天津某广场可行性研究报告

1、天津顺驰广广场可行行性研究究报告一、项目概概况（一）地理理位置顺驰广场项项目位于于天津市市和平区区中南部部，和平平区西康康路与汉汉阳道交交口（原原天津市市天佳设设备安装装工程公公司厂房房用地）。该该地块西西南交西西康路，东东南接汉汉阳道，东东北侧为为三栋点点式现状状多层住住宅楼，西西北侧为为天津市市市政工工程设计计院及两两栋现状状多层住住宅楼。（二）用地地现状该规划地块块现状为为天佳设设备安装装公司厂厂址，规规划可用用地面积积约1.46 公顷。地地块现状状建筑均均为闲置置用房，西西康路沿沿街平房房为公建建，建筑筑面积约约11000平米米。另外外，厂区区内现有有一座规规模4TT/h，建建筑面积积

2、3000平米的的锅炉房房。规划划界外为为住宅建建筑及公公建。该该地块地地质状况况良好，无无不良地地质情况况。(三）区位位及交通通该地块位于于天津市市的中心心商业区区和平平区中南南部，而而且是河河西区、南南开区和和和平区区三区的的交汇处处。该地地块毗邻邻天津市市著名的的五大道道高尚文文化街区区，距高高等学府府区及电电子科技技街鞍山西西道只有有一公里里的路程程，地理理位置优优越。该地块周边边具有四四通八达达的道路路交通网网络，众众多公交交线路经经过地块块周边，但但因处于于城市中中心区，周周边道路路尚显交交通拥挤挤。根据天津城城市总体体规划修修编成果果，西康康路规划划拓宽至至36米米，汉阳阳道拓宽宽

3、至200米，规规划实施施后该地地块的交交通状况况将得到到进一步步改善。（四）人文文及自然然环境该地块周边边具有众众多的文文教商卫卫设施，高高等院校校有天津津大学、南南开大学学、天津津医科大大学、天天津中医医学院等等；商业业服务设设施有国国际商场场、吉利利大厦、滨滨江道商商业步行行街、佟佟楼商业业区、电电报大楼楼等，距距天津电电视台、今今晚报大大厦不远远。优越的地理理位置及及便捷的的交通、方方便的商商业设施施极大地地提升了了该地块块的区域域价值。同同时由于于和平区区、南开开区为天天津市中中心商业业区和高高等学府府区，河河西区为为天津的的中心商商务区，这这三个区区的整体体经济水水平相对对高于其其他

4、各区区，居民民收入水水平及整整体素质质较高，为为该地块块的发展展奠定了了良好的的人文及及经济基基础从自然环境境看，该该地块位位于天津津市中心心区域，周周边自然然环境一一般。二、市场环环境分析析（一）市场场现状天津市虽然然为全国国四大直直辖市之之一，但但因为整整体经济济水平较较低及毗毗邻北京京等原因因，写字字楼市场场一直较较为低迷迷。自220000年开始始，随着着市场经经济的不不断深入入以及经经济水平平的逐渐渐提高，天天津市写写字楼市市场实现现一定程程度的回回暖，高高档写字字楼、公公寓的租租赁市场场出现较较好的走走势，空空置率不不断下降降。截止止到20000年年第四季季度平均均空置率率已下降降为

5、200%左右右。下图图为19999年年20000年高高档写字字楼空置置率： 2000年年第四季季度高档档写字楼楼仍呈现现良好走走势，虽虽然总体体租金及及售价水水平变化化不大，但但应该看看到各发发展商对对未来高高档写字字楼市场场的信心心在逐渐渐增强，很很多高档档写字楼楼在老客客户续租租时虽持持欢迎的的态度，然然而在价价格优惠惠等方面面的让步步却更为为谨慎。租赁市场比比较活跃跃，相比比之下写写字楼销销售市场场略显平平淡。内内、外资资公司对对写字楼楼的投资资都较为为谨慎，多多数首选选租用写写字楼。随随着WTTO脚步步的临近近，预计计会有更更多的中中、外资资公司登登陆天津津，从而而带动写写字楼销销售市

6、场场。（二）市场场回顾写字楼市场场与政治治、经济济整体大大环境关关系密切切，因此此天津市市写字楼楼市场发发展的起起起落落落与全国国写字楼楼市场的的大致发发展历程程是一致致的。以以下为对对全国写写字楼市市场近几几年发展展历程的的简要回回顾：1993至至19995年是是写字楼楼市场的的黄金时时代。1996年年，写字字楼租售售价明显显回落。1997、119988两年写写字楼市市场走入入低谷。主主要受两两方面因因素的影影响：一一是受亚亚洲金融融危机冲冲击，外外商纷纷纷减少在在华投资资，中资资企业也也因为从从紧的财财政政策策开始慎慎重投资资，写字字楼需求求量萎缩缩；二是是19997、119988年竣工工

7、量大增增，市场场供大于于求，空空置率上上升，整整体处在在持续低低迷、调调整状态态中。1999年年，写字字楼租、售售市场持持续下滑滑的势态态得到控控制，开开始进入入平稳发发展期。2000年年写字楼楼市场开开始进入入一个理理性的发发展阶段段。由于于经济形形势逐渐渐好转，加加之19999年年底受中中美达成成世贸双双边准入入协议的的影响，写写字楼市市场逐渐渐回暖，这这是大环环境利好好的直接接体现。（三）市场场前景进入21世世纪以后后，随着着WTOO临近及及市场经经济的不不断深入入，一直直比较落落后的天天津写字字楼市场场蕴涵着着较大的的发展空空间。从写字楼市市场的需需求量来来看，随随着中加加入世贸贸的步

8、伐伐加快，电电信、金金融、保保险业等等方面的的许多跨跨国公司司希望尽尽早进入入中国，抢抢先占领领滩头阵阵地，此此举势必必会加大大写字楼楼特别别是高档档写字楼楼的需求求量。随随着市场场经济的的不断深深入，市市场竞争争日趋激激烈，办办公地点点与办公公环境的的好与坏坏已成为为企业实实力的象象征，很很多内资资公司，不不论其规规模大小小，也都都有改善善办公环环境的需需求。从写字楼市市场的供供应来看看，20000年年第四季季度高档档写字楼楼楼盘新新供应有有3个项项目，预预计20001年年将有三三个新项项目投入入使用。但但顺驰广广场周边边能与之之相比敌敌的项目目暂时还还较少。从金融支持持力度看看，自2200

9、00年3月月中国银银行北京京市分行行开办对对SOHHO现代代城写字字楼的贷贷款开始始，银行行对写字字楼贷款款已经风风行全国国。随着着金融支支持力度度加大，同同时利率率又在不不断下调调，使购购房压力力大减，投投资性购购买将大大为增长长。 从目前写字字楼市场场现状看看，在未未来几年年中写字字楼市场场将展开开更为激激烈的竞竞争，这这对顺驰驰广场这这个项目目来说，既既是机遇遇又是挑挑战。因因此一定定要做好好项目的的定位，并并将一些些预见性性的判断断融入其其中，立立足市场场，确定定项目主主客户群群，同时时增加一一定的灵灵活性，兼兼顾不同同客户的的使用需需要和投投资目的的，以适适应日趋趋丰富的的个性化化需

10、求，从从长远发发展的角角度来确确定顺驰驰广场的的定位。随随着投资资回报率率、市场场价格的的趋稳，物物业综合合素质进进一步的的提高，写写字楼市市场将拥拥有一个个较为看看好的发发展前景景。三、项目发发展思路路（一）项目目SWOOT因素素分析1、优势A顺驰广广场占地地1.44公顷，在在此等地地理区位位上拥有有如此大大规模占占地的商商务区比比较少见见，易于于公共空空间的营营造，并并易于形形成较强强的商务务氛围。B顺驰集集团和创创业环保保两大公公司的进进驻，有有利于集集聚人气气。C闹中取取静的地地理区位位，避开开市中心心的喧嚣嚣，适合合部分商商务人士士的需要要。D顺驰集集团在天天津地产产界的品品牌优势势

11、，会对对顺驰广广场项目目以后的的开发及及租售工工作起到到一定的的积极作作用。E建设部部设计院院能够确确保项目目方案设设计的科科学性、合合理性。2、劣势A顺驰集集团初次次涉及写写字楼市市场，开开发经验验相当欠欠缺。B写字楼楼多为出出租的形形式，欲欲实现大大比例的的销售面面临很大大的市场场压力。C以顺驰驰集团现现有的物物业管理理水平，尚尚不能满满足高档档写字楼楼物业管管理的需需要。D项目总总投资.亿元人人民币，写写字楼较较长的投投资回收收期，势势必会对对公司形形成较大大的资金金压力。3、机会A天津市市写字楼楼市场逐逐渐复苏苏，高档档写字楼楼空置率率呈下降降趋势。B加入WWTO以以后，外外商及涉涉外

12、机构构的增加加会导致致写字楼楼市场需需求量上上升。C周边竞竞争项目目较少，现现有的竞竞争项目目从规模模、产品品定位、超超前性等等方面与与顺驰广广场相比比具有一一定的劣劣势。 D从市场场调研的的情况来来看，天天津市写写字楼项项目竞争争多集中中在常规规操作层层面，很很少有既既符合写写字楼客客户特定定需求又又具鲜明明理念的的写字楼楼项目。如如顺驰广广场能提提高常规规操作层层面的合合理性、超超前性，又又能拥有有主题鲜鲜明的产产品定位位，将极极大地提提高产品品竞争力力。4、问题从顺驰驰广场的的现状看看，西康康路拓宽宽改造尚尚需一段段时间，周周边道路路较窄，交交通状况况拥挤。顺驰广广场周边边以住宅宅居多，

13、区区域性的的商务气气氛不够够浓厚。.由于项项目位置置位于市市中心，而而且定位位在高档档写字楼楼上，所所以将来来估计租租售价格格同周边边的写字字楼相比比会偏高高，可能能会对将将来的营营销造成成压力。（二）发展展构想结合顺驰广广场项目目SWOOT因素素分析，结结合目前前天津写写字楼市市场现状状，拟将将顺驰广广场项目目发展成成为一个个具有综综合商务务功能、配配套设施施先进的的高级商商务区，以以高档写写字楼、单单元式公公寓两部部分功能能为主，辅辅之以较较大规模模的康健健设施作作为项目目的竞争争性理念念。写字楼销售售均价定定位于990000元/平平方米，租租金2.8元/天平方米米，单元元式公寓寓销售均均

14、价定位位于1110000元/平平方米。主力客户群群定位于于中型公公司及外外资机构构，同时时考虑一一小部分分临时性性机构及及小公司司。四、规划设设计思想想及经济济技术指指标（一）设计计说明建筑平面布布局在充分考虑虑用地、道道路、城城市景观观等特点点，结合合内部使使用功能能的特点点，设计计成四个个渐次升升起的高高层单元元，在沿沿西康路路、汉阳阳道前尽尽量退让让，形成成大面积积的绿化化广场，结结合裙房房内的娱娱乐、健健身、餐餐饮等功功能，使使本工程程成为一一个名副副其实的的健康商商务城。结结合广场场、绿地地、道路路等设计计了功能能分区明明确的各各部分出出入口。在在沿西康康路设置置办公主主入口，餐餐饮

15、、康康乐入口口设在汉汉阳道一一侧。后后勤入口口设在北北面。主主楼三个个主要单单位共用用一个大大的出入入口，底底层宽敞敞通畅的的大堂为为三家共共用，舒舒适而气气派豪华华。裙房房按照设设计要求求布置了了为写字字楼配置置的咖啡啡厅、多多功能厅厅、职工工餐厅、精精品商店店、商务务中心、后后勤服务务、游泳泳桑那、健健身、娱娱乐等设设施，力力求使该该建筑成成为未来来的高档档次健康康商务办办公中心心。建筑造型设设计该工程位于于天津市市的老城城区，为为了和城城市形态态达到和和谐，设设计了四四个渐次次升高的的单元体体，带遮遮棚的屋屋顶花园园提升了了写字楼楼的使用用品质，遮遮棚形成成的过度度空间使使高大的的建筑主

16、主题与天天空形成成自然的的衔接，同同时其建建筑构成成语汇与与下部乃乃至整体体形成了了完整而而有机的的统一。裙裙楼以33、4层层的玻璃璃体和实实体穿插插构成，非非常自然然地伸展展开来，整整个建筑筑设计采采用现代代简约的的新设计计手法，在在该地域域达到令令人耳目目一新的的境地。整整个建筑筑造型新新颖大方方、富有有现代感感、层次次丰富、清清新典雅雅，建成成后定能能成为该该地域的的标志性性建筑。（二）经济济技术指指标（单单位：元元/平方方米）1、经济技技术指标标规划可用地地: 11.466公顷总建筑面积积: 7770000M22建筑基底面面积: 57550M22建筑密度: 399.4容积率: 5.22

17、7绿地面积: 48800MM2绿化率: 35.60%停车位: 5000个(地地下4000个)建筑高度: 999米建筑层数: 266层建筑结构: 框剪剪2、建筑面面积构成成总建筑面积积构成地上部分地下部分总建筑面积积面积642000128000770000地上部分建建筑面积积构成裙 楼主 体面积148000494000 （注注：裙楼楼部分共共三层，四四层以上上为主体体部分）主体部分建建筑面积积构成写字楼单元式公寓寓面积354000140000裙楼部分建建筑面积积构成娱乐健身交通面积会议中心咖啡厅可售面积面 积4000290011003006500裙楼部分可可售面积积构成1层底商2层餐厅2层餐厅2

18、层银行3层银行面积270010001000900900总可售面积积构成主体内 可售售面积裙楼内 可售售面积裙楼内交通通地下 设备用用房总计面 积494000650029002000608000五、顺驰广广场成本本构成分分析下列投资估估算按天天津地区区目前通通常的计计费标准准，主要要包括土土地开发发费、工工程建设设费、工工程建设设其它费费、不可可预见费费、营业业税 、销销售费用用、贷款款利息等等七大部部分，详详见固定定资产投投资估算算表：（总总建筑面面积7770000平米，其其中地上上建筑面面积6442000平米，地地下建筑筑面积1128000平米米）。固定资产投投资估算算表 项目名称总造价（万

19、万元）单方造价（元元）土地开发费费101788.21321.8工程建设费费216477.62811.4工程建设其其它费6006.0780不可预见费费553.1171.8营业税3037.0394.44销售费用1641.6213.33贷款利息1260.0163.66小 计443233.55756.3各部分费用用明细表表如下:（一）土地地开发费费项目名称总造价（万万元）单方造价（元元）土地补偿费费88301375.4土地出让金金1284200三通一平64.210小 计101788.21585.4（二）工程程建设费费项目名称总造价（万万元）单方造价（元元）地基处理72093.5办公部分152188.6

20、1976.4体育设施部部分800103.99公用面积内内装修1805234.44弱电系统800103.99地下车库2304299.33小 计216477.62811.4注：后附工工程建设设费估算算书（三）工程程建设其其它费项目名称总造价（万万元）单方造价（元元）前期费61680市政大配套套费1925250小区配套费费53970市政基础设设施配套套费2926380小 计6006780（四）不可可预见费费按工程建设设费和工工程建设设其它费费两项之之和的22%进行行计算:(216447.6+660066) 2%=5533.1 (万元)（五）营业业税按可销售面面积6.08万万平方米米，销售售价格990

21、000元/平平方米的的5.55% 进行行计算：9000608800 5.555% = 330377.0 (万元)（六）销售售费用按可销售面面积6.08万万平方米米，销售售价格990000元/平平米的33%进行行计算：90006088003% = 116411.6 (万元)（七）贷款款利息按启动资金金1亿元元，贷款款利率年年息6.3%，资资金占用用时间二二年计算算，总计计利息112600万元。综上所述，顺顺驰广场场项目总总投资估估算约为为443300万万元。 六、租售价价格及收收益测算算项目租售价价格顺驰广场租租金售价价标准写字楼单元办公及及公寓底 商康健娱 乐设施施会议厅停车场租 金金（元/M

22、22/天）2828810400（月月）售 价价（元/平方方米）9000110000120000100000项目各阶段段收益情情况顺驰广场项项目总投投资4.43亿亿元，从天津津市写字字楼市场场调研情情况看，目目前高档档写字楼楼的空置置率一般般都在220%左左右，对对于顺驰驰广场项项目我们们将按空空置200%、出出售300%、出出租500%的比比例进行行投资收收益测算算。顺驰广场建建成投入入使用后后预计销销售收入入及每年年的租金金收入情情况见下下表，具具体如下下：预计销售收收入及年年租金收收入 面积租售总收入入（万元元）写字楼106200 M2 （售）9558177000 M2（租）1809单元办

23、公及公寓4200 M2（售）46207000 M2（租）715底商5200 M2（售）6240康健娱乐设设施1500MM2（售）1500 25000M2（租）730会议厅1100MM2（租）120停车场400个（租租）190总计498200M2254822注：1. 会议厅厅的出租租比例按按照出租租率300%计算算，即： 11000 M2 10元/M2/天 3655天30%= 1200万/年年 2. 康康健娱乐乐设施分分为两部部分：会会所俱乐乐部和其其它设施施（如台台球、壁壁球等）。会所俱乐部销售，其它设施以出租为主。七年、十年年收益情情况七 年十 年租售总收入入468666万元575588万元

24、收益率6%30%注：1.项项目运营营到第七七年时基基本收回回全部投投资，并并有所盈盈利。 2.以上上投资收收益测算算未包含含物业维维修基金金、物业业管理费费及大厦厦运营费费用。七、财务分分析成本利润率率（单方售价价 - 单方成成本）单方成成本 = 成本本利润率率（90000-57756）5756 = 56%销售利润率率（单方售价价-单方成成本）单方售售价 = 销售售利润率率（90000-57756）9000 =36% 投资回报率率总利润 实际投投资 = 投资资回报率率1325880000443300000000 = 30% (十十年期)八、可行性性分析根据以上对对项目外外部经济济环境、市市场环境境、风险险、财务务状况等等多方面面的分析析预测，顺顺驰广场场项目有有较好的的经济性性，也有有一定的的风险性性，但只只要采取取适当措措施，严严格执行行实施计计划，该该项目还还是有良良好可行行性的。附1：工程程建设费费估算书书1、单方估估算值（1）地基基处理单单方估算算值：地基处理多层部分高层部分50元/平平方米120元/平方米米（2）办公公部分及及附属部部分单方方估算值值：单位工程名名称技术经济指指标备注元/平米元/台土建初装1300给排水70消防及喷淋淋75烟感60中央空调350电照120外檐装修考考虑部分分花岗岩岩,部分分铝塑板板加玻璃璃幕,综综合价格格按10000元元/