房地产开发详细流程

1、房地产开发详细流程一、 甲方方在开发发前期的的工作（以上海市市为例）一、 确定定投资建建设工程程项目 对项目从前前期开发发角度入入手，进进行合理理分析和和有效测测算，为为公司决决策提供供重要依依据。 二、建设项项目用地地计划办办理 1.所需资资料 a.地形图图（划示示用地范范围，标标明大约约面积） b.与地块块出让单单位签署署的用地地协议 2. 办理理程序 a.备齐资资料 b.到地块块所在地地土地部部门办理理 三、建设工工程项目目建议书书的编制制与报批批 1.编制及及所需资资料 a. 开发发单位营营业执照照 b. 开发发资质证证书 c 用地计计划审核核意见 d. 建筑筑设计方方案（总总平面图图

2、等） e. 其他他相关资资料 2.报批程程序与报报批资料料 a.将所需需资料备备齐送至至投资咨咨询公司司，委托托其编制制项目目建议书书 b.准备关关于项目目建议书书报批申申请报告告 c.将项项目建议议书与与申请报报告送计计委报批批 注：投资330000万元以以下项目目由区计计委立项项；超过过30000万元元以下项项目由区区计委转转报有关关部门审审批 四A、建设设工程项项目选址址意见申申办 1. 所需需资料 a.批准的的项目建建议书或或其他计计划文件件（复印印件一份份） b.地形图图（均应应划示用用地范围围） 44份 c.土地权权属证（复复印件11份） d.联建协协议书（复复印件11份） e.选

3、址论论证 f.上海市市建设项项目选址址意见书书申请表表（到区区规划局局领取） 2. 申办办程序 a.准备数数份项目目建议书书批复及及数份地地形图 b.将上述述资料分分送有关关部门签签署选址址意见并并加盖公公章 c.将有关关部门的的意见备备齐，同同时备齐齐（1）项所所有资料料，送区区规划局局规划科科办理 四B、建设设用地规规划许可可证申办办 1. 所需需资料 a.建设工工程的计计划批准准文件（批批准的项项目建议议书或其其他计划划文件）（复复印件一一份） b.地形图图（均应应划示用用地范围围） 66份 （其中中一份应应有消防防、环保保、交通通、防疫疫、水利利等部门门选址意意见及公公章） c.国有土

4、土地使用用权出让让合同文文件及副副图（11份） d.上海市市建设项项目选址址意见书书申请表表（到区区规划局局领取） e.申请报报告（红红头文件件） f.其他需需说明的的图纸或或文件 2. 申办办程序 a.备齐上上述所有有资料 b.送区规规划局规规划科办办理 五、建设工工程项目目地名报报批 1. 所需需资料 a.项目批批文（批批准的项项目建议议书或其其他计划划文件）（复复印件一一份） b.地形图图（均应应划示用用地2份 c.总平面面图（33份） d.建设用用地规划划许可证证及批文文 e.申请报报告（红红头文件件） f.其他需需说明的的图纸或或文件 2. 申办办程序 a.备齐上上述所有有资料及及1

5、5000元支支票 b.送区地地名办办办理 六、建设工工程项目目报建 1. 所需需资料 a.上海海市建设设工程报报建表（到到市报建建处领取取） b.企业法法人营业业执照及及有关证证明原件件和复印印件 c.项目建建议书批批文原件件及复印印件 d.银行出出具的建建设资金金落实证证明（验验资报告告） e.上海海市建设设单位工工程技术术人员和和管理人人员核定定申报表表（到到市报建建处领取取） f.专业技技术人员员和管理理人员技技术职称称证书原原件及复复印件 g.住宅宅项目配配套建设设审核申申请表 h.住宅宅新开工工审核通通知单 七、工程项项目设计计招标办办理 1. 所需需资料 a.报建工工程项目目IC卡

6、 b.上海市市建设工工程设计计招标项项目登记记表 c.上海海市建设设工程设设计招标标文件报报批表（到到市招标标办领取取） d.上海海市建设设工程设设计评标标小组报报批表（到到市招标标办领取取） e.工程设设计任务务书 f.建设用用地规划划许可证证 g.工程项项目选址址意见批批文 2.办理程程序 a.备齐上上述资料料 b.到市设设计招标标办办理理 八、设计方方案评标标会召开开及设计计单位中中标办理理 1. 所需需资料 a.项目设设计方案案、建设设用地规规划许可可证、项项目选址址意见书书、设计计任务书书、项目目建议书书批文等等若干份份 b.会议通通知书 2. 办理理程序 a.备齐上上述资料料 b.

7、提前三三天分送送各评委委 c.到市招招标办召召开评标标会（会会务费3300元元） 中标办理aa.设计计方案评评标会会会议纪要要b.评委委评标意意见书 九建设工工程规划划设计要要求申办办 1. 所需需资料 a.上海市市建设工工程规划划设计要要求申请请表（到到区规划划局领取取）1份 b.计划批批准文件件 1份 c.土地使使用权属属证件 1份 d.房屋权权属证 1份 e.危房鉴鉴定报告告 f.地形图图（划示示用地范范围） 2份 办理程序aa.备齐齐上述资资料b.送区规规划局规规划科办办理 十工程项项目设计计方案深深化修改 根据规划局局批文要要求修改改设计方方案 二、 基本本建设工工程预算算审计咨咨询

8、及其其流程一、基本建建设工程程预算审审计咨询询及其流流程基本建设工工程预算算是在施施工图设设计完成成之后编编制的工工程造价价文件，称称为施工工图预算算，亦称称“设计预预算”，简称称“预算”。因为为是在施施工之前前编制的的，所以以它反映映的只是是基本建建设工程程的预计计造价、计计划价格格。基本建设工工程预算算审计咨咨询业务务内容，可可以是编编制预算算，也可可以是对对已编制制的预算算进行审审核。1预算的的编制的的一般程程序。(1)熟悉悉和掌握握资料和和现场条条件，主主要是国国家和当当地政府府颁发的的有关法法律、法法规和政政策文件件、相关关的定额额、取费费标准、材材料、设设备价格格等，以以及施工工图

9、纸、设设计说明明、施工工方案、水水文地质质资料等等；(2)制订订编制方方案和计计划，主主要是人人员、时时间的安安排和编编制步骤骤与要求求；(3)计算算工程量量；(4)确定定分部分分项工程程的单价价；(5)计算算合价并并汇总；(6)计算算各项取取费；(7)计算算该基本本建设工工程的预预算总价价，即预预算造价价。由于施工图图预算是是实行工工程包干干，进行行工程结结算，实实行经济济核算和和考核工工程成本本的依据据，其编编制是一一项技术术性和政政策性要要求很高高的工作作，特别别是工程程量的计计算非常常繁琐。如如果编制制者不具具独立性性，或业业务水平平不够，或或责任心心不强，都都很难保保证其准准确性。因

10、此，加强强对施工工图预算算的审计计，对于于保证基基本建设设工程的的顺利完完成，维维护甲乙乙双方经经济利益益，控制制造价，节节约建设设成本，具具有重大大的意义义。2施工图图预算审审计的一一般程序序。(1)熟悉悉和掌握握资料和和现场条条件，与与编制不不同的是是，还要要熟悉和和了解送送审预算算及其工工程量计计算底稿稿；(2)制订订审核方方案和计计划，重重点是选选择审查查方法、人人员和时时间(包括核核对时间间)的安排排，以及及审查步步骤和要要求；(3)审查查工程量量是否准准确，按按照施工工图纸和和送审预预算的工工程量计计算底稿稿进行审审查，如如工程量量计算底底稿，则则须自行行计算后后再与送送审预算算的

11、工程程量比较较；(4)审查查分部分分项工程程的单价价是否正正确合理理，注意意有无错错套、高高套、重重复选套套定额的的情况；(5)审查查设备、材材料价格格是否合合理、符符合规定定；(6)审查查有无计计算错误误；(7)审查查各项取取费是否否符合规规定；(8)综合合整理审审查资料料，形成成初步成成果；(9)与原原编制单单位交换换意见、核核对、签签章确认认定案后后形成最最终成果果。二、基本建建设工程程结算审审计咨询询及其流流程基本建设工工程结算算是在工工程竣工工后编制制的工程程造价文文件，称称为竣工工结算，简简称“结算”。因为为结算是是在施工工完成已已经竣工工后编制制的，所所以它反反映的是是基本建建设

12、工程程的实际际造价。结算一般是是由施工工单位编编制，提提交建设设单位审审核批准准。结算审计的的一般程程序：(1)熟悉悉和掌握握资料及及现场情情况，与与预算审审计相比比，还要要着重熟熟悉和掌掌握施工工合同(包括补补充合同同、补充充协议等等)关于结结算的有有关约定定、工程程施工过过程中的的变化(包括设设计变更更和现场场签证、材材料和设设备价格格的改变变、国家家法律、法法规和政政策规定定的变化化等)、送审审结算书书及其工工程量计计算底稿稿、工程程款的支支付、质质量验收收等资料料。(2)步骤骤与预算算审计基基本相同同，不同同的是应应根据竣竣工图纸纸和设计计变更来来进行审审查，特特别要注注意增加加的是否

13、否多计、减减少的是是否未计计或少计计。(3)审查查各项取取费是否否符合规规定，要要注意取取费规定定如果在在施工期期间发生生变化，要要严格按按照规定定以及合合同的约约定进行行处理。(4)审查查签证费费用，主主要注意意下列问问题：签证手手续是否否完备；签证的的原因是是否合理理，是否否应计人人工程造造价；签证的的内容是是否属实实；签证的的数量是是否准确确；签证的的价格是是否合理理；是否有有重复现现象。(5)审查查索赔费费用，包包括乙方方向甲方方的索赔赔和甲方方向乙方方的索赔赔，注意意下列问问题：索赔的的手续是是否符合合合同的的规定；索赔的的原因是是否成立立；索赔的的证据是是否充分分；索赔的的计算是是

14、否准确确合理。(6)综合合整理审审查资料料，形成成初步成成果。(7)与建建设单位位、施工工单位交交换意见见，进行行核对，并并三方签签章确认认后定案案，形成成最终成成果。三、基本建建设工程程决算审审计咨询询及其流流程基本建设工工程决算算是竣工工验收交交付使用用阶段，由由建设单单位编制制的基本本建设工工程项目目从筹建建到竣工工投入使使用过程程中总体体实际成成本的文文件，是是建设单单位向国国家报告告基本建建设工程程总体实实际造价价和投资资效果的的重要文文件，称称为竣工工决算，简简称“决算”。竣工工决算要要正确核核定新增增固定资资产价值值，考核核投资效效果。竣工决算由由竣工决决算报表表、竣工工决算报报

15、告说明明书、竣竣工工程程平面示示意图、工工程造价价比较分分析四部部分组成成。大中中型基本本建设工工程项目目竣工决决算报表表一般包包括竣工工工程概概况表、竣竣工财务务决算表表、建设设项目交交付使用用财产总总表及明明细表、建建设项目目建成交交付使用用后的投投资效益益表等，小小型项目目竣工决决算报表表则只由由竣工决决算总表表和交付付使用财财产明细细表组成成。竣工决算应应由建设设单位编编制，但但由于某某些原因因，很多多基本建建设工程程没有编编制竣工工决算，有有些竣工工决算的的编制质质量不高高，因此此，也可可由建设设单位委委托具有有资质的的社会中中介咨询询机构帮帮助建设设单位编编制。1审核竣竣工决算算的

16、编制制依据，包包括竣工工决算编编制工作作有无专专门组织织，各项项清理工工作是否否全面、彻彻底，编编制依据据是否符符合国家家有关规规定，资资料是否否齐全，手手续是否否完备，对对遗留问问题处理理是否合合理。2审核工工程造价价，这部部分审计计与竣工工决算的的审计一一样；但但还应增增加对设设备费、土土地费、管管理费等等的审查查。3审核基基本建设设工程的的建设和和概算执执行情况况，包括括是否按按批准的的初步设设计进行行，是否否严格按按批准的的概算内内容执行行，有无无概算外外项目和和提高建建设标准准、扩大大建设规规模的情情况，有有无重大大质量事事故和经经济损失失。4审核竣竣工财务务决算表表，核实实基本建建

17、设工程程的资金金的来源源、支出出及结余余等财务务情况。5审核基基本建设设工程合合同工期期执行情情况和合合同质量量等级控控制情况况。6审核交交付使用用资产情情况，包包括固定定资产、无无形资产产、递延延资产确确定得是是否正确确、真实实，有关关手续是是否办理理、流动动资产及及其移交交等内容容，特别别要注意意待摊投投资及其其确定和和分配是是否合规规、正确确、尾工工工程和和结余资资金是否否真实、合合规，建建设收入入是否合合规，账账务处理理是否正正确、分分配是否否合规，包包干指标标的完成成情况，结结余的核核算和账账务处理理是否合合法、合合规、真真实、正正确等。7综合整整理审核核资料，形形成初步步成果。8与

18、建设设单位交交换意见见、核对对后形成成最终成成果并提提出对原原竣工决决算进行行调整的的意见。迈克?E?米勒斯斯房地地产开发发原理理与程序序中的的房地产产开发八八阶段模模型 迈克米勒勒斯认为为，开发发商自有有投资开开发意向向，到项项目规划划设计、施施工建设设、营销销租赁、物物业管理理都有一一个合乎乎逻辑和和开发规规律的程程序。虽虽然因具具体条件件的变化化会导致致保修环环节的作作为有所所变化，但但一般来来说，各各程序的的的具体体步骤不不会有太太大变化化。他说说“开发过过程至少少需要包包括这样样一些阶阶段：提提出投资资设想、细细化这个个设想、检检验其可可行性、合合同谈判判、签署署正式委委托协议议、项

19、目目开工建建设、竣竣工与投投入使用用、项目目建成后后的运营营管理”。但是，米氏氏同时强强调如下下三个要要点：实际的开发发过程很很难沿直直线一步步一步地地向前进进行，但但我们归归纳出来来的开过过不可能能完全模模拟开发发商与其其合作伙伙伴之间间经常不不断地谈谈判所导导致的工工作步骤骤变化。开发是一种种艺术，它它是一种种非常复复杂且具具有创造造性的活活动，开开发中的的有些做做法不会会合合乎乎逻辑，有有许多决决策要靠靠直觉做做出判断断。在第一个阶阶段，开开发商都都要考虑虑开发程程序中所所有还没没完成的的阶段，即即每一个个决策不不仅要考考虑对本本阶段的的影响，更更要考虑虑其对后后续阶段段尤其是是对项目目

20、整个生生命周期期的影响响。其著名的八八阶段模模型分为为如下八八个阶段段：一：提出投投资设想想开发商在对对当地房房地产市市场有比比较深入入的了解解并占有有大量市市场信息息的基础础上，探探讨投资资可能性性，寻找找多个可可供选择择的投资资机会，在在头脑中中快速判判断其可可行性。二：投资设设想细化化开发商选择择出实现现其开发发设想的的开发用用地，探探讨技术术可行性性，与潜潜在的租租客、业业主、银银行、合合作伙伴伴、专业业人士接接触，做做出初步步设计方方案，探探讨获取取开发用用地的可可行性。三：可行性性研究开发商进行行正式市市场研究究，估算算市场吸吸纳率，根根据预估估的成本本和价格格进行可可行性研研究，

21、将将有关开开发计划划报送政政府有关关部门，从从法律、技技术和经经济等方方面综合合判断项项目可行行性。四：合同谈谈判开发商根据据市场研研究中得得到的客客户需求求牲确定定最终设设计方案案，开发发合同谈谈判，得得到贷款款书面承承诺，确确定总承承包商，确确定租住住方案，获获得政府府的用地地、规划划等许可可。五：签署正正式委托托协议签署合同，包包括合作作开发协协议、建建设贷款款协议和和长期融融资协议议、土地地出让或或转让合合同、工工程施工工合同、保保险合同同和预租租（售）合合同。六：工程建建设开发商根据据预算进进行成本本管理，批批准市场场推广和和开发队队伍提出出的工程程变更，解解决建设设纠纷，支支付工程

22、程款，实实施进度度管理。七：竣工投投入使用用开发商组织织物业管管理队伍伍、进行行市场推推广活动动，政府府批准入入住，接接入市政政设施，租租客入住住，偿还还建设贷贷款，长长期融资资到位。八：房地产产资产管管理业主（开发发商或新新业主）进进行物业业管理、更更新改造造、市场场推广等等工作，以以延长物物业的经经济寿命命、提高高资产运运行质量量；非房房地产企企业将其其作为固固定资产产，进入入其投资资组合中中。三、 申请请改变住住宅建筑筑使用功功能的工工作程序序1所需要要的资料料。 1)关于于改变房房屋使用用功能申申请书一一式两份份。2) 房房地产证证等房房产证明明（复印印件）22份。3)建设设工程规规划

23、许可可证或或相关图图纸（复复印件）。4)消防、环环保、卫卫生防疫疫、交通通管理、市市政园林林局、房房屋结构构安全鉴鉴定。（复复印件）（由由商用的的性质决决定所需需要的文文件）5)工商商营业执执照（复复印件）。6)申请人人身份份证（复复印件）。以上资料需需要带上上正本。2到区规规划局送送案的工工作的步步骤。1)先写关关于改变变房屋使使用功能能申请书书，一一式两份份：2)准备所所有的证证件及复复印件。3)到所属属区规划划局的监监检科盖盖章核对对，然后后由监检检科呈上上去。经经审批通通过的可可以改，不不通过的的退案：3关于报报告的写写作要求求： 1)说明住住宅建筑筑的地点点。2)改变使使用功能能的理

24、由由原因。3)业主的的基本情情况，公公司或店店铺的经经营范围围，经营营期限。4)提出改改变使用用性质的的陈述及及要求。4到区国国土、房房管局办办理步骤骤1)规划局局审批通通过后，交交案（证证件和区区城市规规划局审审批、处处理文件件）到登登记所入入案，补补办土地地有偿使使用手续续、补交交地价：办理房房地产变变更登记记。2)费用到到计财处处交。5主要费费用1)一般违违章罚款款，8008000元平方米米。2)补交地地价（见见XXX市国有有土地使使用权出出让金标标准）3)测绘费费 （见房房地产测测绘收费费）。4)行政费费用约1100元元左右。6备注 违章罚款，各各个区有有所不同同，这是是根据不不同年限

25、限所决定定的。但但总的来来说，994年后后的比994年前前稍贵。四、 房地地产开发发过程中中各环节节所需要要的文件件材料一、立项审审批1、项目立立项申请请报告书书（原件件一份）2、项目建建议书或或项目可可行性研研究报告告（一份份）3、建设用用地的权权属文件件或建设设项目用用地预审审意见书书（一份份）4、项目建建设投资资概算（一一份）5、银信部部门出示示的资金金证明（原原件一份份）6、企业法法人营业业执照副副本（复复印件一一份）；（房地地产项目目需提供供资质证证明一份份）7、项目地地形图（一一份）8、有关职职能部门门的意见见。二、规划设设计1、由市规规划局根根据城市市总体规规划和立立项文件件核发

26、勘勘察设计计红线，提提供规划划设计条条件。2、建筑设设计分为为三个阶阶段，即即方案设设计、初初步设计计和施工工设计。3、市城建建局负责责联系市市有关部部门对初初步设计计进行会会审批复复。三、建设工工程报建建（一）建设设工程报报建，首首先要提提供如下下资料到到建委办办理登记记手续。1、计划部部门核发发的固固定资产产投资许许可证或或主管部部门批准准的计划划任务书书；2、规划部部门核发发的建建设用地地规划许许可证和和建设设工程规规划许可可证；3、国土部部门核发发的国国有土地地使用证证；4、符合项项目设计计资格设设计单位位设计的的施工图图纸和施施工图设设计文件件审查批批准书；5、人防办办核发的的人民民

27、防空工工程建设设许可证证；6、消防部部门核发发的建建筑工程程消防设设计审核核意见书书；7、防雷设设施检测测所核发发的防防雷设施施设计审审核书；8、地震办办公室核核发的抗抗震设防防审核意意见书；9、建设资资金证明明；10、工程程预算书书和造价价部门核核发的建建设工程程类别核核定书；11、法律律、法规规规定的的其他资资料。（二）公开开招标的的建设工工程，要要补充如如下资料料到招标标办办理理手续。1、建设单单位法定定代表人人证明或或法定代代表人委委托证明明；2、建设工工程施工工公开招招标申请请表；3、建设工工程监理理公开招招标申请请表。（三）邀请请招标的的建设工工程，要要补充如如下资料料到招标标办办

28、理理手续。1、建设单单位法定定代表人人证明或或法定代代表人委委托证明明；2、建设工工程施工工邀请招招标审批批表；3、建设工工程监理理邀请招招标审批批表；4、工商部部门签发发的私营营企业证证明；5、法人营营业执照照；6、其他申申请邀请请招标理理由证明明。（四）直接接发包的的建设工工程，要要补充如如下资料料到招标标办办理理手续。1、建设单单位法定定代表人人证明或或法定代代表人委委托证明明；2、建设单单位申请请安排建建设工程程施工单单位报告告；3、建设单单位申请请安排建建设工程程监理单单位报告告；4、工商部部门签发发的私营营企业证证明；5、法人营营业执照照；6、建设工工程直接接发包审审批表。（五）办

29、理理建设工工程质量量监督，要要提供如如下资料料到质监监站办理理手续。1、规划划许可证证；2、工程施施工中标标通知书书或工程程施工发发包审批批表；3、工程监监理中标标通知书书或工程程监理发发包审批批表；4、施工合合同及其其单位资资质证书书复印件件；5、监理合合同及其其单位资资质证书书复印件件；6、施工图图设计文文件审查查批准书书；7、建设工工程质量量监督申申请表；8、法律、法法规规定定的其他他资料。（六）办理理建设工工程施工工安全监监督，要要提供如如下资料料到安监监站办理理手续。1、建设单单位提供供的资料料：（）工程程施工安安全监督督报告；（）工程程施工中中标通知知书或工工程施工工发包审审批表；

30、（）工程程监理中中标通知知书或工工程监理理发包审审批表；（）工程程项目地地质勘察察报告（结结论部分分）；（）施工工图纸（含含地下室室平、立立、剖）；（）工程程预算书书（总建建筑面积积、层数数、总高高度、造造价）；2、施工单单位提供供的资料料：（）安全全生产、文文明施工工责任制制；（）安全全生产、文文明施工工管理目目标；（）施工工组织设设计方案案和专项项技术方方案；（）安全全生产、文文明施工工检查制制度；（）安全全生产、文文明施工工教育制制度；（）项目目经理资资质证书书复印件件，安全全员、特特种作业业人员上上岗证原原件和复复印件；（）现场场设施、安安全标志志等总平平面布置置图；（）购买买安全网网

31、的合格格证、准准用证发发票原件件和复印印件；（）建设设工程施施工安全全生产责责任书；（10）建建设工程程施工安安全受监监申请表表；（11）法法律、法法规规定定的其他他资料。（七）领取取施工工许可证证，除除第（一一）条规规定提供供的资料料外，要要补充如如下资料料到建委委办理手手续。1、工程施施工中标标通知书书或工程程施工发发包审批批表；2、工程监监理中标标通知书书和工程程监理合合同；3、施工单单位项目目经理资资质证书书（桩基基础工程程要提供供建设行行政主管管部门核核发的桩桩机管理理手册）；4、使用商商品混凝凝土购购销合同同或经经建设行行政主管管部门批批准现场场搅拌的的批文；5、质量监监督申请请安

32、排表表；6、安全监监督申请请安排表表；7、建设工工程质量量监督书书；8、建设工工程施工工安全受受监证；9、施工许许可申请请表；四、建设工工程竣工工验收（一）建设设工程竣竣工验收收，要提提供如下下资料到到质监站站审核，质质监站在在7个工作作日内审审核完毕毕；建设设单位组组织有关关单位验验收时，质质监站派派员现场场监督。1、已完成成工程设设计和合合同约定定的各项项内容；2、工程竣竣工验收收申请表表；3、工程质质量评估估报告；4、勘察、设设计文件件质量检检查报告告；5、完整的的技术档档案和施施工管理理资料（包包括设备备资料）；6、工程使使用的主主要建筑筑材料、建建筑构配配件和设设备的进进场试验验报告

33、；7、地基与与基础、主主体砼结结构及重重要部位位检验报报告；8、建设单单位已按按合同约约定支付付工程款款；9、施工单单位签署署的工工程质量量保修书书；10、市政政基础设设施的有有关质量量检测和和功能性性试验资资料；11、规划划部门出出具的规规划验收收合格证证；12、公安安、消防防、环保保、防雷雷、电梯梯等部门门出具的的验收意意见书或或验收合合格证；13、质监监站责令令整改的的问题已已全部整整改好；14、造价价站出具具的工程程竣工结结算书。（二）建设设工程竣竣工验收收前，施施工单位位要向建建委提供供安监站站出具的的工程施施工安全全评价书书。（三）建设设工程竣竣工验收收备案，自自工程竣竣工验收收之

34、日起起15个工工作日内内，要提提供如下下资料到到质监站站办理手手续。1、工程竣竣工验收收报告；2、施工工许可证证；3、竣工验验收备案案表；4、工程质质量监督督报告；5、工程竣竣工验收收申请表表；6、工程质质量评估估报告；7、工程施施工安全全评价书书；8、工程质质量保修修书；9、工程竣竣工结算算书；10、商品品住宅要要提供住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书；11、法律律、法规规规定的的其他资资料。（四）建设设工程竣竣工结算算审核，要要提供如如下资料料到造价价站办理理手续。1、工程按按实际结结算的，要要提供如如下资料料：（1）建设设单位和和施工单单位的委委托书；（2）工程程类别核核定书；（

35、3）工程程施工中中标通知知书或工工程施工工发包审审批表；（4）工程程施工承承发包合合同；（5）施工工组织设设计方案案；（6）图纸纸会审记记录；（7）工程程施工开开工报告告；（8）隐蔽蔽工程验验收记录录；（9）工程程施工进进度表；（10）工工程子目目换算和和抽料（筋筋）表；（11）工工程设计计变更资资料；（12）施施工现场场签证资资料；（13）竣竣工图。2、工程按按甲乙双双方约定定的固定定价格（或或总造价价）结算算的，要要提供如如下资料料：（1）建设设单位和和施工单单位的委委托书；（2）工程程承包合合同原件件；（3）竣工工图。五、办理预预售许可可证l、预售人人已取得得房地产产开发证证书、营营业执

36、照照。2、已取得得土地管管理部门门出具的的用地批批文及土土地使用用证。3、持有建建设工程程规划许许可证及及建设设工程施施工许可可证。4、计划部部门签发发的项项目投资资许可证证。5、如向境境外销售售，需提提供境外外销售商商品房批批文。6、已签房房屋施工工合同。7、三层以以下的商商品房项项目已完完成基础础和结构构工程；四层以以上的商商品房项项目，有有地下室室工程的的，已完完成基础础和首层层结构工工程，无无地下室室工程的的，已完完成基础础和四层层结构工工程。8、建设银银行审核核开发建建设资金金要达到到工程总总投资225以以上资金金的验资资证明。9、已在项项目所在在地商业业银行开开设商品品房预售售款专

37、用用帐户。10、预售售商品房房项目及及其土地地使用权权未设定定他项权权。11、具有有预售说说明书(内容包包括：商商品房的的位置、地地点、装装修标准准、售价价表、销销售计划划；公共共建筑的的分摊、项项目工程程施工进进度、开开工及竣竣工交付付使用时时间等)。12、项目目规划平平面图(由核发发预售许许可证部部门在平平面图中中注明预预售商品品房项目目的座落落位置和和楼号)。13、物业业管理方方案已经经落实。 五、 房地地产开发发过程中中涉及到到的工作作房地产开发发企业设立准备、程程序、管管理、终终止建设单位对对拟建项项目意图图或方案案说明。拟建工程方方案示意意图。初步选址。取得市测绘绘院绘制制的1/2

38、0000或1/5500地地形蓝图图2份；地地形图包包括拟建建工程的的用地范范围以内内及周围围相邻单单位或建建筑。取得供水（自自来水公公司）、供供电（供供电局）、供供热（热热力公司司）、供供气（燃燃气总公公司）、雨雨污水排排放（市市政总公公司）、电电信（电电信局）等等市政公公用设施施书面咨咨询意见见。申报规划要要点取得规规划要点点通知书书、建设设项目选选址地形形图项目建议书书申报选址定定点 申报规规划设计计条件得到规规划设计计条件通通知书委托单单位设计计方案申报选址定定点取得选选址规划划意见通通知书落实市政公公用设施施咨询方方案落落实环保保、节能能、消防防等措施施环境影响评评价报告告书、地地质勘

39、察察报告书书、资金金筹措可行性研究究报告（可委托有有资质的的咨询机机构编制制）申报得到，建建设用地地规划许许可证土地使用权权取得一是取得城城市规划划区国有有土地，可可参与国国有土地地使用权权出让的的招标或或者拍卖卖或者在在市场得得到。国有土地使使用权出出让程序序：办理建设用用地委托托钉桩办理国国有土地地使用权权出让申申请主管部部门实地地勘察土地估估计报告告的预审审委托地地价评估估办理核核定地价价手续办理土土地出让让审批签订国国有土地地使用权权出让合合同领取临临时国有有土地使使用证领取正正式国有有土地使使用证国有土地划划拨的程程序国有土地使使用权划划拨申请请主管部部门现场场勘察划拨用用地申请请的

40、审核核、批准准取得划划拨用地地的批准准。二是征用集集体土地地其程序为：审查报报批发布征征地公告告办理补补偿登记记制定补补偿安置置方案市政府府下文征征地交纳税税费办理安安置工作作结案拆迁安置的的法律程程序：委托进行拆拆迁工作作办理拆拆迁申请请审批、领领取拆迁迁许可证证办理拆拆迁公告告与通知知办理户户口冻结结暂停办办理相关关事项确定拆拆迁安置置方案签订拆拆迁补偿偿书面协协议召开拆拆迁动员员会，进进行拆迁迁安置发运作作作拆迁迁补偿款款拆迁施施工现场场防尘污污染管理理移交拆拆迁档案案资料房屋拆拆迁纠纷纷的裁决决强制拆拆迁规划与市政政配套建设单位对对拟建项项目意图图或方案案说明。拟建工程方方案示意意图。

41、初步选址。取得市测绘绘院绘制制的1/20000或1/5500地地形蓝图图2份；地地形图包包括拟建建工程的的用地范范围以内内及周围围相邻单单位或建建筑。取得供水（自自来水公公司）、供供电（供供电局）、供供热（热热力公司司）、供供气（燃燃气总公公司）、雨雨污水排排放（市市政总公公司）、电电信（电电信局）等等市政公公用设施施书面咨咨询意见见。申请规划要要点规划要要点通知知书（提提交项目目建议书书以前）申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘

42、察报告书，资金筹措。报审设计方方案审定设设计方案案通知书书（可研报告告批准后后）持项项目选址址意见书书、批准准的项目目建议书书、可研研报告、设设计方案案批复等等申领建建设用地地规划许许可证，经经人防国国进行人人防工程程建设布布局审查查，国土土资源局局办理土土地预审审，公安安消防去去除、公公安交警警支队、教教育局、水水利局城城管局、环环保局、园园林局、文文化局对对建设工工程相关关专业范范围进行行审查，最最后由规规划部门门对规划划总图进进行评审审，核发发建设设用地规规划许可可证并并确定建建设工程程规划设设计条件件。委托进行初初步设计计申报初初步设计计编制施施工图和和年度投投资计划划转入正式计计划（

43、方方案批准准、图纸纸出齐、出出让金交交纳）到规划划局办理理建设工工程规划划许可证证开工前的准准备办理招标登登记、招招标准备备、招标标通告、编编制招标标文件并并备案、编编制招标标工程标标底、投投标单位位资格审审批、召召开招标标会，勘勘察现场场、投标标、召开开开标会会议，进进行开标标、评标标、决标标、发中中标通知知书、签签订合同同。签订工程承承包合同同，办理理质量监监督注册册登记手手续，建建设工程程管理，办办理开工工登记，办办理开工工前审计计，缴纳纳投资方方向调节节税，领领取固定定资产投投资许可可证，报报装施工工用水、电电、路，协协调街道道环卫部部门，协协调交通通管理部部门，缴缴纳绿化化建设费费，

44、签订订绿化协协议，领领取建建设工程程施工许许可证工程施工与与验收施工场地的的“三通一一平”施工单位进进场和施施工架设设工程的基础础、结构构施工与与设备安安装施工过程中中的质量量监督办理单项工工程验收收手续办理开发项项目的综综合验收收，领取取工程程质量竣竣工核验验证书商品住宅性性能认定定竣工统计登登记办理竣工房房屋测绘绘办理产权登登记房地产经营营商品房预（销销）售的的程序签署商品房房预售款款监管协协议办理商商品房预预（销）售售许可证证销售项项目备案案委托中中介代理理机构进进行销售售与购房房者签订订认购书书与购房房者签订订买卖契契约办理预预售登记记办理转转让登记记办理房房地产抵抵押登记记手续楼宇将

45、将会入住住质量保保证书和和使用说说明书办理产产权立契契过户手手续房屋租赁申请房屋租租赁许可可证出租人人与承租租人签订订书面承承租意向向书出租人人办理房房屋租赁赁许可证证租赁当当事人签签订书面面租赁协协议办理租租赁登记记手续租赁房房屋的转转租房屋租租赁关系系的终止止房地产抵押押抵押权的设设定签订抵押合合同办理房地产产抵押登登记抵押房地产产的占管管抵押房地产产的处分分物业管理阶阶段物业管理单单位经营营资质审审批签署物业管管理委托托合同居住小区的的物业接接管综合合验收物业使用、管管理、维维修公约约的核准准安排签订管管理公约约制定、提供供质量保保证书和和使用说说明书物业管理服服务的基基本要求求物业管理

46、委委员会的的设立五、 房地地产开发发过程中中涉及到到的工作作房地产开发发企业设立准备、程程序、管管理、终终止建设单位对对拟建项项目意图图或方案案说明。拟建工程方方案示意意图。初步选址。取得市测绘绘院绘制制的1/20000或1/5500地地形蓝图图2份；地地形图包包括拟建建工程的的用地范范围以内内及周围围相邻单单位或建建筑。取得供水（自自来水公公司）、供供电（供供电局）、供供热（热热力公司司）、供供气（燃燃气总公公司）、雨雨污水排排放（市市政总公公司）、电电信（电电信局）等等市政公公用设施施书面咨咨询意见见。申报规划要要点取得规规划要点点通知书书、建设设项目选选址地形形图项目建议书书申报选址定定

47、点 申报规规划设计计条件得到规规划设计计条件通通知书委托单单位设计计方案申报选址定定点取得选选址规划划意见通通知书落实市政公公用设施施咨询方方案落落实环保保、节能能、消防防等措施施环境影响评评价报告告书、地地质勘察察报告书书、资金金筹措可行性研究究报告（可委托有有资质的的咨询机机构编制制）申报得到，建建设用地地规划许许可证土地使用权权取得一是取得城城市规划划区国有有土地，可可参与国国有土地地使用权权出让的的招标或或者拍卖卖或者在在市场得得到。国有土地使使用权出出让程序序：办理建设用用地委托托钉桩办理国国有土地地使用权权出让申申请主管部部门实地地勘察土地估估计报告告的预审审委托地地价评估估办理核

48、核定地价价手续办理土土地出让让审批签订国国有土地地使用权权出让合合同领取临临时国有有土地使使用证领取正正式国有有土地使使用证国有土地划划拨的程程序国有土地使使用权划划拨申请请主管部部门现场场勘察划拨用用地申请请的审核核、批准准取得划划拨用地地的批准准。二是征用集集体土地地其程序为：审查报报批发布征征地公告告办理补补偿登记记制定补补偿安置置方案市政府府下文征征地交纳税税费办理安安置工作作结案拆迁安置的的法律程程序：委托进行拆拆迁工作作办理拆拆迁申请请审批、领领取拆迁迁许可证证办理拆拆迁公告告与通知知办理户户口冻结结暂停办办理相关关事项确定拆拆迁安置置方案签订拆拆迁补偿偿书面协协议召开拆拆迁动员员

49、会，进进行拆迁迁安置发运作作作拆迁迁补偿款款拆迁施施工现场场防尘污污染管理理移交拆拆迁档案案资料房屋拆拆迁纠纷纷的裁决决强制拆拆迁规划与市政政配套建设单位对对拟建项项目意图图或方案案说明。拟建工程方方案示意意图。初步选址。取得市测绘绘院绘制制的1/20000或1/5500地地形蓝图图2份；地地形图包包括拟建建工程的的用地范范围以内内及周围围相邻单单位或建建筑。取得供水（自自来水公公司）、供供电（供供电局）、供供热（热热力公司司）、供供气（燃燃气总公公司）、雨雨污水排排放（市市政总公公司）、电电信（电电信局）等等市政公公用设施施书面咨咨询意见见。申请规划要要点规划要要点通知知书（提提交项目目建议

50、书书以前）申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。报审设计方方案审定设设计方案案通知书书（可研报告告批准后后）持项项目选址址意见书书、批准准的项目目建议书书、可研研报告、设设计方案案批复等等申领建建设用地地规划许许可证，经经人防国国进行人人防工程程建设布布局审查查，国土土资源局局办理土土地预审审，公安安消防去去除、公公安交警警支队、教教育局、水水利局城城管局、环环保局、园园林局、文文化局对对建设工工程相关关专业范范

51、围进行行审查，最最后由规规划部门门对规划划总图进进行评审审，核发发建设设用地规规划许可可证并并确定建建设工程程规划设设计条件件。委托进行初初步设计计申报初初步设计计编制施施工图和和年度投投资计划划转入正式计计划（方方案批准准、图纸纸出齐、出出让金交交纳）到规划划局办理理建设工工程规划划许可证证开工前的准准备办理招标登登记、招招标准备备、招标标通告、编编制招标标文件并并备案、编编制招标标工程标标底、投投标单位位资格审审批、召召开招标标会，勘勘察现场场、投标标、召开开开标会会议，进进行开标标、评标标、决标标、发中中标通知知书、签签订合同同。签订工程承承包合同同，办理理质量监监督注册册登记手手续，建

52、建设工程程管理，办办理开工工登记，办办理开工工前审计计，缴纳纳投资方方向调节节税，领领取固定定资产投投资许可可证，报报装施工工用水、电电、路，协协调街道道环卫部部门，协协调交通通管理部部门，缴缴纳绿化化建设费费，签订订绿化协协议，领领取建建设工程程施工许许可证工程施工与与验收施工场地的的“三通一一平”施工单位进进场和施施工架设设工程的基础础、结构构施工与与设备安安装施工过程中中的质量量监督办理单项工工程验收收手续办理开发项项目的综综合验收收，领取取工程程质量竣竣工核验验证书商品住宅性性能认定定竣工统计登登记办理竣工房房屋测绘绘办理产权登登记房地产经营营商品房预（销销）售的的程序签署商品房房预售

53、款款监管协协议办理商商品房预预（销）售售许可证证销售项项目备案案委托中中介代理理机构进进行销售售与购房房者签订订认购书书与购房房者签订订买卖契契约办理预预售登记记办理转转让登记记办理房房地产抵抵押登记记手续楼宇将将会入住住质量保保证书和和使用说说明书办理产产权立契契过户手手续房屋租赁申请房屋租租赁许可可证出租人人与承租租人签订订书面承承租意向向书出租人人办理房房屋租赁赁许可证证租赁当当事人签签订书面面租赁协协议办理租租赁登记记手续租赁房房屋的转转租房屋租租赁关系系的终止止房地产抵押押抵押权的设设定签订抵押合合同办理房地产产抵押登登记抵押房地产产的占管管抵押房地产产的处分分物业管理阶阶段物业管理

54、单单位经营营资质审审批签署物业管管理委托托合同居住小区的的物业接接管综合合验收物业使用、管管理、维维修公约约的核准准安排签订管管理公约约制定、提供供质量保保证书和和使用说说明书物业管理服服务的基基本要求求物业管理委委员会的的设立六、 房地地产开发发流程设设计的涵涵义房地产开发发项目流流程设计计是针对对具体房房地产开开发项目目所作的的用来指指导项目目开发经经营全过过程的纲纲领性文文件，它它根据房房地产开开发项目目的特点点、房地地产综合合开发公公司的内内外条件件，经过过系统分分析、统统筹安排排来完成成，它需需要在房房地产项项目开发发运作之之前制定定，它是是一个粗粗线条的的概略规规定。房地产开发发项

55、目流流程设计计的主要要依据有有：可行性性研究报报告，房地产产综合开开发公司司优势条条件，房地产产开发项项目的自自身条件件、外部部可利用用及限制制性条件件；国家和和上级有有关指示示；房地产产综合开开发公司司习惯作作法；国家有有关法规规、规范范、规程程等。房地产开发发项目流流程设计计的基本本原则有有：坚持基基本建设设程序和和开发经经营程序序；充分挖挖掘潜力力，发挥挥企业优优势；从实际际可能出出发，积积极稳妥妥地安排排，积极采采用各种种开拓性性措施；主主要部分分明确规规定，一一般部分分大致要要求。房地产开发发项目流流程设计计的作用用有：便于从从全局出出发对房房地产开开发企业业做出安安排，作为纲纲领性

56、文文件，利利于指导导房地产产开发的的其它具具体性计计划的编编制；有利于于筹措资资金和其其它协作作配合工工作的谈谈判；有利于于对房地地产开发发经营过过程中容容易出现现问题的的协调。七、 房地地产前期期准备工工作详细细流程（施施工之前前）1、规划部部门：（1）如果果是工业业用地，首首先到规规划局规规划处办办理变更更。手续需提交交：A、土地地证B、变更更申请CC、航测测图D、变更更用地总总平面图图E、填写写申请表表F、转让让合同（2）如果果是集体体用地，也也应到规规划局规规划用地地处办理理征用手手续。需提交：AA、转让让合同BB、航测测图C、征用用土地总总平面图图D、填写写申请表表E、领取取并填写写

57、选址意意见书，规规划局批批准后发发用地许许可证。需交费：AA、水利利基金BB、耕地地占用税税C、配套套费2、领取规规划用地地许可证证后，再再到市计计委办理理立项手手续。需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文3、完成11、2项后，再再到土地地部门办办理过户户或征用用手续。需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证需缴纳：（1）土地出让金。70220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理

58、及工本费（5）土地使用税4、完成前前3项后，再再到规划划局建管管处办理理报建手手续。（1）建设设单位写写出书面面申请（内内容包括括建设意意向、建建房结构构、层数数、总建建筑面积积、投资资额、投投资周期期等）。（2）提交交土地证证、航测测图、规规划用地地证、计计委立项项批文、总总平面图图。（3）根据据规划部部门发的的“建设工工程申请请复函”的具体体要求，设设计院做做出12个方方案，包包括：总总平面图图、单体体平立剖剖面图、再再次报请请规划局局审定后后方可进进行施工工图设计计。（4）领取取建设工工程规划划许可证证申请表表，到相相关部门门：消防防支队、文文物钻探探、空军军作战科科、预设设电信管管线等

59、办办理手续续。需交费：审审核费2280元元/栋（消消防支队队）；文文物钻探探费28元/平方米米。（5）经局局长签发发后领取取交费通通知单，需需缴纳：规划管理费费：0.100.255%档案保证金金：5%建设配套费费：520元元/平方米米绿化费：11元/平方米米人防费：66.5元元/平方米米商业网电费费：155元/平方米米墙改基金：15元/平方米米（6）交费费、盖章章、领取取规划建建筑许可可证。5、第4项项完成后后，到建建委办理理报建及及招标手手续。A、报建需需提交：（1）工程程报建申申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件B、招标表表：（11）建设设单位凭凭报建

60、表表领取招招投标申申请书。（2）发布布招标工工程信息息。（3）编制制招标文文件，确确定评标标办法。（4）选定定投标队队伍不少少于5家。（5）建设设单位书书写考察察报告，并并提出侯侯标单位位的名单单报招标标办。（6）招标标单位以以书面形形式通知知投标候候选单位位，明确确选定投投标单位位的办法法、活动动地点和和时间。（7）确定定开标日日期，由由招标办办派人监监督开标标、评标标、定标标。（8）确定定中标单单位后，双双方签订订中标标条件内内容，按按规定缴缴纳招标标投标管管理费，办办理中中标通知知书。（9）按中中标通知知书文文件及内内容，签签订工程程承包发发包合同同。C、抗震审审核：00.1元元/平方米