深圳宝安中心区项目介绍

1、 宝 安 中 心 区 项 目 介 绍 2017年XX月三、区域房地产市场分析二、项目本体情况分析四、项目定位目 录一、项目区域价值梳理五、项目投资分析项目区域价值梳理1项目区域价值梳理项目区位位于深圳市宝安中心区，属于国家级开发区“前海”的规划范围内，半小时内即可通达深圳主要商圈及交通枢纽20分钟通达福田CBD2分钟通达前海交通枢纽中心5分钟通达宝安机场15分钟通达欢乐海岸10分钟通达深圳湾口岸15分钟通达华侨城10分钟通达海岸城本案30分钟通达罗湖区及火车站30分钟通达深圳北站前海规划范围前海位于深圳南山半岛西部，伶仃洋东侧，珠江口东岸，包括南头半岛西部、宝安中心区。前海位于深圳南山半岛西部

2、，伶仃洋东侧，珠江口东岸，包括南头半岛西部、宝安中心区。本案则位于前海的宝安中心区。项目区域价值梳理政策规划前海由国务院牵头批复、中央统筹管理，高起点高规划。按照深圳市政府的设想，前海将引领深圳未来三十年的发展何为计划单列市？在行政建制不变的情况下，将这些城市(区)视同一级计划单位，在国家计划中单位列户头，并赋予这些城市相当于省一级的经济管理权限。计划单列市的收支直接与中央挂钩，由中央财政与地方财政两分，而无须上缴省级财政。全国唯一享计划单列市权限的管理机构前海是国家级的开发区，有独立于深圳的立法权。2011年3月，国家正式将深圳前海开发纳入“十二五”规划纲要。2012年国务院正式批复前海在金

3、融、财税、法制、人才、教育医疗和电信等方面先行先试政策。2013年6月26日，前海深港现代服务业合作区综合规划已由深圳市政府审议通过，提出三年内投资3898亿，2015年全面建成前海合作区基础设施，到2020年实现国内生产总值1500亿元。2010年，中央明确了前海管理局行政地位，确定前海管理机构享有非金融类审批事项的计划单列市管理权限，这在全国是第一个，独一无二。中国目前只有5个计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳。现正处于提升阶段，规划利好将逐步显现20102012年，初创阶段，全面完成土地整备工作，引进部分高端品牌服务业，区内基础设施建设取得重大进展。20132015年，提升阶段，基

4、础建设逐步落地，初步建立具有一定国际竞争力的现代服务业体系，建立国内一流的营商环境，2015年预计GDP500亿左右。20162020年，发展阶段，形成符合国际惯例和规则的公共服务体系和体制机制环境，建立起具有国际先进水准的营商环境。前海范围深圳市政府扩容前海，规划面积增加一倍。总建筑规模约2600万平方米，规划就业人口约80万人，居住人口规模约30万人2013年深圳前海管理局发布前海深港现代服务业合作区综合规划，前海湾片区包括前海合作区、宝安中心片区、大铲湾港（含后方陆域），总用地面积约3240公顷。增加区域： 宝安中心片区、 大铲湾片区2010年经国务院批复的前海深港现代服务业合作区总体发

5、展规划，批复前海深港现代服业合作区用地范围为由月亮湾大道、双界河、妈湾大道和海滨岸线所围合的区域，总用地面积1492公顷。项目区域价值梳理2010年国务院规划前海范围：14.92平方公里2013年深圳规划前海范围：32.40平方公里雄厚的产业基础优势香港服务业占GDP比重92.3%，而深圳服务业增加值占GDP的53.2%，已具备了和香港在较高水平上合作发展的能力。前海辐射珠三角5000万人口的市场，乃至拓展到超过4亿人口的泛珠三角地区。 毗邻香港的区位优势前海紧临香港国际机场和深圳机场两大空港，深圳中山跨江通道、深圳西部港区和深圳北站、广深沿江高速公路贯通其中，未来可在10分钟内抵达深港两地机

6、场，半小时内抵达香港中环。 前海优势是深圳未来的城市双中心之一，位于“香港深圳广州”核心位置之上，服务业发展优势为深港合作发展提供强有力产业支撑项目区域价值梳理未来前海GDP产值将是惊人的，到2020年，前海GDP产值预计将达1500亿元，即每平方公里的产出将达到100亿元，相当于目前深圳每平方公里产量的25倍，比香港现在的产出量高出两倍多。 GDP产值发展优势宝安中心片区：打造，即中央商务区和科技研发服务区，与南山前海共同组成深圳市城市双中心之一，是深圳西部的商务、商业、总部经济和文化体育中心。桂湾片区：重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，打造核心商务区。铲湾片区

7、：重点发展科技及信息服务等生产性服务业，安排教育、医疗、文化等在内的公共服务业，打造综合发展区。妈湾片区：重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其它专业服务业等产业，打造保税港片区。前海功能定位为深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区。前海中心重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域。本案规划定位深圳市政府4000亿高规格打造前海，8倍于福田CBD投入度，构建宝安中心片区+“三区两带”的城市规划结构项目区域价值梳理交通条件珠三角超级综合交通枢纽，路网纵横集成四通八达，公路、航空、轨道交通系统完善发达，通达性好，

8、出行便利项目区域价值梳理前海具有衔接深港、覆盖珠三角、通达亚太、辐射全球的立体综合交通体系，含一个口岸、两大机场、三条城际轨道、六条地铁线及前海交通枢纽。广深沿江高速公路：起于东莞长安镇，直通深港西部通道，实现广州、深圳香港无缝连接；海滨大道：连通桂庙路与机场，以隧道方式穿越前海；港深西部快线：半小时连接深圳、香港两大机场，国内国际畅通无阻；穗莞深城际线：广深城际地铁，一小时接驳广州、深圳城市中心；深珠城际线：起于珠海唐家湾站，与穗莞深城际线在深圳前海湾站相接；地铁交通：罗宝线、环中线、9号线、11号机场快线、15号线、西乡蛇口局部线，通达全深圳。前海综合交通枢纽： 位于地铁11号线前海站，集

9、城际轨道、地铁、公共交通、口岸等设施于一体，占地约3万平，总建面约260万平，总投资326.8亿，一期预计2016年完工，是深圳市内重要的轨道交通换乘中心。项目区域价值梳理香港签约企业：汇丰、渣打、恒生、大新银行、中国银行（香港）、国泰君安、国信证券、世贸、嘉里集团、香港卫视国际传媒、毕马威、普华永道，TDK，李嘉诚旗下的长江实业等内地签约企业：腾讯、深圳报业集团、招商银行、越海全球物流公司等前海湾保税港区签约企业：东方海外、嘉宏、顺丰速递、利丰国际；DHL、卡西欧、飞利浦和家乐福，国际财团洛克菲勒家族、国际金融巨头摩根大通等入驻企业前海受全球顶级投资集团“青睐”，高端产业人群居住需求外溢，具

10、备极大的投资潜力根据前海管理局发布的数据，截至2015年11月底，在前海蛇口自贸片区注册企业总量突破6.9万家。国际知名企业争相进驻前海土地成交地产龙头看好前海发展，卓越、华润、美国地产巨头等大型房企巨头重金夺下前海土地，前海价值斐然2013年7月，卓越123.79亿拿下两块土地，成为总价地王；政府要求投资强度不得低于1.5万/平，两幅地块须分别向政府无偿移交5.16万平方米和8.86万平方米的办公面积，卓越投资成本近4万/平。2013年8月，华润置地以109亿拍下T201-0078地块，成为深圳总价、单价双地王。2014年1月23日，前海2014年首块土地拍卖。由主持重建纽约世贸中心地美国地

11、产巨头兆华斯坦开发公司为主的联合体以134.0999亿元竞得，楼面价约28113元平方米，再次刷新深圳单价、总价地王纪录。项目区域价值梳理项目本体情况分析2项目本体情况分析地段区位位于前海规划范围内，地处宝安中心区核心地段，紧临宝安区政府，远眺前海湾，地理位置十分优越项目位置本项目位于前海规划范围内的宝安中心区，兴业路、裕安路、金科路、海秀路四条道路包围中的地块。项目东面为宝安区政府和海滨广场，遥望前海湾片区；南面不远处为大海和广深沿江高速；西面为大铲湾片区，北面为新安中学。本案项目地块编号：申办更新宗地号。土地性质：商住用地。项目占地面积：约8.9万平方米。项目容积率：约7.0。总建筑面积：

12、约62.3万平方米，根据控规要求，商业建筑面积不超过计容总建筑面积15%（即约9.35万平方米），住宅面积为总建筑面积的85%（即约52.96万平方米）。项目土地价款：不超过2万元/平方米（按计容建筑面积计，最终以政府审定为准）。项目土地现状：全区域平整空地等待项目开发状态。项目公司股权：土地方占XX%，我方占XX%。项目本体情况分析经济指标本案项目四至四周均为较高级别的城市道路，周边主要为写字楼及商务建设用地、豪宅项目、学校等，具备较好的工作和居住环境深圳农村商业银行总部信通金融大厦（建设中）宝能项目（建设中）兴业路（双向六车道）东至兴业路西至金科路金科路（双向八车道）对面空地（目前为绿化地

13、带）新安中学高中部第五大道（已建成）北至裕安路裕安路（双向八车道）海秀路（双向六车道）荣超海滨大厦万骏经贸大厦南至海秀路项目本体情况分析项目本体情况分析地理地貌地块较为方正，内部土地平整，基本无高差，目前覆盖有部分绿色植被，具备良好的开发建设条件项目本体情况分析道路交通项目周边路网纵横交错，四通八达，轨道、航空交通发达，轻松到达市内各区及周边城市本案离地铁11号线宝安站直线距离600米离地铁1号线宝中站直线距离900米离地铁5号线宝华站直线距离500米宝安站宝安中心站宝华站5号线宝华站1号线宝安中心站 11号线宝安站（在建，2016年通车）宝安大道广深沿江高速深圳机场项目本体情况分析景观环境项

14、目东面毗邻宝安文化政治核心景观轴，南面远眺大海和享受滨海休闲公园美景，西面空地和北面学校无遮挡，景观条件优越本案豪宅项目绿化地带新安中学写字楼五星级酒店项目周边目前以商务写字楼为主，还有部分已建成和在建豪宅项目。东面为宝安行政文化中心，核心景观轴上包括体育场、行政中心、海滨广场、图书馆、青少年宫、演艺中心等。南面为3.27公里的滨海休闲公园，包括沙滩泳池景观区等。西面为绿化地带，北面为新安中学（多层建筑），基本无视线遮挡。配套设施项目周边银行、学校、酒店、休闲、商业、医疗设施齐全完善，具备较为成熟的配套条件银行：建设银行、交通银行、工商银行、渣打银行学校：新安中学（省一级学校，广东省国家级示范

15、性普通高中）、滨海小学、海旺中学酒店：前海华侨城JW万豪酒店休闲：宝安体育馆、图书馆、青少年宫、演艺中心、艺术中心、滨海休闲公园等商业：华润万家、创业天虹、海雅缤纷城、苏宁电器医院：妇幼保健院中心区新院、宝安武警医院影院：中影UL城市影院项目本体情况分析宝安区政府海滨广场海旺中学滨海小学前海华侨城JW万豪酒店新安小学建设银行交通银行中影UL城市影院渣打银行万骏经贸大厦宝安体育场龙光世纪大厦本案荣超海滨大厦图书馆青少年宫演艺中心滨海休闲公园3区域房地产市场分析区域房地产市场分析宏观经济和政策深圳GDP领涨全国，降准降息并施行宽松货币政策，放开二胎，取消“限外令”及限购等政策利好于房地产发展 深圳

16、前三季度GDP为12376.66亿元 全国排名第四，增速领涨全国10月底，深圳市统计局公布了深圳前三季度的经济数据，深圳前三季度GDP为12376.66亿元，同比增长8.7%。深圳前三季度GDP排名全国第四，比今年上半年提前一位。从增速来看，深圳位于一线城市首位，其中，北京为6.7，上海为6.8，广州8.3。取消过时的限购政策。2015年12月，深圳一手住宅供应面积82.8万，环比增长27.8，同比减少29.0；成交面积58.4万，环比增加7.8，同比增长1.7；成交均价44761元/，环比增长33.2，同比增长68.7。受2014年政策影响以及低迷的市场行情的压抑，2015年深圳住宅市场报复

17、性反弹，成交均价从年初3万多的均价，到年末大涨40%，12月新房均价再创新高，首次突破四万。区域房地产市场分析深圳住宅情况深圳住宅市场供需两旺，2015年均价大幅上涨深圳12月新房均价逼近4.5万，供需两旺10月29日闭幕的中共十八届五中全会提出，全面实施二胎政策。深圳全年房价涨幅达近40%,12月新房成交均价逼近45000元，楼市供需两旺。深圳常住人口1078万，户籍人口332万，非户籍人口746万。按常住人口计算，深圳商品住宅户均仅为0.4套，远低于全国户均1.1套的水平。截至2015年11月底，深圳新房存量411万平方米，38419套，去化时间为6.9个月，远低于北上广14个月左右的消化

18、周期。深圳土地面积仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。深圳近2000平方公里的空间已达到了50%的开发强度，这在国际上是最高的。深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。深圳入驻有华为、腾讯、中兴、万科、招商银行、平安保险、深圳发展银行、中集集团、中电投资、深圳创投、深KONKA等知名企业，为深圳地产带来有力的产业支撑。深圳前三季度GDP为12376.66亿元 全国排名第四，增速8.7%领涨全国。中央政策施行相对宽松货币政策，取消限购、限外等措施，利于房地产发展。二胎政策全面放开库存量处于健康水平建设用地供应稀缺 生产总值增长迅速政策推动地产发展人

19、口对住宅需求旺盛房地产行情利好产业支撑地产发展未来深圳房地产将继续上行态势区域房地产市场分析未来发展态势从深圳经济、政策、人口、产业、供求情况、库存量、土地供应等情况来判断，未来深圳房地产市场将继续稳步上行2015年12月，宝安区一手住宅新增供应30.8万，同比减少13.6，环比增长79.1；成交面积20.9万，同比上涨26.6%，环比下降11.4；成交均价40217元/，同比上涨51.0%。宝安中心区因12月只有豪宅壹方玖誉在销售，因此均价达到80000元/。12月，前海有6个项目在售，均价达到63666元/。区域房地产市场分析宝安区地产情况宝安区均价稳步增长，受前海规划利好以及本片区的条件

20、完善，宝安中心区的房价上涨迅猛宝安区均价突破4万，宝中均价达8万，前海均价步入6字头项目周边典型楼盘情况区域房地产市场分析楼盘名所在片区建筑类别占地面积建筑面积容积率户型面积均价壹方玖誉（在售）宝安中心区48层、44层、52层超高层 99390 883256 5.40180-373 四居、五居、177-373 四居、五居、220 五居 85000元/第五大道（二手）宝安中心区18-30层高层833293275143.1102-125平的三房，164-178平四房62000元/ 宏发前城（在售）宝安西乡片区41层超高层600007000003.80二居8965000元/前海时代CEO公馆（在售）

21、南山前海桂湾片区 11层小高层60595 99800 1.54143-254平米4房80000元/ 前海凯御（在售）南山前海桂湾片区25层高层7011 44331 4.64612两居73000元/ 汉京九榕台（在售）南山前海与蛇口交汇处16层小高层27699 61220 2.2180平米3+1房85000元/恒裕滨城（在售）南山前海与后海交汇处46层超高层35853 259314 4170-270三房、四房120000元/华润深圳湾悦府（在售）南山深圳湾片区52层及51层的超高层67000 861000 12.85250平3房、260平3房、320平4房、360平4房138000元/项目周边典

22、型楼盘建筑类型主要为高层及超高层，建筑密度较高，宝中和西乡片区的规模型大盘较多，因该区位适宜打造豪宅，产品以三房及以上的大户型豪宅为主，片区均价达到95000元/平米左右。因位于前海以及前海辐射范围，位置优越规划起点高，该区域的楼盘均十分畅销。本案壹方中心玖誉2015年6月6日开盘，超过1000批来自全市各区的高端客户蜂拥而至，上午10点项目正式选房，到中午12点，开盘2小时基本售罄，开发商吸金70亿。当天推出370套房源，最小面积为148平米，最大为376平米。开盘最低价位1400多万，最高达1.3亿。本次开盘最底价格为4楼单位约7.3万/平，最高价为顶层单位17.5万/平。本次推出具体户型

23、为：3栋、4栋、5栋144-366平大户型，其中3栋户型为366平（4房2厅5卫+1佣人房）共86户，4栋户型为215平（4房2厅4卫+1佣人房）共156户，5栋户型有144平（4房2厅2卫）、167平（5房2厅2卫+1入户花园）和183平（5房3厅3卫）三种，其中183平为复式户型，其余为平层户型。区域房地产市场分析壹方中心玖誉开盘2小时基本售罄，开发商吸金70亿2015年12月16日下午15:00时，“前海时代CEO公馆”项目二期在JW万豪大酒店进行公开发售， 共550套房源一次性全部推售，具体为99套140平4房、30套160平4房、179套164-170复式3房、88套1804+1房、

24、132套2254房、22套260平5+1房，均价80000元/平，而去年一期开盘均价仅4.2万/平，今年均价增长近一倍。550套房源开盘当天基本售罄。“前海时代”项目是深圳地铁集团与中信集团强强联合，精心打造的第一个国际都荟住宅，项目位于前海深港合作服务区核心区桂湾片区东南角，项目将建成集住宅/公寓/办公/商业/酒店为一体的前海中央生态综合体旗舰。区域房地产市场分析前海时代CEO公馆二期开盘均价8万元/平米，较去年一期开盘均价4.2万/平，均价增长近一倍，550套房源当天基本售罄4项目定位前海价值 自身价值+TOP4 地标综合体TOP5 特色商业TOP6 景观大宅TOP7 便利生活TOP1 全

25、球国际湾区TOP2 滨海生活国家意志推动区域，同步全球金融中心，代言深圳未来30年。遥望前海湾及滨海休闲公园，享都市中心、滨海岸线和中轴三重优越生活。前海60万都会综合体，居住商务商业一体，娱乐、购物、休闲应有尽有。珠三角交通枢纽中心，道路、航空、轨道交通发达， 5分钟直达深圳机场、10分钟到达深圳湾口岸，20分钟通达福田中心区。TOP3 极速交通项目自带特色现代商业MALL，带来最前沿国际化生活方式。位于宝安中心区景观轴西侧，临海而建，打造景观大宅。TOP8 豪宅品质项目定位百亿公共文化设施配套，学校、医院、银行、影院应有尽有。地块属性的得天独厚注定需要建设豪宅产品，打造豪宅品质。项目核心价

26、值梳理Regional Assignment前海中央国际生活区项目区域定位前海：国家意志推动区域东方曼哈顿，中国未来经济首都前海规划：占地32.4平方公里，最高起点，特区内最大一块处女地，国家意志推动区域；前海投入：深圳前海总投资约4000亿元，8倍于福田CBD投入度，代言深圳未来30年；前海产出： 2020年每平方公里产值100亿，2倍于香港，20倍于深圳，6年内预计人均GDP将超过8万美元，全球能够达到这一数字不超过10个地方。含金量深圳最高！前海容纳：总建筑规模约2600万平方米，规划就业人口约80万人，居住人口规模约30万人，辐射珠三角5000万人口的市场，乃至拓展到超过4亿人口的泛珠

27、三角地区。项目定位项目定位项目属性定位超越福田南山，配套密集度最高区域深圳唯一10分钟内步行奢享百亿配套Attribute Location地标级顶配综合体景观轴线：遥望前海湾及滨海休闲公园，享都市中心、滨海岸线和中轴三重优越生活。百亿配套：项目周边银行、学校、酒店、休闲、商业、医疗设施齐全完善，带来最前沿国际化生活方式。价值标杆：前海所规划的住宅规模约650万平方米，占比仅为前海总建筑规模的2.5% ，项目商住的土地属性价值将成为标杆。前海国际生活区 地标顶配综合体项目定位项目整体定位项目定位项目产品定位 全城绝版，创造顶级人居新标准住宅最稀缺 阔绰景观天际大宅 圈层标杆，精英人士汇聚价值高

28、地公寓最潜力 投资居住首选酒店公寓 多维交通，全球商务交流领地写字楼最便捷 国际化智能写字楼 配套完善，尖端消费的购物街区商业最醇熟 一站式时尚商业空间区域市场解析及项目定位客户定位 项目重要客户 项目牵引客户客户覆盖区域半径 项目核心客户来源：福田、罗湖关内实力客户，深圳投资客、港人、外国人等客户特征：善于捕捉投资机遇、对政策嗅觉敏锐、跟随交通改善改变置业地点关注点：前海利好、地铁接驳、升值潜力来源：宝安中心区、新安、西乡及宝安区本地客户客户特征：多为原住民和周边楼盘业主、浓厚宝安情节、认可片区价值关注点：区域、服务、品牌来源：前海商务客户、写字楼转化客户、南山客户特征：前海片区及主流豪宅区

29、内的财富阶层，且有一定地缘性关注点：项目资产属性、区域发展潜力，项目升值潜力客户来源5项目投资分析与结论规划指标建筑形态及配比建筑形态和指标占地：89000容积率：7.0 总建筑面积：623000纯商业面积：35000住宅面积：529550公寓及写字楼面积：58450建筑形态面积建面比例住宅52955085.00%商业350005.62%公寓及写字楼584509.38%合计623000100.00%说明：根据控规要求，商业建筑面积不超过计容总建筑面积15%（即约9.35万平方米），住宅面积为总建筑面积的85%（即约52.96万平方米）。商业面积共计9.35万平方米，如果作为纯商业来销售或者持有

30、的风险较大，因此建议拆分为纯商业、公寓、写字楼三部分：一是3.5万平米纯商业，控制商业规模，避免经营风险，利于租售；其他为5.85万平米公寓及写字楼，因本区域写字楼林立，商务氛围浓厚，有利于开发公寓和写字楼产品。项目投资分析业态和销售情况住宅：参考该区域目前同等产品约8万元/平米的均价测算。商业：参考宝安中心区以及周边片区商业约10万元/平米的均价测算。公寓和写字楼：目前市场上公寓均价略低于住宅产品，按照7万元/平米的均价测算；写字楼参考 周边同等项目约6万元/平米的均价测算。公寓和写字楼总体均价为6.5万元/平米。项目投资分析1、业态与销售业态面积（平米）单价（元/平方米）销售总额（元）可售住宅面积5295508000042364000000可售商业面积350001000003500000000可售公寓及写字楼面积58450650003799250000合计62300049663250000投资成本项目投资分析2、投资成本项 目投资总额（元）总建筑面积单方成本（元/m2）说明楼面地价12460000000