重庆房地产市场调研年度总结

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.重庆市房地产市场调研报告目录一、重重庆市房房地产市市场环境境概况1、 人口概概况2、 经济发发展概况况3、 居民生生活水平平4、 城市规规划二、重重庆市房房地产消消费市场场特征1、 20001年重重庆购房房者人口口结构特特征2、 重庆市市房地产产市场消消费需求求总体状状况3、 重庆市市主城区区域住宅宅需求特特征4、 重庆市市消费群群体特征征与购房房行为三、重重庆市房房地产市市场形势势及发展展趋势1、 重庆市市房地产产市场形形势2、 重庆市市房地产产发展趋趋势

2、四、结结语一、重重庆市房房地产市市场环境境概况1、 人口概概况根据220000年111月1日日进行的的第五次次全国人人口普查查数据显显示，重重庆市总总人口为为30990.445万人人（包括括外来人人口，不不包括外外出人口口），年年平均增增长率为为0.666%，自自然增长长率为22.900，城市市化率333.009%。人口年年龄结构构：0-114岁的的人口为为6777.788万人，占占21.93%重庆市市总人口口30990.445万人人 155-644岁的人人口为221688.577万人，占占70.17%65岁岁及以上上的人口口为2444.110万人人,占77.900%城乡人人口结构构：城镇人人

3、口为110222.788万人，占占33.09%重庆市市总人口口30990.445万人人乡村人人口为220677.677万人,占666.911%全市共共有家庭庭户9228.998万户户，家庭庭户人口口为29984.27万万人，占占总人口口的966.566%，平平均每个个家庭户户的人口口为3.21人人。人口受受教育结结构：教育程程度 人人数（万万人） 占总人人口%大学（大大专以上上） 886.558 22.800%高中（含含中专） 2655.677 8.60%初中 9099.022 299.411%小学 13440.885 443.339%文盲 2144.788 8.9%2、 经济发发展概况况20

4、001年全全市实现现国内生生产总值值17550亿元元，比上上年增加加1611亿元，是是重庆直直辖以来来经济总总量增加加最多的的一年。按按可比价价格计算算，比220000年增长长9%，高高于全国国1.77个百分分点。增增长速度度列全国国第188位，在在全国的的位次比比上年提提高了55位。20002年以以来，全全市经济济增长速速度明显显加快，呈呈现出效效益与速速度同步步增长的的良好态态势，整整体经济济运行明明显好于于预期。初初步测算算，上半半年全市市完成国国内生产产总值8875.56亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年同期期增长110.11%，增增幅同比比提高11个百分分点，高高于全国国水平22

5、.3个个百分点点。第一一产业增增长3.0%，第第二产业业增长113.11%，第第三产业业增长99.1%。从运运行态势势看，今今年以来来全市经经济增长长速度稳稳步攀升升。从月月度累计计增幅观观察，除除1月份份受不可可比因素素影响增增长9.8%，其其余几个个月增幅幅渐次走走高。22月份为为9.11%，33、4月月份上升升到9.2%和和9.33%，进进而达到到5月份份的9.6%，上上半年又又进一步步上升到到10.1%，这这也是220000年3月月以来连连续288个月增增幅最高高的月份份。从季季度走势势上观察察，上半半年增长长10.1%，比比一季度度提高00.9个个百分点点，也是是自19998年年以来

6、同同期增幅幅最高的的。从经济济增长匹匹配的相相关因素素看，一一些与经经济增长长密切相相关的指指标同步步增长，呈呈现出近近年少有有的一致致性。116月，发发电量增增长了111.00%，创创了近几几年同期期最好水水平，内内河与空空港货物物吞吐量量分别增增长111.0%和133.2%。从经济济增长的的地区结结构看，上上半年都都市发达达经济圈圈实现增增加值3345.94亿亿元，比比上年同同期增长长8.88%，占占全市的的39.5%；渝西经经济走廊廊实现增增加值2271.57亿亿元，增增长122.8%，占331.00%；三三峡库区区生态经经济区实实现增加加值2558.005亿元元，增长长9.00%，占占

7、29.5%。重庆市市主要经经济指标标如下(%)：20001年增增长 220022年上半半年增长长 20002年年增长预预计国内生生产总值值 9.0 110.11 9.5-110.00全社会会固定资资产投资资 222.3 24.5 118-220社会消消费品零零售总额额 8.7 88.7 8.77城镇居居民可支支配收入入 7.1 55.9 8.00农村居居民人均均纯收入入 4.2 110.77(现金金收入) 4.0居民消消费价格格总指数数 1001.77 1000.66 999.53、 居民生生活水平平九五五时期期是重庆庆市社会会、经济济、城市市建设发发展较快快的时期期，在短短短的几几年内使使重

8、庆市市的城市市建设、社社会经济济迈上了了新台阶阶。经济济的增长长为改善善人民生生活，提提高市民民收入打打下了基基础。据据重庆市市城市社社会经济济调查队队对主城城区3000户城城市居民民的抽样样调查资资料显示示,九九五期期间，城城市居民民的生活活水平有有了实质质性的提提高：据据统计，城城市居民民的人均均可支配配收入由由19995年的的44113元增增加到220000年的662766元，增增长了442.22%，每每年以77.3%的速度度稳定增增加，扣扣除价格格因素，实实际增长长6.33%。人人均消费费支出由由19995年的的39332元上上升为 20000年的的54775元，增增长了339.22%

9、，扣扣除物价价因素，每每年实际际增长66.8% 。最最能反映映居民家家庭生活活水平的的恩格尔尔系数由由五年前前的488.7%下降为为40.4%,主城区区居民的的生活水水平已基基本实现现小康康。220011年城乡乡居民收收入继续续增长，根根据220011年重庆庆市国民民经济和和社会发发展统计计公报显显示：全全年城市市居民人人均可支支配收入入67221.009元，比比上年增增长7.1%。城城市居民民人均消消费支出出57665.007元，增增长5.3%。根根据据重重庆市统统计局日日前披露露的数据据显示，220022年上半半年城市市居民人人均可支支配收入入36114.994元，比比上年同同期增长长5.

10、99%，66月末城城乡居民民存款余余额达到到14775.118亿元元，增长长11.9%。图示如如下：单位（万万元） 19995年 20000年 20001年 20002年（预预测）人均可可支配收收入 444133 62276 67221.009 772299.888人均消消费支出出 39932 54775 557655.077从以上上数据可可以看出出，重庆庆市经济济正向良良好的方方向发展展，居民民的购买买力正在在逐年增增长，随随着收入入水平的的提高，居居民用于于消费性性的支出出在不断断增加的的同时，非非消费性性支出也也日益成成为居民民支出的的重要组组成部分分。4、 城市规规划根据重重庆的城城市

11、规划划，未来来的重庆庆将是一一个以主主城区为为中心的的由中等等城市、卫卫星城市市等共同同组成的的城市群群，未来来的城市市发展一一方面是是主城区区的扩大大， 另另一方面面是中等等城市、卫卫星城的的形成。对对房地产产业来说说，这就就意味着着发展机机遇不仅仅仅停留留在主城城区，各各中等城城市、卫卫星城都都将有很很好的发发展空间间。按照重重庆市政政府制定定的200年发展展规划，在在十五期期间主要要是解决决重庆的的交通问问题，形形成枢纽纽重庆的的格局。重重庆的地地理位置置，在整整个国家家区位中中处在南南北的中中间，东东西的中中间，重重庆在整整个中国国地图几几何的中中心位罟罟。但是是这个几几何中心心，目前

12、前是南北北交通的的屏界，连连东西纽纽带的壁壁垒。重重庆市政政府提出出“一千亿亿元、五五管齐下下，打造造枢纽重重庆”。“五管齐齐下”包括：一是机机场的改改造，机机场的规规模要扩扩大五倍倍；二是是铁路，现现有的四四条铁路路变成八八条铁路路，形成成四通八八达的铁铁路交通通；三是是高速公公路环线线，五年年以后增增加5000公里里，现在在是3000多公公里，整整个8000多公公里的高高速公路路形成全全国西部部的枢纽纽；四是是航运，万万吨级的的拖船能能到重庆庆主港，力力争使重重庆成为为长江上上游的航航运中心心；五是是管道运运输，就就是柴油油、汽油油的管道道和天然然气管道道等。“五管齐齐下”解决重重庆在全全

13、国交通通格局的的同时，解解决重庆庆市内的的交通，今今年解决决通县油油路，也也就是各各个县到到主城的的油路、二二级路，明明年建成成八小时时重庆，即即重庆任任何一个个远郊县县城，到到市中心心大体上上8个小小时。220044年实现现“半小时时主城”。十五五期间重重庆市总总投资有有六千亿亿左右，其其中一千千亿解决决交通问问题，届届时重庆庆将成为为东西间间的交通通纽带、南南北间比比较顺畅畅的通道道，交通通的便捷捷必将带带来新经经济区的的形成。二、重重庆市房房地产消消费市场场特征1、 20001年重重庆购房房者人口口结构特特征根据220011重庆房房地产展展示交易易会住宅宅需求调调查报告告资料料显示，重重

14、庆购房房者呈现现下列人人口结构构特征：（1） 消费者者年龄构构成：550岁以以下年龄龄段有较较强的购购房欲望望，占整整个购房房者的比比例为886.22%。330岁以以下购房房者占整整个购房房者的比比例最重重达到448%，该该年龄段段正是消消费者成成家立业业的阶段段，购房房需求较较大；44150岁岁年龄段段在整个个购房者者中的比比例居次次席，该该年龄段段的购房房行为主主要是二二次置业业，为子子女买房房。（2） 消费者者文化程程度构成成：具有有较高文文化程度度的消费费者超过过了半数数，说明明消费者者文化程程度越高高，购房房愿望越越强烈。（3） 消费者者家庭月月收入构构成：由由于购房房行为在在支付能

15、能力和支支付期限限等方面面不同于于普通商商品消费费行为，购购房群体体的收入入水平明明显高于于居民平平均收入入水平。采采样样本本平均家家庭月收收入23325.5元，与与20000年相相比增长长18.33%。其中中家庭月月收入为为15000元以以下的样样本比重重同比下下降6.24%；1550125000元、22501135000元的的样本比比重分别别增长77.022%、112.332%。2、 重庆市市房地产产市场消消费需求求总体状状况根据重重庆市国国土与房房屋管理理局最新新信息表表明：重重庆房市市的价格格呈现稳稳步增长长的态势势，广大大消费者者对价格格的承受受力也在在稳步增增强。20001年全全市

16、个人人购房比比重已经经达977.6%。从消消费市场场来看，房房地产经经济经过过近年来来的快速速发展，消消费者对对房价现现状有了了理性认认识，对对日渐提提高的房房价，广广大消费费者的承承受力也也在稳步步增强，以以往简单单追求低低价住房房的状况况已有了了较大改改观。据据去年111月房房交会问问卷调查查，522.4%的被调调查者表表示，在在抵押贷贷款的支支持下，可可承受住住房单价价在15500-20000元/平方米米（以往往此类调调查，选选择10000元元/平方方米以下下房价者者占大多多数）。这这种与市市场进程程同步增增强的心心理承受受能力，为为产业发发展提供供了广阔阔的空间间。重庆经经过直辖辖以后

17、数数年的发发展，影影响住宅宅产业发发展的三三大因素素已经发发生了极极大的变变化。消费水水平：重重庆总体体收入水水平逐年年增长，中中高收入入的经营营者、白白领、银银领阶层层的人数数在扩大大，对住住宅产生生了更高高档次的的需求。消费理理念：受受先进地地区及国国际化居居家方式式和理念念的影响响，住宅宅阶梯式式消费的的观念已已被普遍遍认可。市政环环境：随随着城市市化进程程的发展展和半小小时主城城区的实实现，中中远郊的的交通状状况将得得到极大大的改善善，生活活、出行行更加便便捷，居居家在郊郊区，已已成为可可能和现现实，且且将成为为一种时时尚。从市场场容量考考察，人人口规模模的增加加必将带带来更大大的需求

18、求。目前前重庆的的城市化化率为333%，而而全国平平均城市市化率为为37%，这一一状况将将在未来来10年年内彻底底改变。预预计20010年年内重庆庆城市化化率达到到50%，城市市人口将将增加6600万万，如果果按每人人20平平方米的的市场需需求，6600万万人要11.2亿亿平方米米的住房房需求；再加上上现有110000万人并并没有达达到人均均20平平方米，形形成约440000万平方方米的市市场需求求。十年年重庆大大体上要要建差不不多1.6亿平平方米住住宅，意意味着在在未来110年内内，每年年可能有有17000万平平方米的的市场需需求。同时重重庆市政政府已经经把房地地产业作作为支柱柱产业来来发展

19、，为为了保证证这个极极具带动动力的产产业良好好的发展展，将会会有很多多利好的的消费政政策出台台，对于于消费需需求的刺刺激具有有很大的的引导作作用。3、 重庆市市主城区区域住宅宅需求特特征根据220011重庆房房地产展展示交易易会住宅宅需求调调查报告告资料料显示，重重庆市住住宅需求求主要特特征概括括如下：（1） 北部城城区需求求持续上上升，渝渝中区退退居其次次。受城城市规划划与政策策倾向的的影响，北北部城区区的进一一步拓展展与配套套不断完完善对广广大市民民具有相相当大的的吸引力力。渝中中区由于于城区配配套较为为完善，传传统城市市中心的的观念已已深入人人心，在在相当长长的一段段时间内内一直为为消费

20、者者购房的的首选区区域，但但受城市市发展空空间与价价格的限限制，以以及市民民对居住住环境的的要求越越来越强强烈等因因素的影影响，住住宅郊区区化日益益明显。（2） 对现房房需求比比重下降降，期房房接受程程度提高高。就重重庆市各各区房地地产交易易所提供供的资料料显示，近近两年实实际成交交的房屋屋类型中中，期房房的成交交量明显显多于现现房。虽虽然人们们对现房房的需求求程度远远远高于于期房，但但随着房房地产市市场逐渐渐规范，开开发商实实力的不不断增强强，人们们对期房房的信心心进一步步增加，从从而使消消费者对对期房的的需求比比重提高高。可以以预见，在在今后一一段时间间内人们们对期房房的需求求量会进进一步

21、增增加。（3） 小区深深受市民民喜爱。小小区在居居民的心心目占据据了相当当的位置置，尤其其是小区区多层建建筑和小小区小高高层建筑筑深受欢欢迎。对对居住环环境的更更加看重重和人们们的生活活习惯决决定了消消费者对对小区情情有独钟钟，这也也是目前前市场上上多数单单体建筑筑销售进进度相对对较慢的的重要原原因之一一。（4） 房屋类类型需求求呈多元元化格局局，平层层仍是购购房首选选。错层层结构在在前两年年一直受受到市场场的追捧捧，一段段时间内内占据相相当大的的市场份份额，但但本次调调查显示示人们在在追求住住宅空间间变化的的同时，人人们重新新审视并并认可平平层布局局的简洁洁、实用用和低价价。由于于消费者者需

22、求的的个体差差异及自自身的承承受能力力等诸多多因素，平平层占据据市场主主导和房房屋类型型多元化化格局还还将一直直延续下下去。（5） 注重室室内个性性化装饰饰，清水水房仍是是市场需需求主流流。目前前清水房房仍是市市场需求求的主流流。由于于清水房房的相对对低价和和消费者者对房屋屋装饰个个性化的的追求，对对清水房房的需求求在相当当长一段段的时间间内不会会发生较较大改变变。（6） 三居室室成为市市场需求求的主力力户型。9901300平方米米的三居居室成为为目前市市民需求求的主流流。一方方面受生生活水平平提高的的影响，另另一方面面受目前前重庆市市的家庭庭人口结结构影响响，市场场对三居居室的需需求在短短时

23、间内内不会发发生改变变，并会会在今后后很长一一段时间间延续。尽尽管近两两年的市市场环境境显示小小户型的的市场销销售形势势看好，但但市场需需求的主主流不会会因为局局部个体体消费而而改变。（7） 房价依依然是影影响市民民消费的的第一要要素。根根据发达达国家房房地产规规律显示示，一个个地区房房地产价价格就是是一平方方米房价价等于白白领阶层层一个月月的收入入，由于于重庆市市整体居居民收入入相对偏偏低，消消费者将将房价作作为首要要考虑因因素也在在情理之之中。4、 重庆市市消费群群体特征征与购房房行为根据220011重庆房房地产展展示交易易会住宅宅需求调调查报告告资料料显示，重重庆购房房群体呈呈现下列列消

24、费特特征：（1） 住宅需需求消费费群体的的类别：第一类类：年龄440岁以以下文化程程度：高高中以下下该群体体住房状状态为公公房或租租房的占占67.8%。第二类类：年龄335岁以以下文化程程度：大大专以上上该群体体住房状状态为公公房或租租房的占占61.8%。第三类类：年龄：4150岁岁文化程程度：高高中以下下该群体体住房状状态为公公房的占占67.9%。第四类类：年龄：3650岁岁文化程程度：大大专以上上该群体体住房状状态为公公房的占占49%，住商商品房的的占277.9%。第五类类：年龄：50岁岁以上文化程程度：中中专以上上该群体体住房状状态为公公房的占占57%。（2） 各类消消费者群群体欲购购房

25、面积积比较：701300平方米米的住宅宅得到各各类消费费群体超超过700%样本本的认同同。（3） 各类消消费者可可接受单单价比较较：单价价在18800元元/平方方米以下下的分段段成为各各类消费费群体的的主要选选择区域域。（4） 各类消消费者对对配套设设施要求求的比较较：对各各类消费费群体进进行纵向向比较发发现：第第五类消消费群体体对医院院、花园园和林木木花草看看重程度度超过了了其他消消费群体体，对超超市和学学校的看看重程度度则低于于其他消消费群体体；前四四类消费费群体最最看重菜菜市和超超市；第第一类消消费群体体对学校校的选择择比重高高于其他他消费群群体；菜菜市对第第三类消消费群体体则更为为重要

26、。（5） 购房决决定因素素重庆市市消费者者购房决决定因素素排序依依次为：价格合合理、交交通便利利、户型型合理、环环境良好好、周边边配套完完善、有有增值潜潜力、物物管规范范。交通通便利、价价格合理理和户型型合理依依然是影影响消费费者购房房的最重重要的决决定因素素。随着生生活质量量的提高高，人们们越来越越渴望接接近自然然，接近近绿色，绿绿化率的的高低正正逐步成成为人们们衡量生生活质量量的标准准；但统统计结果果却与此此不尽一一致，一一方面是是因为当当物业不不能满足足所有要要求时，自自然要有有先后顺顺序，价价格和交交通是一一般消费费者都比比较看重重的方面面，环境境良好只只能位于于其后；另一方方面，尽尽

27、管开发发商提出出“生态住住宅”、“环保住住宅”等新概概念，但但对于普普通消费费者来说说，只是是在基本本绿化的的基础上上增加了了一些华华而不实实的配套套设施，住住宅环境境的整体体雷同未未能对消消费者构构成有效效引导。“有增增值潜力力”所占的的比重相相对增大大，显示示出投资资者对房房地产市市场信心心的增加加，也是是这两年年重庆市市房地产产市场逐逐步攀升升的结果果。随着着房地产产市场的的日益规规范，将将会吸引引更多的的房地产产投资者者。作为“售后服服务”的物业业管理是是开发商商品牌的的延伸，与与购房者者的日常常生活息息息相关关，但统统计结果果显示物物管因素素排列决决定因素素最末位位，原因因在于购购房

28、者对对物管的的认识尚尚待提高高，另一一方面重重庆市物物管起步步较晚、发发展水平平相对不不高的现现状也使使购房者者对房屋屋的售后后服务缺缺乏足够够信心。三、重重庆市房房地产市市场形势势及发展展趋势1、 重庆市市房地产产市场形形势：当前重重庆市房房地产的的总体形形势是：房地产产投资规规模持续续快速增增长，商商品房销销售价升升量增，产产业发展展的理性性化程度度进一步步提高，房房地产市市场秩序序进一步步好转。（1） 房地产产投资迅迅猛增长长，城镇镇住房告告别短缺缺时代。承接直直辖以来来房地产产投资持持续增长长的走势势，20002年年16月，重重庆市累累计完成成房地产产开发投投资822.199亿元，同同

29、比增长长29.4%，占占全市投投资总量量的222.9%；其中中住宅建建设完成成投资449.77亿元，增增长300.2%。房地地产开发发施工面面积31154.53万万平方米米，同比比增长338.66%，其其中住宅宅施工面面积21194.38万万平方米米，增长长41.4%；房地产产开发新新开工面面积7995.221万平平方米，同同比增长长22.4%，其其中住宅宅新开工工6122.466万平方方米，增增长244.3%。房屋屋竣工面面积2006.332万平平方米，同同比增长长7.77%，其其中住宅宅竣工1162.79万万平方米米，增长长22.6%。l66月累计计销售（不不含预售售）商品品房面积积220

30、0.866万平方方米，同同比增长长23.8%；其中住住宅1889.778万平平方米，增增长288.9%。两项项指标继继续呈现现出销售售量大于于竣工量量的可喜喜局面。116月商商品房销销售额331.771亿元元，同比比增长113.55%，其其中住宅宅销售额额21.72亿亿元，同同比增长长21%。与此此相对应应，截止止6月末末，全市市空置一一年以上上的商品品房面积积2166.388万平方方米，同同比下降降3.22%，其其中空置置一年以以上的住住宅面积积79.81万万平方米米，同比比下降22.8%。在这这种持续续发展形形势下，城城镇住房房告别了了短缺时时代，人人均居住住面积达达到111.599平方米

31、米。居民民住房需需求由单单纯“数量型型”转变为为“质、量量并重型型”。（2） 相关政政策互动动，引发发楼市销销售升温温继去年年四季度度调高城城市建设设配套费费标准后后，今年年6月中中旬，市市政府又又连续出出台两项项激活房房地产市市场的利利好政策策路桥桥收费实实行年票票制和上上调土地地出让金金标准。这这三项政政策形成成了合力力，“刺激楼楼市销售售升温。尤尤其是路路桥收费费改革增增强了渝渝中区及及周边房房地产市市场的辐辐射力，直直接引发发了“路桥概概念”相关楼楼盘销售售出现“井喷”行情。黄黄花园大大桥北桥桥头的南南方上格林林、金科科花园、长长安华都都和渝澳澳大桥北北桥头的的东方家家园等小小区在66

32、月下旬旬均一反反往年淡淡季情景景，销售售量成倍倍增长。上半年年二手房房交易持持续增长长，主城城区二手手房成交交99万万平方米米，成交交金额88.299亿元，同同比分别别增长330.66%和119.99%。（3） 整顿房房地产市市场秩序序，改善善住房消消费环境境针对十十多年来来重庆市市房地产产市场粗粗放式管管理模式式存在的的弊端，重重庆市政政府将220022年作为为房地产产市场的的“监管年年”。着力力抓好四四方面工工作：首首先是加加强房地地产法制制建设，业业内普遍遍关注的的重庆庆市城镇镇房地产产交易管管理条例例已经经于6月月7日市市一届人人大400次会议议审议通通过，将将从8月月1日施施行，该该

33、条例例从严严格商品品房预售售许可审审批制度度、加强强预售资资金监管管、预售售信息公公示、中中介机构构管理等等方面为为市场管管理提供供了法律律依据，有有效减少少了面积积欺诈、产产权纠纷纷、及延延迟交房房等违约约现象，提提高了商商品房预预售“门槛”；重重庆市城城镇房屋屋拆迁管管理条例例也已已经市政政府审定定报市人人大。其其次是启启动房地地产市场场秩序整整顿工作作，6月月25日日，黄奇奇帆副市市长主持持召开“全市整整顿和规规范房地地产市场场秩序工工作电视视电话会会”，部署署了房地地产开发发项目管管理、商商品房销销售管理理、物业业管理和和收费、中中介服务务市场管管理、“两证”办理以以及清理理“四久工工

34、程”等重点点工作。第第三是强强化制度度建设，商商品房买买卖合同同实时联联机备案案制，商商品房销销售现场场公示制制，开发发企业、中中介机构构、物业业企业不不良记录录公示制制、规划划变更听听证制、广广告发布布审查制制等一系系列市场场制度已已陆续实实施。四四是于55月23326日日举办了了以“诚信交交易，放放心购房房”为主题题的全市市春季房房地产展展示交易易会，四四天房屋屋成交面面积1228.991万平平方米，成成交金额额24.39亿亿元，取取得圆满满成功。上上述举措措将极大大地改善善重庆市市住房消消费环境境，进一一步激活活房地产产市场。（4） 商品房房开发转转向“集约经经营”，产品品呈现“精品化化

35、”趋势。经历了了若干年年大规模模的建房房高潮，开开发商已已经投入入更多的的精力关关注购房房者高层层次的发发展诉求求，着眼眼于营造造楼盘的的个性化化特点，如如强调新新技术的的新现代代主义（旭旭日凤凰城城），突突出运动动场所的的“泛运动动”概念小小区，显显山露水水的山景景、江景景；水景景住宅小小区等，从从而使上上市楼盘盘亮点频频现。在在开展品品牌竞争争的同时时，同一一区域的的开发商商开始探探索高效效利用会会所、学学校等配配套资源源和客户户资源的的联合模模式，将将房地产产楼盘个个体的竞竞争推向向了区域域与板块块间竞争争的更高高层次。当前城城镇居民民对住房房的需求求由以往往单一地地满足居居住者生生活的

36、需需要，上上升到了了满足发发展需要要的更高高层次，这这种诉求求已经得得到开发发商的认认同，开开发商的的“理性”化程度度大为提提高。无无论是渝渝海的“在水一一方”、龙湖湖的“香樟林林”、“南方上上格林”，还是是“海棠晓晓月”、泰正正花园、华华宇广场场，这些些精品小小区从“以人为为本”、“人与自自然”等角度度出发，充充满了对对居住者者全方位位的人性性关怀。（5） 银行信信贷向房房地产业业全面渗渗透住房消消费性信信贷的发发展已经经成为大大势所趋趋，住房房金融品品种不断断创新。随随着国家家鼓励消消费性信信贷政策策的出台台，作为为消费信信贷主渠渠道之一一的住房房消费信信贷业务务迅猛发发展，以以往房地地产

37、消费费缺乏金金融支撑撑单兵突突进的状状况得到到改观，截截止20001年年末，全全市个人人住房贷贷款余额额1133.877亿元，是是同期房房地产开开发贷款款61.85亿亿元的11.844倍，住住房贷款款已经实实现了由由开发贷贷款向消消费贷款款的重心心转移，增增大了贷贷款的安安全性，改改善了信信贷结构构。个人人住房占占同期全全社会个个人消费费贷款总总量（1137.02亿亿元）的的83.1%，显显示出住住房已经经真正成成为广大大居民的的消费热热点。2、 重庆市市房地产产发展趋趋势基于重重庆市政政府将房房地产业业作为带带动增长长的支柱柱产业，同同时结合合重庆市市房地产产实际状状况，重重庆市房房地产发发

38、展趋势势将体现现在：土土地市场场化进程程加速，房房地产市市场监管管力度加加强，市市场服务务日臻完完善，房房价继续续上升，市市场竞争争加剧，小小区和楼楼盘品位位进一步步提高。（1）土土地市场场化进程程加速，市市场透明明度显著著增强。20002年，有有关部门门将充分分发挥“以地聚聚财”的职能能作用，全全市经营营性用地地招标、拍拍卖率将将达到550%以以上。加加大建设设用地清清理和闲闲置土地地处置力力度，全全面规范范土地市市场。土土地供应应公示制制度进一一步完善善，土地地收购、储储备机制制初步建建立。城城市地价价动态监监测工程程开始启启动，将将在全市市建立起起地价监监测网络络，充分分利用地地价调控控

39、供求，控控制总量量，集约约利用的的作用，增增强政府府宏观调调控经济济的能力力，土地地市场透透明度将将显著增增强。（2）房房地产市市场监管管力度增增强，市市场行为为进一步步规范。从一定定意义上上讲，220022年是房房地产市市场“监管年年”。随着着整顿房房地产市市场秩序序工作的的深入开开展和产产业理性性化程度度的提高高。房地地产开发发企业、中中介机构构和物业业管理企企业的行行为将进进一步规规范，房房地产市市场服务务日臻完完善，消消费环境境有效改改善。开开发商与与购房者者、中介介机构与与消费者者、物业业公司与与业主之之间开始始建立起起良好的的互信关关系。（3）政政策性效效应逐步步显现，房房价稳中中

40、有升。路桥收收费改革革、土地地出让金金上调、土土地市场场化供应应等拉动动房价上上涨的政政策性滞滞后效应应将在下下半年逐逐渐显现现。这些些政策对对房地产产市场的的影响是是长期的的，从去去年商品品房预售售价21157元元/平方方米比前前年的116799元/平平方米提提高288.5%已经能能够看出出：20002年年房地产产价格可可能保持持继续攀攀升的格格局。作作为重庆庆市政府府扩大消消费，拉拉动经济济增长的的一项重重要内容容，下半半年将出出台实施施加快发发展房地地产市场场，扩大大住房消消费的政政策，在在加快住住房货币币分配工工作、降降低房地地产交易易税费、完完善住房房金融配配套政策策等方面面采取可可

41、操作的的措施，进进一步促促进住房房消费。（4）市市场竞争争加剧，小小区楼盘盘个性化化特点突突出。由于220011年重庆庆市房地地产开发发规模较较大，商商品房施施工面积积创下336544万平方方米的天天量，预预计今年年将有大大量的小小区和楼楼盘进入入销售期期，市场场竞争将将进一步步加剧，要要想在日日益激烈烈的竞争争中立于于不败之之地，必必须从消消费者需需求出发发，强化化个性。沙沙坪坝区区的“学林雅雅园”发挥文文化区优优势，南南岸区的的“海棠晓晓月”强调温温泉概念念，渝北北区的“在水一一方”以环境境定位取取胜，渝渝中区的的“御景江江山”突出江江景特点点良性性的竞争争可以在在合理价价位上提提供尽可可能完善善的产品品。四、结结语随着城城市化和和房地产产市场化化进程的的加速，重重庆市房房地产市市场发展展空间很很大，通通过市场场结构调调整和市市场秩序序的整顿顿，增量量市场和和存量市市场互相相促进，互互相补