法学系房地产法课件10

1、第10章 房地产税费问题一、房地产税的特征1、纳税主体多样性和普遍性2、征收对象具有复杂性3、具有地域性二、我国现行的房地产税费制度税收制度：主要有十种税流转税:土地使用权转让及不动产销售营业税（5%）、城市维护建设税、土地增值税财产税:房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、所得税:房地产所得税（企业所得或个人所得税）行为税:印花税、固定资产投资方向调节税关于营业税的最新规定 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购

2、买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。非普通住房1、房产证面积在140以上 2、住宅小区容积率在1.0以下 3、实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上 普通住房凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通住房。根据建设部等关于做好稳定住房价格工作意见的通知(2005年5月9日)，普通住房标准：住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积

3、和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20城市维护建设税： 对缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，就其实缴的税额为计税依据而征收的一种税。（附加税）税率：以纳税人所在地分类，三档比例税市区7%、县城、镇5%、其他1% 教育费附加：对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，以各单位和个人及其实际缴纳的税额为计税依据征收的一种税收。（附加税）税率：3%土地增值税 对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其所得的增值额计征的一种税。 以赠予的方式转让房地产如何缴纳土地增值税 某房地产公司开发建设了20栋豪华别墅.为广告促销,该公司将其中一栋价值150万元

4、的别墅送给了当红某影星.此后媒体对此事广为报道,其余别墅很快销售一空. 但申报纳税时,该公司以送影星的别墅是无偿赠送行为,不属于土地增值税的征税范围为由,没有进行土地增值税申报.税务机关认定其赠送的别墅不纳土地增值税的行为是错误的.双方争议,诉至法院.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第6号第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号细则所称的赠与是指如下情况：（一）房产所有人

5、，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。其他免税规定 对居民个人拥有的普通住宅，其转让时暂免征收土地增值税。个人所得税 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征。房产税：就房屋的评估价值向产权所有人或使用人征收的一种税。

6、征收范围：城乡的生产经营性用房。契税中华人民共和国契税暂行条例 1997年7月7日中华人民共和国国务院令第224号发布 在境内转移土地、房屋权属时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： (一)国有土地使用权出让； (二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； (三)房屋买卖； (四)房屋赠与； (五)房屋交换。 前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。第三条契税税率为35。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 第六条有下列情

7、形之一的，减征或者免征契税： (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； (二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； (三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； (四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。财政部相关规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收。法定继承人继承土地、房屋权属，不征。印花税纳税主体：在我国境内书立，受领应税房地产凭证的单位和个人在国外书立，受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人税率：比例税率：产权转移书据万分之五 租赁合同千分之一定额税率：土地、房屋证 每件五元。

8、房地产费土地使用费房地产行政性收费：手续费、登记费、勘丈费、权证费房地产事业性收费：拆迁管理收费、房屋估价收费手续费：1、买卖的，按实际成交价向买卖双方各收1%的手续费2、上首白契，按实际成交价，向买契人收1%的手续费3、办理房地产继承、析产、分割、赠与等手续的，按房屋估价向承受人收取1%的手续费例：房地产二手买卖税费一、卖方应交纳税费：1、营业税（个人转让满五年普通住宅免征，转让购买满五年的高档住宅，按房价与原购买价的差价的5%征收）2、城市维护建设税和教育费附加（所交营业税的7%和3%征收）3、土地增值税（二手转让，立而不征）4、印花税（双方按房价万分之五）5、个人所得税（对个人转让自用5

9、年以上的唯一生活用房免征）6、交易手续费（广州：双方按3元/平方米）7、评估费（事业性收费）8、中介费（成交价的1%-3%）9、上缴土地收益（房改房，广州免）二、买方应交纳的税费1、契税按房价3%5%征收个人购买自用住宅，减半征收（个人普通住宅1.5%, 土地别墅高级度假村3%)2、印花税3、交易手续费4、产权登记费（80元/套）5、证件费（100元左右）6、补交土地出让金（房改房、经济适用房：房价的1%）二手房交易”阴阳合同”避税纠纷 陈先生想买一套二手房,2005年5月份,他通过中介看中了一套100平方的次新房,经过多次协商，买卖双方最终决定以6000元/平方的价格成交. 在签定合同的时候

10、,中介给陈先生拿出了两份格式相同的合同,唯一的区别是其中一份合同上的成交价是4000元/平方.中介解释说:4000/平方的合同是在房地产交易中心过户时使用的,主要是为了少交税费.陈先生当时觉得少交税费是对自己有好处的事情,就没有多想签了合同。 不多久,陈先生搬进新家.三个月左右,陈先生发现该房存在严重的质量问题,根本无法居住.在和原房主及中介多次交涉要求退房未果后,陈先生最终选择了向法院起诉.三、关于物业税的争议 1、概念： 物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。 比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之