房地产和房地产估价习题9

1、学号姓名成绩基准地价修正法 第九章 路线价法一、单项选择题1.路线价法实质上是一种( )。A.长期趋势法B.成本法C.市场法D.收益法2.在路线价法中需进行适当的调整,这些调整实际上为( )。A.个别因素调整 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整3.城镇街道两侧的商业用地,即使形状相同,面积相等、位置相临,但由于( )不同,价值不会有所不同,而且差异可能很大。A.区位B.临街状况C.地势D.周围环境4.路线价法主要适用于( )的估价。A.城镇街道两侧用地B.城镇街道用地C.城镇商业街道用地D.城镇街道两侧商业用地5.路线价法特别适用于对( )进行估价。A.单宗土地B.待开发土

2、地C.大量土地D.少量土地6.路线价通常为( ),也可为楼面地价。A.土地单价B.土地总价C.宗地单价D.宗地总价7.从理论上讲,( )是街道对地价影响的转折点。A.路线价区段B.标准深度C.标准宗地D. 深度价格修正率8.计算前后两面临街矩形土地价格,通常是采用( )分别轻重估价法重叠价值估价法比较法假设开发法9.街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用( )。正旁两街分别轻重估价法重叠价值估价法比较法假设开发法10.城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各地价区段在某一时点的( )A.

3、价格 B.平均价格C.正常价格 D.市场价格11商业路线价区段应以( )为分界线。A.标准深度 B.道路、沟渠C.影响深度 D.临街深度12.计算出的区段地价,对于商业路线价区段来说是( ),对于住宅片区段和工业片区段来说是区片价。A.路线价 B.区段价C.商业区段价 D.土地单价.13.基准地价修正法是一种( ),其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性和各种调整系数的科学性。A.估价方法 B.直接估价方法c.间接估价方法 D.修正方法14.按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂,但更符合实际情况,主要适用于( )的建筑物。 A.用途相同且价格差异不大B.建筑面积相同且价格差异不大C.

4、各部分的房地价值无差异D.各部分的房地价值有差异但差异不大15.高层建筑地价分摊需要解决建筑物建成后地价如何合理分摊问题,由此确定每个所有者应占有的( )。A.土地价格 B.土地份额C.楼面地价 D.房地产份额16.按建筑面积进行地价分摊,主要适用于各层( )的建筑物。A.用途相同 B.建筑面积相同C.用途相同且价格差异不大 D.建筑面积相同且价格差异不大17.销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以( )来扣除的,这是等量资本要获得等量利润,等质劳动力要获得等量工资等的要求。A.社会平均或一般水平 B.社会最高水平C.社会最低水平 D.个别企业的实际水平18.一临街深度22.86m(即7

5、5英尺),临街宽度30m的矩形土地,其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/,临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%,该宗土地的总价为( )。A.452.63万元 B.75.44万元C.339.47万元 D.377.19万元19.一前后临街、总深度为50m的矩形土地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,其前街影响深度为( )。A.22m B.28mE C 38m D 50m20.一矩形街角地,其正街路线价为5000元/m2,旁街路线价为4200元/m2。临正街深度为15.24m(即50英尺),临旁街深度

6、为22.86m (即75英尺)。临街深度50英尺和75英尺的深度价格修正率分别为140%和120%,另设旁街影响加价率为20%,该宗土地的总价为( )。A.250.00万元 B.224.36万元C.278.99万元 D.243.17万元二、多项选择题1.在路线价法中不做( )。A.交易情况修正 B.交易日期调整C.区域因素调整 D.个别因素调整E.临街深度修正2.路线价法特别适用于( )的估价。A.房地产税收 B.单宗土地C.标准宗地 D.市地重划E.城市房屋拆迁补偿3.运用路线价法估价的前提条件是( )。A.调查评估路线价 B.街道较规整C.划分路线价区段 D.设定标准深度E.两侧临街土地的

7、排列较整齐4.运用路线价法估价一般按下列步骤进行( )。A.划分路线价区段B.设定标准临街深度,选取标准临街宗地C.调查评估路线价,制作价格修正率D.计算临街土地的价值E.检验计算误差5.标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的土地,选取标准临街宗地的具体要求包括有( )。一面临街,土地形状为矩形临街宽度与临街深度比例相当C.土地面积中等D.用途为所在路线价区段具有代表性的用途E.容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率6.制作临街深度价格修正率的要领是( )。A.选取标准临街宗地B.设定标准临街深度C.将标准临街深度分为若干等份D.制定单独深度价格修正率,或将单独深度价格修正率转换为累计或平均

8、深度价格修正率E.按深度价格修正率求取路线价7.城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内根据( )的原则划分地价区段,调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。A.地形相同 B.用途相似C.地块相连 D.地价相近E.权益相同8.城市基准地价评估中通常将土地划分为下列地价区段( )。A.商业路线价区段 B.住宅片区段C.科教文化片区段 D.工业片区段E.办公片区段9.运用基准地价修正法估价应按照下列步骤进行( )。A.搜集有关基准地价的资料B.查出估价对象所处地段的基准地价c.进行交易情况修正D进行交易日期调整、进行土地状况调整E.求出估价对象宗地的价格10.通过高层的建筑地价分

9、摊解决( )A.各部分分摊的土地价格 B.各部分占有的土地份额c.各部分享有的土地面积 D.各部分享有的地价数额各部分享有的建筑面积11.可供选择的分摊方法有( )。A.按建筑面积进行分摊 B.按使用面积进行分摊C.按房地价值进行分摊 D.按土地价值进行分摊E按建筑物价值进行分摊三、判断题1.“路线价”是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。 ( )2.临接同一道路的其他土地的价格,是以宗地价格为基准,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实为房地产状况调整。 ( )3.路线价法不做“交易情况修正”和“个别因素调整”。( ) 4.路线价法是先对可比实例价格

10、进行修正调整,然后再进行综合。( )5.路线价法是利用不同的可比实例价格,评估出一个估价对象土地的价格。 ( )6.在路线价法中不做交易情况修正的原因是求得的若干标准临街宗地的平均价格已是正常价格。 ( ) 7.在路线价法中不做交易日期调整的原因是求得的路线价所对应的日期与欲求取的其他土地价格的日期一致,都是估价作业日期时的价格。 ( ) 8.路线价法被认为是一种快速,相对公平合理,能节省人力、财力,可以同时对大量土地进行估价的方法。 ( ) 9.运用路线价法估价的前提条件是街道较规整,各宗土地的排列较整齐。 ( )10.在划分路线价区段时,应将可及性相当、地块相连的土地划分为同一个路线价区段

11、。 ( )11.从理论上讲,标准深度是街道对地价影响的转折点:由此接近街道方向,地价受街道的影响而逐渐降低;由此远离街道的方向,地价可视为基本不变。( ) 12.路线价通常为土地单价,也可为楼面地价,可用货币表示,也可用相对数表示。 ( )13.深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象,或者说距街道深度愈深、可及性愈好、价值也就愈高。 ( ) 14.所谓区段地价,是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。 ( )15.所谓地价区段,是某个特定地价区段的单价或楼面地价,它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。 ( ) 16.基准地价修正法

12、是在政府确定公布了基准地价的地区,将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。 ( ) 17.按房地价值分摊地价主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物,如用途单一的住宅楼、办公楼。 ( ) 18.按建筑面积分摊地价主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。 ( ) 答案与解析【答案】一、单项选择题1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.B 8.B 9.A 10.B 11.A 12.A 13.C 14.D 15.B 16.C 17.A 18.A 19.B 20.C二、多项选择题ll.AB 2.ADE 3.BE 4.ABCD 5.ABDE

13、 6.BCD 7.BCD 8.ABD 9.ABDE 10.BCD 11.ACD三、判断题|123456789101112131415161718【解析】一、单项选择题1.路线价法实质上是一种市场法。2.路线价法中的调整是房地产状况调整。3.区位的概念太大,故应选临街状况。4.选城镇街道两侧商业用地是最完整的,其他均不完整。5.路线价法特别适用于对大量土地进行估价。6.路线价通常为土地单价,也可为楼面地价。7.标准深度是街道对地价影响的转折点。8.计算前后两面临街矩形土地价格,用重叠价值估价法。9.计算街角地的价格,用正旁两街分别轻重估价法。10.基准地价是各地价区段在某一时点的平均价格。1.商

14、业路线价区段应以标准深度为分界线。12.计算出的区段地价,对于商业路线价区段来说是路线价,对于住宅片区段和工业片区段来说是区片价。13.基准地价修正法是一种间接估价方法。14.按房地价值进行分摊,主要适用于各部分的房地价值有差异但差异不大的建筑物。15.高层建筑地价分摊需要解决建筑物建成后地价如何合理分摊问题,由此确定每个所有者应占有的土地份额。16.按建筑面积进行地价分摊,主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。17.销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的。18.按公式计算:V=5500120%22.8630=452.63万元。19.按公式计算:前街影响

15、深度=5000/(5000+3800)50=28m。20.按矩形街角地价格的计算公式计算:V=(5000140%+4200120520%)15.2422.86=278.99万元。二、多项选择题1.在路线价法中不做交易情况修正和交易日期调整。2.路线价法特别适用于房地产税收、市地重划、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。3.运用路线价法的前提条件是街道较规整、两侧临街土地的排列较整齐。4.要注意路线价法操作步骤的先后次序。5.土地面积中等不是选取标准临街宗地的要求。6.选取标准临街宗地和按深度价格修正率求取路线价不是制作临街深度价格修正率的要领。7.地形、权益与基准地

16、价关系不大。8.地价区段分为:商业路线价区段、住宅片区段、工业片区段。9.注意基准地价修正法操作步骤的先后次序。10.通过高层建筑地价分摊解决:各部分占有的土地份额;各部分享有的土地面积;各部分享有的地价数额。11.分摊方法有:按建筑面积进行分摊;按房地价值进行分摊;按土地价值进行分摊。三、判断题2.应是以路线价为基准而不是以宗地价格为基准。3.路线价法不做交易情况修正,但要做房地产状况调整,而个别因素调整属于房地产状况调整的内容。4.路线价法是先对多个可比实例价格进行综合,然后再进行房地产状况调整。5.路线价法是利用相同的可比实例价格一一路线价,同时评估出许多估价对象一一该街道其他临街土地的价值。7.都是估价时