重庆上江城可行性研究报告

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.重庆上江城城可行性性研究报报告第一章 项目开开发背景景与概况况一、 项项目名称称及开发发商背景景1、 项目名称称：“上江城城”（天宝宝小区）2、 开发发商简介介。重庆庆晋愉地地产集团团股份有有限公司司，属二二级房地地产开发发企业，前前身为成成立于119966年4月月的重庆庆晋愉物物业发展展有限公公司，为为适应市市场经济济的发展展于20000年年3月组组建股份份制集团团公司，总总注册资资金为11.2556亿元元。晋愉愉地产集集团属下下共有四四家公司司，目前前主

2、营房房地产开开发、物物业管理理、物资资贸易、建建筑安装装、建筑筑装饰等等业务，现现已形成成“开发发、生产产、商贸贸、科研研”等主主导产业业。晋愉愉地产集集团以“推推动中国国地产产产业新潮潮流”为为己任，以以产业报报国，引引领民族族新兴产产业快步步发展，创创民族品品牌，铸铸西部旗旗帜。在成立至今今短短的的五年中中，在集集团公司司的正确确领导和和社会各各界的大大力支持持下，经经公司全全体员工工的艰苦苦努力，公公司不断断发展壮壮大，现现已形成成年开发发20万万平方米米的能力力。公司司自成立立至今，共共完成投投资近44亿元人人民币，占占同期重重庆市房房地产投投资总额额的8，公司司成功开开发了“杨杨家坪

3、团团结路一一期危改改工程”、“新新华印刷刷厂三号号小区（杨杨馨花园园）”，“晋晋愉城城市彩园园”，总总计完成成房屋开开发面积积超过330万MM2，取取得了良良好的经经济效益益和社会会效益，积积累了丰丰富的地地产开发发经验。2000年年，公司司被评为为九龙坡坡区十佳佳企业；市工商商银行评评为“AAA”级级信誉企企业；中中国质量量万里行行委员会会授予“质质量定点点示范单单位”称称号；中中国房地地产协会会评选为为“重庆庆市典型型住宅价价格指数数”典型型项目；20001年，被被重庆市市政府评评为“重重庆市房房地产开开发企业业五十强强企业”；在20001年年的重庆庆市房地地产交易易会上，被被重庆市市建委

4、评评为“最最佳参展展单位”。公公司坚持持人才战战略与名名企魅力力同在，以以“无德德无才不不用，有有德无才才不用，有有才无德德不用，有有德有才才可用”的的用人原原则，诚诚邀贤能能，共谋谋发展；以“盖盖有非常常之功，必必待非常常之人”的的用人标标准，不不拘一格格，唯才才是举。集集团公司司现有员员工1003人，其其中本科科以上学学历377人，大大专学历历46人人，高中中级职称称66人人，平均均年龄331岁。公公司职员员知识含含量较高高，年龄龄结构合合理，充充分体现现了企业业的知识识化、专专业化、年年轻化。为为公司的的持续性性战略发发展奠定定了良好好的基础础。中国西部大大开发政政策及新新近加入入的WT

5、TO，将将给我司司创造更更加良好好的投资资环境，本本着发展展中国最最高水平平地产而而促进中中国民族族地产的的发展目目的，引引进和消消化世界界最先进进的管理理理念和和管理方方法，公公司切入入市场变变化之需需求，强强力推进进国产化化进程，坚坚定不移移地走质质量品牌牌发展道道路，强强调与国国际水平平看齐，与与国际经经济接轨轨，力争争在35时间间内把企企业建成成适应并并满足国国际竞争争需要的的智力密密集型地地产管理理集团。“道可道，非非常之道道”这便是是晋愉的的致胜之之道、发发展之路路。晋愉愉地产在在新的一一年里将将迎来新新的挑战战和机遇遇。“晋愉天宝新新城”、“晋愉九龙彩彩园”、“晋愉世纪彩彩园”等

6、三个个项目，拟拟定开发发当量将将达到770万平平方米，预预计四年年内完成成。这对对晋愉地地产集团团公司的的进一步步壮大，企企业品牌牌的巩固固将起到到立竿见见影的作作用。“服务社会会，诚信信各界，以以人为本本，追求求卓越”是是晋愉地地产集团团矢志不不渝的企企业理念念，“团团结奋进进，高效效求实”是是晋愉人人追求的的企业精精神，坚坚持质量量第一，以以更高的的标准，为为国家和和社会作作更大的的贡献！二、项目基基本情况况1、地理位位置与交交通情况况“上江城”项目（又又名“天宝小小区”）位于于九龙坡坡区杨家家坪直港港大道,小区区区位、地地理位置置优越，是是九龙坡坡区未来来黄金发发展区域域，距主主城区仅仅

7、1公里里之遥，同同时交通通及生活活配套设设施逐步步也将很很快趋于于完善。地地块所处处位置交交通便捷捷，滨江江大道及及小区公公路形成成交通主主动脉，小小区南北北大道，鹅鹅公岩大大桥，高高速公路路、李家家沱大桥桥、高架架轻轨、中中心商业业步行街街更是四四通八达达、坐享享便利。2、周边环环境与人人口状况况小区东临长长江、滨滨江路及及成渝铁铁路，南南靠青山山，西靠靠和尚山山水厂，北北接杨家家坪直港港大道及及和尚山山变电站站，旁边边还有江江畔花园园、滨江江大道（宽宽20米米），风风景优美美，四季季如画，无无任何工工业污染染。小区区所在的的区域-九龙龙坡区，地地处长江江与嘉陵陵江交汇汇的腹心心地带，是是重

8、庆市市工业大大区、经经济强区区、幅员员4377平方公公里，人人口900万左右右，其中中城镇居居民600万，是是重庆市市主城区区人口最最多的一一个大区区。该小小区规划划总户数数11882户，居居住人口口约41137人人，是个个大型的的、综合合的居住住社区。3、拆迁安安置情况况项目规划红红线内拆拆迁房屋屋总量1120000，房房屋质量量普遍极极差，高高压线铁铁塔、坟坟场、小小工厂等等拆迁是是个棘手手的难题题。三、项目开开发的必必要性重庆既是西西部地区区惟一的的直辖市市，又是是水陆交交通枢纽纽城市，依依托西部部丰富的的资源和和广阔的的市场，西西部大开开发给重重庆市的的经济发发展带来来了前所所未有的的

9、发展机机遇。重庆是个农农业大市市，人口口众多，城城市化率率远低于于京、津津、沪，甚甚至赶不不上全国国的平均均水平。城城市化水水平偏低低，必须须加快发发展。据据重庆经经济发展展规划，我我市城市市化率220100年将达达到455，这这其中蕴蕴藏着巨巨大的房房地产投投资机会会。加快快城镇化化进程是是推进重重庆市建建设发展展的重要要任务。市市委、市市政府专专门对建建设部门门发文，要要求到220100年，我我市的城城镇化水水平由220000年末的的33提高到到届时的的全国平平均水平平45%。20001年年末的市市建委统统计数据据可知，我我市城镇镇化率达达到了334.559，比比上年增增长了11.5个个百

10、分点点。预计计20002年，城城镇化水水平可以以再提高高1.55个百分分点。由由此衍生生的房地地产需求求量，将将是支撑撑重庆未未来近十十年的房房地产开开发的巨巨大潜在在市场。同同时城市市化进程程的加快快必然带带来流动动人口的的增加，流流动人口口的扩张张对住宅宅的需求求具有不不可低估估的作用用。再者者，市民民生活水水平的提提高促进进了生活活结构的的调整，已已经由原原来的吃吃、穿、用用逐渐转转变为住住与行，加加上我国国已加入入WTOO，汽车车的价格格大幅度度下降，因因此住宅宅和小汽汽车的消消费近几几年将大大幅度增增加。随着重庆的的税收优优惠政策策的出台台，重庆庆的经济济将突飞飞猛进，今今年经济济增

11、长不不但高于于全国的的平均水水平，而而且呈“高高开高走走”的态态势。今今后重庆庆的房地地产业将将有更好好的市场场环境和和更大的的有效需需求。另据重庆市市19999220000年统计计年鉴，杨杨家坪所所在的九九龙坡区区，多项项经济指指数都位位居主城城区前列列。其中中，年末末总人口口87万万，居主主城区第第一位，具具有明显显的人口口优势；人均GGDP达达121189元元，居全全市第三三位；人人均社会会零售商商品额551833元，居居全市第第三位。城城市居民民年末存存款余额额全市排排名第二二，人均均社会零零售总额额全市排排名第三三。这一一系列的的城市经经济指标标说明，九九龙坡区区有着巨巨大的商商业购

12、买买潜力，将将聚集更更大的人人气，必必将吸引引着越来来越多的的人前来来置业。但综观杨家家坪地区区住宅市市场，110万平平方米以以上的小小区却屈屈指可数数，除了了珠江花花园和广广厦经典典以外，其其他楼盘盘，如金金江明珠珠、润安安大厦等等小区周周围的楼楼盘品质质较低，配配套不完完善。因因此杨家家坪地区区的房地地产多年年来给人人的感觉觉是“无无规模、无无档次、无无名盘”。为为此区委委、区政政府根据据重庆市市城市规规划总体体布局，决决定把直直港大道道一带发发展成为为未来成成片住宅宅小区，彻彻底改变变以前九九龙坡区区房地产产发展的的落后状状况。而而杨家坪坪是九龙龙坡区的的行政、经经济、商商贸和文文化中心

13、心，也是是重庆主主城区十十二个组组团和四四个城市市副中心心之一，她她以杨家家坪转盘盘及周边边的商业业、住宅宅片区为为主体，地地势相对对平坦，“天天宝新城城”位于于杨家坪坪邻长江江面，景景色迷人人，规划划面积约约1.55平方公公里，经经过几年年的持续续开发以以及政策策倾斜，大大社区配配套基本本形成，社社区人文文环境也也初见雏雏形，具具备了较较好的居居住氛围围。因此，“上上江城”高尚住住宅项目目的开发发无论从从市场的的角度、政政府规划划的角度度，还是是都是未未来发展展的角度度都是完完全必要要的。项目的建成成还有着着重要的的社会效效益和环环境效益益。根据据有关专专家的测测算，每每增加房房地产投投资1

14、万万元，带带动相关关产业国国内生产产总值增增加近22万元，该该项目的的总投资资约2.46亿亿元，因因此带动动相关产产业GDDP增加加约4.9亿元元。项目目开发为为社会提提供几百百个就业业岗位，包包括建筑筑、建材材、装饰饰、机械械、冶金金、商业业等几十十个行业业。项目目规划布布局上强强调利用用地形的的高低落落差优势势，建筑筑物借山山势分层层而立，远远观建筑筑物层次次分明、错落有致，建筑物天际线跌宕起伏，景观因势就形、显山露水、纵横交融，立体落差分布。小区建筑物与环境和谐统一，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱，使得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地区新颖独特，丰富了天宝

15、新城的城市建筑。在尽量减少土石方量的情况下，保护了原始山地地貌，地区的原有生态环境得到了改善，使滨江景观、山体景观和小区内部景观形成一体。四、 项项目主要要财务测测算指标标1、 总投投资：2235119万，其其中成本本214494.3万；费用220244.7万万2、 销售售总收入入：3339522万3、 所得得税前利利润：884922.1万万4、 税后后净利润润：56689.8万5、 开发发周期：5年（220011年220055年）6、 税前前投资回回报率：39.5%7、 税后后投资回回报率：26.47%8、 财务务净现值值NPVV(i00=122%): 43375万万9、 财务务内部收收益率

16、IIRR=37%10 投投资回收收期：22.755年第二章 项目建建设条件件一、场地条条件整个规划区区用地大大致呈三三角形，南南北长约约2900m，东东西长约约3200m。地地块北侧侧有城市市干道天中中路延长长断穿过过，此路路为双向向6m宽车车道，55m人行行道，通通往滩子子口。地地块东侧侧有城市市干道滨江江路穿过过，此路路为双向向8m车道道，5mm人行道道，通往往九渡口口货运码码头。南南侧有呈呈带状的的城市保保护绿地地计入拆拆迁征地地范围，此此绿地不不能进行行房屋建建设，且且绿地面面积不计计入天宝宝小区绿绿化率计计算中。天宝小区总总计拆迁迁征地面面积为6604000m，其其中保护护绿地面面积

17、为660133m，红红线内的的城市道道路面积积为1223688m，剩剩余规划划可用地地面积为为420019mm。由于于地块内内二条城城市干道道的影响响，将整整个规划划可用地地分隔为为二块小小型“飞飞地”，北北侧飞地地面积为为36336m，东东侧飞地地面积为为8666m，核核心区主主要规划划用地面面积为3375117m。核心区主要要规划用用地位于于山坡地地上，高高差较大大，最大大高差约约为399m，北北低南高高，北侧侧部分地地块低于于现规划划的天中中路延长长断，最最大有110m高高差，为为现设计计方案中中的入口口部分。整整个工程程挖填土土石方不不能平衡衡，有土土外运。小区因地理理位置特特殊，内内

18、有多条条已形成成的或规规划建设设的城市市管网。其其中有二二条电力力线路贯贯穿南北北方向，分分属九龙龙坡区港港务局和和成渝铁铁路专用用，100KV，线线路总长长约10000mm，且有有高压铁铁塔3座座。在地地块北部部有已形形成的城城市防洪洪沟渠一一条，贯贯穿东西西方向，截截面为22.52.55平方米米，条石石砌筑，埋埋深较深深，主要要引杨家家坪地区区的雨水水及部分分废水排排至长江江。另在在此地块块内有规规划的二二条管沟沟，其中中一条为为城市排排污主管管，规划划截面22M22M，沿沿天中路路延长段段内侧排排列，接接城市污污水干管管。另外外一道为为新建城城市防洪洪沟渠，以以满足三三峡大坎坎形成，长长

19、江水位位提高后后的城市市行供要要求，规规划截面面2.55M33M，对对出口高高程有小小于1992米的的限制。小小区内新新建的房房屋，应应对以上上三条管管沟采取取规避方方式。二、 拆拆迁房屋屋情况小区内的待待拆迁房房屋均非非常破旧旧，残值值率极低低，最高高层5层层，其余余都是破破烂矮房房屋，质质量极差差。第三章 市场分分析及需需求预测测一、宏观经经济环境境分析在世界经济济增长普普遍放缓缓的情况况下，中中国经济济仍能维维持较高高的增长长速度。统统计资料料显示，全全年国内内生产总总值为9959333亿元元，按可可比价格格计算，比比上年增增长7.3%，其其中第三三产业增增加值3322554亿元元，增长

20、长7.44%。2001年年我国经经济发展展平稳，物物价保持持相对稳稳定。全全年居民民消费价价格总水水平比上上年上涨涨0.77%。其其中住房房价格上上涨1.2%。工工业品出出厂价格格下降11.3%；原材材料、燃燃料、动动力购进进价格下下降0.2%；固定资资产投资资价格上上涨0.4%。就业规模继继续扩大大。年末末全国就就业人员员7.33亿，比比上年末末增加9940万万人。其其中城镇镇就业人人员2339400万人，增增加7889万人人。年末末国有企企业下岗岗职工为为5155万人，比比上年末末减少1142万万人。全全年通过过多种途途径使2227万万人实现现了再就就业。国民经济持持续增长长，成为为房地产

21、产发展的的最大支支撑力。7月北京申奥成功，11月中国正式成为WTO成员国，宏观经济政策、市场格局发生了巨大的变化。就房地产而言，在刺激内需、货币分房等2001年以来市场持续发展，形势喜人。1-11月房地产投资额同比增长29.72%，供应大幅度增长的同时，销售也同步增长，1-11月全国商品房销售面积达到11617万，同比增长21.6%；商品房价格也从2000年年底的2103元/上升2219元/，整个市场进入新一轮景气上升周期。重庆市在刚刚过去的一年里，全市GDP实现1750亿元，比2000年增长161亿元，是直辖以来经济总量增长最多的一年，也是直辖以来宏观形势最好的一年。2001年完成地方预算财

22、政收入126.4亿元，比上年增长21%。经济增长速度从1999年的7.6%上升到2000年8.5%，进而上升到2001年的9%，呈稳步增长态势。2001年，第三产业实现增加值730亿元，在总量上已经超过第二产业。另外我国宏观政策在保持高速、稳定增长的同时还呈现以下变化：1、存贷款款利率第第八次下下调，房房地产消消费能力力提高人民银行自自 19996年年以来连连续八次次降低存存贷款利利率，个个人住房房贷款最最高年利利率调整整为5.58，其调调整幅度度之大，频频率之高高，均是是改革开开放以来来少有的的；同时时开征利利息税和和实行扩扩张性财财政政策策，对储储蓄存款款利息征征收0.45，使得得居民储储

23、蓄存款款增长趋趋缓，更更多的资资金流入入房地产产市场成成为可能能。2002年年2月金金融机构构各存款款年利率率平均下下调0.25。此次次降息，金金融机构构各项存存款年利利率在现现行基础础上平均均下调00.255个百分分点，其其中活期期存款利利率由00.999 下下调为00.722，下下调0.27个个百分点点；一年年期定期期存款利利率由22.255下调调为1.98，下调调0.227个百百分点。各各项贷款款年利率率在现行行基础上上平均下下调0.5个百百分点，其其中六个个月期贷贷款利率率由5.58下调为为5.004，下下调0.54 个百分分点；一一年期贷贷款利率率由5.85下调为为5.331，下下调

24、0.54个个百分点点。从金融系统统提供的的居民储储蓄情况况分析，重重庆 119999年城镇镇居民储储蓄已经经超过9900亿亿元，人人均储蓄蓄存款余余额 229655元。考考虑到重重庆是一一个农村村人口众众多的直直辖市，且且农村收收入相对对较低，若若农村人人均储蓄蓄以255计，则则城镇居居民人均均储蓄存存款额约约为51187元元。除去去计算中中的人为为虚拟和和累计储储蓄等因因素，一一般城镇镇居民人人均存款款应在33-5万万元之间间。降息息是扩大大有效需需求的最最直接手手段。降降息将直直接带动动住房、汽汽车等消消费信贷贷成本的的降低。这这种扩大大拉动内内需的宏宏观政策策，将促促进经济济保持平平稳的

25、增增长势头头，同时时对房地地产，特特别是住住宅的消消费将起起到极大大的促进进作用。2、居民人人均收入入水平和和住房支支出稳步步上升根据调查资资料表明明，2000020001年重重庆市居居民人均均可支配配收入为为62776元，由由于国家家实行货货币化分分房政策策，住房房开支大大幅度上上升，220000年全市市人均购购房开支支达6000元以以上，比比上年增增长有较较大幅度度的增长长。3、按揭条条件加强强，预售售门槛提提高2001年年连续几几个房地地产业政政策导向向性条文文出台执执行，即即新商商品房预预售合同同、商商品房销销售管理理办法、央央行关于于规范住住宅贷款款的决定定，以以及重庆庆市地房房局关

26、关于提高高预售条条件的决决定，将将极大的的提高房房地产资资金门槛槛，加大大市场规规范力度度。进而而使得房房地产企企业两极极分化，在在355年惨烈烈的市场场竞争中中迅速完完成市场场重新洗洗牌、重重组。4、房地产产开发税税费下降降为促进重庆庆住宅市市场的繁繁荣，重重庆市政政府大幅幅度降低低了房地地产交易易税费：一般商商品房综综合税费费减至 2，契契税1.5%，进进一步减减轻了购购房者的的负担。还还有重庆庆市及各各区定期期举行的的房交会会对交易易税的集集中减免免活动，也也给购房房消费带带来极大大的促进进。其他他的各种种规税和和规费也也减少取取缔了几几十项，在在完善的的市场经经济条件件下将逐逐渐趋于于

27、合理，这这种趋势势必然使使得房地地产开发发税费占占总成本本的比例例逐渐减减少。二、重庆市市房地产产投资环环境分析析由于受到国国家宏观观经济调调控、重重庆市直直辖、西西部大开开发政策策、WTTO等经经济利好好因素的的影响，近近年来重重庆房地地产投资资环境有有了很大大的改善善，但竞竞争也日日益加剧剧。1、国民经经济持续续稳定发发展，为为重庆房房地产的的发展奠奠定了良良好的基基础。 1997年年3月114日，重重庆成为为中国的的第四个个直辖市市。经过过四年的的探索，一一种独特特的直辖辖模式逐逐渐建立立起来。直直辖和西西部大开开发为重重庆提供供了广阔阔的发展展空间，强强化了重重庆中心心城市的的功能定定

28、位，给给重庆经经济发展展带来了了巨大的的动力。最最近重庆庆被中国国经济学学专家的的学术研研究报告告评为西西部最具具竞争力力的城市市。九五五期间，经经济取得得较快发发展，总总量不断断提高，质质量和效效益不断断改善。三三类产业业结构中中，第一一产业逐逐渐下降降，第二二产业保保持稳定定，第三三产业比比重上升升。所有有制结构构明显调调整，城城乡结构构进一步步改善，城城镇化水水平由119955年的118.66%提高高到20000年年的333%，仍仍低于全全国的平平均水平平，重庆庆要在220100年实现现45的城市市化率的的目标，重重庆近十十年的房房地产开开发总量量将是非非常可观观的。2、20000年重重

29、庆实现现国内生生产总值值增长88.5%，高于于全国平平均水平平。2000年年经济增增长速度度明显加加快，许许多企业业扭亏为为赢，城城镇居民民人均可可支配收收入62200元元，比上上年增长长5%，全全年社会会商品零零售总额额5811.611亿，比比上年同同期增长长7.99%，这这极大地地增强了了居民预预期收入入看涨的的信心。3、城市化化迅速增增长，形形成了巨巨大的住住房和投投资需求求。经济的持持续发展展带来的的是城市市化进程程的加快快。近110年来来，尤其其是直辖辖以来，重重庆人口口城市化化率大幅幅度提高高，据第第五次人人口普查查公布，截截止到220000年111月1日日，全市市总人口口3099

30、0万人人，其中中城镇居居民10023万万，城镇镇化率333%，根根据预测测，未来来10年年，按00.6%的人口口平均增增长率和和1.55%的城城镇化增增长率估估计，到到20110年末末，全市市人口将将达到332188万人，其其中城镇镇人口115099万，城城市化率率达466%。城市化高高速增长长给我市市房地产产业发展展带来巨巨大的商商机，使使住房建建设与住住房消费费具有广广阔的发发展空间间。按建建设部提提出的220100年人均均居住面面积达到到14的住房房发展目目标估算算，重庆庆市现有有人口110233万城镇镇人口因因其9.6的的现状人人均居住住标准较较低而在在未来110年内内将新增增4500

31、1万的住房房需求。因因此，在在未来110年内内，重庆庆因城市市化增长长所形成成的新增增住宅需需求总量量都在1111330万以上，按按主城区区城镇人人口占全全市城镇镇人口的的比重估估计，主主城区新新增住宅宅需求总总量则每每年约为为5000万平方方米。可可以认为为，重庆庆住宅建建设还将将快速发发展几十十年。4、政府的的行政管管理水平平提高，房房地产投投资环境境得到改改善。重庆市政府府大力整整治投资资环境，不不断提高高行政管管理水平平，强化化服务意意识，使使房地产产经营的的软环境境得到了了较大改改善。全面清理理行政规规章、整整顿窗口口行业，推推行一一站式办办公，精精简行政政机构，规规范行政政机构，规

32、规范办事事程序，强强化服务务意识。相相继出台台了关关于进一一步规范范政务管管理改善善投资环环境的决决定的的有关配配套文件件，在一一定程度度上解决决了政务务管理中中的程程序多、手手续繁、效效率低、办办事难等问题题。启动了整整治发展展环境的的十个个一批工程，即即废止一一批地方方性政策策和规定定，停止止一批许许可、审审批项目目，取消消一批行行政事业业性收费费、破除除一批政政府主管管部门所所办的中中介机构构，规范范一批报报刊的征征订、整整治一批批重点窗窗口行业业、评价价一批政政府职能能部门、出出台一批批对外开开放的优优惠政策策，表彰彰一批促促进经济济建设发发展环境境的人和和事。十个一一批工程程的实施施

33、，有效效地提高高了政府府的办事事效率，制制止了许许多乱收收费的不不合法行行为，为为房地产产经营提提供了规规范的政政府监督督环境。5、法律法法规逐步步健全，房房地产经经营走上上规范化化和法制制化为加强政府府对房地地产业的的宏观管管理，现现行相关关法律及及政策愈愈来愈全全面，对对房地产产经营的的影响也也越来越越强烈。去年6月月1日起起实施的的商品品房销售售管理办办法，在在商品房房销售监监管上更更加严格格，对商商品房销销售条件件、销售售方式、广广告宣传传、计价价标准、面面积误差差以及售售后保修修等问题题作出了了比较严严格的具具体规定定，使开开发商的的售房行行为更加加规范。重庆市市商品房房预售登登记管

34、理理暂行规规定的的出台，进进一步加加强了商商品房预预售的管管理，较较大幅度度地提高高了预售售门槛，明明确了已交付付全部土土地出让让金和和100万以以上的开开发项目目，应完完成小区区道路、环环境工程程，房屋屋主体上上升到地地上两层层以上（地地下层除除外）；10万万以内内的开发发项目，多多层房屋屋应主体体结构封封顶，高高层建筑筑主体应应完成规规划面积积的三分分之一以以上的的预售条条件要求求，严禁禁诸如内部认认购、定购等变相相预售行行为。预预售门槛槛的提高高，使开开发商的的资金压压力变大大，对经经济实力力较差的的开发商商来说，过过去那种种依赖预预售楼款款大批回回笼资金金的运作作模式变变得比较较困难。

35、为规范住住房金融融业务、防防范住房房贷款风风险，去去年6月月26日日，中国国人民银银行发布布了关关于规范范住房金金融业务务的通知知，这这一规定定使开发发商无论论是申请请开发贷贷款，还还是办理理按揭贷贷款，都都存在更更加严格格的限制制，对开开发商的的经济实实力要求求较高。目前非非成套公公有住房房出售管管理办法法和关关于调整整重庆市市城镇公公有住房房租金的的决定已已正式实实施，使使非成套套公有住住房出售售的限制制取消，公公有出租租住房的的租金标标准大幅幅度上调调，这必必将有效效促进个个人购房房比例上上升，促促使存量量房与商商品房市市场的进进一步繁繁荣。商品住住宅性能能认定办办法开开始实施施，该办办

36、法从住住宅产品品的适用用性能、安安全性能能、耐久久性能、环环境性能能、经济济性能以以及新技技术应用用等方面面确认商商品住宅宅的等级级，为住住宅产品品创优及及优质优优价的认认定提供供科学依依据，它它的实行行将促进进商品住住宅整体体质量的的提高。三、地块区区域经济济分析（一）九龙龙坡区域域概况九龙坡区地地处长江江与嘉陵陵江交汇汇的腹心心地带，东东连渝中中区，北北壤沙坪坪坝区，南南接市经经济技术术开发区区，西扼扼成渝高高速公路路大门，是是重庆市市工业大大区、经经济强区区、房地地产业后后起之秀秀。幅员：4337平方方公里。交通：有长长江上游游最大的的深水货货运码头头-九九龙坡港港，以及及西南最最大的两

37、两个铁路路货运编编组站-重庆庆南站和和重庆西西站；成成渝高速速公路和和川黔铁铁路在该该区呈二龙戏戏珠之之势；李李家沱大大桥、鹅鹅公岩大大桥、白白市驿机机场三三足鼎立立。随随着市区区内地铁铁、高架架轻轨的的修建，区区位优势势将更加加突出。配套：该区区拥有重重庆动物物园、杨杨家坪中中心广场场、九龙龙广场、市市政广场场、花卉卉广场、梅梅堡公园园等休闲闲场所；西郊医医院、九九龙坡区区中医院院、华西西口腔医医院等医医疗机构构；有重重庆美院院、重庆庆工学院院、重庆庆钢专、育育才中学学、西郊郊小学等等大中小小学。规划：以城城市建设设、房地地产开发发为带动动经济发发展。正正加快旧旧城改造造和安居居工程建建设；

38、以以天宝新新城、九九龙新城城为主进进行新城城拓展；华岩工工业区，石石堰工业业区及华华岩土寺寺景区旅旅游资源源开发已已经起步步。（二）九龙龙坡区城城市经济济前景1、九龙坡坡区消费费购买力力巨大目前，九龙龙坡区现现有人口口87万万人，是是重庆市市主城区区人口最最多的一一个大区区。人口口资源丰丰富，是是支撑九九区商业业经济的的基础。九九龙坡区区GDPP连续几几年排名名全重庆庆市第二二位，区区域内私私营经济济非常发发达，消消费力旺旺盛。渝渝中区、高高新区、大大渡口区区都在其其辐射范范围之内内，九龙龙坡区有有着巨大大的商业业购买潜潜力。2、轻轨的的建成将将为九龙龙坡区吸吸引更多多的轻轨轨沿线消消费者轻轨

39、的兴建建带动线形城市经经济的发发展。轻轻轨沿线线大坪、大大渡口等等区域的的商业消消费者。将将投向杨杨家坪商商业圈的的大坪区区域、大大渡口区区域居住住人口众众多，商商业配套套设施不不健全，商商业功能能弱化，当当两公里里左右的的商业圈圈的交通通渠道变变得如此此畅通、便便捷后，毫毫无疑问问会带动动其区域域人口的的就近消消费的购购买热情情。上海海徐家家汇的的轻轨线线通车后后，由穷穷乡僻壤壤变成现现今的繁繁荣，即即是轻轻轨经济济最真真实的印印证。3、杨家坪坪商业步步行街将将构筑起起重庆市市第二大大商业业圈以杨家坪转转盘为中中心的11平方公公里的商商业步行行街，将将在20002下下半年初初步建成成，并开街

40、营业。商商业步行行街历来来为经济济繁荣的的代名词词，杨家家坪中心心步行街街将成为为九区商商业经济济最为繁繁荣集中中地带，带带来核核心经济济、集中消消费成成为市民民购物与与休闲天天堂。同同时，步步行街的的建成，更更使得九九龙坡区区在重庆庆市商业业经济中中所处的的战略地地位得以以大幅提提升，加加速重庆庆市西郊郊城市分分中心的的形成，带带动区域域经济发发展热潮潮。（三）九龙龙坡区的的房地产产开发优优势分析析九龙坡区未未来五年年内的规规划目标标是工业业、商贸贸、金融融、科技技信息、旅旅游服务务等产业业完善发发达的重重庆市主主城副中中心和山山水园林林式后花花园。因此城市交交通基础础设施建建设大力力推进。

41、大大件路、上上界路、陈陈庹路、高高架轻轨轨、鹅公公岩大桥桥、谢家家湾立交交桥、大大公馆立立交桥的的建设将将解决主主城区交交通问题题。分期期分批打打通主城城区断头头路，拓拓宽城市市支路，建建成杨家家坪环道道等一批批环行交交通网络络，促进进中心城城区立体体交通网网络全面面形成。西西部外围围组团通通路改造造与建设设也将同同步进行行，建成成连接东东西部的的华岩至至石板第第二条快快速通道道，形成成中梁山山以西合合理的交交通网络络体系。整治改善杨杨家坪中中心区商商业步行行街购物物环境，建建成杨家家坪休闲闲步行街街区。到到20005年，九九龙坡区区将完成成杨家坪坪至鹤兴兴路片区区、三村村片区，石石坪桥五五一

42、新村村片区，石石坪桥正正街旧城城改造工工程。打打造重重庆市第第二个解解放碑是九龙龙坡区的的目标。物业开发集集中的杨杨家坪片片区本身身已是一一个发展展成熟的的生活社社区。重重百杨家家坪分店店、立丹丹百货及及各类中中、小商商铺、超超市等在在转盘附附近不到到5000米内，还还有春节节前开业业的富富安百货货、新世纪纪超市、跃华华超市等等。庞大大的地下下商城盘盘根错节节，已遍遍布杨家家坪片区区，团结结路的农农贸市场场结构分分明、种种类齐全全。已建建成的杨杨家坪广广场、梅梅堡公园园、天宝宝广场、九九龙广场场等设施施为该区区居民提提供了充充足的休休闲场所所。而全国十大大动物园园之一的的重庆动动物园坐坐落在西

43、西郊，上上千亩土土地的绿绿色植被被仿佛一一个巨大大的制氧氧工厂，九九龙坡区区在全市市各区空空气质量量指数排排名上一一直名列列前茅。优优美静谧谧的华岩岩寺更增增加九龙龙坡区的的环境分分量，旅旅游资源源丰富。九龙坡区的的教育优优势十分分明显。大大专院校校、各类类基础学学校众多多，重庆庆工学院院、市重重点中学学有育才才中学，区区重点中中学有杨杨家坪中中学、335中等等，加上上外语学学校、计计算机职职高、谢谢家湾小小学、实实验小学学等，孩孩子们从从小到大大的教育育都不成成问题。所有的政策策措施和和地区已已有的优优势为九九龙坡区区房地产产的发展展注入了了新的活活力四、项目市市场研判判（一）重庆庆市房地地

44、产市场场研究2001年年重庆住住宅投资资快速增增长，商商品房销销售价升升量增，住住宅空置置总量逐逐月下降降。去年年1-111月共共计完成成住宅投投资688.2亿亿元，同同比增长长43.4%，全全市商品品房空置置总量3369.79万万平方米米，较220000年末减减少244.544万平方方米。2001年年重庆市市城镇住住房制度度改革纵纵深发展展，住房房货币化化取得实实质性进进展。同同时加大大了现有有公有住住房的改改革力度度，取消消了非成成套公有有住房的的出售限限制。集资和合作作建房比比例下降降。去年年1-66月，全全市合作作建房990788套，同同比减少少25%，职工工个人集集资5.15亿亿，同

45、比比下降117%。土地市场进进一步规规范，土土地出让让显著增增加，全全市以招招标、拍拍卖方式式出让的的土地比比例较220000年有较较大增长长。20001年年上半年年审批出出让土地地66宗宗，面积积3899公顷，同同比增长长21%。住宅金融市市场快速速发展，截截止到220011年6月月，全市市商业银银行和住住房管理理机构累累积发放放个人住住房抵押押贷款889.99亿，其其中仅上上半年就就发放222亿元元，创同同期历史史最高水水平，有有力的推推动了住住房消费费。同时时住房公公积金缴缴存比例例已从去去年的66%提高高到7%，20001年年上半年年公积基基金归集集3.997亿，同同比增长长11.2%

46、。从供需比例例来看，继继20000年之之后，重重庆经济济运行持持续稳定定增长，基基本建设设速度以以30%以上速速度增长长，20001年年全市商商品房销销售情况况良好，市市民购房房热情保保持较高高的增长长势头。九九龙坡区区的商品品住宅供供应以中中低档产产品为主主，房地地产发展展进程比比较缓慢慢。目前前，沿江江地区的的开发速速度较快快，尤其其是直港港大道一一线，集集中了珠珠江花园园，星河河世家、金金都香榭榭、金江江名都等等众多新新项目，其其供应量量占全区区总量的的一半以以上。此此版块已已成九龙龙坡地区区商品住住宅发展展的标志志区域。在在20001年11-3季季度，九九龙坡区区销售面面积655万平方

47、方米，居居全市第第一位，成成交金额额10.2亿，居居全市第第二位，仅仅次于渝渝中区。这这一切数数据的分分析可以以看出，220022年及今今后的几几年将是是重庆房房地产发发展的春春天。（二）地块块条件分分析及经经营取向向1、地块现现状条件件分析城市建筑集集中地段段的功能能将直接接影响房房地产项项目的定定位，并并从一定定程度上上决定了了一个项项目存在在的价值值性和合合理性。从从九龙坡坡的发展展规划和和现状来来看，杨杨家坪基基本形成成以转盘盘为中心心、以杨杨家坪正正街、石石坪桥正正街、杨杨九路、直直港大道道、西郊郊路五条条主干道道为辐射射的发展展格局，街街区功能能较为明明确的有有杨家坪坪正街、直直港

48、大道道、西郊郊路、横横街。（1）杨九九路，为为旧城市市居住片片区杨家坪到黄黄桷坪的的杨九路路是一个个传统的的居民居居住区，主主要是西西车厂职职工家属属区，它它承载的的主要是是居住功功能。 由于西西南车辆辆厂坐落落于此，其其职工家家属区就就与其紧紧邻修建建，经过过几十年年的积淀淀，使该该区域成成为一个个非常大大的居民民居住区区，该区区域生活活配套极极为完善善，在传传统的计计划经济济体制下下，西车车厂对家家属区修修建了许许多的生生活配套套设施，农农贸市场场、生活活便利店店、洗发发店等生生活设施施应有尽尽有，某某种意义义上成为为一个独独立的生生活社区区。只是是由于形形成历史史时间长长，西车车厂的效效

49、益欠佳佳，缺少少对该区区域的进进一步修修缮，造造成该区区域的居居住环境境较差。（2）西郊郊路，为为政府行行政区西郊路是杨杨家坪地地区传统统的行政政区域，作作为区委委区府所所在地，承承担了街街区的行行政功能能。区政政府的所所有机构构均设立立在此处处，必然然形成该该区域的的市政配配套非常常完备，医医院、派派出所、银银行、商商场、超超市、便便利店、学学校一应应俱全，其其中“人道美美”超市、前前进农贸贸市场均均是此区区域的重重要生活活配套，在在加上市市动物园园也坐落落于此，使使该区域域的地位位更为重重要。此此区域交交通十分分便利，223、226、310、416等大中小公交线路通往市内各区，基本上可以直

50、达全市各地。另外，在动物园周围形成了一个美食一条街，大大小小的各种餐厅林立，而且营业面积都相对较大，桃都酒店、菜根香、露凝香、园外园等餐饮企业在全市都比较有名，成为一个消费相对较高的娱乐街区，丰富了该区域的街区功能。（3）横街街，为饮饮食娱乐乐区杨家坪横街街，是杨杨家坪闻闻名的好好吃街，这这里布满满了各种种的风味味小吃和和小食店店，成为为居民日日常生活活的一部部分，铁铁马交易易市场处处于横街街上，自自然而然然也成了了好吃街街的一部部分，分分布了一一些中档档次的餐餐饮店，面面积适中中，比较较适合工工薪阶层层消费。另另外，国国际饭店店、怡然然饭庄是是比较有有名的餐餐厅，属属于高档档次的消消费场所所

51、。在杨家坪横横街周围围的立丹丹百货，是是杨家坪坪地区上上档次的的百货公公司之一一，营业业面积较较大，总总共有四四层，超超市、精精品、服服饰等一一应俱全全，是周周边居民民日常购购物的首首选场所所。立丹丹百货公公司开办办的时尚尚俱乐部部是杨家家坪地区区唯一上上档次的的迪吧，在在本地区区享有较较高的知知名度。（4）正街街，街区区功能尚尚待明确确杨正街是一一个传统统意义的的交通干干道型居居民居住住区，主主要是建建设厂职职工家属属区和一一般居民民区，它它承载的的主要是是一种区区域联络络和居住住功能。经经过近几几年的改改造发展展，该区区域的商商业配套套性功能能正在完完善，同同时该区区域也是是一个非非常大的

52、的居民居居住区。从建设广场场到转盘盘大概5500米米的距离离内，大大大小小小的各种种店铺林林立，营营业面积积都比较较大。而而杨重百百、国美美电器、得得克士炸炸鸡、新新华书店店、华亿亿平价超超市、山山城平价价超市等等都是比比较有名名的企业业。这短短短的一一段距离离内更是是有六家家银行的的支行和和大型综综合性邮邮政营业业厅。在在九九商商场的背背面有杨杨家坪的的区文化化馆、三三家中档档歌舞厅厅、迪吧吧。还有有一些小小型娱乐乐场所及及一家二二星级宾宾馆。这这些都使使该街区区成为一一个消费费相对集集中的一一个商业业、娱乐乐性街区区。总的的来说杨杨正街正正逐步成成为一个个以商业业性消费费为主，娱娱乐性消消

53、费为辅辅的商业业型街区区。（5）石坪坪桥正街街，街区区功能处处于更新新期，尚尚待明确确石坪桥正街街也是一一个传统统意义的的交通干干道型居居民居住住区。该该区域的的市政配配套较完完备，医医院、超超市、便便利店、学学校、消消防队、餐餐馆一应应俱全。其其中重庆庆工学院院是杨家家坪地区区最大也也是唯一一的大学学。但由由于历史史沿革，该该街区的的配套老老化，功功能已经经难以适适应现在在的居住住要求，居居住需求求的品质质提升必必然造成成街区功功能的更更新。 此外交通十十分便利利，4003、4413、4404、4416、4412、4419、4404（沙沙）、4428、3303、4404（中巴）等大中小公交线

54、路通往市内各区。（6）直港港大道，街街区功能能尚待明明确，为为中型中中高档新新兴居住住片区由于九龙坡坡区将天宝新新城规规划为未未来都市市主要居居住片区区，而且且也将承承担城市市主要交交通枢纽纽的作用用。所以以天宝新新城近几几年以来来，一直直是九龙龙坡区房房地产开开发的重重心所在在。直港大道目目前社区区配套以以及完备备程度处处于九龙龙坡的领领先水平平。以商商业为例例，大商商业配套套依托杨杨家坪商商业区。生生活配套套的门面面及便利利店等解解决，只只是由于于发展尚尚需一定定时间完完善。2、地块SSWOTT分析（1）项目目地块优优势分析析（sttrenngthh）第一，滨江江的地段段优势。项项目位于于

55、天宝新新城最后后一块临临江宝地地。旁边边有金江江明珠、珠珠江花园园等临江江小区，社社区较为为成熟，景景观没有有破旧房房屋的干干扰，地地理空气气质量高高，适宜宜居住休休闲。第二，临近近商业街街大社区区配套优优势。地地块位于于九龙坡坡区的金金融、商商务中心心区附近近，离九九龙坡区区政府和和各职能能部门的的办公住住所地点点近。周周边的大大型商家家云集，有有新世纪纪、富安安、重百百、立丹丹百货等等。拆迁迁后，旧旧建筑对对该地块块没有影影响，无无大的工工业污染染，并且且临江的的空气清清新，风风光独好好，这是是一大优优势。而而且杨家家坪商业业步行街街是九龙龙坡区的的商业中中心区，是是步行行街、轻轻轨线复复

56、合建设设的第一一街，这这一点使使具有人人口优势势的商业业步行街街的商业业地位优优势更突突出。第三、教育育配套优优势。小小区拥有有较为完完善的配配套，有有幼儿园园、天宝宝试验学学校（小小区附近近在建）、天天宝广场场、佳宇宇广场等等，可以以避免小小区的偏偏僻带来来的不便便，在推推广上，应应该渲染染这一优优势。第四、建筑筑的景观观优势。周周边建筑筑均为新新建小区区住宅，破破旧房屋屋少，视视野开阔阔，可以以眺望长长江、南南坪滨江江路、鹅鹅公岩大大桥等城城市景观观，还可可俯视具具有浓郁郁巴渝特特色的小小区环境境，有利利于形成成高档物物业的氛氛围。第五、交通通优势。虽虽然没有有珠江花花园的交交通方便便，但

57、是是较同类类物业，如如江山多多骄等滨滨江小区区的地理理位置优优越。杨杨家坪的的商业步步行街环环行通道道、滨江江路等交交通设施施建设完完毕，到到轻轨投投入使用用，交通通条件将将更加便便捷，有有利于促促进休闲闲、居住住功能的的充分发发挥。（2）项目目地块弱弱势分析析（weeaknnesss）第一、项目目地块位位于九龙龙坡区杨杨家坪直直港大道道“天宝新新城”王家沟沟，东临临长江、滨滨江路及及成渝铁铁路，西西靠和尚尚山水厂厂，北接接杨家坪坪直港大大道及和和尚山变变电站，南南临木材材厂山地地。社区区附近的的商业配配套不甚甚成熟。商商业步行行街暂时时还未投投入使用用，商业业氛围还还需进一一步巩固固。第二、

58、高压压线、坟坟场、铁铁路、码码头、小小工厂等等对小区区的环境境是一种种挑战，将将严重制制约价格格的档次次提升。铁铁路和码码头可以以通过整整合包装装，减少少列车噪噪音的抗抗性；坟坟场一定定要妥善善安置，如果出现纠纷，将会不利于楼盘销售；对高压线的处理来说，应尽力避免影响小区的居住环境，否则将阻碍小区环境的附加价值的提升。（3）项目目地块的的机会点点（oppporrtunnityy）第一、在沿沿江公路路通车、轻轻轨线投投入使用用、新转转盘下移移之后，将将极大的的提升地地段的交交通条件件。滨江江路开通通后，黄黄杨新城城与天宝宝新城通通过滨江江路相连连，将为为杨家坪坪聚集更更多的人人气，带带动天宝宝项

59、目的的销售。天天宝新城城是纯居居住区域域，随着着私车的的逐渐增增加，将将降低僻僻静区域域的交通通抗性。这这将为项项目的居居住功能能创造更更多机会会。第二、轻轨轨等交通通贯通后后，城市市的土地地级差地地租将有有一个缩缩小差距距的过程程，在历历史沿革革的地价价指引下下，高性性价比的的地块的的房地产产开发将将有重大大突破，轻轻轨、滨滨江路沿沿线的城城市人口口将急剧剧膨胀，给给杨家坪坪带来更更多的富富裕人口口，从而而促进杨杨家坪周周边的繁繁荣。第三、二郎郎开发区区的进一一步扩大大，对九九龙坡区区的城市市集聚能能力会有有更为显显著的促促进，开开发区内内的居住住需求将将会有部部分分流流到杨家家坪，带带动杨

60、家家坪城市市功能的的进一步步完善。第四、入世世后，国国际间经经济交流流日益发发达，作作为传统统的重工工业城区区，九龙龙坡区的的大型企企业将在在合并、重重组中逐逐渐走入入正轨，从从而带动动一大批批相关产产业的发发展，众众多的工工业企业业以及相相关的一一些服务务产业将将逐渐成成熟，对对居住的的需求将将与日俱俱增。（4）项目目地块的的困难点点（thhreaat）第一、地理理目前地地理位置置掉角。难难以迅速速聚集人人气。第二、面对对周边市市场价位位不太高高的情况况，九龙龙坡、南南岸区的的开发量量激增，强强手林立立，特别别是近期期将要开开发的融融侨半岛岛、广厦厦城、黄黄杨新城城、南方方新城等等项目，天天