宁波鄞州房地产分析年度报告

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.鄞州房地产分析报告 20009年年10月月4号目 录 HYPERLINK l 一 一、鄞州概概况 33 HYPERLINK l 二 二、鄞州住住房情况况概述 55 HYPERLINK l 三 三、鄞州州区099年上半半年商品品房市场场分析报报告5 HYPERLINK l 四 1鄞州州各片区区成交情情况5 HYPERLINK l 五 2新推楼楼盘情况况6 HYPERLINK l 六 3鄞州各各片区商商铺成交交情况7 HYPERLINK l 七 4写字楼楼市场成

2、成交分析析7 HYPERLINK l 八 四、鄞州州两大商商圈 8 HYPERLINK l 九 1天童童北路万达达广场8 HYPERLINK l 十 2建新路路麦德德龙9 HYPERLINK l 十一 五五、酒 店店10 HYPERLINK l 十二 六六、写字楼楼 11 HYPERLINK l 十三 七七、土地 111 HYPERLINK l 十四 八八、总 结结111 一、鄞鄞州概况况鄞州地处浙浙东沿海海，紧邻邻宁波市市区，区区域总面面积一三三80平平方公里里，现有有人口773万。鄞鄞州历史史悠久，人人文荟萃萃，物丰丰民富，气气候宜人人，是典典型的江江南“鱼鱼米之乡乡”。鄞鄞州经济济发达，

3、社社会安定定。全区区现有工工业企业业一五0000多多家，已已形成以以轻纺、服服装、机机械、电电子、汽汽配、食食品为主主的门类类齐全的的产业体体系，综综合经济济实力位位居宁波波市各县县市区首首位，全全国第112位。 鄞州州交通便便捷，是是宁波市市区通往往港口、机机场、高高速公路路的必经经之地。距距中国大大陆第二二大港北仑仑港200公里，可可与1000多个个国家和和地区的的5199个港口口通航；沪杭甬甬高速公公路、沿沿海大通通道横贯贯全区。鄞鄞州境内内还设有有铁路专专用线和和货运中中转站，宁宁波栎社社国际机机场座落落在鄞州州境内。 鄞州外外向型经经济发达达，目前前已有美美国、日日本、德德国、西西班

4、牙、香香港、台台湾等220多个个国家和和地区的的客商在在鄞州区区投资兴兴业。至至20002年，全全区现有有外资企企业7661家，协协议利用用外资99.2亿亿美元，到到位外资资5.55亿美元元，20002年年，全区区实现进进出口总总额一八八.2亿亿美元，其其中出口口14.3亿美美元，名名列浙江江省第一一。鄞州环境优优美，风风光旖旎旎，拥有有号称“太太湖气魄魄，西子子风韵”的的国家级级旅游度度假区东钱钱湖，日日本佛教教曹洞宗宗的祖庭庭天天童寺，供供奉佛祖祖释迦牟牟尼真身身舍利的的阿育王王寺，全全国四大大古代水水利工程程之一的的它山堰堰，中国国四大民民间传说说之一的的梁祝故故事发源源地梁祝祝文化公公

5、园等，这这些傲人人的旅游游资源，既既是鄞州州深厚文文化积淀淀的集中中体现，也也是激励励鄞州人人民奋发发向前、永永不止步步的无限限动力。改善投资环环境，多多渠道、多多形式、宽宽领域地地面向国国内外招招商引资资，是“十十五”期期间经济济和社会会发展的的基本任任务之一一。在改改善投资资环境方方面做了了大量卓卓有成效效的工作作。 交交通运输输状况如如何，是是衡量一一个地区区经济发发展环境境的一项项硬指标标。“十十五”期期间，随随着鄞州州新城区区的规划划与建设设，鄞州州区公路路建设成成效显著著，为改改善全区区的投资资环境做做出了较较大贡献献。公路路通车里里程由220000年的8855公公里增加加到200

6、05年年的约9970公公里，增增加1一一五公里里；高速速公路达达到611公里，村村村通等等级公路路的目标标提前实实现。伴随着通车车里程的的较快增增长，农农村公交交改造步步伐进一一步加快快，遍布布全区各各村的公公交网络络正在形形成，大大大方便便了我区区居民的的出行。经经济的发发展同样样促使我我区客运运和货运运量的大大幅增长长，客运运量由220000年的225877万人增增加到220055年的337500万人，年年均增长长7.77%；货货运量由由20000年的的一三222万吨吨增加到到20005年的的24000万吨吨，年均均增长112.77%。 随着经经济和人人们生活活水平的的不断提提高，我我区拥

7、有有的机动动车辆也也同步快快速增长长，20004年年末全区区机动车车辆约为为3.77万辆，比比20000年增增加2.4万辆辆，年平平均增加加58996辆。220044年末全全区拥有有客车2223886辆，货货车1445322辆，分分别比220000年增长长2.77倍和11倍。二、鄞州住住房情况况概述住房质量逐逐步提高高。“十十五”末末，我区区农村居居民人均均居住面面积达447平方方米，年年平均增增长率为为3，而而在19995年年和20000年年人均居居住面积积分别只只有344平方米米和411平方米米。在住住房面积积已经足足够的情情况下，改改善住房房质量已已成为农农民建房房的重点点。二是是住房更

8、更加卫生生和舒适适。根据据农村住住户抽样样调查资资料，到到20004年我我区800农户户住房拥拥有卫生生设备、1100农户饮饮用安全全饮用水水、955农户户使用液液化气燃燃料、1100农户住住房外为为水泥或或柏油路路面。 HYPERLINK l 目录 返返回 三、鄞州区区09年年上半年年商品房房市场分分析报告告统计数据显显示，220099年5月份，市市六区商商品住宅宅房销售售量为440944套，比比4月增加加11775套，其其中鄞州州共销售售23119套，占占总量的的一半以以上。市市六区商商品房销销售量前前10位的的楼盘中中，鄞州州区独占占5个。随随着5月份商商品房住住宅交易易量的增增加，55

9、月末市市六区可可售住宅宅大幅减减少。据据商品房房网上实实时备案案系统统统计，55月末市市六区住住宅可售售套数为为160026套套，比44月减少少26992套，可可售面积积为1996万平平方米，比比4月减少少31万平平方米。 HYPERLINK l 目录 返返回 1、鄞州各各片区成成交情况况鄞州各片区区成交一一览表鄞州区099年6月月：成交交14440套，区区域成交交均价为为100016元元/平方方米，各各片区成成交量均均比5月月份要小小很多。从从成交区区域看，中中心区成成交5997套，位位列鄞州州区榜首首。盛世世天城二二期、城城市花园园为成交交的主要要楼盘，其其中，盛盛世天城城二期单单月成交交

10、1766套、城城市花园园成交1121套套；城西西片区本本月成交交4544套，该该区域成成交主要要楼盘为为水岸枫枫情与广广博博奥奥，分别别成交11一三套套与877套；下下应片区区共成交交2900套，主主要成交交楼盘为为上上城城、东方方湾邸与与紫郡，其其中，上上上城成成交量达达到1002套，而而上上城城与紫郡郡的成交交量分别别为699套与660套；南部片片区本月月仅成交交61套套，主要要成交为为格兰春春天，成成交455套，值值得注意意的是，由由于政府府对东部部新城的的大力建建设以及及一号轻轻轨的效效应影响响，使鄞鄞州区东东部（如如五乡等等地）的的一些楼楼盘也悄悄然入市市。 HYPERLINK l

11、目录 返返回 2、新推楼楼盘情况况6月，新开开楼盘依依然大部部分集中中在鄞州州区， 江东区区就一个个锦绣东东城二期期。从开开盘的情情况来看看，可以以总结出出几大特特点；一一，新房房源大部部分为前前期较热热销楼盘盘的后续续推量，甚甚至是老老盘的存存量“新新推”；二，在在价格方方面，与与4、55月份相相比有较较大的上上涨，11万以上上均价楼楼盘屡见见不鲜；三、所所推出的的体量均均不是很很大，如如万科仅仅推出最最后一幢幢61#楼，而而锦绣东东城二期期的相对对体量最最大，推推出3222套住住宅，推推出面积积约有33.5万万平方米米；四，从从销售情情况来看看，4、55月份的的“开盘盘即热销销”不复复存在

12、，许许多楼盘盘的开盘盘销售率率在500%以下下，而较较为特殊殊的，如如广博博博奥在55月份就就开始认认购，开开盘时基基本销售售已在770%以以上；锦锦绣东城城二期在在东部新新城、轻轻轨一号号线与雅雅戈尔品品牌效应应的影响响下，依依然能有有较好的的销售态态势，但但与前几几期相比比，价格格的高涨涨还是会会对销售售有所影影响。09年6月月份住宅宅新盘推推出一览览表3、鄞州各各片区商商铺成交交情况09年5月月鄞州各各片区商商铺成交交情况一一览表09年5月月成交商商铺799套，成成交商铺铺面积880999.466平方米米，成交交均价为为一八9968元元/平方方米。在在商业广广场项目目中，横横溪的鄞鄞南商

13、业业广场成成交最多多，成交交6套，成成交面积积为7995.331平米米；联盛盛商业广广场，也也成交77套，面面积为7763.98平平米。 在住宅宅商铺中中，成交交分布在在鄞州中中心区、城城西片区区以及下下应片区区， HYPERLINK l 目录 返返回 4、写字楼楼市场成成交分析析 6月份，在在红5月月住宅市市场量价价齐升的的情况下下，许多多投资客客逐渐进进入市场场，使低低靡的写写字楼市市场也有有所起色色；另一一方面，在在鄞州新新城区政政府对南南部商务务区的推推动下，提提升了宁宁波整体体的商务务平台；此后，科科技园区区、江东东区与南南部商务务区的写写字楼均均又不错错的销售售量，许许多前期期销售

14、停停滞的项项目也有有所起色色。宁波波市四区区写字楼楼市场共共成交办办公产品品2800套，成成交面积积为8221900.533平方米米，成交交均价为为73222元/平方米米。与55月份相相比（55月份宁宁波市写写字楼成成交量为为一五77一五.24平平方米），成交量增加了66475.29,环比增幅达到4倍以上。 6月份份 鄞州州写字楼楼成交一一览表 HYPERLINK l 目录 返返回 四、鄞州商商圈鄞州目前最最大的商商圈是万万达广场场，其次次是麦德德龙。1、天童北北路-万达达广场其位于鄞州州中心核核心区，东东面紧临临城市主主干道天天童北路路、北靠靠四明中中路、南南依贸城城中路毗毗邻鄞州州区政府府

15、、西至至宁南北北路，总总占地面面积211.099公顷，由由国际购购物广场场、国际际商务酒酒店、高高级城市市公寓三三大功能能板块构构成的大大型城市市建筑综综合体。位于万万达广场场东北侧侧的国际际商务酒酒店区，它它隔河与与国际购购物中心心相望，总总建筑面面积超过过9万平平方米，包包含了国国际著名名酒店、酒酒店式公公寓、高高档写字字楼。国国际商务务酒店极极具后现现代风格格的建筑筑造型，浓浓郁的商商务化装装饰风格格，及高高品质标标准的配配套，将将成为宁宁波最具具艺术与与城市景景观价值值的地标标性建筑筑之一，也也是宁波波城市发发展的一一大航标标。国国际购物物中心位位于万达达广场西西北部，总总建筑面面积近

16、226万平平方米，是是迄今为为止万达达开发的的最大规规模的商商业广场场，包含含了大型型超级市市场、建建材超市市、数码码广场、娱娱乐广场场、电影影美食广广场、家家居广场场、国际际百货等等多种商商业形态态，不久久，宁波波万达广广场成为为宁波乃乃至长江江三角洲洲城市商商业领域域中又一一商业巨巨擎。万达广场万达广场 HYPERLINK l 目录 返返回 2、建新路路-麦德龙龙宁波麦德龙龙位于 HYPERLINK xnb.focusx/housemarket/house_search/index.php 鄞鄞州区建建新路，东东湖大厦厦对面。世世界商业业巨鳄鳄麦德德龙在进进入中国国市场后后,以其其独特的的

17、经营谋谋略让人人刮目相相看,在在未来55年内,它将在在中国新新开400家商场场。位于于德国的的麦德龙龙国际管管理股份份公司的的麦德龙龙超市开开进中国国后,给给我们带带来了许许多全新新的经营营理念,同时也也带动周周边配套套的发展展，形成成了一个个“麦德德龙商圈圈”！ 麦德龙东部部就是杭杭甬高速速的入口口，为驾驾车出游游提供了了方便；南面正正对雅戈戈尔的东东湖花园园小区，环环境优美美，商业业配套齐齐全；麦麦德龙的的西面有有锦江之之星和四四季瑞丽丽酒店、鄞鄞州汽车车总站和和新世纪纪装潢市市场，为为附近的的居民的的购物、出出行、住住宿提供供了极大大的方便便。北面面有一座座正在兴兴起的娱娱乐中心心：神话

18、话，为周周围的居居民提供供的娱乐乐休闲的的场所；西北方方向是宋宋诏桥中中学和宋宋诏桥小小学，琅琅琅书声声为麦德德龙商圈圈点缀了了一丝文文化气息息。 麦德龙麦德龙麦德龙入口交通麦德龙入口交通东湖花园杭甬高速入口东湖花园杭甬高速入口 HYPERLINK l 目录 返返回 五、酒店目前，已查查到鄞州州主城区区拥有228家二二星级以以上的酒酒店，其其中五星星级的共共有2家家，四星星级6家家。 有有资料显显示，目目前鄞州州已经建建成的55星级以以上的酒酒店有22家，而而正在筹筹建的55星级以以上的酒酒店有55家，也也就是说说，未来来5年以以内，鄞鄞州的五五星级及及其以上上的酒店店将达到到7家。相关人人士

19、透露露，鄞州州将是宁波高星星级酒店店发展最最快的地地区，预预计到220一五五年，将将有近110家五五星级酒酒店，这这也意味味着鄞州州将成宁波波酒店第第一区。目前鄞州五五星级酒酒店的入入住率在在49左左右，房房价在5500-6000元之间间。而鄞鄞州的酒酒店一半半以上的的住房率率和三分分之一的的餐饮消消费是依依赖于旅旅行团队队、会议议、商务务等客源源，特别别是靠近近宁波主主城区的的四、五五星级酒酒店，基基本上以以这些客客源为定定位。 HYPERLINK l 目录 返返回 六、写字楼楼目前，已查查到鄞州州拥有77栋纯写写字楼及及3幢商商住楼，主主要集中中在万达达广场附附近。其其中甲级级写字楼楼有麒

20、麟麟大厦、鄞鄞州商会会、奥利利赛大厦厦、鄞州州银行大大厦、和和邦大厦厦、新州州银座等等。写字字楼最高高售价为为鄞州商商会，售售价达到到一五0000元元左右每每平方米米。其余余皆已破破万元。总的来说，鄞鄞州的写写字楼市市场租金金、售价价都在中中间徘徊徊，相信信随着鄞鄞州经济济的发展展，以及及在国家家的大力力支持下下，鄞州州的经济济将达到到一个新新的高度度。 HYPERLINK l 目录 返返回 七、土地 2008年年鄞州区区出让土土地（不不含工业业用地）889.552万平平方米，成成交土地地80.55万万平方米米，因各各种因素素流拍的的土地达达8.997万平平方米。其其中住宅宅用地成成交了557

21、.884万平平方米，商商用土地地成交一一八.884万平平方米，综综合用地地成交33.877万平方方米。鄞鄞州区的的住宅用用地开发发是未来来宁波市市的主要要集中区区域，目目前鄞州州中心区区经过前前期大量量开发建建设,实实际可开开发利用用的土地地逐渐开开始减少少，但是是像鄞州州东部、鄞鄞南商务务区以及及城西可可开发利利用的土土地相对对还是多多。 住宅用用地供应应减少，商商用土地地供应增增多：220088年住宅宅用地供供应同比比07年年减少330，商商用土地地供应同同比077年增加加22。 土地成成交楼面面价回落落，开发发商拿地地热情不不高：220088年住宅宅用地成成交楼面面价同比比07年年有明显

22、显回落，受受宏观调调控，消消费者观观望气氛氛浓厚，商商品房去去化缓慢慢，资金金回笼慢慢，资金金链紧张张加上金金融危机机的冲击击，导致致开发商商放缓施施工进度度，拿地地热情不不高。 2009年年土地市市场依然然冷清，市市场整顿顿还将延延续下去去，供应应量上升升，政府府调整土土地出让让价格成成明年土土地市场场的格局局。 HYPERLINK l 目录 返返回 八、总结首先，受007年110月开开始的国国家宏观观调控，及及去年99月爆发发的世界界金融危危机影响响下，鄞鄞州区的的房地产产开发有有所放缓缓，但经经济适用用房投资资明显开开始走高高；开发发商资金金日益紧紧张，不不仅银行行贷款出出现负增增长，商

23、商品房的的销售也也有所下下降。此此外，007年房房地产开开发过热热的问题题也开始始显现，在在目前的的经济形形势下商商品房的的竣工面面积加速速回升，也也会增加加商品房房的供应应量及空空置率。 第二，宁波波市房地地产成交交量同比比去年同同期下跌跌了344%，但但是鄞州州的成交交均价却却没有受受到任何何影响稳稳定在885000元/平平方米。这这主要是是因为鄞鄞州房地地产商一一般是以以成本法法来确定定房价的的，088年开盘盘的楼盘盘土地一一般是在在07年年招牌挂挂所得。虽虽然077年鄞州州土地价价格飞涨涨，但楼楼面均价价仍然坚坚挺在335000元/平平方米。随随着全球球经济的的复苏，鄞鄞州先已已借助其其特有的的优势，吸吸引着各各界的投投资者、知知名企业业，所以以它的房房价随着着经济危危机的消消退，在在09年年度下半半年将会会有所上上升，还还是会保保持在885000120000元元/平方方米。第三，鄞州