案例五我国房地产调控与发展趋势

1、案例五：我国房地产调控与发展趋势河北科技大学经济管理学院刘力军一、房地产市场的前景：扑朔迷离（一）金融危机，房地产市场因祸得福 为了应对金融危机的冲击，国务院总理温家宝于2008年12月17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，确定了支持房地产市场应对金融危机的多项优惠政策。 国务院此次常务会议的召开，对于房地产市场来说无异于枯木逢春，以此为起点，房地产市场咸鱼大翻身，不但迅速摆脱了金融危机的困扰，而且在短时期内恢复到金融危机之前的繁荣状态。 一、房地产市场的前景：扑朔迷离（二）泡沫膨胀，调控政策频出 既得益于优惠政策的扶持，又由于流动性泛滥的推波助澜，从2009

2、年下半年以来，房地产市场出现持续的非正常价格上涨，国务院不断出台调控房地产市场的政策措施。比较有代表性的政策有： 1）2009年12月14日的“国四条”。 2）2010年1月10日的“国十一条”。 3）2010年4月14日的“新国四条”。 4）2010年4月17日的“新国十条”。 5）2011年1月26日的“新国八条”。一、房地产市场的前景：扑朔迷离（三）事态胶着，房地产市场何去何从扑朔迷离 在调控政策的连续连续打压下，房地产这匹脱缰的野马终于放慢了脚步，进入2011年以来，围绕着房地产价格走势进行角力的各方之间的博弈陷入胶着状态。房地产市场的前景和走势愈发扑朔迷离。 二、当前房地产市场的真实

3、状态（一）泡沫真实存在不是谎言 无论是从房价收入比还是从租金回报率等常用指标看，目前我国一线、二线城市的房地产市场都存在着不同程度的泡沫。 住房限购令实施后，大量投资投机性资金涌入三、四线城市，造成三、四线城市甚至县城房价过快上涨，导致三、四线城市以及一些县城的房地产泡沫也在酝酿和膨胀过程中。 如果考虑到我国收入分配差距过大的现实，真实的房地产泡沫程度可能会更高一些。二、当前房地产市场的真实状态（二）房地产市场需求：疲态尽现 进入2011年以来，随着调控政策的不断加码，广大购房人对于房价上涨预期逐渐发生变化，持币观望群体不断扩大，造成房地产市场需求状况由强劲转为疲软。 房地产市场需求疲软带来两

4、个直接结果： 1）房地产价格涨势趋缓。 2）房地产市场销售增速下降。（二）房地产市场需求：疲态尽现 1）房地产价格涨势趋缓。 以新建商品住宅为例，2011年4月份，与上月相比，70个大中城市中环比价格涨幅均小于1.0%，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。涨幅比3月份缩小的城市有26个。 与去年同月相比，70个大中城市中，价格同比下降的城市有3个，比3月份增加了1个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。 二、当前房地产市场的真实状态表8 2011年以来房地产市场销售变化情况 （二）房地产市场需求：疲态尽现 2

5、）房地产市场销售增速下降。时间商品房销售面积累计同比增长住宅销售面积累计同比增长2010年1-12月10.1%8.0%2011年1-2月13.8%13.2%2011年1-3月14.9%14.3%2011年1-4月6.3%5.8%2011年1-5月9.1%8.5%二、当前房地产市场的真实状态二、当前房地产市场的真实状态（三）房地产市场供给：保持平稳增长 与房地产市场需求疲软状态形成鲜明对照的是，房地产开发企业对房地产市场未来似乎充满信心，房地产开发和投资保持平稳增长。表现在： 1）房地产开发景气指数维持高位。 2）房地产开发投资保持稳定增长。 3）房地产开工和竣工面积平稳增长表9 2008年9月

6、以来我国房地产开发景气指数时间房地产开发景气指数时间房地产开发景气指数08年9月101.15 10年2月105.47 08年10月99.68 10年3月105.89 08年11月98.46 10年4月105.66 08年12月96.46 10年5月105.07 09年2月94.86 10年6月105.06 09年3月94.74 10年7月104.72 09年4月94.76 10年8月104.11 09年5月95.94 10年9月103.52 09年6月96.55 10年10月103.57 09年7月98.01 10年11月103.20 09年8月100.08 10年12月101.79 09年9

7、月101.08 11年2月102.90 09年10月102.03 11年3月102.98 09年11月102.78 11年4月103.19 09年12月103.66 11年5月103.20 表12 2011年以来我国房地产开发投资增长情况时间房地产开发投资累计同比增长住宅投资累计同比增长2010年1-12月33.2%32.9%2011年1-2月35.2%34.9%2011年1-3月34.1%37.4%2011年1-4月34.3%38.6%2011年1-5月34.6%37.8%表11 2011年以来我国房地产开工、竣工增长情况时间房屋施工面积累计同比增长房屋新开工面积累计同比增长房屋竣工面积累计

8、同比增长2010年1-12月26.6%40.7%4.5%2011年1-2月39.0%27.9%13.9%2011年1-3月35.2%23.4%15.4%2011年1-4月33.2%24.4%14.0%2011年1-5月32.4%23.8%12.9%二、当前房地产市场的真实状态（四）开发资金来源构成：贷款比重下降 随着金融体系信贷紧缩，房地产开发资金来源构成上开始发生变化。国内贷款在全部开发资金构成中不断下降。表12 2011年以来我国房地产开发资金来源增长情况时间本年资金来源同比增长国内贷款同比增长利用外资同比增长自筹资金同比增长其他资金同比增长2011年1-2月16.3%7.7%61.5%2

9、1.4%16.6%2011年1-3月18.6%4.4%45.2%27.2%18.7%2011年1-4月17.4%5.4%62.3%27.2%14.8%2011年1-5月18.5%4.6%57.3%30.9%14.6%三、我国房地产市场的发展趋势（一）房地产市场走势的三种可能 1）房地产泡沫未能得到控制，泡沫继续膨胀直至自然破裂。 2）在调控政策的压力下，房地产价格出现大幅度下跌。 3）在调控政策的作用下，房地产价格涨势得到控制，或出现一定幅度的回调，房地产泡沫随着国民经济和居民可支配收入的增长逐渐被消化。 很明显，前两种结果都会导致我国经济社会的剧烈波动，甚至造成严重的系统性损伤，第三种是最理

10、想的结果，但是实现难度很大，需要有高超的艺术性。三、我国房地产市场的发展趋势（二）房地产市场的走势取决于利益相关各方的博弈 中国房地产市场的市场化程度较低，除了受市场因素的影响外，还受到诸多非市场因素影响和干预。 1）需求端：广大购房者（包括刚需者和投资投机者）的价格预期和购买决策 2）供给方：开发商的资金压力 3）地方政府：对中央调控政策的贯彻和执行力度 4）中央政府：对房地产市场调控的预期目标与调控的信心和决心 其中，中央政府对房地产调控的预期目标与调控的信心和决心对房地产市场的未来走势发挥着关键的主导作用。三、我国房地产市场的发展趋势 若中央政府充分显示调控房地产的信心和决心，必将不断强

11、化广大购房者对于未来房地产价格下跌的预期，加重市场持币观望氛围，有效抑制投资投机性需求，促使房地产价格向下调整。 如果中央政府对于房地产调控政策能够一以贯之，将有效加大开发商的资金压力，迫使开发商加大降价促销的力度。 如果中央政府能够严格问责，地方政府将加大对中央调控政策的贯彻和执行力度，从而促使房地产价格向下调整。三、我国房地产市场的发展趋势（三）目前的形势和总体的判断 目前的形势：当前，房地产市场供求状况在逆转过程中。并且在中央一系列调控政策的作用下，购房者对未来价格下降的预期较强，观望情绪弥漫，房地产市场需求不容乐观；而在严格调控和货币紧缩的大背景下，开发商的资金压力不断加大，降价促销的

12、冲动在不断增强。 总体的判断：中央调控房地产市场的一系列政策措施的叠加效应不断显现，对于房地产市场的影响正在从量变到质变的转变过程之中。房地产价格向下调整的压力不断积累。今年很可能是房地产市场发展趋势出现转折的一年。三、我国房地产市场的发展趋势（四）中央政府房地产调控目标的选择 当前，我国房地产市场过热和存在泡沫是不争的事实。如果不加以控制和引导，不断膨胀的房地产泡沫终将破裂，并对中国经济和社会带来沉重的打击和破坏。 同时，鉴于目前房地产在我国国民经济中具有的牵一发而动全身的关键性的作用和影响，为了避免发生地方债务危机、金融体系的系统性风险和国民经济大幅下滑的风险，中央政府即使对房地产市场采取

13、坚决的调控措施，也必然陷于投鼠忌器的尴尬境地。 因此，中央政府不会采取冒然刺破房地产泡沫的做法，而是选择在二者之间走中间道路，一方面坚决抑制不断膨胀的房地产泡沫，另一方面小心翼翼地避免不慎刺破房地产泡沫的不利结果。通过房地产市场在可控条件下的良性调整，在逐渐消化已形成泡沫的基础上，实现房地产市场的持续健康发展。三、我国房地产市场的发展趋势（五）当前房地产市场最可能的发展趋势 目前，房地产市场调控已经上升到事关国家经济社会发展全局的战略高度和讲政治的高度，因此一定不要低估中央调控房地产市场的信心和决心。在这样的大背景下，最近1-2年内，房地产市场再想重现最近10年的持续上涨的局面几无可能。 同时，为了避免发生地方债务危机、金融体系的系统性风险和国民经济大幅下滑的风险，中央在调控中也必然会极力避免房地产价格大幅暴跌局面的发生。 最可能发生的结果是：全国房地产平均价格出现一定幅度（10%左右）的向下调整，部分泡沫较为严重的一线城市房价跌幅可能较大一些。经过若干年的调整，将目前的房地产泡沫消化之后，到2020-2025年之前，房地产市场还有可能迎来一个新的发展阶段。四、关于房地产市场需要澄清的几个问题 1）关于房价暴涨的根源。罪责不在于开发商，主要责任应由政府承担。土地垄断是根