见图图13）。图13 20011年年广东商商品房新新开工、竣竣工面积积情况从近110年开开发建设设情况看看，20011年年商品房房施工面面积同比比增幅首首度超过过20%，新增增施工面面积超过过70000万平平方米，比比全年竣竣工面积积还多约约13000万平平方米；其中新新开工面面积同比比继上一一年588%的高高速增长长后，仍仍保持221%的的增速。在在建工程程的持续续增加，意意味着企企业必须须不断追追加投入入，资金金状况值值得关注注（见图图14）。图1420002-220111年广东东商品房

14、房建设情情况假设商商品房项项目的建建设周期期为两年年，将当当年的竣竣工面积积与两年年前的施施工面积积的比值值视为竣竣工率（竣竣工面积积/两年前前施工面面积），则则20004-220088年的竣竣工率基基本在880%左左右；受受20008年金金融危机机影响，220099年竣工工率降至至65.5%，说说明在220100年甚至至20111年相相当一部部分的资资金须续续投到此此前的项项目建设设中；得得益于220099年市场场的快速速反弹，220100年竣工工率重回回80%的“正正常水平平”，220111年则高高达922.6%，为220044年以来来最高（见见图155）。根根据市场场经验判判断，2201

15、11年严厉厉的调控控政策对对竣工率率的影响响将在220122年显现现，加上上企业借借贷资金金可能密密集到期期，资金金压力的的加大将将促使220122年竣工工率出现现较大幅幅度回落落。图1520004-220111年广东东商品房房建设项项目竣工工率走势势（四）商品品房交易易20111年，商商品房批批准预售售面积882011.000万平方方米，同同比增长长23.3%；销售面面积77761.34万万平方米米，同比比增长66.0%，销售售率（销销售面积积/批准准预售面面积）为为94.6%；销售额额61775.663亿元元，增长长12.8%；销售均均价79957元元/平方方米，增增长6.4%；全年商商品

16、房销销售市场场总体上上表现出出“销量量增幅持持续回落落，销售售均价稳稳中有降降”的运运行态势势（见图图16、图图17）。其其中，商商品住宅宅销售面面积70003.72万万平方米米，同比比增长66.9%；销售售金额553311.466亿元，增增长166.1%；销售售均价776122元/平平方米，增增长8.6%。图16 20011年年广东商商品房销销售情况况图17 20011年年广东商商品房销销售均价价情况从近110年销销售情况况看，220100、20011年年商品房房销售面面积同比比增速低低于除220088年以外外的其他他年份，仅仅分别增增长4.1%和和6.00%；销销售额同同比增速速也有类类似

17、走势势（见图图18），反反映出宏宏观调控控政策对对市场的的抑制效效应明显显。而在在持续严严厉的调调控政策策之下，市市场前景景将更为为严峻。图18 20002-20111年广广东商品品房销售售情况从商品品房待售售面积看看，截至至12月月期末，全全省待售售面积为为26339.778万平平方米，同同比增长长32.8%，增增速连续续4个月月大幅提提升。其其中，下下半年同同比增速速与销售售面积增增速形成成鲜明对对比（见见图199）。说说明下半半年销售售市场明明显降温温，去库库存压力力骤然加加大。图19 20011年年广东商商品房销销售面积积与待售售面积走走势对比比从近110年待待售面积积变化情情况分析析

18、，20011年年总待售售面积及及住宅待待售面积积均创下下新高，住住宅面积积同比增增速甚至至高于总总体增速速6.33个百分分点，库库存压力力巨大。从从商品房房待售年年限看，待待售1年年以内9921.13万万平方米米，占总总待售面面积344.899%，明明显高于于前5年年水平，说说明市场场新推产产品销售售欠佳；待售11-3年年13887.229万平平方米，占占52.55%，较前前两年有有所回落落；待售售3年以以上3331.336万平平方米，占占12.55%，占比比为历年年来最低低。从商商品房待待售用途途看，商商品住宅宅待售面面积15572.44万万平方米米，占总总待售面面积599.6%；办公公楼8

19、99.800万平方方米，占占3.44%；商商业营业业用房5536.34万万平方米米，占220.33%；其其他4441.220万平平方米，占占16.7%（见见图200、图221、图图22）。图20 20002-20111年广广东商品品房、商商品住宅宅待售面面积变动动情况图2120004-220111年广东东商品房房待售面面积结构构（按年年限分）图2220004-220111年广东东商品房房待售面面积结构构（按用用途分）二、综述与与市场前前景展望望1.关关于开发发投资。2011年度广东房地产开发投资持续高位运行。受投资惯性影响，2012年第一季度可能继续保持较高增速。但受调控政策影响，2012年企业的资金状况或比2011年更显紧张，估计全年投资增速会有较大幅度回落。2.关于资金状况。2011年度广东房地产到位资金状况受信贷政策紧缩影响显著，企业开发贷款及个人按揭贷款均为负增长，国内贷款占总到位资金比重降至历史低位；而企业自筹资金持续高位增长及其所占比重的明显提高，已反映出企业资金压力不断加大。但得益于销售款项仍有所增长，其他资金来源占比也基本达到正常水平，所以当年资金状况尚好于2008年时的最困难时