深圳市长大厦投资回报可行性分析

1、 深圳市市长大厦厦投资回回报可行行性分析析项目概述国际市长大大厦位于于深圳市市南山区区侨城西西路与深深南大道道交汇处处的东侧侧。东面面是旅游游景点未来来时代和和市井氛氛围较浓浓的下白白石自然然村；南南面紧邻邻白石洲洲中英文文学校，再再往南是是已建或或在建的的住宅区区，如汇汇雅苑、桂桂苑、世世纪村等等；西面面过侨城城西路是是36洞洞的沙河河高尔夫夫球会；西北面面有名商商高尔夫夫球会；北临城城市主干干道深南大大道。国际市长大大厦位于于中外闻闻名的旅旅游景点点华侨城城片区，东东接未来来时代、世世界之窗窗、锦绣绣中华、民民俗文化化村，南南望深圳圳湾海景景及香港港元朗，西西面有高高尔夫球球场，北北面有欢

2、欢乐谷等等景点，在在国际市市长大厦厦远眺，可可谓“风景这这边独好好”。国际市长大大厦占地地面积550000m2，总建建筑面积积3.225万mm2，由一一栋造型型独特的的多功能能中高层层建筑组组成，一一次性开开发建设设。项目主要技技术指标标用地面积：容 积 率率：层 数：建筑覆盖率率：5000.2m26.525层42总建筑面积积：其中计入容容积率面面积：住 宅：商 业：办 公：酒 店：娱 乐：其中不计入入容积率率面积：地下一层层：地下二层层：399155.9mm2325133.5mm2198533.1mm22918.6m22036.2m25105.9m22773.9m27486mm2385644

3、mm2362956mm2建筑设计：深圳华工程程设计有有限公司司承建商：物业管理：（二）投资资回报分分析投资回报计计算表：项 目费用（万元）备 注地价款地块地价款款4140住宅面积：200000 m2商业面积：30000 mm2办公面积：10000 mm2住宅部分综综合地价价：16600元元/m22商业部分综综合地价价：26600元元/m22办公部分综综合地价价：16600元元/m22（暂按按协议地地价）（2）建设费建安费24000025000元/m28125总建面：3325000m2单位成本：25000元/m2配套设施费费487.55总建面1150元元/m22规划设计费费97.5总建面330元

4、/m2工程监理费费81.255总建安（881255）1项目管理费费81.255总建安的11%不可预见费费用81.255总建安的11%固定成本合合计130944（1）（22）每平方米综综合建设设成本价价4029元元/m22(1)+/3325000投资方分摊摊建设成成本价5456元元/m22(1)+/2240000入销售收入；住宅均价价：80000元元/m22商业均价价：1550000元/mm2办公均价价：82200元元/m22213200800020000088200010000=2213220可销售面积积为：2240000 mm2利润计算算资金占用利利息：6571万万

5、元4.55296平均按一年年计，665711万元为为启动资资金营销推广费费用（物物业总价价值3%）：639.66策划代理、广广告、包包装、促促销营业税、印印花税及及其它相相关税（物物业总价价值5.711%）：1217可变成本2152.6296+6639.6+12117投资方分摊摊单位可可变成本本897元/m2可变成本/240000毛利毛利率：660733.4(2113200-60073.4)=400%6073.4213200-1330944-21152.6 所得税911毛利的155%纯利润： 60073.4-911 5162.4毛利-所得得税说明：A、地价款款：含项项目转让让费、“七通一一平”

6、、青苗苗补偿、协协议地价价、城市市增容费费、城市市配套费费。B、建安费费：按住住宅、商商业、办办公三项项的经验验平均值值计。C、配套设设施费：含水电电增容费费、绿化化及道路路、煤气气管道、通通讯、有有线电视视布线、安安全监控控系统布布线、消消防、人人防、户户外公共共设施（如如路灯、座座椅等）、车车库。2、启动资资金测算算：（1）、一一次性交交付地价价：41140万万元（2）、建建安费预预付（225%）：81225万元元25%=20031万万元（3）、配配套设施施费预付付（含水水电增容容）：4487.5万元元25%=1221.8875万万元（4）、规规划设计计：977.5万万元80%=788万元

7、（5）、营营销推广广及策划划启动费费用（营营销中心心、销售售道具）：2000万元启动资金共共计：665711万元投资回报率率：665711=%3、量化评评定销售平均价价格：住宅 80000元元/m2 商业 1550000元/ m2 办公 82200元元/ mm2单位成本（含含固定成成本和可可变成本本）：63553元/m2（为住住宅、商商业和办办公的平平均单位位成本）可售面积：240000mm2销售收入：2.1132亿亿元税前利润（毛毛利）：60773.44万元税前利润率率：400%(三)资金金流量分分析本财务分析析主要研研究该项项目筹建建开发发销售售完成成的全过过程，现现采用资资金流量量分析方

8、方法导入入研究。03.1 资资金流量0销售收入销售收入销售收入项目启动资金工程监理费1/3销售收入销售收入销售收入项目启动资金工程监理费1/3销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入tt规划设计费1/3项目管理费1/2规划设计费3/3规划设计费2/3工程监理费3/3支付税金小区配套费工程监理费2/3规划设计费1/3项目管理费1/2规划设计费3/3规划设计费2/3工程监理费3/3支付税金小区配套费工程监理费2/3建筑工程费1/3地价市场推广费3/3市场推广费2/3市场推广费1/3项目管理费2/2建筑工程费3/3建筑工程费2/3还贷款本息建筑

9、工程费1/3地价市场推广费3/3市场推广费2/3市场推广费1/3项目管理费2/2建筑工程费3/3建筑工程费2/3还贷款本息图中，横轴轴（t轴轴）表示示项目从从开始进进行到最最后完成成的时间间过程，横横轴上方方箭头表表示项目目的资金金流入，向向下箭头头表示项项目的资资金流出出。流入入、流出出的资金金量大小小用箭头头的长短短大致表表示。通通过此图图，可以以比较清清晰地看看到本项项目的开开发和经经营过程程。3.2 资资金流量量表根据现金流流量图，可可以将项项目的现现金流入入、流出出按等额额时间进进行排列列，编出出现金流流量表，从从中计算算出具体体时间内内现金净净流量，反反映项目目的资金金运行动动态过

10、程程。项目目的运作作始终要要有资金金来维持持，因此此，销售售收入是是项目操操作过程程中最为为敏感的的变量，其其数量的的多少，到到位的快快慢决定定项目的的走势。而而营销策策划基本本上也是是围绕实实现预期期的销售售收入为为核心来来展开的的。下面面就本项项目作具具体探讨讨。项目的投资资回报情情况参见见投资资回报计计算表在编制资金金流量表表之前，先先对项目目开发进进度及大大致的费费用预算算作简单单描述：项目开发进进度及大大致的费费用预算算表单位：万元元时间进度耗时累计项目进展费用待付余款2001年年1月0个月签订项目转转让合同同，开始始各项准准备自有启动资资金到位位+600005712001年年2月1

11、个月开始建筑施施工图设设计，预预付建筑筑设计费费-32.5565土地手续办办理完毕毕一次性支付付地价款款和项目目转让费费-4140002001年年3月2个月提前开始桩桩基础工工程垫资25%8125完成建筑施施工图，项项目报建建支付设计费费-32.5532.52001年年4月2个月办理招投标标手续桩基础工程程完成，工工程全面面展开开始支付监监理费用用-2061.255 自有启动动资金到到位+2502212001年年9月3个月开始支付工工程款-200006125支付监理费费-2041.255准备销售前前期工作作，开始始发生销销售费用用-1258000申请银行贷贷款，启启动资金金全部到到位+5221

12、102001年年9月228日公开发售8个月主体完工，正正式销售售，支付付销售费费用-180459.66支付工程款款-200004125支付监理费费-1031.255办理银行按按揭2002年年5月10个月支付工程款款-200002125支付监理费费-1021.255支付设计费费用-32.550支付销售费费用-59.664002002年年6月12个月支付工程款款-100001125支付监理费费-1011.255开始支付小小区配套套费-150337.55支付销售费费用-1003002002年年7月14个月支付工程款款-500625支付监理费费-11.2250支付小区配配套费-150180.775支付

13、销售费费用-1002002002年年8月16个月支付工程款款，准备备竣工验验收-500125支付小区配配套费-15037.5支付销售费费用-1001002002年年9月18个月支付工程款款-1250支付小区配配套费-37.550支付销售费费用-1000在编制本资资金流量量表时，我我们将本本项目220个月月的开发发周期划划分为110个等等量时间间段，以以现金流流入为正正，流出出为负，此此处暂不不考虑预预售收入入。关于于销售收收入的分分析后表表中有详详述。资金单位：万元 时间间单位：两个月月 时间段段项目12345678启动资金+60000+250+52211土地费用-41400项目转让费费建筑设

14、计费费-32.55-32.55-32.55工程建设费费-20000-20000-20000-10000-500-125工程监理费费-20-10-10-10-11.225小区配套费费-150-150-37.55营销推广费费-125-180-59.66-100-100-100预售收入经营税金还贷款本息息小计+18277.5-32.55-18955+30311-21022.1-12600-761.25-262.5结转金额0+18277.5+17955-100+29311+828.9-431.1-11922.355净现金流量量+18277.5+17955-100+29311+828.9-431.1-1

15、1922.355-14544.855投资小计4172.532.5214521902102.11260761.225262.55 3.3 投投资情况况分析根据上表,可以了了解每个个时间段段的投入入资金变变化。我我们将本本项目118个月月的开发发周期划划分为88个等量量时间段段。从投资曲线线上看,本项目目有四次次投资高高峰,第第一次在在项目启启动期间间（处于于时段11中），其其主要原原因是本本项目的的地价款款和项目目转让费费须一次次性支付付；第二二次在项项目准备备销售时时（处于于时段44中），项项目准备备入市，各各项销售售推广工工作需全全面投入入，同时时银行申申请的贷贷款到位位，施工工单位垫垫资的

16、225%工工程款在在此时开开始逐步步支付；第三次次在项目目正式进进入销售售阶段（处处于时段段5和66中），费费用集中中在工程程款和销销售费上上，此时时主体完完工又遇遇国庆和和住交会会，是推推广高峰峰期；第第四次是是在项目目收尾阶阶段，除除了支付付工程款款和其他他费用的的尾款外外，开始始出现还还本付息息和纳税税（处于于时段110中）。总的来说，以以上各个个时段的的资金投投入都是是十分巨巨大的，尤尤其集中中在启动动、开始始销售、和和收尾阶阶段。这这对销售售回款提提出了很很高的要要求，一一旦因某某些宏观观经济形形势或实实际操作作过程中中的原因因，导致致销售受受阻，将将会给后后续投资资形成较较大的压压

17、力。3.4 净净现金流流量分析析根据上表，在在未考虑虑预售收收入的情情况下，净净现金流流量变化化曲线如如下：从上图可以以看到，项项目在进进行到第第5个时时间段（即即10个个月）后后，就必必须有销销售收入入来补充充资金，这这是关系系到项目目能否按按照既定定的计划划顺利推推进的根根本保障障。3.5临界界的预售售收入计计划下面排出临临界的预预售收入入计划:单位：万元元这个临界的的预售收收入计划划，是维维持项目目运作的的最低保保证,也也是最低低的预售售收入要要求，只只有达到到上面的的销售目目标，才才能确保保在项目目运作过过程中不不至于出出现资金金缺口。否否则，就就需要银银行贷款款来填补补。（四）项目目

18、投资回回报的敏敏感性分分析项目各部分分投资回回报一览览表项目建筑面积（m2）单位建筑成成本(万万元)投入（万元）收益（万元）利润(万元)利润率固定可变总体750000330122.699409977.77985.0124.2住宅7230000380090.05993318266.4663613664309.5413.5商场27001188.5448623673.46309注：以上项项目的收收益只考考虑项目目开发期期内的可可预计收收入，未未考虑车车位出售售或长期期出租的的收益。【结论】：通过以上图图表分析析，我们们可以初初步得出出以下结结论：就各分项目目的利润润率而言言，经过过计算，项项目总体体

19、、住宅宅、商业业三项的的利润率率（税前前利润）分分别为224.22、113.55、3309。以上上的数据据中，住住宅部分分的利润润率尚可可；商场场部分之之所以利利润率如如此之高高,是因因为计算算资料不不全，其其成本计计算指标标暂与住住宅一样样（实际际上要高高于住宅宅），而而其售价价是住宅宅的3倍倍多，所所以这一一数据有有其特殊殊性。总总体而言言,住宅宅与商场场总的回回报在目目前行业业利润平平均化的的状况下下,也属属较为正正常的范范畴。（五）、结结 论论以上我们从从项目投资资回报可可行性分分析、项项目投资资回报的的敏感性性分析等等方面就就南山区区96-3-0002地地块的投投资回报报预期状状况作了了全面的的分析及及测算。通通过这些些分析及及测算，可可以初步步得出结结论如下下：1、总体上上讲，项项目是一一个盈利利的项目目通过投资回回报计算算表我们们看出，若若项目操操作成功功，将会会产生772022.6万万元的税税前利润润。项目目运作时时间为220个月月，开始始收回投投资在第第10个个月，比比较启动动资金的的时间价价值8774.44万元（11507765.88%），是是一个值值得投资资的项目目。2、行业利利润平均均化，项项目投资资回报属属较正常常的范畴畴项目投资回回报的税税前利润润率为224.22，就就目前深深圳房地