某地产项目部管理手册

1、 项目 项目部管理手册PAGE PAGE 21希望社会因我们的存在而变得更加美好！ 希望社会因我们的存在而变得更加美好！ PAGE 1Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.管 理 手手 册XMB-2008-05文件编号： XMB-2008-05项目管理部编制部门： 项目管理部2008年5月22日编制日期： 2008年5月22日希望社会因我们的存在而变得更加美好！希望社会因我们的存在而变得更加美好！项目部管理理手册目目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc3570295

2、81 第一章 部部门职能能 PAGEREF _Toc357029581 h 3 HYPERLINK l _Toc357029582 一、部门组组织架构构图 PAGEREF _Toc357029582 h 3 HYPERLINK l _Toc357029583 二、部门职职能 PAGEREF _Toc357029583 h 3 HYPERLINK l _Toc357029584 1、开发部部的主要要职能 PAGEREF _Toc357029584 h 3 HYPERLINK l _Toc357029585 2、工程部部的主要要职能 PAGEREF _Toc357029585 h 5 HYPERL

3、INK l _Toc357029586 3、办公室室的主要要职能 PAGEREF _Toc357029586 h 10 HYPERLINK l _Toc357029587 第二章 部部门工作作流程 PAGEREF _Toc357029587 h 11 HYPERLINK l _Toc357029588 一、开发部部工作流流程【流流程图编编号：LLC-XXMB-01】 PAGEREF _Toc357029588 h 11 HYPERLINK l _Toc357029589 二、工程部部工作流流程【流流程图编编号：LLC-XXMB-02】 PAGEREF _Toc357029589 h 12 HY

4、PERLINK l _Toc357029590 三、办公室室工作流流程 【流程程图编号号：LCC-XMMB-003】 PAGEREF _Toc357029590 h 13 HYPERLINK l _Toc357029591 第三章 职职务说明明书 PAGEREF _Toc357029591 h 14 HYPERLINK l _Toc357029592 一、项目总总经理职职务说明明书 PAGEREF _Toc357029592 h 14 HYPERLINK l _Toc357029593 二、开发部部经理职职务说明明书 PAGEREF _Toc357029593 h 16 HYPERLINK l

5、 _Toc357029594 三、工程部部经理职职务说明明书 PAGEREF _Toc357029594 h 18 HYPERLINK l _Toc357029595 四、办公室室主任职职务说明明书 PAGEREF _Toc357029595 h 21 HYPERLINK l _Toc357029596 五、土建开开发报建建专员职职务说明明书 PAGEREF _Toc357029596 h 23 HYPERLINK l _Toc357029597 六、市政配配套报建建专员职职务说明明书 PAGEREF _Toc357029597 h 25 HYPERLINK l _Toc357029598 七

6、、土建工工程师职职务说明明书 PAGEREF _Toc357029598 h 27 HYPERLINK l _Toc357029599 八、水电工工程师职职务说明明书 PAGEREF _Toc357029599 h 29 HYPERLINK l _Toc357029600 九、业务助助理职务务说明书书 PAGEREF _Toc357029600 h 31 HYPERLINK l _Toc335700296601 十、办办公室文文员职务务说明书书 PAGEREF _Toc357029601 h 33 HYPERLINK l _Toc357029602 十一、资料料员职务务说明书书 PAGEREF

7、 _Toc357029602 h 35 HYPERLINK l _Toc357029603 十二、司机机职务说说明书 PAGEREF _Toc357029603 h 37第一章 部部门职能能一、部门组组织架构构图二、部门职职能碧桂园集团团对开发发项目实实行项目目管理制制，各楼楼盘项目目现场管管理设立立项目管管理部。代代表甲方方实现从从土地接接收、报报建、报报批、产产品建造造的安全全、质量量、进度度的监管管、验收收移交等等全过程程的管理理，高效效协调、解解决上述述过程中中出现的的问题；同时协协调解决决所管辖辖楼盘项项目的其其他相关关问题；实现企企业的战战略目标标，推动动企业不不断发展展。而项项目

8、管理理部主要要又分为为开发部部、工程程部和办办公室。1、开发部部的主要要职能1.1 项项目公司司成立、土土地接收收、相关关前期手手续的办办理 协调相相关部门门完成土土地接收收工作，确确保项目目能按计计划动工工； 为新项项目办理理相关政政府立项项的各项项手续，配配合成立立项目公公司的各各项手续续，包括括企业法法人营业业执照、组组织代码码证、税税务登记记证、房房地产开开发企业业资质证证书等；办理相相关的证证件，包包括建建设用地地规划许许可证、选选址意见见书、国国有土地地出让合合同、建建设用地地批准书书、国国有土地地使用权权证、环环保批复复、立立项批复复； 向相关关部门缴缴纳各类类费用，争争取、落落

9、实政府府对该项项目的特特殊优惠惠政策；1.2 组织拆拆迁、完完成交地地 与当地地政府部部门密切切配合，组组织、跟跟进、落落实项目目用地的的拆迁工工作； 严格控控制拆迁迁费用、赔赔偿费用用的支出出； 视项目目的情况况提早与与林业、水水利等部部门协调调，排解解一切的的纠纷、完完成有关关手续及及交地后后尽早安安排围墙墙的建设设。1.3 市政配配套关系系的协调调配合集团市市政配套套部同事事签订市市政配套套的框架架协议，各项目目部市政政配套工工作人员员需要全全面负责责该项目目的供电电、供水水、电信信、有线线电视、消消防、防防雷等专专项工作作的申报报、合同同谈判、施施工组织织及协调调、现场场施工管管理、验

10、验收开通通直至向向物业公公司移交交的全过过程，除除此之外外还需对对排污、道道路等专专项提出出专业合合同化建建议，协协助开发发部经理理完成项项目建设设。 按照公公司要求求，配合合项目总总经理完完成临水水、临电电报装或或者布设设； 现场了了解当地地自来水水、市政政排水和和排污、供供电部门门和水利利防洪设设施在项项目用地地附近的的现状； 根据项项目施工工计划任任务表，配合集团市政配套部同事与市政各个部门进行供水、供电、电视、电信、煤气等大框架协议的前期谈判，并完成相关合同的签订，将相关资料提交公司设计院； 根据项项目开发发的计划划，进行行临水、临临电的报报装；1.4 完善项项目施工工前期的的各种手手

11、续，办办理开工工建设前前的一系系列证件件，直至至取得建建筑施工工许可证证，并并申报地地名； 提前与与相关政政府职能能部门接接洽，了了解并获获取其对对项目设设计的特特殊要求求及设计计要点；积极协协调公司司各部门门了解现现场，熟熟悉场地地特点，第一时间将提供与相应设计部门作为设计的依据； 使项目目建设规规划方案案获得政政府审批批通过，完完成修建建性详细细规划报报审，获获取建建设工程程规划许许可证； 视项目目的具体体情况，办办理初步步设计、各各项单体体施工图图的审查查，进行行环评、防防雷、消消防等的的报审，获获取相关关审批证证件，并并向民政政局申报报地名命命名； 视项目目的具体体情况，办办理施工工招

12、标手手续，督督促、配配合确定定施工单单位、监监理单位位及签订订相关合合同，获获取建建筑工程程施工许许可证，同同时落实实是否涉涉及林业业、水利利的审批批，办理理相关的的手续后后进入项项目的建建造阶段段；1.5 工程项项目建设设过程中中政府部部门的各各种验收收及相关关许可证证、合格格证的办办理； 根据销销售计划划及工程程任务表表，结合合工程的的实际进进度及时时办理商商品房预预售许可可证； 协助有有关部门门完成地地基测量量；及时时完成规规划验收收、项目目的防雷雷、消防防验收、环环境保护护验收、竣竣工验收收等一切切与验收收备案有有关的子子项验收收，取得得有关的的合格证证及意见见书；并并及时提提交与验验

13、收备案案有关的的所有报报告和材材料，按按时完成成建设工工程竣工工验收备备案； 协助、督督促有关关部门完完成一切切与楼宇宇合法交交付使用用有关的的工作； 负责各各项目公公司资质质年审；2、工程部部的主要要职能2.1 工程施施工总体体组织管管理 负责工工程前期期的临时时道路的的架设、负责土方平整及地勘测量工作为让施工单单位的迅迅速进场场，工程程部需要要尽力配配合前期期部完成成土方平平整工作作；协助总总经理修修建临时时道路；寻找和和督促地地勘单位位完成地地勘报告告提交给给设计院院进行规规划的深深化设计计； 负责制制订建设设工程施施工组织织管理实实施方案案和施工工总平面面图管理理方案。建设项目管管理的

14、主主要任务务是对工工程进行行全面目目标控制制性管理理，以工工程施工工合同、招招标文件件、施工工图纸、国国家行业业法规、规规范为依依据对工工程进行行决策、计计划、组组织、控控制、协协调工作作。施工工总平面面图的设设计涉及及的项目发发展地块块的留致致，施工工道路的的选择及及硬化工工作，临临时水、电电的引入入点，临临时设施施的建造造地点，大大型施工工机械的的摆放位位置，各各个建材材加工场场地的选选择等问问题，均均需要经经过工程程部详细细审核，签签名认可可后方能能实施。 负责按按工程建建设计划划和工程程施工组组织方案案实施工工程现场场组织管管理。项目管理部部作为项项目的组组织、协协调部门门，必须须按建

15、设设计划要要求细化化整个项项目的具具体推进进，并应应全面参参与整个个工程项项目的前前期准备备工作，审审核施工工单位提提供的工工程施工工方案，监监督工程程施工组组织方案案的实施施，积极极配合楼楼宇销售售部门的的工作等等。 负责对对施工、监监理单位位的管理理、工程程进度款款、监理理酬金审审批。工程部对施施工、监监理单位位的管理理依据是是工程施施工合同同、工程程监理合合同、国国家行业业法律、法法规、国国家相应应的工程程技术规规范文件件、施工工设计图图纸及招招标文件件有关规规定。承承包人按按合同条条款约定定的时间间，向工工程部提提交已完完工程量量的报告告。工程程部必须须接到报报告后33天内按按设计图图

16、纸核实实已完工工程量，交交由造价价部核算算。如果果发现局局部工程程质量未未能达到到规范要要求，工工程部有有权拒绝绝计算此此部位的的工程的的进度款款，直至至返工后后达标为为止。同同样如果果现场安安全措施施未能按按规定执执行，工工程部有有权压后后整期工工程进度度款的审审批，直直至安全全措施整整改完毕毕。对于于监理公公司出现现违章操操作行为为，工程程部必须须马上制制止。对对于不称称职的监监理员，工工程部有有权责令令其离场场。如果果由于监监理公司司工作的的失误，而而造成工工程重大大损失，工工程部有有权停止止监理公公司的管管理职能能，并及及时上报报总公司司对其作作最终的的处理。 负责甲甲供材料料与设备备

17、的统筹筹与调配配（发展展公司对对外发包包项目）。在工程的全全面推进进中，工工程部必必须时刻刻留意由由甲方提提供的材材料及设设备的进进场时间间，并及及时通知知有关材材料的采采购部门门，以免免拖延整整个工程程施工进进程。甲甲方在供供应的材材料及设设备前，工工程部应应该在224小时时内通知知施工单单位，并并对材料料及设备备的型号号、数量量、规格格、到货货日期等等一一与与施工单单位交接接清楚，共共同确认认，并交交由施工工方保管管。对于于施工方方提出代代用材料料，必须须上报征征得设计计单位和和上级部部门同意意。 负责组组织安全全文明施施工的现现场综合合考评工工作。工程部负责责监督施施工单位位安全文文明施

18、工工的实施施工作，并并将进行行不定期期检查，对对检查发发现的问问题实施施通报、处处罚。发发现严重重的安全全隐患，工工程部有有权向施施工单位位提出停停工整改改。工程程部应该该时刻考考虑公司司的整体体形象，尽尽量避免免夜间施施工，若若特殊情情况则经经申请办办理夜间间施工许许可证方方施工，防防止噪间间扰民；车辆出出工地前前需先经经过洗车车池；禁禁止向周周围倾倒倒污染环环境的化化学物品品或随意意焚烧材材料。工工程施工工场地，以以该项目目总平面面红线范范围作为为施工场场地。施施工平面面布置须须考虑周周全，并并经工程程部书面面审核后后方可实实施。 负责对对施工队队伍、监监理单位位现场工工作的综综合考评评。

19、工程部应该该以工程程机械设设备的投投入、施施工人力力的组织织、工程程材料的的到位程程度、质质量控制制情况、安安全管理理力度、工工程进度度推进的的快慢及及衔接各各工序施施工能力力等指标标评定施施工队伍伍的综合合素质。工工程部应应该通过过管理现现场工作作日志记记录工程程每天的的主要事事情，如如发现施施工单位位出现比比较管理理薄弱的的环节，应应该及时时提出，提提醒其加加强管理理力度。如如果发现现长期未未能改变变，必须须提出书书面上的的整改建建议。对对于情节节严重者者，工程程部有权权暂缓工工程款的的审批，直直至整改改合格为为止。监监理公司司的现场场工作综综合考评评以管理理人员出出勤率、具具体工作作的落

20、实实程度、旁旁站人员员到位程程度、管管理人员员的工作作效率及及管理者者个人素素质的高高低程度度为标准准。如发发现不称称职的监监理人员员，工程程管理部部有权责责令其离离场。考考评周期期为一个个月，考考评结果果上报公公司备案案。 负责追追踪、协协调设计计部门对对工程事事务的配配合，并并对此向向项目总总办汇报报。工程部作为为项目的的现场管管理部门门，有责责任协调调施工单单位与公公司设计计部门、技技术开发发部、督督查部及及造价管管理部门门的相关关工程事事务，及及时处理理包括设设计变更更、施工工方提出出的变更更及由总总公司提提出的工工程变更更。当工工程部遇遇上不能能自行处处理事情情时，必必须及时时向总公

21、公司上级级提出，使使工作得得到顺利利推行。2.2 工程计计划与进进度管理理 做好施施工前的的准备工工作，包包括熟悉悉设计图图纸和施施工现场场情况以以及做好好各专业业施工图图纸会审审和技术术交底工工作。 审查施施工进度度计划。进度计计划的审审查需要要重点考考虑以下下方面内内容： 审查作作业项目目是否齐齐全、有有无漏项项；各作作业项目目的工程程量是否否准确； 各作业业项目的的逻辑关关系是否否正确、搭搭接是否否合理，是是否符合合施工程程序。并并根据网网络图找找出进度度计划的的关键线线路； 各作业业项目的的时间安安排必须须满足总总工期要要求，并并考虑适适当留有有余地； 计划的的施工效效率和施施工强度度

22、是否合合理可行行，是否否满足连连续性、均均衡性的的要求，与与之相应应的人员员、设备备和材料料以及费费用等资资源是否否合理，能能否保证证计划的的实施； 与外部部环境是是否有矛矛盾，如如与业主主提供的的设备条条件和供供货时间间有无冲冲突，与与其他承承包商的的施工有有无干扰扰。经监监理及专专业工程程师审查查后，由由施工单单位根据据审查意意见对工工程进度度计划进进行调整整，然后后实施。 根据总总公司对对销售的的要求，结结合实际际，编制制项目的的总体工工程任务务表，上上报项目目总办校校核后转转呈总公公司审批批。 根据批批示后的的工程任任务表，以关键线路和关键节点为核心，检查督促各项工期的落实。密切关注每

23、每一期工工程的进进度，对对施工进进度落后后与原计计划的工工程作出出及时的的处理，分分析进度度落后的的原因，并并通过与与建设单单位的沟沟通协调调得以重重新组织织人力追追赶工期期，从而而与计划划取得一一致； 工程进进度控制制计划的的调整。在进度计划划的实施施过程中中，常常常受各种种因素的的影响而而出现进进度偏差差。为了了保证工工期总目目标的实实现，必必须对原原计划进进行相应应的调整整。计划划的调整整有如下下原则：计划调调整应慎慎重，能能不调的的尽量不不调，能能局部调调整的决决不大范范围调整整；计划划的调整整要及时时，一发发现有进进度偏差差，必须须及时分分析，立立即采取取相应对对策及时时解决。 为潜

24、在在发生的的变更项项目做好好准备。在工程施工工过程中中，可能能存在一一些潜在在的合同同变更，一一旦发生生必然会会影响到到工期和和进度。对对于潜在的合同同变更，要要尽早和和施工单单位协商商，合理理调整资资源配置置和进度度计划，使合同变更对目标进度计划的影响减到最小。2.3 工程质质量管理理 负责制制订工程程质量管管理方案案，主导导、督促促监理公公司、施施工单位位建立健健全有效效的质量量控制保保证体系系，完善善质量控控制措施施，认真真贯彻各各种质量量管理制制度，定定期对工工程质量量管理制制度的执执行情况况进行检检查，切切实保证证项目工工程质量量。 配合技技术开发发、督查查部组织织对重点点项目的的施

25、工图图纸会审审及技术术交底。 组织审审查施工工组织设设计或施施工方案案，落实实有效的的质量保保证措施施。 负责落落实现场场平面坐坐标和竖竖向高程程控制点点和工程程测量的的管理工工作。 负责在在施工过过程中设设置质量量控制点点和进行行日常质质量跟踪踪监控，督督促监理理单位按按规范要要求对主主要及关关键工序序和隐蔽蔽工程进进行检查查、验收收与交接接。 督促监监理单位位组织对对材料、半半成品、成成品、设设备的检检查和验验收，并并完成对对材料、工工程检验验、分项项分部工工程的抽抽检验收收工作；依据设设备采购购合同与与采购部部门配合合，对重重要设备备的设计计 、生生产、出出厂等全全过程进进行跟踪踪，确保

26、保设备的的质量及及供货工工期。 负责对对施工过过程中出出现质量量（事故故）问题题的处理理。2.4 工程成成本控制制 严格按按照施工工要求督督促各子子公司各各建造部部门组织织设计施施工，最最大限度度地节约约劳力、材材料和设设备台班班； 监督检检查监理理单位对对工程进进行投资资控制，严严格执行行工程量量现场计计量和合合同变更更审批制制度，核核实材料料与设备备到货情情况，严严格审批批工程款款的拨付付。 根据合合同编制制项目资资金使用用计划，结结合现场场进度提提出施工工月度、季季度的用用款计划划。 预测工工程施工工风险及及可能发发生索赔赔的诱因因，采取取防范措措施。根据项目所所在地的的自然环环境、地地

27、质条件件、地方方政府城城建和环环保部门门规定、项项目规划划和建筑筑设计文文件，系系统预测测工程施施工风险险及可能能发生索索赔的诱诱因。积积极采取取防范措措施，防防止索赔赔事件的的发生，不不受或少少受损失失。 协助进进行建设设项目施施工合同同索赔、反反索赔的的处理。根据施工合合同的规规定，积积极进行行工程管管理，对对于施工工单位发发生的违违反合同同条款的的事件，应应首先进进行警告告，在警警告无效效的情况况下，提提请有关关部门严严格按照照合同条条款进行行必要的的索赔。在在施工单单位提出出索赔时时，积极极提供有有力证据据，协助助有关部部门否定定或部分分否定对对方所提提出的索索赔要求求，避免免或减少少

28、损失。通通过有效效的合同同管理，严严格按照照合同要要求办事事，使我我方始终终处于不不被对方方索赔的的有利地地位，从从而避免免损失。2.5 现场安安全管理理与文明明施工 项目安安全控制制必须坚坚持安安全第一一、预防防为主的方针针。 组织制订各各施工单单位安安全生产产、文明明施工管管理办法法，督督促其按按照国家家规范落落实现场场安全管管理的各各项措施施，杜绝绝事故隐隐患。 落实集集团安全全文明CCI标示示，提升升建筑现现场管理理水平。按照规定督督促施工工单位设设置文明明施工的的各种标标志、标标牌、围围墙，执执行文明明施工的的各项规规章制度度。注重重现场施施工的安安全管理理工作，根根据施工工中人的的

29、不安全全行为，物物的不安安全状态态，作业业环境的的不安全全因素和和管理缺缺陷进行行相应的的安全控控制。 工程部部配合做做好施工工现场的的治安综综合治理理工作。为工地打架架斗殴、施施工单位位纠纷，偷偷盗、抢抢劫，人人身意外外伤亡事事故，设设备类突突发事件件，台风风、特大大暴雨、雷雷电等自自然灾害害类突发发事件的的处理提提供指引引，减少事事故损失失及造成成的负面面影响。 加强办办公区和和生活区区安全文文明管理理，消除除潜在安安全隐患患。张贴贴办公区区、生活活区管理理细则和和安全宣宣传图片片，明确确各项责责任人。2.6 协调设设计与施施工 协助施施工方补补充、提提供有关关设计的的现场条条件，确确保各

30、设设计院能能及时完完善设计计。 协调销销售部门门，及时时了解所所属楼盘盘的建造造标准，使使设计与与施工一一致。 协助完完成施工工图审查查和设计计技术交交底工作作。 协助设设计及施施工单位位做好重重大技术术方案咨咨询论证证工作。 严格按按照有关关规定配配合做好好工程变更更的控制制。2.7 建造工工程内部部竣工验验收 督促、协协调屋村村管理处处的家政政部门做做好楼宇宇及环境境的清洁洁。 按照公公司分户户验收的的相关规规定进行行分户验验收 组织人人员对已已竣工的的楼宇进进行质量量验收，发发现问题题立即督督促相关关施工单单位进行行处理，保保证待交交付楼宇宇的质量量。 2.88 负负责楼宇宇移交及及配合

31、维维修 负责对对验收合合格的楼楼宇与公公司营销销中心、屋屋村管理理处的移移交工作作； 负责配配合营销销中心业业主收楼楼工作； 负责对对移交的的楼宇在在移交过过程中和和质保书书期限内内的土建建维修工工作；3、办公室室的主要要职能3.1 办公室室行政管管理 协助项项目总经经理进行行部门之之间、同同事之间间、上下下级之间间的沟通通协调工工作管理理，细心心谨慎做做好每件件事； 确保部部门内信信息流通通顺畅； 礼貌接接听、转转接电话话，热情情接待来来访人员员； 负责为为员工办办理人事事方面的的手续和和证明，并并对员工工进行遵遵守劳动动纪律的的教育及及考勤工工作的管管理； 根据公公司行政政管理制制度，做做

32、好电话话、传真真和复印印机等设设备的使使用和管管理； 完成上上级领导导交办、传传达的工工作任务务，并将将落实情情况及时时汇报；3.2 文件、档档案管理理 负责公公司公文文、信件件、邮件件、报刊刊杂志的的分送。 负责办办公室的的文件、信信息、机机要和保保密工作作，做好好办公室室档案收收集、分分类、整整理、归归档工作作，确保保部门内内文件及及表格的的有效使使用。 完成部部门经理理、主管管等领导导交送的的各项事事务，对对公司的的通知、文文件要做做到及时时上传下下达，并并做好文文件分类类登记的的工作。 严格认认真做好好部门内内文件的的保管工工作，若若有过期期无效或或作废的的重要性性文件、合合同等应应及

33、时用用碎纸机机做好碎碎件工作作，防止止重要无无效文件件的外泄泄。 参加会会议，并并做好会会议记录录、整理理工作；3.3 后勤与车车辆管理理工作 购置办办公室用用品，整整理并核核查部门门人员经经费报销销。 负责公公司车辆辆的管理理和调度度工作；建立车车辆档案案，做好好车辆的的维修、保保养工作作，定期期检查车车辆使用用情况，加加强对司司机、非非司机的的安全教教育工作作。 管理办办公室各各种财产产、确保保部门物物资的合合理使用用并提高高财产的的使用效效率，提提倡节俭俭。 妥善处理理与租房房单位及及周边邻邻里单位位关系。第二章 部部门工作作流程一、开发部部工作流流程【流流程图编编号：LLC-XXMB-

34、01】相关部门流程图相关表格操作流程编码：操作流程编码：01-02-002/003政府相关部部门，包包括国土土局、规规划局、发发改局、建建设局、民民政局、环环保局、供供电局等等等；集团公司的的各个部部门； 操作流程编码：01-02-006操作流程编码：01-02-005操作流程编码：01-02-004施工单位、监监理单位位，各个个委托招招标单位位、环评操作流程编码：01-02-006操作流程编码：01-02-005操作流程编码：01-02-004操作流程编码：01-03-012操作流程编码：01-03-007操作流程编码：操作流程编码：01-03-012操作流程编码：01-03-007操作流程

35、编码：01-03-011操作流程编码：01-03-007操作流程编码：01-01-001二、工程部部工作流流程【流流程图编编号：LLC-XXMB-02】相关部门流程图相关表格集团公司的的各个部部门；各专业施工工单位、监监理单位位；建设局质检检站；操作流程编码：02-02/03-019操作流程编码：02-02/03-017操作流程编码：02-02/03-016操作流程编码：02-02/03-018操作流程编码：02-02/03-019操作流程编码：02-02/03-017操作流程编码：02-02/03-016操作流程编码：02-02/03-018操作流程编码：02-02/03-015操作流程编码

36、：02-02/03-014操作流程编码：02-02/03-013三、办公室室工作流流程 【流程程图编号号：LCC-XMMB-003】相关部门流程图相关表格集团公司的的各个部部门，包包括集团团项目部部、造价价部、设设计院、内内判还有有腾越建建筑公司司、绿化化部、招招标部、项项目总办办、财务务部、资资金管理理部、投投资部、物物业公司司、营销销中心、工工程管理理总部、前前期部、市市政配套套部、仓仓库等等等，同时时还有外外判施工工单位、监监理单位位、村民民等；操作流程编码：03-04-023操作流程编码：03-02-021操作流程编码：操作流程编码：03-04-023操作流程编码：03-02-021操

37、作流程编码：03-03-022操作流程编码：03-02-020 项目部管理手册 项目部管理手册PAGE PAGE 78希望社会因我们的存在而变得更加美好！ 希望社会因我们的存在而变得更加美好！希望社会因我们的存在而变得更加美好！ PAGE 12希望社会因我们的存在而变得更加美好！第三章 职职务说明明书 一、项目总总经理职职务说明明书岗 位项目总经理理岗位编号XMB-000-001所在部门项目部岗位定员1人直接上级副总裁或片片区总经经理所辖人员该项目所有有人员直接下级工程部经理理、开发发部经理理、办公公室主任任本职工作描描述执行总公司司下达的的各项工工作任务务；负责责整个项项目的组组织和管管理；

38、协协调整个个项目开开发过程程中与各各相关部部门的工工作等。岗位职责与与绩效标标准工作职责描描述 工作标准1、参与项项目实施施规划可可行性研研究及前前期准备备工作、拟拟定与实实施项目目总体开开发的宏宏观计划划；1、拟定的的宏观计计划符合合公司总总体发展展战略及及进度、成成本、质质量等要要求，并并具有时时效性；2、基本上上按照宏宏观计划划实施项项目的总总体开发发的前期期准备工工作；3、能够向向公司提提出对项项目进展展有利的的建设性性意见；2、负责建建立与完完善项目目部的组组织架构构和管理理体制、全全面负责责项目部部的运作作管理；4、项目部部稳健、高高效运作作；3、按照项项目总办办编制的的工程任任务

39、表的的时间节节点要求求，计划划、协调调和控制制开发过过程中的的管控工工作包括括质量、进进度、成成本、安安全等；5、基本上上能够按按照项目目总办的的工程任任务表的的节点要要求保质质完成；6、能够积积极的与与各部门门协调，获获得各个个部门的的好评4、项目部部团队的的建设和和人才的的培养7、部门内内部有良良好的人人才梯队队的存在在，奖惩惩机制合合理，奖奖罚公平平、员工工符合岗岗位要求求5、负责竣竣工验收收时的交交楼、验验楼等工工作并协协助处理理公司其其它部门门交楼时时出现的的重大问问题；8、基本上上能够按按照要求求按照交交楼要求求顺利完完成交楼楼验楼工工作，获获得各部部门的好好评；6、负责协协调与项

40、项目相关关的所有有部门顺顺利有效效的沟通通，定期期分析存存在的问问题，及及时采取取措施，确确保项目目顺利执执行9、对问题题反映迅迅速，一一般要在在24小小时内给给与反馈馈，并根根据实际际情况尽尽快解决决问题；7、完成直直接上级级交办的的其他工工作任务务。10、按时时按质按按量完成成任务并并在规定定完成时时间四小小时内复复命，无无法按要要求完成成及时上上报请示示处理。定期工作内内容1、按时上上报部门门月度工工作计划划、资金金计划和和工作总总结。1、计划可可行、准准确、上上报及时时2、每天上上午9：00点点前提交交项目总总经理工工作日志志发至主主席办杨杨志刚邮邮箱。2、简明清清晰、准准确、上上报及

41、时时3、每周一一各项目目部需提提交集团团项目管管理部“项目开开发前期期进度信信息”。3、准确、上上报及时时4、每天下下午下班班前组织织召开内内部例会会。4、会议高高效、气气氛和谐谐；工作权限审批权：根根据公司司授权和和财务管管理制度度拥有金金额在550000以内的的管理费费用的审审批权、根根据公司司物资采采购、设设备管理理制度拥拥有部分分物资的的采购和和租赁的的审批权权、部门门组织架架构和规规章制度度的审批批权；审核权：根根据公司司制度，拥拥有部门门员工工工资的提提升、职职位提升升的审核权权；建议权：根根据现场场项目管管理的推推进资金金、材料料、设备备、人员员投入的的建议权权；4、公司赋赋予的

42、其其它权利利；工作关系1. 内部部协调关关系：包包括项目目总办、集集团项目目部、采采购部、招招标部、造造价部、酒酒店筹备备办、物物业公司司、腾越越建筑公公司（有有内包工工程）、各各个设计计院、追追图组、营营销中心心、法务务部、财财务部、投投资部等等几乎包包括公司司所有部部门；2. 外部部协调关关系：政政府各职职能部门门、水、电电、气等等市政单单位、施施工单位位、监理理单位、当当地村民民等。任职资格要要求年 龄28周岁以以上性别不限职业资格一级建造师师证书学历本科及以上上专业工程类性格描述开朗语言要求普通话、粤粤语良好好；英语语四级或或以上水水平。专业知识1、熟悉国国家有关关房地产产政策、法法规

43、； 2、熟悉房房地产开开发建设设的各个个流程以以及政府府部门工工作流程程；3、具有管管理学、项项目管理理、财务务管理等等相关方方面的培培训； 工作经验1、行业：5年及以以上地产产项目开开发、建建设、管管理工作作经验。2、岗位：3年以上上大型地地产集团团同等职职位工作作经历，曾曾经主持持开发建建设过115万平平方米的的大型地地产项目目。能力描述通用能力：优秀的的语言表表达能力力、沟通通能力，较较强的统统筹计划划能力、组组织协调调能力、具备项目全局判断能力、具备较强的组织管理能力、谈判能力和团队领导力，具有一定的投资决策和政策研究水平；具有良好的区域协调、资源整合优化能力；专业能力：熟悉开开发报建

44、建流程，对对涉及的的各个政政府部门门环节能能够懂得得灵活处处理；有有着丰富富的现场场管理经经验，能能够较为为合理的的控制质质量、进进度、成成本之间间的关系系、对质质量问题题具有较较为前瞻瞻的意识识；其它能力：对房地地产行业业具有一一定的市市场分析析研判能能力、能能对项目目的开发发提出建建设性的的意见其他要求认同碧桂园园集团的的价值理理念，为为人诚实实正直、责责任心强强；二、开发部部经理职职务说明明书岗 位开发部经理理岗位编号XMB-001-001所在部门项目部岗位定员1人直接上级项目总经理理所辖人员开发部所有有人员直接下级土建开发报报建工程程师、市市政配套套报建工工程师本职工作描描述协助总经理

45、理办理项项目开发发前期的的相关手手续和准准备工作作，协调调项目开开发过程程中同内内外部相相关部门门的各项项工作。岗位职责与与绩效标标准工作职责描描述 工作标准1、参与项项目前期期的工作作，调查查意向土土地的相相关资料料、配合合总经理理拟定收收地计划划、落实实市政配配套框架架协议、办办理相关关资质证证书等；1、要求做做到熟悉悉当地报报建相关关标准、熟熟悉地块块用地性性质、现现状，能能够对项项目进展展向项目目总经理理提出有有效意见见；2、基本按按照计划划落实相相关协议议、完成成相关资资质的办办理；2、配合项项目总经经理建立立与完善善项目部部开发部部的组织织架构和和管理体体制、服服从项目目总经理理的

46、工作作安排，共共同维系系好政府府各职能能部门的的公共关关系3、对内，按按时按量量完成总总经理安安排任务务；对外外，代表表公司和和政府各各职能部部门建立立的关系融洽洽，有利利于公司司业务推推进和形形象的推推广；3、依照拟拟定的宏宏观计划划，组织织开发部部办理修修建性详详细规划划审批、临临水临电电报装、工工程施工工许可证证、规划划许可证证、预售售许可证证等，并并随时结结合工程程进度及及时调整整办证进进度4、办证进进度满足足工程进进度需要要；4、统筹开开发部的的部门建建设与管管理5、部门高高效、和和谐运作作，员工工符合岗岗位要求求；5、配合公公司其它它部门完完成相关关工作任任务6、24小小时内给给予

47、问题题反馈，并并按要求求给予配配合；6、完成直直接上级级交办的的其他工工作任务务。7、按时按按质按量量完成任任务并在在规定完完成时间间四小时时内复命命，无法法按要求求完成及及时上报报请示处处理；定期工作内内容1、每月115号、330号上上报项目目总办项目综综合办证证信息上上报表。1、资讯准准确无误误，及时时；2、每周一一各项目目部需提提交集团团项目管管理部“项目开开发前期期进度信信息”。2、主要填填写其中中的办证证进度；3、每月330号上上报项目目总办“项目办办证报表表”。3、确保进进度信息息准确；工作权限审核权：本本部门预预算费用用的审核核权、开开发报建建计划的的审核权权；建议权：对对工程进

48、进度计划划有建议议权、有有报建相相关费用用和方式式有建议议权、对对项目总总经理的的相关决决策有建建议权，对对开发部部下属人人员的薪薪资、工工作安排排有建议议权；公司赋予的的其它权权利工作关系1、内部协协调关系系：包括括项目总总办、集集团项目目部、招招标部、造造价部、物物业公司司、腾越越建筑公公司（有有内包工工程）、各各个设计计院、追追图组、营营销中心心、法务务部、财财务部、投投资部等等几乎包包括公司司所有部部门；2、外部协协调关系系：政府府各职能能部门、水水、电、气气等市政政单位、施施工单位位、监理理单位、当当地村民民等任职资格要要求年 龄25周岁以以上性别不限职业资格不限学历大专及以上上专业

49、不限性格描述开朗语言要求普通话、粤粤语良好好专业知识1、 熟悉悉国家房房地产方方面相关关法律法法规；2、 熟悉悉房地产产开发流流程，包包括前期期规划、报报建以及及各类证证照的申申报审批批工作和和后期手手续办理理流程；3、 熟悉悉房地产产开发相相关法规规，了解解房地产产开发现现状，与与各相关关政府部部门有良良好的合合作关系系和人际际关系；工作经验1、 行业业：需具具备5年以上上办理项项目开发发各项手手续的经经验2、 岗位位：5年以上上房地产产项目开开发工作作经验能力描述1、 通用用能力：工作认认真负责责，富有有挑战精精神，具具备较好好沟通协协调能力力。口头头、文字字表达能能力及沟沟通交往往能力较

50、较强，思思路开阔阔。2、 专业业能力：精通房房地产项项目开发发的相关关法规和和办事程程序，较较强的亲亲和力及及公共关关系拓展展能力。其他要求认同碧桂园园集团的的价值理理念，为为人诚实实正直、责责任心强强。三、工程部部经理职职务说明明书岗 位工程部经理理岗位编号XMB-002-01所在部门项目部岗位定员1人直接上级项目总经理理所辖人员各专业工程程师及工工程业务务助理直接下级土建工程师师、水电电工程师师本职工作描描述协助总经理理全面负负责工程程部的日日常工作作。主要工作内内容：根根据项目目的开发发计划，组织编制项目施工计划任务表，管理和监督工程的质量、进度、安全和成本；组织和协调工程实施中各项事宜

51、；分配和指导各个专业工程师的工作任务，及总经理交办的其他任务。岗位职责与与绩效标标准工作职责描描述 工作标准1、协助项项目总经经理做好好开工前前的准备备，做好好红线复复核、土土方平整整、地勘勘勘察、红红线围墙墙施工、临临时道路路、临水水临电管管网铺设设、图纸纸会审、合合同熟悉悉、周边边环境熟熟悉；1、按照项项目总经经理要求求、保质质保量按按时完成成所交代代任务，有有问题及及时向领领导反馈馈；并对对现场情情况能够够提出建建设性的的意见；2、协调监监理单位位、施工工单位的的进场，与与施工单单位落实实临建位位置、设设备进场场、落实实监理单单位住宿宿和进场场人员安安排、保保安管理理等2、顺利落落实各单

52、单位进场场，无纠纠纷、按按时完成成任务3、协助项项目经理理，负责责工程施施工总体体管理，包包括拟定定施工组组织管理理实施方方案和总总平面管管理方案案；负责责督促监理理单位和和施工单单位落实实施工报报审中涉涉及的现现场查勘勘、检测测等工作作；3、方案具具有可实实施性；现场查查看能够够顺利配配合开发发部进行行施工报报建4、负责对对施工，监监理单位位的合同同管理；负责工工程现场场的初步步签证，负负责对工工程进度度款、监监理酬金金的审批批； 4、严谨、负负责；工工程款的的审批原原则上在在半个月月内必须须给予回回复；5、负责甲甲方指定定材料“三方合合同”的落实实、甲供供材的统统筹和调调配；未未指定材材料

53、样品品的确定定；核实实建筑材材料进出出入的检检查和保保管制度度的落实实；5、和采购购部门顺顺利沟通通，确保保材料的的及时调调配、不不耽误工工期，确确保进场场材料的的合格；6、全面对对项目进进行间接接和直接接的管控控，通过过管理监监理单位位，实行行对项目目的间接接管理；同时通通过定期期和不定定期的直直接管理理施工单单位实现现对项目目的直接接管控；完成项项目施工工计划任任务表中对质量、计划和进度、成本控制、安全文明施工管理、设计变更等工作6、确保工工程按照照计划按按时、保保质完成成；现场场符合国国家规范范要求、不不出安全全事故；7、严格按按照国家家的施工工规范、规规程、标标准、规规定，对对工程实实

54、行质量量监督和和技术管管理。包包括与监监理公司司、工程程管理总总部、共共同监督督、矫正正各建造造部门的的工程质质量，主主持对工工程质量量的定期期检查、评评议、整整改及工工程质量量验评7、工程质质量无问问题，符符合国家家规范要要求和交交楼标准准8、协调各各专业单单位的顺顺利进场场，包括括装修公公司、机机电公司司、绿化化公司等等；协调调各单位位开展工工作工作作交接8、各单位位能够顺顺利工作作交接，无无纠纷，无无推脱；9、协助公公司其它它部门在在交楼时时的验收收、清洁洁、保安安等工作作，同时时执行所所属文件件资料的的收集归归档与移移交工作作9、通力协协作，对对问题一一般在224小时时内给予予回复；1

55、0、文档档收集完完整；10、部门门团队建建设和人人才培养养，负责责对土建建、水电电等专业业组人员员的工作作进行日日常管理理和考评评。11、部门门高效运运作、员员工符合合岗位要要求，具具有一定定的人才才梯队；11、完成成直接上上级交办办的其他他工作任任务。12、按时时按质按按量完成成任务并并在规定定完成时时间四小小时内复复命，无无法按要要求完成成及时上上报请示示处理。定期工作内内容1、 按时时制定出出各阶段段的施工工进度计计划、材材料供应应计划和和资金需需求计划划。1、 计划划具有可可执行性性，准确确、及时时；2、 定期期组织工工程质量量的检查和工程原原材料的的检验，并并对相关关人员进进行质量量

56、管理宣宣传培训训。2、每周进进行工程程质量的的不定时时检查、每每周组织织相关人人员对工工程质量量问题进进行培训训；3、 定期期对工程程进行进进度、安安全的检检查。3、固定每每周不定定时检查查，形成成报告 4、 参与与每周的的监理例例会。4、定时参参与监理理例会，会会议要有有效果、达达到目的的；5、 每月月6号提提交集团团项目管管理部“项目开开发案例例”。5、及时提提交、案案例符合合要求工作权限1、审核权权：本部部门预算算内的费费用的审审核权、工工程部工工作计划划的审核核权、工工程进度度款的审审核权、2、建议权权：报建建办证计计划的建建议权、宏宏观计划划制定的的建议权权、工程程进度款款支付的的建

57、议权权、工程程部下属属人员薪薪金的建建议权；3、公司赋赋予的其其它权利利；工作关系1、内部协协调关系系：包括括项目总总办、集集团项目目部、采采购部、造造价部、物物业公司司、腾越越建筑公公司（有有内包工工程）、各各个设计计院、追追图组、营营销中心心、财务务部、等等公司部部门；2、外部协协调关系系：政府府建设部部门、外外判施工工单位、监监理单位位、勘察察单位、村村民等；任职资格要要求年 龄25周岁以以上性别不限职业资格中级以上职职称学历大专及以上上专业城建类性格描述开朗语言要求普通话、粤粤语良好好。专业知识1、 熟悉悉国家有有关房地地产政策策、法规规；2、 熟悉悉房地产产建设程程序与业业务操作作流

58、程；3、 熟悉悉建筑、装装修、市市政、给给排水等等工程施施工规范范、标准准和要求求。工作经验1、 行业业：需具具备8年以上上建筑施施工企业业工作经经验2、 岗位位：5年以上上工业与与民用建建筑施工工及管理理经验，担任过过两个以以上八万万平方米米以上项项目的工工程经理理，具有丰丰富的工工程承包包管理和和施工组组织经验验能力描述1、 通用用能力：拥有较较强的文文字处理理能力和和语言表表达能力力，责任任心和事事业心强强。2、 专业业能力：具有一一定的整整体项目目管理能能力，良良好的组组织协调调能力、判判断决策策能力。其他要求认同碧桂园园集团的的价值理理念，为为人诚实实正直、责责任心强强。四、办公室室

59、主任职职务说明明书岗 位办公室主任任岗位编号XMB-003-011所在部门项目部岗位定员1人直接上级项目总经理理所辖人员办公室文员员、资料料员、司司机直接下级办公室文员员、资料料员、司司机本职工作描描述负责办公室室行政（考考勤、办办公室日日常事务务管理）及及资料管管理工作作。岗位职责与与绩效标标准工作职责描描述 工作标准1、 根据据项目部部运作状状态，协协助总经经理制定定经营管管理方案案，向总总经理提提出可行行性的建建议，协助总总经理进进行部门门之间、同同事之间间、上下下级之间间的沟通通协调工工作管理理；1、部门间间、部门门内信息息流通顺顺畅，及及时做到到上情下下达、下下情上报报。2、 协助助

60、经理制制订、监监督、执执行各项项规章制制度，促促进各项项工作的的规范化化管理。2、规章制制度易于于理解、无无歧义、系系统科学学，符合合公司规规章制度度要求3、负责项项目部生生活用品品，办公公设备用用品、文文具的申申购、审审批，跟跟催调派派工作。3、合理、合合适、不不影响工工作推进进，注重重节约、不浪费4、负责为为员工办办理人事事方面的的手续和和证明，并并对员工工进行遵遵守劳动动纪律的的教育及及考勤工工作的管管理。4、及时、准准确无误误；5、负责管管理办公公室各种种财产、确确保部门门物资的的合理使使用并提提高财产产的使用用效率，合理安排车辆的使用。5、安全、有有效、合合理的分分配；6、核实并并整