商业市场调查报告

1、一、社区商业研究背景(一)社区商业基本概念1、社区商业定义社区商业是指以社区内居民为服务对象以便民利民为宗旨以优化居住环 境提高居民生活质量满足居民综合消费为目标提供日常生活需要的商品和 服务的属地型商业区商业的服务对象主要是社区内的居民具备行业齐全、 服务配套的特点并以先进的商业业态和优美的商业环境在满足社区居民日常 生活需求的同时更注重提供文化娱乐休闲服务等多样化性化的综合消费。2、社区商业分类3、社区商业功能(二)国外社区商业发展概况由于国外城市居民大量居住在郊区，社区商业非常发达，例如美国 年 社区商业的零售额就占了国家零售消费品总额的 ，而中国目前还不到 。 国外的社区商业主要以购物

2、中心的形式出现以社区型购物中心所占的份额最 大购物中心是一种现代的零售业态是一个由零售商店及其相应设施组成的商 店群作为一个整体进行开发和管理一般有一个或几个核心商店并有众多小 商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国 外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法开发商负责前期开发经营 商负责租赁经营，形成良性的运作机制。(三)国内社区商业发展概况我国的社区商业还处于起步阶段区商业主要以历史形成的沿街商铺为载 体这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划业态档次普遍较低社区商业功 能不全随着房地产业的发展特别是商业房地产的逐渐成熟社区商业得到了 巨大的进步。国内出现了一

3、大批购物中心生活广场、娱乐休闲一条街 等众多社区商业项目国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑景观空 间声音的体验式场所一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。 总 的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点为了保持良好的居住 和绿化环境上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商而采取集中式购物中 心模式)，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。(四)国内社区商业发展趋势由于各城市经济发展水平的差异社区商业也呈现出不同的发展水平目前 国内发达城市的社区商业主要呈现出以下发展趋势也是发达程度较低城市的 发展方向。1、政府对社区商业的规划力度加强。我国商务部今年 月下发了关于加 快

4、我国社区商业发展的指导意见，以推动我国社区商业发展。2购物中心造就大型社区商业如沃尔玛购物广场已进驻成都交大九里堤 社区，并将于 20*年上半年开业。3、便利店、生鲜超市是社区商业的重要组成部分。例如7-11 便利店、冠军 生鲜超市等新兴业态目前已进驻北京、上海等发达城市。4、社区商业开始细分市场。由于消费者根据性别、年龄、收入水平、文化 修养、价值观念、社会阶层、生活方式等可以细分为不同的消费群体，不同的消 费群体意味着不同的消费需求消费心理消费动机和消费结构社区商业在开 发时就必须考虑商业的业态配比和商业组合。5、专业化操作是社区商业成功的保证。商业地产的核心其实是商业，地产 只是商业的载

5、体验丰富的招商营销以及商业管理团队对于社区商业的成功开 发起着比较关键的作用。二、成都社区商业概况随着成都市中心城区的商业设施已接近饱和竞争日趋白热化企业的经营 业绩也难以再有较大幅度的提升而城市化进程的加快居民外迁和新建居住区 不断增多这些区域的商业设施相对不足市场空间和消费需求巨大这种新的 消费需求需要新的商业形式来承接，社区商业恰恰顺应了这种需要。另一方面， 城镇居民人均可支配收入日益提高消费需求与消费结构发生了显著变化民对 能满足基本生活需要高生质量的社区商业的需求也日益增加此背景下， 社区商业正成为成都市流通领域新的经济增长点已在提升城市商业综合竞争 力方面发挥着重要作用。为贯彻执行

6、商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见，成都于 月 21 日举办了“首届社区商业高峰论坛”，与会专家共同探讨了城市社区商业 的未来发展之路同时也为成都今后社区商业的打造指明了新的方向此次会议 上蓝波湾(蓝谷地的社区商业配套项目见下右图被评为中国首个“全国社区 商业示范项目”，对社区商业的开发具有一定的参考作用。成都市作为全国深化流通体制改革的试点城市之一，社区商业发展势头强 劲，目前已覆盖便利店、连锁超市、餐馆、美容美发、茶楼、干洗店、彩扩、快 递、报刊、家政、维修等各种生活服务项目，全市城区324 个社区共有社区商 业网点 33912 个。各类商业网点的具体数量见下中图。三、成都典型社区商

7、业调查本次调查共选取了成都市东、西、南、北四个区域各种档次共六个社区，主 要对这些社区商业的业态分布租金水平经营特点等进行了调查分析从分析 中可以了解成都社区商业的现状，从而用于公司进行社区商业开发时的参考。(一)金沙园社区金沙园社区 20*年由宏信房产开发，其社区商业部分水景商业街进行了统 一规划，目前居民总体入驻率不高，人气明显不够，商气不足。该社区商业呈现 出如下特点：1、 金沙园商铺空置率较高，根据调查，商铺出租率仅 ，主要原因有五 个：目标消费群体支撑有限。商铺供应体量过大。缺乏统一经营管理。西单百货和超市对其造成的分流影响。 步行街不能通车，消费引导不足。2、 社区商业业态分布特点

8、虽然该社区商业涵盖了居民生活所必需的大多数业态并且有亲子园汽车 俱乐部等新兴业态但业态仍显得不够丰富商源质量也显得一般品牌商家数 量有待提高。餐馆、食品、茶楼等业态店铺数量较多，与建筑适合经营餐饮、消费群体的 消费力较强、成都餐饮业较发达等因素有关。建材装修店铺数量较多主要是因为该小区为新兴社区居民陆续入驻对 该类服务的需求较大着入驻率提高业态的比例会呈现逐渐下降的趋势。由于空铺较多能存活下来的店铺业态多为与居民生活密切相关的业态如 餐馆茶楼食品等业态而说明这类业态是居民日常生活需求度最高的业态， 可作为招商时重点考虑的对象之一。(二)外双楠社区本次调查主要以云影路云霞路和逸都路的临街商铺为主

9、业态较齐全居 民消费水平较高消费力较强其业态分布来看该社区商业呈现出以下特点：1、以云影苑为代表的社区商铺进行了统一规划，业态较丰富，商铺装修呈 现出一定的档次，品牌店较多。商业调查报告范文社会实践报告 、服装类店铺数量超过了餐馆的数量，说 明周边居民对“穿”的重视程度较高这也是该区域人群消费水平高生活质量 高的标志之一。3、逸都路与二环路交界处有伊藤洋华堂二号店，大卖场对调查区域内的业 态有一定的影响与大卖场呈现互补性的业态如美容美发餐饮等较稳定而服 装鞋帽等类型的商铺换手率较高，多靠经营特色、品牌效应等生存。(三)玉林社区本次调查主要对玉林老区的玉林北路东路中路和玉林新区的玉林西路进 行了

10、调查老区和新区的业态档次呈现出鲜明的对比玉林新区分布着王府花 园梧桐世家等中高档楼盘而玉林老区的住宅则显得较为陈旧该社区商业的 特点如下：1、该社区是成都最成熟的居住区之一，人口密度大，业态丰富，商铺档次 较高，商业气氛较浓，以餐饮、服装、精品店、便利店为主。2、在商铺租金方面，玉林老区商铺一般为 80 元/月，而玉林新区商 铺租金可达 150 元/月，从此也可看出商铺租金与区域居民消费力之间存在一 定的关系。3、从业态分布来看，服装类仍然比例最大，其次是餐饮，该区域餐饮经营 呈现出一定的聚集效应其辐射作用吸引了整个成都市的消费人群房屋中介店 铺较多主要是因为该区域居住环境成熟吸引了越来越多的

11、小资一族到该区域 居住，二手房交易活跃。休闲娱乐业的比例也较大，除周边区域外，其他区域的 消费人群也对玉林片区也乐此不彼。4区域的成熟度高和消费力强吸引了一些特色店和新型业态进驻该区域， 如位于玉林东路的彩色钥匙店、玉林中路的特百惠家居连锁店等。5、该社区商业以临街底商为主，也有象玉林生活广场、富和城等独立商业 楼盘。(四)桐梓林社区该社区属成都的高档社区本次调查以桐梓林东路和桐梓林北路为主分布 有中华园各期、锦绣花园、世纪锦苑等高档楼盘，成功人士、外籍人士居多，消 费力强大。1从业态分布来看服装类店铺数量遥遥领先这与该区域人群消费能力、 消费意识、生活方式直接相关，其次是餐饮、食品，有一些异

12、国情调和风味的餐 厅如和风亭日本料理，家政服务在该区域的需求较大，店铺数量较多。2、休闲、娱乐、美容美体类店铺数量较多，这类业态在该区域存在较大的 市场空间，例如有四川首家专业的男士美容店卡瑞杰专业男士美容 SPA 健康会 馆)。一、调查目的建立试点商圈进行集中营销从独立运作营销活动到联合本地商家之间进 行协调互补，不仅有助于提升整个区域的吸引力，让商圈内所有的商家都获益， 更重要的是能有效加深客户对手机支付的印象，强化客户感知。二、推广目标在 2014 年内在武汉一个商圈启动营销活动三、调查内容：对各商圈的商户数量、类型、消费群体POS 覆盖率等做全面的调查。 四、 调查时间：2014 年

13、7 月 3 日2014 年 7 月 4 日 五、调查情况：1、武汉新世界中心武汉新世界中心位于解放大道 号占地面积 37234 平方米其中四星 级酒店、高档写字楼、中心百货及高档住宅构成，商业类型主要是酒店、写字楼 和购物中心主要针对中高端消费群体商户主要由武汉新世界物业管理有限公 司统一招商管理。选点分析商铺虽以销售或租借形式提供给各品牌店但对商铺统一管理力 度不足之前开展的大范围营销活动较少可见其管理部门控制力较弱不建议 作为试点商圈。其 POS 机的覆盖率约为 。2、汉街万达汉街集合 200 多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱 乐等，是中国商业内容最丰富的城市商业步行

14、街。汉街万达广场位于汉街中部建筑面积 15 万平方米购物中心总面积 9.3 万平方米其中包括近 6 万平方米全国最大的万千百货店汇聚全球顶级奢侈品 牌 60 个以上是全国万达广场的旗舰店其商业特征主要是高档百货奢侈品， 主要是针对高端消费群体。选点分析汉街有统一的招商管理部门商铺基本以销售或租借形式提供给 各品牌店没有统一组织活动和宣传的号召力逐个商铺洽谈费时费力不建议 作为试点商圈。此 POS 机的覆盖率约为 。3、菱角湖万达菱角湖万达，位于武汉市江汉区，项目总建筑面积约 万平方米，是由商 业总、室外商业街、公寓、住宅及底商组成的大型城市综合体。近 万平米大 商业体由万千百货、沃尔玛超市、大

15、歌 KTV 量贩歌城、万达数码影院、国美连 锁家电大玩家超乐场主题餐厅等多种业态组成中室内步行街近 万平米， 室外步行街近 5 万平米。菱角湖万达现有商铺 个，室内商业街为万达所有， 租借给商铺，对其有管辖权。主要针对的中、高端，年龄在 35 岁的消费群 体，商户由万达集团物业管理公司统一招商管理。选点分析招商部门经常会组织营销活动文化氛围良好室内商业街的消 费人群定位为青年消费者入驻品牌多为时尚青年品牌和餐饮娱乐项目这些 人群对新新事物的接受能力较强有沃尔玛还可以结合与沃尔玛的活动可以 列为首选商圈。其 POS 机的覆盖率约为 。4、花园道武汉花园道位于汉口西北湖路特 号是武汉最成功的工业遗

16、存改造项目 之一，总建面 3 万平方米，由 8 栋低层厂房及一栋办公楼组成，是武汉西北湖 CBD 中难得一见的低密度商业、办公间。其商业类型是集创意办公、格调购物、 时尚餐饮、休闲娱乐为一体，共分创意办公、情景商业两个区。主要针对中、高 端的消费群体。选点分析该商圈由国际知名管理公司(戴德梁行)为其经营管理顾问主要 人群为商务人士商圈以零售为主兼顾餐饮和其他形态对方表示没有时间研 究手机支付，不建议作为试点商圈。其 POS 机的覆盖率约为 。5、光谷步行街以鲁巷商圈为起点沿着步行街西班牙风情街为轴心向东延展与关楚商圈 (珞瑜路山一路和雄楚大道交界处)形成一个哑铃型的光谷商圈结构中， 鲁巷商圈主

17、要包含鲁巷广场、光谷步行街一期商业、光谷国际广场、光谷广场 关楚商圈以新世界高端百货为中心向外扩展与光谷步行街 期工程武汉首条 西班牙风情街相连接涵盖七家百货两个以上大型家电卖场一个五星级电影 院、三座以上五星级酒店以及步行街上 1000 家各类店铺。选点分析：光谷商圈附近有多所高校，消费人群以学生和教师居多，也有大量在光谷创业街或高新区上班族是武汉较为繁华的商业圈这些人群对 于新新事物都较为容易接收如果以该商圈为试点开展活动可能会受到积极关 注和广泛传播但由于商圈范围较大而且商铺较多不易于管理活动启动和覆 盖成本较大。综合考虑可列为备选商圈。其 POS 机的覆盖率约为 。6、武汉天地武汉天地

18、位于武汉中心城区永清街东至沿江大道西至中山大道南到卢 沟桥路，距离轻轨黄浦路 300 米，周边商务办公气息浓厚，市政协、人大常委 等，也有优质的教育资源，对面就是二中、七一，对消费有很好的带动作用。武 汉天地立足于当地文化底蕴营造国际化氛围以及复古艺术气质规模小但餐 饮、娱乐、美容、电影场所聚齐，且有统一的运营管理部门，是小资聚集地，摄 影爱好者和高富帅的聚集地。选点分析麻雀虽小五脏俱全招商部门定期会安排活动形成武汉天地一 大特色辐射的人群对于新新的事物接受能力强且有经济实力覆盖了 iwuhan 的 wlan，银联 pos 布放较多，受理环境佳。列为首选商圈。其 POS 机的覆盖率约为 。7、武广商圈。武广商圈位于解放大道中段解放大道与武胜路交汇处这里聚集着汉口地 区中高档写字楼和商业广场汇聚了以新世界世界贸易大厦武汉广场为代表 的众多高品质商业广场是汉口目前最大最繁华的商业区之一武广商圈隶属 于武商集团对其百货内的各商铺有管辖权也可以统一进行宣传策划和活动运 营。选点分析： 武广商圈是武汉的老牌商圈，辐射的人群不仅武汉市