成都高端写字楼主导产业研究精选

1、成都高端写字楼主导产业研究2013.10报告大纲研究背景1研究思路与方法2研究内容3主要结论4报告大纲研究背景1研究思路与方法2研究内容3主要结论4研究背景大量写字楼集中供应，未来面临一定消化压力2013年上半年整体可租赁总量持续攀升下，空置率进一步攀升至31%的历史高位销售市场主流向甲级写字楼过渡图：2013-2017年成都写字楼市场年度存量压力测算图：截止2013年6月分等级写字楼取得预售证未售存量报告大纲研究背景1研究思路与方法2研究内容3主要结论4研究思路与方法高端写字楼需求量高端写字楼供应量解决问题：高端写字楼主导产业是哪些？各个产业目前发展阶段、企业结构、未来发展趋势？未来使用高端

2、写字楼的机会企业是哪些？从需求端入手，分析高端写字楼主导产业发展趋势研究思路与方法研究方法：访谈+资料搜集访谈对象：企业、政府、同行搜集资料：规划文件、社会统计公报、城市研究报告、写字楼市场形势报告、行业发展报告等研究对象：高端写字楼（甲级、超甲级）主导产业研究思路：筛选出甲级、超甲级在租写字楼中主导产业研究各主导产业的外部环境、发展状况、企业结构、对高端写字楼需求未来是否存在对高端写字楼的需求需求来源主要行业或企业报告大纲研究背景1研究思路与方法2研究内容3主要结论4图：2003-2012年成都与一线城市GDP增速走势图：2003-2012年成都与一线城市第三产业占经济总量占比走势成都经济发

3、展情况与一线城市相比，成都经济仍处于高速发展阶段成都第三产业占比相对较低，发展空间较大数据说明数据来源：公司调研的超甲级、甲级在租写字楼水牌，统计时间截止2013.6写字楼等级写字楼项目名称写字楼等级写字楼项目名称超甲级来福士甲级ACC中航城市广场仁恒置地百扬大厦香格里拉 保利中心甲级明宇金融广场 金沙万瑞中心航天科技大厦 高新国际广场华敏汉尊国际 国航世纪中心华润大厦康普雷斯汇日央扩国际广场力宝大厦平安财富中心蜀都中心时代8号四川投资大厦威斯顿联邦大厦新希望大厦喜年广场中大君悦金沙中国水电大厦中海国际中心中海大厦富力中心高端写字楼主导产业根据正合2013年6月在租写字楼现场调研数据分析：高端

4、写字楼使用较多的五大产业分别是：金融、房地产、贸易消费、专业服务、IT图：2013.6超甲级、甲级在租写字楼主导产业占比情况2013.6超甲级、甲级在租写字楼中各行业占比金融23%房地产22%专业服务15%贸易消费13%IT7%能源/原材料5%制造业5%广告/媒体3%医疗/制药3%物流/运输2%政府/非盈利机构/国际组织1%其他1%数据说明各个主导产业涉及的具体行业如下：金融业：保险、银行、证券公司、金融服务企业、融资担保、融资租赁、小额贷款、投资管理、基金、期货、信托房地产：开发商、建筑工程公司、代理顾问公司、家居装饰公司、景观设计、项目投资公司、物业管理、二手房、土地整理贸易消费：服装、生

5、活用品、食品、酒、电子类产品、化妆品、珠宝、家居及电器、医药器械、贸易、农产品、汽车、能源矿产、办公用品专业服务：事务所、教育培训、设计咨询、企业咨询、生活服务、营销顾问、资产评估IT：电子设备、互联网、通信、软件、弱电系统、物联网、信息技术服务、医疗器械研究、游戏注：红色标注为产业中主导行业高端写字楼主导产业金融房地产专业服务贸易消费IT外部环境发展基础：产业经济的快速发展为金融业的发展奠定基础，国际金融服务业向人力资源丰富、成本相对较低的区域转移规划：明确将成都建为西部金融中心与全国性金融中心，将金融作为成都市的重要支柱产业，规划有金融总部商务区、产业后台服务业聚集区等结论：外部环境优势明

6、显省政府：西部金融中心建设规划（2010-2012）市政府：进一步加快金融业发展的若干意见、关于印发（2010-2012）主导产业1金融相关规划东大街、金融城、金融后台服务中心三大产业聚集板块板块定位目标发展情况东大街金融交易、前台/快速发展，中小企业为主金融城金融企业总部聚集区2015年，新增境内外金融机构50家以上，金融业集群态势初步形成发展初期，分三期进行开发建设，一期已投入使用，二期处开发销售阶段金融后台服务中心金融后台，包括资金清算中心、银行卡中心、研发中心等2015年，我市计划引入20家国内外大型金融机构后台共享服务中心，引入和培育15家规模200人以上的信息技术外包服务企业，15

7、家规模1000人以上的业务流程外包服务企业初步形成集群态势，招行、建行、工行等金融后台服务总部机构14家，独立的第三方金融服务外包企业30余家主导产业1金融相关规划金融中心东大街：现状：稀缺地段与部分项目相对较低的租金吸引大量中小企业未来：受政府开始严控小额贷款、担保公司限制，新增金融类企业数量增幅趋缓，但利润率较高的金融企类业能够支撑租金缓慢上涨项目等级空置率2013年2季度租金（元/平米月）金融企业数量花样年喜年广场甲级4%9039香格里拉中心办公楼超甲级5%150-16012摩根中心甲级10%精装1104明宇金融广场甲级60%精装：低区140，高区1709时代8号甲级30%80-908晶

8、融汇超甲级70%140-170（精装，不含桌椅）/东方广场乙级1%90/主导产业1金融相关规划金融总部商务区金融城：现状：企业总部聚集区，2012年各类金融机构区域性总部110余家，入驻机构数量同比增长37%未来：对入驻企业要求相对较高，缓慢发展状态占地面积建筑面积区域定位入驻企业代表项目一期投入使用435亩50万平米金融核心区域中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国保险监督管理委员会四川监管局等金融监管及服务机构，民生银行、安邦保险、中国人寿等大型金融企业及成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所、北交所西南中心/二期开发建设1545亩350万平米城市综合体为主新华社、中国网通、四川电力

9、、中国华电、成都银行中航国际广场、东方希望三期筹建5505亩/酒店、商业等配套项目为主/复地中心主导产业1金融相关规划金融后台服务中心：现状：建行、工行等金融后台服务总部&第三方金融服务外包企业为主未来：企业多以自建写字楼、入驻产业园区为主工行后台中心金融后台中心主导产业1金融发展概况主导产业1金融图：2009-2012年成都金融业产值以及占GDP比例图：2008-2012年成都人民币贷款与存款余额图：2008-2012年成都保费收入与保险公司个数图：2008-2012年成都证券营业部、从业人员、投资者发展概况主导产业1金融十一五规划（2006-2010）十二五规划（2011-2015）截止2

10、011年底完成情况截止2012年底完成情况整体目标/成为西部金融机构聚集中心、西部金融创新和市场交易中心、西部金融外包及后台服务中心/初步形成金融机构（单位：个）银行机构（单位：家）：48705760外资银行1115家以上13国内证券公司（单位：家）44100（新增上市20家，上市总数达到65家）57（含期货）57（含期货）证券公司营业部数量79/107107保险公司5480家以上65（其中，外资保险机构14家）69国内金融机构在成都设立区域性总部或分公司数14/金融总部商务区已入驻100余家小额贷款公司新增27100/98（在营及筹建）融资性担保公司119200136（截止8月）158金融外

11、包及后台服务机构43余家60家（总投资规模超过100亿元）/45左右产值金融业增加值占服务业增加值比重15.9%20%16%18.5%金融业增加值占地区生产总值比重7.9%10%8.2%9.1%发展概况相比一线城市有一定差距：2012年成都金融业增加值占GDP比重为9.1%，低于北京（14.6%）、深圳（14%）、上海（12.2%）相比重庆，在发展、规划以及发展现状等各方面优势较为明显结论：快速发展阶段，中西部领先地位主导产业1金融城市核心发展区域国务院定位规划与政策2012金融业增长值（亿元）/增幅与GDP比值保险公司数量总体评判成都天府新区金融城西部经济中心西部金融中心建设规划（2010-

12、2012）741/37%9%69优势明显重庆两江新区金融核心区长江上游地区的金融中心2012将出台两江新区金融业发展规划，但没有找到915.65/20.8%8%41规划与发展晚于成都高端写字楼企业结构企业结构：投资管理类中小企业为主，如金融服务、小额贷款、投资理财等，占比超6成图：高端写字楼中金融类企业分布情况主导产业1金融高端写字楼企业结构图：高端写字楼中金融类企业政策、发展等情况主导产业1金融企业类型企业数量占比主力企业办公场所规模（平米）政策支持或引导行业发展阶段行业发展潜力保险7.6%1400-4600（42%）、150-300（29%）支持力度最大，但外资进入需要与国内企业合作，分出

13、50%份额稳定并持续增长消费者对保险的认知逐渐改善，或将加速其发展，企业集中度持续提高金融服务12.7%150-300政策影响较大，监管趋严洗牌阶段，小型、不规范企业开始转型受严格监管未来新增企业较少，发展速度有限，总量平稳下行业整合加速融资担保租赁6.1%200-400审核、监管变严投资管理37.6%90-300（44%）、1000-1500（20%）小额贷款7.6%300-500银行10.2%150-300（19%）、1000-2000（19%）、4000-7000（13%）高新区对进驻的区域性总部有政策优惠，其余企业基本上没有优惠政策；鼓励外资银行进入平稳发展期大型国有银行、外资、股份制

14、商业银行发展稳定证券4.1%200-300/证券类企业仍然呈现处寡头垄断的局面，少数国企或大型民营企业占据市场主导地位未来以增加营业部的形式为主，新增企业较少基金8.3%100-300期货2.2%100-250信托3.2%100-200（40%）、1500-7000（20%）高端写字楼企业区域分布主导产业1金融图：各区域甲级、超甲级写字楼金融类企业数量占比图：金融业民营企业分布情况图：金融业国企分布情况图：金融业外资分布情况结论：区域相对分散，外企分布在人民南路与东大街；国企多在天府新城访谈核心内容主导产业1金融行业企业名称主要内容主要结论银行渣打银行西部地区总部在重庆，在成都基本以网点形式存

15、在，目前外资银行对成都地区比较看好，为了客户方便，多数会选择在市中心或东大街（如花旗银行），不会去南延线，多数外资银行在成都的营业部数量都在3个左右基本以网点增加的形式扩张，高端写字楼需求量来源于外资银行总部的进入民生银行总部在金融城，营业网点均以购买形式获得，相当于投资融资租赁成都工投融资租赁有限公司融资租赁行业在成都处于发展期，上海、深圳等一线城市发展比较好，目前成都只有3、4家，对银行贷款的一种补充，国家对融资租赁整个行业都有15%的税收优惠，准备从成都证券大厦搬到东大街去发展迅速，存在换房需求融资担保、投资管理汇通小额贷款在环球中心办公，租用写字楼规模一层，5000平米，目前已经将汇金

16、广场整栋买完，整个集团会搬过去；行业两极化明显发展受限，短期内对高端写字楼需求较少鑫福集团旗下融资担保公司80人左右，08年成立，办公场所在新世纪广场，到目前为止还未换过写字楼，在东大街有营业网点，行业对写字楼没有特殊要求；政府目前对融资担保类企业的严格监管，新入市门槛变高；成都只有5、6家企业做的比较好齐名行担保成立了大概2、3年，人数为16、17人，办公地点在东方广场；该类企业规模不大，办公面积一般在200-300平米，多集中在东大街和金融城，发展受到政策较大影响高新区管委会小额贷款、融资担保这一类的企业目前政府不允许成立保险中意人寿08年进入成都，100人左右，在中环广场办公，总部看好成

17、都市场，准备加大投入，正考虑更换写字楼，东大街或南延线购买2-3层或整栋楼；政策很支持行业发展，遗产税、养老保险缺失对其都是利好；国企、大型民企以及合资企业为主；中国目前300万保险从业人员，明年估计会淘汰20万人左右，专业度需要提升外部环境利好，持续发展主要结论主导产业1金融整体：外部环境与发展态势良好，整体持续向上发展机会行业：保险（存在办公环境升级需求），外资企业总部（发展速度相对较慢）区域发展：东大街在需求量与租金成长性上优于天府新城行业占比未来发展情况未来高端写字楼需求量小额贷款、金融服务、投资管理等71.6%稳定短期较少，随着政策的宽松可能出现增长保险7.6%稳定增长下企业发展集中

18、度提高随着企业发展部分企业存在换房需求，且需求面积较大银行、证券14.3%以网点形式增加较少整体/持续向好短期平稳，长期仍受政策影响金融业附件相关规划：成都市金融业发展十二五规划金融成都市金融业发展十二五规划.pdf金融业研究原始文档：金融金融业研究原始文档.docx金融业访谈原始记录：金融金融业访谈原始记录.docx金融企业相关新闻资讯：金融金融业新闻资讯.docx主导产业1金融高端写字楼主导产业金融房地产专业服务贸易消费IT外部环境发展基础：经济发展的支柱行业，城镇化率稳步上升，省内二级城市人口持续增长规划政策：限购限贷等政策长期调控，政府干预较多结论：行业仍具备发展动力主导产业2房地产图

19、：成都2004-2011城市化率表：2012秋交会-2013秋交会消费者调研报告中市区、省内二级城市、省外客户占比（户籍地点）大成都客户省内二级城市客户省外客户2013秋50.0%43.4%6.6%2013春52.0%39.9%8.1%2012秋52.5%36.2%11.3%发展概况主导产业2房地产图：2008-2013年上半年成都房地产投资占GDP比重与房地产投资同比增速走势图（单位：亿元）图：2008年-2013年上半年成都房地产投资与住宅新开工面积（单位：亿元、万平米）图：成都市区商品住宅成交量与成交价格走势从房地产投资、住宅新开工量等指标来看，整体发展态势良好发展概况发展阶段：行业调整

20、期，房企分化日趋明显，逐渐进入合理利润时代主导产业2房地产时间房企特征市场特征1998-1992成都首批20余家房企成立，如金房、合力达、青年房产商品房的首次出现便获得客户的认可，一些标志性楼盘开始出现1993-1997本土房企快速发展供需两旺，区域扩张至二环1998-2002外地企业开始进驻成都土地招拍挂取代协议出让2003-2010全国性品牌房企布局成都持续升温，国家开始实施调控2011品牌开发商与本地企业共同占据市场调控下稳定发展萌芽期生长期规范期调整期初生期结论：整体平稳发展下行业竞争加剧表：成都房地产市场发展进程图：高端写字楼中房地产类企业分布情况图：高端写字楼中房地产类企业区域分布

21、情况高端写字楼企业结构企业结构：开发商、建筑工程、代理顾问类企业为主，其中开发商企业数量占比达46%区域：对核心商务区的倾向程度相对其他产业较弱主导产业2房地产高端写字楼企业结构从前期各行业对写字楼的需求来看，建筑工程类企业对高端写字楼需求量相对较少，因此这里着重分析开发商与代理顾问类企业主导产业2房地产代理顾问类企业主导产业2房地产代理顾问类行业：基本饱和时间特征1993-1997“房地产二级市场代理”仅作为一种概念业务体现着它的存在1998-1999发达城市代理行业全面发展2000-2010代理企业全面向内地渗透2011消费者理性购房思维逐步加强，行业面临重新定位、整合起步期扩张期调整期发

22、展期表：全国房地产代理行业发展历程从代理公司来看，外地知名的代理公司基本上都来成都了，竞争也相当激烈，并且被电商等各种渠道冲击，未来发展趋于稳定新港地产策划经理2010年，成都代理项目185个，本地知名代理公司（正合、嘉联、世家、星彦、吉信行）市场份额占比25%、全国性品牌公司（中原、思源、世联）占比17%，其他占比达58%成都房地产行业发展报告开发商主导产业2房地产开发商：外地房企投资成都市场热情较高表：2013年1-10月部分外地企业成都土地市场拿地情况注：数据来源于成都国土局招拍挂途径开发商主导产业2房地产开发商：知名品牌房企已基本进入，未来可能进入成都的品牌房企数量相对较少开发商企业性

23、质进入成都可能性主要原因建业民营无河南本土企业，不会出省，社会关系很重要越秀国企较小除房地产外，交通基建、金融为其核心业务；以珠三角为核心布局区域融创民营较小开发项目集中在重庆、天津、北京、上海；且产品相对高端金地民营较小集团已经在成都考察两三年，但相对较为谨慎，认为成都地价相对较高金融街民营较小开发项目集中在北京、天津、重庆、惠州，产品以商业、公寓为主碧桂园民营会在成都拿地以三四线城市为核心，在四川已布局西昌、南充、广元方兴央企会考虑进入成都央企背景，集团内部人士透露未来会进入成都表：2013年上半年销售金额排行top50中未进入成都的部分品牌房企注：以上成果来源于相关新闻以及访谈开发商主导

24、产业2房地产开发商：未来省内二级城市开发商为企业增量主力开发商城市来蓉时间代表项目办公地点蓝润达州2012下半年蓝润棠湖春天、蓝润锦江春天、蓝润华府春天仁和春天广场泰合南充2011泰合国际财富中心青羊总部基地领地乐山2009环球金融中心中海国际明宇南充2008明宇金融广场、明宇大厦、明宇西部国际金融中心明宇大厦永竞宜宾2009天紫界、田园时代、双楠尚品广场喜年广场恒河南充2013恒河广场（电子宾馆项目）华润大厦表：部分已进入成都的省内二级城市开发商目前省内二级城市的开发商还是比较多的，都想来成都，来成都基本上是他们的一个愿景，但还是要看有没有合适的地，利润为首要考虑因素；在写字楼的使用上要求比

25、较高，都比较看重形象南充恒河集团毛总注：以上成果来源于相关新闻以及访谈访谈核心内容主导产业2房地产行业企业名称主要内容主要结论代理顾问新港地产1、未来房地产企业主要增量来源于：省内二级城市开发商&外地的投资方或开发企业。一方面，成都经济快速发展但房价相比一线城市仍有较大差距，同时涨幅不是特别高，一些外地风投公司与热钱会流入成都，特别是沿海的，另外，一些省内二级城市开发商也想挤进成都，基本上都是走低价刚需路线，蓝润就是代表，目前来看该类企业并不是很多2、从代理公司来看，外地知名的代理公司基本上都来成都了，竞争也相当激烈，并且被电商等各种渠道冲击，未来发展趋于稳定代理类企业基本饱和；房地产行业增量

26、来源于省内二级城市开发商或外地投资方开发商河南建业1、河南那边的开发商想来成都的还是有，但是能够来的概率很小，除非社会关系到位2、目前来看，北上广深之下就是成都了，如果不是很知名是不会来成都的，没有号召力，还不如往熟悉的区域开发，都会往下走而不是往上走，建业现在就是开始往河南三四线城市开发了新增量主要为省内二级城市开发商南充恒河1、在华润大厦办公，很多二级城市开发商对写字楼要求还是挺高的，需要形象2、目前省内二级城市的开发商还是比较多的，都想来成都，来成都基本上是他们的一个愿景，但是还是要看有没有合适的地，利润为首要考虑因素3、三四线城市的开发商进一二线城市目的是：寻求企业发展与合作；一二线城

27、市的开发商往三四线走是寻求土地储备投资机构香港某投行1、房地产市场一直处于调控下，投资机构对市场的预期持续下降2、沿海或国外的投资机构、开发商对成都的相关信息不是很了解，信息量不大、渠道太少3、投资内地房地产市场还是要看利润，一般投资机构对房地产市场的利润预期在2-3倍，成都目前的高地价不能实现这种利润4、还有一点很重要的是，成都这边自然灾害很多，多数投资机构不愿意进来的投资机构对成都市场的预期不高主要结论主导产业2房地产整体：进入调整阶段，整体发展平稳下行业竞争加剧机会企业：省内二级城市开发商，对写字楼要求较高，形象较为重要，需求面积在300-500平米；央企背景或全国性的开发商，如方兴、碧

28、桂园；省外部分知名房企区域发展：地段优势明显、交通便捷的区域机会较多房地产附件房地产业研究原始文档：房地产房地产业研究原始文档.docx房地产业访谈原始记录：房地产房地产业访谈原始记录.docx房地产业相关新闻资讯：房地产外地房企投资成都市场新闻资讯.docx主导产业2房地产高端写字楼主导产业金融房地产专业服务贸易消费IT专业服务行业特点主导产业3专业服务依附于相关行业的发展，行业依赖性较高行业利润率相对比较高图：高端写字楼中专业服务类不同性质企业分布图：高端写字楼中专业服务类企业从事不同业务企业分布情况主导产业3专业服务高端写字楼企业结构从企业性质来看：民营企业为主力，占比超七成，其次为外资

29、企业从企业从事业务看：不同业务企业分布相对均衡，生活服务、企业咨询、设计咨询、事务所较多高端写字楼区域分布从分布区域来看：市中心、人民南路离市中心较近的区域为专业服务企业的主要分布区域从主力业务类型（生活服务、教育）企业分布来看：市中心仍为主力主导产业3专业服务核心访谈内容企业类型企业名称访谈主要内容主要结论教育某儿童培训机构1.类似少年宫的少年兴趣爱好培训班，在成都成立了10年了，没有在其他地方开设分部，总校地址在双林路，没有在写字楼中设立办公区域或教育基地；2.成都这类机构已经饱和，数量很多，但多数都是中小型的，基本不会用到写字楼，除了少数品牌教育培训机构才会使用写字楼，多数还是使用不带电

30、梯的老旧商住楼或小区住宅这类型企业在成都发展比较成熟，市场基本饱和，少数品牌教育机构会使用写字楼，使用面积相对较大望子成龙1.总部在高升桥的高升大厦，租赁面积至少在5层以上，成都市区有29个校区，最小的校区租赁面积一般是一层，一般后台办公与教室都在一起；2.一般培训机构会租赁写字楼，小一点的培训机构会租赁一层，面积相对较小企业咨询久谦企业咨询公司目前在香格里拉中心办公，行业利润率较高，较大的公司对写字楼的要求较高，已经进驻成都外资企业有麦肯锡、翰威特等，成都本土的做的比较好的企业好像很少利润率较高，对高端写字楼需求较大前程无忧1.公司在绿洲大酒店办公，有200人左右；2.人力资源服务类企业数量

31、不多，就前程无忧、智联那几家大的，利润总体还可以，但具体多少不清楚，小企业都是一些做报纸广告招聘的，就是报纸广告串串；近年来新增的企业业很少，未来不会出现太大的增长趋势人力资源服务类企业对高端写字楼需求很少，且企业发展比较稳定设计咨询四川天堃工程项目管理有限公司1.公司在成都市高新区天府新谷8栋2单元606办公，且未换过办公楼，主要从事工程造价、审计业务；2.行业处于平稳发展期，中小企业居多，大企业只几个；3.多数企业在一般的办公楼办公对写字楼等级要求不高，行业发展平稳主导产业3专业服务主要结论整体：发展比较稳定机会企业：企业咨询类，但目前成都市场已基本饱和区域：市中心区域的写字楼存在较大的发

32、展机会主导产业3专业服务专业服务附件专业服务相关规划：成都市服务业发展十二五规划专业服务成都市服务业发展十二五规划.pdf、成都市文化产业十二五发展规划专业服务成都市文化产业十二五发展规划(全文).doc、旅游业十二五规划专业服务旅游业十二五规划.PDF专业服务研究原始文档：专业服务专业服务研究原始文档.docx专业服务原始访谈记录：专业服务专业服务访谈记录.docx主导产业3专业服务高端写字楼主导产业金融房地产专业服务贸易消费IT外部环境发展基础：经济重心偏向转变经济发展方式，通过拉动内需提升消费对经济增长的驱动规划：成都“十二五”规划，商贸与旅游、金融同时作为服务业三大支柱产业政策：201

33、3年中央提出八项规定，限制公款消费，餐饮、烟酒等消费受到影响，社会消费品零售总额增速维持在13%左右的较低水平结论：外部环境利好贸易消费行业的发展市政府：成都市十二五规划（2011-2015年）、成都市建设区域性国际贸易中心城市行动方案（20132017年）主导产业4贸易消费相关规划规划范围占地面积（亩）建筑面积（万平米）开发进度定位项目简介成都国际商贸城北至香城大道，西至成彭路和斑竹园镇区西侧，南至三环路，东至川陕路凤凰山段和宝成铁路2090500一区、二区、三区、六区已投入使用，四区、五区正在施工中四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程，是成都北部新城建设的龙头工程商铺约6 万个，包含1

34、7个大类，1900多个种类，48个行业，43万多个商品品种，配有酒店及写字楼成都国际商贸城：现状：目前多为个体户或小型公司为主未来：进驻商家或企业多在门店办公，对写字楼需求不大，尤其是高端写字楼主导产业4贸易消费发展概况十二五规划到2015年增速目标到2015年产值目标2012年完成情况按目标增速，以2012年为基数计算2015年产值社会消费品零售总额年均增速16%5000亿元3318亿元、年均增速16%5179（达到目标）商贸增加值年均增速16%1500亿元/外贸进出口总额年均增速32%1000亿美元475亿美元、年均增速31%1068（达到目标）成都市建设区域性国际贸易中心城市行动方案到2

35、017年增速目标到2017年产值目标2012年完成情况按目标增速，以2012年完成情况计算2015年产值商品销售总额（限额以上）14%11924亿元/社会消费品零售总额14%6388亿元3318亿元、年均增速16%6405（达到目标）进出口贸易总额21%1220亿美元475亿美元、年均增速31%1235（达到目标）主导产业4贸易消费发展概况结论：目前发展比较成熟，由于经济发展方式向消费拉动上转变，长期来看仍存在机会主导产业4贸易消费高端写字楼企业结构从企业性质来看：民营企业为主，占比超六成，其次为外资企业从企业从事业务看：服装、食品、酒、电子产品销售、医药器械为主力，占比接近六成图：高端写字楼

36、中贸易消费类企业从事不同业务企业分布情况图：高端写字楼中贸易消费类不同性质企业分布主导产业4贸易消费主导产业4贸易消费高端写字面积楼需求分析企业类型企业数量占比主力企业办公规模以及企业数量占比服装19%1000-2000（11%）、200-500（33%）、600-700（11%）生活用品5%150-350食品12%1000-2000（18%）、300-600（18%）酒14%100-300（19%）、1000-2000（10%）电子产品类14%/化妆品4%1800（17%）、277（17%）珠宝5%300-400家居及电器5%250-550医药器械8%1800（17%）、250-400（17

37、%）贸易3%150-550农产品2%400-700汽车3%700（25%）、1500（25%）能源矿产4%1500办公用品2%170贸易零售企业办公面积呈现两极分化，分布在1000-2000平米以及300-600平米外资、大型民企需求大面积，本地企业以及多数民营企业面积需求较小高端写字楼区域分布主导产业4贸易消费从分布区域来看：市中心、人民南路离市中心较近的区域为贸易消费企业的主要分布区域，这种现象在外资企业中更加明显，主要受行业性质影响，市区交通便利，客户达到性更高从主力业务类型（服装业）企业分布来看：市中心为主力，占比超六成主导产业4贸易消费核心访谈内容企业类型企业名称访谈主要内容主要结论

38、酒郎酒1.高端白酒行业被几家大型企业垄断，如五粮液、郎酒、茅台等；2.受三公消费影响，目前高端白酒行业受到的影响比较大，业务销售情况不好，小型白酒企业受到一定程度影响，某些小型企业破产，但总体来说，由于客户群的不同，小型白酒企业受到影响较小；3.行业利润率很高，高端白酒的行业毛利润率在50%以上，茅台能做到70%；4.对写字楼存在需求，但要求不是很高，但是大型企业会自建比较高端的写字楼白酒行业未来发展受到影响，生产企业会用到写字楼，对写字楼要求不高，大型企业会自建办公楼，但整体行业利润率较高，对高端写字楼有支付能力食品某进口食品批发企业1.但是大多数人在外面搞配送，只有少部分人在办公；2.办公

39、环境要求不高，一般是仓储地方也是办公地点受业务类型影响，写字楼需求很少同时要求不高外贸某现代商船对写字楼要求一般，但是对写字楼会有需求高端写字楼需求较少服装zara所有门店单独管理，日常办公与门店混合一起，所有办公需求几乎由上海总部统一管理，因此对写字楼基本不产生需求，但是这种类型的运营模式比较少服装商贸公司、大型服装企业对写字楼存在需求衣恋1.公司目前在科华路王府井楼上办公，办公面积一层，大概1000平米左右，有300多人，10几个职能部门在办公；2.该企业对成本控制比较严，进驻甲级或超甲写字楼的可能性不大医疗器械上海宜友医疗器械公司（总部在韩国）1.行业利润率高；2.西南总部在重庆，由重庆

40、公司管理包括成都在内的销售业务，成都公司目前就一个人，主要做售后服务，销售业务是找其他经销商在做器械销售，这家经销商目前在南玻商厦办公行业利润率能够支付高端写字楼，但对高端写字楼需求不多主要结论主导产业4贸易消费整体：发展相对成熟，且对高端写字楼需求不大，提升内需对经济增长的拉动力对行业未来发展利好机会企业：外资企业；酒类、食品、服装、电子产品类大型企业区域发展：离市中心（如市中心、人民南路）较近区域存在较大的机会贸易消费附件贸易服务相关规划：成都市建设区域性国际贸易中心城市行动方案贸易消费成都市建设区域性国际贸易中心城市行动方案（20132017年）.docx贸易服务研究原始文档：贸易消费贸

41、易零售研究原始文档.docx贸易服务原始访谈记录：贸易消费贸易零售访谈记录.docx主导产业4贸易消费高端写字楼主导产业金融房地产专业服务贸易消费IT外部环境发展基础：高新技术产业2005-2010产值年均增速为17.7%，500强等大型企业陆续进驻；国际国内将高新技术产业作为核心战略发展产业规划：高新技术产业为成都重点发展产业，十二五规划中提出未来要实现“现代服务业、高新技术产业和战略性新兴产业实现跨越式发展”，其中电子信息产业为高新技术产业的支柱结论：外部环境优势明显成都市经济委员会：成都市电子信息产业集群发展规划（20082017年）市政府：十二五规划中提到，到2015年，把成都建设成为

42、具有重要国际影响、全国一流、中西部领先的高新技术产业基地主导产业5IT相关规划“一个核心区、两条产业带和四个聚集区” 主导产业5IT区域分布主要入驻行业或企业产业园一个核心区高新区总部为主新川科技园、软件园两条产业带以成都高新区为主要聚集区，连接武侯区、青羊区、金牛区、都江堰软件、信息服务西部智谷、金牛区高新技术产业园四个聚集区高新西区、经开区、航空港与新津集成电路、电子元器件、光伏电、平板显示高新西区产业园、新津工业园相关规划主导产业5IT产业园区占地或建筑面积运营时间主导行业企业数量代表企业天府软件园已开发建面140万平米（38%）2005年软件外包/软件开发，数字娱乐，信息安全，电信，研

43、发中心，IC设计&BPO/共享服务中心400余家，其中外资企业占比40%，33家世界500强落户华为、阿里巴巴、马士基、西门子、爱立信、腾讯新川科技园占地15510亩2011年9月签约，已开始招商服务外包、信息技术、生物医药、数字新媒体、环保、培训、精密仪器、金融/高新西区占地64500亩2001年启动建设集成电路、光电显示、通信、电子终端、生物医药70家，投产企业35家托普软件、大唐电信、银河磁体西部智谷750亩2011.4一期竣工软件、技术研发与服务外包、动漫89家四川空间信息产业有限公司、成都唐源科技有限责任公司金牛高新技术产业园11610亩2000年成立电子信息、生物制药、机械加工、食

44、品2008年52家汇源光通信、宏天电传表：以电子信息为主的产业园区发展情况结论：大量产业园区使部分对写字楼有需求的企业分流发展概况高新区： 2011年在科技部今年公布的国家高新区最新评价结果中，高新区综合排名列国家高新区第4位，位列中关村、上海张江和深圳高新区之后，连续4年居中西部第一2012年区内重新认定的高新技术企业达到515家，占成都市的52%；聚集世界500强企业及国际知名企业120余家结论：发展态势良好，区域集中度明显主导产业5IT产业增加值增速规模以上工业增加值增速固定资产投资增速财政总收入增速到位外资增速地方公共财政预算收入增速23.2%32.1%16.1%15.9%34.8%3

45、8%表：高新区2012年各项指标增速图：高端写字楼中IT类企业分布情况图：高端写字楼中IT类企业分布情况高端写字楼企业结构企业结构：互联网、通信等行业为主，需求面积从200到1000平米不等；全国性、外资企业占比达65%，为各主导产业中首位主导产业5IT高端写字楼企业区域分布主导产业5IT图：各区域甲级、超甲级写字楼IT类企业数量占比图：本地IT类企业区域分布情况图：全国性IT类企业区域分布情况图：外资IT类企业区域分布情况结论：区域相对分散，外企、全国性实力较雄厚的企业分布在人民南路与东大街；本地企业多在租金相对较低的天府新城访谈核心内容主导产业5IT行业企业名称主要内容主要结论软件测试某软件测试企业公司目前在航