襄阳沿江项目九街十八巷定位及营销方案

1、梦想 襄阳 九街十八巷项目概念规划方案“人类的发展历经渔猎文明、农业文明和工业文明，而今，我们生活在以计算机为标志的信息时代。随之我们将进入第五种社会形态：梦想社会。”“即将来临的梦想社会，是一种完全新型的社会，其中的企业、社团和个人都凭借自己的故事扬名立业，而不再仅仅依赖于数据和信息。梦想社会并非痴人狂想，它在许多企业已初露峥嵘未来产品必须打动人们的心灵，而不仅仅是说服人们的头脑。” 梦想社会丹麦哥本哈根未来学研究院院长罗尔夫詹森 “商业地产已经走过了四代商业模式，第一代为百货大楼，第二代为自选商场，即超市，第三代是连锁经营，第四代为“Shopping Mall”。保利文化广场的项目负责人刘

2、刚认为，未来将朝着第五代商业发展，即“以文化营销为主导的主题商业经营模式”。 中国商业联合会商业高峰论坛梦想 襄阳！梦想图：思索之旅梦想之旅探寻之旅目录：历史之襄阳当下之襄阳未来之襄阳商业案例项目定位项目价值构建项目规划及发展建议项目分析（探寻）（思索）（梦想）第一部分：探寻之旅历史之襄阳，当下之襄阳，未来之襄阳历代变更设立西汉使用状况现存西汉襄阳（南郡）三国襄阳（襄阳郡）东晋十六国雍州、襄州隋朝襄阳（襄州）北宋/辽襄阳（襄阳府）元朝襄阳（襄阳路）明朝襄阳（襄阳府）现代襄阳县（襄樊市）1983年至2001年襄阳区（襄樊市）2001年至2010年襄阳市（湖北省）2010年至今古城襄阳襄阳历史悠久

3、建城2800多年 华夏第一古城池历史之襄阳名城襄阳坚壁深沟，沃野千里，自古就是商贾云集和兵家必争之地！历史之襄阳部分战役：荀灌突围救襄阳；羌族符坚伐襄阳；蒙古南宋襄阳之战；关羽水淹七军之战；岳飞收复襄阳之战；李自成进占襄阳之战；“往来行舟，夹岸停泊，千帆所聚，万商云集”九街十八巷是襄阳商业发源地文化襄阳中原文化和楚文化的汇合地。先后演绎过卞和献玉、司马荐贤、三顾茅庐、马跃檀溪、水淹七军、李自成称王等重大历史事件。历史之襄阳人物襄阳襄阳物华天宝，人杰地灵，先后涌现出众多历史名人。历史之襄阳襄阳十大历史名人： 春秋时期玉石鉴赏家 卞和， 战国时期辞赋家 宋玉， 东汉时期政治家 刘秀， 东汉建安时期

4、文学家 王粲， 三国时期政治军事家 诸葛亮， 东晋史学家 习凿齿， 东晋佛学家 释道安， 南朝编纂家 萧统， 唐代诗人 孟浩然， 北宋书画家 米芾。杜审言、孟浩然、皮日休、张继、李白、杜甫等历代文人名士留下诗篇书画。当下之襄阳印象襄阳湖北省省域副中心城市2011中国魅力城市“国家历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“中国三国文化之乡”、“中国书法名城”、“中国魅力城市”金庸、冯骥才等专家学者评价襄阳“中华腹地的山水名城，这才是一座真正的城”！“一座真正的城”当下之襄阳经济湖北省第三大经济市，预计2012年将超过宜昌，成为湖北第二；GDP增速全省第一；社会品零售额位居第二，增

5、速第一；固定资产投资额全省第三，增速第一，预计2013年年将超过宜昌；规模以上工业增加值全省第三，增速第一，预计2012年将超过宜昌；多项经济增速指标排名全省第一，经济活力四射！多项第一当下之襄阳产业湖北省重要的工业城市，工业是城市支柱产业，占比50%以上，且呈逐年上升趋势。产业规划： “一个龙头、六大支柱”：即以汽车及零部件为龙头、食品加工、装备制造、医药化工、电子信息、新能源新材料、新能源汽车等六大产业的格局，占全市工业经济总量的94%。工业立市三大产业占比（%）第一产业第三产业第二产业当下之襄阳人口湖北第四大人口城市，全市常住人口550万以上，且呈增长趋势；2011年人均可支配收入153

6、52元，同比增长15.1%。当下之襄阳商业格局襄阳目前形成四大商圈；鼓楼商圈是襄城老商圈辐射力有限；人民广场商圈是最大的商圈，商业形态多样，但影响力呈衰退走势；火车站商圈以专业市场为主；长虹路商圈是新兴商圈，以购物中心业态为主，影响力逐步加强，代表商业为万达广场、民发广场。鼓楼商圈（十字街商圈）火车站商圈人民广场商圈长虹路商圈未来之襄阳城市大发展之画卷已然展开未来之襄阳城市定位 现代化区域中心城市“一主两副，省域副中心城市”中共湖北省委湖北省人民政府关于全面实施“一主两副”重大战略决策加快推进襄阳市跨越式发展的决定（2011年6月26日），襄阳进入加速发展期。2015年基本建成区域性中心城市，

7、2020建成鄂西北地区聚集辐射带，成为功能强、服务示范作用明显的区域性中心城市。“成为郑州、重庆、西安、武汉四个特大城市之间区域城市毗邻地区的中心城市”未来之襄阳城市定位 “四个”襄阳产业襄阳都市襄阳文化襄阳绿色襄阳2011.4.1襄阳第15届人民代表大会第四次会议通过未来之襄阳城市规划 四城环洲，多中心发展； “北拓、南优、西控、东进（储）”； 内环2012年底通车，城市进入发展快车道； 到2015年，襄阳中心城区面积将达到200平方公里，居住人口200万。2011年，省委书记李鸿忠提出，今后全省的经济布局就是三个三分之一，武汉占三分之一，两个省域副中心城市（宜昌、襄阳）占三分之一，其他市州

8、占三分之一。襄阳20052020规划第二部分：思索之旅项目分析、商业趋势、商业案例项目分析区位分析区域商业现状分析地块分析经济指标分析本项目位于人民商圈核心辐射区域、城市几何中心，商住氛围良好；交通较为便利，可便利到达；与汉江零距离，景观资源得天独厚。区位分析：项目分析2.1项目位于人民广场商圈的核心商圈，又是樊城商业的发源地，具有较高商业价值；人民广场商圈是襄阳老商圈，以中档零售、餐饮、休闲、服务为主，商业形象一般，竞争力呈衰退趋势；商圈内商业体量较大，竞争较为激烈，现有百货商场经营状况一般，有个别商业项目经营不善关闭；项目周边餐饮业较为发达，是传统的美食街区；项目有一线江景，资源稀缺，可以

9、借江景打造特色商业。项目区位商业现状分析：项目分析项目所属商圈竞争力呈衰退趋势，项目肩负着商圈内商业更新换代和商圈崛起的重任！2.1400m390m1100m500m200m190m地块特点：地块较大，景观资源突出，具备打造大型综合性项目的基本条件；临江面较长，景观资源较为突出，易于住宅与商业街的排布，打造高端江景房及特色街区商业； 项目两端跨度较大，商业布局应考虑到整体均好性； 地块局部具有较好的结构和商业氛围，易于打造城市综合体。项目地块分析：项目分析2.1项目地块狭长，沿江而布，各区块商业价值差异性较大！总用地面积240174 建设用地面积180162 代征城市公共用地面积59981 其

10、中代征城市道路面积59981 代征公共绿地面积总建筑面积816758 其中商业建筑面积382461 住宅建筑面积434297 学校建筑面积3910 建筑占地面积66996 建筑密度37.20%容积率4.5绿地率25%停车位6248个其中地上停车位161个地下停车位6087个1、项目含有商业、居住、办公等多种功能，是一个大型综合型项目；2、项目住宅还迁面积大，可销售部分较小；3、总开发体量大，须制定合适的开发节奏；4、本项目商业体量较大，所属商圈商业趋于饱和，竞争激烈，无序的大规模商业开发有较大的风险。项目经济指标分析：项目分析2.1项目分析结论： 本项目不是一个单纯的商业或住宅项目，而是一个城

11、市的区域规划，承载的不是一个项目而是一个片区的改变；本项目是一大型的综合商住用地，组团式的功能布局是项目开发规划的方向； 项目是地处人民广场商圈的的大型旧改项目，合理的规划与开发节奏是保证项目顺利推进的重要因素；项目地块狭长，各地块特点鲜明，商业价值差异性较大，在产品规划中应注重商业均好性；商业与住宅相辅相承，实现叠加增值效应。项目分析2.1商业发展趋势及案例研究商业发展趋势研究商业发展趋势：中国商业地产已经经历了五代商业模式：2010年以来，大型城市综合体如雨后春笋般在个城市崛起，从一线城市逐渐发展到二三线城市遍地开花的局面，以二线城市无锡为例，2012年新推出的城市综合体项目有二十多个！2

12、.2第一代第二代第三代第四代第五代百货大楼自选商场连锁经营购物中心大型城市综合体商业发展趋势研究城市综合体（HOPSCA）：城市综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的有机能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 2.2模式一：酒店、写字楼、商场、公寓、娱乐等各种功能均衡发展的模式 hotel+office+shopping+apartment+ 案例：日本六本木新城、香港圆方、深圳华润中心模式三：以酒店为核心功能的发展模式 hotel(主) +apartment(次)

13、 + office 案例：上海商城商业发展趋势研究城市综合体常见模式：模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳天利广场模式四：以商业为核心功能的发展模式 shopping (主) +hotel/office 案例：无锡哥伦布广场、日本福冈博多运河城2.2梦想社会之新型发展模式：商业发展趋势研究“中央商业文化区”代表项目：深圳南山商业文化中心区、武汉中央文化区Live + office + shopping + culture +2.2 深圳南山商业文化中心区由大型商业中心、甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、

14、高档住宅区等构成保利文化广场凯宾斯基酒店天利中央广场香江日航广场深圳南山商业文化中心区云海天城世家蔚蓝海岸漾日河畔滨海之窗海印长城美墅蓝山家园学府中学海岸城南山商业文化中心区商业商务：代表性案例研究深圳南山商业文化中心区位置深圳南山后海项目海岸城、保利文化广场、天利名城、凯宾斯基等产品组合购物中心、商业街、五星级酒店、高端写字楼、剧院等面积核心区占地30万，商业总建面约60万设计理念三点一线一中心(商业商务中心布局)2.2分区域、分主题定位，多重主力店+特色街区700米空中长廊，特色双层商业步行街商务商业相辅相承，实现整体价值提升。南山商业文化中心区高尚住宅：代表性案例研究深圳南山商业文化中心

15、区位置深圳南山后海项目滨海之窗、海印长城、浪琴屿、蔚蓝海岸、漾日河畔等面积高尚住宅区总建筑面积约50万平米设计理念线性环绕2.2(南山商业文化中心区布局)海岸明珠浪琴屿蔚蓝海岸滨海之窗美墅蓝山家园 双首层双广场、滨水景观的打造； 双步行街一层为餐饮街、二层为购物街，一二层街区与周边集中商业无缝连接，人流共享； 根据地块不同价值，产品合理布局，商业、商务、旅游、居住等价值实现良好叠加； 动静分区，运用滨海概念打造周边高档住宅群； 差异化、特色化定位是其成功的保障； 强大的运营能力是商业的成功的基础。对本项目启示：代表性案例研究-深圳南山商业文化中心区3.2第三部分：梦想之旅项目定位、项目价值构建

16、、总体布局及体量论证、分块产品规划项目定位襄阳城市与商业发展历程：项目定位推导襄城十字街人民广场万达、民发？农耕社会：第一代传统商业街工业社会：第二、三代百货+超市信息社会：第四代购物中心+城市综合体梦想社会：第五代商业襄阳目前缺乏典型的大型综合体项目，更缺乏第五代商业。3.1梦想社会商业表现在：参与群体多元化、需求日益多样化（自然、环境、物质、精神、科技在融合）、感官综合化（体验式、一站式、综合性）。物质享受Material Eniovment现代生活Modern自然、生态式NatureEcology精神需要SpiritualContentment体验式Experience文化、传统Cult

17、ure/Traditor高科技High Technology人造环境Artificial worldOf the future梦想社会人类需求定位思考：项目定位推导3.11、项目整体定位：襄阳核心，百万平米，滨江商业文化中心区“不是打造一艘轮船，而是要打造一个航母；不是改变一个项目，而是改变一座城市！“CBD COD CLD项目定位3.1保利文化广场凯宾斯基酒店天利中央广场香江日航广场深圳南山商业文化中心区海岸城2、主题定位：滨江商业文化中心区第五代商业领航者项目定位3.1推广语：“梦想”生活，引领襄阳项目定位3.1产品系统构建：项目价值构建襄阳滨江商业文化中心区各综合体之间互相融合依托，彼此

18、分享价值，形成一种全新的有机平台12娱乐综合体5346旅游综合体居住综合体商务综合体文化综合体商业综合体3.2各部分产品之间有机关系示例：各物业功能互为提升商业的提升功能最强商业是增值快销的关键项目价值构建3.2文化、旅游写字楼住宅、公寓酒店提升社区形象商务客源配套功能提升社区形象配套功能服务社区居民提供消费群体商业中心商务融合，相互带动提升品质象酒店公寓住宅商业产品组合写字楼住宅部分占据较大规模，可根据不同区块规划不同细分产品。部分地块具备较好的商业开发条件，应规划集中型商业；商业售价是住宅的23倍，大型商业中心对其它物业的提升作用较大，是增值快销的关键。与本项目整体定位较为契合，提升区域品

19、质及项目形象；城市中心独一无二的江景五星酒店，打造商务地标。SOHO可商可住可投资，面积小，灵活度高，与本项目住宅形成错位，增加产品的丰富性；公寓产品售价高于普通住宅，可增加项目收益并丰富产品线。区域为城市核心商业、商务中心之一，具有写字楼租赁需求；第三产业的发展带动办公需求增长；充分利用本项目自然及商业资源，易于打造新型商务中心。项目价值构建3.2本项目商业价值较高，但由于商业现有体量较大，大型商业具有一定的风险。襄城十字街人民广场长虹民发商圈万达商圈地处人民广场商圈，商业成熟度高，业态丰富性强；商业面临升级换代契机；商圈内现存商业体量较大，面临较大市场竞争。产品类型价值分析3.2商业部分：

20、产品类型价值分析襄阳市近年城区商品房价格情况年份成交均价(元/)增长率2009年35422010年413716.8%2011年472014.1%襄樊市商品房特点：销售量及价格近年以来均呈快速增长；需求较为旺盛，市场处于上升阶段；同质化竞争激烈；大型高档社区较为匮乏，为市场空白点。目前襄阳住宅市场整体看好，市场处于上升阶段。3.2住宅部分：本项目住宅价值高、风险较低。产品类型价值分析3.2住宅部分： 1100米一线江景； 城市核心超大型高端社区； 完善的商业商务配套。襄阳市主要写字楼名称位置成熟度万达广场长虹路新建领袖中原中原路新建世纪金源建设路一般现代城春园路成熟开放广场解放路成熟格林威治解放

21、路成熟第三产业不发达，写字楼需求有限项目周边写字楼相对集中，发展较为成熟写字楼对项目形象提升较为显著，隐性价值突出本项目具备写字楼开发的条件，但写字楼市场需求有限，具备一定风险。产品类型价值分析3.2写字楼部分：酒店需求较为旺盛，仅有一家五星级酒店酒店为持有型物业，回收期长酒店能够提升项目的整体形象酒店作为项目的功能性建筑有助于提升区域品质，但收益性较低，应适当控制规模。产品类型价值分析3.2酒店部分：五星级 1万达皇冠假日酒店四星级 6 城市名人酒店、维也纳酒店 、 荣华国际大酒店、名人酒店、 汉江国际大酒店、川惠大酒店三星级及经济型酒店 18和驰上品大酒店、上海卓安（襄阳）酒店、王府盛和精

22、品酒店、豪景假日精致酒店、丽源国际饭店、维多666大酒店、人家大酒店、山水文景酒店、东方夏威夷假日酒店、客来思乐娱乐酒店、万家来商务酒店、长虹酒店（长源店）、美易美家城市酒店（2家）、宝晖御和城市酒店、长虹大酒店、玲珑假日酒店、友谊宾馆 一：位于成熟商圈，商业价值较高，但竞争激烈，大体量商业具有一定开发风险；二：绝版江景资源，高档住宅空间很大；三：写字楼需求有限，可灵活设置，保持与公寓的可转换性；四：酒店产品作为功能性配套，应控制其规模。产品类型优先级别资金回笼目标开发建议住宅高快速回笼资金规模尽可能的增大商业高增大开发收益谨慎乐观写字楼、公寓中收益不明晰保持可转换性酒店低短期内无法回笼满足最

23、低标准产品类型价值分析3.2小结：项目总体布局及发展建议项目地块面积大，形状狭长，又是旧改项目，因此多次、分区域开发是项目发展的原则。项目第一期顺利开发是项目成功的关键点，因此一期地块的选择、定位及规划意义重大。临近人民广场区块商业氛围成熟，启动商业开发的风险较小；商业广场、区域中心点、景观等关键节点是项目扩大辐射半径、提高影响力的重要元素，也是各功能区块的有力纽带。首先拟定商业规划区域其次规划住宅区域提出总体布局及初步发展建议本项目开发基本原则：项目布局思考3.3区块商业氛围交通昭示性人车流ABCDEACB3.3项目商业布局思考ED地块商业价值分析A、B地块商业价值较高，适宜设置集中型商业地

24、块住宅价值判断：居住价值 DEAB C区块景观私密性噪声配套ABCDEA项目住宅布局思考3.3BDEC地块居住价值分析优点：人车流较多，周边居住人群较多；十字路交汇处，项目展示性较好；缺点：当前周边环境较差，消费力低下；由于学校和医院把地块和人民商圈核心区隔断，项目相当与打造全新商圈，发展周期较长，风险较大；对高端住宅区的打造及品质影响较大，不利于住宅价值提升。B集中商业区住宅返迁区域整体展示面较好，集中商业的打造在受制于商圈影响力及周边改造进展。3.3项目商业布局思考A、B地块商业价值对比分析集中商业区集中商业的辐射力受沿江面的限制，但易于打造主题型商业。优点：融入现有成熟商圈，易于商业的快

25、速发展；拥有江景资源，未来便于打造情景式商务空间；对住宅隔断较小，易于高端社区的打造，提升住宅价值、价格；降低开发风险，一定程度上加快资金回笼。缺点：人车流可达性相对较差 一面临江，不易于商业价值的均衡。住宅返迁区域3.3项目商业布局思考A、B地块商业价值对比分析项目商业布局思考AB商业业态餐饮、配套租金丹江路30-60元/解放路30-80元/档次低商业成熟度一般周边消费力中低昭示性好人车流较多商业业态餐饮、服饰等租金炮铺街60-150元/东风路50-80元/档次中商业成熟度高周边消费力中高昭示性好人车流一般3.3A地块商业综合开发价值较高A、B地块商业价值对比分析项目整体规划思路：最大化地块

26、价值保持商住功能完整性合理可行的开发节奏地块总体布局及开发节奏项目产品布局思考3.3项目总体规划及布局（四大组团：大型城市综合体组团+社区商业中心组团+特色商业街组团+住宅社区组团）动静分区，降低商业与住宅的相互滋扰，保证住宅的品质；商业空间有机组合，在保证各产品商业价值最大化的同时保证后期经营。商住布局关系：项目总体规划及布局3.3核心思路：核心商业带动下的街区化布局最大化实现整体商业价值及地块商业均好性；街铺产权清晰，投资者青睐，更易销售；街铺可降低未来经营风险。商业布局原则：项目总体规划及布局3.3住宅规划原则：还迁与销售部分分离，保证不降低销售区住宅品质；保证区域完整性；封闭式社区，保

27、证高端社区的私密性；沿江面较长，最大化的利用江景资源。备注：红色区域为一大型封闭住宅区，蓝色部分为返迁部分社区项目总体规划及布局3.3还迁住宅区域销售住宅区域产品组合 ： 汉街+万达广场+金街+酒店+写字楼 +住宅游艇码头高尚居住区高尚居住区高尚居住区甲级写字楼万达广场全国旗舰店 汉街甲级写字楼高星级酒店游艇码头高星级酒店中央商务区中央居住区中央商业区中央居住区案例参考：武汉中央文化区组团布局： 中央商业区+中央商务区+中央居住区+汉街A 城市综合体中央生活区B社区商业中心滨江特色商业步行街沿江高尚生活区滨江旅游休闲带 双核心： A为城市商业核心，B为区域商业核心两带：滨江特色商业步行街、滨江

28、旅游文化带。整体布局两核、两带、两区两区：沿江高尚生活区为主要开发型住宅，中央生活区为主要还迁型住宅。组团概念规划：四大组团规划区域组团A城市综合体组团B商业街组团C高尚住宅区组团C1中央生活区组团C2(返迁区域)D社区商业中心组团项目总体规划及布局3.3AC2C1BD滨江都市综合体是“滨江商业文化中心区”的核心组成部分，产品包括SHOPPING MALL、购物街、酒店、写字楼、商务公寓、休闲广场等。综合体组团组团规划四大功能中心组团：项目总体规划及布局3.3东京六本木新城商业街组团滨江特色商业步行街是运用沿江大道景观资源打造的集商业、会馆、餐饮、文化、购物为一体的商业街区，是项目文化韵味的最

29、好诠释。组团规划四大功能中心组团：项目总体规划及布局3.3组团规划四大功能中心组团：住宅组团大型滨江住宅区包含依托江景打造的滨江高尚居住区（销售型物业）、依托中山后街打造的大型中央居住区（还迁型物业）。项目总体规划及布局3.3组团规划四大功能中心组团：区域商业中心组团区域商业中心是以丹江路、解放路交叉点为核心，辐射周边区域的社区型商业中心，旨在满足周边社区日常生活需求。项目总体规划及布局3.3项目商业体量论证3.4城市综合体组团社区商业中心组团滨江特色商业步行街组团城市综合体组团购物中心+商业街酒店写字楼公寓滨江特色商业步行街组团社区商业中心组团项目商业体量论证开发原则：保证功能齐全：满足各主

30、力店、次主力店餐饮、休闲娱乐、购物等功能；为在市场上形成强大影响力，必须保持一定的规模；最低限度持有。本项目体量主要从主力店、次主力店等方面进行论证。3.4城市综合体开发建议（图示本项目1公里以内大型商业体）位置商场名称商业性质经营状况1武商量贩超市良好2武商量贩超市倒闭3拉美广场百货倒闭4银泰百货超市/百货一般5财富广场百货较差本项目周边超市百货密布，竞争激烈；大部分百货商场经营困难。本项目建议走差异化竞争路线，即引进精品超市(襄阳唯一)，百货暂不规划，整体向精品购物中心方向发展。项目商业体量论证3.4购物中心规模建议购物中心规模建议超市项目商业体量论证超市类型代表超市需求面积 ()大型超市

31、家乐福、沃尔玛、吉之岛等约15000精品超市Blt、bhg、ole等约50003.4项目商业体量论证类型代表商家需求面积()电玩反斗乐园等2000-3000影院太平洋、百老汇、万达等3000-5000KTV钱柜、欢乐颂3000-50003.4购物中心规模建议娱乐购物中心规模建议本项目作为精品购物中心，其体量可参照发达城市同类型购物中心：参考案例位置商业面积(平米)经营楼层深国投嘉信茂深圳福田区约4.5万(不含超市)地面三层，地下一层喜荟城深圳罗湖区约4万地面三层襄阳市目前唯一标准购物中心万达购物广场，其室内步行街部分约5万平米(不含万千百货)，经营楼层为地面三层，地下一层。项目商业体量论证3.

32、4嘉信茂喜荟城购物中心规模建议项目商业体量论证3.4本项目购物中心部分建议总建筑面积4-5万平方米。产品超市娱乐零售+餐饮面积（）50001000035000面积总计（）50000甲级写字楼标准：单层建筑面积不少于1000平米，办公面积不少于20000平米；襄樊甲级写字楼市场：目前唯一甲级写字楼为万达广场写字楼，该写字楼由2栋24层的建筑组成，建筑面积约5万平方米；本项目打造成城市商务核心区，写字楼需保持一定规模；提升项目形象，可造成双子商务中心。本项目写字楼总建筑面积初步建议5-6万平方米项目商业体量论证3.4写字楼规模建议丰富产品，分担开发风险片区无公寓供应，具备开发价值存在一定风险，适度

33、开发考虑到写字楼产品可能的转换，建议其体量约2万平米。项目商业体量论证3.4公寓规模建议提升项目整体形象全部持有，短期效益不明显持续资金投入，具有一定风险当前主流五星级酒店规模普遍集中在3-5万平米，本项目建议采用最低开发规模，即3万平米。项目商业体量论证3.4酒店规模建议特色商业步行街组团规模建议项目商业体量论证杭州大兜路武汉汉街南京1912当前国内知名特色商业街较多，选取上海新天地、武汉汉街、南京1912、苏州李公堤、杭州大兜路等五个项目作为参考。3.4特色商业步行街组团规模建议项目商业体量论证项目名称街长(m)商业面积()上海新天地400（双街区）5.6万武汉汉街150012万（8+4）

34、南京19127004万苏州李公堤一、二期14006万杭州大兜路商业街16006万 本项目特色步行街长约650米，结合本项目所处城市特点，商业规模建议约4-5万平米。3.4 外向型社区商业在满足社区居民需求的基础上兼顾服务外部消费者，商业面积不宜追求巨大化，在商业体量的确定上也需要考虑周边的商业环境，通常商业体量较大，其特征主要如下：外向型社区商业分类标准商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件5102超市、餐饮、休闲环绕街铺型、入口集中型商业区或 住宅密集区良好，临城市主干道按照以上商业标准，本项目社区商业规模约2.54万。从商业属性判断项目商业体量论证3.4

35、社区中心组团商业规模建议项目商业体量论证3.4商业总体量：产品组成面积（万）购物中心5购物中心外街2.5写字楼5酒店3公寓2滨江特色商业步行街5区域商业中心、社区底商3.5本项目商业总体量初步预计约26万平米CEDBA 集中式商业楼层建议 集中商业为持有型商业，具有较大的经营难度，建议设置3层，最高不超过4层； 街区商业楼层建议 街铺价值最高，一般是投资者首选，因此可考虑最大化街铺布局，具体楼层建议如下：区域楼层特色商业步行街A23街区C2街区D1街区E2商业广场B2层，局部3层商业楼层建议：项目总体规划及布局3.3城市综合体组团项目各组团详细规划及布局之城市综合体组团都市综合体整体定位：襄阳

36、首席滨江生态都市综合体CBD COD购物中心步行街写字楼酒店公寓 城市综合体组团定位及规划3.5东 风 路炮 铺 街沿江大道 地块北侧商业氛围浓厚，可充分借助现有氛围布局商业；地块南侧商业氛围淡薄，借助临江景观资源，打造高档商务板块。商务板块商业板块260m150m地块价值分析：城市综合体组团定位及规划3.5商业布局方式一 购物中心+商业街+商务综合体（较多持有物业）1、楼层设计：商业部分-1F3F，共计4层；2、哑铃式购物中心：根据地块特点且充分利用周边商业氛围，以哑铃式购物中心贯穿地块中央；3、敞开式商业街：在高价值区域设置敞开式商业街与购物中心相辅相承；4、弧形动线：通过弧形动线体现人性

37、化的设计，且增加建筑美感；5、建筑完美组合：通过街区及连廊实现各建筑间的有机组合，同时考虑到功能相关性；6、主力店布局：在两端及节点布置主力店，充分拉动人气；7、顶楼花园及休闲设施：购物中心与街区顶楼设置花园、休闲区、游泳池、网球场，与商务区实现功能融合。设计思路：城市综合体组团定位及规划3.5布局方式一： 负一楼设置超市、电玩及超市辅营区-1F局部下沉式广场停车场超市辅营商业区局部下沉式广场电玩、溜冰 一楼街区式布局1F局部下沉式广场写字楼A写字楼B公寓五星级酒店购物中心沿街商业品牌服装精品服饰精品服饰珠宝首饰餐饮布局方式一： 二楼连廊将商业部分融为一体，部分街铺采用退台式布局布局方式一：2

38、F局部下沉式广场写字楼A写字楼B公寓五星级酒店沿街商业电玩中心、KTV休闲时尚品牌潮流时尚品牌影楼、美容院 三楼以次主力店策略拉动经营布局方式一：3F局部下沉式广场写字楼A写字楼B公寓五星级酒店购物中心电影院、美食广场餐饮儿童天地书城、家电 顶楼通过连廊将区域建筑连接一体，打造空中花园4F局部下沉式广场写字楼A写字楼B公寓五星级酒店电影院（局部）网球场楼顶花园休闲吧休闲吧布局方式一：泳池吉隆坡石油大厦深圳卓越中心 购物中心与写字楼、公寓产品间的组合与连接香港圆方香港圆方空中花园的设计香港圆方购物中心出入口及景观设置新加坡ion香港圆方 购物中心中庭及景观小品设计香港圆方新加坡ion购物中心内部

39、建筑风格、通道及设施新加坡ion人性化及美观的休闲座椅设置导视系统设置新加坡ion街区入口及电梯下沉式广场效果图 广场局部下沉连接负一楼，实现双首层概念；通过扶手梯把人流引至二楼，退台式街区布局让二楼商铺变为街铺；下沉广场及入口电梯退台式街区实景连廊、退台、立面及开放式顶棚效果 局部街区设置三层建筑以布置次主力店，同时增加建筑美感； 街区节点部分设置复式铺，引进知名品牌，塑造街区形象；退台及连廊无锡哥伦布形象及景观小品商业布局方式二 小型购物中心+购物公园+商务综合体+步行街设计思路：城市综合体组团定位及规划3.51、小型购物中心：楼层设置-1F3F，局部4层；2、情景购物公园：围绕内广场设置

40、情景购物公园，增加街区面积；3、裙楼购物广场：增加写字楼、公寓裙楼商业；4、空中步行街：通过挑高二楼步行街区，增加商业价值，提高沿街商业面积；5、活动广场：通过下沉式广场、地面广场、二楼空中广场作为动线节点，汇聚人气；6、品牌旗舰店：购物公园设置品牌旗舰店，增加商业品质及影响力；7、顶楼花园及休闲设施：购物中心与街区顶楼设置花园、休闲区、游泳池、网球场，与商务区实现功能融合。 一楼街区式布局布局方式二：1F购物中心购物公园写字楼写字楼酒店式公寓五星级酒店一楼步行街 二楼街区式布局布局方式二：2F购物中心购物公园写字楼写字楼酒店式公寓五星级酒店空中步行街空中广场裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业

41、购物公园深圳COCOPARK肇庆百花购物公园深圳COCOPARK肇庆百花购物公园 空中步行街深圳南山商业文化中心区 空中广场深圳南山商业文化中心区 裙楼商业广场滨江特色商业步行街组团项目各组团详细规划及布局之滨江旅游休闲带滨江特色商业步行街组团滨江旅游文化休闲带整体定位：襄阳最具特色的商业步行街商业街组团定位及规划3.5文化特色 建筑特色 业态特色 旅游特色形象定位：重现“九街十八巷”商业街组团定位及规划3.5案例研究：商业街组团定位及规划3.5 上海新天地 武汉万达汉街 上海新天地新天地是太平桥改造规划的一部分太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米,其中新天地占地3万，建

42、面5.56万总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM)开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人开发理念：存表去里 整旧如旧 翻新创新昨天是今天的历史，明天是今天的创造，重现凝固在建筑上的上海历史文化改造采用了“存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。 为了配合外表“整旧如旧”

43、、内部“翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。 走進新天地石庫門弄堂，是令人懷舊的青磚步行道紅青相間的清水磚墻石庫門除部分設計摹仿西洋排聯住宅外，其布局大致效仿江南普通名居在此老年人懷著追憶，青年人感受新潮，老外品味東方文化中國，感受開放氣氛將歷經滄桑的石庫門建筑翻新改新而成的新天地，展示的不再是市民生活中最瑣細的部分，而是一幅二十一世紀上海的剪影新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=3

44、8：42：20餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万1.21.4万0.70.88万平米北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平0.4万平案例研究：商业街组团定位及规划3.5 上海新天地 武汉万达汉街 武

45、汉万达汉街武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。宣传总规模 340万摘牌总建面 260万文化旅游：20万商业：24万酒店：16万写字楼：45万住宅：155万配套：3万其他：77万（地下部分）以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公4D5D6D互动影院及室内过山车由执导过澳门水舞间的弗兰克德贡等三大顶级艺术大师联手打造的秀场以楚文化为元素的汉街大

46、戏台 武汉万达汉街 运用文化元素，接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，纪念湖北历史文化名人，提高楚汉文化的影响力 武汉万达汉街 1.5公里长汉街，多种风格建筑，中国最具建筑特色的步行街承袭武汉本土文化，基于文化旅游定位，汉街主体为民国建筑风格，穿插现代、欧洲古典建筑，充分表现传统与现代的并蓄，成为武汉知名的文化旅游地标。 武汉万达汉街 1.5公里长汉街，商家云集，显示强大的集团招商统筹能力十大国际潮牌引领集成度超越西单大悦城,国内第一GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武汉首开香港名店进驻翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆，不仅是武汉第一家，甚至内陆

47、也甚少开店；个性潮流区国际时尚区品味生活区建筑形式： 由多栋清晚民国初的特色风格的建筑组成街区 ，融合原有九街十八巷建筑元素和文化特色 ，打造极具文化品位的仿古商业街区；业态选择：汇聚美食、会馆、博物馆、中医、收藏、书城、私墅、购物、休闲等多种业态，让襄阳老字号焕发新生；广场分区：在街区中设置多个节点广场把街道分区，辅以主题体现襄阳古今文化、人物、风俗等；景观小品：在街区设置景观小品以体现襄阳特色文化韵味，也让街区变得盎然生趣。滨江特色商业步行街九街十八巷设计元素：商业街组团定位及规划3.5 清民特色建筑南京1912南京1912南京1912南京1912 四大主题分区多种业态组合零售街区文化街区休闲娱乐街区餐饮街区文华书城H&M典尚豆捞漫城酒吧宋玉杜甫孟浩然李自成岳飞刘秀伍子胥张柬之庞统诸葛亮司马徽 名人广场光武广场武穆广场诗圣广场名士广场 文化小品案例：福州三坊七巷 老字号商店案例：福州三坊七巷建筑形式： 多元文化，尤其以现代娱乐元素为主；功能选择：注重游乐、