书第三部分讲义21讲机器设备评估

1、土地估价理论方法精讲班第21讲讲义机器设备的含义机器设备评估大纲要求: 掌握:机器设备评估的步骤、基本方法. 熟悉:与房地产相关机器设备的特点，机器设备评估中成本的实体性贬值与经济性贬值的估算方法。了解：一般机器设备的分类和特点。 本章主要对机器设备的概念、特点和分类等进行了概述，并重点讲述了机器设备评估的步骤和方法，其中机器设备评估中成本的实体性贬值与经济性贬值的估算方法是本章的学习难点。一、机器设备的含义 1、自然科学含义：机器设备是指将机械能或非机械能转换成为便于人们利用的机械能，以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具。 2、资产评估中的含义：除了自然科学含

2、义的机器设备，还包括人们根据声、光、电技术制造的电器设备、电子设备、仪器仪表等。 3、国际评估标准中的定义：设备、机器和装备是用来为所有者提供收益的、不动产以外的有形资产。 (1)设备是包括特殊性非永久性建筑物、机器和仪器在内的组合资产。 (2)机器包括单独的机器和机器的组合，是指使用或应用机械动力的器械装置，由具有特定功能的结构组成，用以完成特定的工作。 (3)装备是用以支持企业功能的附属性资产。 二、机器设备的分类 1、一般机器设备的分类和特点 (1)按设备用途分类 动力机械 金属切削机床 金属成型机床 交通运输机械 起重运输机械 工程机械 农业机械 通用机械 轻工机械 专用机械 (2)按

3、使用性质分类 生产用机器设备 非生产用机器设备 租出机器设备 未使用机器设备 不需用机器设备 融资租人机器设备 2、与房地产相关机器设备 (1)按其在再生产中的作用分类，可以分为： 生产工艺类设备。 辅助生产设备。 服务设备。 (2)按机器设备技术性特点分类，可以分为： 通用机器设备。 专用机器设备。 非标准设备。 (3)非标准设备的自动化程度分类，可以分为： 自动化设备。 半自动化设备。 其他设备。 三、机器设备评估的特点 1、机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如：房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。一般不具备独立的获利能

4、力。所以在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。 2、对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体，整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。 3 在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需安装就可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。 4、影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。 5、设备的贬值因素比较复杂，除实体性

5、贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。 四、机器设备评估的步骤、基本方法 1，机器设备评估的步骤 (1)签订评估委托协议；(2)指导委托方填写待评机器设备清册、准备机器设备产权资料及有关经济技术资料； 待评机器设备清册及分类明细表的填写，待评机器设备的自查及盘盈盘亏事项的调整，机器设备产权资料及有关技术资料的准备等。(3)分析研究委托方提供的有关资料，明确评估、清查重点，制定评估方案；要落实人员安排，并设计主要设备的评估技术路线。 (4)广泛搜集与评估相关的资料，为机器设备的评定估算做好准备。(5)现场工作中，按评估重点和人员安排，核实评估对象并进行分类； 当被评估设备种类、数量较多时，为

6、了突出重点，以及发挥具有专长的评估人员作用，可对待评设备进行必要的分类。一种分类方法是按设备的重要性划分，如ABC分类法，把单位价值大的重要设备作为A类；把单位价值小且数量多的设备作为C类；把介于A类和C类之间的设备作为B类。根据委托方对评估时间的要求，对A、B、C三类机器设备投入不同的精力和时间进行评估。另一种分类方法是按设备的性质分为通用设备和专用设备，以便有效地收集数据资料，合理地配备评估人员。(6)对设备进行技术状况、使用情况、设备质量、磨损程度等鉴定；这是现场工作的重点：对设备进行技术状况的鉴定主要是对设备满足生产工艺的程序、生产精度和废品率，以及各种消耗和污染情况的鉴定。判断设备是

7、否有技术过时和功能落后情况存在。对设备使用情况鉴定主要是了解设备是处在在用状态还是闲置状态，使用中的设备的运行参数、故障率、零配件保证率、设备闲置的原因和维护情况等。对设备质量进行鉴定主要应了解设备的制造质量，设备所处环境、条件对设备质量的影响，设备现时的完整性和外观、内部结构等情况。对设备的磨损程度鉴定主要了解和掌握设备的有形损耗，以及无形损耗等。现场工作要有现场工作记录，特别是设备的鉴定工作要有详细的鉴定记录。这是评估设备的重要数据，也是工作底稿的重要组成内容。(7)确定设备评估经济技术参数；评估的目的、评估的价值类型和运用的评估方法不同，评估所需要的经济技术参数也有区别。根据评估的目的和

8、评估项目对评估价值类型的要求，以及评估所选用的途径和方法，科学合理的确定评估所需要的各类经济技术参数。这个环节是体现评估师执业水平和执业技巧的阶段。评估所需的经济技术参数不仅要在性质上与评估目的、评估价值类型、评估的假设前提保持一致，而且在量上也要恰如其分。另外，对产权受到某种限制的设备，包括已抵押或作为担保品的设备，将要强制报废的设备等，其有关数据资料要单独处理。(8)评估计算；根据评估目的、评估价值类型的要求，以及评估时的各种条件，选择适宜的评估途径和方法，运用恰当的经济技术参数对待评估设备的价值进行评定估算。在评估中，应尽可能的选择高效、直接的评估途径和方法，使机器设备评估实现快速、合理、低成本、低风险。在机器设备评定估算阶段，要注意与委托方有关人员进行信息交流，沟通评估中遇到的问题和困难。在保证资产评估独立性的前提下，可以听取和吸纳委托方的合理化建议，以保证评估结论的相对合理性。(9)撰写评估报告；按照当前有关部门及行业管理组织对