连锁事业商圈调查及其选店

1、 HYPERLINK xxxx/ 欢迎下载各种资料大大全！精品水晶，动动人礼品品我的网店 : 连锁事业商圈调查与与选店日期：20004年年1月* 目目 录 *TOC t Bullet 1,1壹、总则贰、商圈的的定义叁、商圈调调查流程程肆、商圈调调查重点点与调查查方式伍、商圈调调查报告告方式陆、立地要要素柒、地点选选定主要要条件总则一、商圈调调查的目目的调查商圈可可了解预预设商店店营业范范围内的的地理区区域，以以协助适适当零售售地点的的选择，商商圈调查查的目的的包括：了解地区居居民的人人口特性性、社会会经济变变项及生生活形态态等。确定产品组组合及促促销重点点。分析商圈是是否重迭迭。计算在某一一地

2、理区区域内应应开几家家店。找出商圈内内的障碍碍，包括括：道路设施不不便。人口拥挤。交通过度拥拥塞。法规方面考考虑租税税、执照照、营运运、最低低工资及及都市区区域划分分情况。其它因素：了解一一地区内内同性质质的竞争争家数（竞竞争是否否激烈）、将将来的变变动趋势势、供应应商位置置、运输输是否方方便（交交通状况况）、可可否利用用物流中中心一次次补齐所所需物品品，及停停车场是是否宽广广等。二、商圈调调查作业业范围直营店的展展店前商商圈调查查及立地地调查、报报告。加盟店加盟盟意向后后进行商商圈调查查、评估估，以评评定是否否适合开开店。三、权责单单位及权权责的确确立商圈调查作作业由展展店单位位主管，负负责

3、门店店的寻找找、研判判分析。四、营业展展店组织织架构展店工程展店开发营业管理营业单位展店工程展店开发营业管理营业单位五、展店开开发岗位位职责商圈情报之之主动收收集。商圈资料之之建立。商圈之规划划、评估估、分析析报告。执行开店之之布点策策略制度度。展店计划、活活动之推推动。商圈地点选选择、开开店技巧巧制度之之建立及及教导。租店及选店店业务之之执行。租金行情之之分析了了解和呈呈报。竞争厂商开开店情报报之搜集集及应对对策略之之拟定。定期（每季季）展店店发表会会之规划划与推动动。展店评审作作业之规规划与推推动。准加盟店之之拜访和和公关。和房东之租租店谈判判。与法务订定定租店合合同。执行开店管管理及制制

4、度。不良店之迁迁移和淘淘汰。其它有关展展店事项项。贰、商圈的的定义商圈（trradee arrea）是是指一家家零售商商店的顾顾客所来来自的地地理区域域。依据商店获获取顾客客的百分分比将商商圈划分分为三部部分：主要商圈(priimarry ttraddingg arrea)：商店店在此区区域内的的顾客数数约占总总顾客数数的55570%。次要商圈(secconddaryy trradiing areea)：商店在在此区域域内的顾顾客数约约占总顾顾客数的的一五25%。边缘商圈(friingee trradiing areea)：商店在在商圈中中剔除前前两种商商圈后，剩剩余的顾顾客所构构成区域域。边

5、缘商圈（包含剩余余的顾客客）次要商圈商店（包含大约约二成的的顾客）商店主要商圈（包含大约约七成的的顾客）注：商圈基基本上是是没有形形状的，然然而为了了方便计计划，一一般事前前规划可可用圆形形或地形形式来为为商圈推推算。布点计划布点计划取消调查NO选定抽样点YES搜集资料商圈内资料政府出版资料商店分布资料集合场所资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育程度资料地区人口资料人口所得资料拟写商圈报告NO评估归档YES展店确立商圈调查绘制简图取消调查NO选定抽样点YES搜集资料商圈内资料政府出版资料商店分布资料集合场所资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资

6、料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育程度资料地区人口资料人口所得资料拟写商圈报告NO评估归档YES展店确立商圈调查绘制简图叁、商圈调调查流程程肆、商圈调调查重点点与调查查方式商圈范围划划分确定定如有以下各各情况限限制,因而为为其商圈圈之范围围划分点点：1.商圈范范围A.集中型型商圈主要商圈半半径在220000米以内内，次要要商圈半半径在220000米50000米米之间，边边缘商圈圈在50000米米以外。B.分散型型商圈主要商圈半半径在5000米以内内，次要要商圈半半径在5500米米10000米米之间，边边缘商圈圈在10000米米以外。2.马路之之分界、凡凡超过米宽宽之道路路四线

7、道道以上或或中间有有栏杆、安安全岛阻阻隔、主主要干道道3.铁路、平平交道之之阻隔因铁路、平平交道之之阻隔,使人们们交通受受阻而划划分成两两个不同同商圈4.高架桥桥、地下下道阻隔隔因高架桥、地地下道阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。5.安全岛岛之阻隔隔因安全岛阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。6.大水沟沟因大水沟阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。7.单行道道因单行道阻阻隔，使使人潮流流动不易易而划分分成不同同商圈。8.人潮走走向由于人潮走走向之购购物习惯惯与人潮潮流动之之方向，使使该区形形成一独独立商圈圈。商圈之界定定方法Comppasss 法则则

8、是从各各家竞争争店铺规规模poowerr开始，掌掌握吸引引力方面面的不同同点，设设定领域域的境界界的方式式，其计计算公式式如下列列所示。路路程距离离的测量量利用车车子的里里程表便便可简单单的测出出。 从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点 = 竞争店的卖场面积 1 + 计划用地的卖场面积例：AA竞争店60平米B竞争店20B竞争店20平米1000米1000米600600米计划地计划地30平米11计划地与A竞争店的分歧点： 1000米 1000米商圈的境界点 = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米22计划地与B竞争店的分歧点： 600米 600米商圈的境界点 = = = 330

9、米 20平米 1.816 1 + 30平米Comppasss 法则则的限制制：1.只考虑虑距离，未未考虑十十字道路路、小路路口等道道路及交交通状况况。2.顾客认认知的距距离会受受购物经经验影响响，如果果服务良良好，商商店设施施优越，形形成顾客客对此商商店之良良好印象象，顾客客认知的的距离会会比真正正的距离离短。三、绘制简简图1.集中型型商圈为为周边550000米简图图分散型商圈圈为周边边10000米简简图2.标出重重要建筑筑物及楼楼别金金融大楼楼，办公公大楼3.著名商商店及影影响生活活型态之之地段特特征戏戏院、百百货公司司4.人潮汇汇集之地地段商店店群及大大型集客客场所超级市市场娱乐乐区之同同

10、等类5.标出竞竞争店或或同性质质商店所所在之位位置、抽抽样点之之所在位位置6.可与本本企业连连锁店有有互补作作用之门门店7.政府重重要之行行政中心心8.车站、加加油站、学学校、停停车场、市市场、公公园等特定定族群会会集场所所9.标出街街道之行行进方向向单行行道方向向10.标出出未来促促销活动动发之地点点四、抽样点点及发点之之选择确确定1.抽样点点之选择择(1)办公公人口或或上班族族汇集之之地点未来适适合设店店之地点点(2)人潮潮走向汇汇集地点点(3)固定定人口较较集中流流动之地地点(4)可能能形成未未来的商商店群之之地段(5)预定定三四四个抽样样点(6)其中中尽量以以一个抽抽样点为为同性质质之

11、商店店2.发点之选选择(1)主消消费群走走动频繁繁之点(2)次消消费群走走动频繁繁之点(3)区分分消费群群活动频繁繁之时段段五、商圈特特征1.商店特特色及分分布情况况(1)建筑筑型态A.于主要要商店街街，主要要干道上上之建筑筑其建筑筑高度B.新大楼楼与旧式式建筑之之分布C.目前之之改建情情况D.一三三年内可可能改建建之趋式式(2)行业业型态A.于主要要商店街街、干道道之行业业类型B.以何产产品为主主，贩卖卖产品之之层次(3)分布布家数，见见附件表表格一。A.以抽样样点之平平行道路路为主要要调查对对象B.主要道道路之商商店分布布明细a.将商店店分门别别类记录录b.并将其其统计填填入明细细表C.于

12、主要要干道、大大马路、相相同商店店之家数数D.商店汇汇集地带带之概述述E.以商店店辅助助店、竞竞争店正确所所在位置置标注于于商圈简简图。(4)地点点类型A.孤立店店 B.未未规划商商业区 C.规规划购物物中心2.住宅特特色（集集中型商商圈可不不用调查查）(1)建物物型态A.实地了了解于本本商圈内内住宅区区之建筑筑型态a.建筑高高度，楼楼数b.建筑型型式为新新式或旧旧式c.分布区区域B.目前之之改建情情况C.一三三年内可可能改建建之趋式式(2)分布布情况A.实地了了解该区区之实际际住户与与建筑物物之分布布情况B.将该商商圈分为为a.商店区区，以甲为为代码b.辨公区区甲为代代码c.新式住住宅区以以

13、乙为代代码d.旧式住住宅区以以乙为代代码e.文教区区，以丙为为代码C.于简图图上分别别划定区区域，制制作商圈圈D.并于图图上注明明建筑物物之楼别别3.集会场场所(1)场所所类型A.本商圈圈内汇聚聚人潮之之场所类类型a.商店肯德基基、麦当当劳，百百货公司司b.戏院c.政府之之行政机机关d.展览会会场e.学校、文文教机关关、公园园f.补习班班g.表演、竞竞技，比比赛场所所h.菜市场场，超级级市场i.证券公公司B.聚集人人口类型型a.青少年年b.上班族族c.特定行行业人士士d.家庭主主妇(2)动线线A.人潮汇汇集流动动之路线线B.人潮汇汇集流动动之主要要方向4.竞争者者分析了解既存竞竞争者的的数量及

14、及大小、所所有竞争争者的强强弱势评评估、短短期及长长期的展展望、饱饱和的程程度。见见附件表表格二。(1)卖场场气氛本区内对本本企业较较有影响响性之竞竞争店，其其卖场气气氛、购购物环境境、服务务态度(2)来客客数该竞争店每每日之成成交客户户数(3)平均均消费额额A.了解该该店之各各类客数数与消费费金额比比例B.根据此此比例再再分别乘乘其价格格C.加总后后求其平平均值即即为平均均消费额额(4)营业业额来客数平平均消费费额每每日营业业额每日营业额额每月工工作天数数每月月营业额额5.商店组组合 商店店组合是是否互相相配合，可可衡量各各商店间间是否可可互换顾顾客，见见附件表表格一。例例如：(1)药房房、

15、超市市、面包包店、蔬蔬果店及及肉店。(2)百货货公司、衣衣饰店、裤裤袜店、内内衣店、鞋鞋店、珠珠宝店。六、人潮状状况实实地抽样样方式1.主要人人潮走向向(1)平日日及假日日之女性性人潮状状况，见见附件表表格三A.将一周周之时间间区分为为段a.周一周五b.周六、周周日、国国定假日日B.以点每两两小时细细分为一一个小段段C.以分钟为为其抽样样时段之之样本，并并计算其其抽样点点之实际际经过人人数、摩摩托车、汽汽车、助助动车、脚脚踏车D.抽样时时将女性性人潮分分为一五五-244岁，255-355岁，344-455岁，455岁以上上见附附件表格格四。E.将每抽抽样之数数，转变变成以个小时时之人潮潮流动数

16、数 例例：以分钟钟为抽样样得该抽抽样点人人数为，将 Z，则则为其可可能之人人口流动动数F.将其数数字依时时段填入入人潮潮流动抽抽样表G.将人潮潮流动抽抽样之数数字以线线图表示示人潮潮分布图图2.人口、住住家户数数推算（集集中型商商圈可不不用调查查）(1)固定定住家a.该商圈圈建筑物物来推算算当地住住家户数数b.以户数数得当当地预估估人口数数c.将各抽抽样点人人口数平平均减当当地人口口数得外外来流动动人数(2)办公公户数a.计算该该区之公公司家数数b.该区公公司家数数（人）该区办办公人口口c.该区办办公人口口即为该该区之半半固定人人口3.交通状状况见附件表格格五。(1)公车车之往返返方向A.经过

17、该该商圈公公车之起起站与经经过路线线B.经过该该商圈公公车之将将行驶路路线与终终点站(2)下车车后之走走向A.为转车车之目的的行经之之路线B.为休闲闲、购物物之目的的行经之之路线C.为回家家之目的的行经之之路线(3)未来来交通运运输系统统之影响响A.捷运系系统之出出入口，可可能带动动之人潮潮B.重要道道路可能能拓宽辟辟建，带带动之人人潮(4)该商商圈能停停车之场场所七、消费特特征与人人口特征征1.该区住住户人口口女性所所得A.高所得得，达平平均国民所所得倍倍以上所所占比率率B.中上所所得、达达平均国国民所得得倍以以上所占占比率C.平均每每户女性性全年收收支情况况表与图图2.该区往往来、居居住人

18、口口女性之之消费习习惯A.对便利利性、服服务品质质及门店店气份之之诉求概概况B.习惯消消费（文文胸）C.女性年年龄分配配情形D.性别分分配情形形E.教育程程度分配配表与图图F.职业分分配表与与图3.外来流流动人口口女性之之消费习习惯、特特征A.年龄分分布情况况B.消费之之种类C.所得之之高底八、商圈类类型1.集中型型商圈 商圈内流流动人口口多(每分钟钟约位以上上) 商圈内住住宅人口口(约以上) 区内之建建筑物高高且密集集商店集中且且范围大大与本产业有有互补性性之商店店多，且且规模大大(大型购购物中心心、超级级市场、百百货公司司）交通频繁，车车辆流量量大商圈类型：办商、商商办、商商住、商商业、办

19、办住2.分散型型商圈商圈内流动动人口少少商圈内腹地地分散区内之建筑筑物普通通、老旧旧且高度度楼以以下商店分散且且范围小小与本产业有有互补性性之商店店少，且且规模小小交通不频繁繁，车辆辆流量少少商圈类型：住、住住商、住住办、办办、办住住九、预估收收入、支支出与可可能净利利见附件表格格六。1.以抽样样点之实实际平方方米数与与租金之之调查(1)与目目前承租租人洽询询(2)与所所有人洽洽询2.预估每每次消费费金额(1)先评评估本商商圈抽样样点适合合开何类类型之店店(2)本连连锁店依依商圈类类别所划划分之市市场定位位3.每日来来客人数数预估(1)了解解各店之之人潮数数(2)以各各店之来来客各店之之人潮数

20、数各各店之入入店率(3)再以以求出之之入店率率该商圈圈抽样点点之人潮潮数预预估客户户数(4)未来来再依商商圈之消消费年龄龄、习惯惯、所得得的变动动可能对对来客数数之影响响而做正正（负）百百分比之之修正4.可能业业绩(1)预估估消费金金额可能客客户数可能每每日营业业金额(2)可能能每日营营业金额额可能每每月营业业金额5.固定费费用(1)预估估固定薪薪资费用用 元(2)折旧旧费用预预估 元(3)管销销费用预预估 元(4)预估估固定费费用 元6.预估变变动成本本(1)预估估管理月月费 %(2)销货货成本 %(3)总变变动费用用 % 月月营业额额7.预估净净利(1)可能能月营业业业绩租金固定费费用变变

21、动总费费用预预估净利利(2)本预预估净利利为税前前净利8.损益平平衡（固定费用用租金金）（变动成成本）十、建议地地点之确确定1.依上之之抽样人人潮与抽抽样地点点所得之之可能净净利2.并分析析可能之之未来发发展情况况3.将可供供本企业开设门门店之地地段或区区间一一一注明十一、商圈圈未来发发展潜力力及结论论1.发展情情况(1)未来来政府之之行政中中心、大大型休闲闲集客场场所之建建造(2)未来来捷运系系统、交交通运输输中心所所在点(3)大型型办公大大楼、商商业中心心等之建建造(4)该商商圈之未未来转变变情况A.人口年年龄层之之转变B.消费习习惯之未未来改变变情况C.人潮汇汇集之可可能变动动地段2.竞

22、争情情况(1)商圈圈内既存存竞争者者的数量量及大小小。(2)商圈圈内的饱饱和程度度。3.结论根据以上各各种调查查的资料料，最后后于结论论时，最最好能明明确的将将资料整整理出下下列五项项重点加加以说明明：(1)点应应设在何何处，何何阶段合合适开店店(2)何种种商品组组合之配配合(3)顾客客之型态态(4)租金金状况(5)集会会场所十二、幻灯灯片、投投影片之之制作方方式及目目的1.幻灯片片制作方方式及目目的(1)针对对能显示示商圈特特征之对对象为主主a.商圈之之界线（如如：大马马路、高高架桥等等）b.住宅区区的建筑筑型态c.办公区区之建筑筑型态d.商店区区之行业业分布e.抽样点点f.人、车车潮的概概

23、况g.竞争店店的店面面(2)便于于了解此此商圈之之实际情情况(3)配合合报告内内容让第第三者对对该商圈圈有明确确的概念念2.投影片片之制作作方式及及目的(1)针对对报告中中之图表表或明确确数字为为主要对对象a.商圈简简图b.商圈之之住宅、办办公、混混合商店店区划分分之简图图c.经过此此区之公公车路线线图d.竞争者者分析图图e.固定人人口之各各区分布布简图g.抽样人人潮分布布图g.年龄层层分配图图h.教育程程度分配配图i.所得支支出分配配图j.预估收收入支出出与可能能净利表表k.结论(2)便于于解说商商圈概况况伍、商圈调调查报告告方式一、商圈演演示文稿稿方式1.演绎法法：此方方法即是是一种慢慢慢

24、导入入结论的的一种方方法。先先按照商商圈调查查办法所所收集到到的各种种资料，再再加以分分析而得得出最后后的结论论。2.归纳法法：此方法则是是一种一一开始便便提出建建议事项项的方法法。即是是在演示示文稿一一开始，便便提此商商圈何处处适合开开店及开开何种类类型的商商店，然然后再以以各种收收集到的的资料来来支持此此一论点点。二、商圈演演示文稿稿进行规规范1.演绎法法：步骤骤(1)产生生开场白白，将演演示文稿稿时所要要报告的的大纲全全部列举举出来，如如：A.商圈范范围的确确定B.商圈特特征的分分析C.人潮及及交通状状况的分分析D.消费特特征与人人口特性性之分析析E.可能净净利之推推算F.本商圈圈的优、

25、缺缺点评估估G.他日可可供设店店有利之之地段H.发展情情况I.结论(2)概述述内文步步骤A.Shoow商圈圈简图之之投影片片 将将商圈的的分界线线确定B.介绍商商圈特征征a.说明商商业干道道旁的建建筑、行行业型态态及分布布家数b.Shoow住宅宅特色之之幻灯片片,说明此此商圈之之建筑情情况及分分布密集集度c.Shoow集会会场所之之幻灯片片,说明场场所类型型及聚集集人口类类型d.Shoow竞争争者之幻幻灯片及及竞争者者分析表表加以说说明C.介绍人人潮及交交通状况况a.Shoow出户户数及人人数之投投影片,说明固固定住户户及人口口情况b.Shoow出人人潮分布布图之投投影片,说明平平日及假假日之

26、人人潮状况况及走向向c.说明公公交车之之往返方方向d.公交车车乘客下下车后的的走向e.说明未未来捷运运系统对对本商圈圈之影响响D.介绍消消费特征征与人口口特性a.Shoow出消消费者年年龄分配配图之投投影片,说明此商商圈消费费者之年年龄层b.Shoow出教教育程度度分配图图之投影影片,说明教教育分配配情形之之投影片片c.Shoow出消消费者平平均收支支情况分分配图之之投影片片,说明此此商圈人人口平均均每年每每户在个个人之支支出E.简介可可能净利利之推算算 Shoow可能能净利预预估表之之投影片片，将各各假设点点之预估估收支情情况说明明F.将此商商圈之优优、缺点点做一分分析G.说明此此商圈可可供

27、设店店之地段段H.未来的的发展情情况简述述(3)结论论A.Shoow结论投影片片，说明明此商圈圈a.顾客之之型态b.何种商商品组合合之配合合c.集会场场所d.租金状状况e.点应设设于何处处2.归纳法法：步骤骤人潮及交通状况分析未来发展情况分析结论优缺点评估消费特征及人口特征分析商圈特征分析可供设店地段分析可能净利之推算商圈范围之确定 人潮及交通状况分析未来发展情况分析结论优缺点评估消费特征及人口特征分析商圈特征分析可供设店地段分析可能净利之推算商圈范围之确定(1)结论论概述A.Shoow出商商圈简图图a.确立此此商圈之之范围b.说明此此商圈适适合开店店之地点点概述内内文步骤骤结论归纳法流程程图

28、：结论未来发展情况分析可供设店地段分析优、缺点评估可能净利之推算商圈特征分析人潮、交通状况分析消费、人口特征分析 结论未来发展情况分析可供设店地段分析优、缺点评估可能净利之推算商圈特征分析人潮、交通状况分析消费、人口特征分析陆、立地要要素一、营业面面积1.是否合合于本计计划预定定面积2.营业面面积以平平方米分分类(1) 平方米米(2) 平方方米上下下(3) 平方方米上二、标准宽宽度1.以 米最佳佳2.以 米次佳佳3.以 米次佳三、可见度度1.拐角一一楼最佳佳2.主要干干道之交交会点，下下班之主主要街道道和方向向3.人潮走走向之咽咽喉地段段四、便利性性1.同一商商圈内以以半径米米，为其其设店范范

29、圈2.注意大大障碍之之阻隔，如如大马路路、高架架桥、铁铁道等等等3.办公商商业区密密度应以以5000家公司司行号为为设店基基数五、可取得得性1.其该点点租约之之期限2.说服加加盟之可可能六、房屋使使用类别别1.目前之之房屋使使用类别别2.水电型型态之现现状七、租金1.以营业业额 为准准2.以营业业额 最佳佳注：以上立立地要素素的数据据待示范范店开出出几家运运营后再再做估算算。柒、地点选选定主要要条件一、人潮1.流动人人口基基本原则则(1)平均均每分钟钟人人次以上上极佳(2)平均均每分钟钟人人次以上上次佳(3)平均均每分钟钟人人次以上上为准2.商店群群足以吸吸引人群群走向之之商店附附近(1) 大

30、大型购物物中心、超级市场出口(2) 百百货公司司、大型型服装店店附近(3) 肯肯德基、麦麦当劳二、地点1.拐角位位置最佳佳2.主要干干道之交交会点、下下班之主主要街道道和方向向3.人潮走走向之咽咽喉地段段4.主要转转运公车车站牌附附近5.办公商商圈（机机关团体体、公司司、行号号）密集集区三、卖场面面积1. 平方米米最佳2. 平方米米次佳3. 平方米米次佳四、租金1.以该店店可能之之营业额额 为为准2. 以下下最佳注：以上地地点选定定主要条条件的数数据待示示范店开开出几家家运营后后再做估估算。附件表格一一商圈道路商商店分布布明细表表编号商 店 别代码甲乙丙丁合 计1保健文胸专专卖店R2超级市场S3银行、邮局局P4服务店X5便利商店C6食品店F7婚礼服W8银楼、珠宝宝店J9旅行社T10花店、礼品品店G11百货公司I12服饰店D一三饮食店B14医院、药房房H一五摄影店16电气用品店店E17美容美发材材料行Q一八眼镜店O19娱乐场A20装璜家俱行行L21幼儿园、学学校K22