廊坊市21亩项目商圈定位报告

1、报告提供：华夏幸福基业股份廊分研发中心廊坊市21亩项目商圈定位报告廊坊市21亩项目商圈定位报告2009 商圈概述商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离第一，消费人群。第二，有效经营者。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。第五，商业形象。第六，商圈功能。商业集中的地区,其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色成熟商圈分析主要商圈的定位及特征商业区 主要商业核心 定位 特征 明珠商圈 明珠百货、华联商厦、华森商场；林美商厦、万隆珠宝、大方鞋城及特卖廑广场等 中档 市级

2、商业中心、综合多元化、全客层大众化路线，以中低档次消费为主。主要顾客以当地居民及消费能力一般的廊坊城郊大众消费者为主 购物舒适度一般，休息场所少。新朝阳商圈新朝阳商城中高档市级商业中心、综合多元化、以中高档消费为主。主要客户群消费能力较强，购物环境舒适。新世纪步行街 京客隆、国美电器宏昌电子城、明珠广阳店、金龙家具店、月光苑装饰城、金柜、花都KTV、麦当劳快餐厅 低档 市级商业中心 整体定位实现了与明珠商圈错位经营。以东西向3公里约步行街贯穿廊坊北侧主要地区，主要为销售型街铺，商户、商品组合及营运无法统一管理 产品同质性高陈设单调，步行街空置率极高，缺乏成熟商业的氛，商户单打独斗 银河北路商圈

3、 银河大厦、永通通讯广场、华龙音像、恒信通讯、德源电器城 低档 区域型商业区 以满足周边居民日常生活购物为主，沿街为国内知名高连锁服饰专卖店、通讯家电商场经营集中区等依托发展，整体消费以中低档次为主 廊坊商圈发展的特点城市受铁路分割而呈二个对等三角型格局，对商圈跨区发展造成了很大的抑制作用，商圈氛围呈东北旺西南淡现象；多集中在交通便利的是中心区域，商圈辐射力强，且疏散较快；城市商业空间发展大致分为路线性商业区（呈南北向居多数），如新华路明珠商圈（和平路新朝阳商圈）一般以某个或几个大百货商店为龙头，在附近或所在的街道两旁形成许多商店，吸引大量顾客和上下班的人流以及众多的流动人口，另商业步行街商业

4、区（呈东西向）；各商圈除了大型商场外，多由各自独立的零售商构成，专业店占多数且具特色较少。 主要商圈租金价格步行街商圈：元/平方米天新朝阳商圈：扣点23%银河北路商圈：元/平方米天明珠商圈：元/平方米天总结1、廊坊零售业以百货商场为主，成熟度一般；2、购物中心运营模式尚未成形；3、廊坊零售以代理商为主，现阶段并不太接受固定租金方式开店；4、高端百货已经出现：新朝阳购物中心5、目前廊坊传统消费依然是在明珠大厦，新兴商圈的成功取决于项目的定位是否准确。廊坊市商圈的特征及现状一、明珠商圈简介传统的明珠商业以中低档次消费为主。主要顾客以消费能力一般的廊坊当地大众消费者为主。 整个商业另一大特点是，商业

5、街内的客层定位拉锯颇大。 坐落在城市中心其外围的交通相当便利，有15条公交路线抵达或路经该商业街区。 整个商业区内商业设施除明珠外（08年中装修）基本老旧，消费环境及商品品质较差。购物舒适度一般，休息场所少，餐饮设施不齐全。 典型项目明珠大厦楼层 A区 B区 1F 钟表皮具珠宝饰品数码通信化妆品 副食百货日用品 洗涤用品 2F 针织纺织 床上用品 鞋城健身用品运动休闲 3F 男装 女装 4F 办公用品工艺品儿童用品 特色服装 5F 家用电器影音媒体小家电厨卫设备 美食城 B1 服饰批发 典型项目华联商厦楼层 经营类型 1F 珠宝、百货化妆、文化休闲、医药眼镜、手机通讯、烟酒 2F 鞋、箱包、家

6、居用品、针织品 3F 男西服、女时装、休闲套装 4F 裤装、儿童服装、牛仔系例 5F 娱乐休闲、儿童用品市场 二、步行街商圈第一、二大街主要商业核心新东方家居建材城、月光光装饰城等大型批发交易市场区域特征建材家居的专业市场聚集地，商品内容多元化消费者来源周边居民及购买家具建材的消费者第三、四大街主要商业核心国泰电子城、宏昌电子城、超浩服饰、顶好电子城区域特征最大的电子消费品及科技产品集中地区域休闲娱乐、餐饮的主要地段消费者来源年轻化、知识化，主要是本市购买电子科技产品的消费者租金水准元/平方米第五大街以文化艺术为主题，建有演艺广场、精品房、美食城、超市等典型项目京客隆京客隆廊坊店是与廊坊华夏房

7、地产开发共同投资，办了一家大型综合超市，位于廊坊市第五大街东端新华路黄金地段， 地面1-3层，营业面积9,600多平方米，1F内设小部商店、食品及2F设小型快餐店，主要经营以食品、副食、日用百货、针织服装、家用电器等人民生活必需品为主的64个大类、3万余种商品，收银柜25台。同时设有麦当劳快餐厅、咖啡屋、迪厅等休闲娱乐场所，是一家集购物、休闲、美食、娱乐于一体的大型综合性购物商场。 典型项目明珠广阳店 明珠大厦广阳店是明珠集团的第五个连锁分店。 2004年12月18日布局调整重装开业。改装后为一家小型综合超市。 地面1F-5F层，建筑面积约10,000平方米，主要经营副食、日用百货、男女服装、

8、针纺用品、鞋类等20大类近30,000种商品，卖场气氛冷清、装潢布置一般，只能辐射周边几个小区。三、新朝阳商圈新朝阳商圈以新朝阳购物中心而出名。总建筑面积：8万平米层数：4层一层：局部沃尔玛（东侧）8000平米新朝阳（西侧）万平米（屈臣氏、肯德基等独立商业）二层：局部（东）沃尔玛10000平米新朝阳万平方米（服装、家居）服装租金为天/平米三层：家居生活、电器 万平米四层：餐饮及办公新朝阳平面图一层二层新朝阳平面图三层四层由于廊坊经济以及商业的发展不够成熟和完善，体现出商业项目的同质性较强。廊坊市场上目前既有的商业设施项目定位类同，商品组合类似，无明确的市场划分，差异化，特色性不强。 大部分项目

9、以底商销售为主，难以实现整体管理和整体营销。最终导致购物中心变成小商品市场，商铺空置率高。以市中心所规划之商业开发而言，预计未来2年内在二三个成熟之商业区内，均有新增供应出现。随着廊坊市近年来的商业用房供给增加，未来廊坊市的商业版图将根据上述商业项目不同特色、不同区位进行重新划分。随着消费者需求水平的提高，使传统商业业态逐步让位于新兴商业业态，并且传统业态内部也在进行着局部的更新，商业、餐饮、休闲、娱乐等交融更为明显。区域商业市场尚处于发展初期，物业整体水平有待进一步提高，特别是在商品组合、设施设备、物业管理等方面，与现代零售业的需求存在差距，另部分项目开发未能充分适应长期发展需求，如停车，交

10、通，生活圈之变化等。 廊坊市区内的道路建设由于城市格局的限制，部分地区道路扩建现状无法改进，交通将会存在较大问题。交通问题会给以上商业项目带来发展的瓶颈。 小结21亩商业项目综合分析项目区位、现状项目位置区域位置河北省廊坊市具体地段廊坊市广阳区四至范围东人民公园南人民公园及其西广场西银河北路北第五大街商业街坊区域位置图地形四至图周边条件配套设施现状文脉属性该地块没有历史遗迹日常商业周边零售、餐饮、银行等配套齐全教育配套双语幼儿园、九小、二中娱乐休闲周边KTV、餐饮设施齐全医疗配套廊坊市中医院、妇幼医院分中心交通条件公交便利4条公交线路私车交通周边道路条件良好交通拥堵四周道路基本为居住区及商业街

11、出行道路，上下班高峰交通较为拥堵交通噪音项目紧邻主干道，周边人车较多，有噪音影响环境景观可视景观廊坊市人民公园距离景观区东侧紧邻人民公园空气质量优良，无工业污染城市角色土地区位等级一类产业发展产业发展良好城市发展趋势商品房区域及商业区历史接受接受度较高规划风格规划风格项目SWOT分析（商圈）项目SWOT分析（商圈）项目商圈界定3公里以车行15分钟，辐射最多人口为标准区域内商业立项项目总建面区域项目商业立项建筑面积（平方米）第五大街（办公，商业）72000第六大街（办公，商业，酒店式公寓）110000明珠广阳店（商业）1000021亩（酒店，商业）30000合计222000辐射商圈居住人口推算划

12、定商圈范围内的居住户数为72000户左右，按照本市户均人口3 人/户计算，该范围居住人数共有万人。河北工业大学廊坊校区在校师生人数4100人。 商圈辐射范围人口约22万人小区名称居住户数广阳区成熟小区57000未入住社区15000小计72000小区名称在校师生数量河北工业大学廊坊校区4100目标客户客群类型 客群描述 投资者 实力型投资者 私营业主、私企高管、个体工商户、企事业单位领导，有雄厚的经济实力，有过成功投资的经验，对商业地产比较关注。年龄在3055岁之间，居住在本市和廊坊下县。 中小投资者 个体工商户、企事业单位职工，从事过商业活动或投资，关注投资动向，有一定的经济实力和投资经验，年

13、龄在2845岁之间。 投资兼使用者 从事商业活动多年有一定的经济实力和经验，正在经营餐饮、娱乐、零售品牌，看好此地段，已经有商业扩张计划，同时有投资倾向和投资实力。 一般而言商圈在发展初期，很大程度上依托本区或当地消费者的购买力，因此区域购买力来自区域总人数和人均购买力。廊坊市区目前常住人口在40万人左右，其中35%月收入在2000元以内的工薪族群。对该工薪族群而言，除去租房费用和日常开销，很难有剩余的钱用于购物娱乐消费；另10-20%的人属于高端消费群体，由于廊坊目前的商业业态设施难以满足他们的需求，他们一般会开车去北京、天津地区消费购物、餐饮、休闲娱乐等，以此来度过节假日；唯中间部份消费群

14、（45-55%）具有两极化的特性，即节省日常开销，但对于有价值认同感的商品或服务却又愿意支付合理或高价格项目业态规划(暂定)商业楼层商业业态六层方案一：六层以整体办公的形式出租方案二：时尚健身俱乐部、特色西餐厅、咖啡馆、冰激凌店、饮吧。五层“布老虎”音像、图书连锁店，主题婚纱摄影、时尚写真馆、 专业SPA（美容、美发、美体、美甲、美足）三层、四层采用店中店的模式，分别由不同的运营商负责，整个分为八大部分，分别为不同主题体验店，类似于“超浩”。建议三层或者四层只做女士品牌，目标客群统一。每个店内都涵盖鞋帽、服装、饰品等等，形成创意组合。一二层联体零售：中高档时装品牌店、时尚数码体验店、时尚个性加盟店；餐饮：中餐、西餐连锁品牌、酒