开远軒成百货市场定位28

1、轩成百货商业功能规划方 案深圳市商方企业管理策划SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD. 2013年11月 轩成百货商业功能开远市軒成百货整合资源，首个打造一站式的综合购物广场（体量28000平方），軒成百货作为目前开远市唯一一家大型综合购物广场，开创式的以时尚精品百货+购物体验中心为发展模式.軒成百货是一个集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的一站式中高档商场，引进国内外知名品牌 97家，商品 2万品种，融汇了一流商业文明和文化品位。云南省开远市軒成百货成立于2013年，将会成为红河州开远市零售百货业的第一品牌，是红河州开远市商业

2、的一张名片。发展趋势以连锁为方向，遍及云南省红河自治州区各大城市。軒成百货社会性及人性化特色定位：环保商场（环保装饰材料、节能设备及变频电梯等）中国八大书法家“唐大师”工作室。残疾人通道、中性洗手间、特殊人群服饰类。軒成百货一站式项目：1、免费挑边室2、烟酒专柜3、最全名品钟表专柜4、养生专柜5、养生眼镜专柜6、总服务台7、打金、洗金银专柜8、干洗店9、ATM10、全场无线网络11、高档KTV、12、成人娱乐城13、大型3861儿童生活馆14、大型婚庆酒店摄影15、大型各种特色一站式美食城16、旗袍馆及量体裁衣17、无糖生活馆18、VIP功能等。第一部分 城市综合情况第二部份 商业主题定位第三

3、部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析第六部份 组合方案比选 目 录自然环境 开远市位于云南省东南部，东连砚山、邱北、南接蒙自、个旧，西靠建 水、北邻弥勒，是滇东南地区的交通要塞和中心城市。开远有丰富的水资源，属南盘江流域，境内大小河流12条，天然湖泊及泉潭60余处。境内有泸江河、南洞河、大庄河、中和营河4条主要河流和泉水、山泉散浸水60余处，总流量最大每秒立方米，最小每秒立方米，年过境客水的总量为亿立方米全市总面积是平方公里，其中山区其中山区占91.5%，坝区 占8.5%，人口29万。城区面积18平方公里，城镇化率达。开远蕴藏着丰富的煤炭资源。

4、离城区20公里的小龙潭，褐煤储量达12亿吨，是云南目前最大的露天煤矿，年开采量630万吨，现建有60万千瓦的坑口电厂。由于煤电充足，为数百个工矿企业的发展创造了条件。新兴的开远市到处是绿树成荫，四季鲜花盛开，是一个新兴的生态工商业城市。城市发展全年共投入城市发展资金4亿元，建立和完善“特色化定位让开远显山露水；高起点规划体现超前性；人文式建设注入人文内涵；市场化运营推进城市公共服务领域市场化改革；全方位管理加强城市秩序整治”的城市发展模式，拓展城市功能，提升城市品位。成功举办城市发展高端论坛“开远发展论坛城市发展篇”，汲取专家智慧，谋划开远城市发展。成立开远城市发展人文专家顾问委员会并举行了两

5、次会议，用人文视角审视开远城市发展。编制完成凤凰山片区控制性详细规划、城市绿地系统规划等一系列规划。首次采用BT模式1进行市政建设并取得成功。全面完成滨雅路水景工程、智源南路、凤凰路、市政广场等重点工程建设。西城改造取得实质性的初步进展。文艺中心、凤凰山片区综合开发等重大项目前期工作按期推进。城市规划、建设、管理、运营的协调并重、全面推进，使开远变干净了，开远变漂亮了，开远城市品位提高了，上海等地的外地人到开远购房居住了，开远开始让外地人羡慕了！ 工商经济行政区划：开远市辖2个街道、2个镇、3个乡（其中1个民族乡）：乐百道街道、灵泉街道、小龙潭镇、中和营镇、大庄回族乡、羊街乡、碑格乡工商经济：

6、工商经济快速发展，在开远经济中的主导作用日趋突出。工业总产值突破60亿元大关，达亿元，增长30%。原煤产量1125万吨，水泥产量166万吨，化肥（折纯）产量41万吨，发电量97亿度，均居全州第一。实现商品销售总额亿元，增长。社会消费品零售总额亿元，增长13.6%。农村社会消费品零售总额4425万元，增长15.4%。汽车销售额亿元，增长21%。商品房销售额亿元，增长81.2%。实现外贸进出口总值8289万美元，增长倍。汽车、家电、房地产等成为拉动开远消费的主导力量，继续保持强劲增长势头。全市共有私营企业426户，个体工商户8243户，从业人员万人。上缴税金9636万元，增长21.6%，占财政总收

7、入的。非公经济在国民经济中的地位进一步凸显，成为新的经济增长点并保持强劲增长势头。交通条件开远，是祖国南疆的交通要塞和通往东南亚的陆上咽喉要道，北距省会昆明市220公里，南距国家一级口岸河口县240公里，国道323线向东可至广西北海，向西到西双版纳州，昆明至越南河内的滇越铁路及昆明至河口县的二级公路穿城而过，交通运输十分便利。昆河公路、滇越国际米轨铁路穿境而过，是云南通往东南亚的陆上重要通道。 全市通车里程达到了1455公里，使开远基本形成了县道联国道、乡道联县道、村道联乡道的公路网络。5乡3处全部通油路，52个村委会全部通公路，449个自然村中有403个通公路。2005年建成了羊期、西山等数

8、十条乡村公路，投资上亿元修建红河州第一条通乡二级公路小开公路。乡村公路路面硬化由20公里增加到400余公里，增加了20倍，解决了9万多人的行路难问题。全市建有南、北客运站，方便快捷地为乘客提供长、短途乘车服务，充分体现了交通枢纽的重要作用。 城区则已经建成以公交车为主体、出租车为辅的客运服务体系。公交车开辟线路15条，投入客运车辆100余辆。分别成立了5家出租汽车公司，经营出租车350辆，此外还成立了有汽车租赁公司(行)。繁荣有序的客运市场为市民和南来北往的人提供着优质、方便、快捷、高效的服务。 第一部分 城市综合情况第二部份 商业主题定位第三部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份

9、经营业态布局 第五部份 财务预测分析第六部份 组合方案比选 目 录商业主题定位-HOPSCA 以百货主力店、配套为主题特征打造一站式综合购物广场，时尚精品百货商场+购物体验中心与商业步行街形成配套互补，共同构建开远市商业名片。第一部分 城市综合情况第二部份 商业主题定位第三部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析第六部份 组合方案比选 目 录商业组合模式体验休闲娱乐空间开远娱乐生活新地标精品百货特色餐饮休闲娱乐儿童世界商业组合模式 精品时尚百货经营中高档商品的中小型精品个人护理连锁店目标客户群体：企业类之消费群体；周边社区消费群体；游客；开远市年轻

10、女性消费群体经营范围：化妆品快消品商业组合模式 特色餐饮档次定位：中档消费目标客户群体：企业类之消费群体；周边社区消费群体；游客；开远市中高层目的性消费群体（以婚庆为主）商业组合模式 儿童世界目标客户群体： 本案消费群体中之携幼儿者； 周边社区之消费群体； 其他散客。经营范围：儿童体验娱乐、儿童用品商业组合模式 休闲娱乐目标客户群体：开远市中高层目的性消费群体（以家庭为主）本项目社区群体周边社区消费群体；游客；商业组合模式 休闲娱乐目标客户群体：开远市中高层目的性消费群体（以家庭为主）本项目社区群体周边社区消费群体；游客；第一部分 城市综合情况第二部份 商业主题定位第三部份 商业组合模式第四部

11、份 项目定位依据第五部份 经营业态布局 第六部份 财务预测分析第七部份 组合方案比选 目 录目标消费群体主要目标消费群消费次数经营业态对比人口情况主要目标消费群消费能力主要目标消费群对主要业态评估商业物业情况SWTO分析项目定位依据目标消费群体定位：通过问卷及访谈调研，我司建议将消费群体界定为三个层次：主力+次主力+其它其他消费群各乡镇区域居民 及其它消费群体次主力消费群附近生活区居民主力消费群政府军人公务政要员个体或职员潜在的商业机遇和结论（从权重高到低排列）何种消费者可能被吸引至本案？公司员工、管理层、商务人政府、军人、企事业单位工作人员、上班人士未来新城区居民邻近区域的居民城区居民其它过

12、路散客消费者有机会采用何种消费？休闲、体验式消费丰富的餐饮服务便利、完善的生活服务文化娱乐设施项目定位依据-目标消费群体 开远市主要商业街区介绍项目定位依据-经营业态对比人民中路商铺形态 商铺底层（单层） 租金价位 平均在180260元/月/平米 个别达到300元/月/平米以上 经营种类 服装70% 其中知名品牌店25% 主力店密集度 平均15米主力店面积100平方米左右 人民中路以百货，服装为主，其中包括中大型超市（金方）和中高品牌集中购物中心（新天地），人流量大，消费水平较高，相对开远市其他商业街形成较好的品牌消费趋势。 属于开远市的主力核心商圈灵泉西路 商铺形态 住宅底层（单层）部分为二

13、层 租金价位 平均在120180元/月/平米 经营种类 数码产品（60%） 服装(35%) 主力店密集度 平均每10米 主力店面积 5080平米左右 灵泉西路以数码产品为主，数码产品其中手机类占75%，品牌包括索尼.诺基亚等知名品牌。东风路商铺形态 商铺底层（单层） 租金价位 平均在120200元/月/平米 经营种类 服装 主力店密集度 平均每10米 主力店面积 80平米左右 东风路在西城区因改造及重建，商铺数量为83家门店,但知名品牌服饰店占比60%，其中包括达芙妮，劲霸男装，利郎，百丽，卓诗尼，耐克等品牌。属知名服饰品牌主商街，但因为消费氛围不集中未能形成很好的规模。青年路商铺形态 商铺底

14、层（单层） 租金价位 平均在45125元/月/平米 经营种类 服装（65%）饰品(20%) 主力店密集度 平均每6米 主力店面积 20-80平米左右 整条街区品牌布局不合理，品牌分布杂乱，管理差，体现不出商业街的特点及优势，但属于开远核心客流集中区，局部200米内其中包括太平鸟.BT BOY.素言等中高品牌聚集。总体而言现阶段没有任何商业集中价值的体现及提升趋势。 灵泉东路商铺形态 商铺底层或住宅底层（单层） 租金价位 平均在90150元/月/平米 经营种类 服装（38%）生活配套(36%) 主力店密集度 平均每6米 主力店面积 45-80平米左右 这一区域主要是以餐饮和其他为主店铺，有虾兵蟹

15、将美食玛、雅摄影.冠南超市.凯梵雅姿女装.红太阳电器. 等，。临江北路商铺形态 商铺底层或住宅底层（单层） 租金价位 平均在65100元/月/平米 经营种类 饮食(38%)服装（38%）主力店密集度 平均6每米 主力店面积 20-60平米左右 临江北路周边小区居多，氛围以饮食和服饰两部分占主要，服装类店面居多，包括衣丹纶BALABALA.伊莲娜.天资芳内女等品牌店铺，也为以后服饰业奠定了以定基础。环雅南路商铺形态 商铺底层与二层，三层（多层） 租金价位 平均在4570元/月/平米 经营种类 餐饮（90%） 主力店密集度 平均每8米 主力店面积 50-80平米左右 该小区区因建设未完善，和租金低

16、的原因，短时间内发展成了饮食类的街区。一行路商铺形态 商住底层与二层，三层（多层） 租金价位 1222元/平米/月经营种类 娱乐（KTV为主）主力店密集度 平均每10米主力店面积 400800平方米 一行路又叫私营小区，是开远2000年以后政府规划的经济区，KTV总数超过30家，规模大小不一，（天上人间超过800平米）开远市各街区平均租金情况街区平均租金灵泉西路 125元/月/平米 东风路 130元/月/平米 人民中路 185元/月/平米 灵泉东路 90元/月/平米 临江北路 65元/月/平米 青年路 50元/月/平米 环雅南路 50元/月/平米 东新路 45元/月/平米 一行路18元/月/平

17、米开远商业业态汇总情况 开远各街区商业业态汇总，以业态占比为定位方向，作为参考.开远市各业态主力品牌男装利郎 莱克斯顿 劲霸 杰克琼斯 斯莱德 与狼共舞 柒牌 爱登堡 柒牌 海澜之家 女装ONLY WEROMODA 哥弟 素言 太平鸟 播 浪漫一身 碧可 GMD 秋水伊人 摩高 诱惑 WEWE 飘蕾 朝花夕拾 LAM27 化妆品植物医生 佳佳美妆童装兔仔唛 迪士尼 巴拉巴拉 Q宝贝 叮当猫 图图鞋类蜘蛛王 瑞彪 卓诗尼 意尔康 奥伦 奥康 步森 百丽 天美意 达芙妮 森达 卓多姿休闲美特斯邦威、依米奴、 森马、 贵人鸟、安踏 、李宁、 耐克、卡帕、阿迪珠宝周大福 周大生 伊莎名钻 百爵珠宝娱乐

18、馨乐迪 天上人家 一呼百应 风雨者 顶峰 北斗星家电华硕 诺基亚 苹果 三星 惠普 索尼 戴尔 联想 苏宁 海尔 其他17.5影院 华信商务酒店 滇南大酒店 天利和文诚酒店 天禾水洲洗浴中心超市金方、冠南、之佳 、凤凰商场项目定位依据-人口情况开远人口情况常住人口与流动人口入住比例约为8:2开远市以常住人口为主，通过调查分析，其中男性占49.1%，女性占50.9%，已婚占77%，未婚为23%；年龄段只要集中在26-45周岁，其中26-35周岁为92人，占42.6%，36-45周岁为58人，占26.9%；人口比例项目定位依据-主要目标消费次数主要目标消费群消费次数受访群体以个体私营和开车一簇为主

19、，占53.1%，家庭年收入水平在开远市处于中高水平。受访人群每周以外出一次为主，占43.8%；项目定位依据-主要目标消费辐射范围项目定位依据-主要目标消费群消费能力主要目标消费群消费能力消费群在超市消费能力主要在50元以下占77%购买主要是日常快速消耗品为主；消费群在店铺消费能力主要在300元以上占66.7%，购买主要是服饰、鞋类等为主项目定位依据-主要目标消费群对主要业态评估主要目标消费群对主要业态评估受访群体认为开远市最缺乏的消费场所为商业综合体，占32%，其次为规模较大的餐饮。休闲活动活动内容单一，偏爱KTV、占主导消费地位，为30%，桑拿/足浴21%外出旅游等其他占49%。项目定位依据

20、-商业业态对比开远商业业态以餐饮、女装、数码为主导市场，但餐饮、数码多数以私人所经营，未能取到规模和连锁发展的趋势，整体业态主导有利于本案定位。商业业态对比项目定位依据-金方购物广场开远市重点商圈情况金方购物广场位于开远市最繁华的商业街人民中路中心，开业至今已超过10年历史，销售较好，经营楼面两层：一层卖场为化妆品，小家电，文具，酒水，调料品，生鲜等。二层卖场为洗化，日用品，服饰，儿童用品，食品等。总经营面积3000平米左右，是一家首选的大众型消费的商场。项目定位依据-新天地商圈开远市重点商圈情况新天地 位于开远市人民中路中段，开业2年多，分为ABCD座A座有三层，经营珠宝，儿童用品，饮食等。

21、B座有五层，经营酒店【未装修】C座有7层，经营精品服饰（ONLY、斯莱德、杰克琼斯、维沙曼，电影院，图书城，健身中心等。D座有两层，肯德基入驻。总建筑面积万平米，除珠宝，肯德基，电影院，图书城外，其它项目的经营情况一般。项目定位依据开远市重点商圈情况冠南超市 位于开远市青年路店中段，开业5年，销售一般，楼面两层：一层卖场为钟表，服装等。二层自营卖场为食品区，生鲜区，非食区，美食城。总经营面积4000平米左右，楼顶为总部办公区。项目定位依据-美好家园开远市重点商圈情况美好家园位于开远市人民中路55号，处于繁华闹市中心，开业近5年。属中空式框架结构，扶梯3组，观光梯1部。主楼7层，附楼4层。第一层

22、宝石街，德克士。金伯利，蜘蛛王，意尔康，海澜之家，红蜻蜓，安踏。第二层为苏宁电器和美好家园超市。第三层为苏宁电器和婚宴厅。第四楼为儿童乐园，美容馆，美发馆，英语学习班。酒店从5楼至7楼。经营状况：前楼铺面经营良好，后楼铺面较差。 四楼空铺比占50%， 酒店在当地享有一定知名度。作为商业中心，店面过于散落，未能形成一定商业氛围。项目定位依据开远市重点商圈情况东风商场位于开远市东风路中段，开业30多年，原为国营单位，体制变更后，整体商场均为租赁形式，经营楼面三层：一层卖场为电器，珠宝，钟表，箱包等。二层卖场为电器，床上用品，皮鞋等。三层是儿童游乐场。总经营面积近3000平米。其中电器销售在当地较为

23、有名。位于开远市建设西路与建设东路交接处，紧邻市区内唯一的泸江公园，旁边有最大的市民休闲广场，附近有落云路几个新建的小区及铁路小区，商业建筑面积5万平米，落成一年多，至今仍在招商中。其建筑采用群体院落式结构，每个院落高4层，分为ABCDEF六大经营主块。A区经营超市，KTV，慢摇吧。B区为休闲区。C区经营精品百货。D区经营餐饮。E区健身娱乐区。F区为杂散特色区。经营状况：营业中的仅喜临门量贩KTV一家，装修中的有苏菲亚婚纱，尚锦轩足疗等4家，绝大部分商铺都以空置状态。有意向进驻的只有10多家如南城百货，金伯利等。还有待时间考验。租金情况：43元一平米，可向下浮动，开业前一年免租金。项目定位依据

24、-新景盛世位于开远市城区主干道灵泉西路与灵泉东路交接处，老城区与新城区结合点，交通便利。规划商业面积12万平米，建筑面积18万平米。现已完成拆迁的前期工作。准备入驻品牌：沃尔玛，耐克，肯德基，百利，假日酒店，小肥羊火锅，禾太郎寿司，坚持我的服饰，天美意鞋业，TATA女鞋，思加图女鞋，迦乃士男装，华力泰来火锅，绿茵阁西餐厅，大赤门自助餐，比音勒芬男装，必胜客餐厅，屈臣氏，仟和骨头王火锅，享吉利世界名表，金牛望月餐厅，巴西烤肉，迪柯尼男装，沙驰皮具，滔搏运动服饰等该中心计划将于2016年开业。项目定位依据-杰特广场经营环境分析SWTO分析 S优势 本项目地处开远市东风路，地理位置的先天性，既有商圈

25、固定客户的消费支撑，有商业步行街的氛围互补，潜在消费能力大可提升。 随着开远经济的整体提升，商圈商业价值还将进一步升值。商业经营的空间还有相当大的容量。 W劣势 项目周边商业档次较低，业种混杂，缺乏整体考虑，无法形成集聚效应，固定的高档次的理性消费人群至今还没有培养起来； 项目周边建筑档次普遍较低，近期内又不可能进行拆迁改造，使得项目的环境短期内档次难以提升。虽有鹤立鸡群的广告优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一定影响，不利于本项目商业环境的建设。 新旧商业模式交替并存，新商业所受的风险要远远大于旧商业模式。这一点必须有足够的风险防范准备。 O机会 随着政府加大开远的城市规划开发力度，

26、客观上为本项目提供区域发展契机； 政府规划改造中的文化宫停车场项目将成为今后开远的商业中心；届时周边项目的不断增多，生活、商业氛围将日趋完善，将发展为一定规模的集商业中心，能给项目较强的客源支持。 本项目经营面积为开远市目前最大的商业中心，更快地形成整体商业气氛。 T威胁 商业经营收益的产生既有对潜在能力的发掘和培养，又需要抢占市场份额。竞争的店铺必将采取相应措施，加剧市场的竞争力。 规划中的新兴商业中心区（杰特）既有商业同样具有威胁性。大规模商业区开业，必将影响市场的份额。 开远的市场模式已有固定的消费习惯，作为新建项目需要较长的市场培育。案例可借鉴之处 通过对开远商业项目的详细调查研究，我

27、们认为可借鉴之处主要有：业态规划定位、错位经营很重要商业规划面积，运营要素多考虑组团产品设计，品牌引进促招商第一部份 商业主题定位第二部份 商业组合模式第三部份 项目定位依据第四部份 经营业态布局 第五部份 收益能力测算第六部份 组合方案比选 目 录业态定位-方案 楼层 楼层分布 F3儿童体验中心及儿童用品、品牌餐饮（海底捞、婚庆餐饮）、影院业态定位-方案 楼层 楼层分布 F1 商铺（麦当劳、必胜客、咖啡厅、乡村基、屈臣氏、面包）珠宝、化妆品、钟表眼镜、药店、服务台业态定位-方案楼层 楼层分布 F2皮鞋、皮具、女装、男装、运动休闲、内衣、床上用品业态定位-方案楼层 楼层分布 F3儿童体验中心及儿童用品、品牌餐饮（海底捞、婚庆餐饮）、影院推荐业态的功能要求店 铺上下水动力电燃气消防环保面积 租期精品美妆50058年休闲餐饮3005008年以上