当前中国房地产市场形式与趋势发展

1、当前中国房地产市场形势与趋势展望人口疏解北京人口向天津、河北疏解，带动最为直接的房地产市场需求。一体化推动当地城镇化进程，城镇住房需求增加。配套提升交通、教育、医疗等相关配套持续改善，区域房地产市场尤其是居住、商业类型产品的价值明显提升。产业调整产业结构调整在带来就业人口增加的同时，带动其他地产发展。养老地产、产业地产（与北京合作）、旅游地产或将迎来新一轮发展窗口。政策：新型城镇化明确城市群发展平台，京津冀一体化进程推进加快新型城镇化规划对东西部城市群发展提出了明确的目标和要求。对于城市群来说，在保持中心城市经济附着力的同时，强调“建立完善跨区域城市发展协调机制”。以城市群为主要平台，推动跨区

2、域城市间产业分工、基础设施、环境治理等协调联动。加强规划引导，推进首都经济圈一体化发展，有利于实现京津冀优势互补，推动环渤海地区经济转型升级。日前发改委透露正与三地政府和国务院其它部门完善规划文本，规划最快有望上半年出台。资料来源：中国指数研究院整理两会政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。李克强总理答中外记者问时，也强调对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制。近期不同城市间房价出现明显分化，相关部门会紧密跟踪房地产市场的变化，根据新变化进一步完善房地产调控的政策。

3、政策：分类指导分城施策，支持合理自住需求，市场分化促政策区域差别化收紧南京：“宁七条” ，加大中小套型供应，加强区县、企业、项目价格监管；苏州：加强商业地产监管；上海：继续严格执行调控政策；重庆：停止农村户口买房免契税优惠。微调南宁：北部湾经济区内五市居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；芜湖：允许二套房贴息贷款，允许外地人使用住房公积金贷款；扬州：恢复住房公积金“又提又贷”业务；无锡：在该市有稳定工作的人员，购房60平方米以上可落户；郑州：未来将可能根据市场形势对购房政策适时进行调整；鼓励农村人口到县城买房落户；天津：实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。监管杭州：

4、房地产企业在重大调价发布前，必须通报市有关部门；天津：5月31日起停止办理蓝印户口；广州：无房申请者可按传统在就业地搭户，也可在居住地搭户；三亚：市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80(含公摊)以上；杭州萧山：开发商的购地保证金最高限额为1000万元。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示， 2014年5月百城住宅均价为10978元/平方米，环比下跌0.32%，为自2012年6月连续环比上涨23个月后首次环比下跌，下跌城市数量超过六成。同比来看，百城住宅均价连续18个月上涨，但涨幅持续收窄，5月收窄至7.84%。新房价格：环比连续上涨近两年后首次下跌，下跌城市超六成

5、数据来源：CREIS中指数据、图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比变化注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。2014年5月， 100个城市中37个城市住宅价格环比上涨，较上月减少18个；62个城市环比下跌，较上月增加17个。5月涨跌幅在1%以内的城市数量为63个，较上月减少10个；30个城市跌幅超过1%，较上月大幅增加14个，表明5月下跌城市个数明显增多且跌幅整体扩大。2014年5月涨幅较大的城市为保定、厦门、西宁等；跌幅较大的城市为汕头、呼和浩特、日照等。一线城市中，仅北京环比上涨，其他环比下跌；二线城市中，厦门、石家庄等环比上涨，而成都、杭州等城

6、市环比下跌；常州等三线城市明显下跌。价格涨幅：4月下跌城市数量增多；不同城市价格走势分化加剧数据来源：CREIS中指数据、图：2014年4、5月100个城市百城均价涨跌幅区间分布城市涨跌幅保定2.84%厦门2.78%西宁2.14%秦皇岛-2.47%宝鸡-3.21%呼和浩特-3.59%汕头-3.64%表：2014年5月涨跌幅较大的城市2014年1-5月，十大城市累计涨幅达3.2%，超过百城平均水平2倍。京沪等特大城市涨幅较大，1-5月北京涨幅超过6%，位居十大城市首位；上海位居其后。杭州、成都分别累计下跌0.75%、0.10%。十大城市：环比连续上涨23个月后首跌，1-5月累计涨幅远超过百城平均

7、水平数据来源：CREIS中指数据、表： 2013年以来百城及十大城市不同阶段价格累计涨跌 2014年5月十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，为连续环比上涨23个月后首次下跌，下跌城市个数增加至8个，仅北京和天津上涨。 同比方面，进入2014年以来，十大城市均价同比涨幅逐月收窄，由2013年12月的17.56%降至13.97%。图：2010年6月至今十大城市新建住宅均价及环比变化城市2014:M1-52014Q12013Q42013Q32013Q22013Q1百城1.34%1.56%2.64%2.89%2.60%2.91%十大城市3.22%3.00%4.48%4.62%3

8、.41%4.00%北京6.38%5.10%3.17%9.77%6.81%6.09%上海3.61%3.45%6.67%3.08%1.00%4.12%天津1.91%1.32%3.42%1.60%-0.30%1.31%重庆(主城区)1.85%1.65%2.47%1.87%2.86%0.82%南京1.31%1.99%5.96%2.64%4.53%3.13%广州1.14%0.80%5.16%5.36%7.87%6.76%深圳0.98%2.02%4.96%5.82%5.04%6.92%武汉0.86%1.11%2.03%4.18%0.88%1.14%成都-0.10%1.10%-0.17%1.17%3.82%

9、3.52%杭州-0.75%0.55%4.40%2.17%1.92%0.22%不同阶段累计涨幅来看，2014年1-5月一线城市累计上涨3.26%，超过全国平均水平2倍，二三线城市住宅均价均小幅下跌，跌幅分别为0.23%、0.34%；一线城市过去一年累计上涨16.63%，二三线城市均不足5%。各类城市：1-5月一线城市累计上涨，二三线城市下跌数据来源：CREIS中指数据、表： 全国及各类城市不同阶段价格累计涨幅环比来看， 2010年6月-2012年底，各线城市环比变化差别不大；2013年全年，各线城市整体持续上涨，但一线城市涨幅明显超过二三线城市；2014年1-4月一线城市保持上涨但涨幅明显缩小，

10、二三线城市出现下跌；5月各线城市均环比下跌。图：2010年6月以来各线城市住宅价格环比变化对比城市2014年1-5月累计涨幅2013年5月至今累计涨幅2012年5月至今累计涨幅全国1.34%8.71%14.52%一线3.26%16.63%31.58%二线-0.23%4.60%6.27%三线-0.34%1.99%5.03%图：2008年以来十大城市主城区二手住宅均价及环比涨跌幅二手住宅价格：均价环比下跌，同比涨幅收窄数据来源：CREIS中指数据， 2014年5月，十大城市二手住宅均价达26983元/平米，环比下跌0.83%。十大城市中，仅天津和南京环比上涨，涨幅分别为0.54%和0.27%，其他

11、8个城市环比均下跌，其中上海环比由涨转跌，跌幅为0.85%；北京继上月持续下跌至1.85%，跌幅最大。同比来看，十大城市均价上涨11.54%，涨幅较上月收窄2.05个百分点。十大城市同比价格均上涨，但涨幅均收窄，其中深圳涨幅居首，同比上涨19.48%，涨幅较上月收窄2.06个百分点。2014年5月，50个代表城市住宅成交2241万平方米，同比去年同期下降13%，降幅较4月（-22%）有所收窄。整体来看，前四月代表城市的住宅成交表现欠佳，5月受部分城市放松调控政策的影响，代表城市住宅成交量略有回升，环比4月增长7%。1-5月，50个代表城市住宅月均成交量为2080万平方米，较去年同期（2544万

12、平方米）下降18%，降幅较1-4月（-20%）收窄。图：2010年以来50个代表城市月度总成交量走势数据来源：CREIS中指数据，注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。主要城市新房成交：5月成交量较4月略有回升，同比降幅有所收窄图：20

13、10年至今代表城市月均成交面积各类城市：5月一线城市同比降幅最大；1-5月各类城市降幅较前四月均缩小图： 2013年1月至今不同城市住宅成交量走势图： 2010年以来不同城市住宅1-5月月均成交量与同比增速数据来源：CREIS中指数据，5月，一线城市平均成交量为50万平方米，较去年同期下降25%，在各类城市中降幅最大；二线城市平均成交62万平方米，同比下降10%；三线城市成交24万平方米，同比下降18%。1-5月，各类城市月均成交量均明显低于去年同期，但较前四月降幅均缩小。其中一线城市下降达30%；二三线城市下降幅度分别为16%和19%。新房供应：5月新增供应量有所回落，同环比均由升转降；1-

14、5月累计供应仍小幅增长2014年5月，20个代表城市住宅供应较上月有所回落，同环比均由升转降，绝对规模处于近年来同期次高水平。 5月20个城市新批上市1424万平方米，环比4月下降14%，同比去年5月下降9%。2014年1-5月，20个代表城市的月均供应面积为1190万平方米，较去年同期小幅增长1%。图：2010年至今主要城市新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据，注：20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、重庆、天津、沈阳、大连、长沙、无锡、郑州、南昌、东莞、扬州、南通、惠州、芜湖。图： 2010年至今代表城市年度月均新批上市面积销供比：1-5月重点城市整体供大于求

15、；5月供大于求态势略有缓和5月，10个代表城市成交量同比下降14%，市场需求回落、成交显著下降；而10个城市供应量较去年同期增长8%；总体销供比为0.76，比4月（0.65）小幅回升，仍低于去年同期（0.96），市场供过于求态势略有缓和。从具体城市表现看，各重点城市中除杭州外，销供比与4月相比均有所回升，其中，北京的销供比由4月的0.37升至0.41，市场仍短期过剩。从1-5月累计情况看，供应总体大于需求，销供比为0.88。图：2010年至今10个代表城市商品住宅成交面积及供应面积走势数据来源：CREIS中指数据，注：10个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、大连、长沙和惠州

16、。图：重点城市销供比库存及去化：代表城市库存量创新高，出清周期持续延长2014年5月，10个代表城市的可售面积达8172万平方米，为2010年来首次超过8000万平方米，较去年同期增长21.3%。出清周期来看，5月10个代表城市的平均出清周期为15.7个月，连续第9个月上升，较上月延长1.3个月，较去年同期延长6.5个月。图：2014年4月10个代表城市可售面积及出清周期数据来源：CREIS中指数据，注：10个代表城市包括北京、上海、广州、杭州、南京、福州、苏州、武汉、厦门、惠州。库存及去化：多数城市库存量接近历史最高水平，出清周期均较 上月延长，去库存压力进一步增大可售面积来看，2014年5

17、月10个代表城市中除北京、南京、厦门外，其他城市的可售面积均达到或接近2009年以来的最高水平。广州同比增长63.0%，增幅在10个代表城市中最高；苏州、杭州和福州涨幅均在30%以上。出清周期方面，10个代表城市出清周期均较上月有所延长，杭州和上海分别延长3.1、2.1个月分别至26.3、14.4个月。相比于去年同期，杭州、福州分别延长15.5、11.8个月，增幅最大。图：2014年5月10个代表城市可售面积数据来源：CREIS中指数据，注：10个代表城市包括北京、上海、广州、杭州、武汉、福州、苏州、南京、厦门和惠州。图：2014年5月10个代表城市出清周期数据来源：CREIS中指数据，市场变

18、化原因分析：信贷收紧、个人按揭贷款同比增速持续下滑，对需求与价格影响显现图：50个代表城市成交量同比变化走势与百城价格指数同比对比房地产信贷紧缩，个人按揭贷款同比增速持续下滑。近期我国信贷不断紧缩，据中国人民银行公布，截至3月底本币房地产贷款余额15.4万亿元，同比增速较去年底回落0.3个百分点至18.8%，为2012年以来房地产贷款余额增速首次出现同比增速回落。从资金来源来看，个人按揭贷款同比增速逐渐放缓，今年4月，个人按揭贷款仅1077亿元，同比下降11.4%。一季度多家银行纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷审速度有所放缓甚至暂停房贷业务。在多方因素作用下，消费者购买力减弱、观望情绪加重导

19、致市场需求减少、成交量下降，价格涨幅缩小。数据来源：CREIS中指数据，市场变化原因分析：前两年土地成交量大，2013年底开始市场短期供应加大图：2012-2013年全国300个城市各类土地推出及成交情况（单位：亿平方米）前两年土地市场成交量大，房地产市场短期供应充足，需求释放有限。土地推出方面，2012-2013年，全国300个城市共推出各类用地61.3亿平方米，其中住宅用地30.1亿平方米；成交方面，各类土地共成交49.5亿平方米，超过推出量43%，其中住宅用地23.5亿平方米。前两年土地成交量较大，短期内商品房市场供应充足，而2014年以来，信贷收紧、市场观望等因素一定程度上抑制需求释放

20、，商品房市场供大于求，市场整体下行。指标2012年2013推出成交推出成交总计住宅用地总计住宅用地总计住宅用地总计住宅用地绝对量28.513.7 22.1 10.2 32.8 16.5 27.4 13.3 同比-5%-14.4%-6.61%-15.42%15.5%20.6%24.14%31.10%图：2012-2013年全国300个城市住宅用地月度成交走势数据来源：CREIS中指数据，市场变化原因分析：部分二三线城市土地供应充足，中长期过剩风险显著，房地产市场分化图：近四年待开发土地存量所需消化时间与百城均价累计涨跌幅对比部分二三线城市土地供应充足，消化时间较长，房价上涨空间有限；少数大城市供

21、不应求，价格涨幅大，城市之间市场分化。鄂尔多斯和营口过去几年土地市场较热，待开发土地消化时间远超过其他城市，供应过剩风险凸显。大连等城市土地消化时间较长，接近5年，供应压力突出，而需求增长缓慢，房价上涨空间有限，2010年6月-2013年12月房价累计仅上涨11.6%，低于多数二线城市。南通、宁波土地消化时间分别为4.8和5.2年，过剩风险需警惕。佛山、昆明、嘉兴、青岛等二三线城市同样土地存量较大，所需消化时间偏长，中长期风险突出注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安

22、、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。数据来源：中国指数研究院测算市场变化原因分析：成交量对价格的影响在三个月之后，成交量回落促使价格涨幅放缓，5月转跌图：50个代表城市成交量同比变化走势与百城价格指数同比对比三个月三个月成交量变化对价格的影响在三个月左右。根据50个代表城市成交量同比及百城价格指数同比走势，2012年2月之后成交量同比大幅提升，则百城均价在5月见底企稳回升；2013年10月以后成交

23、量同比回落，而价格涨幅在2014年1月出现明显放缓。注：一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。资料来源：指数研究综合院整体市场变化原因分析：市场预期转向，观望情绪蔓延受多重因素影响，市场预期转向，购房者保持观望而推迟入市，市场降温明显。政策

24、多地释放房地产政策微调信号，未来政策预期不稳购买力信贷收紧，人民币贬值，消费者购买力下降供需开发商迫于资金压力，调整定价策略、加快开盘，市场供应增加，而需求释放有限，市场供过于求态势延续媒体媒体放大市场下行现象，增加市场看空预期。企业销售：销售业绩增速趋缓，部分房企仍实现逆势上涨数据来源：CREIS中指数据，图： 2010年至今代表企业销售情况2014年1-4月，十家代表性品牌房企销售额达3068.6亿，相比去年同期增长17.8%；销售面积2906.1万平方米，相比去年同期增长17% ，4月份品牌房企销售额普遍环比下降。其中，万科1-4月销售额为最高，达到669.8亿元，实现销售面积524.3

25、万平方米，分别比2013年同期增长19.6%和8.7%；其他千亿房企同样保持强劲势头，碧桂园、恒大、中海及保利前四月累计销售额均超过350亿，龙湖、绿城、富力及金地前四月累计销售额均未达到200亿。同比增速方面，碧桂园及恒大增幅最大，销售额增幅均为78%，中海、保利、世茂和金地出现同比下降。注：十家代表企业包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、金地和富力。企业市场份额：品牌房企与中小企业分化加剧，房地产市场出现两极化图： 2009年至今十家代表企业市场份额2014年前四月，十家代表企业销售额市场份额为16.8%，较2013年末大幅提高5.9个百分点，销售面积占比也由2013年末

26、的6.5%急剧上升至10.5%，品牌房企在整体市场遇冷的情况下进一步占领市场。从最近的发展趋势来看，龙头房企依靠丰富的资金资源、广泛的全国布局、强大的开发能力以及大公司的品牌影响力，持续扩大市场份额，同时热点城市土地价格高企，小企业受限融资能力，土地获取能力降低，运作偏居一隔，在市场不断分化的环境中风险抵抗能力差。注：十家代表企业包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、金地和富力。行业影响：市场短期下行对相关主体产生的影响2014年以来，价格涨幅持续回落，下跌城市数量增多；供求方面，短期供应充足，库存及出清周期的延长，需求方多保持观望，市场整体供过于求；同时，新开工同比持续下降；

27、土地市场降温。整体来看，今年以来房地产市场呈下行迹象，已经产生一定影响。1）对企业影响：企业投资积极性降低，拿地、投资更趋谨慎，开工延迟、施工时间延长等现象可能增加；同时房地产市场形势的变化也将显著影响行业竞争格局，提高地产行业集中度。2）对消费者影响：消费者观望情绪升温。一方面对未来市场价格下行预期进一步升温，购房时间放缓。另外，受制于银行贷款审核周期延长和利率水平上浮（5%-10%）的影响，也不得不推迟购房。3）对金融机构的影响：房地产信托、基金子公司和各类资管公司对房地产前期的介入规模较大，目前市场环境下，部分三四线城市、中小企业的融资可能面临风险上升。目前来看，该类非银行金融机构对房地

28、产的区域和企业风险已经非常重视。项目前期审核预计将更加严格。4）对地方政府影响：一方面，土地出让收入是地方政府预算财政收入的重要来源。因为目前市场整体回落，区域分化明显，一线和热点二线城市土地出让收入仍然稳定增长；但三四线城市出让金收入已经出现明显下滑，此外，鉴于房地产与地方GDP有较高的关联性，一旦房地产投资持续回落，地方政府发展压力将倍增.目录一、当期中国房地产市场形势二、中国房地产发展趋势展望中国房地产市场发展趋势“中国房地产中长期发展动态模型”包括供给、需求、价格、收入、政策、人口等六个模块，22个方程。本模型获得省部级科学技术二等奖。对当前房地产发展周期的基本判断：1，中国房地产行业

29、仍处于中长期景气发展周期；房地产行业正在逐渐进入成熟发展周期。2，市场短期波动不改变房地产中长期趋势。市场短期复苏的关键因素仍在于信贷、促销、预期管理与供应控制。2000-2010年，我国城镇化水平年均提升1.4个百分点，每年新增城镇人口超过2000万人。2013年城镇化率53.7%。与全球主要国家相比，中国目前的城镇化水平已超过发展中国家平均水平，但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。图：商品房销售面积及城镇化率走势城镇化与刚需：城镇化拉动宏观经济，继续为房地产业发展提供可预期的市场空间数据来源：CREIS中指数据，图： 1979-2012年中国国内生产总值与城镇化水平对比图200

30、0年以来，在城镇化进程不断推进的大环境下，我国宏观经济持续向好且流动性充裕，为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。2000-2010年，城镇化水平每年提高1.37个百分点，GDP年均增速为10.49%，是过去三十年中增长最快的十年。图：2000年-2013年城镇居民人均可支配收入收入增长、人口政策与改善性需求：收入增长、人口政策转变将带动未来改善性需求增长数据来源：CREIS中指数据，2000-2012年，我国城镇居民人均可支配收入呈逐年增长态势。12年间，可支配收入增长2.9倍，从6280元增至24565元。

31、从增速来看，人均可支配收入年均复合增速为12%，除2000年、2001年、2009年增速低于10%外，其余年份均高于10%，2007年增速高达17.2%。图：1980-2050年20-34、35-49岁城镇人口变化及预测2005年以来，我国35-44岁城镇人口数量超过25-34岁城镇人口，改善性需求也随之增大。到2020年之后，首次置业等刚性需求将从高位弱化，而35-44岁城镇人口逐渐迎来小高峰，改善性需求将有所增长。“单独二胎”政策，将在一定程度上推高改善性需求。如果2015年全国城乡统一放开“单独二胎”，则每年多出生的人口将比现在增加100万人左右，家庭人口的增加会推动改善性住房需求。宏观经济：经济平稳发展为房地产提供平稳发展环境2014年一季度，GDP同比增速为7.4%（发布前普遍预计7.3%）。4月，CPI同比上涨1.8%，较上月收窄0.6个百分点。5