当前房地产金融的主要风险与政策建议

1、当前房地产金融的主要风险与政策建议我国房地产金融基本情况近年来，房地产开发投资占GDP比重不断增加，目前已达到10%。房 地产开发投资增长速度远超GDP增长速度（见图1）。房地产业包括房地 产投资、开发、设计、承建、建材、装修、绿化和物业服务等，链条长， 影响广泛，可以拉动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业 的发展。并且住房早已成为我国居民除金融资产以外最重要的财产。商业性房地产贷款主要分房地产开发贷款和购房贷款，其中房地产开 发贷款分为房产开发贷款和地产开发贷款，购房贷款分为个人购房贷款和 企业购房贷款。在我国，购房贷款主要是个人住房按揭贷款。我国房地产 贷款增长率持续高于全部金

2、融机构人民币贷款增长率，图3为1998年以 来各年度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷 款余额同期比增长率的对比情况。2022年以来，住宅交易量明显下降。房地产市场变化带动房地产开 发投资增速回落，房屋新开工面积增速和土地购置面积下降，商业性房地 产贷款增速明显放缓。2022年9月末，全国商业性房地产贷款余额为5.3 万亿元，同比增长14.3%，增速比2022上半年回落8.2个百分点，比 2007年同期低15.3个百分点。1998年以来，我国个人住房按揭贷款余额迅速上升，年均增长率超 过75%。个人购房贷款余额由最初不到500亿元增长到2022年9月末的 3.3万亿元，增

3、速超过房地产开发贷款。2022年前三个季度，商业性个人 住房贷款新增2432亿元，同比少增3119亿元，主要与房地产市场成交量 较少、金融机构对住房贷款投放谨慎以及居民观望气氛浓厚有关。开发商面临较大资金困难，开发贷款违约风险上升我国房地产开发资金过度依赖银行贷款的现状使得商业银行信贷政策 的变动极易引发房地产市场的“蝴蝶效应”。数据显示，2022年以来全 国70个大中城市房屋销售价格指数逐月下降，房价增幅明显放缓（见图 4）。2007年11月房价增幅仅为0.2%，几乎保持平稳状态。在这样的情 况下，开发商承受库存的能力急剧恶化，没有足够的资金能力以抵御“以 量换价”的长期调整。长此下去，一些

4、楼盘将成为烂尾楼，银行将面临巨 额损失。当年海南房地产泡沫的破灭就曾引发过海南发展银行的倒闭。此 外，目前房地产企业普遍较高的负债率隐含着高额的财务风险。房价低迷可能导致住房抵押贷款违约增加尽管目前个人住房抵押贷款违约率处于较低水平，2007年底个人住 房抵押贷款不良贷款率为1.06%。但美国的次贷危机警示我们，今天的优 质资产，明天有可能成为坏账。尤其是在个人住房按揭贷款被当作优质资 产的情况下，部分商业银行间为了占据更大的市场份额，采取变通、变相 或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核。当房价出 现低迷时，房地产投资失败的投资者选择“断供”将迅速提高住房抵押贷 款违约率。此

5、外，以房地产为抵押的房地产相关贷款也会受到一定冲击。在合格 抵押品有限的环境下，房地产一直是各类银行贷款的首选抵押品。据测算， 当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款比重在65%以上。 以2022年6月底我国人民币贷款余额28.6万亿计算，有18万亿以上的 贷款处于房价下降的风险威胁之中。房地产贷款管理薄弱可能造成信贷资产损失银行披露的数据是否审慎和准确有待观察从过去的教训看，风险管理不完善的银行倾向于在经济下行时低估或 隐瞒不良贷款数字，毕竟没有银行愿意首先承认自己的坏账增加、业绩下 滑。近年来，在外部加强监管、内部强化风险管控的多方努力下，我国商 业银行的风险管理能力有所上升，但

6、在激烈的竞争环境下，不排除部分银 行放松贷款分类标准，将新增不良贷款迟记、不记。例如，本应该最快出 现坏账的商业用房贷款的风险尚未暴露令业界匪夷所思。从国内外经验看， 这部分贷款的顺周期性最为明显，房地产市场下滑和经济回调应该首先会 影响到这部分信贷的质量。系列救市措施可能引发新的问题在2022年10月中央经济工作会议明确要发挥房地产在扩大内需中的 积极作用之后，2022年12月21日，国务院公布关于促进房地产市场 健康发展的若干意见。从这一连串“大动作”可见，房地产业在这一轮 “保增长、扩内需、调结构”中被寄予厚望。但如果政策出台频率过高会 使市场形成等待观望态度，政策刺激内需的效果可能大打

7、折扣。同时，房 贷新政只见原则不见细则使得新政在实施上出现问题。如2022年10月 27日人民银行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7倍，但没有对“存量房贷”统一的政策，这使得商业银行的存量房贷 出现“搬家”现象，极大地浪费了社会资源。相关政策建议建立多元化的融资渠道。我国房地产融资主要集中在信贷市场，降低 房地产金融风险的有效途径就是改变房地产融资单一集中于银行的局面， 制定各种政策鼓励房地产企业通过多种方式进行融资。鼓励实力强信誉好 的房地产公司发行公司债券，吸引社会闲散资金进行房地产投资；吸引信 托基金、海外基金等投入房地产业。值得注意的是2022年12月8日国 务

8、院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见中明确提出“开展房 地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。”目前上海浦东已开 始试点房地产信托投资基金（REIT）。建立和完善房地产金融市场。在逐步完善房地产金融一级市场的基础 上，逐步建立和完善房地产金融二级市场。在这个市场上交易的工具更多 的是住房贷款机构发起的证券化产品，包括住房抵押贷款支持证券、商用 房抵押支持证券等等。我国的房地产金融产品主要是贷款，并且贷款品种 也不够丰富。因此，需要加快探索、开发新的房地产金融产品，一方面拓 宽融资渠道，另一方面也要提供更丰富的贷款产品以适应贷款人不同层次 的需要。为了支持房地产金融的良好运行，为市场服务的各种专业性中介 服务机构是不可或缺的，包括房产评估机构、贷款保险