项目商业定位分析报告-52P-XXXX课件

1、1远洋张贵庄项目商业定位分析优仕地产（天津）二零一零年七月1远洋张贵庄项目优仕地产（天津）第一部分 提案目标第三部分 张贵庄发展概况第四部分 项目本体分析第五部分 产品定位方向目录第二部分 东丽区发展概况第一部分 提案目标第三部分 张贵庄发展概况第四部分 PART 1：本提案目标PART 1：本提案目标找到远洋张贵庄项目商业产品的定位方向。 提案目标找到远洋张贵庄项目商业产品的 提案目标PART 2：东丽区发展概况PART 2：东丽区发展概况东丽区区划演变东丽区交通现状PART 2：东丽区发展概况东丽区经济发展状况东丽区发展规划小结 早在春秋战国时期，境内已有人聚居生息。区政府驻地张贵庄曾出土

2、战国古墓。在务本二、三村、大郑庄、西南堼等地出土的文物，证明汉晋时代已有人在当地从事制陶、煮盐等劳动，并建有漂榆邑城。唐代，由于海运事业发展，军粮城成为繁华重镇，有驻军把守。宋、辽时代，境内属辽国，由于连年混战，许多人背井离乡，境内荒芜。元代，军粮城的地理位置又一次重要起来。元丞相伯颜开辟从崇明岛取海道直达直沽的海运线路，所运粮食皆从军粮城转运。明清时代，境内村庄多已建立。 春秋战国时期，东丽区为燕国辖地。秦汉时，属渔阳郡泉州县。北魏时，属雍奴县，唐代改雍奴县为武清。北宋时属辽，为析津府武清县。南宋时属金，由大兴府武清县管辖。明永乐二年属顺天府天津卫管辖，清雍正九年（1731），军粮城、无瑕街

3、、赤土镇一带属宁河县管辖，其余由天津县管辖。1949年9月，分属天津县和宁河县管辖，1953年5月，建立天津市津东郊区，1955年5月，更名为东郊区，1992年3月，更名为东丽区。 东丽区区划演变历 史东丽区区划演变东丽区交通现状PART 2：东丽区发展概况东丽 东丽区区划演变 现状东丽区地区概况 东丽区区划演变东丽区交通现状PART 2：东丽区发展概况东丽区经济发展状况东丽区发展规划小结 东丽区位于天津市东部，市中心与滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。全区总人口30

4、.4万,其中农业人口19.6万，非农业人口10.8万。 东丽区地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。随着天津市加快建设北方经济中心、滨海新区和工业东移总体规划的实施，加快区域经济发展，加快产业结构调整，加快城市化、工业化、农业产业化进程，使之真正成为最富流通性的现代化“津滨辅城”。 东丽区区划演变 现状东丽区地区概况东丽区区划演变东丽区 1、东丽区交通现状路网通达性 水陆空交通便捷，境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；津塘公路、京津塘高速、津滨高速、津北公路与外环线、杨北

5、公路等十余条公路构成经纬；拥有39条国际、国内航线的天津滨海国际机场坐落在区内；紧靠中国北方最大的国际贸易港口天津港，海河、金钟河在南北两端蜿蜒流过，形成了公路、铁路、水路、航空多功能的立体交通网络。 东丽区交通现状东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区经济发展状况东丽区发展规划小结 1、东丽区交通现状路网通达性 水陆空交通 1、东丽区经济发展状况GDP排名名次区域年GDP（亿元）1开发区466.22塘沽区 317.13河西区261.34和平区 242.45大港区 205.96西青区199.37北辰区1678南开区166.29武清区16510河北区154.711东丽区 152.312

6、静海县112.813河东区110.914蓟县 9515津南区 89.72008年统计数据东丽区GDP排名仅名列第十一位，在相邻区县比较中处于较弱势地位。东丽区经济发展状况东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽区发展规划小结 1、东丽区经济发展状况GDP排名名次区域年GDP蓟县开发区 发展旅游休闲度假产业，同时发展农业、轻工业及华北地区重要的商品集散地宝坻开发区 以高新技术产业为主，重点发展汽车配件、高新电子、精密机械、有机食品、生物医药、新能源等环保型新材料产业宁河开发区 农业以及冶金、食品、化工、机械加工制造等四大工业主导行业滨海新区现代化的世界性加工制造基地和物流中心

7、 东丽开发区 旅游休闲度假产业、物流商贸、汽车零部件产业和IT部件产业、航空产业等支柱产业西青开发区 以电子信息、装备制造、服务外包、新材料四大产业为主导的电子产业基地津南开发区 东区：电子信息、金属制品、塑胶制品等主导产业 ；西区:轻工、食品、生物制造业等主导产业静海开发区 重点发展装备制造、生物制药、食品、新材料和电子五大产业北辰开发区机电、现代医药、冶金深加工、汽车配件、装备制造、橡塑制品等六大支柱产业武清开发区 农业和轻工业为主导产业远郊区县环城四区市内六区滨海新区滨海新区环城四区远郊区县东丽主要以旅游休闲度假产业为主，辅以物流、现代服务业，产业特点不突出。 2、东丽区经济发展状况产业

8、类型东丽区经济发展状况东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽区发展规划小结蓟县开发区 宝坻开发区 宁河开发区 滨海新区东丽开发区 西青东 丽 区津 南 区中心城区滨海新区核心区高速公路快速路轻轨东丽区位于中心城区与滨海新区连接的核心区，作为连接枢纽，未来的交通条件必将逐步提升，这将成为东丽区发展的契机。 3、东丽区经济发展状况发展契机东丽区经济发展状况东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽区发展规划小结东 丽 区津 南 区中心城区滨海新区高速公路东丽区位于中 1、东丽区发展规划构建“新城市中心区”东丽区发展规划东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概

9、况东丽区交通现状东丽区经济发展状况小结东丽区属于城乡过渡带，正处于由近郊向城市中心区演变的过程中。东丽区内新房供应较为集中的是轻轨沿线、空港板块、东丽湖板块，由于这三个板块地理位置的不同，生态资源的差异，使其板块内的产品定位也不尽相同。按照规划，东丽湖将建成东部万科生态居住区、西部华侨城文化旅游区、南部航空(航天)创意研发与服务外包总部基地、北部人居博览园、中部文化会议产业园的园区联动发展格局。 东丽湖温泉度假旅游区临空产业区冶金工业区泰达西区滨海高新技术产业区金钟产业园区华明工业园区航空配套产业区东丽开发区军粮城工业园区重机工业园华明商务区新立商务区中心城区第三产业园区第二产业园区滨海新区园

10、区 1、东丽区发展规划构建“新城市中心区”东丽区发展新市镇建设 立足于天津市和滨海新区的发展需要，积极探索“宅基地换房”模式，体现“一城一特色”的原则。以经济技术开发区、航空城和产业园区建设为依托，建成产业区和生活区相结合的现代化新市镇，形成“以路链镇、两点多轴、水清岸绿”的城镇网。 东丽区发展规划东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽区经济发展状况小结 2、东丽区发展规划新市镇建设新市镇建设 立足于天津市和滨海新区的发展需要，积极探索 2、东丽区发展规划金钟新市镇 以商贸物流业为支撑，与制造业互相促进，协调发展，建成集居住、加工制造、贸易、服务为一体的金钟新市镇，其工业

11、园规划面积5.5平方公里，将建成以高新技术、商贸物流、五金制品为主导的产业园区。东丽区发展规划东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽区经济发展状况小结 2、东丽区发展规划金钟新市镇东丽区发展规划东丽区 2、东丽区发展规划华明新市镇 依托航空城和东丽湖生态旅游风景区，以高科技产业为支撑，以生态旅游业为主导，建设具备高档居住、休闲、商务功能的华明新市镇是“十一五”期间重点做好的新市镇项目之一。市区重点工程，外环辅道大部分路段施工修整。东丽软件园项目的实施，地铁二号线的建设，滨海临空产业园项目的建设，主干道路、网管建设，商务区计划任务的完成，西侧东侧的幼儿园，建筑面积1500的

12、华明民俗博物馆等建设为打造华明示范镇及实现长远规划打下坚实的基础。东丽区发展规划东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽区经济发展状况小结 2、东丽区发展规划华明新市镇东丽区发展规划东丽区 2、东丽区发展规划军粮城 以海河下游冶金工业区和码头建设为基础，建设以冶金、机械制造业为支撑，发挥工业主导、居住集中、商贸流通的功能，建成配套齐全、环境优美、适宜人居的军粮城新市镇。 东丽区发展规划东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽区经济发展状况小结 2、东丽区发展规划军粮城东丽区发展规划东丽区区划 2、东丽区发展规划新立商务商贸区 以东丽开发区为中心，建设以汽

13、车、通讯设备制造业为支撑，兼顾工作、生活、休闲、旅游多功能现代化新立新市镇商务商贸区规划面积2.13平方公里，将建设成为现代化的商务新城。东丽区发展规划东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽区经济发展状况小结 2、东丽区发展规划新立商务商贸区东丽区发展规划东在东丽区构建的一个中心城区，四个新市镇区域下，张贵庄位于区政府所在地新立新市镇西侧，外环线以内，与河东区接壤，作为城市提升带，张贵庄有着自身独特的潜力因素。张贵庄有更多机遇享有东丽区城镇化发展进程中的最优发展条件。张贵庄 2、东丽区发展规划张贵庄东丽区发展规划东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽

14、区经济发展状况小结在东丽区构建的一个中心城区，四个新市镇区域下，张贵庄位于区政东丽区的经济及产业发展，与临近区县相比，处于较强趋势。该区域的区位及产业发展决定了向外的辐射力相对较强；东丽区位于中心市区到滨海新区的中转站的位置，特殊的地理位置，决定了津南的交通将十分发达；张贵庄位于津南区城市提升带的关键位置，又临近中心市区，是津南区未来规划发展的潜力区域。 小结小结东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽区交通现状东丽区经济发展状况东丽区发展规划 小结小结东丽区区划演变PART 2：东丽区发展概况东丽PART 3：张贵庄发展概况PART 3：张贵庄发展概况 张贵庄街总面积2.48平方公里，

15、常住人口约5万余人，辖区内的18个社区。 张贵庄概况张贵庄概况PART 3：张贵庄发展概况张贵庄定位人口规划交通路网向外辐射力重点项目小结上 图 为 津 滨 大 道 沿 线 规划中的新市镇张贵庄新市镇：位于世纪大道东南半环至外环线段，总占地面积563公顷。按照规划，整个张贵庄新市镇将创造一系列的邻里社区及开发分区，分为一个市镇中心及两个副中心，为市镇内居民提供更多的聚集场所及社区活动舞台。同时，项目不仅包括住宅及商业配套，还将建设汽车城、商务公园及教育公园等能够提供充分就业的设施。 张贵庄街总面积2.48平方公里，常住人口约5万张贵庄新市镇：规划中的张贵庄新市镇项目将建成一个现代、新型、国际化

16、的商业功能区，一个在全国乃至世界都具有高度冲击性、震撼性的城市标志性新城区；是天津的城市客厅和城市名片！ 张贵庄定位张贵庄定位PART 3：张贵庄发展概况张贵庄概况人口规划交通路网向外辐射力重点项目小结张贵庄新市镇：规划中的张贵庄新市镇项目将建成一个现代、新型、 人口规划情况 张贵庄街辖区：以东郊区、卫国道、外环线为界，现状人口5.07万人，规划人口13.8万人，规划为工业区和住宅区。充分满足周边企业对人才的需求，同时对周边的商业起到拉到作用。人口规划PART 3：张贵庄发展概况张贵庄概况张贵庄定位交通路网向外辐射力重点项目小结 人口规划情况 张贵庄街辖区：以东郊区、卫国道、外 张贵庄地段交通

17、便利，陆路、轻轨、铁路、航空极为发达。 随着天津北方经济中心的确立，近年来天津城区在北京、开发区双核的拉动下，经济建设速度进一步加快。该地区作为连接双核的重要节点，其交通优势极其明显。而穿越张贵庄地区的津滨大道，更是其中十分重要的一条“黄金走廊”。 津滨大道沿线，目前有河东万达广场、红星国际广场、居然之家等多个商业地产项目在建。 张贵庄交通路网津滨大道交通路网PART 3：张贵庄发展概况张贵庄概况张贵庄定位人口规划向外辐射力重点项目小结张贵庄新市镇津滨大道河东万达广场效果图 张贵庄地段交通便利，陆路、轻轨、铁路、航空极为发达。 跃进路贯穿东丽区南北，与津滨大道交汇于张贵庄新市镇。 东丽区行政、

18、经济及文化中心，就坐落于该路段的南部，与张贵庄新市镇毗邻。 全线贯通的跃进路，将成为张贵庄新市镇重要的经济大动脉。 张贵庄交通路网跃进路交通路网PART 3：张贵庄发展概况张贵庄概况张贵庄定位人口规划向外辐射力重点项目小结张贵庄新市镇跃进路（即将全线贯通） 跃进路贯穿东丽区南北，与津滨大道交汇于张贵庄新市镇。 张贵庄向外辐射力向外辐射力PART 3：张贵庄发展概况张贵庄概况张贵庄定位人口规划交通路网重点项目小结1、津滨大道连接东西，辐射周边；2、跃进路贯穿南北，带动周边区域全面发展；3、东西联通天津市区和滨海新区、南北贯穿东丽区，处于重要战略要地的“十字”交汇处。 张贵庄向外辐射力向外辐射力P

19、ART 3：张贵庄发展概 1、重点项目金隅张贵庄住宅项目重点项目PART 3：张贵庄发展概况张贵庄概况张贵庄镇定位人口规划交通路网向外辐射力小结入市时间：2010年内，总用地面积：182512平方米，总建筑面积：29.05万平方米，楼面价：4578.55元/平方米，用途为住宅用地。产品类型：小高层、洋房、联排别墅。其中，小高层以90平方米左右两室为主，洋房以120至140平方米两室、三室为主，联排别墅以220平方米户型为主。 并建有配套的社区商业，满足该社区居民的消费需求。 1、重点项目金隅张贵庄住宅项目重点项目PART 总建筑面积：10万，一期7万，全部为商品房，配套社区商业：预计不超过1万

20、，今年上市。卖点：耀华滨海学校与小区相隔一条路，教育资源为本项目重要卖点。 2、重点项目万科张贵庄项目（金色雅筑）重点项目PART 3：张贵庄镇发展概况张贵庄概况张贵庄定位人口规划交通路网向外辐射力小结总建筑面积：10万，一期7万，全部为商品房， 2、 3、重点项目张贵庄限价商品房（百合阳光）重点项目PART 3：张贵庄发展概况张贵庄概况张贵庄定位人口规划交通路网向外辐射力小结位置：位于河东区津滨大道（张贵庄路）与登州南路交口(天津耀华滨海学校北侧）。总户数：872户。主力户型：89-90左右两室，限价房。均价：5000元/（已售罄）配套：小体量社区商业，满足社区居民消费需求。 3、重点项目张

21、贵庄限价商品房（百合阳光）重点项目天津市耀华滨海学校是天津市耀华中学与天津滨海发展投资控股有限责任公司共同创办的全日制寄宿中学。占地104677平方米，建筑面积82477平方米。从2006-2007学年度第一学期开始招收第一届学生。在执行九年义务教育课程的同时，驾驶、骑马、高尔夫等科目也是其学生选修课程，目的是树立与众不同的形象，同时也迎合了部分家长对该校的心理预期。社会对该校的评价，即所谓的“贵族学校”。 4、重点项目耀华滨海学校 重点项目张贵庄概况张贵庄定位人口规划交通路网向外辐射力小结该校为本案带来了庞大的高端年轻消费人群。PART 3：张贵庄发展概况天津市耀华滨海学校是天津市耀华中学与

22、天津滨海发展投资控股有限 张贵庄联通天津市区和滨海新区，是重要的战略要地； 张贵庄未来规划人口13.8万人，能为周边商业提供潜在消费能力； 打造未来的宜居、休闲、商务中心； 知名开发商的抢先进驻将会辐射和带动周边区域的发展； 区域耀华滨海学校能为区域商业发展起到积极助推作用。 小结 PART 3：张贵庄发展概况张贵庄概况张贵庄定位人口规划交通路网向外辐射力小结重点项目 小结 PART 3：张贵庄发展概况张贵庄概况张贵庄定PART 4：项目本体分析PART 4：项目本体分析PART 4：项目本体分析外部环境分析内部资源分析项目整体定位分析 1、区域位置城市东部，位于城郊结合部本项目位于天津东部地

23、区，项目以居住功能为主导，辅以配套性综合商业。本案PART 4：项目本体分析外部环境分析内部资源分析项目整体定PART 4：项目本体分析 2、交通状况道路的通达性比较完善，与城市中心区紧密相连。外部环境分析内部资源分析项目整体定位分析卫国道津滨大道津塘公路项目位于东丽区张贵庄跃进路居住组团，北侧紧邻连接天津市区和滨海新区的交通干道津滨大道，东侧为东外环快速路；该项目地处东丽区与河东区交接，处于天津两个城市副中心之一的天钢柳林副中心辐射区域之内，并且与空港、滨海新区毗邻。 本案PART 4：项目本体分析 2、交通状况道路的通达性比较完地铁4号线引河北至张贵庄，全长35.7公里，共设车站28座。沿

24、线主要途经北仓居住区、白庙、天泰路、中山路及东北角、东南角、和平路、六纬路、津塘路、张贵庄等。预计2010年开工，投入运营时间不详。目前已建成的地铁1号线从北辰到小海地，于2006年6月开通，周边沿线楼盘受益明显，尤其是地铁两端楼盘受益最大。PART 4：项目本体分析 3、轨道交通外部环境分析内部资源分析项目整体定位分析地铁4号线PART 4：项目本体分析 3、轨道交通外部PART 4：项目本体分析 4、与城市主要功能区距离 项目所在地距离城市功能区均有一段距离。外部环境分析内部资源分析项目整体定位分析城市主要区域备注距 离CBD小白楼商圈13公里CID鞍山西道19公里城市商业区滨江道商圈15

25、.6公里滨海新区管委会36.1公里高校区科技大学、财经大学12公里机场天津滨海机场12.3公里空港空港加工区12公里东丽区政府东丽区人民政府3.6公里中心商贸区天津站西站商圈CID北辰政府区域第二高教区张贵庄丁字沽商圈金融服务区天钢副中心卫国道迎宾大道津塘路商圈PART 4：项目本体分析 4、与城市主要功能区距离 项目PART 4：项目本体分析 5、项目板块周边环境配套外部环境分析内部资源分析项目整体定位分析津塘路商圈月牙河板块成林道板块工大板块挂甲寺板块中山门板块东丽商场太阳城板块张贵庄距离城市主要居住板块有一定距离位于外环线以内，心理距离有一定优势周边城市配套缺乏配套名称学校张贵庄小学 天

26、津耀华滨海学校天津民航大学购物福东百货华润万家东丽店医疗东丽区中医院安宁医院休闲、娱乐东丽公园东丽体育中心本案PART 4：项目本体分析 5、项目板块周边环境配套外部环PART 4：项目本体分析 6、项目板块未来周边环境外部环境分析内部资源分析项目整体定位分析本案外环线内商务、住宅及配套服务，规划面积1564.5亩。 航贸中心项目，规划面积20.6公顷。华明镇项目，土地面积138.6公顷 。跃进路路南北程林商业设施还迁 ，规划面积160亩。军粮城项目，规划面积20.6公顷。沙柳路杨台商业设施还迁项 目，规划面积55亩 。津滨大道南侧项目，规划面积450亩。津滨大道北侧项目，规划面积500亩。项

27、目所在板块周边土地供应量充足，产品涵盖各类业态。PART 4：项目本体分析 6、项目板块未来周边环境外部环项目所属区域未来将成为，东丽区城郊结合部的新城区。交通区位配套PART 4：项目本体分析外部环境分析内部资源分析 7、外部环境小结项目整体定位分析项目所属区域未来将成为，东丽区城郊结合部的新城区。交通区位配PART 4：项目本体分析内部资源分析外部环境分析 1、项目商业地块技术指标项目住宅部分分两期开发，商业开发计划暂未确定。项目整体定位分析B5商业地块项目单位数量 规划可用地面积平方米10423总建筑面积平方米18761其中公寓平方米6600商业平方米12161容积率/1.8 车位数15

28、0.0 地下建筑面积平方米5250.0 PART 4：项目本体分析内部资源分析外部环境分析 1、项张贵庄区域商业产品现状体量（平米）万科金色雅筑配套商业社区商业期房不足1万松江限价房项目社区综合商业准现房约6000远洋张贵庄项目配套商业配套商业期房12161PART 4：项目本体分析内部资源分析外部环境分析 2、项目规划产品分析唯一性项目为区域内唯一超万平米的商业综合体项目整体定位分析张贵庄区域商业产品现状体量（平米）万科金色雅筑配套商业社区商W（劣势）O（机会）T（威胁）S（优势） 位于张贵庄新城核心位置； 项目紧邻耀华滨海学校，拥有年轻高端消费客群； 区域商业综合体唯一性，代表性； 项目周边地铁、高速一应俱全，交通成熟度高。SWOT分析 项目临街铁路，噪声污染较为严重； 区域对面火葬场短期内不能搬迁，影响区域形象； 区域跃进路尚未贯通，影响纵向至东丽核心区域的通达性。 周边商业配套均距离较远，不能满足区域消费； 周边众多在建及潜在项目提供商业需要的消费客群。 区域短期内人群聚集度低，不足以形成商业需要的“人气”； 周边紧邻其他项目商业配套，分流客群。PART 4：项目本体分析内部资