商品房买卖合同条款法律风险指引

1、（法律风险指引）目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 买受人主体不适格 2 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 商品房基本情况描述 3 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 计价方式与价款 4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 按揭付款与担保责任 5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 买受人逾期付款违约责任约定 6 HYPERLI

2、NK l bookmark18 o Current Document 办证与办证延期的约定 7 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 7 交付条款 8 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 规划设计变更风险规避 11 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 保修条款 12 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 关于基础设施、公共配套的承诺 13 HYPERLINK l bookmark36 o Current Do

3、cument 共有、专有部分约定及未列入共有建筑面积分摊部分的约定 13 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 12 结构与用途禁止 14 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 13 关于送达的约定 14为了提示商品房销售合同及补充协议中法律风险，在合同拟定、修改、签订及履行过 程中规避相关来自政策、买受人及其他风险，根据法律规定及实践经验，拟定本指引，规 范集团及城市公司相关经营管理行为，维护公司利益。买受人主体不适格房地产买卖合同主体的适格才能保证合同的有效及合同的正常履行，但是经常会因买 受人（资

4、格、条件）的特殊性或政策环境的变化导致买受人无法办理合同备案或办理房产 证。1.1年龄限制有些地方规定，以16周岁外地人名义购房的，会面临购房合同不能备案以及不能办理 房产证的风险。此外，买受人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应当由其监 护人代理。防范措施：在签订买卖合同前，应当了解当地政策要求，如有相关要求的，须在签订 合同前明确告知买受人（或其代理人），核实买受人身份证信息，并将相关复印件签名留 存。1.2限购政策限购政策对买受人主体要求更为明显，如新国八条中规定“原则上对已有1套住房的 当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居 民家庭，限购

5、1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上 住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当 地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”限购政策及相关风险会根据市场环境、 投资需求等政府部门作出调整，因此，在合同签订前应当根据当地政策及时拟定应对防范 措施及条款。防范措施：（1）不迟于签订合同前进行客户主体资格（资料）的预审；（2）将该限 购政策等风险说明及内容应当作为补充协议中特别风险提示条款，并让买受人作出承诺， 并约定出现该种情形下的责任承担。建议条款：“我（们）已明确得知国家有关房屋限购政策（*号），并按要求提供相关 真实的证明

6、材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房产交易行为所产生的 法律责任，本人愿承担全部责任。特此声明”并请买受人将上述声明亲笔抄写并签名。商品房基本情况描述商品房的基本情况包括但不限于列明用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许 可证、房地产预售许可证等发证机关及许可证号，以及商品房的坐落、用途、结构、层高、 建筑层数、阳台结构、建筑面积、房屋平面图。2.1层数、门牌号、案名房屋的坐落是指该商品房在所开发小区中的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层 数、门牌号。实践中开发商为了营销需要在宣传单页、沙盘以中将“ 4”、“14 ”等楼层用 “3-A”、“13-A ”替代或者直接“跳层”

7、。开发商也经常摒弃备案名采用比较新颖的案名 来做宣传，导致项目开发案名（宣传名称）与备案名称不一致情形。法律风险：在房价下跌行情中，买受人经常主张开发商未告知等原因要求退“3-A”、 “13-A ”等楼层或门牌的房屋，主张交付楼层、房号、名称与合同签订、沙盘、备案名称 等标示不一致导致重大误解等。防范措施：涉及该类特殊房号或楼层的时候，在合同签订时，填写真实备案房号及楼 层，在立面图、剖面图中标示标的房产，如有需要还应当在补充协议中明确告知，明确“3-A 层/号”、“13-A层/号”既自然层“4层/号”、“14层/号”，核实房屋工程编号与公安 门牌号。建议条款：准确描述商品房基本情况，地上层数

8、、地下层数、是否含有架空层、架空 层所处位置。同时，楼层平面图应当标示房号，立面图中标示层号，签订的商品房买卖合 同中必须填写备案的房号（门牌号）、层号和案名，如宣传物料中使用名称与备案名不一 致的，应当在补充条款中增加风险提示条款。2.2建筑面积2.2.1面积的约定建筑面积应当与预售许可证相应房号预售面积一致，并且应当对套内建筑面积、公共 部位与公用房屋分摊建筑面积构成进行说明。法律风险：买卖合同应当制作剖面图、分户平面图等附件，面积以测绘报告数据为准, 以免发生违约风险。防范措施：明确房地产面积确认依据。建议条款：标的房地产面积以所附（预售）测绘报告为准，并明确建筑面积、套内建 筑面积，套

9、内建筑面积计算与共有建筑面积分摊与不分摊范围、建筑面积计算规则。合同 约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2.2.2面积差异的处理商品房交付后，针对产权登记面积与合同约定面积发生差异的情况处理，建设单位最 好利用其优势地位在合同中约定，否则按照法律规定（最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条）处理将对建设单位极其不利。法律风险：面积差异过大时导致出卖人违约，买受人会依法选择退房等方式，同时也 面临退款、退房或催收增加房款等。防范措施：约定条款中明确面积差异处理方式，同时也应当避免“霸王条款”导致诉 讼时无法得到法官支持的情况。尽量约定对出卖人

10、比较宽松的条款，面积差异建议选择建 筑面积（产权登记面积）与合同约定面积出现差异。建议条款：“（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，面积超出的部分按约定 单价补付差价款，面积不足的部分按约定单价退回差价款，双方均不得解除合同；（2）面 积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人应在知道或应当知道存在面积误 差之日起7日内采用书面方式通知出卖人解除合同，逾期未通知解除的，视为买受人同意 不解除合同。买受人解除合同的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款 退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息；买受人不解除合同的，应据实结算 房价款。”计价方式与价款3.1收

11、取及代收费用提示法律风险：违规代收或无权代收的不仅导致行政处罚而且也涉及开票、入账、税金、 现金管理等操作风险；合同价款及费用约定应当明晰，区分购房款与代收费用等，以免造 成出卖人房款“缩水”。防范措施：出卖人收取及代收费用应当公布收取依据（规范性文件），且代收费用的 收取应当由买受人自由选择。同时，收取及代收费用应当是不含在总价款中，因此必须给 予明确和注明。对于代为收取或代为办理证件预收取的费用应当取得买受人的同意，并签订授权委托 书，保留相关证件复印件和授权委托书。同时，做好相关费用公布与公示。建议条款：“本合同中的购房总价款是指买受人向出卖人支付的全部购房款，不包括 买卖行为产生的各类

12、税费及费用。出卖人如向买受人收取、代收因买卖行为产生的各种税费及费用，已向买受人提供收 取、代收各种税费的规范性文件，并征得买受人的同意，否则，买受人有权拒绝或者依法 向相关部门直接缴付。出卖人代收代缴的费用包括但不限于契税、印花税、维修基金、产权登记费、产权证 工本费、抵押登记费（如有）、燃气建设费（如有）等该等费用买受人应当按出卖人要求 支付给出卖人，否则买受人应按本合同中有关逾期付款条款承担违约责任，出卖人有权相 应推迟交房及办证时间且不承担逾期交房与逾延期办证的违约责任。”按揭付款与担保责任实际操作中，以按揭方式付款的，出卖人需要就买受人的按揭还款义务提供一般保证 或连带保证，包括在银

13、行放贷至购房人所购房屋完成抵押登记期间提供阶段性保证，在贷 款期间就每期还款义务提供连带保证责任。担保范围包括贷款本金、利息、滞纳金、违约 金等。其中涉及到出卖人、买受人、按揭银行（住房公积金管理中心）多方法律关系。（注： 如因银行逾期放款或未按照买受人要求放款、银行延迟办理抵押登记而导致出卖人担保期 限延长、买受人违约后，银行消极行使权力，导致出卖人承担保证责任的只能通过与银行 的贷款担保协议中约定。）法律风险：（1）履行担保义务后的债权追偿的风险（2）代为还款后出卖人收回房产 再行出售时市场价格下降的亏损（3）因出卖人原因导致无法办理按揭贷款的违约风险。防范措施：（1）拟定担保贷款未能取得

14、情况处理条款，包括但不限于自行支付剩余价 款、出卖人的合同解除权，同时约定因买受人原因导致支付违约应当承担的违约责任；（2） 为保证出卖人顺利实现追偿权，可要求买受人以其他担保或保证人的方式提供反担保，以 保障企业的权益；（3）当出现买受人违约时如买受人不愿意办理取消备案等手续的可以请 求司法救济以满足快速将标的房产再投入市场。建议条款：（1）买受人以按揭方式付款的，买受人应督促按揭银行代买受人将剩余购房款按时支 付至出卖人帐户。因任何事由导致按揭银行提高本合同首付款的、按揭银行在本主合同约 定期限内未支付剩余购房款的、买受人与银行未能订立商品房担保贷款合同的、银行批准 的贷款金额少于合同约定

15、贷款金额的，买受人都应在一定期限内自行筹款一次性付清或自 行筹款补足差额贷款部分，银行未按时放款、未能订立商品房担保贷款合同、银行批准的 贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。（2）买受人采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的规定按时支付贷款本息，若买受 人未按时还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择以下方式处理：1、先行处置抵押物，处置抵押物后的所得用于清偿债务，由出卖人在不足范围内承担 相应保证责任。出卖人承担保证责任后有权就其代为清偿债务部分向买受人追偿。2、银行请求解除贷款合同的，出卖人代为清偿的，有权向买受人主张代为清偿的款项、 违约金、为清偿贷款

16、所发生的费用等，出卖人有权解除商品房买卖合同，前述费用直接在 房款中扣除。买受人逾期付款违约责任约定买受人逾期付款包括商品房买卖合同及补充协议应当约定买受人逾期付款违约责 任，并根据违约情况的不同设置不同违约责任。法律风险：买受人不能按时付款时违约风险，导致出卖人承担担保责任风险增大；防范措施：约定逾期付款违约责任，确保出卖人在逾期情况下的合同解除权；建议条款：（1）逾期在一定时间之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应 付款之日止，买受人按日向出卖人支付合同总价%的违约金，合同继续履行；买受人违反付 款期限的，除承担约定的违约责任外，出卖人有权将交付期限和办证期限相应顺延。逾

17、期超过一定时间的，出卖人有权解除合同，买受人应当承担逾期付款责任，且该违 约金在已收取的房款中扣除，不足部分出卖人保留继续追偿的权利；买受人选择继续履行 且经过出卖人同意的，仍按本条上一项规定承担违约责任且房款未付清的，出卖人有权拒 绝交房，而无需承担迟延交房的违约责任。（2）买受人逾期付款导致合同解除的，出卖人有权解除合同，收回本房地产。出卖人 因此解除合同的，买受人应向出卖人支付购房总价款 （请根据项目情况作出调整）作为违 约金。出卖人有权在买受人已付房款中扣除违约金或出卖人损失、出卖人因解除合同发生 的各项费用及其他全部应付未付款项，将剩余房款（不计利息）退回买受人；如买受人已 付房款不

18、足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足。办证与办证延期的约定办理产权证作为商品房买卖合同中出卖人主要义务之一经常因为竣工迟延、审批迟延、 资料不全面、政府等多方面原因导致未能在合同约定日期内办理完毕，而面临违约责任。法律风险：延迟办证违约风险。防范措施：约定出卖人或买受人办理产权证时对方应当提交资料或协助办理事项及相 应时限，否则应当相应延长办理时限；约定较为宽松的办理时限及违约责任条款。建议条款：（1）出卖人选择下列第种方式，将在本房地产交付之日起365个工作日内为买受人办 理并取得房地产证。壹.书面通知买受人共同买受人共同向市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办 理房地产

19、证。贰.买受人书面委托出卖人向市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地 产证。买受人在接到出卖人办理房地产证的书面通知后日内，向出卖人或出卖人指 定的第三人提供办理房地产证所需的证件资料和有关费用。因买受人未履行相关义务 导致出卖人不能按期办理房地产证的，出卖人不承担延期办证的违约责任。应当列明 买受人应当向出卖人提供的证件资料包括：（请参考本地政策文件，如我方要求提供资料 与政府要求资料不一致的，在补充协议中补充）。叁待初始登记时向房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办理 的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径直向市房地产权登记机关申请房地产权 转移登记，办理房地

20、产证。（2）“出卖人应于交房后365个工作日内办理该商品房的产权证。除不可抗力或买受 人原因及其他约定事由外，如出卖人未能在该期限内办理完成的，每延迟办证一年，应按 已收取房款的向买受人支付延迟办证的违约金；延迟办证超过三年的（不含三年），买受 人有权单方面解除合同。”交付条款出卖人向买受人交付前，应发出入伙通知书，入伙通知书中应注明实际交付 的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出 卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为房地产实际交付的凭据。7.1交付时间合同中约定商品房交付日期要保证迟于土地

21、出让合同中竣工日期、迟于施工总承包合 同中约定竣工日期，并且能够满足工程施工进度要求，以免发生违约情形。交付日期一般 均写明具体的年月日。建议条款：（1）出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间 为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验 收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人入伙通知书中的交付 期限届满之日。（2）风险转移条款“买受人办理完毕房屋交付手续，商品房即交付于买受人。买受人 无合法理由拒绝受领或办理交接手续的，自通知规定日期或交付截止日期的第二日起，该 房屋视为已交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理

22、费、采暖费等相关费用，自视为交付 之日起由买受人承担。”7.2交付条件交付条件条款是判断出卖人是否取得合同标的房地产依法转移资格之一，是判断是否 满足预售许可证交付的标准，该条款的拟定一般根据法律规定及示范文本要求，出卖人应 当在交付期限前取得建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明、商品房交付使用备案 证明，向买受人交付房地产质量保证书、房地产使用说明书、收楼意见书、 业主临时公约，前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。 同时合同中一般会约定出卖人通知义务，建议以挂号信或者特快专递寄发入住通知书 为宜，这样便于今后查询。法律风险：未明确交付时买受人的缴物业费用等责任；

23、委托接收手续不全；异议期限 及拒不验收的处理；交付中视为送达的约定（略）。防范措施：建设单位应当依照当地备案合同文本中要求提供的相关资料在交付前向买 受人出示、交付签收等；出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出 具授权委托书，并监督物业管理公司将该授权委托书（原件）放置于办理交付手 续现场的显著位置；约定买受人收楼时提出异议期限要求及未提出异议默认合格交房条款。建议条款：（1）买受人同意，该房屋交接时如买受人对房屋质量、环境、设备等有异议的，应在 完成房屋交付后，按合同约定的方式进行处理。买受人验收有异议的，应当在交房期限届 满之日起1日内以书面形式向出卖人提出。出卖人在收到

24、买受人异议后，应在15日内对异 议部分做出书面答复和处理意见。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖 人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对重新验收。买受人逾期不参加重新验收的， 视为房屋已交付。（2）“买受人收楼入伙时，应先行缴清全部欠款、应交物业管理有关费用，并签署前 期物业服务协议等。买受人不履行上述手续导致未能办理本房地产验收交付的，本房地产 交付时间为入伙通知书中的入伙期限届满之日。”7.3交房标准（关于装修、装饰及设备的承诺）7.3.1清水房交付标准清水房应当对外墙、内墙、天花、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台等做基本描述，第9页 共15页如有特殊处理的（如防水）部位也作

25、出标注，以满足相应建筑规范要求。对于法律法规未 做强制要求的，可以约定允许偏差范围。7.3.2精装修交付当涉及到“变房”等情况的，应当由买受人先签署交房验收手续，再由买受人与装修 单位签署装修合同以免装修后房屋质量问题与装修单位无法明晰。如标的房地产为精装修 的，应当由出卖人与装修单位签订装修合同，完成装修后交付验收。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备 及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。在买卖合 同附件中一般都对装修、装饰标准作出明确约定。法律风险：出卖人关于装修、装饰及设备的承诺与交付不一致。防范措施：（1）在买卖合

26、同附件中对装修、装饰作出约定，同时对于未定品牌给予概 况描述；（2）对于非承诺宣传给予排除；（3）拟定交付验收不符合要求时的补救措施。建议条款：（1）在补充协议中不当承诺等作出排除约定，建议约定“买受人在签署本合同之前， 已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、宣传资料、售楼模型、多媒体、 网络信息等宣传资料的内容及样板房装修、陈列设施、设备、装修材料等均为要约邀请， 而非要约，即不构成对本房地产的合同承诺。买卖双方的权利义务以本合同的约定为准。”（2）通过举证与认定条款降低风险，如约定“买卖双方对装置、装修、装饰的工程设 计、材料质量、工程质量所用材料的产品质量是否符合国家强制性

27、规范存在争议的，买受 人可委托由政府指定的机构进行检测，相关的费用由买受人先行垫付。检测结果为不符合 国家强制性规范的，检测费用由出卖人承担。”（3）“对于未达合同约定装修、装饰标准的，应当给予出卖人补救措施，采取补救措 施以达到使用要求而不再承担其他法律责任，因国家法律法规或政府原因导致上述装饰、 设施延期交付的，买受人同意予以相应顺延。”7.4逾期交房违约责任按照合同公平性原则，出卖人交房迟延的也必然承当相应的违约责任，而且交房违约 容易导致群体事件，违约金的几何倍数增加必然使其利润率降低，成本上升。法律风险：约定的抗辩事由不全面或举证较难、不便举证或操作较难防范措施：除在买卖合同中约定相

28、对较低的违约金比例外，还应当设定约定抗辩事由 等方式降低违约成本，同时约定买受人未按照约定验收及风险转移提条款。建议条款：建议针对不同原因导致的出卖人逾期责任作出不同约定：（1）因不可抗力及法律法规、政府规范等非出卖人可控事由导致延迟交房的，本房地 产约定交付期顺延；（注明：该类事由包括但不限于：不可抗力；出卖方无法控制的政府 行为、社会行为的；影响施工的异常天气、异常地质状况、政府部门及公用事业部门的指 示和要求、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更等；遭遇异常困难或重 大技术问题经政府部门核准认可不能及时解决的或重大变更的）（2）买受人延迟付清全部购房款的，出卖人有权迟延交付本

29、房地产，且不承担迟延交 付的违约责任。（3）如买受人未按合同约定期限办理房屋交接手续的，出卖人应当发出书面催告书。 买受人未按照催告书确定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接日之第 二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业服务费用由买受人承担。（该种情况下的视 为接收是否应当收取违约金或管理费的，可根据不同地区作出不同约定）规划设计变更风险规避房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发 企业不得擅自变更规划、设计。法律风险：规划变更风险。防范措施：（1）在合同中拟定项目后期规划变更风险提示内容；（2）所有设计变更 需要按照法律规定提前取得规划部门批

30、复，设计单位同意；（3）影响商品房质量或者使用 功能情形的设计变更应当通知买手人，其他变更通过默认条款规避。（4）对于分期开发项 目，设置设计变更默认条款。建议条款：（1）已预售的房地产在建筑工程施工过程中及竣工之后，不得随意变更本项目原有的 规划设计等。当涉及结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化等影响商品房质量或者使用功 能情形的应当按照法律规定进行通知并取得规划部门批准、设计单位同意，且买受人有权 于15日内决定是否退房。（2）由于政府行政要求、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更的， 应当约定为“属于不可抗力，买受人无异议，且不得向出卖人提出解除合同或其他主张。”（3）在补充协

31、议中补充“在不影响买受人所购商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝 向变化的前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。出卖人不 因上述调整承担赔偿责任。出卖人应在变更后30日内告知买受人，但不承担违约责任。”（4）“买受人已充分了解并认可：该商品房所在项目为分期开发，后期开发项目的规 划方案存在不确定性，应以政府主管部门最终批准的规划方案为准；买受人保证并承诺不 会对后期开发项目规划方案的调整提出异议，且出卖人无需再就后期开发项目的规划调整 事宜另行通知买受人。”保修条款房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范 围、保修期限、保修责任等内容做出

32、约定。保修期从交付之日起计算。法律风险：保修期过短，不符合法律规定；保修责任约定不明。防范措施：（1）保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约 定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的 规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅 使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约 定保修期的存续期。建议条款：（1）“在保修期限和范围内的保修费用由出卖人负担，但因买受人使用不 当或不可抗力等非出卖人原因造成的问题除外。出卖人应在收到买受人通知后

33、5日内履行 保修义务；出卖人对保修责任有异议的，应在收到买受人通知后5日内通知买受人。买卖 双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。”（2）出卖人应当按照住宅质量保证书中约定的保修期限和保修范围对商品房承担 保修责任。该商品房经买受人验收合格后，买受人自行改动、添置的设施和设备，由买受 人自行承担维修责任。关于基础设施、公共配套的承诺因为公共基础设计、公共配套等的交付有可能影响买受人决定、买受人对标的的判断、 买受人舒适度等多方面，特别是公共绿化、化粪池、配电房、智能化探头、外墙等部位装 饰构件等，对基础设施、公共配套

34、的承诺或者未经审批的设计变更也将构成违约，将导致 出卖人承担一定违约责任。法律风险：（1）未按照约定日期达到使用条件；（2）基础设施、公共配套对买受人 购买产生不利影响的提示防范措施：（1）分期开发的基础设施、公共配套达到使用条件日期以小区所有业务交 付使用时达到标准；（2）排除对公共配套、商业、会所开业或业态承诺；（3）公关设施 中不利因素告知义务条款。建议条款：（1）对于分期开发的还应当具体约定“分期开发建设及竣工交付的，出卖 人对小区内公共基础设施和配套设施、公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部 建成且向小区内所有业主交付使用时达到的配套标准，并非分期交付时即须达到配套标 准。”（2）作出责任排除条款约定，如“买受人确认出卖人已按相关规定向买受人告知所购 楼宇的居住环境及不利因素，买受人同意接受楼宇及周边现况，不得要求移改。”共有、专有部分约定及未列入共有建筑面积分摊部分的约定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有