毕业论文-浅析江油市物业管理存在的问题及改进措施

1、 浅析江油市物业管理存在的问题及改进措施摘要：随着我国物业管理行业的不断的发展，物业管理已经深入到了许多的三线城市中，根据我在江油市顺辉物业服务有限公司实习期间的了解，由于很多业主对物业管理行业的认识不清，对物业管理有很多的误解，同时一些物业管理公司只注重自身盈利与否而忽略了对物业管理工作更深层次的探究，出现了很多的问题，通过顶岗实习了解到了江油市的物业管理存在早期介入和专业管理人才缺乏等几类问题，针对这些问题提出了几项解决措施。关键词：江油 物业管理 问题 措施Abstract: With the continuous development of the property manageme

2、nt industry, property management has gone deep into a lot of third-tier cities, according to my understanding in Jiangyou City Shun Hui Property Services Limited during the internship period, as many owners do not know the property management industry clear, property management has a lot of misunder

3、standing, while some property management companies only focus on their own profit or neglect on the property management deeper inquiry, there has been a lot of problems, through internships learned Jiangyou Property management early intervention and lack of professional management personnel and othe

4、r types of problems, to solve these problems made several solutions.Keywords: Jiangyou property management problem measures 目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc389068146 1.引言 PAGEREF _Toc389068146 h 3 HYPERLINK l _Toc389068147 2.物业管理的概念 PAGEREF _Toc389068147 h 3 HYPERLINK l _Toc389068148 3.江油市的物业管理存

5、在的问题 PAGEREF _Toc389068148 h 3 HYPERLINK l _Toc389068149 3.1缺少早期介入，后期管理难 PAGEREF _Toc389068149 h 3 HYPERLINK l _Toc389068150 3.2专业的物业管理人才缺乏 PAGEREF _Toc389068150 h 4 HYPERLINK l _Toc389068151 3.3收费难，盈利低 PAGEREF _Toc389068151 h 4 HYPERLINK l _Toc389068152 3.4物业服务质量不达标，收费不合理 PAGEREF _Toc389068152 h 4

6、HYPERLINK l _Toc389068153 3.5市场竞争机制还不完善 PAGEREF _Toc389068153 h 5 HYPERLINK l _Toc389068154 3.6业主对物业管理公司的认识不到位 PAGEREF _Toc389068154 h 5 HYPERLINK l _Toc389068155 3.7相关法律法规不健全 PAGEREF _Toc389068155 h 5 HYPERLINK l _Toc389068156 4.江油市物业管理问题的改进措施5 HYPERLINK l _Toc389068157 4.1加大早期介入的投入 PAGEREF _Toc389

7、068157 h 6 HYPERLINK l _Toc389068158 4.2提高物业服务人员的管理水平 PAGEREF _Toc389068158 h 6 HYPERLINK l _Toc389068160 4.3提高服务质量和完善收费体系 PAGEREF _Toc389068160 h 6 HYPERLINK l _Toc389068161 4.4完善市场竞争机制6 HYPERLINK l _Toc389068162 4.5加强宣传和交流 PAGEREF _Toc389068162 h 7 HYPERLINK l _Toc389068163 4.6建立健全相关制度 PAGEREF _To

8、c389068163 h 7 HYPERLINK l _Toc389068164 5.总结7 HYPERLINK l _Toc389068165 参考文献71、引言 近年来，随着房地产市场的快速发展，物业管理也走进了人们的生活，但物业管理的发展还是很迟缓，在一些城市，人们不理解也不明白物业管理的意义。物业管理的类型与种类也非常多，包括居住物业、商业物业、工厂物业及其它用途物业。然而，居住物业相对于其它的物业管理起来却比较难，也存在着许多的问题。2、物业管理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管

9、理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的一项有偿服务活动。物业管理涉及的面广，包括居住物业、商业物业、工业物业和其他用途的物业（车站、机场、医院、学校等）。3、江油市的物业管理存在的问题 物业管理作为一个新型产业，正在迅速发展中，在江油的居住小区内基本上都能见到物业管理的介入，正因为行业发展时间不久，业主对物业管理认识不到位，物业管理公司不够成熟，政府部门没有制定出强有力的法律依据，导致江油市的物业管理行业存在着多方面的问题：3.1缺少早期介入，后期管理难从整个江油住宅小区来看，物业管理都还不太成熟，房地产的整体规划水平偏低，小区的规模也基本偏小，开发商在早期设计以及施工阶段都缺少物业管理的介入，

10、特别是我实习的公司江油市顺辉物业服务公司，开发商与物业公司是一家公司，物业公司在早期介入方面基本没有投入人力，并且缺乏政府部门的有效监督。同时开发商为了片面追求工程进度和效率则节约成本，造成小区内的房屋和配套设施设备的质量低劣，房屋达不到规定使用年限，甚至有的房屋在保修期内就出现漏水的情况。一些开发商在建设过程中便随意更改设计方案以及规划方案，为了最大限度的利用土地，造成房屋的采小区的整体环境。光条件很差，影响给后期的管理带来了很多的麻烦。甚至一些开发商认为物业管理的早期介入会给施工带来很多不便，所以早期不希望物业管理介入，这些问题都给后期的物业管理增加了成本，而且带来了很多的麻烦。3.2专业

11、的物业管理人才缺乏由于物业管理是朝阳产业，同时也是服务业，所以在这个领域的专业人才非常的缺乏。根据对江油部分物业管理公司的了解，很多服务人员学历不高，进入该行业的时间短，甚至公司中的管理人员都没有对物业管理专业知识进行系统的学习。例如：我所在公司的经理等其他管理人员，以前都没有学习过相关知识，整个公司没有一个专业的物业管理人员，都只是凭借多年的经验进行管理。但是物业管理对人才的要求很高，涉及的知识面广，具体包括：相关的法律法规、建筑工程、建筑设备、客服、房地产等方面的专业知识。其次，物业管理行业的工资水平不高，江油的普通物业管理人员工资为1600元-2200元/月，清洁工、保安、绿化人员工资在

12、1200元-1800元/月，所以对很多年轻人和学习物业管理专业的大学生没有诱惑，很多大学生毕业则选择从事其他领域的工作，造成物业管理领域的人才流失。例如：在江油很多小区门口可以看见门岗多是一些年龄较大的老人，保洁人员也一样。再看物业服务中心内，客服人员没有通过统一的培训，很多动作不规范，服务也不够热情，业主咨询事情的时候不愿搭理等情况。造成了物业管理的水平低。3.3收费难，盈利低江油市的物业管理，由于物业管理发展的时间不长，很多服务人员素质不高，而且很多从事物业管理的服务人员都是从其他行业转移过来的，所以在管理过程中没有太多物业管理方面的专业知识，只能凭借经验来解决问题，一旦处理的不妥当就会使

13、业主心中产生不满情绪，甚至拒交或拖欠物业管理费用。除此之外，由于在建设初期早期介入的水平低、力度小，在入住过后房屋的质量问题就很快显现出来，小区北许多不合理的布局设计也慢慢凸显了出来。由于很多物业公司与开发商属于一家公司，一旦出现问题业主就会将矛头指向物业服务公司，要求物业服务公司给予解决，但是很多建设过程中的遗留问题是不容易解决的，问题长期得不到解决，业主就会拒交或拖欠物业管理费。我所在的小区，还有两年业主入住，没有收入只有支出，每年集团公司为项目支出80万作为开销。就算业主入住，小区物业费是1.5元/，小区为安置小区，收费十分困难，就算收费率达到70也还是亏本运营。正是由于各种各样的原因使

14、物业管理公司的物业费收缴率低，盈利困难。3.4物业服务质量差，收费不合理由于物业管理起步晚，处于初级阶段，加之又处于江油这样的三线城市的背景下，使得物业管理的地位低下，在管理过程中，部分物业管理公司为了节约成本，并没有按照合同所约定的标准进行服务，对小区的管理也很少制定相应的计划，而是按部就班的做一些工作，只是做好日常的清洁、绿化、安保工作，没有一定的改进措施，对房屋、设施设备也没有制定相应的维修、保养计划，服务质量跟不上。没有达到提高房屋的完好程度、延长房屋的使用寿命和物业保值、增值的物业管理目的。再者，业主对于收费也没有太多的了解，江油的物业管理公司在管理过程中都是酬金制。由于江油市的物业

15、管理没有一个统一的收费标准，很多小区物业管理费的定价都来源于物业管理公司对管理过程中的成本和支出而折算出来的，甚至有些费用完全出于物业管理公司的主观意愿而设立的，这样在收费上就显得有些随意性和自主性。3.5市场竞争机制还不完善住建部130号令第三条明确规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式聘用具有相应资质的物业管理公司。但江油市的住宅小区招投标管理完全不规范，大多数都是开发商开发完成过后，则选择自己经常合作的物业管理公司或者自己的物业管理公司来进行管理。由于部分业主对物业管理的认识程度不成熟，而且素质也不高，在业主入住后，小区内的业主大会和业主委员会就很少组建，没

16、有业主愿意站出来主持大局。一方面可能是由于业主不知道业主委员会的具体职责和具体作用；另一方面，很多业主不愿意把自己的时间和精力放在小区的管理上，即使业主委员会建立过后，也很少有业主委员会委员认真履行了自己的权利，使业主就很难有机会再次选择自己满意的物业服务公司，造成市场竞争机制不够成熟。3.6业主对物业管理公司的认识不到位在民法中，业主和物业管理公司的关系是地位完全平等的民事合同关系。业主错误的认为物业管理公司既然是收了业主物业费，就该为业主服务，如果只顾收钱，没有做什么事情，所收的物业管理费都是公司的利润。其实，在现实管理中所收费用大部分用来进行小区内日常设施设备的维修养护以及绿化养护，还有

17、各个服务岗位人员的工资。如果没有秩序维护人员，小区内业主的财产将会受到威胁，没有绿化人员，就没有小区内优美的环境，没有环境维护人员，就没有小区内干净整洁的环境，这所有的一切都是物业管理公司的工作人员创造出来的。但是由于业主对物业管理这个行业及物业管理工作的不了解，通常就用异样的眼光看待物业服务人员，甚至辱骂物业服务人员。3.7相关法律法规不健全物业服务过程中法律法规不健全主要体现在三个方面：一是在全国还没有建立起系统的、完善的法律法规体系，江油市目前还缺乏地方性的法律法规和规章制度。江油市顺辉物业服务有限公司在管理过程中只是凭借经验或是估计，遇到一些问题，没有实质性的依据来说服业主并解决问题。

18、从整体上看，法制建设仍然滞后于物业管理的发展。制定相应的法律法规已是迫在眉睫。二是已经出台的法律、法规对许多问题的规定十分明确，但是在具体的执行过程中没有落实到实处，造成有法律与没有法律一个样，把法律法规当成摆设。三是业主对已有的法律法规不了解，没有认识到其重要性，这都将造成业主拖欠物业费。江油市物业管理问题的改进措施 通过对江油市物业管理过程中出现的问题进行仔细的分析，总结出以下几条改进措施：4.1加大早期介入的投入 政府部门应加大对江油房地产开发的管理，建立相应的监督机制，使物业管理公司在房屋的开发设计阶段能够顺利的介入其中，质检部门加强对开发商在建设过程中工程质量监督检查，特别是对于一些

19、隐蔽工程。坚决杜绝开发商私自改变设计方案和占用非建筑用地，改变土地用途。物业管理公司在早期规划设计阶段，应根据后期方便管理提出合理化建议，在工程建设过程中，针对一些不合理的布局，应及时提出改进意见。保证工程竣工之后，符合最初的规划设计要求，这样既保证购房者的利益，同时也方便物业管理公司今后的日常管理。4.2提高物业服务人员的管理水平 通过对江油部分物业管理公司的调查了解发现许多从事物业管理工作的人员大部分年龄都在35岁以上，并且没有物业管理方面的专业知识，很多人都是从其它行业转行过来，如此看来物业管理行业的专业知识十分匮乏。对于物业管理公司而言可以加大员工培训的投入力度，定期组织对内部员工的专

20、业知识和职业道德方面进行培训。其次，物业管理公司应当适当的提高服务人员的工资，提高工作的吸引力，让更多学习物业管理专业知识的人员为公司所用，提高公司物业管理人员的素质。除此之外，物业管理公司应尽量使公司员工队伍年轻化和职业化，不能只为了节约成本而聘请知识少、年龄大的人员，不但不利于公司的长期发展还降低了物业管理人员的水平。4.3提高服务质量和完善收费体系 物业管理公司应严格按照物业服务合同，按照标准为业主提供服务。制定完善的服务计划，其中包括日常性的与计划性的，并向业主发放调查问卷，了解业主对物业服务的意见和建议，并及时改进。创新工作方式，花较短的时间，提高更好的服务。在物业收费定价方面，物业

21、服务公司应保证物业管理费的透明度，定期将物业管理费的收入与支出向业主公布。采取政府定价和市场调节价相结合的方式，政府部门继续征集业主对物业管理费用的制定方案，通过政府、物业服务公司、业主三方面的有力协调和配合，制定出合理的收费体系。收费透明了，拖欠物业费的情况必将减少，既提高了物业费的收缴率也提高物业管理公司的服务质量，实现双赢。4.4完善市场竞争机制 江油市有关政府部门应该严格按照建设部颁发的前期物业管理招投标管理暂行办法，规范江油市的房地产开发市场，使江油住宅小区严格通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。加强对招投标全过程的监督，严厉打击作假行为，使所有符合条件的物业管理公司都能够参与到市场竞争中来，保证江油市物业管理行业的良性发展。这样既能保证业主的利益，也有利于房地产市场的发展。4.5加强宣传和交流 江油市顺辉物业服务有限公司在小区内，利用宣传栏向业主宣传告知他们按时缴纳物业服务费是每