土地增值税扣除项目及土地增值税计算方式

1、土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地利用权所支付的金额；（二）开发土地的本钱、费用；（三）新建房及配套设施的本钱、费用，或旧房及建筑物的评估价钱；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地利用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地利用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的本钱，是指纳 税人房地产开发项目实际发生的本钱（以下简称房增开发本钱），包括

2、土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费 及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、 测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自 营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、 照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的 支出。开发间接费用，是指直

3、接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）， 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融 机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算 的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 5之内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 10之内 计算

4、扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价钱，是指在转让已利用的衡宇及建筑物时， 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价 钱。评估价钱须经本地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、 城市保护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以 扣除。（六）按照条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按 本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计 20的扣除。另外，纳税人成片受让土地利用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣 除项目金额的肯定，可按转让土地利

5、用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按 建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。房地产公司的土地增值税如何计 算？房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地利用权、地上建筑物及附着物并取得收入的 单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的 是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤其复杂。 笔者以为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地利用权、地上建筑物及附着物取得收入与扌扣 除项目金额之间的差额。（2 ）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收 入额中减除项目的金额，它包括

6、取得土地利用权所支付的金额、房地产开发本钱、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目 金额50%的部份，税率为30%,速算扣除数为0；（2 ）增值额超过扣除项目 金额50% 未超过扣除项目金额100%的部份税率为40%速算扣除数为5%;（3 ）增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部份，税 率为50%，速算扣除数为15%;（4）增值额超过扣除项目金额200%的部份， 税率为60%,速算扣除数为35%。三、肯定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地利用权、

7、衡宇产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各类实物形态的估价收 入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。四、肯定扣除项目（1 ）取得土地利用权所支付的金额，包括支付地价款和有关记录、过 户手续费；（2）房地产开发本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包 括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按土地增值税暂 行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并 能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5%之内计 算扣除，不然按上述第（1）

8、和（2）项合计的10%之内计算扣除；（4）转让 房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5） 其他扣除项目。这条主如果针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企 业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时万万 不能遗漏。五、计算方式首先肯定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪个层 次，然后运用公式“土地增值税税额二增值额X税率-扣除项目金额X速算扣除 数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋 出租，10栋待售。每栋地价万元，记录、过户手续费万元，开发本钱包括土地 征用及拆迂补偿费、前期工程

9、费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利 息万元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率 3%。问该公司应缴纳多少土地增值税？计算进程如下：转让收入：180 x80二14400 （万元）取得土地利用权所支付的金额与房地产开发本钱合计：（+50）x80二 5200 （万元）房地产开发费用扣除：x80 + 5200 x5%二300 （万元）转让税金支出：14400 x5%x（1 + 5% + 3%）二（万元）加计扣除金额：5200 x20% = 1040 （万元）扣除项目合计：5200 + 300 +1040 =（万元）增值额二14400 -=（万

10、元）增值额与扣除项目金额比率=/x100% = %应纳增值税税额=x40%- x5%=（万元）六、会计处置1转让取得收入时：借：主营业务税金及附加贷：应交税金-应交土地增值税2实际上交时：借：应交税金-应交土地增值税贷：银行存款某房地产公司从事普通标准住宅开发，2021 年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000 平米，单位售价2000 元/平米。销售总收入2400万元，该楼支付土地出让金324 万元， 衡宇开发本钱 1200 万元，含利息支出 100 万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城 建税率 7%，教育费附加率3%，印花税率%0，本地政府规定房地产开发费用允许扣除比例 10%。计算该公

11、司应交土地增值税和获利金额。(按规定，房地产公司增值率低于20%可不 交土地增值税，请替该公司进行纳税规画)扣除项目营业税及附加=2400*%=132开发费用二(324+1200-100)*10%=房产企业加计 20%=( 324+1200-100)*20%=扣除合计=132 + + + 324+1200-100二增值额=增值率=%应交土地增值税=*30%=增加开发本钱或降低销售价钱，使增值率不超过20%土地增值税两种计算方式土地增值税是不受物业的年限限制，只如果豪宅物业有增值便适用此规定，“若是有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税，分为无购房发 票与有发票两种。第一种方式为：“无购房发票的依照房管局评估价总额的3%”。第二种方式为：“有发票的征收方式，其税率为：1增值额未超过50%的 征收增值额的30% ; 2.增值额为50% 100%的征收增值额的40% ; 3增值额 为100% - 200%