华美弹子石项目可行性研究报告课件

1、华美弹子石地块可行性研究报告高策机构重庆目录CONTENTSNo1：地块区位及四至No2：地块周边配套No4：地块地形地貌No3：道路及交通状况No5：地块指标No6：小结1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论13、自持商业经济测算地块区位沙坪坝商圈渝中区商圈观音桥商圈南坪商圈本案弹子石CBD 位于重庆中央商住区弹子石； 项目距离重庆CBD中心约20分钟车程，距离观音桥商圈约15分钟车程，南坪商圈20分钟车程；

2、地块位于重庆市弹子石区域，属于商业住宅用地；距离观音桥核心商圈仅15分钟车程，属于重庆的中央商住区。周边配套及规划朝天门长江大桥弹子石立交通往观音桥商圈本案内环快速干道盘龙立交重庆十一中新世纪商社总部经济区N腾龙大道南滨路市政未来规划道路轨轨永辉餐饮街餐饮街盘龙中学学弹子石中学校学南岸区大佛段小学医重麻医院农贸市场教育配套：临近重庆十一中、弹子石中学校、大佛段小学；生活配套：周边一公里范围内，有新世纪、商社电器、永辉超市、农贸市场、社区餐饮街；交通配套：周边有3个公交车站，有8条公交线路；规划有2个轨道交通站，链接2座大桥，快速通达主城各区；其余配套：地块邻接三块规划用地，未来将形成逾100万

3、方居住用地规模；居住用地规划居住用地规划居住用地规划区域内生活配套主要以社区型配套为主，教育配套丰富且临近重点中学十一中，交通通达性较好；项目邻接逾100万方居住规划地块，区域未来容易形成规模化的居住发展效应；商业投资价值突显。地块地形地貌下穿段本案N西面南面东面北面地块东、南面邻接其他社区，北面邻接未来市政干道，不利于社区商业布局；地块从西向东呈现缓慢降低地形，落差缓而均匀，利于建筑的布局。地块控规1、地块较为完整，利于社区的整体打造；2、地块两面被市政道路，两面被社区遮挡，对于社区商业的布局形成及人流吸附带来一定难度；3、地块北面市政规划人行天桥，使本项目与北边居住规划用地实现无缝连接，有

4、利于商业价值拔升；4、周边未来有逾100万方居住规划地块，对于提升本项目所在区域的规模化发展有较大帮助；西面及西南面邻接市政干道，人流导入便捷，适合商业类型产品布局；远离立交朝向现有社区部分的地块环境相对安静，适合进行住宅产品布局。地块指标高容积率指标，基本决定了物业以高层形态为主。地块规划许可经济指标统计表项目D4-01/04用地性质占地面积（平米）73800R2B(二类居住、商业服务用地）容积率（设定）3.0限高商业：住宅商业30%：约6.6万方住宅70%：约15.5万方总建面（平米）约221400备注：暂无建筑密度和有无限高相关资料，本报告按照100米建筑限高和30%建筑密度、30%绿地

5、率进行经济测算。目录CONTENTSNo1：城市GDP分析No2：产业结构发展概况No3：人均可支配收入与人均消费支出No5：城市化率与人口增幅No7：家庭人均住房面积与户数人口变化1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论13、自持商业经济测算城市GDP重庆人均GDP始终保持着较快速的增长，规划到2015年人均GDP达8000美元，全面小康时代即将到来。发展阶段启动阶段快速发展平稳发展减缓发展人均GDP(美元）8

6、00-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合发展性数据来源：重庆市统计局人均可支配收入随着经济的飞速发展，居民家庭可支配收入也随之上涨，人均消费能力显著上升。2006年2012年，居民家庭人均可支配收入年均增幅10%，且人均消费支出不断提高，催生其消费范围、种类、档次的不断扩大，对生活水平的追求正不断上升。2006-2012年重庆城镇人均消费支出及增幅数据来源：重庆市统计局2006-2012年重庆城镇人均可支

7、配收入城镇化率及人口增幅70%30%城市化城市化水平第三产业比值初期起始阶段中期扩张阶段后期成熟阶段劳动密集型资金资源、技术密集型集约、知识型经济实力较弱总量、第二产业加速第三产业为主城市化率平稳上升向30%发展城市化是同期工业化水平1.5-2.5倍，城市化率较快速向70%攀升城市化速度有所降低达到现代化 目前重庆市正处于城市化进程的中期，经历传统老工业城市向国际化、科技化的大都市的转型阶段，城市人口和城市有效面积正在大规模扩张，由此而牵动的住房市场内需提升。重庆城市化率初级阶段向城市快速扩张阶段快速过渡，大量人口涌入城市城市城市化率上海88.7%深圳99%北京84%重庆53%随着城市人口和城

8、市化水平的增加，大量人口涌入重庆，支撑房地产市场刚性需求。城镇化率及人口增幅2007-2012年重庆常住人口及增长率2007-2012年重庆城镇化率未来十年，新增主城区城市人口500-600万，新增住房需求量1.5-1.8亿平米。2007年至2012年，重庆市常住人口一直保持稳定的增长率；同时城市人口的增长，带来了城镇化的快速发展。 按照重庆十一五规划，到2020年，大概有800万1000万农村人口成为城镇人口，其中至少有500-600万人入住主城区，按照每人30平米住房需求，住房需求容量约1.5-1.8亿平米，这还不包括旧城改造带来的换代需求。 重庆市市长黄奇帆数据来源：重庆市统计局家庭人均

9、住房面积与户均人口变化2007-2012年重庆人均住房面积2007-2011年重庆户均人口数户均人口逐年下降，人均住房面积逐年递增；城市住房条件逐渐改善 2007年以来，重庆市平均每户家庭人口数量呈逐年下降的趋势。这表明重庆的住房条件正在得到改善，刚性需求逐步加大； 人均住房建筑面积是衡量住房条件的最直接标准，从右图可以看出，重庆市的住房条件正在得到改善，人均住房面积呈逐年递增的趋势。这表明重庆市房地产市场正在得到，改善刚需的市场容量在逐步加大。数据来源：重庆市统计局数据来源：重庆市统计局小结 重庆经济增长稳健快速，居民家庭可支配收入、人均消费能力显著上升； 【高新技术+现代服务+装备制造业】

10、成为主城区主要产业发展方向； 城市人口的增加和城市化水平的提高，大量人口涌入支撑房地产市场刚性需求；未来十年，新增主城区城市人口500-600万，新增住房需求量1.5-1.8亿平米； 户均人口逐年下降，人均住房面积逐年递增；城市住房条件逐渐改善。城市发展规划“一圈”指“一小时经济圈”，以重庆市主城区特大城市为中心，以一小时车程为半径，涵盖23个区县，辖区面积近3万平方公里，是重庆市的经济主体和产业聚集区；“两翼”指渝东北三峡库区和渝东南民族地区。渝东北地区包括原三峡库区大部分，以万州为中心，涵盖11个区县；渝东南地区主要是少数民族聚居区，以黔江为中心，涵盖6个区县。一圈两翼”经济战略发展方针一

11、小时经济圈以及两翼战略发展核心，前瞻性的规划对未来增强了发展动力。城市发展规划“一圈”的GDP保持平稳增长势头，其中二、三产业比重持续上升，且基本相当。“一圈”对“两翼”在GDP总量上的带动作用成效显著。 近年来，重庆都市圈的GDP总量快速增长，2011年突破万亿大关。其中 “一小时经济圈” 的GDP占重庆 都市圈GDP总量份额加大。在“一圈”的带动下，“两翼”的GDP总量也显著增加。 近年来，“一小时经济圈”的第一产业比重持续下降，二、三产业的比重持续上升。其中第二产业逐年递增，但第三产业保持较大份额，振幅较小。政策指引明确，带动第三产业腾飞。06-11年重庆一小时经济圈三产比重变化06-1

12、1年重庆一小时经济圈GDP规模（分区域）与增长率变化数据来源：重庆市统计局数据来源：重庆市统计局城市发展方向弹子石总部经济拓展区是南岸区集商业、金融、办公和居住为一体的城市综合发展区，其总部经济拓展区是弹子石组团的重要组成部分，城市功能综合、开发规模大、开发强度高。未来5-10年，弹子石组团将成为聚集大量企业总部、金融中心及高尚住宅的区域。总部经济拓展区规划范围居住组团规划方向渝北区北碚区南岸区巴南区沙坪坝区北部新区江北区渝中区九龙坡大渡口区住宅规划主要范围区域规划功能备注渝中区现代繁荣商贸区 渝中区为输出型改善居住的区域，沙坪坝区为输入型善居住的区域沙坪坝区、北碚区文教优势区渝北区、江北区、

13、北部新区新式高档住宅区输入型高档居住发展区域南岸区景观住宅区九龙坡区、大渡口区普通住宅聚集区输入型工业人口密集区巴南区现代新型城镇输入型城市化的扩大区域数据来源：重庆市规划局数据来源：重庆市规划局 城市住宅规划组团上，未来重庆发展的主要方向是持续向北，本项目所在地规划功能为输入型景观住宅聚集区，高档住宅的发展，将会带来促进作用。 弹子石作为南岸区的重要组团之一，片区未来规划输入型高档居住区域，将会为片区带来大量的客群。区域产业情况区县地区生产总值（万元）第一产业第二产业工业工业占地区生产总值的比重第三产业人均GDP(元）渝中区665288103727771461282%628010410484

14、4大渡口区14985301670283547871338748%64635048590江北区5165219247951765314147379929%337511068206沙坪坝区5602527569523204333275427749%234124254833九龙坡区6905445849403310029300460744%351047662757南岸区4341578438712751502239920155%154620556042北碚区30301331160732016824174562758%89723643244渝北区76786032141714821354392884051%26

15、4307856216巴南区39509683401142185596183415946%142525842635数据来源：重庆市统计局南岸区产业目前以第二产业为主，产业的发展带动人均GDP的发展，人民生活水平有所提高。区域人口情况重庆市主城九区常住人口情况区域2010年（万人）2011年（万人）2012年（万人）年均增速渝中区 63.0163.964.931.5%大渡口区30.131.5832.654.2%江北区 73.877.6681.024.8%沙坪坝区 100104.35108.074.0%九龙坡区108.44111.63114.772.9%南岸区75.9678.9881.463.6%北碚

16、区 68.0472.174.524.7%渝北区 134.54138.64143.323.2%巴南区91.8793.4794.621.5%南岸区产业的发展，带来的较快的人口增长，对于片区的房地产需求发展有一定的支撑作用。区域配套交通：南岸区已建成的长江大桥、鹅公岩大桥、大佛寺大桥、菜园坝大桥、朝天门大桥、慈母山隧道，横跨区内，再见的南山隧道、弹广路、东水门大桥，规划筹建的鱼嘴长江大桥、郭家沱大桥、寸滩大桥和两江隧道，加上运营的重庆长江索道，将构成重庆最具特色的现代立体交通网。轻轨3、6号线及规划中的8号线经过本区。教育：南岸区共有普通高校4所，基础教育学校78所。南岸区有10余所国家、部（省）级

17、科研机构和5所本科院校（重庆工商大学、重庆邮电大学、重庆交通大学、重庆第二师范学院、重庆教育管理学校）。生活：南坪商圈经过多次扩容，已成长为除解放碑之外的都市副中心主要商圈之一，呈现出“百花齐放”的商业态势，商圈规模效应凸现。作为南岸区两大中心之一的弹子石片区，中央商住区的规划使得现阶段交通、生活配套基本发展成熟。南坪商圈观音桥商圈弹子石板块解放碑商圈No1：重庆开发体量变化No2：供应量与销售量对比分析No4：可支配收入与房地产价格对比No3：重庆售价与全国重点城市售价对比No5：区域房地产市场状况No6：区域客群来源No7：小结目录CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及

18、区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论13、自持商业经济测算重庆开发体量变化数据来源：20082011年重庆市统计年鉴 2008-2010年，重庆市房屋新开工和竣工面积均保持上升态势； 2011年受宏观政策影响，房屋新开工面积与2010年基本持平。2008年-2011年重庆市房地产新开工、竣工面积统计表（万方）指 标 2008200920102011新开工面积 7980.438853.5411095.511099.31房屋竣工面积 6485.37473

19、.1682928989.56新开工面积增幅 1.24%10.94%25.32%0.01%房屋竣工面积增幅 12.78%15.23%10.96%8.41%新开工与竣工面积差额 1495.131380.382803.52109.752008-2010年，重庆房屋开发体量呈上行趋势,2011年受国家宏观调控影响，重庆房屋新开工面积与上年基本持平。供应量与销售量对比分析2008-2012重庆主城区商品房成交面积走势图（万方）2012年房地产市场出现回暖，成交量和供应量双双上升，略微呈现供不应求的局面。到2009年需求井喷，此后需求持续转为观望，批售面积也慢慢上涨；2011年开发商对市场信心不足，推货量

20、同10年持平，而消费者购房信心严重下跌，成交量大幅下跌；12年市场开始复苏，批准供应量和成交量双双回升，略微呈现供不应求局面。重庆售价与全国重点城市售价对比2007-2012重庆主城区商品房成交均价走势图（元/）近10年重庆与全国重点城市商品房成交价格对比（元/） 重庆主城成交价格在2010年经历了一次大的涨幅，建面均价由4311元/猛增至5956元/，增幅达38.10%，随着政府调控，价格在2010年后开始回落，到2012年，成交均价为6775元/。 重庆房地产价格远低于上海、北京等发达城市，与武汉、成都等二线城市也有一定差距，未来还有增长空间； 近10年，重庆房地产发展迅速，房价涨幅高于大

21、部分一、二线城市。重庆成交价格低于全国大部分一、二线城市，未来成长空间大。城市2003年2013年10年涨幅北京473717022259.34%上海511914061174.68%广州421113163212.59%深圳625719590213.09%成都20967288247.71%武汉20737344254.27%重50%可支配收入与房地产价格对比2003-2012重庆市城镇居民可支配收入与房地产价格增长对比 除2011年外，重庆人均可支配收入均以近10%的增长率稳步上升； 近几年重庆商品房价格增幅较大，除2012年由于受政策调控，出现负增长； 近几年重庆市人均可

22、支配收入增长幅度低于商品房售价增长幅度。数据来源：重庆市统计年鉴、市房管局近几年人均可支配收入增长幅度与商品房售价增涨幅度的比例保持相对健康的状态。年份 可支配收入 增幅比例商品房成交均价 增幅比例(元)（元/） 2009171919%43118%20101950013%595638%2011202494%682415%20122296813%6775-1%合计34%57%区域房地产市场状况供应面积南岸区近三年累计预售面积在全市排名第四，占全市比重排名第三，市场地位突出。2012年重庆市各区批准预售面积占比数据来源：重庆市房管局2010-2012重庆市各区域批准预售面积对比表（单位：万方）20

23、12年重庆市各区成交面积占比成交面积2010-2012重庆市各区域成交面积对比表（单位：万方）南岸区近三年累计成交量排名第二，占全市13%，市场表现良好。区域房地产市场状况数据来源：重庆市房管局供销比区域 累计批准预售面积（万平方米） 累计销售面积（万平方米） 供销比 巴南区564.54432.061.31 北碚区255.62246.831.04 南岸区784.6837.290.94 高新区152.2186.980.81 九龙坡区580.49559.31.04 大渡口区264.5230.961.15 江北区809.32763.111.06 渝北区842.28769.971.09 北部新区776

24、.09767.91.01 渝中区444.49329.571.35 沙坪坝区853.69859.080.99 2010-2012年重庆市主城各区域累计供销比对比表南岸区近三年市场供销量在全市排名第二，呈供不应求局面。区域房地产市场状况数据来源：重庆市房管局成交价格2010-2012年重庆市主城各区商品房成交价格走势（元/）南岸区近三年成交建面价格呈上升趋势，且位居主城前列。区域房地产市场状况数据来源：重庆市房管局分类供销结构2012年主城各区高层供需情况（元/平米）2012年主城各区商业供需情况（元/平米）2012年南岸区高层和商业供需基本持平，市场环境健康。2012年南岸区高层供应214万方，

25、成交205万方，供需基本持平；2012年南岸区商业供应22万方，成交约20万方，市场去化90%，基本供需平衡。区域房地产市场状况分类产品成交价格2012年主城各区高层成交均价（元/平米）2012年主城各区商业成交均价（元/平米）2012年南岸区高层和商业成交价格均位居主城前列。 随着南岸区的加速发展，南岸区高层住宅和商业铺面成交均价均位居主城前列，市场认同感较强区域房地产市场状况国际社区蓝光COCO时代宏声阳光绿洲泽京微V本案在售待售皓晖香雨蓝苑区域房地产市场状况弹子石目前代表项目为以下5个项目，仅蓝光COCO时代项目待售高层典型项目分类产品成交价格项目类别项目名称规模（万方）销售物业产品面积

26、主力成交价格月均去化速度（）（元/）（套）在售宏声阳光绿洲30高层83-106套内：840045皓晖香雨蓝苑21高层64-94套内：8800-920030中海国际社区230高层61-105套内：8400-9600150写字楼建面52-185建面：7000-9000600-1250泽京微V5.8公寓（住宅性质）25-60套内：9000 -970055未售蓝光coco 时代55高层40-70（报价）套内：10000区域房地产市场状况 片区内供应产品以高层住宅为主，公寓产品供应少； 从产品面积看，片区内供应产品以刚需小户型为主； 弹子石片区高层住宅销售均价可达8400-9600元/，月均去化速度较快

27、（40-150套）；写字楼产品溢价能力较低，且销售速度缓慢（月均600-1200平米）；公寓产品能实现较高的单价，有走量的支撑（月均50-60套）片区供应产品以高层住宅为主，含少量公寓、写字楼产品；在售的高层住宅产品成交套内均价约8400-9600元/平米，面积分布从60-106平米为主；生活配套齐全的国际社区月均去化约150套；未售的蓝光项目以40-70平米的刚需产品为主；公寓面积约25-60平米，在量价上有支撑；相对而言，写字楼产品溢价能力较低。区域房地产市场状况典型项目商业租金情况：项目名称商铺位置租金中海国际社区临腾龙大道120元/月腾龙秀岭临学府路1F100元/月临学府路2F50-6

28、0元/月从片区内商铺租金情况看，1F临马路租金可达100-120元/月，2F可达70-80元/月，商铺租金情况良好。考虑商业一般15年收回成本，用租金反推售价：售价=单月租金x12x15可得出商业售价为建面18000元/邻接主干道的社区商业月租金约100-120元/平米，二层的商业租金约为50-60元/平米；租金反算推演，现阶段一层商铺售价多为在建面18000元/平米左右；区域房地产市场状况高层住宅典型项目分析中海国际社区销售物业月均去化速度户型产品套内面积成交价格总价月均去化速度月均去化占比（套）（）（元/）（万）（套）高层150两室两厅一卫61套内9300-960056-584630.67

29、%两室两厅一卫67套内8900-960059-644026.67%三室两厅一卫88套内7800-850068-743221.33%三室两厅两卫94套内8000-880075-822013.33%三室两厅两卫105套内7600-850078-89128%项目两房产品由于面积控制合理，总价相对较低，去化速度最快；三房由于总价偏高，去化相对较慢。区域房地产市场状况高层住宅典型项目分析热销户型两室两厅一卫，套内面积约：61，总价约56-58万。户型方正紧凑，采光较好主次卧相隔较远，私密性好阳台链接客厅和主卧，舒适度高，景观视野较好。面积控制合理，总价较低，性价比较高。两室两厅一卫，套内面积约：67，总

30、价约59-64万。热销的两房户型面积约为61-67平米左右，总价约56-64万；户型具备方正，景观阳台大的优势高层住宅典型项目分析热销户型三室两厅一卫，套内面积约88.8，总价约68-75万户型布局紧凑，合理；整体面积利用较好；功能分区合理，设置有储藏空间；可变院馆设计，增加使用空间；区域房地产市场状况热销的三房户型面积约88.8，总价区间68-75万，整体布局合理，可变院馆赠送，实用性强区域房地产市场状况高层住宅典型项目分析滞销户型三室两厅两卫，套内面积约：105，总价约78-89万。面积较大，总价相对较高次卧开间2.7米，开间较小，舒适度有限多功能房面积小，且不方正，实用性较低，多功能房需

31、要与阳台联通才能增加实用性，需二次改造，带来不便；主卧面积较大，舒适度好。滞销的三房户型面积约为105平米，面积大总价高，次卧舒适性较低，浪费较多，是其滞销的主要原因；区域房地产市场状况公寓典型项目分析泽京微V项目产品为住宅属性，面积偏紧凑；跃层户型通过挑高实现赠送，去化速度相对较快。销售物业月均去化速度户型产品套内面积成交价格总价月均去化速度月均去化占比（套）（）（元/）（万）（套）(%）公寓55单配25套内9700241527.27两室两厅一卫（平层）59套内9000531018.18一室一厅一卫（跃层）60套内9500572536.36两室两厅两卫（跃层）77套内9400721018.1

32、8 项目产品均属于刚需小户，且跃层户型属于区域内创新产品，填补市场空白点，整体去化较快，无明显热销、滞销户型； 单配和一房跃层去化相对较快，原因在于面积控制合理，总价较低；区域房地产市场状况公寓典型项目分析热销户型一室两厅两卫，套内面积约：60，总价约57万。户型紧凑，面积控制合理客厅挑空，增加舒适性总价较低，跃层设计，区域内属于创新型产品二楼没有卫生间，便利性不足套内60平米的跃层产品，总价约57万，通过挑空隔板赠送可实现2房功能2011-2012主城楼市区内外消费占比特征回顾2010年房交会区域客户构成分析 区域客户来源多为本地居民，但近年来对外人口吸附能力正在逐渐加强。区域客群来源区域本

33、区消费者比例外区消费者比例渝北区42.40%57.60%江北区35.20%64.80%南岸区66.37%33.63%沙坪坝区65.49%34.51%九龙坡区84.00%16.00%大渡口区92.14%7.86%渝中区65.31%34.69%巴南区91.03%8.97%北碚区93.43%6.57%11年开始，区域对外人口吸附能力逐渐增强，到12年比例可达到47.7%； 10年南岸区成交客户多为本区域居民；区域本区消费者比例外区消费者比例渝北区35.40%64.60%江北区32.20%66.80%南岸区52.30%47.70%沙坪坝区48.80%51.20%九龙坡区66.70%33.30%大渡口区

34、79.21%20.79%渝中区39.60%60.40%巴南区88.58%11.42%北碚区92.31%7.69%竞得时间土地位置用途土地（平方米）建筑规模(m2)容积率竞得单位成交价(万元)土地价格（万元/亩）楼面价（元/平方米）2013-5-20南岸区弹子石组团A分区A15-1/02地块二类居住兼用商业、商务用地426691500003.5 华润置地57000886 3796 2013-5-8南岸区弹子石组团I分区I3-2-1/03、I1-1-3/02、I2-4/03、I2-1-1/02地块二类居住用地、商务用地28668900003.2 和瑞地产785001842 8727 2012-11

35、-23南岸区弹子石组团D标准分区D2-2/03、D2-4 、D1-6-1/03（部分）号宗地二类居住用地（兼容文化设施、商业、商务、娱乐康体）1283424265083.3 四川蓝光和骏实业股份有限公司、成都和骏投资有限公司172000891 4033 2012-2013年5月弹子石组团土地成交区域土地市场2012年-2013年5月，弹子石组团有3块土地成交，均为居住、商业及商务综合用地，除和瑞地块外，其他土地楼面地价约为3796-4033元/左右。重庆及区域房地产市场概况 重庆市房地产市场整体呈现供不应求局面，且销售价格有较大的增长空间； 南岸区近三年累计供应量排名全市第四，成交量排名全市第

36、二，供需基本持平，市场表现良好； 弹子石片区客户来源多为本地居民，但是对外人口吸附能力正在逐渐加强； 弹子石内住宅以高层为主，有少量公寓；商业主要为底商形式的社区型商业； 弹子石片区高层住宅销售均价可达8400-9600元/，月均去化速度较快（40-150套）；写字楼产品溢价能力较低，且销售速度缓慢（月均600-1200平米）；公寓产品能实现较高的单价，有走量的支撑（月均50-60套）。 2012年-2013年5月，弹子石组团有3块土地成交，均为居住、商业及商务综合用地，除和瑞地块外，其他土地楼面地价约为3796-4033元/左右。No1：宏观政策回顾No2：新国五条影响评估No3：新国五条的

37、市场反应No4：经济、供需、政策纬度分析走势No5：未来几年房地产宏观走势结论与模拟目录CONTENTSNo6：未来板块竞争走势1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论13、自持商业经济测算宏观政策回顾2012年宏观经济政策月份推出政策市场反应1重庆主城区个人住房房产税征收门槛将提高至12152元/平方米。房产税很有可能在接下来一段时间，成为楼市调控下的“最强阵容”。2今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购

38、房家庭的贷款需求。 多数银行对首套房贷利率给出了10%至15%左右的折扣。但二套房贷“首付六成、利率上浮10%”的政策依然坚挺3温总理再次强调房价未回归合理，调控不能放松。 今年开始楼市将进入市场与政策控制并举的下半场。房地产行业将以并购的方式大量洗牌。4多家银行称已暂停中小房企开发贷款 银行加紧对房地产业不良贷款的清理整顿。2012年房地产开发放贷进一步收紧已无悬念。5工商银行率先取消首套房85折优惠利率。 由于年初存款准备金率下调，银根有所放松，银行的房贷业务资金比较充裕。但随着房贷业务大幅增长，额度可能比较有限，工银取消首套房优惠利率在情理之中。6中国人民银行宣布，至6月8日起下调金融机

39、构人民币存贷款基准利率。 购房者月供将减少，购房刚性需求将持续释放。形成低息融资环境，信托、私募等融资成本也会同步回落。在限购仍未放松的情况下，降息也很难让房价大幅回升。7温家宝提出抓紧研究房产税不放松国务院对16省督查 国务院督查组对包括重庆在内超过半数的省市楼市调控落实情况予以肯定，对湖北、湖南、河北、山东等省没有严格执行调控政策提出批8下一阶段继续加强房地产金融的风险监测。 中国人民银行继续加强和改善对金融机构的窗口指导，促进信贷政策与产业政策的协调配合，引导金融机构合理调整信贷结构和投放节奏9下半年严格实行差别化住房信贷政策。 央行继续强调实施差别化住房信贷政策，下半年房地产市场将继续

40、保持刚需主导，预计改需物业供求都将继续保持小幅上涨，但无较大变化的。10多地集体出台公积金“新政” 深圳市从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。昆明市也表示将提高贷款最高额度，放宽公积金贷款还款年限。11十八大后，“坚持调控政策不动摇”仍是主基调。 1.建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理； 2.要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题3.促进生活空间宜居适度。12中央经济工作会议召开并定调明年政策走向 年楼市土地供应规模有望增加； 货币政策有望宽松，13年金融市场有望再次降息降准； 调控趋于稳定，并没有更严厉的调控措施出台的迹象宏观经济

41、政策调整不断由于长期通货膨胀的风险难以消除，决定了本轮货币政策放松尺度有限。通胀：巨额的地方政府债务，决定了地方政府很难再次过度地加杠杆，因此大规模的投资增长难以实现。地方债务：制约大幅松动的因素图：2008年-2012年CPI与实际利率走势图降准降息周期图：2012年重新步入降准降息新周期宏观政策回顾宏观经济政策延续目前有针对性的货币宽松政策，但难以大幅松动。宏观政策回顾国五条十大要点：制定本地区年度新建商品住房价格控制目标。本年一季度公布；限购区域应覆盖城市全部行政区域；可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现住房信息联网；各地应于一

42、季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期；2013年底前，外来务工人员纳入当地住房保障范围；从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理；对造谣传谣误导消费者的企业机构媒体和个人，要进行严肃处理；要求正确解读市场走势和有关调控政策措施；自有住房能核实房屋原值的，应按转让所得的20%计征个人所得税。在政策落脚点方面，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求。政策落脚点压需求以抑制投资性需求为纲强化信贷政策，结构性收缩 二套房贷转让所得税20%征收促供给2013年住房供应量应不低 于过去5年平均实际供应量信贷上优先支持中小户型 商品房建设落实2013保障房基本建成

43、470万套、新开工630万套的任务宏观政策回顾2013年1-4月主城区商品房住宅成交面积稳中有升，3-4月受新“国五条”政策影响，二手房受政策挤压部分成交转移至一手房，商品房价格呈小幅上涨；在新政调控政策的影响下，二手房下半年的成交集中在一季度，长远来看对二手房影响较大；对一手房来说，短期来看二手房的交易会压在一手房成交，但新政对于购房客群来说会有一定心理影响，经过一定时间调整和累积后，需求会在二、三季度或下半年爆发。自国五条实施以来，2013年3-4月重庆市场成交量不降反増，量价相对1、2月份呈小幅上涨，重庆楼市受“新国五条”影响较小；同时激发了客户“一步到位”置业需求，减少贷款次数。新国五

44、条的市场反应市场成交量不降反増，量价相对1、2月呈小幅上涨，重庆楼市受“新国五条”影响较小。未来走势判断经济维度2012年11月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2%。CPI水平回升与9月份以来的经济止跌回升有密切关系。经济回暖，需求上升，投资活跃程度增加会导致CPI再度上扬。尽管11月份CPI的同比增幅只比10月份扩大了0.3个百分点，但是多方普遍认为，这标志着本轮物价拐点已经出现，未来我国物价水平将进入新的一轮上升阶段。回头看，10月份CPI同比上涨1.7%成了本轮物价运行的拐点。2013年3月，CPI同比上涨2.1%，环比下降0.9%；3月CPI涨幅较上月大幅回落1.1个百分点，

45、低于此前市场预期，而从更能反映价格最新变动的环比情况看，3月CPI环比下降0.9%，是自2006年4月以来的最大跌幅，未来一段时间通胀超预期的风险明显下降。CPI上涨率逐步下降，通货膨胀压力减弱，银行加息预期减弱。未来走势判断政策维度2012年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5；城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6以内；居民消费价格涨幅控制在4左右；进出口总额增长10左右，国际收支状况继续改善。同时，要在产业结构调整、自主创新、节能减排等方面取得新进展，城乡居民收入实际增长和经济增长保持同步。2012年主要任务：（一）促进经济平稳较快发展（二）保持物价总水平

46、基本稳定（三）促进农业稳定发展和农民持续增收（四）加快转变经济发展方式（五）深入实施科教兴国战略和人才强国战略（六）切实保障和改善民生（七）促进文化大发展大繁荣（八）深入推进重点领域改革（九）努力提高对外开放的质量和水平新政府换届的背景下，中国的基调以维稳为主，延续前期政策的可能性大，若房地产出现下跌，维稳的基调无法完成。未来走势判断供需维度2008-2012年重庆市主城土地供需一览表20082009201020112012成交宗数67116130127162土地面积（万方）33880210709461366土地价格（万/亩）195346315481319增长率(%)-2.477.1-8.75

47、2.4-33.6楼面地价（元/）9991739218328892288增长率(%)-197425.632.3-202012年土地成交宗数和土地面积大幅增加，土地价格和楼面地价均下降20%以上，预计较低的价格将会引发未来土地成交的激烈竞争，土地价格会大幅攀升。2012年土地成交162宗，成交面积1366万方，均大幅上涨，但土地价格和楼面地价均下降20个百分点以上，较低的价格将引发后续土地成交的激烈竞争，致使土地价格大幅攀升。2013年2014年2015年14年的市场高策认为随着经济的稳定，库存量去化完成，房地产市场迎来又一波缓步上涨期。15年高策认为宏观条件的稳定，第二波次的经济+货币+信贷轮动

48、周期的出现，房地产量价齐涨空间将再次打开。未来走势判断未来几年房地产宏观走势结论与模拟13年的市场高策认为以窄幅波动为主基调，去库存，下半年市场会转为需求为主导。总部经济拓展区规划方案用地指标表用地编号用地性质净用地面积（ha）扣除拆迁地块后经营性用地面积（ha）建筑体量（万平方米）净容积率拓展区8号地块C10-1R22.5913.085.62.16C10-2B4.6912.4252.65C10-3B3.3217.255.2C10-4R21.154.323.76C11-2BR22.5510.2054C11-3BR22.528.83.49合计16.8258.6C10-4G10.59拓展区9号地块

49、C12-2BR25.355.1818.7223.5C12-1G20.43拓展区D区地块D3-2BR217.424.7860.8833.5D4-1R2B7.382214003合计24.7885.239D1-10A331.93D3-1S411合计50.943.04162.5614备注：目前总部经济拓展区正在进行规划调整，最终指标以最终的规划调整为准8号地块净用地面积扣除南国丽城（2.59ha）、富春花园（1.15ha）；9号地块净用地面积扣除南福大厦（0.17ha）。162.56万平方米中含拆迁量10.5万平方米未来总部经济拓展区将有160万方居住规划土地供应，住宅产品竞争较激烈。未来板块竞争走势

50、政府规划未来总部经济拓展区将有9宗居住规划土地供应，总建筑体量达160万方，住宅产品竞争环境相对激烈。总部经济拓展区规划用地小结 宏观经济政策调整不断，延续有针对性的货币宽松政策，但难以大幅度松动； 新国五条致力于抑制投资需求，但重庆楼市受政策影响较小，未来市场趋于稳定； 未来重庆土地成交将迎来激烈竞争，土地价格或攀升； 地块周边未来居住规划用地供应体量逾百万方，住宅产品竞争环境相对激烈。No2：公寓客群初判No1：高层客群初判目录CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9

51、、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论13、自持商业经济测算项目名称项目体量（万方）产品类型（当期销售）开发商品牌实力销售均价（或预计销售价格）中海国际社区230高层、公寓、商业7400-9600蓝光coco时代55高层、公寓、商业预计10000皓晖香雨蓝苑21高层、商业8800-9200泽京微V5.8公寓、商业9000-9700宏声阳光绿洲31高层、商业8400针对地块周边在售楼盘进行分析，重点从体量、开发产品类型、开发商品牌实力以及销售价格四个方面与本案进行对比，最终筛选出与可参考性或类比性较强的竞品项目进行重点分析，总结其购买客群的特性，为项目客群定

52、位提供参考依据。区域竞品采样依照体量、产品类型、品牌等因素选择5个项目作为采样对象高层客群初判借鉴项目中海国际社区皓晖香雨蓝苑宏声阳光绿洲来源区域全市各区域南岸区、江北区南岸区、渝中区、江北区高层客群主要来源：项目所在的南岸区及其延伸区域江北区和渝中区是客群的主要来源区域。项目区域客群分析重点项目参照分析中海国际社区、皓晖香雨蓝苑、宏声阳光绿洲高层客群初判项目区域客群分析重点项目参照分析中海国际社区、皓晖香雨蓝苑、宏声阳光绿洲借鉴项目中海国际社区皓晖香雨蓝苑宏声阳光绿洲主力客群年龄25-4525-4030-40高层客群年龄：25-40岁之间，处于事业快速上升期的消费者是竞品项目的主力客群。中海

53、项目皓晖项目宏声项目3035404525高层客群初判项目中海国际社区皓晖香雨蓝苑宏声阳光绿洲面积需求60-70平28%、70-90平20%、100以上平17%60-70平65%、70-90平35%70-90平78%左右，100以上22%高层客群主力需求产品：竞品项目的客群以改善居住环境为购房目的，主力需求面积基本在60-90平之间，以舒适两室及实用三室为主，部分客群需求在100平以上。项目区域客群分析重点项目参照分析中海国际社区、皓晖香雨蓝苑、宏声阳光绿洲高层客群初判项目中海国际社区皓晖香雨蓝苑宏声阳光绿洲家庭结构及收入家庭结构：三口以上10%，三口之家30%，二人世界60%；家庭结构：三口以

54、上10%，三口之家50%，二人世界40%；家庭结构：三口以上20%，三口之家50%，二人世界30%；家庭年收入：10万至20万元家庭年收入：10-15万元家庭年收入：10-15万元高层客群主力家庭结构：三口之家及二人世界是竞品项目的主力购房群体，客群相对年轻化；其大部分客群家庭年收入在10-15万之间，属于中高收入群体。项目区域客群分析重点项目参照分析中海国际社区、皓晖香雨蓝苑、宏声阳光绿洲高层客群初判客群职业特征：收入中高，或收入相对稳定的职业群体，如私营业主、公务员、自由职业者、各类企事业管理等，是竞品项目的主力购房客群。项目中海国际社区皓晖香雨蓝苑宏声阳光绿洲职业大型外资/合资/国有企业

55、的高管、小型私营业主公务员、白领、私营业主、自由职业者公司职员、私营业主、自由职业者项目区域客群分析重点项目参照分析中海国际社区、皓晖香雨蓝苑、宏声阳光绿洲高层客群初判项目中海国际社区皓晖香雨蓝苑宏声阳光绿洲购房目的自住为主，其目的：首次置业65%、 改善居住环境15%、结婚购房10%、其他10%自住为主，其目的：首次置业65%、改善居住环境20%、结婚用房15%自住为主，其目的：改善居住条件50%；改善居住环境35%、结婚用房15%客群购房目的以及重点关注要素：自住为主，60%以上客户是为首次置业，因此购房时更加关注价格、户型、地段以及居住环境等因素。项目中海国际社区皓晖香雨蓝苑宏声阳光绿洲

56、关注因素注重品牌、居住环境关注户型、建筑质量、价格、地理位置园区景观、物业服务、价格、地理位置项目区域客群分析重点项目参照分析中海国际社区、皓晖香雨蓝苑、宏声阳光绿洲高层客群初判年龄：主力客群年龄集中30-40岁之间，正处于事业发展的快速上升阶段。出生年代：上世纪60年代及70年代。家庭结构：主力购房群体以二人世界为主，但从数据中发现，三口之家占据相当比例。个人收入情况：个人平均月收入月收入主要集中在6000-9000元，家庭年收入基本在10-15万之间，为重庆中高收入阶层。从事的职业：以从事个体/私营业主、机关、事业单位管理以及收入相对稳定的公务员为主。购房目的：主力部分客群属于首次置业，其

57、中改善居住环境二次购房客群占据一定比例。购房时关注要素：购房时主要价格、地段、户型以及居住环境。需求面积：需求面积主要集中在40-100平之间的舒适两室及实用三室。区域高层主力客群共性总结公寓客群初判公寓客群主要来源区域：南岸区的客群来源占比最高，达到35%，其次为江北区域；区域辐射对南岸区以及江北区客户的吸引力比较大，对于距离比较远的区域缺少吸引力。项目区域客群分析重点项目参照分析泽京微V、蓝光Coco时代公寓客群初判公寓客群年龄占比：42%的成交客户年龄在30-40岁，有一定经济实力和投资意识；总价较低的产品对29岁以下的年轻人这部分群体较有吸附力。项目区域客群分析重点项目参照分析泽京微V

58、、蓝光Coco时代公寓客群初判公寓客群关注重点：价格、投资性、区域环境为公寓客群的关注重点。数据显示，关注价格客群占比22%，投资潜力占比15%，区域环境占比14%。公寓客群置业目的：53%的公寓客群选择投资兼自用，44%选择投资出租，纯自用仅3%，公寓产品可吸引大量投资客群。项目区域客群分析重点项目参照分析泽京微V、蓝光Coco时代价格、区域现状、未来发展潜力等因素是客户关注的重点；有97%的客户购买用途是投资或者投资兼自用；公寓客群初判公寓客群交通工具：44%的成交客户自驾车，有一定经济实力。公寓客群职业：44%的公寓客群是私企老板，其次为企业中高层占比26%和企业职员占比19%。项目区域

59、客群分析重点项目参照分析泽京微V、蓝光Coco时代44%的客户拥有私家车，有自己的私人小企业公寓客群初判 年龄及来源区域：他们的年龄主要集中在29岁以下的新生代阶层及30-40岁发展型阶层，主要来自于南岸区，江北为主其它个区域为辅。 职业特征：私企老板为主；都市企业白领；部分企业职员； 置业动因及关注点：本区域公寓客群基本上属于投资兼居住型购房，对区域位置、投资潜力和价格较为看重，其价格敏感度较高；区域公寓主力客群共性总结No1：项目SWOT定位策略No2：案例借鉴No3：项目定位目录CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判

60、6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论13、自持商业经济测算优势Strength 地块位于弹子石中央商住区，发展前景看好； 周边双轻轨站点支持，城市快速干道打造，地块拥有良好的区域通达性； 项目邻接重庆市重点中学十一中，对于项目具有附加值支撑； 地块周边目前配套丰富，且较为完善。劣势Weak 地块周边多为待开发区域，在区域氛围成熟上需要一定时间周期。地块自身质素与周边环境条件不利于打造高端物业。 地块周边被城市快速干道和社区围绕，导致项目仅一面临街，商业的人流难以停驻，商业价值被弱化。机会Opportu